萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)-項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書編制提綱

1、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書編制提綱具體要求說明：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書分為整體經(jīng)營(yíng)策劃書和分期經(jīng)營(yíng)策劃書，整體策劃書用于整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)策劃，分期經(jīng)營(yíng)策劃書在整體策劃書的指導(dǎo)下編制，用于對(duì)每一分期的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃。下文中的提綱可用于整體經(jīng)營(yíng)策劃書和分期經(jīng)營(yíng)策劃書，但斜體字僅用于分期經(jīng)營(yíng)策劃書的編制。1 項(xiàng)目介紹1.1 城市發(fā)展概況主要包括城市概貌、主要綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)建設(shè)、金融商貿(mào)、自然資源、城市總體發(fā)展規(guī)劃、住宅發(fā)展等。1.2 項(xiàng)目所在區(qū)位發(fā)展概況主要包括分區(qū)規(guī)劃、周邊發(fā)展規(guī)劃、基礎(chǔ)生活配套設(shè)施、地塊基本情況（現(xiàn)狀、環(huán)境、交通、配套等）、周邊樓盤情況等。1.3 項(xiàng)目的技術(shù)指標(biāo)主要包括總占地面

2、積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積；停車位（或地下車庫(kù)）；綜合容積率、住宅容積率、建筑密度等。1.4 項(xiàng)目的總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 主要包括項(xiàng)目的開發(fā)周期、投資規(guī)模、盈利水平等。1.5 項(xiàng)目面臨的主要問題主要包括住宅市場(chǎng)容量、推廣費(fèi)用、開發(fā)周期、盈利能力等方面存在的問題。2 整體策劃 2.1 市場(chǎng)現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 主要包括市場(chǎng)容量、消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、按揭貸款、住宅市場(chǎng)調(diào)查等。2.2 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)分析主要包括品牌、規(guī)模、規(guī)劃、交通、潛力、環(huán)境、配套、物業(yè)管理等。2.3 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理主要包括項(xiàng)目所面臨風(fēng)險(xiǎn)因素（如

3、市場(chǎng)、技術(shù)、工程、投資、融資等方面）的識(shí)別及預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策研究等。2.4 客源分析主要包括客戶群分析、客戶年齡分析、客戶消費(fèi)動(dòng)因等。2.5 項(xiàng)目定位 主要包括目標(biāo)客戶、銷售價(jià)格等。2.6 營(yíng)銷概念 主要包括概念主題、功能性概念、個(gè)性空間概念、文化概念、健康概念等。 2.7 分析結(jié)論3 營(yíng)銷策劃3.1 營(yíng)銷體系的建立 主要包括建立營(yíng)銷體系、確定部門職責(zé)、細(xì)化崗位分工、確定銷售獎(jiǎng)勵(lì)辦法等。3.2 銷售價(jià)格策略 主要包括價(jià)格制定總體原則、具體方案、推廣周期、付款方式、優(yōu)惠策略、折扣規(guī)定等。3.3 推廣促銷策略 主要包括總體推廣策略、確定推廣理念、制定推廣階段、分階段實(shí)施推廣目標(biāo)、細(xì)化推廣內(nèi)

4、容等。3.4 項(xiàng)目包裝 主要包括建立CIS（企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)）：具體建立VI（視覺識(shí)別系統(tǒng)）、建立MI（企業(yè)管理識(shí)別系統(tǒng)）、建立BI（行為識(shí)別系統(tǒng)）。3.5 銷售費(fèi)用的估算3.6 整體及年度銷售計(jì)劃方案4 產(chǎn)品策劃4.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)指引 主要包括規(guī)劃概述、總體規(guī)劃原則、交通布局、停車設(shè)施、配套設(shè)施等。4.2 景觀環(huán)境設(shè)計(jì)指引 主要包括綠地景觀設(shè)計(jì)、硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)、水體景觀設(shè)計(jì)、建筑布局設(shè)計(jì)等。4.3 建筑設(shè)計(jì)主要包括戶型設(shè)計(jì)、戶型搭配設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備選型、結(jié)構(gòu)形式等。4.4 賣場(chǎng)設(shè)計(jì) 主要包括售樓處的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、位置設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)等。4.5 公建設(shè)計(jì)主要包括會(huì)所、幼兒園、學(xué)校等的設(shè)計(jì)、裝修要求。

5、5 當(dāng)?shù)毓こ淌┕す芾碇敢?.1 當(dāng)?shù)氐墓こ探ㄔO(shè)政策、法規(guī)、條例。5.2 當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)管理規(guī)定、程序（含規(guī)劃、招投標(biāo)、報(bào)建、安全生產(chǎn)等）。5.3 當(dāng)?shù)氐慕ㄖ牧鲜褂弥髁?、價(jià)格、質(zhì)量評(píng)價(jià)。5.4 當(dāng)?shù)刈匀粭l件（例如冬季、雨季等）下的工程施工管理要求。5.5 當(dāng)?shù)氐尿?yàn)收組織程序、驗(yàn)收內(nèi)容。5.6 當(dāng)?shù)貦n案管理程序、制度等。5.7 當(dāng)?shù)乜辈靻挝?、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位的基本情況。5.8 當(dāng)?shù)亟ㄖa(chǎn)品質(zhì)量通病調(diào)查報(bào)告。5.9 質(zhì)量管理目標(biāo)（指標(biāo)）及措施。6 財(cái)務(wù)管理6.1 編制項(xiàng)目投資計(jì)劃 項(xiàng)目所在公司財(cái)務(wù)部會(huì)同其他部門編制土地投資計(jì)劃、工程支出計(jì)劃、費(fèi)用開支計(jì)劃、稅金繳納計(jì)劃，進(jìn)而形成項(xiàng)目投資計(jì)劃

6、。6.2 編制工程支出計(jì)劃、費(fèi)用開支計(jì)劃明細(xì)表。6.3 編制項(xiàng)目資金流量計(jì)劃 結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)、銷售的具體情況，編制年度內(nèi)的現(xiàn)金流量分析表、項(xiàng)目總體資金流量表。6.4 融資計(jì)劃 依據(jù)項(xiàng)目具體情況編制融資計(jì)劃，詳細(xì)列明貸款銀行名稱、貸款額度、貸款期限、還款計(jì)劃等內(nèi)容。6.5 項(xiàng)目的總體財(cái)務(wù)分析確定項(xiàng)目的主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，測(cè)算利潤(rùn)總額、凈利潤(rùn)、銷售利潤(rùn)率、銷售毛利率、成本利潤(rùn)率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。7 成本控制7.1 市場(chǎng)調(diào)研獲得數(shù)據(jù)的收集、整理、分析，包括但不限于：a) 政府規(guī)費(fèi)；b) 項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)用；c) 當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)指標(biāo)。7.2 結(jié)合公司原有項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理評(píng)價(jià)報(bào)告，提出借鑒預(yù)防措施。7.3 提出項(xiàng)目

7、成本分類總匯。7.4 提出實(shí)施過程中成本控制的主要節(jié)點(diǎn)和方法或原則如在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，實(shí)行限額設(shè)計(jì)，推行價(jià)值工程；在施工圖設(shè)計(jì)中提出含鋼量、混凝土含量等指標(biāo)；招投標(biāo)階段合理低價(jià)選擇施工單位；施工階段材料限價(jià)，控制現(xiàn)場(chǎng)簽證；竣工結(jié)算階段審查結(jié)算等。7.5 材料設(shè)備價(jià)格及供應(yīng)商的考察。7.6 編制建設(shè)項(xiàng)目目標(biāo)成本表。8 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理8.1 對(duì)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行物業(yè)管理法律、法規(guī)（包括管理費(fèi)、維修基金等）、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理市場(chǎng)現(xiàn)狀的調(diào)查、分析。8.2 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)8.2.1在遵循當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行法律、法規(guī)，適應(yīng)當(dāng)?shù)厝宋牡乩淼那疤嵯拢M(jìn)行規(guī)范、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。8.2.2 在現(xiàn)有萬(wàn)達(dá)物業(yè)管理品牌基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升萬(wàn)達(dá)物業(yè)管理品牌形象。8.2.3 確立經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，如建設(shè)文明小區(qū)、ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證、服務(wù)功能定位、社區(qū)文化定位等。8.3 物業(yè)公司（物業(yè)管理處）籌建計(jì)劃8.4 項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)做的特殊要求（即根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)靥厣?，與常規(guī)物業(yè)管理不同之處的要求）8.5 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理要求8.5