房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)場查勘

1、房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)場查勘1房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見的有關(guān)規(guī)定依照中華人民共和國建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián) 合頒布的房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見第十四條規(guī)定：房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對估價(jià) 對象進(jìn)行實(shí)地查勘，將估價(jià)對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行 對照，全面、細(xì)致地了解估價(jià)對象，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對象 外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告的 附件。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露。 實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)檔案資料妥善保管。同時(shí)，建住房20068號文件關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押 估價(jià)管理有關(guān)

2、問題的通知第十一條規(guī)定：違反本通知規(guī)定的，由相關(guān)部門按照 有關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處，并依法追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。2、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定在國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的房地產(chǎn)估價(jià)規(guī) 范(GB/T50291-2015)對現(xiàn)場查勘做出一系列的規(guī)定：條規(guī)定：估價(jià)對象的實(shí)地査勘應(yīng)符合下列規(guī)定：1應(yīng)觀察、詢問、檢査、核對估價(jià)對象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況；2應(yīng)拍攝反映估價(jià)對象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料，并應(yīng)補(bǔ)充搜集估價(jià)所需的關(guān)于估價(jià)對象的其他資料；3應(yīng)制作實(shí)地查勘記錄，并應(yīng)記載實(shí)地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、時(shí)間和人員及其簽名，記載的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清

3、晰。條規(guī)定當(dāng)無法進(jìn)入估價(jià)對象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，應(yīng)對估價(jià)對象的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地査勘，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未進(jìn)人估價(jià)對象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘及其具體原因。對未進(jìn)行實(shí)地 查勘的估價(jià)對象內(nèi)部狀況，應(yīng)作為估 價(jià)假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè)在 估價(jià)報(bào)告中說明。住宅現(xiàn)場查勘的內(nèi)容一. 住宅現(xiàn)場查勘時(shí)應(yīng)記錄的內(nèi)容(1) 項(xiàng)目基本情況：估價(jià)對象位置、樓盤名稱；現(xiàn)在實(shí)際用途、使用狀況(自 用、出租、空置)、建筑結(jié)構(gòu)、戶型結(jié)構(gòu)、樓層、 朝向、景觀;通風(fēng)、采 光、噪聲狀況等；整幢樓底層是否架空、屋面是否復(fù)式、各樓層功能、成新率；小區(qū)建設(shè)規(guī)模、幢數(shù)、布局、樓距(密度)、建筑風(fēng)格、區(qū)內(nèi) 景觀與綠化、開發(fā)年份等(2) 住宅

4、裝修情況：外墻、內(nèi)墻、地面、天花、廚房、衛(wèi)生間、公共通道等部 位的裝飾裝修情況；(3) 基礎(chǔ)設(shè)施情況：供電、供水、供氣、排水、交通設(shè)施、通信、消防等設(shè)施 設(shè)備情況；(4) 配套設(shè)施情況：小區(qū)建設(shè)相配套的停車設(shè)施、娛樂設(shè)施及教育、商業(yè)、飲 食等各種公共建筑.二. 住宅現(xiàn)場查勘時(shí)拍攝要點(diǎn)1. 樓棟外觀拍攝要點(diǎn)(1) 要盡量將整棟樓都拍下來，方便核實(shí)是否與房產(chǎn)證記錄一致；2. 樓棟地址或門牌拍攝要點(diǎn)(1) 地址牌或門牌號一定要清晰可見，與房產(chǎn)證上的地址要保持一致；(2) 遇到地址牌或門牌號不清晰的，或者完全找不到的，可以在樓棟入口處和 估價(jià)對象門口各拍攝一張照片，以證明現(xiàn)場查勘對象沒有搞錯(cuò)；3室內(nèi)拍

5、攝要點(diǎn)(1) 天花板、地板都要拍攝到，缺一不可實(shí)在無法兼顧的時(shí)候，優(yōu)先保證照到 地板；(2) 選擇拍攝的角度應(yīng)盡可能呈現(xiàn)其空間布局；(3) 房間數(shù)量不止一個(gè)時(shí)，盡量毎一個(gè)房間都拍攝.如不能全部拍攝，盡量從 中挑選有代表性或者面積大的房間拍攝.4外景拍攝要點(diǎn)(1) 通常會在陽臺上或窗戶旁,選擇景觀最好的角度拍攝；(2) 在樓棟入口處附近對道路的二個(gè)方向各拍攝一張照片.案例部分照片樣本外客 臥室廚房衛(wèi)生間自建房、別墅現(xiàn)場查勘的內(nèi)容要記錄和拍攝土地四至情況，其它參照住宅現(xiàn)場查勘的內(nèi)容商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘的內(nèi)容二.商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘時(shí)應(yīng)記錄的內(nèi)容(5) 項(xiàng)目基本情況：估價(jià)對象位置、樓盤名稱、四至；現(xiàn)在實(shí)

6、際用途、使用 狀況(自用、出租、空置)、經(jīng)營狀況(經(jīng)營哪種商品和服務(wù))、開間、進(jìn) 深、層高、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、是否有夾層；臨街狀況；通風(fēng)、采光、噪聲 狀況等；其中最重要的是 臨街狀況，一面臨街還是二面臨街；所臨街道的 類型和寬窄，街首上的人流、車流狀況等.(6) 商業(yè)裝修情況：外墻、內(nèi)墻、地面、天花、公共通道等部位的裝飾裝修情 況；(7) 基礎(chǔ)設(shè)施情況：供電、供水、供氣、排水、交通設(shè)施、通信、消防等設(shè)施 設(shè)備情況；(8) 配套設(shè)施情況：商業(yè)房地產(chǎn)相配套的停車設(shè)施、交通設(shè)施；周邊商業(yè)的種 類和規(guī)模二.商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘時(shí)拍攝要點(diǎn)周邊環(huán)境對商業(yè)房地產(chǎn)的影響至關(guān)重要，往往周邊環(huán)境決定了其經(jīng)營狀況的 好

7、壞。所以，估價(jià)人員在查勘商業(yè)房地產(chǎn)時(shí)要特別注重查看其周邊的環(huán)境，并對其進(jìn)行拍攝。周邊環(huán)境主要拍攝以下內(nèi)容(1) 商業(yè)房地產(chǎn)所在街道或商場的位置、門牌號、鋪位的整體外觀或所在樓宇的整體外觀，在拍攝其間要留意其開間和進(jìn)深。(2) 商業(yè)房地產(chǎn)周邊道路或街道的商業(yè)經(jīng)營狀況(包括人流、車流、經(jīng)營商品 類別)。通常人流、車流量大和經(jīng)營商品較貴重的，其租金也相對較高，從而影響 其房地產(chǎn)價(jià)值。2室內(nèi)拍攝要點(diǎn)(1) 地面、內(nèi)墻、天花板均要拍攝 ,缺一不可； 而且最好可以在一張照片上將 其都顯示出來 , 但實(shí)在無法兼顧時(shí) ,可多拍幾張 .(2) 選擇拍攝的角度應(yīng)盡可能呈現(xiàn)其空間布局 ;(3) 房間數(shù)量不止一個(gè)時(shí)

8、, 盡量毎一個(gè)房間都拍攝 . 如不能全部拍攝 , 盡量從 中挑選有代表性或者面積大的房間拍攝 .工業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘的內(nèi)容三. 工業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘時(shí)應(yīng)記錄的內(nèi)容(1) 項(xiàng)目基本情況 : 估價(jià)對象位置、 名稱、土地四至情況 ; 建筑結(jié)構(gòu)、樓層、 跨度、層高 、成新率； 現(xiàn)在具體用途 (廠房、辦公、宿舍、食堂 ); 具體類型 (普 通生產(chǎn)車間、腐蝕性生產(chǎn)車間、恒溫恒濕生產(chǎn)車間、超潔凈生產(chǎn)車間、非生產(chǎn)車 間); 使用狀況 (自用、出租、空置 ).(2) 裝修情況 : 外墻、內(nèi)墻、地面、天花、公共通道等部位的裝飾裝修情況 ;(3) 基礎(chǔ)設(shè)施情況 : 供電、供水、供氣、排水、交通設(shè)施、通信、消防等設(shè)施 設(shè)

9、備情況 ;(4) 配套設(shè)施情況 : 工業(yè)房地產(chǎn)距離道路情況、 距離主干道進(jìn)深情況 ; 周邊工 業(yè)房地產(chǎn)的種類和規(guī)模 .二. 工業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘時(shí)拍攝要點(diǎn)1. 工業(yè)房地產(chǎn)外觀拍攝要點(diǎn)(1) 要盡量將工業(yè)房地產(chǎn)全景都拍下來 ;(2) 將房產(chǎn)平面圖上的建筑物的外立面全部拍下來 , 或者土地范圍內(nèi)所有建 筑物的外立面全部拍下來；2. 工業(yè)房地產(chǎn)地址或門牌拍攝要點(diǎn)(1) 地址牌或門牌號一定要清晰可見 ,如沒有門牌號 , 就看左、右或者對面建 筑物有沒門牌號 , 如有就拍攝下來 ;(2) 工業(yè)房地產(chǎn)周邊道路或街道要拍攝 , 反映土地臨路狀況 , 道路的寬窄 , 和 距主干道的距離；3建筑物室內(nèi)拍攝要點(diǎn)(1) 基本要求毎棟建筑物的室內(nèi)都要拍攝 , 選擇拍攝的角度應(yīng)盡