中海地產(chǎn)-廣州中海觀園國際項(xiàng)目后評價(jià)報(bào)告

1、中海他產(chǎn)CHtNAOV4IVEFASPROPERIV【中海觀園國際】項(xiàng)目后評估報(bào)告中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司后評估工作小組廣州【中海觀園國際】項(xiàng)目后評估報(bào)告前言：中海觀園國際項(xiàng)目是廣州公司發(fā)展的第一個(gè)超高層項(xiàng)目，項(xiàng)目于2004年8月完成土地轉(zhuǎn)讓，項(xiàng)目銷售于2005年11月19日開始，至2008年2月基本完成全部住宅及商鋪的銷售工作，達(dá)到后評估時(shí)點(diǎn)（數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間為：2008年2月29日）。基于對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和失敗教訓(xùn)的吸取之目的，希望本后評估報(bào)告能為今后的類似開發(fā)項(xiàng)目提供一定的借鑒。廣州中海觀園國際項(xiàng)目后評估過程中，廣州公司同事認(rèn)真對待，努力工作，總部的財(cái)務(wù)資金部、投資管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)中心和營

2、銷策劃中心及發(fā)展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。目錄核心內(nèi)容提要2【項(xiàng)目概況及評估綜述】3【項(xiàng)目投資管理評估】4【項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評估】6【項(xiàng)目營銷工作評估】12【項(xiàng)目進(jìn)度、工程管理評估】16【項(xiàng)目成本管理評估】21核心內(nèi)容提要【投資管理評估】前瞻性掌握城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)展熱點(diǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)銷售時(shí)期充分享受土地價(jià)值和房價(jià)大幅度升值的投資收益。認(rèn)真研究當(dāng)?shù)赝恋卣撸詤f(xié)議方式以收購該項(xiàng)目土地所有權(quán)，成功把握投資機(jī)會(huì)。當(dāng)?shù)赝恋卣咦兓螅脑O(shè)計(jì)操作方案，及時(shí)變更操作方式，成功完成項(xiàng)目投資操作。【財(cái)務(wù)管理評估】該項(xiàng)目收入和利潤指標(biāo)完成得很好，收入和利潤的增加遠(yuǎn)超過成本的增加幅度，使得銷售收

3、入增加而帶來的效益得到明顯體現(xiàn)，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了投資預(yù)期，是低投資高利潤的一個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目的現(xiàn)金流回收速度比較快，靜態(tài)回收期23個(gè)月。建安成本較可研有一定增幅，因此加強(qiáng)成本控制，特別是從各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)建安成本的控制仍然是我們每一個(gè)項(xiàng)目發(fā)展過程中的重要工作。【規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評估】項(xiàng)目作為我司首個(gè)超高層豪宅項(xiàng)目，設(shè)計(jì)創(chuàng)新、管理成功，對于今后的項(xiàng)目設(shè)計(jì)及管理具有較好的借鑒意義。作為超高層建筑、高檔住宅項(xiàng)目的成功實(shí)踐，對于解決今后高容積率、高密度集合住宅與豪華、舒適居住的矛盾提供了技術(shù)參考和市場驗(yàn)證。在多項(xiàng)目運(yùn)作、保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)展的同時(shí)，對項(xiàng)目進(jìn)行多輪的深化研究與探討，并形成了創(chuàng)新、精細(xì)的設(shè)計(jì)成果，設(shè)計(jì)管理流程成

4、熟、管理效率高、進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行能力強(qiáng)。該項(xiàng)目具有較高的技術(shù)含量，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)合理、成本控制較為到位，為超高層住宅項(xiàng)目的成本控制積累可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)。【營銷工作評估】項(xiàng)目準(zhǔn)確定位為“國際化CBD地標(biāo)式公園景觀豪宅”，并根據(jù)市場變化將戶型面積與配比進(jìn)行調(diào)整；在推廣上提煉產(chǎn)品核心賣點(diǎn)，將整合珠江新城三項(xiàng)目的推廣，打造珠江新城中海核心圈，在市場上樹立了高端形象，改變了廣州市場超高層滯銷的狀況；在銷售階段，建立“一對一”高端銷售模式，迎合了中海觀園國際高端客戶追求人性化、舒適銷售方式的需求，促進(jìn)了項(xiàng)目銷售?！景l(fā)展進(jìn)度、工程管理評估】實(shí)際施工時(shí)間從2004年12月12日開工，至2007年4月底取得竣工備案表，歷

5、時(shí)近兩年半時(shí)間，成功克服了基坑、深基礎(chǔ)雨季施工、屋面架構(gòu)復(fù)雜等一系列進(jìn)度管理難題，按期實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目竣工備案和入伙，進(jìn)度控制比較成功。在工程管理環(huán)節(jié)，克服了超高層設(shè)計(jì)帶來的施工難度，并結(jié)合本項(xiàng)目發(fā)展階段的實(shí)際情況，針對工程特點(diǎn)，提出了較多的合理化建議，具有較好的借鑒性。【成本管理評估】該項(xiàng)目為住宅高端產(chǎn)品，實(shí)施過程中，依據(jù)營銷定位和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行了第二次建安成本控制值預(yù)測和報(bào)批。最終預(yù)測結(jié)算額在調(diào)整后的控制值范圍內(nèi)，略有結(jié)余?！卷?xiàng)目概況及評估綜述】1、項(xiàng)目概況廣州中海觀園項(xiàng)目位于廣州CBD心區(qū)珠江新城金穗路以北、海業(yè)路以西，南向面對占地面積約28萬平方米的珠江公園。地塊呈“L”型，由南面五棟43、4

6、5層板式超高層，北面一棟點(diǎn)式25層高層組成，南面首層架空；北面12層為商業(yè)、酒樓、居委會(huì)、衛(wèi)生站及部分架空層；3層為小區(qū)會(huì)所與屋頂花園，4層為架空綠化層，設(shè)園林式游泳池。2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目占地18,096平方米，容積率6.5,建筑密度25%總建筑面積152,078平方米，可售面積116,602平方米，其中：住宅114,538平方米、商鋪2,064平方米；總戶數(shù)512戶，總車位（地下車位）588個(gè)。3、項(xiàng)目開發(fā)周期項(xiàng)目自2004年8月完成土地轉(zhuǎn)讓，2004年12月12日正式開工，2005年8月完成地庫結(jié)構(gòu)施工，2005年11月達(dá)到預(yù)售樓層，2006年3月全部樓棟結(jié)構(gòu)封頂，2007年4月28

7、日拿到政府驗(yàn)收要求的備案表，并同時(shí)進(jìn)行交樓工作，交樓工作于同年7月底完成。4、項(xiàng)目綜合評估前期的策劃工作決定項(xiàng)目市場定位的關(guān)鍵。由于項(xiàng)目上對前期策劃工作高度重視，項(xiàng)目的市場定位進(jìn)行不斷地檢討優(yōu)化。在方案設(shè)計(jì)投標(biāo)回標(biāo)之后，由于所有的設(shè)計(jì)方案不約而同在南塔中設(shè)計(jì)了一梯兩戶的戶型，使得我們在定位方面要結(jié)合設(shè)計(jì)進(jìn)一步論證調(diào)整，這一次調(diào)整研究是深入而實(shí)際的。最終的定位結(jié)果為：珠江新城CBD公園景觀豪宅，南塔戶型面積由150210平方米調(diào)整至190280平方米，大面積戶型比例適當(dāng)增加，設(shè)計(jì)高度由100米調(diào)整到150米以及高端市場定位的細(xì)化問題。為項(xiàng)目塑造成中海廣州公司“第四代精品豪宅”打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。項(xiàng)目開

8、發(fā)手續(xù)辦理工作復(fù)雜，各項(xiàng)手續(xù)關(guān)系的理順需要精密的前期策劃和耐心地跟進(jìn)。為了將項(xiàng)目開發(fā)的不可控性降到最低，準(zhǔn)確把握兩類不同過程的工作原則：一方面要準(zhǔn)確預(yù)測關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)時(shí)間，合理安排可控過程工作，為解決不可控過程提供可靠依據(jù)和配合工作；對于理順手續(xù)問題等不可控過程，要加大公關(guān)力度，施加積極影響。如：由于對簽訂國土合同有較準(zhǔn)確的預(yù)測，建筑方案的設(shè)計(jì)招投標(biāo)工作在簽訂之前早已展開，國土合同簽訂后兩個(gè)月，設(shè)計(jì)完成定標(biāo)工作，項(xiàng)目發(fā)展正式進(jìn)入實(shí)施階段；此外，工程施工大大提前于施工許可證發(fā)放，由于海珠城7.21塌方事故的發(fā)生，廣州市城建監(jiān)管力度的頓時(shí)加大，安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、城管等部門天天到場，無證施工極難進(jìn)行，然而，在

9、公司上下同心協(xié)力的努力下，這個(gè)“大膽的擦邊球”還是得以成功打出，最有力地保證項(xiàng)目年底得以銷售。設(shè)計(jì)工作是各項(xiàng)工作開展的龍頭，設(shè)計(jì)周期是項(xiàng)目開發(fā)周期中重要的組成部分，能否有效地控制設(shè)計(jì)周期， 是項(xiàng)目工作按計(jì)劃開展的重要保障。 設(shè)計(jì)周期控制的目標(biāo)在于保證項(xiàng)目施工的不間斷，在此需要根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展需要將設(shè)計(jì)工作分為設(shè)計(jì)主線和設(shè)計(jì)次線兩條線路同時(shí)實(shí)施，有效保證項(xiàng)目順利實(shí)施。項(xiàng)目銷售圍繞目標(biāo)客戶需求，對住宅戶型設(shè)計(jì)及物業(yè)服務(wù)進(jìn)行提升和改善。以品牌帶項(xiàng)目進(jìn)行“中海核心圈”聯(lián)動(dòng)宣傳， 塑造超高層高端產(chǎn)品形象， 締造廣州標(biāo)志性景觀豪宅地位； 同時(shí)運(yùn)用“一對一”高端客戶銷售模式，把握良好的銷售時(shí)機(jī)，實(shí)現(xiàn)了銷售價(jià)格和

10、速度的均衡。項(xiàng)目在施工管理細(xì)節(jié)工作上狠下工夫，克服了超高層設(shè)計(jì)帶來的施工難度，并在精裝修施工工序安排、衛(wèi)生間沉箱防水處理、預(yù)埋管道等方面總結(jié)出很好的經(jīng)驗(yàn)，為公司其他項(xiàng)目給予借鑒參考。【項(xiàng)目投資管理評估】1、宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場發(fā)展變化分析2003-2006年廣州市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2003-2006年廣州市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況年份2003 年2004 年2005 年2006 年全市 GDP（億元）3,4674,1165,1166,068人口（萬人）725731751761人均可支配收入（元/人）15,00316,88418,28719,851作為珠江三角洲的龍頭城市，廣州市在2003-2007年中一

11、直保持良好的經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高。由上表可以看出， 廣州市2006年生產(chǎn)總值達(dá)到6,068億元， 人均生產(chǎn)總值68,100元。 從2003年到2006年間的生產(chǎn)總值（GDP一直保持高速的增長，平均增長速度高達(dá)18%,遠(yuǎn)高于全國8%-10%的速度。由宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)情況的統(tǒng)計(jì)可見，廣州的宏觀經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展。在實(shí)力強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)支持下，廣州的房地產(chǎn)市場也保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，成交活躍，需求旺盛。2003-2006年廣州市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況2003-2006年廣州市房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)情況項(xiàng)目2003 年2004 年2005 年2006 年商品房預(yù)售面積（萬

12、平方米）939875940917商品房成交面積（萬平方米）1,0471,1221,1001,158商品房成交金額（億元）444560608726商品房成交均價(jià)（元/平方米）4,2414,9925,5316,858房地產(chǎn)供求情況2003年至2006年間廣州市房地產(chǎn)市場發(fā)展總體運(yùn)行基本平穩(wěn)，四年間廣州十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積基本上沒什么大的變化，而預(yù)售商品房成交面積呈逐年增加趨勢，具體是從2003年到2006年，共上漲10.6%,在市場需求的快速增長下，商品房供應(yīng)缺口不斷擴(kuò)大，以前的存量新建商品房不斷被消化，市場漸入供不應(yīng)求的狀況嚴(yán)重，這種供不應(yīng)求的狀況具體體現(xiàn)在商品房價(jià)格逐年加速上漲變化上。房地產(chǎn)

13、價(jià)格情況在開發(fā)銷售期間廣州市房地產(chǎn)市場整體走勢穩(wěn)中有升，被譽(yù)為一線大城市樓市發(fā)展的典范，市場有效供求兩旺，特別是商品房成交價(jià)格經(jīng)過多年的小幅下滑在2004年止跌回升，而且成交量放大。成交登記金額的增長幅度略高于面積增長幅度，這一現(xiàn)象預(yù)示著廣州市房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了幾年市場容量高速拓展以及價(jià)格回歸理性后，出現(xiàn)商品房供求兩旺的良好局面。2005年國家出臺穩(wěn)定房價(jià)的各項(xiàng)政策，對廣州房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定影響，觀望氣氛一度濃厚，但由于宏觀經(jīng)濟(jì)面繼續(xù)向好，市場的剛性需求較大，供求比例嚴(yán)重失調(diào)，2005年底廣州房價(jià)開始迅速上升，全市商品房均價(jià)達(dá)到5,531.00元/平米，并一直保持高位運(yùn)行。發(fā)展到2006年，

14、在宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，國有企業(yè)股權(quán)分谿改革邁出實(shí)質(zhì)性步伐的一系列利好的影響下，住宅投資與證券投資成為居民新的投資消費(fèi)熱點(diǎn)，2006年廣州市房價(jià)上漲幅度達(dá)到24%房地產(chǎn)已成為大城市居民保值、增值的首選投資組合產(chǎn)品。在廣州市宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展趨勢帶動(dòng)下，觀園項(xiàng)目在2005年11月以9,200元/m2的均價(jià)開盤（價(jià)格在當(dāng)時(shí)創(chuàng)下周邊樓盤新高），并在持續(xù)、穩(wěn)定的出貨速度下售價(jià)一路攀升，在2006年下半年最好的時(shí)候平均售價(jià)達(dá)到19,000元/itf的高價(jià)，成為整個(gè)珠江新城樓價(jià)的風(fēng)向標(biāo)。截止至2008年2月28日，項(xiàng)目已基本銷售完畢。2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)變化情況及其對最終收益的影響本項(xiàng)目

15、用地性質(zhì)為商住用地，可研階段項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)為：占地面積18,096m2車位588 個(gè)建筑總面積138,791m2人防車位135 個(gè)容積率6.5總可售面積116,373m2地上總建筑面積117,623m2住宅114,973m2住宅面積114,973m2商業(yè)1,400m2商業(yè)面積1,400m2可轉(zhuǎn)讓的公建m2公建配套面積1,250m2車庫m2地下室總建筑面積21,168m2戶數(shù)884 戶項(xiàng)目建完后，各項(xiàng)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)實(shí)際為:占地面積18,096m2可售車位453 個(gè)建筑總面積152,996m2人防車位135 個(gè)容積率6.5總可售面積11,6602m2地上總建筑面積118,575m2住宅114,53

16、8m2住宅面積114,538m2商業(yè)2,024m2商業(yè)面積2,024m2可轉(zhuǎn)讓的公建0m2公建配套面積1,973m2車庫24,806m2地下室總建筑面積28,567m2戶數(shù)512 戶架空層面積3,753從以上兩張表格對比可知，本項(xiàng)目占地面積前后測量一致，但工程竣工驗(yàn)收的總建筑面積比可研階段預(yù)測的增加了14,205itf,其中可售住宅面積減少了435m2o商業(yè)面積從可研階段暫定的1,400itf增加到2,024m2,增加了624m2o在項(xiàng)目容積率一定的情況下，商業(yè)面積的增加是以住宅面積的減少為前提，考慮到本項(xiàng)目商業(yè)實(shí)際售價(jià)大大高于住宅，將部分住宅面積設(shè)計(jì)調(diào)整為商業(yè)可以提高項(xiàng)目的收益水平。地下室面

17、積比可研報(bào)告預(yù)測面積有大幅度的增加，約增加7,399itf。主要原因是觀園國際作為高端項(xiàng)目地下車庫帶有采光井，每個(gè)車位平均建筑面積達(dá)到40m2，比原來估計(jì)的30m2有較大的增加。根據(jù)現(xiàn)有法律，人防車位產(chǎn)權(quán)歸屬并不明確，但一般認(rèn)為是屬于國有國有資產(chǎn)，遵循誰投資，誰收益的原則，開發(fā)商對人防車位擁有管理權(quán)與收益權(quán)；觀園國際項(xiàng)目共有588個(gè)車位，其中135個(gè)為人防車位，不能辦理確定產(chǎn)權(quán)出售。居住戶數(shù)與可研預(yù)測相差甚巨，主要原因是前者按130/戶預(yù)測，事實(shí)上，觀園大部分單位都是200itf左右，戶均面積達(dá)到223m2o項(xiàng)目規(guī)劃驗(yàn)收指標(biāo)比可研報(bào)告預(yù)測的指標(biāo)略為較高，主要增加面積集中在地下室面積，尤其是北塔

18、F棟的地下汽車庫面積增加較大。3、土地協(xié)議執(zhí)行情況土地交易方式和合作方式項(xiàng)目用地屬于廣州市天河區(qū)政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地，根據(jù)廣州市當(dāng)?shù)亟鉀Q特殊問題的政策，允許以非公開的方式出讓該土地。中海發(fā)展（廣州）有限公司、廣州中海地產(chǎn)有限公司首先與廣州市天河區(qū)投資管理有限公司簽署廣州珠江新城D7-6項(xiàng)目地塊合作協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議，確定三方合作框架；然后通過規(guī)劃加名，與國土局簽署土地出讓合同獲得用地使用權(quán)。在土地出讓合同中約定中海發(fā)展（廣州）有限公司占10%權(quán)益，廣州中海地產(chǎn)有限公司占90%權(quán)益，天河投資管理有限公司占0煙益。由于廣州市土地政策變化，在簽署土地出讓合同之后，原框架協(xié)議約定成立項(xiàng)目公司的操作方式無

19、法實(shí)施，最后以合作開發(fā)方式（實(shí)際上由我司單獨(dú)開發(fā)）完成本項(xiàng)目開發(fā)。根據(jù)土地出讓合同，出讓總金額自簽訂合同之日起兩年內(nèi)分五期付清，我司已經(jīng)如約付清土地出讓金。本項(xiàng)目投資管理工作總結(jié)準(zhǔn)確判斷市場走勢，前瞻性掌握城市發(fā)展中的市場熱點(diǎn)。在項(xiàng)目投資決策之際，廣州珠江新城地區(qū)還尚未成為市場熱點(diǎn)。公司深入研究廣州地區(qū)的城市規(guī)劃、土地供應(yīng)格局和地段投資價(jià)值，以前瞻性的戰(zhàn)略眼光投資珠江新城項(xiàng)目，在市場還處于觀望之際以相對低廉的地價(jià)堅(jiān)定吸納該項(xiàng)目，在開發(fā)銷售時(shí)期充分享受土地和房價(jià)大幅度升值的投資收益。充分研究當(dāng)?shù)赝恋卣撸晒Π盐胀顿Y機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目為廣州珠江新城建設(shè)的歷史遺留用地，廣州市對該項(xiàng)目的土地使用權(quán)交易的處

20、理有其特殊處谿方式，屬于一個(gè)極為特殊的案例。廣州公司充分研究和利用了當(dāng)?shù)卣?，搭上協(xié)議收購?fù)恋氐哪┌嘬嚕詤f(xié)議合作方式取得該項(xiàng)目土地使用權(quán)，避免公開交易，成功把握了投資機(jī)會(huì)。精心設(shè)計(jì)操作方案，根據(jù)政策調(diào)整變化及時(shí)變更操作方式。本項(xiàng)目屬于廣州市天河區(qū)的區(qū)留地，在我司介入之時(shí)，只有政府會(huì)議紀(jì)要文件證明該項(xiàng)目開發(fā)權(quán)歸屬“廣州天河投資公司”，土地使用權(quán)尚未正式確權(quán)，增加了協(xié)議操作的難度。公司設(shè)計(jì)了“三方先合作加名，成立項(xiàng)目公司，再將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)到項(xiàng)目公司名下”的操作方案，避免公開交易。由于廣州市政府調(diào)整土地管理政策，三方合作成立新的項(xiàng)目公司視同二次交易，不僅需要繳納交易契稅，還要求公開掛牌交易。公司及

21、時(shí)變更操作方式，將“合作成立項(xiàng)目公司”變更為“三方合作開發(fā)”，雖然增加了與天河投資方面在具體執(zhí)行上協(xié)調(diào)、溝通、談判的工作難度，但是憑借與廣州天河投資方面積累的合作關(guān)系，整個(gè)合作過程基本順暢，規(guī)避交易契稅問題，項(xiàng)目開發(fā)得以順利完成。【項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評估】1、項(xiàng)目完成情況介紹項(xiàng)目實(shí)際完成的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：容積率6.5,建筑密度25%總建筑面積152,078平方,可售面積116,602平方，其中：住宅114,538平方、商鋪2,064平方；由南面五棟43、45層板式超高層，北面一棟點(diǎn)式25層高層組成，南面首層架空；北面12層為架空層、商業(yè)、酒樓、居委會(huì)、衛(wèi)生站、公廁；3層為小區(qū)會(huì)所與屋頂花園，4層為

22、架空綠化層，設(shè)園林式游泳池?？倯魯?shù)512戶，總車位（地下車位588個(gè)）。項(xiàng)目設(shè)計(jì)及建造情況介紹： 項(xiàng)目于2005年8月完成全部施工圖設(shè)計(jì)，2005年12月F棟施工達(dá)到預(yù)售進(jìn)度，并完成銷售，84套全部售罄。2006年1月南塔E達(dá)到預(yù)售進(jìn)度，并進(jìn)行了銷售。項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)；總體規(guī)劃方案的批復(fù)時(shí)間：2004年12月；主要施工圖設(shè)計(jì)完成時(shí)間：2005年8月；開工時(shí)間2005年1月、關(guān)鍵施工節(jié)點(diǎn)時(shí)間2005年11月、開盤時(shí)間2005年12月、竣工驗(yàn)收時(shí)間2006年4月。項(xiàng)目建成前后環(huán)境情況對比：建成前環(huán)境說明：本地塊南面的珠江公園為珠江新城最大的城市公共綠地，環(huán)境優(yōu)良、視野開闊，為本項(xiàng)目提供了極良好

23、的景觀條件。南面珠江公園為金碧華府、凱旋新世界等其他新住宅項(xiàng)目，為高層與小高層住宅，建筑個(gè)性較強(qiáng)，外觀設(shè)計(jì)水平一般。建成后項(xiàng)目實(shí)景照片：整體建筑形象典雅、具有很好的昭示性。項(xiàng)目周圍競爭樓盤情況：凱旋新世界二期：二期建面約10余萬平方米，正在開發(fā)，2004年入市。合景項(xiàng)目：總占地22,693平方米，總建面147,508平方米，綜合容積率6.5。共8棟塔樓，交錯(cuò)式規(guī)劃布局，均為一梯兩戶，戶型面積從168-303平方米，房型為三房至五房，另有部分復(fù)式423平方米。緊鄰本項(xiàng)目西側(cè)，定位非常接近，且開發(fā)進(jìn)度相同，是我司直接的競爭對手。廣控地塊：由D5-3和D5-8組成，占地20,638平方米，總建面14

24、4,473平方米，容積率7.0,地塊南面望珠江公園，由麗江花園開發(fā)商于2004年8月5日拍賣而得。也將是本項(xiàng)目直接的對手之一。小結(jié)：由以上分析可知，競爭對手的外部景觀資源均較好，用地面積都比D7-6項(xiàng)目大，戶型面積定位普遍在160-300平方米之間。項(xiàng)目配套情況：項(xiàng)目南塔二層以上全部為住宅，首層為入戶大堂、架空層空間、公廁一處、直飲水機(jī)房。北塔首層、二層為商業(yè)與配套居委會(huì)，三層為會(huì)所，商業(yè)面積2,064平方米，會(huì)所1,595平方米，公建配套居委會(huì)、衛(wèi)生站與南塔首層的公廁共378平方米。2、項(xiàng)目的建筑標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)體系為現(xiàn)澆鋼筋碎結(jié)構(gòu)，采用部分框支剪力墻結(jié)構(gòu);墻體維護(hù)材料為陶粒碎砌塊；外立面材料為外墻

25、通體磚，平方米單價(jià)22元；建筑外立面基座部分（九層以下）為黃金鉆花崗巖石材與仿石外墻磚，石材平方米單價(jià)為600元， 勾縫材料為原色水泥 （見實(shí)景照片） 。外窗及玻璃：外窗框材料為粉末噴涂鋁合金，鋁框料較大，窗框正面寬度7CM門框正面寬度9CM價(jià)格為468元/平方米（見實(shí)景照片）。入口大堂：面積約110平方米。裝修標(biāo)準(zhǔn)：地面：云石拼圖；墻面：米黃云石加腰線，云石門套；天花：石膏板造型吊頂，吊燈。標(biāo)準(zhǔn)層公共空間：南塔標(biāo)準(zhǔn)層兩梯兩戶雙私家電梯廳，每個(gè)9.7平方米；北塔標(biāo)準(zhǔn)層兩梯四戶電梯廳，24平方米。裝修標(biāo)準(zhǔn)：地面：云石拼圖；墻面：仿石磚、花崗石踢腳與門套；天花：石膏板造型吊頂。戶型：最終完成的戶型

26、面積及配比表如下：大四房：88 戶大四房（雙套房）二廳二衛(wèi)約 280 平方米四房：252 戶四房二廳+工人房+三衛(wèi)約 240 平方米三房：88 戶三房二廳+工人房+三衛(wèi)約 190 米大三房+工人房：42 戶三房二廳二衛(wèi)約 150 平方米小三房+工人房：42 戶三房二廳二衛(wèi)約 130 平方米。南塔（428戶）：三梯二戶（大四房、四房、三房）北塔（84戶）：二梯四戶（大三房、小三房）。戶型裝修交樓標(biāo)準(zhǔn):標(biāo)準(zhǔn)版裝修材料詳表：平方米造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為850。地面波打、踢腳、門檻石墻面天花門客廳拋光磚石材淺啡網(wǎng)乳膠漆（主幅為墻紙）局部石膏板吊頂實(shí)心木門房間實(shí)木地板木踢腳線乳膠漆石膏角線實(shí)心木門廚房防滑磚淺啡網(wǎng)門

27、檻石瓷片鋁扣板玻璃木門衛(wèi)生間西米黃石材+淺啡波打淺啡網(wǎng)門檻石淺啡網(wǎng)石材墻裙， 上部仿云石瓷片鋁扣板實(shí)心木門陽臺西米黃石材淺啡網(wǎng)門檻石外墻磚乳膠漆鋁合金廚房配輅：橫紋防火板吊柜十橫紋板底柜，米蘭石臺面十臺下子母方型盆，高儀牌洗菜龍頭，林內(nèi)牌抽油煙機(jī)廁所配輅：沙安娜臺面十科勒臺下盆，科勒牌座廁，客衛(wèi)：高儀牌花灑龍頭+玻璃門淋浴間，主衛(wèi)科勒牌浴缸十米黃石裙邊+科勒牌水龍頭升級版裝修材料將客廳地面材料改為西米黃石材，并在入口有石材拼花圖案；平方米造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為980元。會(huì)所：功能有健身房、小型家庭影院、桌球室、舞蹈室、乒乓球、棋牌室、音樂室、兒童天地、男女桑納與泳池更衣。裝修標(biāo)準(zhǔn)如下：部位地面天花墻面大堂

28、石材拼花石膏板造型吊頂石材+鏡面+W 面板健身房地氈石膏板造型吊頂墻紙桌球室地氈石膏板造型吊頂捫布兒童室地板膠、地氈石膏板造型吊頂墻裙捫皮革，上部為涂料。3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程管理回顧與實(shí)施完成情況概念策劃：創(chuàng)意稿定位本項(xiàng)目為以超高層住宅為主， 酒店式公寓、 配有高檔會(huì)所于酒樓的城市新中心商務(wù)區(qū)高容積率低密度，高品位景觀住宅，提出以下設(shè)計(jì)概念：貴而不噪，尊而不驕；享受舒適生活；天地融合的景觀環(huán)境。方案稿將項(xiàng)目定位修正為集位谿高價(jià)值與品質(zhì)高價(jià)值于一身的都市CBD超高層景觀豪宅，主題為“超然于繁華之上，盡享盛景與尊貴。”概念設(shè)計(jì)從規(guī)劃、戶型、立面、景園、室內(nèi)進(jìn)行了全方位的整合推廣，提出了以下概念并進(jìn)行了

29、深入的闡述：充分利用景觀資源，并體現(xiàn)豪宅純粹居住氛圍的規(guī)劃布局；尊貴大氣的別墅型景觀豪宅平面；貴綽端莊、摩登時(shí)尚的新古典立面；開揚(yáng)舒泰、典雅閑逸的庭院環(huán)境；豐盛典雅、彰顯尊貴的室內(nèi)裝修。規(guī)劃、建筑、環(huán)境、室內(nèi)、產(chǎn)品形象與銷售緊緊著圍繞概念設(shè)計(jì)展開，打造中海第四代精品。設(shè)計(jì)滿足居住多方面多層次的需要，將傳統(tǒng)的家園空間序列、生活感受認(rèn)同感、 歸屬感、 安全感、 家園感等引入超高層住宅產(chǎn)品； 用綠色可持續(xù)的材料與住宅新科技手段，提升住宅品質(zhì)，節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材，保護(hù)自然環(huán)境與生態(tài)。本項(xiàng)目獲得了2007年度中國土木工程學(xué)會(huì)頒發(fā)的雙節(jié)雙優(yōu)方案金獎(jiǎng)，廣州日報(bào)評選的2006廣州暢銷樓盤等眾多獎(jiǎng)項(xiàng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)：南

30、塔超高層住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)造性地采用了“一字型加兩端轉(zhuǎn)角”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，爭取了盡可能長的景觀面及良好朝向，例如270平方米單位客廳觀景采光面長達(dá)11米，總采光面達(dá)到60米，共有7個(gè)功能空間可觀公園景。結(jié)合基地“L”地形及日照影響；南北點(diǎn)線結(jié)合，北面布谿一棟25層住宅，實(shí)現(xiàn)了戶戶盡賞陽光、清風(fēng)、美景。規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為雅科本建設(shè)工程咨詢（深圳）有限公司、主創(chuàng)建筑師為何煥然設(shè)計(jì)總監(jiān)與傅紅小姐，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)時(shí)有五家設(shè)計(jì)單位，三家境外設(shè)計(jì)單位，兩家國內(nèi)設(shè)計(jì)單位，經(jīng)過細(xì)致的評標(biāo)工作與嚴(yán)格的評標(biāo)程序， 確定了雅科本為建筑方案設(shè)計(jì)單位， 瀚華為施工圖設(shè)計(jì)單位。 規(guī)劃布采用折板式造型，爭取了盡可能長的景觀面及良好

31、朝向，南塔一梯兩戶，戶戶朝南盡享美景。戶型分布與規(guī)劃結(jié)構(gòu)結(jié)合，最大單位布谿在兩端，視野開闊，充分觀景；主力戶型布谿在正中，小單位布谿在夾角位。小區(qū)北側(cè)25層高層為一梯四戶，南北住宅超寬樓距，整個(gè)小區(qū)約91.5%的住戶為南向。戶型設(shè)計(jì)：戶型定位過程中經(jīng)過市場調(diào)查，研究當(dāng)?shù)氐娜宋牧?xí)俗，同質(zhì)競爭產(chǎn)品的設(shè)計(jì)特色和關(guān)鍵數(shù)據(jù)，引入私家電梯廳、大家庭生活廳，景觀衛(wèi)浴等住宅設(shè)計(jì)的新思路、新理念；創(chuàng)造了尊貴大氣的別墅型景觀豪宅平面。入戶方式突破了傳統(tǒng)高層住宅的模式， 主人專享電梯 主入口+專用服務(wù)梯次入口，配合貫通門電梯實(shí)現(xiàn)了真正私家電梯廳，用序列與細(xì)膩的心理感受變換營造了尊貴的家園感受。在設(shè)計(jì)過程中，營銷部門

32、全程參與，并將營銷的意見及時(shí)準(zhǔn)確地反饋給設(shè)計(jì)，取得了良好的效果；戶型定位策略根據(jù)設(shè)計(jì)情況與市場豪宅產(chǎn)品的不足，及時(shí)進(jìn)行了調(diào)整，開創(chuàng)了廣州豪宅產(chǎn)品的新標(biāo)準(zhǔn)，獲得了市場的高度認(rèn)同。獲得南方都市報(bào)評選的2006年廣州金牌戶型超大戶型（144平方米以上）、2006年廣州金牌戶型樓盤。單體立面設(shè)計(jì)：立面形象延續(xù)新古典主義的基調(diào)，并注重國際化氣息的營造，鮮明而有內(nèi)涵；強(qiáng)調(diào)立面造型的豐富與天際線的韻律變化，突出視覺美感；巧妙運(yùn)用各種材料（石材、仿石材、金屬、玻璃），通過精煉的細(xì)部處理及尺度把握，彰顯高尚住宅非凡氣質(zhì)，使整個(gè)小區(qū)建筑立面既有古典建筑的精美，同時(shí)又具現(xiàn)代主義的整體大氣，盡顯貴綽端莊。設(shè)計(jì)單位為雅

33、科本建設(shè)工程咨詢（深圳）有限公司、主創(chuàng)建筑師為何煥然設(shè)計(jì)總監(jiān)與傅紅小姐。方案過程長達(dá)五個(gè)月，經(jīng)過多種不同風(fēng)格方向的嘗試，最終從三個(gè)新古典風(fēng)格的立面中選擇實(shí)施方案。景觀設(shè)計(jì)：景園與室內(nèi)設(shè)計(jì)很好地貫徹了項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)，由富有豪宅設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)公司承擔(dān)，尊貴雅致，精致考究、注重與建筑設(shè)計(jì)的完美銜接。園林規(guī)劃布局充分利用景觀資源，營造純粹居住氛圍，庭院環(huán)境開揚(yáng)舒泰、典雅閑逸。設(shè)計(jì)單位為貝爾高林國際（香港）有限公司、主創(chuàng)建筑師許大絢總裁，為委托設(shè)計(jì)，經(jīng)過兩個(gè)概念方案比較后，選擇了其中一個(gè)方案進(jìn)行深化發(fā)展，取得了較好的效果。擴(kuò)初圖設(shè)計(jì)：按照高檔住宅的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，均獲政府審查通過。施工圖設(shè)計(jì)：施工圖設(shè)計(jì)單

34、位瀚華的配合情況良好，施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量良好；施工圖出圖都能夠滿足項(xiàng)目的工程要求和時(shí)間要求。設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場設(shè)計(jì)：按照管理制度的設(shè)計(jì)變更操作模式，主要有工程指令（含設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)變更）和現(xiàn)場工程聯(lián)系單兩種情況。設(shè)計(jì)變更基本能在施工前發(fā)現(xiàn)并給予指令，需要現(xiàn)場修改的較少。項(xiàng)目實(shí)施過程設(shè)計(jì)管理工作總結(jié)：在施工的各階段能夠及時(shí)地與地盤與相關(guān)部門溝通，推動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展。例如地盤發(fā)現(xiàn)問題，設(shè)計(jì)部都用最短的時(shí)間解決問題，能部門解決的馬上回應(yīng)，需要設(shè)計(jì)院解決的安排其盡快出相關(guān)修改圖紙。4、各階段與相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合本項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理部在各個(gè)方案階段與營銷互動(dòng)，將營銷的意見吸收消化在圖紙中，使得項(xiàng)目的設(shè)計(jì)概念與營銷的項(xiàng)目精品形象

35、建立取得了高度的統(tǒng)一。設(shè)計(jì)管理部與其他部門能較好地協(xié)調(diào)配合，在經(jīng)營銷售、合約分判、物資采購、工程報(bào)建、地盤施工等各方面做好技術(shù)支持工作，解決問題，推進(jìn)項(xiàng)目發(fā)展。5、本項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理方面突出經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理貫徹了“概念設(shè)計(jì)”引導(dǎo)設(shè)計(jì)的工作方法，項(xiàng)目設(shè)計(jì)的前期階段，完成了“概念設(shè)計(jì)”方向文稿與深化方案稿，并在后續(xù)的工作中，予以貫徹完善。在規(guī)劃、戶型、立面、園林的方案設(shè)計(jì)中先擬定完整的設(shè)計(jì)任務(wù)書，與設(shè)計(jì)單位充分交流溝通以明確我司設(shè)計(jì)意圖。在方案的深化發(fā)展過程中，注重學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，將創(chuàng)新思維與成果指引設(shè)計(jì)單位融入設(shè)計(jì)方案中，每一階段的設(shè)計(jì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)管理部都仔細(xì)審查、反復(fù)推敲，并將審查意見明確，交設(shè)計(jì)

36、單位修改，直至圖紙?jiān)O(shè)計(jì)符合我司的設(shè)計(jì)意圖與要求。超高層住宅設(shè)計(jì)難點(diǎn)與要點(diǎn)：標(biāo)準(zhǔn)層剪力墻結(jié)構(gòu)布谿較密，剪力墻較厚；剪力墻布谿時(shí)建筑與結(jié)構(gòu)應(yīng)很好地配合，保證剪力墻布谿結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的合理性；建筑開間應(yīng)考慮墻厚的因素適當(dāng)加大，滿足建筑空間的要求。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)注意控制位移，滿足超高層居住舒適度的要求。超高層從地下室到標(biāo)準(zhǔn)層不進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，避免結(jié)構(gòu)布谿的豎向不規(guī)則；機(jī)電設(shè)計(jì)難點(diǎn)：超高層住宅戶內(nèi)的消防報(bào)警系統(tǒng)及噴淋滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)。由于防火設(shè)計(jì)規(guī)范不明確以及設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)不足，需與消防專家反復(fù)論證，才能確定具體的設(shè)計(jì)方案。室外消防水泵接合器的配谿：為了解決超高層的加壓問題，需在水泵接合器處配谿自帶柴油動(dòng)力的加壓水泵。生活供水

37、及消防供水管網(wǎng)的設(shè)計(jì)。由于供水壓力的提高，其管道規(guī)格及承壓等級均需超高層的高度情況進(jìn)行計(jì)算核定。機(jī)電設(shè)計(jì)需優(yōu)化管線，原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層埋管總長約2,000米，每平方米埋管長度約有4米，經(jīng)過優(yōu)化設(shè)計(jì)后減少為1,200左右的管線總長，大大降低了地面埋管的密度。注重使用綠色可持續(xù)的建筑材料、設(shè)計(jì)手法與智能化住宅新科技，提升居住品質(zhì)：整體與外部環(huán)境設(shè)計(jì)：南塔三梯兩戶的南北對流的折板式規(guī)劃結(jié)構(gòu)，首層層高六米的架空層適應(yīng)廣州地區(qū)的亞熱帶氣候，營造了小區(qū)與住宅良好的外部微氣候環(huán)境。合理的建筑本體設(shè)計(jì)：多層次屋頂花園立體綠化，首層架空層與花園滲透融合，玻璃大堂加可開啟窗扇；地下室在架空層內(nèi)靠外墻處設(shè)綠化采光通風(fēng)井，

38、將陽光及綠化引入地下，節(jié)省了設(shè)備投資和日后運(yùn)營的能耗，造就了可“呼吸”的景觀地下車庫。自行車庫利用首層覆土與地下一層的空間在地下一層設(shè)谿夾層解決?？蛷d側(cè)出陽臺加寬加大，與前陽臺結(jié)合，夏季可遮陽，并提供了充分的半室外活動(dòng)空間，接觸自然?？蛷d與臥室增加開啟扇面積，加強(qiáng)通風(fēng)與對流。合理地選用先進(jìn)的建筑材料與設(shè)備：廳房采用中空玻璃隔熱降噪，戶式中央空調(diào)與全熱交換器新風(fēng)機(jī)健康環(huán)保；戶內(nèi)自動(dòng)熱水器特設(shè)熱水循環(huán)水泵裝谿，節(jié)水環(huán)保；戶內(nèi)網(wǎng)絡(luò)攝像機(jī)正對戶門，無人在家時(shí)方便業(yè)主與保安中心進(jìn)行監(jiān)控；家居智能化控制系統(tǒng)在每戶配備智能終端，可以控制戶內(nèi)空調(diào)、燈光、電視；引入一卡通的IC卡概念，業(yè)主身份智能識別，從進(jìn)入小

39、區(qū)到乘坐電梯，從地下室到樓層，全在一張卡中實(shí)現(xiàn)；塔樓主電梯為智能化貫通門電梯，電梯在業(yè)主刷卡后，業(yè)主所在樓層變亮，實(shí)現(xiàn)電梯門只對業(yè)主開啟。精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)管理：土建施工圖紙與裝修圖紙配合：在土建施工圖出圖之前，室內(nèi)設(shè)計(jì)完成對平面墻體砌筑定位與室內(nèi)門窗洞口、空調(diào)預(yù)留孔洞等的確認(rèn)，以確保在土建施工圖完成后，不會(huì)因?yàn)槭覂?nèi)精裝修再對墻體、孔洞進(jìn)行修改，造成大量的浪費(fèi)。機(jī)電施工圖紙與裝修專業(yè)配合，由室內(nèi)設(shè)計(jì)師提出設(shè)計(jì)要求，機(jī)電工程師根據(jù)設(shè)計(jì)指引完成戶型機(jī)電插座燈位平面定位圖，由建筑、室內(nèi)、機(jī)電三個(gè)專業(yè)審核后出圖，機(jī)電施工預(yù)埋一次到位，避免了預(yù)埋完成后再對位谿進(jìn)行修改。施工前進(jìn)行圖紙會(huì)審，在圖紙交底的同

40、時(shí)，將交樓樣板間（已展示）中發(fā)現(xiàn)的問題匯總，如看現(xiàn)場做法是否與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)一致，尺寸與細(xì)節(jié)是否需要調(diào)整等；如有需要再由室內(nèi)設(shè)計(jì)發(fā)相應(yīng)的設(shè)計(jì)變更，明確大貨做法。建筑部品標(biāo)準(zhǔn)化、工廠化：外墻鋁合金門窗百葉、陽臺樓梯欄桿、室內(nèi)木門、櫥柜、淋浴門作為專項(xiàng)分部工程，設(shè)計(jì)部對市場產(chǎn)品進(jìn)行搜集研究，分析產(chǎn)品專業(yè)技術(shù)資料，工藝流程，根據(jù)研究成果進(jìn)行產(chǎn)品選擇與質(zhì)量要求，在招標(biāo)圖中明確各項(xiàng)技術(shù)要求。施工單位根據(jù)工藝與施工要求，能在工廠生產(chǎn)、組裝的都在工廠完成，現(xiàn)場進(jìn)行施工安裝；這樣實(shí)現(xiàn)了規(guī)模化生產(chǎn)、裝配工廠化，節(jié)約了施工時(shí)間與場地，提升了工程品質(zhì)，節(jié)約了社會(huì)資源。與項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度配合的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：由于南塔是超高層建筑，分

41、項(xiàng)工程多，工作量大，設(shè)計(jì)對招標(biāo)工作所需的時(shí)間估計(jì)不足。例如南塔的石材外墻招標(biāo)時(shí)，由于時(shí)間緊張，進(jìn)行了一次試板，首層外墻石材沒有取得最理想的效果；在后來的風(fēng)雨連廊中，吸取了首層外墻的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，取得了較好的效果。專項(xiàng)設(shè)計(jì)工作的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：鋁門窗、石材外墻、鋼結(jié)構(gòu)與玻璃幕墻專項(xiàng)設(shè)計(jì)的圖紙質(zhì)量差（廠家或?qū)I(yè)公司繪制），錯(cuò)漏多。為了節(jié)省時(shí)間，摸索出一套行之有效的工作方法：例如采用廠家繪制完圖紙，項(xiàng)目建筑師在電子文件上進(jìn)行修改的方法，大大提高了工作效率，保證了圖紙的質(zhì)量；鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)由項(xiàng)目建筑師完成外觀與鋼結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)體系的設(shè)計(jì)，再由廠家配合細(xì)部圖紙，取得了較好的效果。商業(yè)部分硬件配備的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：在設(shè)計(jì)的前期階段

42、，未能針對商業(yè)提出電梯、車位的前瞻性規(guī)劃，導(dǎo)致在商業(yè)銷售時(shí)不能滿足買家的要求，為商業(yè)銷售增添了難度。F棟裙樓屋面泳池與架空層花園，根據(jù)屋面尺度與空間，合理安排各部分功能，主池設(shè)計(jì)由架空層伸延出外，同時(shí)將泳池提高，達(dá)至合適的游泳水深。按摩池利用架空層設(shè)谿，幼兒與少兒嬉水池分開設(shè)計(jì)，水深不同，節(jié)水又安全。在建筑邊緣盡量預(yù)留綠化帶，除為泳池部份提供遮蔭外，亦有軟化外立面的景觀效果。建成后景觀優(yōu)美，效果良好，獲得了業(yè)主的好評與喜愛。6、限額設(shè)計(jì)執(zhí)行情況設(shè)計(jì)階段嚴(yán)格控制成本：塔樓含鋼量58.5KG/nf,南塔塔樓含鋼量60KG/m北塔塔樓含鋼量49.5KG/m2,裙樓含鋼量174KG/itf,地庫145

43、KG/itf,全部南北塔上下平均83KG/m2。設(shè)計(jì)時(shí)注意設(shè)計(jì)方案的造價(jià)控制，招標(biāo)時(shí)對造價(jià)影響較大或造價(jià)較高的項(xiàng)目設(shè)計(jì)配合進(jìn)行修改，有效地進(jìn)行建造成本的事前控制。如建筑9層以下的石材外墻在招標(biāo)階段發(fā)現(xiàn)造價(jià)較高， 及時(shí)在次要部位更換為外墻磚（5千平方米） ，原掛石面積約1.2萬元， 估計(jì)造價(jià)1,800萬元，這樣就節(jié)約了造價(jià)700余萬元。樁基礎(chǔ)設(shè)計(jì)時(shí)，把非塔樓部分的人工挖孔樁改為抗浮錨桿，節(jié)約工程成本60余萬元。小區(qū)主入口簡化設(shè)計(jì)方案，造價(jià)由50萬元縮減到20余萬元。例如在北塔建筑單體戶型定稿后，結(jié)合地下車庫設(shè)計(jì)，對北塔結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化，塔樓柱網(wǎng)調(diào)整后，使得裙樓僅在幾個(gè)外圍角上進(jìn)行了直接轉(zhuǎn)換，避免

44、了大范圍的間接轉(zhuǎn)換，大大節(jié)約了成本。7、售后使用情況：泛光照明光纖部分夜景效果好，但發(fā)生盒立面無位谿隱藏，安裝在業(yè)主陽臺側(cè)墻上，對業(yè)主陽臺觀感有一定的影響；水景、亭廊等園建設(shè)計(jì)、欄桿設(shè)計(jì)效果理想：尤其是陽臺的欄桿設(shè)計(jì)成為立面的亮點(diǎn)，精致考究，得到業(yè)主的喜愛；北面的連廊功能與形式很好地結(jié)合在一起，入口形成高大氣派的門樓造型，有將各棟樓的服務(wù)電梯聯(lián)系起來，方便業(yè)主與物管。小區(qū)門禁系統(tǒng)在竣工驗(yàn)收后進(jìn)行了完善（廣州小區(qū)不允許安裝圍墻）：在綠籬后安裝了鐵欄桿，紅外對射、加裝垃圾房鐵門與消防通道鐵門；地下室也增加鐵門門禁，業(yè)主刷卡才能進(jìn)入地下室電梯廳；人行出入口設(shè)谿擋閘，一卡一人，避免尾隨；整個(gè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)了

45、一卡通的智能化管理。機(jī)動(dòng)車采用智能化停車場管理系統(tǒng)，出入口采用道閘管理。【項(xiàng)目營銷工作評估】1、項(xiàng)目各類型物業(yè)銷售情況中海觀園國際項(xiàng)目從2005年11月19日首次發(fā)售，截至2008年5月21日，已基本銷售完畢，住宅銷售506套，成交率為99%車位已銷售448個(gè)，成交率為99%目前剩余住宅6套不可售單位，可售車位8個(gè)，商鋪2,024平方米。商鋪已招標(biāo)完畢，整單售出，分期付款，已簽約9套單位。2、與市場定位時(shí)房地產(chǎn)市場情況對比分析在本項(xiàng)目可研階段，廣州房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展，整體處于供不應(yīng)求狀態(tài)，2004年新增商品房面積超過成交面積200多萬平方米，消化率達(dá)125%一手商品房成交均價(jià)穩(wěn)步增長，4,61

46、8元/平方米增至2005年5,117元/平方米，增幅達(dá)10.8%。2006年以來市場開始迅速上升，一手商品住宅成交均價(jià)大幅上升24.5%至6,371元/平方米，持續(xù)增加至2007年10月突破萬元達(dá)頂峰11,574元/平方米，并保持著較高成交量。在2006年市場快速發(fā)展同時(shí)，政府宏觀調(diào)控政策相續(xù)出臺，國八條、新國八條、“國六條”，直至2007年927房貸政策，廣州政府又不斷推出保障型住房，市場開始進(jìn)入理性回調(diào)，觀望情緒濃厚。2007年11月下降9.9%至10,433元/平方米，并持續(xù)下滑至2008年1月跌破萬元至9,766元/平方米，在供求關(guān)系上，2007年9月一手住宅市場首次出現(xiàn)07年以來供過

47、于求狀態(tài)，2008年1月消化率一度僅為50%3、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)根據(jù)市場情況及競爭對手開盤入市節(jié)點(diǎn)等綜合性因素，并立足產(chǎn)品不同特色及現(xiàn)狀條件，項(xiàng)目制定分批推貨計(jì)劃如下：北塔F棟貨量少且與項(xiàng)目主打產(chǎn)品的檔次存在差距，故將其作為項(xiàng)目最早推售單位，于2005年年底采用“極速消化法”推出，最大限度減低對南塔宣傳形象的干擾。南塔為避開2006年“國六條”宏觀調(diào)控政策的影響，從2005年底面市，將新貨推售及成交集中在2006年上半年，采取“小步快走，抬升均價(jià)”的推售節(jié)奏及“明暗結(jié)合”的推售手法，428套單位共分七次推出。通過以上方法，項(xiàng)目營造出豪宅典型的不滯銷、也非搶購”的平穩(wěn)態(tài)勢，最終達(dá)到了99%的成交率。

48、4、原定位與實(shí)際設(shè)計(jì)建設(shè)成果的對比分析戶型設(shè)計(jì)上，戶型、面積、戶型配比方面都有所調(diào)整，具體內(nèi)容如下:原設(shè)計(jì)方案調(diào)整后方案設(shè)計(jì)戶型面積（平方米）戶型配比建成戶型面積（平方米）戶型配比五房21016%雙套四房28020.56%四房19050%四房24058.88%三房15033%大三房19020.56%大平面或復(fù)式3001%戶型調(diào)整的主要原因在于：市場調(diào)研的不斷深入，發(fā)現(xiàn)豪宅市場尤其是江畔的超高層住宅需求呈上升趨勢。市場上超高層無論是戶型面積還是成交價(jià)格均有較大漲幅，對大戶型單位提出更高的要求。珠江新城同區(qū)域競爭對手預(yù)計(jì)發(fā)展的戶型面積也多為240平方米以上。在對市場分析的基礎(chǔ)上，對定位進(jìn)行了調(diào)整，

49、最終升級為一梯兩戶超高層，主力戶型也放大至190-280平方米，戶均面積從180平方米提升至238平方米，大戶型所占比例也有所提升。從實(shí)際銷售情況來看，客戶對此戶型調(diào)整持歡迎態(tài)度。5、預(yù)期銷售價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的對比分析中海觀園國際項(xiàng)目住宅實(shí)際成交均價(jià)因產(chǎn)品拉升幅度有所不同，其中南塔成交單價(jià)比預(yù)期提升的增幅高達(dá)55.68%,北塔增幅相對較小為16.42%。價(jià)格提升原因：外部市場環(huán)境，從2006年開始直到2007年10月樓市呈不斷上升態(tài)勢，項(xiàng)目依據(jù)市場，緊盯競爭對手，穩(wěn)步提升價(jià)格；內(nèi)部銷售策略，“分批次、少貨量、逐步提升均價(jià)”策略成功實(shí)現(xiàn)，北塔貨量少，無法長時(shí)段大幅拉升，南塔貨量充足，銷售期達(dá)三年，

50、不斷突破項(xiàng)目價(jià)格最高限。6、物業(yè)管理和管理費(fèi)價(jià)格確定檢討定價(jià)宗旨：以服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：定位高端，借鑒香港新鴻基物業(yè)管理特色，提供尊利家居服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)服務(wù)，經(jīng)物業(yè)公司核算成本，定為：北塔3.9元/平方米月，南塔4.3元/平方米月。影響：高檔物業(yè)管理迎合了目標(biāo)客戶對品牌及服務(wù)質(zhì)量重視的特點(diǎn)，促進(jìn)了項(xiàng)目銷售；同時(shí)打響了作為“中國第一管家”中海物業(yè)的品牌知名度；樹立業(yè)界豪宅標(biāo)桿性物業(yè)收費(fèi)標(biāo)尺，4.3元/平方米月的高端物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，競相為其他公司效仿。7、項(xiàng)目計(jì)劃銷售期、速度與實(shí)際情況的對比分析銷售分期上，項(xiàng)目根據(jù)市場動(dòng)態(tài)、自身?xiàng)l件及競爭對手等各種因素，提前制定項(xiàng)目推售計(jì)劃，并在銷售主要

51、節(jié)點(diǎn)上基本按照推售計(jì)劃成功完成。項(xiàng)目在儲客階段實(shí)際情況與計(jì)劃基本吻合，都為2005年9-11月份；蓄勢開盤期的銷售也按照計(jì)劃開始在2005年11月，價(jià)格拉升6.1%,銷售時(shí)間延長一個(gè)月至2006年1月；持續(xù)強(qiáng)銷期按計(jì)劃應(yīng)保持在2006年3-7月， 價(jià)格拉升22%,實(shí)際銷售延長至2007年1月,銷售時(shí)間拉長六個(gè)月；尾貨銷售階段則延遲到2008年2月，時(shí)間拉長近一年。價(jià)格拉升對銷售速度有著相當(dāng)大影響，銷售速度下降。中海觀園國際主要分批推售統(tǒng)計(jì)時(shí)間表項(xiàng)目分期時(shí)間推貨范圍推售套數(shù)（套）當(dāng)期成交（套）價(jià)格增幅蓄勢開盤期2005-11-19北塔 F 棟8482-2005-12-17南塔 DE 棟3531-

52、2006-01-07南塔 DE 棟61496.1%2006-01-14南塔 DE 棟76601.6%持續(xù)強(qiáng)銷期2006-03-19南塔 AB 棟114628.0%2006-05-01南塔 AB 棟24198.1%2006-06-10南塔 AB 棟34166.3%2006-07-22南塔 C 棟84116.4%當(dāng)期成交合計(jì)：總貨量512330-中海觀園國際項(xiàng)目在大幅提升銷售價(jià)格的同時(shí)， 保持一定的銷售速度， 基本上維持了單位時(shí)間內(nèi)銷售量的不變，增加了整體銷售總金額，對銷售價(jià)格與銷售速度平衡點(diǎn)的把握是比較到位。8、實(shí)際成交客戶與原定位目標(biāo)客戶的區(qū)別及原因分析特征原定位目標(biāo)客戶實(shí)際成交客戶特征年齡3

53、5-50 歲成交客戶主要年齡段在 30-49 歲之間，超過80%職業(yè)生意具有一定規(guī)模的商人，三資企業(yè)的副總以上高管和國企的高層干部；主要為生意具有一定規(guī)模的商人、私企老總、上市公司董事長、企業(yè)高管、高級公務(wù)員和資深政府、機(jī)關(guān)單位的處級以上官員專業(yè)人士活動(dòng)區(qū)域天河、東山等老城區(qū)天河區(qū)最多，約占 40%排行前三位的天河區(qū)、越秀區(qū)及海珠區(qū)合共超過 80%性格特征經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，輅業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富并準(zhǔn)備繼續(xù)輅業(yè)，對物業(yè)要求高；消費(fèi)非常理性，注重品牌；以自然景觀，舒適的居住環(huán)境，尊貴的服務(wù)，作為選擇住所的首要條件；關(guān)系圈的中心、操縱者、控制者。消費(fèi)非常理性；在業(yè)務(wù)公關(guān)上的消費(fèi)多于個(gè)人的生活消費(fèi)；已跨入富人行列，

54、在身份和品位上的象征意義多過了實(shí)用價(jià)值；沒有太多余暇來執(zhí)著于消費(fèi)的細(xì)節(jié)，品牌成了他們最有效率最經(jīng)濟(jì)的選擇；更在乎服務(wù)質(zhì)量，在服務(wù)過程中需感受到私隱的尊重和與眾不同?？傮w來說，中海觀園國際的購買客戶與項(xiàng)目定位階段基本一致，圈群重合率高，為后期項(xiàng)目的成功銷售奠定了基礎(chǔ)。9、項(xiàng)目的銷售策略項(xiàng)目以中海地產(chǎn)珠江新城三大項(xiàng)目品牌營銷的名義，進(jìn)行中海核心圈的推廣，突出品牌優(yōu)勢，以有限的營銷費(fèi)用打造項(xiàng)目最優(yōu)化推廣，成功實(shí)現(xiàn)“1+1+13”疊加效應(yīng)，既提升了項(xiàng)目知名度，又?jǐn)U大了品牌影響力。項(xiàng)目以“觀天下，知天下”為口號，采取一系列稀缺性訴求營造出項(xiàng)目的身份象征，廣告形式上也有所創(chuàng)新，豎1/3異形版式，吸引客戶關(guān)

55、注；運(yùn)用報(bào)紙、雜志、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告牌等多媒介組合，形成全方位的立體宣傳網(wǎng)絡(luò)，最大限度把項(xiàng)目宣傳到目標(biāo)客戶人群中，有力促進(jìn)了項(xiàng)目銷售。同時(shí)項(xiàng)目緊跟整體及區(qū)域市場動(dòng)態(tài)，采取分期銷售。憑借現(xiàn)場高素質(zhì)的銷售團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目以“一對一”的銷售模式對客戶心理價(jià)位的反復(fù)摸底；并緊盯市場變化，及時(shí)合理定價(jià)，把握最有利銷售時(shí)機(jī)，從而圓滿完成了項(xiàng)目的銷售任務(wù)。對商業(yè)部分，公司充分利用現(xiàn)有客戶資源，并不斷開拓市場，成功實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目商業(yè)整體、快速銷售。10、綜合評述本項(xiàng)目市場定位營銷工作總體來說，中海觀園國際整體市場定位是比較成功的，對客戶特征與需求定為準(zhǔn)確，形象定位與產(chǎn)品開發(fā)理念也與實(shí)際比較切合，營銷手法上開創(chuàng)一系列創(chuàng)新性

56、宣傳策略，各項(xiàng)定位的準(zhǔn)確度見下表：類別定位及內(nèi)容準(zhǔn)確度整體定位國際化 CBDfe 標(biāo)式公園景觀豪宅90%主題形象當(dāng)時(shí)廣州公司定位最高的項(xiàng)目90%目標(biāo)客戶35-50 歲商人、企業(yè)高官、高級公務(wù)員和資深專業(yè)人士90%戶型設(shè)計(jì)以 190 平方米三房及 240 平方米四房為主打戶型90%會(huì)所商務(wù)休閑型社區(qū)會(huì)所85%推售策略價(jià)格拉伸及節(jié)點(diǎn)把控85%品牌提升提升公司品牌形象90%營銷費(fèi)用營銷費(fèi)用支出及各類別構(gòu)成85%11、提出可借鑒的經(jīng)驗(yàn)品牌項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)宣傳廣州公司在珠江新城CBD地段一舉拿下中海觀園國際、中海璟暉華庭、中?；ǔ菫橙箜?xiàng)目，為營造推廣大氣勢，突出中海地產(chǎn)“豪宅專家”優(yōu)勢，借中海觀園國際推出之際

57、，以中海地產(chǎn)珠江新城三大項(xiàng)目品牌營銷的名義，將中海觀園國際、中海璟暉華庭、中?；ǔ菫橙箜?xiàng)目整合為“中海核心圈”，凸顯中海地產(chǎn)在廣州21世紀(jì)CBD居住物業(yè)開發(fā)的絕對優(yōu)勢及中海地產(chǎn)以往在廣州的成功，既推廣了中海觀園國際，也為珠江新城其他兩個(gè)項(xiàng)目推廣打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，同時(shí)節(jié)省了大量營銷費(fèi)用。項(xiàng)目以品牌宣傳打頭陣，也促進(jìn)公司品牌的進(jìn)一步提升。借當(dāng)時(shí)公司進(jìn)入“規(guī)?；?jīng)營、品牌化發(fā)展”階段之機(jī)， 品牌項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)宣傳進(jìn)一步提升品牌內(nèi)涵及擴(kuò)大社會(huì)影響力， 使中海觀園國際成功締造為廣州標(biāo)志性景觀豪宅的同時(shí)，反作用于中海品牌宣傳，打響中海第四代精品形象?！耙粚σ弧备叨虽N售模式，贏得客戶圈群口碑“一對一”的銷售服務(wù)贏得

58、高端客戶，迎合了中海觀園國際高端客戶追求人性化、舒適銷售方式的需求。由銷售人員甚至營銷部經(jīng)理、公司領(lǐng)導(dǎo)直接同客戶進(jìn)行溝通，再分時(shí)間段約客戶來辦理認(rèn)購手續(xù)，取得了良好的口碑及銷售業(yè)績，構(gòu)建出客戶圈，使其充當(dāng)“免費(fèi)宣傳員”，通過圈層口碑推介，起到意見領(lǐng)袖的作用，促進(jìn)了項(xiàng)目銷售。提煉產(chǎn)品賣點(diǎn)，一舉逆轉(zhuǎn)超高層滯銷局面中海觀園國際項(xiàng)目在宣傳策略上通過突出產(chǎn)品最大賣點(diǎn)，贏得目標(biāo)客戶強(qiáng)大共鳴與認(rèn)同感。中海觀園國際項(xiàng)目開發(fā)之前，廣州超高層一直存在滯銷，對此，項(xiàng)目仔細(xì)分析產(chǎn)品特性，凝練出超高層產(chǎn)品賣點(diǎn)，大膽選取42層作為樣板房，提供非凡視野和無敵景觀，運(yùn)用實(shí)拍景觀作為平面廣告，以獨(dú)有的稀罕、壓軸、至正居中等核心

59、賣點(diǎn)進(jìn)行宣傳，給予客戶超強(qiáng)震撼力，成功使超高層單位由滯銷轉(zhuǎn)而成為搶手單位，實(shí)現(xiàn)超高層成交速度快速提升，甚至先于中低單位實(shí)現(xiàn)清貨。體驗(yàn)營銷，首創(chuàng)材料設(shè)備樣板展示間項(xiàng)目首創(chuàng)材料設(shè)備樣板展示間，將家居智能化演示、高標(biāo)準(zhǔn)配備以圖片或?qū)嵨镄问秸故?，如雙開門電梯的使用、家居智能化系統(tǒng)的使用，成為立體的產(chǎn)品使用說明書；同時(shí)也將裝修標(biāo)準(zhǔn)樣板房與樓書賣點(diǎn)介紹的有機(jī)結(jié)合，以體驗(yàn)營銷的形式，形象地展現(xiàn)了中海觀園國際高標(biāo)準(zhǔn)配備，增強(qiáng)了客戶購谿信心，促進(jìn)了項(xiàng)目銷售。【項(xiàng)目進(jìn)度、工程管理評估】1、項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃與完成情況對比表序號進(jìn)度目標(biāo)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間延遲完成（天）1項(xiàng)目營銷策劃定位2

60、005 年 1 月 26 日2005 年 1 月 26 日2項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃定位2004 年 10 月 30 日2004 年 10 月 30 日3項(xiàng)目發(fā)展綱要2004 年 12 月 30 日2004 年 12 月 30 日4規(guī)劃設(shè)計(jì)方案定稿2004 年 8 月 23 日2004 年 9 月 25 日335施工圖完成2005 年 6 月 30 日2005 年 4 月 15 日6項(xiàng)目開工時(shí)間2004 年 12 月 24 日2004 年 12 月 12 日-127售樓準(zhǔn)備工程完成時(shí)間2005 年 10 月 31 日2005 年 11 月 12 日128項(xiàng)目開盤預(yù)售2005 年 11 月 1 日2005