重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)半年報(bào)

1、PARTONE全國(guó)宏觀(guān)環(huán)境01 宏觀(guān)環(huán)境-(1)外圍環(huán)境(2)2046中國(guó)美國(guó)英國(guó)歐元區(qū)國(guó)家/區(qū) 域2019（全年）2020Q12020Q22020Q32020Q42021Q1中國(guó)6.1-6.83.24.96.518.3美國(guó)2.20.32-9.03-2.85-2.390.41英國(guó)1.3-2.08-21.46-8.48-7.34-6.06歐元區(qū)1.3-0.3-14.8-4.1-4.1-1.3圖：主要經(jīng)濟(jì)體GDP增速走勢(shì)（%）7060504030圖：主要經(jīng)濟(jì)體制造業(yè)PMI走勢(shì)（%)美國(guó)歐元區(qū)英國(guó)中國(guó)圖：主要經(jīng)濟(jì)體CPI同比增速走勢(shì)（%） 最新當(dāng)月CPI美 國(guó) ：5 英國(guó)：2.1 歐元區(qū)：2中國(guó)：1

2、.3CPI漲幅顯著國(guó)家央行操作美國(guó)預(yù)期加息時(shí)點(diǎn)提前至2023年，年內(nèi)可能有2次加息，將利率從零 區(qū)間提升至0.5-0.75%土耳其3月基準(zhǔn)利率上調(diào)2%巴西3月上調(diào)75BP至2.75%俄羅斯3月上調(diào)25BP至4.5%，4月加50個(gè)BP至5%加拿大宣布縮減資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃全球經(jīng)濟(jì)邁入共振復(fù)蘇階段，通脹攀升下貨幣或?qū)⒅鸩酵顺鰧捤桑袊?guó)保持先行復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)在寬貨幣及疫苗逐漸普及下，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇共振分化。主要經(jīng)濟(jì)體PMI先行指標(biāo)處于景氣區(qū)間，部分國(guó)家如印度在疫情反撲 下經(jīng)濟(jì)恢復(fù)滯后。寬政策溢出效應(yīng)明顯，原材料價(jià)格上漲帶動(dòng)通脹水平攀升。部分國(guó)家已拉開(kāi)加息序幕，美聯(lián)儲(chǔ)6月議息會(huì) 議釋放提前加息信號(hào)或縮緊購(gòu)債計(jì)劃

3、，下半年對(duì)全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)，中國(guó)的出口有支撐基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)韌性延續(xù)。資料來(lái)源：保利投顧研究院整理01 宏觀(guān)環(huán)境-(2)貨幣金融環(huán)境M2增速回落、社融增長(zhǎng)放緩，貨幣政策靈活精準(zhǔn)、流動(dòng)性合理充裕，逐漸回歸正常化前五月社融總量同比去年下降，M2增速自去年底以來(lái)持續(xù)回落，5月增速降至8.3%。央行在二季度例會(huì)上表示穩(wěn)健的貨幣 政策要靈活精準(zhǔn)，保持流動(dòng)性合理充裕，言辭較為溫和。上半年財(cái)政支出節(jié)奏較慢，銀行間流動(dòng)性緊張并不明顯，定向收緊 特征顯著、居民端信貸受限。預(yù)計(jì)下半年銀行流動(dòng)性在地方債發(fā)行提速后、穩(wěn)中趨緊，央行靈活調(diào)整政策增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展韌性。02481012010,00020,00030,00

4、040,00050,00060,000社會(huì)融資規(guī)模:當(dāng)月值M2:同比shibor:3個(gè)月寬貨幣寬財(cái)政 寬信用穩(wěn)貨幣以穩(wěn)為主 貨幣邊際收緊定向降準(zhǔn)50bp 降息20bp保持流動(dòng)性合理充裕創(chuàng)新工具寬信用未提降息降準(zhǔn) 更加靈活適度 精準(zhǔn)導(dǎo)向全面降準(zhǔn)50bp 降息10bp 貨幣政策更 加靈活適度劉鶴：更加靈活適度保持政策穩(wěn)定易綱：明年GDP增速 回升后，宏觀(guān)杠桿率 將會(huì)更穩(wěn)一些央行累計(jì)降準(zhǔn)150bp、降息5bp中美貿(mào)易摩擦反復(fù)，貨幣維持寬松，刪去“把好總閘門(mén)”提法貨幣相對(duì)寬松貨幣寬松利率走低貨幣穩(wěn)中邊際收緊利率爬升M2增速達(dá)雙位數(shù)帶動(dòng)新增融資規(guī)模擴(kuò)大前5月新增社融17萬(wàn)億前5月新增社融 614萬(wàn)億回歸

5、正?；o信用、穩(wěn)貨幣央行：穩(wěn)健的貨幣政策要靈 活精準(zhǔn)、保持流動(dòng)性合理充 裕、保持宏觀(guān)杠桿率基本穩(wěn) 定，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展韌性資料來(lái)源：保利投顧研究院整理03 行業(yè)政策-(1)中央基調(diào)重申“房住不炒”基調(diào)，資金、樓市監(jiān)管延續(xù)，保障性住房、舊改及學(xué)區(qū)房關(guān)注度提升2021年上半年中央延續(xù)偏緊基調(diào)。兩會(huì)重申“房住不炒”，首次關(guān)注大城市住房難，加速推進(jìn)保障住房發(fā)展，提出增加保 障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，深圳、上海等多城陸續(xù)響應(yīng)。資金、樓市監(jiān)管延續(xù)，全面排查違規(guī)信貸資金，首提“防 止以學(xué)區(qū)房名義炒作房?jī)r(jià)”。預(yù)計(jì)行業(yè)政策維持相對(duì)偏緊，資金端風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管維持高壓，土地、樓市長(zhǎng)效監(jiān)管體系持續(xù)完善。圖：2021年至今

6、全國(guó)典型城市相關(guān)跟進(jìn)動(dòng)作與保障性租賃住房相關(guān)的政策城市具體內(nèi)容深圳，上海，南京，寧 波，成都，長(zhǎng)春等增加供應(yīng)，包括加強(qiáng)專(zhuān)項(xiàng)租金補(bǔ)助、公布年度供應(yīng)計(jì)劃等北京，上海，南京，鄭州，西安等加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，包括規(guī)范住房租賃房源發(fā)布、加強(qiáng)資格審核等石家莊，東莞等完善公租房準(zhǔn)入條件，包括申請(qǐng)、保障、流程等細(xì)項(xiàng)合肥，威遠(yuǎn)等擴(kuò)大公租房保障范圍，降低申請(qǐng)門(mén)檻北與學(xué)區(qū)房相關(guān)的調(diào)控城市具體內(nèi)容重慶進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售行為監(jiān)管，開(kāi)展中小學(xué)入學(xué)資格與商品房銷(xiāo)售掛 鉤專(zhuān)項(xiàng)治理工作，重點(diǎn)中小學(xué)民轉(zhuǎn)公，更加強(qiáng)調(diào)教育公平性，學(xué)區(qū)房政 策變動(dòng)大。京、上海、西安、廈門(mén)、泉州等規(guī)范銷(xiāo)售秩序，不得以學(xué)區(qū)等炒作房?jī)r(jià)，禁止“學(xué)區(qū)房”不實(shí)宣傳合

7、肥學(xué)位政策調(diào)整，熱點(diǎn)學(xué)區(qū)同一套住宅，6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)一個(gè)學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個(gè)學(xué)位寧波建立熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，先行發(fā)布寧波市實(shí)驗(yàn)小 學(xué)等9個(gè)熱點(diǎn)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，112個(gè)小區(qū)的二手住房交易參考價(jià)格圖：中央相關(guān)會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的表述2020Q1 穩(wěn)預(yù)期2020Q2-Q3資金、樓市 監(jiān)管并行2021上半年重申“房住不炒”3月兩會(huì)未提及4月政治局重提“房住不炒”資金端：6月嚴(yán)查違規(guī)信貸資金，8月實(shí)行“三道 紅線(xiàn)”，9月發(fā)文表示防止房地產(chǎn)過(guò)度金融化樓市端：7月中央座談會(huì)表示緊繃這根弦，12月政 治局會(huì)議重提促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng) 濟(jì)工作會(huì)議提出解決好大城市住房突出問(wèn)

8、題1月提出住房與土地、金融聯(lián)動(dòng)機(jī)制2月實(shí)行22城宅地“兩集中”3月兩會(huì)重申“房住不炒”，首次關(guān) 注大城市住房難；同月啟動(dòng)全面排查違規(guī)信貸資金4月政治局會(huì)議首次點(diǎn)名“學(xué)區(qū)房”5月住建部召開(kāi)保障性租賃住房專(zhuān)項(xiàng) 座談會(huì)聯(lián)動(dòng)機(jī)制住房保障學(xué)區(qū)房集中供地信貸整治資料來(lái)源：保利投顧研究院整理03 行業(yè)政策-(2)地方調(diào)控21 1124411 3 0411233730223 4 3 13241203 1 0 043 214 5 3 991139 1772016171815131178415127705102015252.4-2.102.11-2.172.18-2.232.24-3.13.2-3.83.9-3.

9、153.16-3.223.23-3.293.30-4.54.6-4.124.13-4.194.20-4.264.27-5.35.4-5.105.11-5.175.18-5.245.25-5.316.1-6.76.8-6.146.15-6.216.21-6.286.29-7.057.6-7.127.13-7.197.20-7.267.27-8.028.3-8.98.10-8.168.17-8.238.24-8.318.31-9.69.7-9.139.14-9.209.21-9.279.28-10.410.5-10.1110.12-10.1810.19-10.2510.26-11.111.2-11

10、.811.9-11.1511.16-11.2211.23-11.2911.30-12.612.7-12.1312.14-12.2012.21-12.2712.28-1.31.4-1.101.11-1.171.18-1.241.25-1.312.1-2.72.15-2.212.22-2.283.1-3.73.8-3.143.15-3.213.22-3.283.29-4.44.5-4.114.12-4.184.19-4.254.26-5.25.3-5.95.10-5.165.17-5.235.24-5.305.31-6.66.7-6.136.14-6.20今年以來(lái)調(diào)控呈現(xiàn)范圍廣、多維度等特征，資金

11、、價(jià)格監(jiān)管為調(diào)控過(guò)熱城市主要發(fā)力點(diǎn)今年年后開(kāi)啟調(diào)控序幕，2-4月為調(diào)控密集期，從一二線(xiàn)到三四線(xiàn)城市逐漸擴(kuò)圍，調(diào)控城市覆蓋范圍廣，5-6月各城開(kāi)始打 補(bǔ)丁，封堵此前需求端政策漏洞；本輪政策呈現(xiàn)多維度、全覆蓋特征，從供給端（土拍、資金）實(shí)行監(jiān)管調(diào)控，同時(shí)從需求 端進(jìn)行調(diào)控，主要從嚴(yán)查樓市資金來(lái)源、土拍端房地價(jià)聯(lián)動(dòng)、二手限價(jià)等方面升級(jí)，金融和行政手段相輔相成。圖：2020-2021年行業(yè)調(diào)控出臺(tái)數(shù)量及調(diào)控思路演變路徑支持或放松類(lèi)收緊或監(jiān)管類(lèi)2020上半年支持房企、刺激需求7-9月熱點(diǎn)城市補(bǔ)丁升級(jí)10-12月有松有緊2021年上半年 調(diào)控維度多、頻次高資料來(lái)源：保利投顧研究院整理03 行業(yè)政策-(3)

12、金融&行政手段城市動(dòng)態(tài)影響上海額度緊張，二手房貸額度已快用完，三季 度額度都不太夠用；目前銀行的放款速度 都很慢，需要等2-3個(gè)月后才能放款（此前年 初為1-1.5個(gè)月）放款周期拉長(zhǎng)，二手市場(chǎng)反應(yīng)較快開(kāi)始降溫， 影響客戶(hù)的置換預(yù)期，賣(mài)一買(mǎi)一周期拉長(zhǎng)， 降低流通性廣州上調(diào)利率，首套利率從5.4%調(diào)整為5.55%；二套從5.6%調(diào)整為5.75%項(xiàng)目客戶(hù)基數(shù)減少，同時(shí)首付款來(lái)源查的比 較嚴(yán)，對(duì)極剛客戶(hù)及投資客影響相對(duì)更大， 客戶(hù)觀(guān)望情緒加重杭州 上 調(diào) 利 率 ， 首套 5.4% 5.6% ；二套 5.5%5.7%；多銀行二手房停貸二手房市場(chǎng)較房貸調(diào)整前成交量下滑，新房 客戶(hù)唯恐利率進(jìn)一步上漲，疊加

13、房荒情緒， 客戶(hù)抓緊入市成都利率基本穩(wěn)定，首套上浮25%水平放款 時(shí)間普遍6個(gè)月以上，大多數(shù)銀行放緩放貸部分項(xiàng)目出現(xiàn)可以因無(wú)法貸款而放棄成交的 情況，剛需客戶(hù)受影響比較大重慶部門(mén)銀行針對(duì)二手房陸續(xù)停貸，房貸額度 緊張，放寬周期延長(zhǎng)或暫停放貸利率上調(diào)目前市場(chǎng)表現(xiàn)較好，但影響客戶(hù)置換預(yù)期， 剛需客戶(hù)怕房貸利率再漲積極入市；二手房 信貸收緊一定程度倒逼客戶(hù)涌入新房市場(chǎng)武漢二手房貸款出現(xiàn)部分停貸現(xiàn)象；利率上浮，首套上浮0.1-0.2%，二套上浮0.05-0.1%對(duì)新房未停貸，但房貸資格審核放緩，放 款周期延長(zhǎng)，銀行審核更嚴(yán)，貸款金額下調(diào)對(duì)于通過(guò)賣(mài)一買(mǎi)一客戶(hù)置換時(shí)間會(huì)變長(zhǎng)，停 貸主要針對(duì)樓齡較長(zhǎng)的老破小

14、，新房市場(chǎng)未 受影響大連銀行貸款收緊，放貸周期拉長(zhǎng)，個(gè)別銀行查 首付貸來(lái)源，首套5.35%，二套5.55%利率上調(diào)，但數(shù)額上對(duì)商貸來(lái)講每月增加100-200月供，整體影響有限特征一：嚴(yán)查違規(guī)信貸資金持續(xù)擴(kuò)圍強(qiáng)化，居民信貸收緊，重慶二手房停貸利率上調(diào)與上一輪信貸調(diào)控不同，本輪主針對(duì)信貸資金進(jìn)行審查、嚴(yán)查信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)、查首付資金來(lái)源，范圍和力度持續(xù) 加強(qiáng)，深圳、廣州、杭州等多城市跟進(jìn)，未來(lái)信貸資金流向監(jiān)測(cè)或?qū)⒊B(tài)化。全國(guó)居民房貸利率持續(xù)走高，當(dāng)前多城銀行額 度受限，部分銀行停止新房、二手房房貸業(yè)務(wù)，下半年居民端信貸將持續(xù)受限，對(duì)市場(chǎng)需求端和房企資金回籠造成沖擊。圖：新增居民中長(zhǎng)期貸款及房

15、貸利率走勢(shì)6.50%6.00%5.50%5.00%4.50%8,0006,0004,0002,000010,0005.33%5.61%4.005.004.50居民中長(zhǎng)期貸款（億元）首套平均房貸利率全國(guó)二套房貸平均利率圖：2021年3-5月一線(xiàn)城市首套利率情況（%）5.50北京上海廣州深圳2021-032021-042021-05+9BP+11BP+5BP資料來(lái)源：保利投顧研究院整理03 行業(yè)政策-(3)金融&行政手段特征二：一手限價(jià)影響持續(xù)深化，二手價(jià)格機(jī)制逐步建立，或成為新一輪樓市調(diào)控的重要工具全國(guó)熱點(diǎn)城市限價(jià)逐步收緊，整體操作空間縮小、新房?jī)r(jià)格走穩(wěn)，其中上海、深圳等限價(jià)最嚴(yán)；廣州、成都等限

16、價(jià)較嚴(yán)，保 有一定政策空間，但房企普遍規(guī)范銷(xiāo)售；西安、武漢等限價(jià)程度中等，湖州等部分城市捆綁車(chē)位突破限價(jià)。價(jià)格調(diào)控蔓延至 二手市場(chǎng)，深圳首發(fā)“二手房指導(dǎo)價(jià)”，后續(xù)東莞、寧波、成都等跟隨，后續(xù)要關(guān)注具體看落地執(zhí)行，尤其是銀行貸款層面。資料來(lái)源：保利投顧研究院整理圖：全國(guó)主要典型城市限價(jià)程度/特征限價(jià) 強(qiáng)度普遍特征典型城市政策內(nèi)容執(zhí)行表現(xiàn)強(qiáng)土拍限房?jī)r(jià)多環(huán)節(jié)限價(jià)（毛坯、 精裝、車(chē)位等）續(xù)推不漲或控漲幅上海土拍限房?jī)r(jià)，原則上一年內(nèi)續(xù) 銷(xiāo)項(xiàng)目不漲板塊最高價(jià)不能突破，新取證 價(jià)格持平深圳價(jià)格不得超上一年周邊新房網(wǎng) 簽價(jià)；漲價(jià)需滿(mǎn)一年；限精裝價(jià)格穩(wěn)定，封堵捆綁高價(jià)精裝杭州，南京土拍限房?jī)r(jià)，限毛坯，限精裝價(jià)格

17、平穩(wěn)較強(qiáng)土拍限房?jī)r(jià)多環(huán)節(jié)限價(jià)（毛坯、 精裝等）保留一定政策空間成都土拍限房?jī)r(jià)，限精裝，限漲幅未禁止疊加精裝包、捆綁車(chē)位 等，但目前無(wú)房企突破廣州加強(qiáng)價(jià)格管控，全年漲幅不超 過(guò)5%，不得“雙合同”整體價(jià)格持平，部分項(xiàng)目精裝 改毛坯，客戶(hù)趨于觀(guān)望合肥土拍限房?jī)r(jià)，限精裝價(jià)格持平南通調(diào)控壓力大寧波土拍限房?jī)r(jià)，限精裝，限車(chē)位可用精裝升級(jí)包突破中局部土拍限房?jī)r(jià)多環(huán)節(jié)限價(jià)（毛坯、 精裝等）價(jià)格存在突破空間西安土拍限房?jī)r(jià)備案毛坯價(jià)，疊加精裝包武漢限毛坯，限精裝整體平穩(wěn)長(zhǎng)沙部分區(qū)域價(jià)格上限有所提升湖州熱點(diǎn)區(qū)域土拍限房?jī)r(jià)，續(xù)推不 漲，限毛坯，限精裝加推不漲價(jià)，可捆綁車(chē)位突破弱備案價(jià)限價(jià)，參考 周邊市場(chǎng)價(jià)格重慶新房

18、價(jià)格年度漲幅不超過(guò)5%價(jià)格溫和上漲東莞新房參考周邊同類(lèi)報(bào)價(jià)，加推 漲價(jià)間隔需1年、漲幅最高5%價(jià)格平穩(wěn)圖：二手價(jià)格調(diào)控機(jī)制發(fā)展歷程多城陸續(xù)建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制2月 深圳首發(fā)，建立二手價(jià)格參考機(jī)制推行二手住宅成交價(jià)格參考機(jī)制；掛牌價(jià)不得高于指導(dǎo)價(jià)3月 東莞跟隨建立，無(wú)錫、成都、西安等發(fā)文表態(tài) 東莞發(fā)布公示了典型鎮(zhèn)街133個(gè)二手樓盤(pán)指導(dǎo)價(jià)，西安等 表示逐步建立價(jià)格參考機(jī)制，規(guī)范房源信息發(fā)布4月 寧波跟隨建立，南京表態(tài)寧波市六區(qū)試行同步匹配所在小區(qū)同類(lèi)房源近6個(gè)月的網(wǎng) 簽價(jià)格；南京將建立二手房指導(dǎo)價(jià)制度，逐月公布指導(dǎo)價(jià)5月 成都跟隨建立價(jià)格機(jī)制每半年更新一次，已公布201個(gè)項(xiàng)目的參考價(jià)普

19、遍低于市場(chǎng)價(jià)深圳后續(xù)政策影響：銀行按指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行放款，一般指導(dǎo)價(jià)低于 實(shí)際掛牌及成交價(jià)，銀行放款少、買(mǎi)家購(gòu)房門(mén)檻上升；目前二手市場(chǎng) 出現(xiàn)明顯降溫，各二手項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)和掛牌價(jià)的差異會(huì)比較大，政策對(duì) 投資客影響較大，會(huì)盡快止損賣(mài)掉，出現(xiàn)部分降價(jià)賣(mài)房的行為。特征三：房企傳統(tǒng)融資渠道維持收緊，轉(zhuǎn)向非標(biāo)融資、助推土拍熱度，當(dāng)前監(jiān)管逐漸滲透非標(biāo)類(lèi)融資在“三道紅線(xiàn)”、銀行“兩道紅線(xiàn)”強(qiáng)壓下，房企融資環(huán)境維持收緊態(tài)勢(shì)，整體發(fā)債總量穩(wěn)中有降。傳統(tǒng)融資渠道陸續(xù)關(guān)閘， 資金面偏緊態(tài)勢(shì)持續(xù)，部分房企資金壓力較大；轉(zhuǎn)向加大土地款前融、土拍保證金資金池、明股實(shí)債等非標(biāo)渠道資金需求前 置、表外融資渠道規(guī)模提升，因此首輪土拍整體

20、熱度較高。5月份大批量涉房類(lèi)ABS項(xiàng)目被終止，監(jiān)管逐漸滲透非標(biāo)類(lèi)融資。圖：房企發(fā)債總量（億元）05001,0001,5002,0002,5002019年10月2019年11月2019年12月2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月銀行貸款信托境內(nèi)債券境外債券股權(quán)融資其他融資銀行“兩道紅線(xiàn)” 房企“三道紅線(xiàn)”圖：中基協(xié)收緊對(duì)資管計(jì)劃投資購(gòu)房尾款的備案政策細(xì)則不得新設(shè)資管計(jì)劃投資購(gòu)房尾款資產(chǎn)，存量

21、產(chǎn)品應(yīng)有序壓降購(gòu)房尾款 投資規(guī)模，到期后不得展期開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)抽查工作購(gòu)房 尾款開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽署了房屋預(yù)售合同并備案。當(dāng)購(gòu)房人已支付首付款，銀行已受理按揭款申請(qǐng)后，剩余部分的購(gòu)房款即購(gòu)房尾款產(chǎn)品期限一般為6-12個(gè)月，是一種新型的盤(pán)活資產(chǎn)流動(dòng)性的方式圖：傳中基協(xié)要求暫停房地產(chǎn)供應(yīng)鏈非標(biāo)業(yè)務(wù)政策 細(xì)則傳中基協(xié)要求暫停房地產(chǎn)供應(yīng)鏈非標(biāo)業(yè)務(wù)，主要是基金子公司的產(chǎn)品。 供應(yīng)鏈ABS等標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品暫時(shí)不受影響，但目前發(fā)行難度較大。供應(yīng) 鏈非 標(biāo)以施工單位、材料供應(yīng)商對(duì)開(kāi)發(fā)商的應(yīng)收賬款融資為例，由于融資主 體（指轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)收賬款的施工單位、材料供應(yīng)商）為非房主體，因此先 前的這類(lèi)融資基本都按非涉房的融資進(jìn)行定性03

22、 行業(yè)政策-(3)金融&行政手段資料來(lái)源：保利投顧研究院整理對(duì)政府和開(kāi)發(fā)房企均為考驗(yàn)地 方 政 府穩(wěn)定供地預(yù)期，要求制定供地計(jì)劃并強(qiáng)化執(zhí)行劃定供應(yīng)下限，供應(yīng)有望提升，如上海、廣州、深圳、成都等完善保障類(lèi)別供地，大城市的租賃用地供應(yīng)有望增加供應(yīng)節(jié)奏趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)趨于合理， “饑餓營(yíng)銷(xiāo)” 、“先次后好” 等模式將受到挑戰(zhàn)土拍信息透明度提升，“非公開(kāi)交易”空間縮小房 企資金實(shí)力要求提升，參與門(mén)檻較高，前期資金占用量大運(yùn)營(yíng)要求提升，考驗(yàn)“拿地-開(kāi)發(fā)-拿地”的節(jié)奏和周轉(zhuǎn)效率研判重要性提升，需在不同城市間投資的決策判斷及資金鋪排政策類(lèi)別城市具體內(nèi)容土拍規(guī)則 調(diào)整西安、徐州、嘉興等主動(dòng)加入宅地集中供應(yīng)鄭州，成都

23、等采取靈活的競(jìng)價(jià)措施，包括“限地價(jià)+競(jìng)自持/競(jìng)配建”或熔斷后搖號(hào)等成都南京，合肥，紹興“搖號(hào)地”新增提高預(yù)售條件，增設(shè)“定品 質(zhì)”要求等限馬甲南昌，南京，東莞等土拍限馬甲控風(fēng)險(xiǎn)湖州嚴(yán)禁非自有資金購(gòu)地，穿透審查購(gòu)地資金成都限制“三道紅線(xiàn)” 均踩等房企參與競(jìng)拍控密度南京，重慶設(shè)定宅地容積率下限限房?jī)r(jià)上海完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)行限價(jià)競(jìng)價(jià)成都，西安等“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”寧波，廣州黃埔&南 沙，南昌等土拍限房?jī)r(jià)啟動(dòng)/擴(kuò)圍衢州開(kāi)化，義烏等考慮采用限房?jī)r(jià)、帶方案等出讓方式湖州將建立房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制03 行業(yè)政策-(3)金融&行政手段特征四：宅地“兩集中”影響地方政府供地邏輯、房企投資邏輯，土拍高熱下

24、多城加碼調(diào)控宅地“兩集中”影響地方政府供地邏輯、房企投資邏輯，預(yù)計(jì)特大城市、大城市供應(yīng)規(guī)模將提升，土地“非公開(kāi)交易”空間 縮小，對(duì)于房企資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)效率、研判能力等要求均提高。首輪兩集中整體熱度表現(xiàn)較高，多城出臺(tái)土拍加碼政策，涉 及土拍規(guī)則調(diào)整、限馬甲、控風(fēng)險(xiǎn)、限房?jī)r(jià)等，土拍隱性成本提升，預(yù)計(jì)市場(chǎng)熱度或?qū)②叿€(wěn)。圖：宅地“兩集中”的主要內(nèi)容與影響圖：上半年典型城市土地調(diào)控的內(nèi)容22城啟動(dòng)宅地“兩集中”編制實(shí)施宅地供應(yīng)計(jì)劃；做好信息公開(kāi)；組織集中掛牌、集中出讓?zhuān)?加強(qiáng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管和考核評(píng)價(jià)資料來(lái)源：保利投顧研究院整理-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2月3月4月5月6月7月8月9月

25、10月 11月 12月2017年2018年2019年2020年2021年房地產(chǎn)維持高景氣，銷(xiāo)售投資增長(zhǎng)延續(xù)韌性2021年上半年房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售整體維持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，目前增速逐步回落，主要由于去年基數(shù)較低，一季度同比漲幅較大。 其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)健增長(zhǎng)；新開(kāi)工基本持平19年水平、有所收縮，主要受兩集中影響開(kāi)發(fā)節(jié)奏后移影響，下季度有望回 升；銷(xiāo)售數(shù)據(jù)在調(diào)控和信貸收緊下，維持較高增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)三季度趨于平穩(wěn)。圖：我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工及商品住宅銷(xiāo)售累計(jì)增速（%）圖：我國(guó)商品住宅銷(xiāo)售額月度同比增速（%）-60-40-20020406080100120房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額房屋新開(kāi)工面積:住宅商品住宅銷(xiāo)售面

26、積2014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-05開(kāi)發(fā)投資額：18.3%，較2019年同期增長(zhǎng)：18%新開(kāi)工面積：9.1%，較2019年同期增長(zhǎng)：-6%住宅銷(xiāo)售面積：39%，較2019年同期增長(zhǎng)： 23%3月時(shí)間2017年18%2018年2019年8%10%2020年-

27、12%2021年63%4月5月8%13%5%23%18%4%-3%16%35%20%04 全國(guó)市場(chǎng)走勢(shì)-(1) 全國(guó)特征資料來(lái)源：保利投顧研究院整理備注：較2020年下半年月均變化=2021年1-5月月均/2020年下半年月均155%135%115%95%75%55%35%15%-5%-25%-45%2019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-1120

28、20-122021-022021-032021-042021-05東北華北華東華南華中西部華東領(lǐng)跑、內(nèi)部熱度輪動(dòng)，華南穩(wěn)中微降，華中改善明顯，華北、西部表現(xiàn)平穩(wěn)，重慶成交維持高位年初華東、華南熱度高位延續(xù)，率先觸發(fā)調(diào)控，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)，華東核心城市需求強(qiáng)勁、熱度輪動(dòng)至三四線(xiàn)；華南廣深 穩(wěn)中微降，5月受疫情影響增速下降，內(nèi)部熱度表現(xiàn)分化；華北整體平穩(wěn)，核心城市受土拍熱度帶動(dòng)；華中疫后市場(chǎng)改善明 顯，當(dāng)前增速位列前位；西部核心城市熱度年后持續(xù)攀升后回落，當(dāng)前表現(xiàn)平穩(wěn)；東北市場(chǎng)整體疲軟。圖：分區(qū)域商品房成交單月同比表：分區(qū)域成交累計(jì)同比及市場(chǎng)特征區(qū)域與2019年 同期同比典型 城市與2019年 同

29、期同比較2020年 下半年 月均變化主要特征華東42%上海13%87%市場(chǎng)熱度最高，核心城市需求保持強(qiáng)勁、 調(diào)控加碼下，輪動(dòng)范圍擴(kuò)大，熱度向三 四線(xiàn)城市傳導(dǎo)，調(diào)控跟隨杭州90%160%南京148%135%華南22%廣州66%83%核心城市調(diào)控后分化，廣州穩(wěn)中微降， 深圳新房表現(xiàn)平穩(wěn)、二手低迷，臨廣臨 深板塊外溢持續(xù)勢(shì)能不足，回流核心深圳58%94%東莞17%51%華北30%北京30%84%市場(chǎng)整體平穩(wěn)，北京、青島土拍帶動(dòng)熱度有所提升，石家莊量?jī)r(jià)齊穩(wěn)青島31%84%西部16%成都24%100%核心城市熱度延續(xù)，成都、重慶成交維持高位，西安熱度向近郊外溢重慶3%121%華中13%武漢44%83%核

30、心城市改善明顯，武漢供需兩旺，長(zhǎng)沙熱度提升，鄭州結(jié)構(gòu)性回暖長(zhǎng)沙-10%55%東北0%大連20%85%市場(chǎng)整體疲軟，客戶(hù)持續(xù)觀(guān)望長(zhǎng)春-24%70%04 全國(guó)市場(chǎng)走勢(shì)-(2) 區(qū)域特征資料來(lái)源：保利投顧研究院整理上半年多城地價(jià)呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，推高房企拿地成本，與2020年平均成交樓面價(jià)相比，熱度城市如無(wú)錫、重慶平均地價(jià)水平漲幅顯著，多個(gè)熱點(diǎn)城市地貨比均在0.6以上。同時(shí)，隨著土拍出讓規(guī)則的調(diào)整加碼，加碼預(yù)售條件、提高保證金比例、競(jìng) 配建、競(jìng)自持、競(jìng)品質(zhì)等繁雜條件的實(shí)施進(jìn)一步抬升企業(yè)拿地的隱性成本，房企利潤(rùn)空間持續(xù)收窄。城市嚴(yán)格程度主要內(nèi)容北京設(shè)定地價(jià)上限、引入房屋銷(xiāo)售價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制綜合運(yùn)用競(jìng)政府共有產(chǎn)

31、權(quán)份額、競(jìng)建人才公租房、競(jìng)建高品質(zhì)住宅、套 內(nèi)7090等出讓方式杭州延續(xù)以往“限地價(jià)+限房?jī)r(jià)+競(jìng)地價(jià)+競(jìng)自持”規(guī)則南京“限地價(jià)+限房?jī)r(jià)+搖號(hào)”搖號(hào)確定的地塊，預(yù)售需完成住宅部分投資額的50%競(jìng)買(mǎi)保證金比例由20%提升至30-50%寧波新增“競(jìng)自持”競(jìng)拍規(guī)則將限房?jī)r(jià)區(qū)域擴(kuò)大至市六區(qū)部分地塊實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售蘇州“中止價(jià)+一次性報(bào)價(jià)+近均價(jià)者得”，通過(guò)提高起拍價(jià)、調(diào)低中止價(jià) 方式將溢價(jià)率控制在15%以?xún)?nèi)嚴(yán)格限制房?jī)r(jià)廣州“限地價(jià)+競(jìng)配建+搖號(hào)”，溢價(jià)率大多限定為45%合肥“競(jìng)地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)”，并嚴(yán)禁馬甲參拍鄭州“限地價(jià)+競(jìng)自持”，熔斷點(diǎn)為首次達(dá)到起始價(jià)130%長(zhǎng)沙首次出現(xiàn)“雙限+競(jìng)自持+搖號(hào)”地塊（部

32、分地塊）首次提出配建第四代高品質(zhì)建筑要求重慶土地款支付條件與溢價(jià)率掛鉤城市溢價(jià)率觸頂成交溢價(jià)成交底價(jià)成交流拍或終止掛牌數(shù)量占比數(shù)量占比數(shù)量占比數(shù)量占比重慶43.00%00%4087%613%00%深圳30.90%233%117%350%00%廈門(mén)29.40%360%240%00%00%杭州25.70%41%72%1018%611%00%福州18.50%630%1155%315%315%無(wú)錫15.90%1488%213%00%00%廣州14.60%410%1843%2048%614%天津10.50%24%2147%2249%1329%沈陽(yáng)9.50%1150%314%836%314%北京7.60%

33、1034%1552%414%00%長(zhǎng)春2.10%13%513%3284%1026%青島0.00%12%12%5396%12%城市土拍熱度梯隊(duì)分布，重慶熱度較高，未來(lái)“控溢價(jià)”為重點(diǎn)，北京、上海或成為調(diào)控風(fēng)向標(biāo)重慶、杭州、無(wú)錫、北京熱度較高，其中重慶因不限地價(jià)，溢價(jià)成交地塊占比達(dá)87%，整體溢價(jià)率高達(dá)43%，北京在達(dá)到最高 限價(jià)及配建后，通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評(píng)選決定最終競(jìng)標(biāo)者，一批次集中供地整體溢價(jià)率7.60%，在全國(guó)范圍內(nèi)具有示 范效應(yīng)，未來(lái)或?qū)⑦M(jìn)一步推廣至全國(guó)。表：集中供地城市首批地塊成交情況（宗）表： 典型城市首輪集中供地細(xì)則一覽04 全國(guó)市場(chǎng)走勢(shì)-(1) 土地市場(chǎng)資料來(lái)源：保利投顧

34、研究院整理全球經(jīng)濟(jì)恢復(fù)進(jìn)程分化通脹下政策或?qū)⑼顺鲋鸩綄捤芍饕?jīng)濟(jì)指標(biāo)現(xiàn)回落但不改向好勢(shì)頭外圍國(guó) 內(nèi)總結(jié)宏觀(guān)行業(yè)貨幣金融政策展望下半年：年內(nèi)開(kāi)啟新一輪調(diào)控，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)壓力趨緩，對(duì)樓市調(diào)控態(tài)度難言放松 預(yù)計(jì)后市行業(yè)政策將延續(xù)精準(zhǔn)調(diào)控，行政和金融手段雙管齊下，控制城市過(guò)熱現(xiàn)象 資金監(jiān)管為調(diào)控敏感點(diǎn)，房企、居民信貸環(huán)境趨收斂行業(yè)站位高景氣延續(xù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步運(yùn)行主要支撐銀行/房企/政府供給側(cè)調(diào)控 稅制改革風(fēng)聲再起行業(yè)政策靈活精準(zhǔn)、流動(dòng)性合理充裕，將逐漸回歸正常化+財(cái)政政策后置特征明顯，下半年基 建投資有望回升調(diào)控大年、保持三穩(wěn)筑牢房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“壓艙石”延續(xù)維穩(wěn)基調(diào)，過(guò)熱城市調(diào)控將緊隨信貸、價(jià)格為調(diào)控手段

35、核心點(diǎn)PARTTWO重慶市場(chǎng)現(xiàn)狀01 土地供應(yīng)-100-500501502002000180016001400120010008006004002000圖：2016-2021年中心城區(qū)供地節(jié)奏（萬(wàn)m，%）供應(yīng)可建體量(方m)同比（%）0%10%20%30%40%50%60%70%80%450400350300250200150100500九龍坡區(qū) 南岸區(qū) 沙坪壩區(qū) 大渡口區(qū)渝北區(qū)巴南區(qū)北碚區(qū)江北區(qū)渝中區(qū)圖：2021年上半年各區(qū)涉宅用地供應(yīng)完成情況（萬(wàn)m，%）上半年實(shí)際供地全年供地計(jì)劃上半年完成比例供地充足，年均供地量達(dá)2741萬(wàn)m。擬供地量約100962萬(wàn)m供地計(jì)劃下調(diào)，上半年供應(yīng)規(guī)模不及往年

36、同期；下半年核心區(qū)多宗優(yōu)質(zhì)地塊上線(xiàn)，土地市場(chǎng)或?qū)⒃儆瓱岢闭┑叵抡{(diào)影響，2021年全年商住類(lèi)用地?cái)M供應(yīng)1793萬(wàn)，上半年供應(yīng)約831萬(wàn)，已完成供地計(jì)劃的46%。涉宅用地 上半年供應(yīng)約748萬(wàn)，已完成供地計(jì)劃的50%。下半年擬供應(yīng)約738萬(wàn)，與上半年持平。渝北區(qū)擬供地量達(dá)382萬(wàn)，位居九區(qū)首位，完成率67%，下半年供地將主要集中在兩路、空港工業(yè)園板塊。沙坪壩區(qū)主力外擴(kuò)，擬供地287萬(wàn)，完成率53%。江北區(qū)舊城改造加速，大石壩等板塊核心成熟區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊上線(xiàn)，擬供地68萬(wàn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市公共資源交易中心01 土地成交-(1) 量?jī)r(jià)特征2520152016-2021年重慶中心城區(qū)土地成交半年度變化上

37、半年首次集中供地，市場(chǎng)高熱，平均地價(jià)7652元/，最高溢價(jià)達(dá)130%，均創(chuàng)歷史新高4月主城首次集中供地，企業(yè)表現(xiàn)積極，土地市場(chǎng)火熱，板塊地王頻刷新，上半年土地成交可建體量994.41萬(wàn)方，同比下降6%；成交樓面均價(jià)7652元/，同比上漲28%，平均溢價(jià)率約38%，最高達(dá)130%，創(chuàng)歷史新高。200010-5010005-10000600050500040000300012001000800600400200018001509000成交樓面 價(jià)(元 /m)溢價(jià)率(%)40160014001008000700035302016-2021年重慶中心城區(qū)土地成交半年度變化成交可建體量(萬(wàn)m)同比(%)

38、數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市公共資源交易中心01 土地成交-(2)板塊特征空港工業(yè)園成交規(guī)模超百萬(wàn)方，多個(gè)板塊地價(jià)邁入“萬(wàn)元”時(shí)代，14個(gè)板塊地王刷新空港工業(yè)園成交規(guī)模達(dá)103.51萬(wàn)，釣魚(yú)嘴、西永、中央公園成交規(guī)模均超80萬(wàn)，板塊TOP5成交規(guī)模占比達(dá)58%； 城 市核心南坪商圈、新牌坊及二環(huán)次級(jí)熱點(diǎn)板塊界石、釣魚(yú)嘴等14個(gè)板塊地價(jià)再上新臺(tái)階，板塊地王價(jià)格再度刷新。板塊2021年前地王2021年板塊新地王成交時(shí)間地王價(jià)（元/m）成交時(shí)間地王價(jià)（元/m）二郎雙山2020-12-23天地源102772021-2-19春風(fēng)13527南坪商圈2020-12-09東原+春風(fēng)113982021-01-20卓越142

39、36雙碑2020-06-30金科+東原93862021/2/8融創(chuàng)10936西永2020-07-10金科81062021-4-28金科+美的12950大學(xué)城2018-06-28朗基71932021-4-28融創(chuàng)+象嶼12145跳蹬2018-05-31聯(lián)發(fā)68512021/4/28金科+華宇+新希望9419釣魚(yú)嘴2020-06-30華宇71882021/4/28長(zhǎng)城實(shí)業(yè)8817空港工業(yè)園2019-6-18東原81322021-4-28中交10868兩路空港2020-10-20華潤(rùn)111622021-04-29海成14583新牌坊2020-10-20成都+合能131672021-04-29中海15

40、307中央公園2019-04-25頂融117482021-04-29保利15711悅來(lái)2017-04-01首鋼117112021-04-28融創(chuàng)13451界石2020-12-212020-12-18巴南建設(shè)集團(tuán)/萬(wàn)科40002021-04-29萬(wàn)科4975蔡家2019-05-31龍湖85702021-04-28佳兆業(yè)10683表：2021年上半年板塊地王刷新情況一覽表020004000600010000800012000140001600018000020406080100120空港工業(yè)園釣魚(yú)嘴 西永中央公園蔡家 茶園 界石 大學(xué)城兩路空港 大楊石魚(yú)復(fù)工業(yè)園 臺(tái)商-農(nóng)業(yè)園區(qū)悅來(lái) 高職城 龍興

41、雙碑北碚城區(qū) 南坪商圈跳蹬 二郎雙山 新牌坊2021年上半年重慶中心城區(qū)涉宅土地各板塊成交量?jī)r(jià)成交可建體量(萬(wàn)m)成交樓面價(jià)(元/m)數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市公共資源交易中心圖：2019-2021年萬(wàn)元地價(jià)地塊分布情況地塊名稱(chēng)/位置競(jìng)得企業(yè)體量（萬(wàn)）容積率商住比樓面價(jià)（元/）溢價(jià)率板塊新房均價(jià)（元/）城市核 心新牌坊14畝地塊中海2.382.5R21530764%17978大楊石組團(tuán)93畝地塊保利12.692.01308261%17932大楊石組團(tuán)19畝地塊招商2.572.01267140%大楊石組團(tuán)36畝地塊春風(fēng)6.222.61325749%大楊石組團(tuán)38畝地塊金輝6.002.41333041%南坪

42、組團(tuán)41畝地塊卓越8.53.1R2B1B21423637%17066二環(huán)板 塊雙碑組團(tuán)36畝地塊融創(chuàng)3.571.5R21093628%14994悅來(lái)組團(tuán)198畝地塊融創(chuàng)19.781.5R21345162%14175西永組團(tuán)280畝地塊招商31.071.7B1B2R210460130%12806西永組團(tuán)124畝地塊金科+美的17.762.1R21295072%西永組團(tuán)86畝地塊花樣年8.581.5R21200756%大學(xué)城組團(tuán)42畝地塊融創(chuàng)+大發(fā)4.191.5R21169562%12960大學(xué)城組團(tuán)47畝地塊佳兆業(yè)7.872.5R21168571%大學(xué)城組團(tuán)146畝地塊融創(chuàng)+象嶼12.681.3

43、R21214564%北蔡家組團(tuán)94畝地塊佳兆業(yè)9.361.5R21068356%13721兩路空港組團(tuán)154畝地塊旭輝15.401.5R21233757%16985兩路空港組團(tuán)36畝地塊海成4.862.0R21087030%兩路空港組團(tuán)82畝地塊融創(chuàng)8.221.5R21447051%兩路空港組團(tuán)43畝地塊海成4.251.5R21458376%中央公園組團(tuán)79畝地塊龍湖7.851.5R21337147%17500中央公園組團(tuán)67畝地塊朗詩(shī)6.671.5R21363749%中央公園組團(tuán)71畝地塊合能7.111.5R21400252%中央公園組團(tuán)67畝地塊大悅城6.671.5R21379552%中央

44、公園組團(tuán)66畝地塊華宇6.561.5R21342344%中央公園組團(tuán)74畝地塊象嶼7.391.5R21352845%中央公園組團(tuán)168畝地塊保利15.911.4R21571183%空港工業(yè)園組團(tuán)276畝地塊中交23.921.3R1R21086855%11609空港工業(yè)園組團(tuán)258畝地塊佳源+重慶祥源21.691.3R1R21032948%圖：2021年出讓典型地塊情況中央公園板塊刷新重慶地王記錄，萬(wàn)元地外移土地成交遠(yuǎn)且貴，本土房企靈活增儲(chǔ)高價(jià)補(bǔ)倉(cāng)2021年上半年剔除商業(yè)萬(wàn)元地價(jià)地塊增至28宗（2019年14宗，2020年15宗）。萬(wàn)元地價(jià)地塊外擴(kuò)至大學(xué)城、西永、空港工業(yè) 園等。板塊地王頻刷新；

45、保利以樓面地價(jià)5711元/在拿下中央公園168畝純住宅用地，成為重慶新地王。象嶼等本土中小房企 聯(lián)手實(shí)力房企或者調(diào)整預(yù)期，靈活拿地。2021年1萬(wàn)以上2020年1萬(wàn)以上2019年1萬(wàn)以上中 央魚(yú)嘴界石李家沱北碚城區(qū)蔡家新牌坊觀(guān)音橋西永老沙區(qū)南坪茶園臺(tái)商農(nóng)業(yè)園大學(xué)城公 l兩路 園 空 港大雙 碑 竹井 口 林照母山禮嘉彈子石二 大 楊石 郎雙大渡山 口釣 魚(yú) 嘴01 土地成交-(3)高地價(jià)外溢數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市公共資源交易中心91.6781.8148.0041.6035.7533.9929.4026.7024.8419.0001020304050607080901002021年上半年房企拿地金額T

46、OP10(億元)榜單洗牌，龍湖/融創(chuàng)頭部房企大量增儲(chǔ)，央企/國(guó)企相對(duì)激進(jìn)2021年上半年TOP10企業(yè)拿地金額約433億，同比18%，份額約61%；拿地體量約490萬(wàn)同比約18%，份額約61% 。房企增儲(chǔ)擴(kuò)容意愿強(qiáng)，本土房企表現(xiàn)積極，成績(jī)搶眼；央企/國(guó)企實(shí)力拿地。龍湖以92億，118萬(wàn)，摘得2021年上半年拿地金額及拿地體量雙 料桂冠，重磅重倉(cāng)大渡口。融創(chuàng)單獨(dú)/聯(lián)合中小企業(yè)全城布局，積極強(qiáng)占市場(chǎng)，拿地金額及拿地體量位居榜單第二。中交、保利、招商、中鐵建 等央企/國(guó)企，實(shí)力彰顯，企拿地金額位列前列。龍湖市場(chǎng)占 比61%117.5896.8546.6539.4836.0533.5333.6430.

47、5628.600.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.002021年上半年房企拿地體量TOP10（萬(wàn)m）龍 湖融 創(chuàng)中 交綠 地重 慶 嘉 譽(yù) 達(dá) 置 業(yè)招 商康 田中 鐵 建保 利業(yè)園重 建慶 設(shè)兩2投6.8江3資新有區(qū)限魚(yú)公復(fù)司工市場(chǎng)占 比61%融創(chuàng)中 交保 利招 商重 慶 嘉 譽(yù) 達(dá) 置 業(yè)中 鐵 建佳 兆 業(yè)康 田旭 輝備注：聯(lián)合拿地地塊，其建筑體量及拿地金額做平均分配處理。01 土地成交-(4)房企表現(xiàn)數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市公共資源交易中心總結(jié)政策寬松，市場(chǎng)高熱，溢價(jià)率領(lǐng)跑全國(guó)，土地遠(yuǎn)且貴，地價(jià)再上新臺(tái)階；本土房企靈活增儲(chǔ)，實(shí)力央企表現(xiàn)激進(jìn)政策僅對(duì)保

48、證金比例和土地支付款節(jié)奏做規(guī)定，政策寬松供應(yīng)土地供應(yīng)約831萬(wàn)，同比下降20%，為近五年同期新低，已完成供地計(jì)劃的46% 涉宅用地供地約747萬(wàn)，已完成供地計(jì)劃的50%房企榜單洗牌，TOP10企業(yè)拿地金額門(mén)檻上升至433億；龍湖以92億，118萬(wàn)，摘得2021年上半年拿地金額及拿地體量雙料桂冠成交上半年土地成交可建體量994.41萬(wàn)方，同比6%，成交樓面均價(jià)7652元/，平均溢價(jià)率約38%，地價(jià)和溢價(jià)率均創(chuàng)歷史新高；萬(wàn)元地外擴(kuò)至二環(huán)次級(jí)熱點(diǎn)板塊，14個(gè)板塊地王刷新，中央公園成為重慶新地王華東領(lǐng)跑，華南穩(wěn)中微降，華中改善明顯，華北、西部表現(xiàn)平穩(wěn)，重慶成交維持高位年初華東、華南熱度高位延續(xù)，率先觸

49、發(fā)調(diào)控，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)；華北整體平穩(wěn)，核心城市受土拍熱度帶動(dòng)；華中疫后市場(chǎng)改善明顯，當(dāng)前增速位列前位；東北市場(chǎng)整體疲軟；西部核心城市熱度年后持續(xù)攀升后回落，當(dāng)前表現(xiàn)平穩(wěn)；重慶受土拍 帶動(dòng)成交維持高位，5月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.9，已連續(xù)兩個(gè)月領(lǐng)跑全國(guó)引發(fā)關(guān)注。備注：較2020年下半年月均變化=2021年1-5月月均/2020年下半年月均 數(shù)據(jù)來(lái)源：保利投顧研究院整理表：分區(qū)域成交累計(jì)同比及市場(chǎng)特征調(diào)區(qū)域與2019年 同期同比典型 城市與2019年 同期同比較2020年 下半年 月均變化主要特征華東42%上海13%87%市場(chǎng)熱度最高，核心城市需求保持強(qiáng)勁、控加碼下，輪動(dòng)范圍擴(kuò)大，熱度向三四線(xiàn)城市

50、傳導(dǎo)，調(diào)控跟隨杭州90%160%南京148%135%華南22%廣州66%83%核心城市調(diào)控后分化，廣州穩(wěn)中微降， 深圳新房表現(xiàn)平穩(wěn)、二手低迷，臨廣臨 深板塊外溢持續(xù)勢(shì)能不足，回流核心深圳58%94%東莞17%51%華北30%北京30%84%市場(chǎng)整體平穩(wěn)，北京、青島土拍帶動(dòng)熱 度有所提升，石家莊量?jī)r(jià)齊穩(wěn)青島31%84%西部16%成都24%100%核心城市熱度延續(xù)，成都、重慶受土拍 帶動(dòng)成交高位，西安熱度向近郊外溢重慶3%121%華中13%武漢44%83%核心城市改善明顯，武漢供需兩旺，長(zhǎng) 沙熱度提升，鄭州結(jié)構(gòu)性回暖長(zhǎng)沙-10%55%東北0%大連20%85%市場(chǎng)整體疲軟，客戶(hù)持續(xù)觀(guān)望長(zhǎng)春-24%7

51、0%01 全國(guó)視角看重慶-(1)橫向?qū)Ρ?0.500.000.501.001.502.00圖：2019年1月至今重慶與一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比走勢(shì)對(duì)比一線(xiàn)城市:環(huán)比二線(xiàn)城市:環(huán)比重慶：環(huán)比02 商品房市場(chǎng)-(1)概述信貸收緊背景下，二手房先于新房降溫，對(duì)新房置換改善影響較大今年一季度二手房在火熱的新房市場(chǎng)下開(kāi)始升溫，銀行放貸額度隨之大幅減少。5月部分銀行逐步對(duì)二手房停貸后二手房市 場(chǎng)降溫明顯，單月成交16033套，環(huán)比下降5%，為年內(nèi)成交量首次出現(xiàn)下滑；新房置換改善客戶(hù)換房成本增加，6月新房成 交量246萬(wàn)，環(huán)比下降約30%，市場(chǎng)逐步回歸理性。1500014500140001350013000125

52、0012000115001100010500100000501001502002503003504002019年1月至今一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)變化新房成交量（萬(wàn)）二手房成交量(萬(wàn))新房成交價(jià)（元/）二手房成交價(jià)(元/)二手房成交 量率先下降數(shù)據(jù)來(lái)源：creis、銘騰數(shù)據(jù)-0.500.000.501.001.502.002.50450400350300250200150100500供應(yīng)量(萬(wàn))成交量(萬(wàn))70城房?jī)r(jià)環(huán)比：重慶69%72%02 商品房市場(chǎng)-(2)周期階段上半年加速開(kāi)啟上行周期，價(jià)格全線(xiàn)上漲，6月出現(xiàn)降溫趨勢(shì)今年上半年受供貨不足和市場(chǎng)周期雙重影響，“金三銀四”市場(chǎng)熱度高企，上半年月均成交2

53、24萬(wàn)，與2018年火爆上行周 期時(shí)的水平相當(dāng)；5月在一批次集中供地傳遞積極信號(hào)，單月成交348萬(wàn)創(chuàng)歷史記錄，且形成全面價(jià)格上漲勢(shì)能。6月投資客 逐步減少，市場(chǎng)逐步回歸理性，單月成交仍居245萬(wàn)高位水平，環(huán)比下降30%，但價(jià)格達(dá)歷史新高14790元/。2016年以來(lái)新建商品住宅供求量?jī)r(jià)走勢(shì)2021上半年月均成交224萬(wàn)2020年月均成交161萬(wàn)2019年月均成交192萬(wàn)2018年月均成交224萬(wàn)2017年月均成交209萬(wàn)2016年月均成交181萬(wàn)2016供：1413萬(wàn) 求：2176萬(wàn)2017供：2054萬(wàn) 求：2507萬(wàn)2018供：3047萬(wàn) 求：2682萬(wàn)2019供：2410萬(wàn) 求：2308

54、萬(wàn)2020供：1904萬(wàn) 求：1935萬(wàn)2021H1供：860萬(wàn) 求：1349萬(wàn)24%34%45%15%48%7%21%14%21%16%數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、銘騰數(shù)據(jù)03 成交特征-(1)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)53%18%21%5%2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2019年2020年2021年圖：住宅面積段成交結(jié)構(gòu)=100100-120120-150150-20020018%19%24%22%7%17%0%20%40%60%80%100%201920202021上圖：住宅總價(jià)段成交結(jié)構(gòu)200萬(wàn)元?jiǎng)傂鑴偢臑橹鳎?00以下、150萬(wàn)以下為成交主力，改善市場(chǎng)擴(kuò)容成交面積段方

55、面，100以下偏剛戶(hù)型為絕對(duì)主流，占比超5成，且份額有擴(kuò)大趨勢(shì)。總價(jià)段方面，100萬(wàn)元以下產(chǎn)品占比進(jìn)一步下滑，份額不足2成，100-200萬(wàn)元占比相對(duì)穩(wěn)定，200萬(wàn)以上產(chǎn)品明顯擴(kuò)容，份額由2020年的7%上升至17%。市 場(chǎng)整體仍以剛需/剛改為主，隨著市場(chǎng)價(jià)格和熱度的整體提升，總價(jià)段結(jié)構(gòu)小幅上移，高總價(jià)擴(kuò)容明顯。數(shù)據(jù)來(lái)源：銘騰數(shù)據(jù)03 成交特征-(2)區(qū)域表現(xiàn)龍興鹿角界石李家沱禮嘉北碚城區(qū)水土蔡家新牌坊觀(guān)音橋渝中半島歌 樂(lè) 山茶園西永園博園江 北 嘴人和臺(tái)商-農(nóng)業(yè)園區(qū)港城工業(yè)園老沙區(qū)魚(yú)復(fù)工業(yè) 區(qū)悅井 口 竹林中央來(lái) 公 兩 路 園 空 港空港工業(yè) 園大學(xué)城雙碑 大 照母山白市驛西彭二 大 楊

56、石 郎雙大渡山 口華巖跳蹬龍 洲魚(yú)洞灣高 職 城彈子 石南 坪 南新 南 山 湖陶家排行板塊成交量(萬(wàn))同比與2019年同期排行板塊成交量(萬(wàn))同比與2019年同期1西永90-1%-29%11龍洲灣4140%-24%2中央公園85113%28%12大楊石38189%287%3空港工業(yè)園76226%239%13釣魚(yú)嘴3563%1%4蔡家7426%-29%14高職城35-7%-2%5水土67180%1247%15跳蹬3224%-46%6悅來(lái)66162%86%16江北嘴31499%84%7李家沱6320%-32%17華巖29560%95%8禮嘉6228%53%18渝中半島27201%10%9大學(xué)城5

57、097%51%19彈子石2694%11%10龍興5094%9%20茶園25-17%-51%成交價(jià)(元/)同比渝中半島2334315%照母山2187514%大竹林202340%彈子石201493%新牌坊192406%觀(guān)音橋190806%大石壩1849014%大楊石1818412%江北嘴178123%中央公園1773812%2.0W元/以上1.7-2.0W元/1.4-1.7W元/1.2-1.4W元/1.0-1.2W元/1.0W元/以下約9成板塊價(jià)格上漲，前期高地價(jià)項(xiàng)目逐漸解套，核心區(qū)和土拍熱點(diǎn)板塊量?jī)r(jià)雙漲2021年上半年有41個(gè)板塊價(jià)格上漲（占比87%），其中21個(gè)板塊價(jià)格漲幅超過(guò)均值水平（13%

58、）；城市核心區(qū)板塊如渝中半島、大石壩住宅均價(jià)同上漲14%以上；土拍熱點(diǎn)板塊如大學(xué)城價(jià)格同比上漲18%至13180元/，成交50萬(wàn)，同比增97%， 較2019年同期上漲51%；大楊石板塊前期高地價(jià)項(xiàng)目解套，價(jià)格同比上漲12%，成交量較前兩年約翻兩番。圖：2021年上半年住宅成交價(jià)熱力圖及價(jià)格TOP10板塊表：2021年上半年住宅成交量TOP10板塊數(shù)據(jù)來(lái)源：銘騰數(shù)據(jù)03 成交特征-(3)業(yè)態(tài)表現(xiàn)圖：2017年至今高層供銷(xiāo)價(jià)走勢(shì)排行樓盤(pán)名稱(chēng)大組團(tuán)供應(yīng)量(萬(wàn))成交量(萬(wàn))成交價(jià)(元/)成交額(億元)成交量(萬(wàn))成交價(jià)(元/)套均總價(jià)（萬(wàn)元）1400160001華僑城禮嘉282013995157142

59、601中海十里長(zhǎng)江彈子石28141997621212001400011999120002重慶融創(chuàng)壹號(hào)院大竹林26122206835910003恒大軌道時(shí)代人和251714772156800753100004萬(wàn)科錦繡濱江渝中半島23102403256680005中國(guó)摩空港工業(yè)22201100594600園60006御璟湖山禮嘉19111827617540040007北京城建龍樾生 態(tài)城悅來(lái)17131340713920020008魯能星城外灘江北嘴161114953202009華潤(rùn)悅府大楊石156236663512017上2017下2018上2018下2019上2019下2020上2020下202

60、1上10衿湖翠林中央公 石大 竹 林西永嘴中 央 公 園2彈31人和4江空港工業(yè)6 園7禮嘉悅8來(lái)渝5中半島大楊石10李家沱北9高層：上半年供應(yīng)處近10年次低位，限價(jià)大盤(pán)加速出清，高端市場(chǎng)有一定市場(chǎng)空間受土地端影響，2021年上半年高層供應(yīng)444萬(wàn)，僅高于2020上半年的315萬(wàn)，較2019年同期下降43%；成交753萬(wàn)， 同比上漲52%，是2019年同期8成水平，供銷(xiāo)比0.58，轉(zhuǎn)為賣(mài)方市場(chǎng)；核心區(qū)項(xiàng)目及改善產(chǎn)品份額擴(kuò)大，價(jià)格同比上漲18%至14260元/；限價(jià)大盤(pán)加速出清，豪宅項(xiàng)目走量且溢價(jià)。成交量TOP10板塊份額82%圖：2021上半年高層成交量TOP10板塊