土地一級開發(fā)運作模式

1、土地一級開發(fā)運作模式中鐵置業(yè)開發(fā)研討系列中鐵置業(yè)開發(fā)研討系列2中鐵置業(yè)開發(fā)研討系列中鐵置業(yè)開發(fā)研討系列集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 3一、什么叫土地一級開發(fā)1、土地一級開發(fā)的定義 土地一級開發(fā)是按照土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、功能定位和城市經(jīng)濟發(fā)展的要求，由政府土地儲備機構(gòu)或者授權(quán)委托企事業(yè)法人，對規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地或農(nóng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地補償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)，并指定土地用途和規(guī)劃設(shè)計，使土地達到出讓標準后有償出讓或轉(zhuǎn)讓的土地開發(fā)行為。集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 2 2、土地一級開發(fā)的內(nèi)涵、土地一級開發(fā)的內(nèi)涵n 土地一級開發(fā)是一個土地所有權(quán)、使用權(quán)

2、等權(quán)屬的轉(zhuǎn)移和流動的過程。n 土地一級開發(fā)體現(xiàn)著以土地為載體的國家、企業(yè)(一級開發(fā)企業(yè))和經(jīng)濟個體(包含原用地企業(yè)、城市居民和農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者)三者之間的利益關(guān)系，是三者利益協(xié)調(diào)的平臺。n 土地一級開發(fā)是政府運用土地供應(yīng)規(guī)模與節(jié)奏調(diào)控土地市場的重要手段。4一、什么叫土地一級開發(fā)集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 3 3、土地一級開發(fā)的流程土地一級開發(fā)的流程（1）土地一級開發(fā)申請（2）列入土地儲備計劃，編制土地一級開發(fā)實施方案（3）評審一級開發(fā)的實施方案，確定一級開發(fā)主體（4）簽訂一級開發(fā)委托協(xié)議（5）編制項目申請書、交通/環(huán)境影響評價報告、概念 規(guī)劃設(shè)計（6）用地預審5一、什么叫土地一級開發(fā)集團市場開

3、發(fā)部集團市場開發(fā)部 3 3、土地一級開發(fā)的流程土地一級開發(fā)的流程（7）向規(guī)劃部門申請辦理規(guī)劃意見 （8）取得環(huán)境影響批復、交通影響評價批復（9）文物/考古、礦產(chǎn)、地質(zhì)災(zāi)害勘探及批復（10）辦理項目核準批復，如需要征詢文物、園林、市 政、商委、水務(wù)等部門的專業(yè)意見（11）涉及農(nóng)村集體土地，依法辦理征地手續(xù)（12）辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證6一、什么叫土地一級開發(fā)集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 3 3、土地一級開發(fā)的流程土地一級開發(fā)的流程（12）辦理拆遷許可證（13）拆遷調(diào)查、拆遷評估、簽訂拆遷補償安置協(xié) 議，啟動拆遷（14）市政方案咨詢、市政綜合方案設(shè)計（15）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（16）回遷安置房建設(shè)7

4、一、什么叫土地一級開發(fā)集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 3 3、土地一級開發(fā)的流程土地一級開發(fā)的流程（17）驗收土地（18）地價評估及一級開發(fā)成本審計（19）確定出讓方式（20）編制出讓文件，簽訂入市交易協(xié)議（21）土地入市交易，收回開發(fā)成本，獲取投資利 潤8一、什么叫土地一級開發(fā)集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 1、土地一級開發(fā)產(chǎn)生的背景、土地一級開發(fā)產(chǎn)生的背景（1）我國城鎮(zhèn)化進程不斷加快，城市建設(shè)和發(fā)展迅速，迫切需要新型的土地開發(fā)和供應(yīng)模式。 城鎮(zhèn)化進程的加快，產(chǎn)生了巨大的土地需求，給城市住房供應(yīng)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面帶來巨大的壓力；而城市建設(shè)需要大量的資金，同時又有很大的風險。這就導致了城市建設(shè)的

5、巨大需求與政府有限的財政能力之間的矛盾，單靠政府的財政能力難以及時實現(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施等的完全供給。9二、為什么做土地一級開發(fā)集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 1、土地一級開發(fā)產(chǎn)生的背景、土地一級開發(fā)產(chǎn)生的背景（1）我國城鎮(zhèn)化進程不斷加快，城市建設(shè)和發(fā)展迅速，迫切需要新型的土地開發(fā)和供應(yīng)模式。 在這種背景下，原有的土地開發(fā)、供應(yīng)模式已經(jīng)難以滿足時代的要求，迫切需要一種“通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)促進土地升值，土地增值收益支持城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”的滾動發(fā)展的城市經(jīng)營理念。于是，土地一級開發(fā)應(yīng)運而生。 10二、為什么做土地一級開發(fā)集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 1、土地一級開發(fā)產(chǎn)生的背景、土地一級開發(fā)產(chǎn)生的背

6、景（2）土地儲備制度的建立，為一級開發(fā)提供了制度基礎(chǔ) 我國的土地一級開發(fā)是伴隨著土地儲備制度的發(fā)展而產(chǎn)生的。在2001年國家經(jīng)營性土地招拍掛政策出臺之前，房地產(chǎn)開發(fā)是一個土地開發(fā)、房屋建設(shè)合二為一的過程，只有在規(guī)模較大的舊城改造項目中，地方政府為了綜合環(huán)境治理，委托或?qū)ｉT成立一家地產(chǎn)公司，對指定區(qū)域進行土地一級開發(fā)建設(shè)。11二、為什么做土地一級開發(fā)集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 1、土地一級開發(fā)產(chǎn)生的背景、土地一級開發(fā)產(chǎn)生的背景（2）土地儲備制度的建立，為一級開發(fā)提供了制度基礎(chǔ) 2001年，隨著國家經(jīng)營性用地土地招拍掛系列政策的陸續(xù)出臺，將經(jīng)營性用地的土地開發(fā)和房屋開發(fā)分離開來，土地的一級開發(fā)也

7、就隨著產(chǎn)生。12二、為什么做土地一級開發(fā)集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 1、土地一級開發(fā)產(chǎn)生的背景、土地一級開發(fā)產(chǎn)生的背景（3）我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)具備了承擔土地一級開發(fā)的能力 近年來，隨著住房商品化進程的不斷加快，我國房地產(chǎn)企業(yè)得到了迅速壯大和發(fā)展。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資的一半以上。在這種背景下，那些信譽好、實力強、資金雄厚的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)具備了承擔土地一級開發(fā)的能力。13二、為什么做土地一級開發(fā)集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 2、土地一級開發(fā)的發(fā)展過程及方向、土地一級開發(fā)的發(fā)展過程及方向 從全國范圍來看，土地一級開發(fā)大約經(jīng)歷了四個階段： 第一階段，萌芽期（199

8、6-1999年） 這一階段，還沒有形成“土地一級開發(fā)”的概念，開發(fā)商按照原有的供地程序，以協(xié)議出讓、轉(zhuǎn)讓或者土地劃撥的方式取得土地，進行征地、拆遷、市政和房屋建設(shè)，土地一級開發(fā)和二級房屋開發(fā)由一家開發(fā)商完成。1996年上海、杭州等地率先開展的土地整理活動，可以說是土地一級開發(fā)的雛形。14二、為什么做土地一級開發(fā)集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 2、土地一級開發(fā)的發(fā)展過程及方向、土地一級開發(fā)的發(fā)展過程及方向 第二階段，成長期（1999-2002年） 這一階段是土地一級開發(fā)的發(fā)展過渡階段。由于經(jīng)營性用地“招拍掛”制度的實施，協(xié)議出讓土地逐漸減少，開發(fā)商拿地的門檻和難度越來越高，一些開發(fā)商迫于市場化的競

9、爭壓力，開始轉(zhuǎn)向?qū)ｉT從事土地一級開發(fā)，這些公司的主要任務(wù)是在完成土地一級開發(fā)后，將土地交還給政府，再由政府統(tǒng)一向社會出讓熟地。15二、為什么做土地一級開發(fā)集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 2、土地一級開發(fā)的發(fā)展過程及方向、土地一級開發(fā)的發(fā)展過程及方向 第二階段，成長期（1999-2002年） 但在這個時期，土地一級開發(fā)公司主要是通過政府劃撥等形式來取得土地，雖然針對性和專業(yè)性比較強，但是缺少市場競爭。從全國范圍來看，這一階段的另一個明顯特點是：由于土地儲備開發(fā)工作逐漸升溫，有條件的城市大都建立了土地儲備制度，成立了土地儲備機構(gòu)，并由土地儲備機構(gòu)專門承擔土地一級開發(fā)工作。16二、為什么做土地一級開發(fā)

10、集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 2、土地一級開發(fā)的發(fā)展過程及方向、土地一級開發(fā)的發(fā)展過程及方向 第三階段，規(guī)范期（2002-2009年） 在這一階段，為規(guī)范土地一級開發(fā)行為，各地政府結(jié)合自身情況，陸續(xù)出臺了一些地方性文件，對土地一級開發(fā)的組織實施、合同監(jiān)管、項目驗收、資金管理等方面進行了規(guī)定。比較有代表性的是北京市2002年出臺的北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法，規(guī)定以招標方式選擇土地一級開發(fā)公司，在土地一級開發(fā)后以招拍掛的方式向社會公開出讓。17二、為什么做土地一級開發(fā)集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 2、土地一級開發(fā)的發(fā)展過程及方向、土地一級開發(fā)的發(fā)展過程及方向 第四階段，發(fā)展變革期（2009年以

11、后） 從2009年開始，各地對土地一級開發(fā)的政策要求愈發(fā)規(guī)范和細致。同時，土地一級開發(fā)衍生的不公平競爭和暗箱操作等弊端已逐漸顯現(xiàn)出來，土地一級開發(fā)正在醞釀變革。 以北京為例，2010年北京土地整理儲備中心融資千億，計劃5年內(nèi)將土地一級開發(fā)權(quán)收歸政府，開發(fā)商將逐漸淡出土地一級開發(fā)市場，如果這項措施在未來大規(guī)模推行，必將對全國土地一級開發(fā)市場造成巨大沖擊。18二、為什么做土地一級開發(fā)集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 3、土地一級開發(fā)的特點、土地一級開發(fā)的特點（1）資金密集 土地一級開發(fā)因為一般開發(fā)規(guī)模較大，因此需要巨額的征地/拆遷費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費用，資金需求往往達到幾億元至幾十億

12、元。（2）融資困難 專業(yè)從事一級開發(fā)的企業(yè)大多融資比較困難，原因在于： a、企業(yè)缺少經(jīng)營業(yè)績，市場信譽和銀行信用；19二、為什么做土地一級開發(fā)集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 3、土地一級開發(fā)的特點、土地一級開發(fā)的特點（2）融資困難 b、企業(yè)缺少固定資產(chǎn)或其它有效財產(chǎn)作為融資抵押。一級開發(fā)階段，土地使用權(quán)不歸開發(fā)企業(yè)所有，企業(yè)不能以此進行抵押融資； c、受國家宏觀調(diào)控政策調(diào)控的影響，銀行對包括土地一級開發(fā)在內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)貸款處于收縮狀態(tài)。央行“121號文件”明確規(guī)定要“嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放”，使得銀行貸款難度加大； d、缺少債券、股票上市等直接融資渠道。20二、為什么做土地一級開發(fā)集團市場開

13、發(fā)部集團市場開發(fā)部 3、土地一級開發(fā)的特點、土地一級開發(fā)的特點（3）需求穩(wěn)定，風險較小 土地是資源類商品，土地的稀缺性和土地市場供需的不平衡使得土地長期處于增值過程。而城市快速發(fā)展產(chǎn)生的大量土地需求使得土地一級開發(fā)短期內(nèi)不會存在較大風險。21二、為什么做土地一級開發(fā)集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 3、土地一級開發(fā)的特點、土地一級開發(fā)的特點（4）開發(fā)難度小、過程相對簡單 在開發(fā)過程方面，土地一級開發(fā)相對于二級開發(fā)在前期手續(xù)、規(guī)劃、營銷、建設(shè)過程等方面相對簡單易控；在現(xiàn)金流方面，資金主要用于征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等費用。因此，土地一級開發(fā)難度相對較小。22二、為什么做土地一級開發(fā)集團市場開發(fā)部

14、集團市場開發(fā)部 3、土地一級開發(fā)的特點、土地一級開發(fā)的特點（5）收益穩(wěn)定 目前土地一級開發(fā)常見的盈利模式包括基本收益和浮動收益。 由于土地屬于稀缺資源，市場需求較大且競爭激烈，因此土地一級開發(fā)的基本收益和浮動收益是相對穩(wěn)定和具有保障的。23二、為什么做土地一級開發(fā)集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 4、為什么要做土地一級開發(fā)、為什么要做土地一級開發(fā) 當前，國內(nèi)土地供應(yīng)普遍趨緊，土地市場供求不平衡，拿地競爭日趨激烈，土地資源的稀缺性致使土地價格不斷上漲，企業(yè)拿地成本和難度加大。這種情況下，眾多的房地產(chǎn)一線企業(yè)已紛紛進入土地一級開發(fā)市場，多方向拓展開發(fā)渠道。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地一級開發(fā)具有以下優(yōu)勢：

15、首先，能夠使企業(yè)直接參與城市建設(shè)，有利于建立和擴展品牌資源優(yōu)勢；24二、為什么做土地一級開發(fā)集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 4、為什么要做土地一級開發(fā)、為什么要做土地一級開發(fā) 第二，通過土地一級開發(fā)，可以使企業(yè)獲取穩(wěn)定的投資收益； 第三，通過一級開發(fā)，可以加強和當?shù)卣年P(guān)系維護與溝通，為企業(yè)后續(xù)拓展土地資源建立良好的合作基礎(chǔ)； 第四，通過一級開發(fā)，可以使企業(yè)在開發(fā)成本、前期市場研究及定位、規(guī)劃設(shè)計等方面具備優(yōu)勢，從而規(guī)避土地市場競爭，實現(xiàn)土地開發(fā)一、二級聯(lián)動，并可節(jié)省約10%的二級開發(fā)成本。25二、為什么做土地一級開發(fā)集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 1、土地一級開發(fā)的開發(fā)模式、土地一級開發(fā)的開發(fā)

16、模式 基于不同的開發(fā)主體，目前全國土地一級開發(fā)存在以下3種開發(fā)模式：（1）土地整理儲備機構(gòu)為主體并實施 由土地整理儲備機構(gòu)負責對土地一級開發(fā)項目的融資并實施開發(fā)。這種模式避免了土地一級開發(fā)帶來的巨大土地增值收益流入開發(fā)商的口袋，并使政府通過控制土地開發(fā)的規(guī)模和土地開發(fā)的節(jié)奏，實現(xiàn)對土地市場的宏觀調(diào)控。26三、土地一級開發(fā)的模式集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 1、土地一級開發(fā)的開發(fā)模式、土地一級開發(fā)的開發(fā)模式（2）通過招標確定開發(fā)主體 這種開發(fā)模式是由土地儲備機構(gòu)通過招標的方式確定土地一級開發(fā)主體。中標的開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理前期手續(xù)并組織具體實施。 在這種模式中，土地儲備機構(gòu)與中標開發(fā)企業(yè)簽

17、訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議，并對土地一級開發(fā)過程實施監(jiān)管、組織項目驗收。這種方式有效地利用了社會資本，既保障了城市的快速開發(fā)，又緩解了政府的土地開發(fā)資金不足的問題。27三、土地一級開發(fā)的模式集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 1、土地一級開發(fā)的開發(fā)模式、土地一級開發(fā)的開發(fā)模式（3）政府直接授權(quán)或委托企業(yè) 由政府或者土地儲備機構(gòu)直接授權(quán)或委托，選擇信譽良好、實力強、資金雄厚的開發(fā)企業(yè)作為主體實施土地一級開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理前期手續(xù)并組織具體實施。這種模式在國內(nèi)應(yīng)用比較廣泛，一般用于開發(fā)規(guī)模較大的開發(fā)新區(qū)、工業(yè)園區(qū)、規(guī)劃新城等，或者具有專業(yè)性、政治性的土地一級開發(fā)項目。28三、土地一級開發(fā)的模

18、式集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 2、土地一級開發(fā)的盈利模式、土地一級開發(fā)的盈利模式 目前土地一級開發(fā)最主要的盈利模式包括基本收益和浮動收益。基本收益是指開發(fā)商進行一級開發(fā)應(yīng)得的固定利潤，一般為2%10%；浮動收益是開發(fā)商按照約定分享土地出讓所得的收益分成。 但是，由于國家對于土地一級開發(fā)的收益回報并沒有統(tǒng)一的規(guī)范，因此目前全國各地對于土地一級開發(fā)的盈利模式不盡相同，呈現(xiàn)多樣化的格局，現(xiàn)總結(jié)以下六種主要模式： 29三、土地一級開發(fā)的模式集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 2、土地一級開發(fā)的盈利模式、土地一級開發(fā)的盈利模式（1）基本收益（固定收益） 如北京、石家莊、杭州、濟南等城市，在前期投入成本總額的

19、基礎(chǔ)上給予開發(fā)商8%-10%的利潤。（2）貸款基準利率上浮一定比例系數(shù) 如鄭州給予開發(fā)商貸款基準利率上浮30%的利潤。（3）固定利率上浮一定比例系數(shù) 如武漢給予信托發(fā)行單位固定利率（取5%）+發(fā)行信托相關(guān)財務(wù)費用。30三、土地一級開發(fā)的模式集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 2、土地一級開發(fā)的盈利模式、土地一級開發(fā)的盈利模式（4）浮動收益（土地出讓收益分成） 如成都、云南最高按土地出讓收益的50%-60%給予開發(fā)商收益回報，海南給予開發(fā)商的收益回報最高可達到70%。我公司與安徽省蚌埠市簽訂的濱湖核心區(qū)一級開發(fā)協(xié)議就是采用了上述盈利模式。（5）政府回購 地塊在完成征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，由政府

20、按照約定的土地價格實施回購，開發(fā)商獲得回購價格與開發(fā)成本的差價作為收益。31三、土地一級開發(fā)的模式集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 2、土地一級開發(fā)的盈利模式、土地一級開發(fā)的盈利模式（6）基本收益+浮動收益 通過這種盈利模式，土地一級開發(fā)商既可以保證在市場不理想的情況下獲得穩(wěn)定的基本收益，又可以分享土地出讓的收益分成。 32三、土地一級開發(fā)的模式集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 城市城市一級開一級開發(fā)方式發(fā)方式主體主體融資渠道融資渠道責任主體責任主體實施主體實施主體資金來源資金來源投資回報投資回報北京招標社會企業(yè)社會企業(yè)民間資本成本總額的8%石家莊招標社會企業(yè)社會企業(yè)民間資本成本總額的10%濟南委托儲

21、備中心社會企業(yè)民間資本成本總額的10%杭州委托儲備中心社會企業(yè)民間資本成本總額的10%成都委托儲備中心社會企業(yè)民間資本最高出讓溢價的50%-60%云南委托儲備中心社會企業(yè)民間資本最高出讓溢價的50%-60%海南委托儲備中心社會企業(yè)民間資本最高出讓溢價的70%鄭州信托儲備中心社會企業(yè)民間資本貸款基準利率上浮30%武漢信托儲備中心社會企業(yè)民間資本固定利率（5%）+信托相關(guān)財務(wù)費用33三、土地一級開發(fā)的模式集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 1、土地一級開發(fā)成本的概念、土地一級開發(fā)成本的概念 土地一級開發(fā)成本是指在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)實施土地一級開發(fā)全過程產(chǎn)生的所有費用，即一級開發(fā)總投資。由項目的前期費用、征地費用

22、、拆遷費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、其他費用、開發(fā)期稅費、管理費用、財務(wù)費用等構(gòu)成。34四、土地一級開發(fā)成本構(gòu)成集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 2、土地一級開發(fā)成本的作用、土地一級開發(fā)成本的作用（1）土地一級開發(fā)成本是項目決策的依據(jù) 土地一級開發(fā)成本直接決定了項目的成敗。如果開發(fā)成本超過了投資者的承受能力或預期，就會使決策者放棄項目。因此，在土地一級開發(fā)項目決策階段，土地一級開發(fā)成本就成為項目財務(wù)分析和經(jīng)濟評價的重要依據(jù)。35四、土地一級開發(fā)成本構(gòu)成集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 2、土地一級開發(fā)成本的作用、土地一級開發(fā)成本的作用（2）土地一級開發(fā)成本是項目融資的依據(jù) 土地一級

23、開發(fā)要求投資者具有較強的融資能力，以保證項目開發(fā)的資金需求。土地一級開發(fā)成本為企業(yè)籌集資金提供了依據(jù)，同時也是金融機構(gòu)對項目進行融資評估和決策的依據(jù)。36四、土地一級開發(fā)成本構(gòu)成集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 2、土地一級開發(fā)成本的作用、土地一級開發(fā)成本的作用（3）土地一級開發(fā)成本是項目成本管理的依據(jù) 土地一級開發(fā)成本的準確性是成本管理的基礎(chǔ)，只有準確地確定土地一級開發(fā)成本才可能實現(xiàn)有效地成本管理。37四、土地一級開發(fā)成本構(gòu)成集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 2、土地一級開發(fā)成本的作用、土地一級開發(fā)成本的作用（4）土地一級開發(fā)成本是決定土地出讓價格的依據(jù) 土地出讓交易價格是由土地出讓金、四源費和大市

24、政費、土地一級開發(fā)成本等構(gòu)成。其中除土地一級開發(fā)成本外，其它價格均由政府部門認定，對土地交易價格的影響程度較小。因此，土地一級開發(fā)成本就成為決定土地出讓交易價格的依據(jù)。38四、土地一級開發(fā)成本構(gòu)成集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 3、土地一級開發(fā)成本的構(gòu)成、土地一級開發(fā)成本的構(gòu)成（1）前期費用 包括可行性研究費用、勘察設(shè)計費用、交通/環(huán)境/文物/園林/地質(zhì)災(zāi)害/礦產(chǎn)資源評估費用、地價評估費用、一級開發(fā)成本審計費用、招標代理/服務(wù)費用、入市交易費用等。（2）征地費用 包括土地補償費用、勞動力安置費用、地上附著物及青苗補償費用、耕地開墾費、耕地占用稅、新增建設(shè)用地有償使用費、防洪費、人員超轉(zhuǎn)費等。39

25、四、土地一級開發(fā)成本構(gòu)成集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 3、土地一級開發(fā)成本的構(gòu)成、土地一級開發(fā)成本的構(gòu)成（3）拆遷費用 包括拆遷評估/服務(wù)費、居民拆遷費用、企業(yè)拆遷費用、拆除工程費用、古樹及文物維護/建設(shè)費用、提前搬家獎勵等。（4）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 包括臨時“三通一平”工程費用、道路及市政設(shè)施建設(shè)費用等。（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費用 包括市政站點建設(shè)費用、配套公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費用等。40四、土地一級開發(fā)成本構(gòu)成集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 3、土地一級開發(fā)成本的構(gòu)成、土地一級開發(fā)成本的構(gòu)成（6）其他費用 包括工程監(jiān)理費用、竣工圖編制費用等。（7）開發(fā)期稅費 城鎮(zhèn)土地使用稅（8）不可預見費（9

26、）營銷推廣費用 包括土地的招商、宣傳、推廣費用41四、土地一級開發(fā)成本構(gòu)成集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 3、土地一級開發(fā)成本的構(gòu)成、土地一級開發(fā)成本的構(gòu)成（10）管理費用（11）財務(wù)費用（12）銷售稅費 包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加/地方教育費附加、印花稅（13）所得稅42四、土地一級開發(fā)成本構(gòu)成集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 1、法律政策風險、法律政策風險 目前土地一級開發(fā)收益中，浮動收益是開發(fā)商從事土地一級開發(fā)的主要利潤來源。而國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法規(guī)定，任何地區(qū)、部門和單位都不得以“招商引資”、“舊城改造”、“國有企業(yè)改制”等各種名義減免土地出讓收入，實行“零地價”、“負

27、地價”，或者以土地換項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入。 因此，開發(fā)企業(yè)與土地儲備部門或者地方職能部門私下約定土地出讓收益分成的做法存在一定的法律和政策風險。 43五、土地一級開發(fā)成本的風險集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 2、政治風險、政治風險 目前，國內(nèi)的土地一級開發(fā)市場尚沒有形成統(tǒng)一的規(guī)范，這就造成各地方政府為了加快城市建設(shè)，盲目承諾眾多招商引資優(yōu)惠政策、扶持政策，這些政策往往缺乏法律上和政策上的支持，如果遇到與國家政策沖突、當?shù)卣耸伦儎拥纫蛩?，政府承諾的條件將無法保障實現(xiàn)。44五、土地一級開發(fā)成本的風險集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 3、資金風險、資金風險 土地一級由于投資較

28、大，開發(fā)周期較長，開發(fā)商靠自有資金很難滿足項目的開發(fā)要求，存在一定的資金風險。企業(yè)應(yīng)準確把控開發(fā)過程中各主要節(jié)點，合理安排使用資金，同時盡量結(jié)合項目實際情況，采用分期滾動開發(fā)、出讓的方式，便于資金的及時回收以緩解資金壓力。45五、土地一級開發(fā)成本的風險集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 4、市場風險、市場風險 我國的房地產(chǎn)市場是不穩(wěn)定的市場，國家政策的調(diào)控、房地產(chǎn)泡沫的破裂、國際金融危機等因素均能直接影響城市發(fā)展前景、房地產(chǎn)市場和土地市場的供需和活躍程度。當土地供大于求或者房地產(chǎn)市場不景氣時，土地出讓價格就會隨著降低甚至流標，從而影響土地一級開發(fā)商收回投資。因此，土地一家開發(fā)也面臨一定的市場風險。4

29、6五、土地一級開發(fā)成本的風險集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 5、拆遷風險、拆遷風險 土地一級開發(fā)經(jīng)常會涉及大量的農(nóng)村集體土地征用、勞動力安置、企業(yè)居民的拆遷等因素，開發(fā)周期漫長，如果沒有制定詳細合理的拆遷安置方案，將會造成項目開發(fā)成本的急劇增加，甚至可能導致項目的失敗。47五、土地一級開發(fā)成本的風險集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 6、規(guī)劃風險、規(guī)劃風險 規(guī)劃風險一般分為兩種情況：一種是總體規(guī)劃風險；一種是用地規(guī)劃風險。 由于土地一級開發(fā)經(jīng)常面積較大且一般偏離城市核心區(qū)域，因此總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃等工作往往滯后。這就勢必造成項目用地性質(zhì)、規(guī)劃條件等方面的不確定性，如果得不到具體落實，將可能導致項

30、目利潤下降甚至失敗。48五、土地一級開發(fā)成本的風險集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 7、資金回收風險、資金回收風險 資金回收風險往往存在于行政級別較低的地區(qū)，由于當?shù)卣嬖诔绦虿灰?guī)范、審批周期長、工作效率低等問題，因此在公信力和履約執(zhí)行力上表現(xiàn)相對較差，這就造成土地一級開發(fā)項目完成后，開發(fā)成本和投資收益遲遲無法及時回收和兌現(xiàn)。 49五、土地一級開發(fā)成本的風險集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 8、儲備指標風險、儲備指標風險 儲備指標風險往往體現(xiàn)在企業(yè)一次性投資建設(shè)完成較大規(guī)模的一級開發(fā)土地后，受土地儲備計劃、土地供應(yīng)計劃的限制，只能分期分批地進行土地出讓，這樣勢必嚴重影響項目開發(fā)成本和投資收益的及時回

31、收和兌現(xiàn)。 50五、土地一級開發(fā)成本的風險集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 由于土地一級開發(fā)的市場化運作既能迅速改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，提升城市品質(zhì)，又能解決城市建設(shè)的巨大資金需求與政府有限的財政能力之間的矛盾，因此普遍受到地方政府的青睞，因此在一時間涌現(xiàn)出了眾多的土地一級開發(fā)的招商引資項目和重點推介項目。 一個值得運作的土地一級開發(fā)項目，需要盡量規(guī)避風險并具備以下條件： 首先，項目必須具備良好的土地升值潛力和合理的利潤空間，使得各項利潤指標能夠達到企業(yè)的開發(fā)要求； 51六、土地一級開發(fā)項目的識別集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 第二，項目的選擇要符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域城市布局的要求； 第三，選擇政府公信力

32、和履約執(zhí)行力較好的政府合作，確保承諾的優(yōu)惠政策和協(xié)議的各項內(nèi)容能得到切實執(zhí)行落實，保證資金的及時回收和利潤的兌現(xiàn)； 第四，要準確把握項目所在區(qū)域的經(jīng)濟和城市發(fā)展方向，密切關(guān)注當?shù)胤康禺a(chǎn)市場、土地市場供需狀況和活躍程度，確保項目的土地升值和收益的實現(xiàn)；52六、土地一級開發(fā)項目的識別集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 第五，掌握項目所在地的城市規(guī)劃、總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等規(guī)劃批復，確保項目的用地規(guī)劃指標能夠符合企業(yè)開發(fā)建設(shè)的要求，并能得到真正體現(xiàn)和落實； 第六，掌握項目所在地的征地、拆遷、安置、市政等政策法規(guī)，制定詳盡合理的征地、拆遷安置方案和市政規(guī)劃建設(shè)方案，避免項目開發(fā)成本的大幅增長和開發(fā)周期的

33、延長。53六、土地一級開發(fā)項目的識別集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 1、設(shè)置苛刻的出讓條件，干擾其它意向競爭企業(yè)的客、設(shè)置苛刻的出讓條件，干擾其它意向競爭企業(yè)的客觀判斷，使其不敢貿(mào)然參與項目的競爭。觀判斷，使其不敢貿(mào)然參與項目的競爭。（1）采用毛地出讓或者半毛地出讓的方式；（2）設(shè)置苛刻的拆遷、安置、補償條件；（3）為一級開發(fā)商量身定做，設(shè)置嚴格的參與競爭資格條件；（4）設(shè)置苛刻的付款進度等。54七、招拍掛下實現(xiàn)土地一二級聯(lián)動的常見方式集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 這方面最著名的是北京市土地儲備中心2010年1月29日發(fā)布的 “中服地塊”的掛牌出讓公告。 該公告中對競買人的參與資格提出了苛刻要求

34、，除了資金實力的考驗，公告中還對競買人的資格做出更加嚴格的限制，即競買人須為金融機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體，其中金融機構(gòu)應(yīng)為由銀監(jiān)會、證監(jiān)會和保監(jiān)會等國家金融監(jiān)管部門批準設(shè)立的具有法人資格的金融企業(yè)，且注冊資本不少于50億元人民幣，并在聯(lián)合體中絕對控股。55七、招拍掛下實現(xiàn)土地一二級聯(lián)動的常見方式集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 同時，公告要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，且注冊資本不少于30億元人民幣。 以上苛刻的掛牌條件被外界質(zhì)疑為遠洋地產(chǎn) “量身定做”，因為作為該項目的土地一級開發(fā)商，遠洋地產(chǎn)第一大股東是中國人壽，占有遠洋地產(chǎn)已發(fā)行股份的24.08%。因此，當時符合上述條件的開發(fā)商只有遠洋地產(chǎn)。 56七、招拍掛下實現(xiàn)土地一二級聯(lián)動的常見方式集團市場開發(fā)部集團市場開發(fā)部 2、通過虛增土地成本、設(shè)置遺留問題等方式阻退其它、通過虛增土地成本、設(shè)置遺留問題等方式阻退其它意向競爭企業(yè)，取得二級開發(fā)權(quán)。意向競爭企業(yè)，取得二級開發(fā)權(quán)。3、另外注冊房地產(chǎn)開發(fā)公司參與招拍掛競爭。、另外注冊房地產(chǎn)開發(fā)公司參與招拍掛競爭。 對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，可以一方面成立一個土地一級開發(fā)公司，同時注冊一個房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至一套人馬可以同時運作兩個公司，利用一級開發(fā)的優(yōu)勢和便利條件，以另一個公司的