關(guān)于揚(yáng)州413#地塊五星級(jí)酒店項(xiàng)目投資計(jì)劃及選擇合作酒店管理公司的情況報(bào)告

1、關(guān)于揚(yáng)州413#地塊五星級(jí)酒店項(xiàng)目投資計(jì)劃及選擇合作酒店管理公司的情況報(bào)告各位董事：現(xiàn)將揚(yáng)州413#地塊五星級(jí)酒店項(xiàng)目投資計(jì)劃及選擇合作酒店管理公司的有關(guān)情況匯報(bào)如下：一、項(xiàng)目背景及進(jìn)展情況中集天宇公司在2009年初競(jìng)拍揚(yáng)州367#地塊時(shí)，為了提高準(zhǔn)入門(mén)檻，政府要求367#地塊與413#地塊捆綁掛牌上市。因此，公司在以較低價(jià)格競(jìng)得揚(yáng)州中心城區(qū)黃金地段367#黨校地塊的同時(shí)，也取得了413#瓊花苑商業(yè)地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)。雖然當(dāng)時(shí)揚(yáng)州中集格蘭云天大酒店已通過(guò)了政府的規(guī)劃審批，但為了獲得367#地塊，公司仍然必須接受413#地塊的開(kāi)發(fā)條件。413#地塊位于揚(yáng)州市文昌路與大學(xué)北路交叉口西北角，占地面積3萬(wàn)平

2、方米，是揚(yáng)州市商業(yè)核心區(qū)域。根據(jù)規(guī)劃條件，該地塊為商業(yè)金融、文化娛樂(lè)、商業(yè)辦公用地，政府土地掛牌條件中明確要求建設(shè)一座達(dá)到五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店。目前該項(xiàng)目已進(jìn)入規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段。項(xiàng)目分兩部分，一部分為大型購(gòu)物廣場(chǎng)，地上建筑面積約4.2萬(wàn)平方米，正在與深圳天虹商場(chǎng)進(jìn)行洽商，建成后擬租賃給對(duì)方經(jīng)營(yíng)。另一部分為五星級(jí)酒店。經(jīng)公司內(nèi)部研討，結(jié)合行業(yè)專(zhuān)家意見(jiàn)，考慮到公司已經(jīng)投資建設(shè)了四星級(jí)格蘭云天酒店，為了減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)盡可能縮小此五星級(jí)酒店的投資規(guī)模。酒店規(guī)劃地上建筑面積約3萬(wàn)平方米，地下室6000平方米，總建筑面積約3.6萬(wàn)平方米。根據(jù)揚(yáng)州市委市政府的要求，為迎接2014年揚(yáng)州建城2500周年紀(jì)念，位

3、于揚(yáng)州市區(qū)主干道的各類(lèi)建筑務(wù)必在2013年年底前完成。413#地塊項(xiàng)目已被列為市政府2011年10大城市建設(shè)重點(diǎn)工程，具體建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃為：2011年8月動(dòng)工，2013年底投入運(yùn)營(yíng)。二、項(xiàng)目投資計(jì)劃1、項(xiàng)目投資總額及回收期測(cè)算413#地塊五星級(jí)酒店項(xiàng)目包括客房280間，420個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房床位，客房建筑面積約22000M2,商業(yè)及餐飲配套建筑面積約8000M2，投資概算約3.557億元。投資回報(bào)期測(cè)算：（1）按客房平均房?jī)r(jià)800元/天，入住率70%，商業(yè)配套臨街商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)200元/M2·月，其余商業(yè)配套租金單價(jià)120元/M2·月，出租率90%測(cè)算，內(nèi)部收益率7.08%，投資回收期

4、12.47年。（2）按客房平均房?jī)r(jià)800元/天，入住率60%，商業(yè)配套臨街商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)200元/M2·月，其余商業(yè)配套租金單價(jià)120元/M2·月，出租率90%測(cè)算，內(nèi)部收益率6.01%，投資回收期13.47年。詳見(jiàn)附件揚(yáng)州中集錦江國(guó)際大酒店（暫定名）投資分析報(bào)告。2、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析酒店投資需要資金沉淀，至少5年以上。酒店經(jīng)營(yíng)本身的回報(bào)率不高，一般為510%，酒店業(yè)的回報(bào)主要靠不動(dòng)產(chǎn)的升值，這種升值除了項(xiàng)目本身地產(chǎn)價(jià)值的上升，還需要通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理的效益來(lái)實(shí)現(xiàn)品牌的升值。 本項(xiàng)目主要存在著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和管控風(fēng)險(xiǎn)。酒店項(xiàng)目能否為市場(chǎng)所認(rèn)同，不僅取決于項(xiàng)目本身的品質(zhì)，在很大程度上還取決于項(xiàng)

5、目的營(yíng)銷(xiāo)策劃、市場(chǎng)推廣等。雖然目前揚(yáng)州還缺少高端定位的五星級(jí)酒店，但香格里拉、喜來(lái)登酒店項(xiàng)目都即將上馬，將給市場(chǎng)帶來(lái)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。我司是專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公司，缺乏五星級(jí)酒店的管理經(jīng)驗(yàn)，酒店經(jīng)營(yíng)采取的是委托酒店管理公司管理的模式，在未來(lái)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中也存在著管控方面的風(fēng)險(xiǎn)。三、對(duì)擬合作酒店管理公司的選擇自2010年3月起，我們與萬(wàn)豪、洲際、錦江等酒店管理公司進(jìn)行了廣泛接觸，并展開(kāi)了委托經(jīng)營(yíng)管理的業(yè)務(wù)洽談。通過(guò)對(duì)合作條款、投資規(guī)模、市場(chǎng)需求等多方面因素的綜合考慮和對(duì)比，目前選定錦江國(guó)際酒店管理公司作為合作的洽談對(duì)象。主要原因如下：1、在談判過(guò)程中，萬(wàn)豪、洲際等國(guó)際性酒店管理公司一直保持著強(qiáng)勢(shì)地位，

6、管理期限都要求在20年左右，且在后期運(yùn)營(yíng)和管理上相對(duì)獨(dú)立，難以掌控。而錦江酒店管理公司的管理期限雙方商定為8年。2、經(jīng)與錦江國(guó)際酒店管理公司協(xié)商，在合同條款中增加了剎車(chē)機(jī)制、退出機(jī)制和合作機(jī)制。剎車(chē)機(jī)制是指在管理方經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中連續(xù)兩個(gè)會(huì)計(jì)年度出現(xiàn)未完成年度指標(biāo)的情況，則更換酒店總經(jīng)理；新任總經(jīng)理在下一會(huì)計(jì)年度仍未完成年度指標(biāo)，我方有權(quán)選擇終止本合同。退出機(jī)制是在合同期限內(nèi)，我方有權(quán)對(duì)酒店資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。如果受讓方不同意延續(xù)酒店委托管理合同，則我方最多賠償錦江酒店公司150萬(wàn)元。合作機(jī)制指我方在酒店運(yùn)營(yíng)過(guò)程中有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、預(yù)算及雙簽參與權(quán)，更易于控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。談判過(guò)程中，錦江國(guó)際在剎車(chē)機(jī)制、退出機(jī)制和合作機(jī)制方面作出了較大讓步。 3、在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面，錦江國(guó)際酒店管理公司的基本管理費(fèi)按營(yíng)業(yè)收入的2計(jì)算，國(guó)際性酒店一般為3%4%；錦江酒店公司在年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率低于15時(shí)不收取獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)，在年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率大于15時(shí), 獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)按年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)總額的36%逐級(jí)計(jì)提。而國(guó)際性酒店在年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率低于15時(shí), 獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)按年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)總額3%計(jì)提，年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率大于15時(shí), 獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)按年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)總額58%逐級(jí)計(jì)提。4、五星級(jí)酒店投資大、周期長(zhǎng)，國(guó)際品牌酒店對(duì)硬件技術(shù)要求較高，會(huì)大幅增加投資成本及投資回報(bào)難度，超規(guī)模的成本投入，并不一定會(huì)給酒店帶來(lái)超額的經(jīng)濟(jì)利益。錦江酒店更符合我們的實(shí)際情況。經(jīng)