第三章 資產評估基本方法

1、資產評估學第一篇第一篇 資產評估的基本理論與基本方法資產評估的基本理論與基本方法第三章第三章 資產評估的基本方法資產評估的基本方法第一節(jié)第一節(jié) 成本法（成本法（The cost methodThe cost method）第二節(jié)第二節(jié) 收益法收益法第三節(jié)第三節(jié) 市場比較法市場比較法第四節(jié)第四節(jié) 資產評估方法的選擇資產評估方法的選擇第一節(jié)第一節(jié) 成本法（成本法（The cost methodThe cost method）（三）應注意問題1.歷史資料的真實性2.形成資產價值的成本耗費是必要的一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎生產費用價值論資產的價值取決于購建時的成本耗

2、費（二）成本法的評估思路 評估值=重置成本-各項損耗實體性功能性經濟性二、成本法的基本計算公式及其各項指標的計算二、成本法的基本計算公式及其各項指標的計算基本公式：基本公式： 被評估資產評估值重置成本實體性貶值功能性貶值 經濟性貶值 被評估資產評估值重置成本綜合成新率 （一）重置成本及其計量（一）重置成本及其計量 相同點：均采用現行價格和費用計算。不同點：采用的材料、標準、設計等方面存在差異。但是并未改變基本功能。有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復原重置成本便宜（超額投資成本）；（2）用更新重置成本形成的資產性能可改進（超額運營成本）。更新重置成本復原重置成本再

3、取得成本資產的現行重置成本1.1.重置核算法重置核算法 按資產的成本構成，以現行市價為標準 重置成本直接成本+間接成本 直接成本一般包括：購買支出、運輸費、安裝調試費等。 評估實踐中需據具體情況而定。 間接成本主要指企業(yè)管理費、培訓費等。 采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被估資產的現行市價。該方法可用于估算復原重置成本，也可用于估算更新重置成本。2.2.功能系數法功能系數法 如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產的現行市價，就只能尋找與被估資產相類似的處于全新狀態(tài)的資產的現行市價作為參照，通過調整功能差異，獲得被估資產的重置成本。稱功能系數法，即根據功能與成本的函數關系，確定重置成本。（1

4、）功能價值法若功能與成本呈線性關系，計算公式：（2）規(guī)模經濟效益指數法若功能與成本呈指數關系，計算公式：該方法計算的一般是更新重置成本。x參照物生產能力被估資產生產能力重置成本參照物重置成本被估資產的參照物生產能力被估資產生產能力成交價參照物重置成本被估資產的3.3.物價指數法物價指數法如果與被估資產相類似的參照物的現行市價也無法獲得，就只能采用物價指數法。（1）定基物價指數（2）環(huán)比物價指數注意問題 物價指數法計算的是復原重置成本。資產購建時物價指數資產評估時物價指數歷史成本資產的重置成本被估資產niia1%)1 (資產歷史成本被估資產重置成本4.4.統(tǒng)計分析法（點面推算法）統(tǒng)計分析法（點面

5、推算法）當被估資產單價較低，數量較多時，為降低評估成本，可采用此方法。 計算步驟：（1）將被估資產按一定標準分類。（2）抽樣選擇代表性資產，并選擇適當方法計算其重置成本。（3）計算調整系數K。（4）據K值計算被估資產重置成本。 某類資產重置成本某類資產原始成本K某類抽樣資產歷史成本某類抽樣資產重置成本K （二）有形損耗及其計量（二）有形損耗及其計量 計量方法:1.1.觀察法觀察法 被估資產的有形損耗重置成本（1成新率）2.2.使用年限法使用年限法 實際已使用年限名義已使用年限資產利用率 對于經過更新改造的資產，需計算加權平均已使用年限。 有形損耗率更新成本加權更新成本加權平均已使用年限實際已使

6、用年限總使用年限殘值重置成本被評估資產的有形損耗 3. 3.修復費用法修復費用法如果資產的實體性損耗是可以修復的，那么修復的費用就反映了資產的實體性貶值。通過估算修復費用估算貶值。（三）功能性損耗及其計量（三）功能性損耗及其計量功能性損耗的兩種形態(tài) (1)超額投資成本 (2)超額運營成本（物耗、能耗、工耗等）超額運營成本的計算步聚： (1)計算被評估資產的年超額運營成本 (2)計算年凈超額運營成本 年凈超額運營成本年超額運營成本（1所得稅率） (3)據被評估資產的剩余壽命和折現率將年凈超額運營成本折現，計算其功能性貶值額:被估資產功能性貶值額年超額運營成本（1所得稅率）（P/A,r,n）（四）

7、經濟性損耗及其計量（四）經濟性損耗及其計量1.經濟性損耗的含義 因資產的外部環(huán)境變化所導致的資產貶值而非資產本身的問題。2.表現形式 資產利用率下降 資產年收益額減少3.計算方式（1）因資產利用率下降導致的經濟性損耗的計量 經濟性貶值額重置成本經濟性貶值率（2）因收益額減少而導致的經濟性損耗的計量 經濟性貶值額年收益損失額（1所得稅率）（P/A,r,n）%1001x資產原設計生產能力產能力資產預計可被利用的生經濟性貶值率（五）綜合成新率及其計量（五）綜合成新率及其計量1.含義: 資產的現行價值/資產的重置成本2.計量方法(1) 觀察法(2) 使用年限法(3) 修復費用法預計尚可使用年限實際已使

8、用年限預計尚可使用年限綜合成新率重置成本不可修復性損耗修復費用綜合成新率1001上不合算。：技術上不可行，經濟（修復）不可補償性損耗合算：技術上可行，經濟上（修復）可補償性損耗 三、對重置成本法的評價三、對重置成本法的評價1.從成本耗費角度評估資產價值。2.運用一般沒有嚴格的前提條件。3.并非所有評估對象都適合采用成本法。第二節(jié)第二節(jié) 收益法收益法一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理（一）收益法的理論基礎 效用價值論效用價值論 資產的價值取決于效用，即資產為其擁有者帶來的收益。（二）收益法的評估思路 預期收益折現（三）收益法運用的前提條件 1.資產的收益可以預測并用貨幣計量 2.資產所有者

9、所承擔的風險也能用貨幣計量 二、收益法的計算公式二、收益法的計算公式收益法的基本要素：預期收益、折現率（資本化率）、收益的持續(xù)時間。（一）未來收益有限期 1.每期收益不等額 2.每期收益等額niiirRP1)1(),()1 (11)1 (1)1 (11nrAPArrArArAPnniinii（二）未來收益無限期 根據未來收益是否穩(wěn)定分為兩種方法: 1.穩(wěn)定化收益法（年金化法） 穩(wěn)定化收益A的估算方法： （1） （2）歷史收益加權平均法 計算評估基準日以前若干年收益的加權平均數 （3）注意: 方法（2）更具客觀性，但缺乏預測性。 收益法要求收益額是預期收益、客觀收益。rAP),()1 (1nrA

10、PrRAnii2.分段法 若預期未來收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的， 則需采用分段法。nniiirrArRP)1(1)1(1前期 （設n=5） 后期 012345678951)1 (iiirR前期現值 rA資本化現值nrrA)1 (1資本化現值的現值分段法圖解分段法圖解), 2, 1(ni), 2, 1(nni選擇前期期限的基本原則 （1）延至企業(yè)生產經營進入穩(wěn)態(tài)； （2）盡可能長，但也不宜過長。3.純收益按等比例級數變化（遞增或遞減） nniniirgrgRrRP)1 (11)1 (1ggRP1104.純收益按等差級數變化（遞增或遞減）20rBrRP（三）未來收益有限期下的特殊計算公式1.分段

11、法2.純收益按等比級數變化3.純收益按等差級數變化（遞增或遞減）tnttiiirrrArRP)1 (11)1 ()1 (1nrggrRP1110nnrnrBrrBrRP)1 ()1 (1120三、收益法中各項指標的確定三、收益法中各項指標的確定（一）預期收益額 1.預期收益的類型 (1)稅后利潤與凈現金流的差異在于確定原則不同 凈現金流稅后凈利潤+折舊追加投資 (2)從資產評估角度出發(fā)，凈現金流更適宜作為預期收益。1.1稅后利潤2.1凈現金流3.1利潤總額稅后凈收益，被普遍采用2.預期收益的測算 以歷史數據為基礎，考慮資產在未來可能發(fā)生的有利的和不利的因素來確定預期收益。（1）時間序列法 適宜

12、預期收益趨勢明顯的情況2003200420052006200720082009201020112012收益時間圖32 使用時間序列法預測某企業(yè)的凈收益 表表3 33 3 評估前每年收益評估前每年收益年 份凈收益（萬元）20031 00020041 15020051 21020061 30020071 340 按時間序列計算的回歸方程：預測年收益（年份數83）164 717 表表3 34 4 預測年收益預測年收益年 份凈收益（萬元）20081 44920091 53220101 61520111 69820121 781（2）因素分析法確定影響資產收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）；預測這些

13、因素未來可能的變動情況；估算基于因素變動的未來收益水平。（二）折現率與資本化率 1.二者無本質區(qū)別 2.內涵上略有區(qū)別: 折現率無風險報酬率+風險報酬率 資本化率折現率未來年收入的增長率若資產年收入增長率為零，則二者相等。3.確定折現率的基本方法(1) 加和法 折現率無風險報酬率+風險報酬率 無風險報酬率的確定：國債收益率風險報酬率的確定：（3.1.1）風險累加法報酬率行業(yè)風險報酬率財務風險報酬率經營風險風險報酬率（3.1.2） 系數法 CAPM：(資本資產定價模型)ifmiRRR)()(fmfRRRr市場平均風險報酬率(2)資本成本加權法 如果評估內涵不是凈資產，而是投資總額，即長期負債和所

14、有者權益之和，那么折現率就應包含長期負債的利息率和所有者權益要求的投資收益率兩部分: 折現率長期負債占投資總額的比重 長期負債利息率（1所得稅稅率） +所有者權益占投資總額的比重所有者權益報酬率 上式中：所有者權益報酬率無風險收益率+風險報酬率(3)市場比較法通過參照物的市價和收益來倒求折現率。 四、對收益法的評價四、對收益法的評價 1.該方法最適宜： 資產的購建成本與其獲利能力不對稱的情況； 成本費用無法或難以計算的資產。 2.該方法的局限性： 需具備一定的前提條件； 含有較大成分的主觀性。31nnni）樣本資產價格樣本資產的收益折現率（第三節(jié)第三節(jié) 市場比較法市場比較法一、市場比較法的基本

15、原理一、市場比較法的基本原理（一）理論基礎 均衡價值論: 由于資產評估是一個模擬市場過程的結果，因此均衡價值論表現為承認市場交易結果的相對合理性，并通過替代原則來評估被估資產。（二）評估思路（三）運用的前提條件1.充分發(fā)育活躍的資產市場。2.參照物及其與被估資產可比較的指標、參數等資料均能搜集到。nni1各項調整系數）（參照物成交價評估值二、市場比較法的基本程序及有關指標二、市場比較法的基本程序及有關指標（一）尋找參照物。 1.參照物的成交價必須真實。 2.參照物的基本數量要求(一般三個以上)。 3.參照物與被估資產相類似（大可替代，即功能相同或相似)。 4.參照物的成交價是正常交易的結果或者

16、可以修正為正常交易。 盡可能選擇近期成交的交易案例。（二）調整差異1.時間因素2.區(qū)域因素參照物所在區(qū)域比被估資產好： ；反之系數1一般以被評資產為100，%)1 (%)1%)(1 (21naaa環(huán)比：指數參照物成交時間的物價評估時物價指數定基：1系數P100系數 3.功能因素 功能系數法 4.成新率因素 5.交易情況調整（三）確定評估值 將若干個經過調整的調整值進行加權平均或算術平均，確定評估值。 參照物的成新率被估資產的成新率調整系數100調整系數三、市場比較法的具體操作方法三、市場比較法的具體操作方法常用直接比較法（一）單一因素比較法 參照物與被估資產之間僅在某一方面存在差異，例如：新舊

17、程度、交易時間、功能等。（二）類比調整法 參照物與被估資產大體相似，但在多方面存在差異。 交易案例A的調整后價值參照物A的成交價時間因素調整系數區(qū)域因素調整系數功能因素調整系數交易情況補正系數因素參照物因素被估對象成交價格評估對象價值參照物AA例某商業(yè)用房，面積為500平方米，現因企業(yè)聯(lián)營需要進行評估，評估基準日為2006年10月31日。評估人員在房地產交易市場上找到三個成交時間與評估基準日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示： 單位：參照物 ABC交易單價 25,000 29,800 29,590成交日期 2006.6 2006.9 2006.10 區(qū)域條件 比被評估資產好 比被評估資

18、產好 比被評估資產好 交易情況 正常 高于市價4% 正常 m/2元 該商業(yè)用房與三個參照物新舊程度相近，結構也相似，故無需對功能因素和成新率因素進行調整。該商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100，三個參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評分分別均為107。當時房產價格月上漲率為4%，故參照物A的時間因素調整系數為：（1+4%）4=117%；參照物B的時間因素調整系數：1+4%=104%；參照物C因在評估基準日當月交易，故無需調整。三個參照物成交價格的調整過程如下。單位：被評估資產單價（27,336.4527,850.4727,654.21）327,614被評估資產總價27,61450013,807,000元參照物 ABC交易單價 5,000 5,960 5,918 時間因素修正 117/100 104/100 100/10