資產(chǎn)評估計算公式

1、v1.0可編輯可修改市場法收益法成本法1、活躍的公開市場；2、可比：功能、實體特1、預期收益；2、折現(xiàn)率或本金化率；3、1、被評估資產(chǎn)處于或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)；征和質量、市場條件（供求關系、競爭狀況、取得預期收益時間。2、具備歷史資料；3、形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。交易條件）、時間1、市場售價類比法：P=P *修正系數(shù)一、純收益不變：P=®置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值2、功能價值法：P=P * （評估X掾能力/參物能力）P=A/r P=A/r1-1/(1+r)n有限一、重置成本p的估算方法：3、價格指數(shù)法：P= P' * （1+物價變動指數(shù)）二、純收益若干

2、年后保持不變1重置核算法：購買、自建4、成新率價格法：P= P * （評胡象成解/參物成P也 R/(1+r) t+A/r(1+r) t2價格指數(shù)法（復原）：p=賬面原值*價格指數(shù)新率）P=E Rt/(1+r) t+A/r(1+r) t*1-1/(1+r)N-n3功能價值法：p=參物重置價*年產(chǎn)量比綜5、市價折扣法：P= P' * （1-價格折扣率）三、純收益按等差級數(shù)變化4規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：p=參物重置價*產(chǎn)量比n合6、成本市價法：P評估對象合理成本* （P' /其合1、等差：遞增 P=A/r+B/r 2二、實體性貶值的測算方法：理成本）P= (A/r+B/r 2) 1-1/

3、(1+r)n-B*n/r(1+r)n1、觀測法：=p*（1-實體性成新率）7、市盈率乘數(shù)法：P= 平估對象收益額*參照數(shù)2遞減 P=A/r-B/r2、使用年限法：=實際使用年限*年折舊市盈率P= (A/r-B/r 2) 1-1/(1+r)n +B*n/r(1+r)n三、功能性貶值測算方法：=T （凈超運營成本*折現(xiàn)系數(shù)）2、等比：遞增P=A/ （r-s ）四、經(jīng)濟性貶值的估算：=稅后年收益損失額*年金現(xiàn)值系數(shù)。P= A/ (r-s ) 1-(1+s) n /(1+r) n遞減 P=A/ (r+s)P= A/ (r+s) 1-(1-s) n /(1+r) n一、重置成本的估算：機1細分加和法；2

4、價格指數(shù)法；3規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法器1、 直接匹配法二、實體性貶值：觀察法、比率法（工作量比率法、役齡比設2、 可比因素比較法折現(xiàn)率受收益（租金）/價格率法）、修復費用法貶值率=（可修復部分實體貶值+不可修備3、成本百分率比較法P=A/r1-1/(1+r) n部分實體貶值）/設備復原重置成本P123評三、功能性貶值：若重置成本為復原重置成本，應考慮超額估投資成本。四、1經(jīng)濟性貶值=（p-實體性貶值-功能性貶值）*1-（實際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力）*- x在之間。P67、1312經(jīng)濟性貶值=設備稅后年收益損失額* （P/A, r,n ）3受環(huán)境保護限制的經(jīng)濟性貶值、閑置時間和資金成本P=P*A

5、*B*C*D *容積率修正系數(shù)*土地使用1、P=A/r1-1/(1+r)n地價=取得費+開發(fā)費+稅費+利息+開發(fā)利潤+出讓增值收益年限修正系數(shù)K（收益須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結果）建筑物價格=重置成本*成新率（交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素綜合資本化率r=r i（ 土地）x+r 2 （建筑物）y剩余法（評估待開發(fā)土地價值）房修正系數(shù))K=1-1/(1+r) m/2、單獨評估土地的價格：地價=預期售樓價-建筑費-專費用-銷售費用-利息-稅費-利地1-1/(1+r)n土地價格=房地產(chǎn)價格-建筑物現(xiàn)值=土地純潤產(chǎn)基準地價修正系數(shù)法收益/ r 1=（房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益）利息=（地價+

6、建筑費用+ 專業(yè)費用）*利息率評地價=基準地價*年期（期日、容積率、其他）/ r 1利潤=（地價+建筑費用+ 專業(yè)費用）*利潤率估修正系數(shù)建筑物純收益=r 2* （建筑物重置價-折舊）路線價法：地價=路線價*累計深度百分率*寬度（四三二一法則：第一個 25英尺，第二個累計，第三個累計，第四個累計 1）在建工程評估方法：1、形象進度法=建完后房地產(chǎn)市單價*工程形象進度百分比* （1-折扣率）2、成本法=土地取得費+專業(yè)費用+建造費用+正常利稅3、假設開發(fā)法=房地產(chǎn)預期售價-（后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費用+ 正常利稅）森P=G林分質量調整系數(shù) K*物價指數(shù)調整P=E (At-Ct ) /(1+t)

7、tP=K*1Ct（1+r） n-t （t指過去第t年）-幼齡林林系數(shù)Kb*蓄積量Q適合有經(jīng)常性收益的林木資產(chǎn)剩余法：P=銷售收入 W經(jīng)營成本C-利潤F+再生資源S-成資采可比銷售法貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法源礦p=p * rYF* e (規(guī)模、精礦P=工(Wat - W)/ (1+t) t資產(chǎn)礦權平均品位、價格、差異調整系數(shù)）W-年剩余利潤額；W-社會平均收益額評產(chǎn)探（高精度勘查）地勘加和法約當投資一一貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法重置成本法P=Pb*（1+風險f） *（1-技術貶值工）估P=Px+Ln=Px+M*T/(T+G)P=T 原探礦人 /(T x+Ty)* EW/ (1+t) t=EUbi *Pui*(1+ 四

8、項費用 e) (1+f)礦權*(1- O（低精度勘查）：地質要素評序法、聯(lián)合風險勘查協(xié)議法、粗估法。市場法收益法成本法無專利權的評估方法：主要采用收益法P也KR/（1+r） t K -分成率；R為超額收益P=無形資產(chǎn)重置成本*成新率形P=Y+E KR/(1+r) t Y -最低收費額資Y= 重置成本凈值*轉讓成本分攤率+轉讓機會成本（=轉產(chǎn)評估商譽的評價方法：一、割差法：P= 企定整體資產(chǎn)評估值-各單項資產(chǎn)評估值和二、超額收益法：1、超額收益本金化價格法P=(企業(yè)預期收益額-行業(yè)平均收益率*單項資產(chǎn)評估值之和)/適用本金化率2、超額收益折現(xiàn)法P也 R/ (1+r) t讓凈減收益+再開發(fā)凈增費用

9、)收益額的確定：一、直接估算法1、收入增長型：R=價差*Q* (1-T)R號肖量差 * ( P-C) * ( 1-T)2、費用節(jié)約型：R= (CO *Q* (1-T)二、差額法：R不口閏-資產(chǎn)總額*行業(yè)平均資金利潤率三、分成率法：R=攵入(利潤)*收入(利潤)分成率利潤分成率的估算1、邊際分析法：=T追加利潤現(xiàn)值/T利潤總額現(xiàn)值2、約當投資分成法：=無形資產(chǎn)約當投資量/總約當投資量(約當投資量=重置成本* (1+適用成本利潤率)四、要素貢獻法：(資金30、技術40和管理30)一、自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的的估算1、核算法：p=直接、間接成本+資金成本+利潤2、倍加系數(shù)法：p= (C+0 iVV /

10、 (1- 0 2) * (1+L)C為物化勞動消耗；V為活勞動消耗 P276二、外購無形資產(chǎn)重置成本的估算1、市價類比法2、物價指數(shù)法：=賬面成本*物價指數(shù)三、成新率的估算1、專家鑒定法2、剩余經(jīng)濟壽命預測法長期投資評估長期債權上市交易的債券P= 責券數(shù)量*評估基準日債券的收盤價非上市交易的債券1、到期一次還本付息：P=F/(1+r) n2、分次計息，到期一次還本：P=E Rt/(1+r) t+A/(1+r) n長期股權上市交易股票的價值評估：1、評估基準日的收盤價2、以控股為目的采用收益法評估非上市交易股票的評估：(普通股)1、固定紅利型股利政策下：P=R/r2、紅利增長型：P=R/ (r-

11、g )流 動 資 產(chǎn) 評 估楓購進批次間隔時間長、價格變化較大近期購進的材料，市場價格變化不大時。在產(chǎn)品P女有數(shù)量*市場可接受的不含稅的單價-預計銷售過程中發(fā)生的費用某報廢在制品=可回收廢料的重量*單位重量現(xiàn)行的回收價格1、根據(jù)價格變動系數(shù)調整原成本(核算水平較高)一成本法P=原合理材料成本* (1+價格變動系數(shù))+ 原合理工資、費用* (1+合理工資費用變動系數(shù))2、按社會平均消耗定額和現(xiàn)行市價計算P=實有數(shù)量* (該工序單價材料工藝定額*單位材料現(xiàn)行市價+該工序單價工時定額*正常工資費用)3、按在產(chǎn)品的完工程度計算評估值：P/成品重置成本*在制品約當產(chǎn)量(=在制品數(shù)量*在制品完工率)產(chǎn)成品1、出售為目的：P現(xiàn)行市價2、投資為目的：P啜量*（不含稅出廠單價-銷售稅金-銷售費用-所得稅）1、評估基準日與產(chǎn)成品完工時間接近：P= 產(chǎn)成品數(shù)量*產(chǎn)成品單位成本2、時間間隔較長：P女有數(shù)量* （合理材料工藝定額*材料現(xiàn)行市價+合理工時定額*正常工資費用）P=產(chǎn)成品實際成本*