秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況分析

1、第一局部秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況一、秦皇島市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：1、政府加大土地供給水平,推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè),保證工程需求秦皇島市被國(guó)土資源部確定為全國(guó)50個(gè)地價(jià)動(dòng)態(tài)檢測(cè)點(diǎn)之一,XXX的地價(jià)水平及變化趨勢(shì),將表達(dá)秦皇島經(jīng)濟(jì)實(shí)力和房?jī)r(jià)變化.僅2005年,城市區(qū)就共以招、拍、掛形式出讓經(jīng)營(yíng)性用地30宗,面積181.83公頃；審批土地出讓卷155宗,面積383.95公頃；收購(gòu)儲(chǔ)藏土地24宗,面積168公頃；特別是依法收回了閑置達(dá)13年之久的“海洋花園村工程用地70.53公頃.今年謀劃啟動(dòng)3個(gè)老舊小區(qū)和7個(gè)“城中村改造；完成經(jīng)濟(jì)適用房續(xù)建18.38萬(wàn)平方米,組織實(shí)施82.62萬(wàn)平方米,謀劃啟動(dòng)62萬(wàn)平方米,

2、及土地開(kāi)發(fā)整理工程55個(gè),面積4704.13公頃,為XXX工程建設(shè)提供了用地保證.2、整頓房地產(chǎn)市場(chǎng).宏觀犯,握市場(chǎng)自中央決定穩(wěn)定房?jī)r(jià),調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)之后,先后出臺(tái)了購(gòu)房實(shí)名制、對(duì)第二套房屋的購(gòu)置與轉(zhuǎn)讓征收重稅、提升房貸利率、地產(chǎn)預(yù)售收入所得稅上調(diào)5%法律法規(guī).打擊炒房行為,對(duì)房屋銷售情況進(jìn)行監(jiān)控,著力調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu),嚴(yán)格限制高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、重點(diǎn)開(kāi)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房,打造新型特色宜居城市.但對(duì)于由地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)置者多方組成房地產(chǎn)市場(chǎng),能否有效抑制房?jī)r(jià)畸形飆升最終取決于市場(chǎng)供求.3、秦皇島樓市日趨理性化,小戶型倍受追捧,房?jī)r(jià)穩(wěn)中求漲2005年,秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)呈穩(wěn)步上

3、漲的態(tài)勢(shì),同比上漲5.4%,商品住宅平均單價(jià)為2855元/平方米,其中多層住宅6層以下平均單價(jià)為2700平方米,高層6層以上,有電梯為3006元/平方米.據(jù)統(tǒng)計(jì),今年前兩個(gè)月XXX建商品住房銷售價(jià)格同比上漲4.9%,其中普通住宅上漲6.2%高檔住宅上漲3.7%,二手房銷售價(jià)格溫和上漲,同比上漲3.2%,漲幅比去年回落了2.4個(gè)百分點(diǎn).總體上看,前兩個(gè)月秦皇島房屋銷售價(jià)格同比上漲4.3%,漲幅比去年低1.1個(gè)百分點(diǎn).并低于全國(guó)平均上漲幅度.秦皇島對(duì)商品住宅的需求大概可分為三類：一、自用需求；二、投資需求；三、盲目跟風(fēng).過(guò)去那種地基還沒(méi)打好,就急著買樓花的現(xiàn)象已不多見(jiàn)了.消費(fèi)者購(gòu)房行為趨向理性,投

4、資購(gòu)房比例有所下降.被調(diào)查者中住房需求面積80100平方米之間的占39.8%,100120平方米之間占23.5%,120140平方米之間占21.4%,由止匕可知在80140平方米之間的戶型總份額占84.7%,最為廣闊消費(fèi)者青睞.買房不再貪大求奢,追求簡(jiǎn)約、實(shí)用、舒適,目前這種消費(fèi)觀念正在成為主導(dǎo).對(duì)140平方米以上戶型征收4唳稅的政策,也使小戶型產(chǎn)品成為廣闊工薪階層、年輕白領(lǐng)以及投資客的擇房目標(biāo).據(jù)調(diào)查,無(wú)論是XXX勺嘉遠(yuǎn)SOHOW、博維27.空間,高層小戶型,還是開(kāi)發(fā)區(qū)的青馨家園三期紫晶苑系列小戶型都很受市場(chǎng)歡送.二手房中小戶型房源更是中介和買家爭(zhēng)搶的“獵物.4、規(guī)劃宏偉,各區(qū)開(kāi)展不均衡,供

5、需關(guān)系略有緊張?jiān)趪?guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“2005中國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)城市秦皇島榜上有名.為實(shí)現(xiàn)體現(xiàn)“十一五時(shí)期秦皇島開(kāi)展在整個(gè)環(huán)渤海地區(qū)的戰(zhàn)略地位,打造環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈開(kāi)展中的新亮點(diǎn),著力做好城市規(guī)劃和工業(yè)布局,加快縣城和重點(diǎn)鎮(zhèn)開(kāi)展；緊緊抓住工程建設(shè)不放松,加快山海關(guān)古城保護(hù)開(kāi)發(fā).為加快城市建設(shè),改善居民住宅條件,XXX僅現(xiàn)有住宅工程約為70多個(gè),在售工程超過(guò)30個(gè),除海港區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)較為集中外,其余分布在各城區(qū).下面,我們根據(jù)房?jī)r(jià)從高到低和區(qū)塊分布狀況,把秦皇島市大致分為四個(gè)區(qū)域,對(duì)其具表達(dá)狀逐一加以介紹和評(píng)述.首先是海港區(qū).位于秦皇島市中央,東臨山海關(guān),西連北戴河.距華北東北之要沖,素有“京津門戶之稱,是

6、秦皇島的精華所在.該轄區(qū)內(nèi)的秦皇島港是中國(guó)北方重要的對(duì)外貿(mào)易港口,是世界最大能源輸出港之一,加之此處為溝通東北三省與京津地區(qū)的重要交通樞紐和中轉(zhuǎn)站.短短幾十年來(lái),高樓大廈鱗次櫛比,道路寬敞,交通順暢,經(jīng)濟(jì)開(kāi)展日新月異,為了滿足人們?nèi)找嫣嵘纳钚枨?房屋從經(jīng)濟(jì)適用房到住宅公寓,從商品房到聯(lián)派別墅,從廉租房到酒店、寫字樓,從多層到小高層、高層,從平層到復(fù)式、躍式,樓市呈復(fù)雜性、多元化開(kāi)展.旺盛的市場(chǎng)需求是拉動(dòng)該區(qū)域房?jī)r(jià)上漲的主要因素之一,房屋建造本錢的加大、商品化的炒作以及新建小區(qū)各項(xiàng)配套設(shè)施的更加齊備,也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)升高的因素.進(jìn)而帶動(dòng)了整個(gè)秦皇島房?jī)r(jià)的上漲.該區(qū)域核心局部為大湯河與新開(kāi)河之間所

7、轄區(qū)域,以此為中央,其西部和東部構(gòu)成展開(kāi)的雙翼,分別沿河北大街西段到西環(huán)路附近西港鎮(zhèn)；另一條沿東環(huán)路以東直至山海關(guān).這里的房?jī)r(jià)由內(nèi)向外,由南到北,由東到西逐級(jí)遞減,單價(jià)波動(dòng)在每平方米28004800元之間,且多為內(nèi)銷住宅樓.東翼主要有南李莊、工人南里、煤港里等,因開(kāi)發(fā)較早有一定的成熟度,但多數(shù)樓房樓齡過(guò)長(zhǎng)、格局不合理,所以價(jià)格方面會(huì)打折扣,明珠城工程就是針對(duì)這個(gè)問(wèn)題開(kāi)發(fā)的,單價(jià)在29003600之間,為廣闊工薪階層所接受.西翼坐落著燕山大學(xué)、大慶石油分院、河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院、奧體中央等,日前有大量開(kāi)發(fā)工程落戶于此,社區(qū)日趨完善,在單價(jià)上形成了一個(gè)小高點(diǎn).兩河之間區(qū)域是秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力場(chǎng)

8、所.秦皇島市政府職能機(jī)關(guān)集聚于此,商業(yè)繁華,交通十分便利,有很多成規(guī)劃的住宅小區(qū),如大洋新城、新世紀(jì)小區(qū)、在水一方、秦皇小區(qū)等,很多新村也都遷至此處,城市舊改工程紛紛上馬,如備受關(guān)注的效勞里舊改工程“金龍中央勝境,將打造集住宅、商業(yè)、寫字樓、會(huì)所于一體的大規(guī)模建筑集群.該區(qū)域是中央腹地,社區(qū)配套、商業(yè)人氣都相對(duì)旺盛,是集工、商、貿(mào)于一體的現(xiàn)代化城區(qū).因此此地房?jī)r(jià)有標(biāo)桿作用,可以以此預(yù)測(cè)分析整個(gè)地區(qū).目前市場(chǎng)預(yù)售單價(jià)圍繞在30003800元/平方米之間,局部地區(qū)已突破4000元/平方米,今年戶型形成兩極分化趨勢(shì),傾向于小戶型,一室一廳和兩室一廳增多；因地方減少關(guān)于多層工程用地的審批,小高層和高層

9、也受到廣闊市民的青睞；二手房市場(chǎng)持續(xù)升溫,隨著相關(guān)治理政策的完善和實(shí)施,已購(gòu)公房大量上市,房源將繼續(xù)放量,梯度消費(fèi)格局逐步形成；現(xiàn)代化商業(yè)樓也隨著商業(yè)模式的巨變,有著不俗的表現(xiàn).其次為經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū).它的范圍為一O二國(guó)道和西環(huán)路圍成區(qū)域.近年來(lái),在政府相關(guān)政策的扶持下,大批的外資、外商、科技公司、入駐此地,帶動(dòng)地價(jià)迅速上揚(yáng).總體上交通相對(duì)便利,成網(wǎng)絡(luò)分布,東西交錯(cuò),井然有序.加之與市區(qū)距離有近,很多新興住宅小區(qū)規(guī)劃、物業(yè)、效勞更加完善,如富康家園、華苑新居、漓江花園、寶佳花園等,配套也較為齊全,相信隨著重點(diǎn)中學(xué)一中、七中在開(kāi)發(fā)區(qū)安居落戶,又會(huì)吸引大量為子女教育置房的父母.該區(qū)域以商品房為主,居民多

10、為一次置業(yè),為解決生活問(wèn)題或做結(jié)焙之用.位于開(kāi)發(fā)區(qū)均價(jià)在每平方米2800元的青馨家園便是其中的典型代表.可參見(jiàn)附件二北戴河區(qū)位于渤海之濱,毗鄰海港區(qū),系國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)海洋自然保護(hù)區(qū),是遠(yuǎn)近著名的療養(yǎng)勝地.今年3月24日又推出戴河生態(tài)花園方案,做好景觀帶建設(shè),營(yíng)造和提升戴河兩岸生態(tài)游覽景觀區(qū)環(huán)境.北戴河區(qū)充分發(fā)揮獨(dú)有的暑期優(yōu)勢(shì),以旅游帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì),別墅、公寓成為該地區(qū)房產(chǎn)的賣點(diǎn)；但也正是由于受季節(jié)性影響顯著,流動(dòng)人口加大,在本地區(qū)定居的人口數(shù)量不大,本地市場(chǎng)需求有限；但受國(guó)內(nèi)房產(chǎn)大環(huán)境和周邊房?jī)r(jià)的影響,房?jī)r(jià)窄幅攀升,如海寧路、聯(lián)峰路、聯(lián)峰北路三條城市主干道黃金交割點(diǎn)上的海濱花園,一開(kāi)盤就吸引

11、了不少買家.山海關(guān)區(qū)地處東北、華北、環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的交匯處,北依燕山,南臨渤海,是連接?xùn)|北、華北的交通樞紐.是座歷史悠久,文化遺存眾多的國(guó)家級(jí)歷史文化名城,也是國(guó)內(nèi)外著名的旅游區(qū).政府為了保持古城的原貌,對(duì)該區(qū)域的住宅高度進(jìn)行相關(guān)的限制.形成了現(xiàn)代與歷史并存的格局,由于街道過(guò)于狹窄,交通不便,支柱產(chǎn)業(yè)單一化,就業(yè)時(shí)機(jī)少,經(jīng)濟(jì)開(kāi)展緩慢.人口流失嚴(yán)重,房市一直較為低靡.近兩年來(lái)隨著城市規(guī)劃日趨合理、舊城改造的開(kāi)展、周邊房?jī)r(jià)迅速崛起,帶動(dòng)局部人口回流,如今商品房平層起價(jià)2480元/m2,均價(jià)可達(dá)2600元/平方米.據(jù)分析,在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)以首次購(gòu)房需求和改善型需求為主的背景下,住房需求呈現(xiàn)很強(qiáng)剛性

12、,目前出臺(tái)的政策舉措對(duì)需求影響不大,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛.在國(guó)家宏觀調(diào)控背景下,市場(chǎng)供給增幅仍將呈下降趨勢(shì),因此供求偏緊局面仍將維持.其最終結(jié)論如下：1 .低價(jià)位小戶型受追捧,絕大數(shù)工薪階層買房是不會(huì)超過(guò)30萬(wàn)這個(gè)心理底線的.2 .商業(yè)地產(chǎn)模式開(kāi)始變革,傳統(tǒng)的商業(yè)中央隨著市場(chǎng)的變動(dòng)發(fā)生轉(zhuǎn)移,選擇有升值潛力地段的樓盤,將會(huì)給人們帶來(lái)意外的驚喜.3 .秦皇島房?jī)r(jià)上漲和土地、原材料價(jià)格上漲有很大關(guān)系.據(jù)估算秦皇島房屋銷售價(jià)格中土地本錢占60%土地是稀缺資源,其不可再生性決定了供給量將會(huì)逐漸減少,根據(jù)供求關(guān)系原理,土地價(jià)格還將會(huì)升高,因此房?jī)r(jià)現(xiàn)在還看不出下調(diào)的跡象,至少3到5年內(nèi)不會(huì)下調(diào).隨著202

13、1年北京奧運(yùn)會(huì)的臨近,作為足球分賽區(qū)的秦皇島,其京津后花園的效應(yīng)將會(huì)得到充分發(fā)揮,屆時(shí)將會(huì)有大批京津人士到XXX安家置業(yè),在需求的強(qiáng)勁拉動(dòng)下,今后秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑繼續(xù)走高.二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程資料工程一：工程名稱航順園工程位置燕山大街與西港路交叉路口開(kāi)發(fā)商航順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)公司航順物業(yè)建設(shè)規(guī)模小區(qū)共四個(gè)樓座,192戶,多層6+1,建筑密度達(dá)24.9%,樓間距32.8/42.8米結(jié)構(gòu)形式1磚混結(jié)構(gòu),層圖2.8米戶型50150n2銷售價(jià)格1起價(jià)3066元/m2,均價(jià)3330元左右/m2.下房1200元/m2物業(yè)費(fèi)0.5元/m2月入住時(shí)間2007年11月工程二:工程名稱廣順青年城工程位置紅旗路玉峰

14、里東側(cè)開(kāi)發(fā)商廣順地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建設(shè)規(guī)模占地35畝,建筑面積4.67萬(wàn)n2,7棟6+1和1棟11+1的小高層戶型62158n2銷售價(jià)格均價(jià)3200元左右/m2,尾盤,現(xiàn)房銷售,局部少量大平米住宅工程三:工程名稱園工程位置紅旗路環(huán)島北側(cè)開(kāi)發(fā)商新豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模共361套,10棟多層和1棟26層小高層戶型55.31133.58m2銷售價(jià)格多層均價(jià)3500元/m2,高層均價(jià)3400元/m2.下房13001500元/m2物業(yè)費(fèi)1兀左右/m2月工程四:工程名稱翡翠新居工程位置和平大街與紅旗路交叉路口西行200米開(kāi)發(fā)商偉圣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、華盾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模7棟多層6+1和1棟小高層戶型51.45129.6

15、9m2銷售價(jià)格多層均價(jià)3500元左右/m2工程五:工程名稱華盾鳳凰城工程位置玉峰北里開(kāi)發(fā)商華盾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模多層和小高層戶型60120n2銷售價(jià)格未定物業(yè)費(fèi)2006年5月開(kāi)工工程六:工程名稱大洋新城工程位置迎賓路106號(hào)火車:站附近開(kāi)發(fā)商大洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模田期8號(hào)12層、9號(hào)樓18層結(jié)構(gòu)形式1鋼筋混凝剪力墻結(jié)構(gòu),層高2.8/2.85米戶型50120n2銷售價(jià)格均價(jià)3400元/m21物業(yè)費(fèi)1兀左右/m2月入住時(shí)間2007年11月工程七:工程名稱新世紀(jì)小區(qū)工程位置港城大街西段,紅旗路西側(cè)環(huán)島旁開(kāi)發(fā)商住宅建設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模小區(qū)54號(hào)樓,高層,共18層,90戶結(jié)構(gòu)形式塔式結(jié)構(gòu),一層五戶戶型461

16、46n2銷售價(jià)格1層起價(jià)3068元/m2,逐層加價(jià)30元/m2入住時(shí)間2007年3月工程八:工程名稱世紀(jì)星園工程位置海陽(yáng)路與建設(shè)大街交匯處開(kāi)發(fā)商世紀(jì)星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)肩限公司建設(shè)規(guī)模近7萬(wàn)n2,6+1、商鋪戶型50120n2銷售價(jià)格商鋪8000元/m2銷售情況2005年6月26日開(kāi)盤,尾盤局部商鋪出賣工程九:工程名稱香格里工程位置港城大街與迎賓路交叉口西100米路東開(kāi)發(fā)商XXXS基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后限公司投資商山西煤炭進(jìn)出口集團(tuán)建設(shè)規(guī)模建筑面積10.86萬(wàn)m2,共7棟,高層銷售情況尾盤,局部住宅待售銷售價(jià)格均價(jià)3800元/m2.下房2000元/m2,面積4.520m2物業(yè)費(fèi)1兀左右/m2月笆電梯費(fèi)入住時(shí)間

17、2006年6月工程十:工程名稱中央勝境;工程位置文化路和建設(shè)大街交叉口,綠洲飯店對(duì)面開(kāi)發(fā)商金龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建設(shè)規(guī)模建筑回積44萬(wàn)m2,冏業(yè)、住宅結(jié)合戶型38320n2,2種躍層工程名稱昌德城工程位置民族路18號(hào)開(kāi)發(fā)商;昌德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模占地10萬(wàn)m2,建筑回積3萬(wàn)m2,4棟小圖層結(jié)構(gòu)形式框架式結(jié)構(gòu),層圖3米,一層兩戶戶型II期50123n2銷售價(jià)格價(jià)格待定物業(yè)費(fèi)0.95元左右/m2月不含電梯費(fèi)入住時(shí)間I期06年10月,II期07年10月入住工程十二:工程名稱美雅花園工程位置海陽(yáng)路地方鐵路小北站對(duì)面開(kāi)發(fā)商交通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模多層6+1戶型I期現(xiàn)房66.63145m2;II期44.0710

18、4.53m2銷售價(jià)格II期起價(jià)2850元/m2,均價(jià)3225元/m2物業(yè)費(fèi)0.53元/m2月工程十三:工程名稱|法國(guó)小鎮(zhèn)工程位置外貿(mào)賓館以北200米路東開(kāi)發(fā)商:廣順地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建設(shè)規(guī)模II期小高層18層加多層6+1共14棟結(jié)構(gòu)形式框架結(jié)構(gòu)戶型I期5689m2,II期54140m2銷售價(jià)格多層起價(jià)3050元/m2,均價(jià)3400元/m2,小高層均價(jià)3700元/m2,下房1200元/m2入住時(shí)間I期06年8月入住,II期07年7月入住工程十四:工程名稱嘉遠(yuǎn)SOHO工程位置河北大街金三角商業(yè)區(qū)中段開(kāi)發(fā)商嘉遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模占地17242.4m2,共二十層,地下2層,地上20層.13層大型綜合商品樓,4層為辦公樓,520層為住宅結(jié)構(gòu)形式復(fù)合式結(jié)構(gòu),樓局118米,層圖4.9米戶型6種住宅戶型38.28m2,43.68m263.38m2,70.21m2銷售價(jià)格均價(jià)6800元/平米樓盤情況3月18號(hào)封頂開(kāi)盤工程十五:工程名稱博維27°空間工程位置海港醫(yī)院對(duì)面開(kāi)發(fā)商博維投資集團(tuán)投資.博維地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模總建筑面積28877.9m2,地下建筑面積3047.62m2,高層共