甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)分析報告

1、寫字樓類別劃分及甲級寫字樓配置標(biāo)準(zhǔn)分析報告對于高層寫字樓國家并沒有頒布劃分標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)規(guī)范，目前市場上普遍流行兩種分類方法：其一是以市場上的租金水平為指導(dǎo)，將寫字樓分為頂級、甲級、乙級和丙級寫字樓，這種分類并不系統(tǒng)，同一級別中的寫字樓的硬件配置可能相差很大，但對租售而言是較好的參考；其二是圍繞寫字樓自能化水平來劃分，如5A寫字樓并不是表示寫字樓的品質(zhì)等級，而指的是一個寫字樓產(chǎn)品的智能化水平，與寫字樓品質(zhì)有一定關(guān)聯(lián)，只是劃分寫字樓等級的參考標(biāo)準(zhǔn)。本文就寫字樓的分類及甲級寫字樓的配置標(biāo)準(zhǔn)做一些簡要介紹，并例舉上海部分寫字樓空調(diào)配置情況，以供參考。下面就兩種分類標(biāo)準(zhǔn)中的甲級寫字樓及5A寫字樓作簡要介紹

2、。所謂甲級寫字樓，實(shí)為一種通行叫法，并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，在我國現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范里無法找到這個名詞，仔細(xì)探討會發(fā)現(xiàn)，它是外資發(fā)展商與內(nèi)地發(fā)展商合作開發(fā)涉外寫字樓的過程中，逐步引進(jìn)并流行起來的詞匯。從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有八大特征：管理國際化、屬于24小時寫字樓、人性化、空間的舒適性和實(shí)用性、數(shù)字化、節(jié)能化、便捷的交通和商務(wù)化。每家公司的具體評判標(biāo)準(zhǔn)不甚統(tǒng)一，在參照國際化通行標(biāo)準(zhǔn)的情況下各有自己的一套判別方式，比如戴德梁行寫字樓部認(rèn)為，就我國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(yè)（甲級寫字樓）、中檔物業(yè)（乙級寫字樓）、低檔物業(yè)（丙級寫字樓）。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。

3、頂級寫字樓與國際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級是按照本地市場現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。由于寫字樓物業(yè)在不同的市場各不相同，寫字樓的分級標(biāo)準(zhǔn)通常是基于每個市場上的相對質(zhì)量。其考量標(biāo)準(zhǔn)為以下幾部分：樓宇品質(zhì)（包括裝飾標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)）、建筑規(guī)模、客戶進(jìn)駐、物業(yè)服務(wù)、交通便利、所屬區(qū)位、智能化等10項(xiàng)指標(biāo)通過綜合評定打分后，達(dá)到一定分值來判斷。智能化5A寫字樓包括樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)（BA）,安全防范系統(tǒng)（SA）,通信自動化系統(tǒng)（CA），辦公自動化系統(tǒng)（OA）,火災(zāi)自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)（FA）。1.樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)（BA）可對全樓的供排水設(shè)備、制冷設(shè)備、供電系統(tǒng)和電梯、自動扶梯進(jìn)行監(jiān)視及控制，且以狀態(tài)監(jiān)視

4、為主，控制啟停為輔。樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)包括空調(diào)自控系統(tǒng)、供排水自控系統(tǒng)、變配電監(jiān)視系統(tǒng)、電梯監(jiān)視系統(tǒng)等。2.安全防范系統(tǒng)（SA）分為閉路監(jiān)視系統(tǒng)和防盜報警系統(tǒng)。前者分別可在地下車庫出入口，首層大廳設(shè)彩色變焦帶云臺攝像機(jī)，在樓內(nèi)各層出入口，電梯轎箱等處設(shè)置固定黑白定焦攝像機(jī)，在寫字樓內(nèi)走廊設(shè)置固定黑白定焦攝像機(jī)，在地下停車庫內(nèi)設(shè)黑白帶云臺變焦攝像機(jī)。后者是指寫字樓主要出入口設(shè)門磁開關(guān)，電子門鎖，讀卡器等。3.通信自動化系統(tǒng)（CA）包括綜合布線系統(tǒng)和無線通信轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)。前者是綜合布線支持電話系統(tǒng)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，是一個開放性網(wǎng)絡(luò)平臺。室內(nèi)鋪設(shè)架空地板，地面線槽，網(wǎng)絡(luò)地板。后者在提供以5類線為基礎(chǔ)的綜

5、合布線信息通道，在辦公樓各層設(shè)有移動信號增強(qiáng)系統(tǒng)。4.辦公自動化系統(tǒng)（OA）是以物業(yè)管理、公用信息服務(wù)、智能卡管理、商場管理為主的應(yīng)用軟件系統(tǒng)。預(yù)留電力負(fù)荷每平方米50伏安以上，辦公室布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽。5.火災(zāi)自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)（FA）設(shè)有智能類比功能的火災(zāi)自動報警及自動滅火和消防聯(lián)動控制。除此之外，還有廣播音響系統(tǒng)，火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)與公共廣播合用一套廣播系統(tǒng)。5A僅表示了一個寫字樓智能化水平的高低，對寫字樓品質(zhì)有一定的影響，但是決不能說5A級寫字樓就是甲級寫字樓或者是品質(zhì)最好的寫字樓，因?yàn)橛绊憣懽謽瞧焚|(zhì)的因素很多，比如寫字樓的區(qū)位、交通、配套、車位、電梯等等，智能化程度只是

6、其中的一個方面而已。既然甲級寫字樓是寫字樓領(lǐng)域的最高品質(zhì)的稱謂，那么在影響寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)的各因素中應(yīng)該滿足一定的要求，下面例舉兩大國際測量師行仲量聯(lián)行及第一太平戴維斯對甲級寫字樓的一些要求以供參考。仲量聯(lián)行國際甲級及甲級寫字樓衡量標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)甲級寫字樓國際甲級寫字樓發(fā)展商背景有良好市場聲譽(yù)的專業(yè)發(fā)展商有良好市場聲譽(yù)的專業(yè)發(fā)展商，后豐富商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和在目標(biāo)客戶群的口碑位置核心冏業(yè)區(qū)域，與公共交通系統(tǒng)直接連接核心商業(yè)區(qū)域，與公共交通及地鐵系統(tǒng)直接連接物業(yè)管理國際化的物業(yè)管理公司國際化的物業(yè)管理公司豐富的甲級寫字樓管理經(jīng)驗(yàn)豐富的甲級寫字樓管理經(jīng)驗(yàn)豐富的服務(wù)于國際企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，了解跨國企業(yè)客戶對物業(yè)管理

7、的要求表準(zhǔn)體量30000平米以上50000平米以上產(chǎn)權(quán)單一產(chǎn)權(quán)，只租不售單一產(chǎn)權(quán)，只租不售樓層設(shè)計(jì)整層可出租使用面積超過1000平米使用率超過70%采用無柱形設(shè)計(jì)，單層平向最好是長方形或方形整層可出租使用面積超過2000平米使用率超過75%采用無柱形設(shè)計(jì)，單層平向最好是長方形或方形考慮可拆卸樓板的設(shè)置室內(nèi)凈高不低于2.6米不低于2.8米樓板承重不低于250公斤/平米不低于350公斤/平米局部可提升至750公斤/平米架高地板不低1丁70mm不低丁150mm進(jìn)深不低于8米不低于12米走廊寬度電梯前室：不低于3米公共走廊：不低于1.5米電梯前室：不低于3米公共走廊：不低于1.5米衛(wèi)生問男女各一，每個

8、按照不低于樓層使用回枳的1:10配置男女各一或二，每個按照不低于樓層使用回枳的1:8配置擁后行政人員衛(wèi)生問及殘疾人衛(wèi)生問空調(diào)系統(tǒng)四管制風(fēng)機(jī)盤管或VAV系統(tǒng)新風(fēng)量30m3/h.P（按照10m2/A密度計(jì)算）四管制風(fēng)機(jī)盤管或VAV系統(tǒng)夏季可達(dá)22C,<50%相對濕度），冬季22C,>40%（相對濕度），新風(fēng)量40m3/h.P（按照10m2/A密度計(jì)算）24小時機(jī)房冷具備具備凍水/冷卻水系統(tǒng)24小時熱水供應(yīng)具備具備電力系統(tǒng)雙路供電應(yīng)急發(fā)電機(jī)電力負(fù)荷達(dá)80VA/平米90VA/平米提供備用的發(fā)電機(jī)組，保證供應(yīng)量在250千伏安雙路供電*應(yīng)急發(fā)電機(jī)（公共使用）應(yīng)急發(fā)電機(jī)（租客使用）電力負(fù)荷達(dá)10

9、0VA/平米120VA/平米提供備用的發(fā)電機(jī)組，保證供應(yīng)量在500千伏安預(yù)留租客發(fā)電機(jī)位衛(wèi)星天線安裝位置小留具備具備電梯系統(tǒng)（客梯）分區(qū)設(shè)置平均等候時間/、超過40s載重量：不彳氐于1350公斤/部梯速：2.54.0米/秒配置比例：不低于5000平米/部設(shè)置有電梯空調(diào)系統(tǒng)分區(qū)設(shè)置平均等候時間/、超過30s載重量：不低于1350公斤/部梯速：3.55.0米/秒配置比例：不低于4500平米/部設(shè)置有電梯空調(diào)系統(tǒng)電梯系統(tǒng)（貨梯兼消防）載重量：不彳氐于1350公斤/部梯速：2.5米/秒（視圖度而定）載重量：不低于1600公斤/部梯速：3.5米/秒（視圖度而定）電梯系統(tǒng)（車庫至首層）載重量：不彳氐于10

10、00公斤/部梯速：1.75米/秒載重量：不低于1350公斤/部梯速：1.75米/秒停車位不低于0.9個/100平方不低于1.2個/100平方照明系統(tǒng)公共區(qū)域350lux租賃區(qū)域500lux公共區(qū)域350lux租賃區(qū)域500lux垃圾處理設(shè)置地下垃圾房各層設(shè)有垃圾收集房，分類回收，地下垃圾房干濕分離，濕式垃圾房裝后空調(diào)無障礙設(shè)計(jì)可以給予考慮必須給予考慮環(huán)保要求ISO14000認(rèn)證ISO14000認(rèn)證，國際LEEDS1證第一太平戴維斯國際甲級及甲級寫字樓衡量標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)甲級寫字樓國際甲級寫字樓位置位于寫字樓聚集區(qū)，交通便利，基礎(chǔ)建設(shè)包括公交線路以及軌道交通設(shè)施位于中央冏務(wù)區(qū)，父通便利、基礎(chǔ)建設(shè)包括公交

11、線路以及軌道交通設(shè)施物業(yè)管理豐富經(jīng)驗(yàn)、有知名度的物業(yè)管理公司豐富經(jīng)驗(yàn)、國際知名物業(yè)管理公司產(chǎn)權(quán)對于連續(xù)幾個樓層的銷售是可行的，但如果單層或音B分樓層銷售于小業(yè)主或投資客戶，則會引起大廈的管理以及維修事宜基本不出售樓層設(shè)計(jì)整層得房率至少為70%或更局如項(xiàng)目有一定規(guī)模的商場，則需肩單獨(dú)的寫字樓入口。整層得房率至少為75%分割單元得房率不低于為70%空間少柱室內(nèi)凈高不低于2.7米不低于2.7米樓板承重不低于250公斤/平米不低于250公斤/平米架高地板架空地板架空地板空調(diào)系統(tǒng)四管制空調(diào)系統(tǒng)四管制空調(diào)系統(tǒng)24小時機(jī)房冷凍水/冷卻水系統(tǒng)具備具備24小時熱水供應(yīng)具備具備電力系統(tǒng)雙路供電應(yīng)后后備電源充分的電

12、源供應(yīng)雙路供電應(yīng)后后備電源電力負(fù)荷不小于達(dá)90VA/平米電話線平均每20平方米有一根電話線平均每12平方米有一根電話線并提供ISDN,DDNT1等通訊電纜，并可考慮提供光纜等多種服務(wù)設(shè)施電梯系統(tǒng)分區(qū)設(shè)置平均等候時間/、超過30s配置比例：不低于40005000平米/部每三層一部電梯平均等候時間/、超過30s配置比例：不低于40005000平米/部停車位至少每200平方米有一個停車位，對于綜合用途的項(xiàng)目還需更多停布位或者周至少每150平方米有一個停車位，對于綜合用途的項(xiàng)目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位邊必須有足夠的車位提供提供照明系統(tǒng)>500lux>500lux為了更進(jìn)一步了

13、解上海地區(qū)甲級寫字樓空調(diào)系統(tǒng)的配置情況，以下例舉上海地區(qū)已完成部分甲級寫字樓的空調(diào)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，以供參考項(xiàng)目名稱冷熱源系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)其他上海恒隆廣場1 .冷源：離心式冷水機(jī)組2 .熱源：空調(diào)箱、風(fēng)機(jī)盤管及VAVBO粕帶電加熱3 .24小時空調(diào)要求特殊用戶專設(shè)用戶冷卻水系統(tǒng)1 .裙房的走道采用定風(fēng)量低風(fēng)速全空氣系統(tǒng)2 .商場米用風(fēng)機(jī)盤管+新風(fēng)系統(tǒng)3 .辦公采用VAV外區(qū)VAVBO粕帶電加熱1.空調(diào)箱內(nèi)設(shè)表冷段、粗中效過濾段上海國際航運(yùn)大廈1 .冷源：離心式冷水機(jī)組+螺桿式冷水機(jī)組2 .熱源：燃油/汽熱水鍋爐1.大廳、餐廳、游泳池等大空間公共區(qū)域采用定風(fēng)量低風(fēng)速全空氣空調(diào)系統(tǒng)2.裙房內(nèi)的零售商店、會議、

14、辦公等小空間采用雙風(fēng)機(jī)變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)3.辦公采用VAV外區(qū)VAVBOX!采用并聯(lián)型風(fēng)機(jī)動力箱帶熱水盤管1 .空調(diào)箱內(nèi)設(shè)粗、中效過濾段2 .冬季蒸汽加濕上海駿豐國際財(cái)富廣場1.冷熱源：地下餐飲、店鋪采用VRV地上辦公采用風(fēng)冷熱泵1 .大廳采用定風(fēng)量低風(fēng)速全空氣空調(diào)系統(tǒng)2 .主樓辦公米用風(fēng)機(jī)盤管+新風(fēng)1 .空調(diào)箱內(nèi)設(shè)粗、中效過濾段2 .冬季濕膜加濕綜上所述，總結(jié)兩大國際測量師行多年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，同時滿足上海市公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，對甲級寫字樓空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行總結(jié)歸納，以供參考。具體如下：1.系統(tǒng)參數(shù)及配置分項(xiàng)指標(biāo)房間類別國際甲級甲級一般辦公OP2空調(diào)室內(nèi)設(shè)辦公夏季干球溫夏季干球溫夏季干球按照甲級辦公計(jì)參

15、數(shù)度24度，度2426溫度26樓的高標(biāo)準(zhǔn)，相對濕度度，相對濕度；冬季調(diào)整室內(nèi)參50%;冬季度060%冬干球溫度數(shù)，設(shè)計(jì)夏季干球溫度季干球溫度20度干球溫度2422度,相對2022度，度，相對濕濕度40%相對濕度30%50%;冬季干球溫度22度，相對濕度40%室內(nèi)設(shè)計(jì)新風(fēng)量辦公40m3/h.P30m3/h.P30m3/h.P設(shè)計(jì)新風(fēng)30m3/h.P,滿足甲級要求空調(diào)形式辦公四管制風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)或VAV系統(tǒng)四管制風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)或VAV系統(tǒng)兩管制風(fēng)機(jī)盤管或其它VAV系統(tǒng)衛(wèi)生問提供空調(diào)提供空調(diào)/、考慮提供空調(diào)24小時辦公UPS間冷凍水/冷卻水系統(tǒng)具備具備風(fēng)體式空調(diào)或與大樓合用系統(tǒng)具備其它配置空調(diào)水管系統(tǒng)四管制四管制兩管制或其它四管制空氣過濾等級達(dá)到中效過濾等級達(dá)到中效過濾等級初效過濾達(dá)到中效過濾等級冬季空氣加濕裝置具備具備/、考慮具備2.設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)智能設(shè)計(jì)分項(xiàng)指標(biāo)房間類別國際甲級甲級辦公OP2制冷系統(tǒng)啟?？刂坪瓦\(yùn)行狀態(tài)顯示VV滿足V溫度、壓力、流量的測量、控制、記錄基本運(yùn)行時間、啟動次數(shù)和故障情況的記錄要求機(jī)組臺數(shù)自動控制制冷系統(tǒng)的控制器通過通信接口與BA系VVXV統(tǒng)相接熱力系統(tǒng)蒸汽、熱水出口壓力、溫度、流量顯示運(yùn)行狀態(tài)、安全