房地產開發(fā)與經營(第四版)期末考試復習資料

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上第1章 緒論一、房地產業(yè)：房地產業(yè)是指以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發(fā)建設，經營管理以及維修裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業(yè)，是具有先導性，基礎性，帶動性和風險性的產業(yè)。廣義：國有開發(fā)區(qū)域開發(fā)，城市開發(fā)等于房地產開發(fā)活動有著密切關系的開發(fā)活動，均可視為整體上和宏觀意義上的房地產開發(fā)；狹義：主要是指依據國家的法律，取得了國由土地使用權的土地上基礎設施房屋建設的行為在特定地段上所行具體的房地產項目的規(guī)劃設計和建設施工等開發(fā)活動。房地產開發(fā)：“開發(fā)”是生產者或經營者為實現一定的經濟和社會目的對資源進行合理開發(fā)和利用的過程。二、房地產開發(fā)特性涉及范圍廣，經

2、手環(huán)節(jié)多，形式多等特點，嬰兒在開發(fā)與經營過程中會表現出難度大，風險大以及受政策等因素影響大等特點。三、房地產開發(fā)階段：（一）投資機會選擇：投資機會選擇是整個房地產開發(fā)經營過程中的重要環(huán)節(jié)，房地產項目成功與否主要取決于這一階段的工作投資機會的選擇，由投資機會尋找和篩選兩個過程組成，從這兩個過程的活動特點來看。不論是尋找投資機會還是對投資機會進行篩選，都與對房地產市場的了解調查和分析有關，是在對市場環(huán)境的分析和市場供求關系的分析基礎上完成的。（二）項目定位：房地產項目定位是為尋找房地產項目的核心控制力和穩(wěn)定利潤點，并使項目具有獨特的市場定位，以做出科學決策的過程。房地產項目的定位關系復雜，從宏觀和

3、微觀的市場調研再到消費者分析，商業(yè)圈分析，競爭對手分析，最后到產品分析，無論哪一個步驟出現了偏差，都可能導致產品定位不準或者完全錯誤。（三）前期工作：前期工作主要是指在投資項目確定以后和項目開始施工之前要進行和開展工作，主要涉及與項目全過程有關的各種合同條件的談判與簽約的，其主要內容有完成各種報批手續(xù)，獲取有關證書基礎設施和市政設施的談判與協調，安排信貸去定市場售價和租金，確定施工進度，以及工程項目的招標等。前期工作最為復雜和多變的是各種手續(xù)的報批以及許可證的獲取，這是由于前期工作環(huán)節(jié)多，涉及的政府部門多，而且國家的政策變化多，政府各部門政策存在不協調。（四）租售階段。：當項目建設完成后，除了

4、要辦理竣工驗收等一些后續(xù)的手續(xù)以外，主要的任務是投入銷售和和出租。，即根據市場供求情況，開發(fā)商收取資金的迫切程度和開發(fā)項目的類型的確定租或售的方式，以及選擇市場的銷售方式。（五）物業(yè)管理：物業(yè)管理是業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修養(yǎng)護管理，回復相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。四、房地產開發(fā)與經營：房地產開發(fā)與經營可以區(qū)分為以下幾點內容：房地產開發(fā)，房地產營銷及中介服務物業(yè)管理。各部分內容有涵蓋房地產投資可行性分析，投資風險分析，房地產價格及租金評估，房地產市場調查與分析，房地產營銷及管理等。房地產的開發(fā)與經營活動涉及第二

5、產業(yè)和第三產業(yè)。第二產業(yè)部分主要指房屋的生產和建設過程，第三產業(yè)部分折紙房地產的開發(fā)所致，經營管理以及物業(yè)管理等過程。不論是在第二產業(yè)還是第三產業(yè)，從房地產的開發(fā)與經營活動主要發(fā)揮策劃組織與協調等管理服務作用，即通過對項目的車發(fā)營銷的組織以及物業(yè)管理的協調等，發(fā)揮潤滑劑的作用，使各個環(huán)節(jié)能夠有效連接起來，并是房地產的生產和再生產得以完成，同時使房地產的價值得到實現。 第2章 房地產開發(fā)與經營理論和策略一、盈虧平衡分析： 根據收益成本等指標進行經濟收益分析時，可根據不同情況選擇以下方法，在方法中設總收益為B，總成本為C，CO為經營成本。 （一）靜靜計收益或凈收益法，即B-C法。從每個項目的總收益

6、減去總成本，按照扣除項目成本之后的收益余額大小，將各個項目進行排序評價。 （二）計算期望總成本的凈收益率，即（B-C）/C法。從總收益中減去總成本余額，再除以總成本，按照凈收益百分比評價個項目。 （三）計算收益成本率，即B/C法。用期望成本的現值除以期望總收益的限制，得到收益的成本比根據比例大小進行評價。 （四）計算項目投資成本的收益率，（B-CO/C）法。將項目的介紹投資成本與該項目生產經營時讀出的經營和維修成本區(qū)分開來，用收益和經營成本之差除以成本得到投資成本的收益率，這種方法在比較資源投資方面是一種更好和更實用的方法。第3章 房地產企業(yè)一、地產開發(fā)企業(yè)資質管理（一）房地產開發(fā)企業(yè)的設立條

7、件： 1、有自己的名稱和組織機構。 2、有固定的經營場所。3、有符合國務院規(guī)定的注冊資本。4、有足夠的專業(yè)技術人員。5、法律，行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。（二）、房地產開發(fā)企業(yè)的設立程序 1、工商登記 （1）擬訂房地產開發(fā)企業(yè)章程。 （2）相當力爭復活房地產主管部門提出成立房地產開發(fā)企業(yè)的申請報告。 （3）申報企業(yè)資質等級。 （4）那你銀行的開戶手續(xù)存入注冊資金。 （5）辦理資金信用證明。 （6）辦理經營場所的使用證明。 （7）向工商行政主管部門申請注冊登記。 2、資質審查 （1）營業(yè)執(zhí)照復印件。 （2）企業(yè)章程。 （3）驗資證明。 （4）企業(yè)法定代表的身份證明。 （5）專業(yè)技術人員的資格證書和勞

8、動合同。 （6）房地產開發(fā)主管部門認為需要出示的其他文件。 3、房地產開發(fā)企業(yè)的資質等級管理。 （1）房地產開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為四個資質等級，并實行分級審批制度。一級資質由省自治州直轄市人民政府建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批。二級資質及二級資質以下企業(yè)的審批辦法，由省自治區(qū)，直轄市人民政府建設行政主管部門制定。一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)，承擔房地產項目的建設規(guī)模不受限制，可在全國范圍內承攬房地產開發(fā)項目。二級資質以及二級資質以下的房地產開發(fā)企業(yè)，可承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設項目，承擔業(yè)務的具體范圍由省自治區(qū)直轄市人民政府建設行政主管部門確定。 （2）房地產開發(fā)

9、企業(yè)資質實行年檢制度。二、房地產開發(fā)商地位作用、主要職責主要是投資方，為自己承包的開發(fā)項目負主要責任。第4章 房地產項目及項目定位一、土地儲備制度和土地一級開發(fā)是指政府依法收購收回征收等方式，儲備國有建設用地，并組織實施征地拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。由于實施土地儲備和一級開發(fā)而產生的房地產項目，即為土地儲備項目。二、“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”（一）、三通一平是指基本建設項目開工前的前提條件，具體指的是水通，電通 路通和場地平整。（二）、五通一平就是建筑中給了合理有序施工進行的前期準備工作，一般包括通水，通電，通訊，通氣平整土地。（三）、七通一平主要指通給水，

10、通排水，通電通訊，通路，通燃氣，通熱力以及場地平整。三、普通商品住房（一）、普通商品住房是指戶型最大面積不超過140，住房容積率在1.0以上，房屋銷售價格在同地段平均交易價格的1.44倍以內的商品住房。以普通商品住房為開發(fā)對象的房地產開發(fā)項目，即為普通商品住房開發(fā)項目。（二）、經濟適用房、廉租房、限價商品房1、經濟適用房是指以微麗趙葛出售給廣大中低收入家庭的商品房。它具有社會保障性質的商品住宅具有經濟性和適用性的特點。2、廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。3、限價商品房還是商品房性質，只不過和完全公開的由市場供需決定

11、價格的商品房相比政府控制多一些。四、酒店式公寓、公寓式酒店五、工業(yè)地產開發(fā)常見的模式（一）、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式，主要特性表現為此工業(yè)地產開發(fā)都是在政府主導下進行的，通過創(chuàng)造相關產業(yè)，政府政策支持稅收優(yōu)惠條件等營造園區(qū)與其他工業(yè)地產項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資，土地出讓等方式引進符合相關條件的工業(yè)發(fā)展項目。（二）、主體企業(yè)引導模式，一般是指在某個產業(yè)領域具有強大的綜合實力，企業(yè)為實現企業(yè)自身更好的發(fā)展并獲取更大的利益價值，通過獲得大量的土地，以營造一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)。通過土地出讓項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的具體實現整個產業(yè)鏈的打造及完善。（三）、工業(yè)地產商模式，主要是吃地攤投資開

12、發(fā)企業(yè)，在工業(yè)園區(qū)內或其他地方獲取工業(yè)項目，用地后進行用地范圍內道路綠化等基礎設施乃至廠房倉庫研發(fā)等各類用房淫賤，然后以租賃轉讓或合資合作經營的方式進行項目和設施的經營管理，最后獲取合理的地產開發(fā)利潤。（四）、綜合運作模式，是指對上述工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式，昨天企業(yè)引導模式和工業(yè)地產模式進行混合運用的工業(yè)地產模式。第5章 房地產項目用地的獲取 一、土地使用權獲取的方式（出讓、轉讓）房地產開發(fā)企業(yè)獲取建設項目用地主要有三種形式，即出讓，劃撥和轉讓。（一）、土地出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，有土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。出讓方式主要有協議，招標，掛牌，拍賣。

13、（二）、轉讓。廣義的土地使用權轉讓是指土地使用權發(fā)生轉移的所有行為，包括土地使用權的轉讓。狹義的土地使用權轉讓是指通過出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣，贈與或其他合法方式將土地使用權再轉移的行為。二、土地使用權年限各類土地的最高出讓年限。橘子用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育科技，文化衛(wèi)生體育用地為50年，商業(yè)旅游娛樂用地為40年綜合或者其他用地為50年。三、土地使用權出讓與轉讓的區(qū)別土地出讓是指土地權人(國家)將土地一定年限的使用權有償轉移給集體或個人。俗稱土地一級市場。土地轉讓是指土地使用權人將土地剩余年限的使用權轉給其他集體或個人。俗稱土地二級市場。區(qū)別很明顯了,就是國家把

14、土地使用權出讓給某個集體或個人,該集體或個人獲得使用權后再轉移給別人就是轉讓。四、房屋拆遷安置主要有土地補償費，安置補助費，土地附著及青苗補償費，拆遷補償費和其他費用。五、建筑容積率、平均層數、樓面地價一、建筑容積率，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與凈用地面積的比率。又稱建筑面積毛密度。二、平均層數，指一個建筑地段內所有建筑各層面積總和與這些建筑基底面積總和的比值。三、樓面地價，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地的地價。樓面地價，即單位建筑面積平均分攤的土地價格。樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建造成本、開發(fā)利潤、相關稅費等共同構成了商品房的市場價值。樓面地

15、價的計算公式：樓面地價=土地總價÷規(guī)劃建筑面積 =土地單價/規(guī)劃容積率。第6章 房地產調研一、調查方法（一）、全面調查法（二）、重點調查法（三）、抽樣調查法第7章 房地產開發(fā)項目可行性研究一、房地產可行性研究概念、作用1、概念：就是指房地產項目投資決策賢，通過對項目有關的市場資源，工程技術，經濟社會等方面問題進行全面分析論證和評價，從而判斷項目法律上是否合規(guī)，技術上是否可行，經濟上是否和你進而對多個方案進行優(yōu)選的過程。2、作用：（1）可行性研究是投資決策的重要依據。（2）可行性研究是項目審批的依據。（3）可行性研究是項目資金籌措的依據。（4）可行性研究是編制設計任務書的依據。（5）可

16、行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據。二、凈現值、內部收益率1、凈現值，是指將項目壽命期內的凈現金流量用一個設定的折現率逐期折現的現值代數和。財務凈現率隨著折現率的增加呈反向變化。2、財務內部報酬率，是指項目凈現值等于零時的折現率。三、不確定性決策方法（樂觀、悲觀、后悔值）（一）、樂觀原則（大中取大）決策原則：僅在最好自然狀態(tài)下比較各方案的損益值，選擇收益值最大或者損失值最小的方案為最優(yōu)方案（二）、悲觀原則（小中取大）決策原則：僅在最差自然狀態(tài)下比較各方案損益值，選擇收益值最大或者損失值最小的方案為最優(yōu)方案（三）、后悔值原則決策原則：選擇最大后悔值最小的方案為最優(yōu)方案做題步驟：1、確定標準值：

17、比較每種市場狀態(tài)下各方案的損益值，選出最大損益值作為該市場狀態(tài)下的標準值2、計算后悔值：用第一步選出的各市場狀態(tài)下的標準值減去該市場狀態(tài)下的各方案的損益值3、確定各方案的最大后悔值：比較每個方案各市場狀態(tài)下第二步計算出的后悔值，選出最大后悔值4、選擇最大后悔值“最小的”方案為最優(yōu)方案四、房地產風險（一）、制度性風險（二）、政策性風險（三）、市場不規(guī)范引起風險（四）、其他外在因素引起的風險1、通貨膨脹2、國外輸出金融危機對對房地產市場的波及效應3、不可預見風險（五）市場內生風險1、財務風險2、經營風險3、市場風險4、貸款風險第8章 房地產融資一、房地產企業(yè)一般性的資金來源房地產企業(yè)的一般性資金來

18、源主要包括以下幾個方面：（一）、企業(yè)自有資金。（二）、政府財政資金。（三）、銀行貸款。（四）、股票，債券，集資，租賃，商業(yè)信用等多種籌資方式。（五）、其他資金來源。1、利用外資。2、非銀行金融機構籌資。3、短期融債券。第9章 房地產開發(fā)項目管理一、房地產開發(fā)項目三大管理核心核心分別是，成本管理，質量管理，進度管理。二、工程發(fā)包招標方式三、竣工驗收（一）、竣工驗收的范圍及依據1、驗收范圍，凡房地產開發(fā)項目必須按批準的設計文件和合同規(guī)定的內容建成，還一樣收徒弟使用情況，以及單項工程，市政綠化及公用設施等配套設施項目等。2、驗收依據。，項目竣工的依據是批準的計劃任務書，初步設計方案，技術設計文件，施

19、工圖社背技術說明書有關開發(fā)建設的文件，以及現行的施工技術驗收規(guī)范，施工承包合同等。（二）竣工驗收的要求1、基本要求：項目已按設計內容建設完成，工程質量和使用功能符合規(guī)范規(guī)定標準和設計要求，并按合同規(guī)定完成了學業(yè)內容房地產開發(fā)項目應做到：（1）所有建設項目M.批準的小區(qū)規(guī)劃和有關專業(yè)管理及設計要求全部建成。并滿足使用要求。（2）住宅及公共配套設施，市政公用基礎設施等單項工程全部驗收合格，并保證驗收資料齊全。（3）各類建筑物的平面位置，立面造型，裝飾色調等符合批準的規(guī)劃設計要求。（4）施工機具，臨時工程建筑余土，剩余構件全部拆除運走找到場地平有綠化要求的項目，按照綠化設計要求做到復活草青。2、遺留

20、問題處理。在工程項目建設過程中，由于各方面原因能有一些零星項目不能按時完成，開發(fā)商鋁建筑承包商應進行協商并妥善處理。（三）竣工驗收的內容。1、驗收程序。主要包括驗收準備，初步驗收，正式驗收。2、竣工驗收報告書及附件。主要包括竣工驗收報告書，竣工驗收報告書的主要附件3、竣工驗收鑒定書內容，主要包括驗收時間，驗收工作概況，工作概況，項目建設情況。竣工決算情況工程商量的總評價。經濟效益，環(huán)境效益及社會效益評價遺留問題處理意見，驗收委員會對項目驗收的結論。（四）驗收工作的組織。房地產開發(fā)項目一般由第四級主管部門工程質量監(jiān)督站組織驗收。驗收委員會或驗收小組通常由開發(fā)商，施工單位，設計單位，物業(yè)管理公司及

21、購房客戶參加。還有計劃建設銀行環(huán)保消防等有關部門的人員。四、住宅工程竣工備案制度第11章 房地產交易一、房地產市場分級、主體、客體(一)、分級：一級市場：土地的買賣 二級市場：商品房交易及增量房市場 三級市場：二手房及存量房市場（二）、主體1、房地產所有者2、房地產經營使用者（三）、客體1、房地產使用者2、房地產經營者二、預售條件房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房應當按照規(guī)定領取商品房預售許可證，同時要符合交納全部土地出讓金，取得土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、完成一定量的工程投資等條件。第12章 物業(yè)管理一、前期物業(yè)管理概念、內容（一）、概念：前期物業(yè)管理是物業(yè)服務企業(yè)對新物業(yè)項目實施的物

22、業(yè)管理服務,前期管理服務的對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務費用。在物業(yè)管理的初期，由于發(fā)展商擁有大部分產權，所以開發(fā)商在物業(yè)管理中的作用比較大，又因為是發(fā)展商首先聘用了物業(yè)公司，所以前期物業(yè)管理是由發(fā)展商來制定的（二）、內容：前期物業(yè)管理的內容1、通過投標來接洽物業(yè)管理業(yè)務無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統(tǒng)組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業(yè)務。進行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質等級是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，做到揚長避短，又要考

23、慮能否在該物業(yè)的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭?？煽啃允侵冈撐飿I(yè)的建設是否有保證，業(yè)主的資信條件是否較好并能協作配合，等等。以免管理權競爭得手后，由于業(yè)主或建設方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應有的損失?？捎允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)根據自己的經營目標，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利益，或近期雖無利潤但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務。( 1)具體測算物業(yè)管理費用，并草擬總體管理方案。( 2)投標競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協議)。(3)選派管理人員運作前期物業(yè)管理。2、建立與業(yè)主式租戶的關系物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，而服務對象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯系，聽取意見。( 1