土地增值稅清算鑒證實(shí)務(wù)教案

1、土地增值稅清算鑒證實(shí)務(wù)講義郭洪榮目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc196127236 第一章 納稅主體資格的確認(rèn) PAGEREF _Toc196127236 h 1 HYPERLINK l _Toc196127237 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的證據(jù)資料和審核評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc196127237 h 1 HYPERLINK l _Toc196127238 1.1 房地產(chǎn)常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù) PAGEREF _Toc196127238 h 1 HYPERLINK l _Toc196127239 1.2 房地產(chǎn)特不規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù) PAGEREF _Toc19612

2、7239 h 2 HYPERLINK l _Toc196127240 第二節(jié) 非從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的證據(jù)資料和審核評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc196127240 h 2 HYPERLINK l _Toc196127241 2.1 證據(jù)資料 PAGEREF _Toc196127241 h 2 HYPERLINK l _Toc196127242 2.2 審核評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc196127242 h 3 HYPERLINK l _Toc196127243 第三節(jié) 確認(rèn)納稅主體資格的稅法依據(jù) PAGEREF _Toc196127243 h 3 HYPERLINK l _Toc196127

3、244 3.1 國家稅務(wù)總局規(guī)定 PAGEREF _Toc196127244 h 3 HYPERLINK l _Toc196127245 3.2 北京市規(guī)定 PAGEREF _Toc196127245 h 4 HYPERLINK l _Toc196127246 3.3 廣西壯族自治區(qū)規(guī)定 PAGEREF _Toc196127246 h 4 HYPERLINK l _Toc196127247 第四節(jié) 物權(quán)的常識(shí) PAGEREF _Toc196127247 h 5 HYPERLINK l _Toc196127248 4.1 物權(quán) PAGEREF _Toc196127248 h 5 HYPERLIN

4、K l _Toc196127249 4.2 完全物權(quán)和限定物權(quán) PAGEREF _Toc196127249 h 5 HYPERLINK l _Toc196127250 4.3 自物權(quán)和他物權(quán) PAGEREF _Toc196127250 h 5 HYPERLINK l _Toc196127251 4.4 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán) PAGEREF _Toc196127251 h 5 HYPERLINK l _Toc196127252 4.5 用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán) PAGEREF _Toc196127252 h 5 HYPERLINK l _Toc196127253 第二章 應(yīng)稅行為的確認(rèn) PAGEREF

5、 _Toc196127253 h 5 HYPERLINK l _Toc196127254 第一節(jié) 常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)確認(rèn)應(yīng)稅行為的證據(jù)資料和審核評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc196127254 h 6 HYPERLINK l _Toc196127255 1.1 確認(rèn)應(yīng)稅行為的證據(jù)資料 PAGEREF _Toc196127255 h 6 HYPERLINK l _Toc196127256 1.2 確認(rèn)應(yīng)稅行為的方法 PAGEREF _Toc196127256 h 6 HYPERLINK l _Toc196127257 第二節(jié) 特不規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)確認(rèn)應(yīng)稅行為的證據(jù)資料和審核評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc19

6、6127257 h 7 HYPERLINK l _Toc196127258 2.1 確認(rèn)應(yīng)稅行為的證據(jù)資料 PAGEREF _Toc196127258 h 7 HYPERLINK l _Toc196127259 2.2 確認(rèn)應(yīng)稅行為的方法 PAGEREF _Toc196127259 h 8 HYPERLINK l _Toc196127260 第三節(jié) 非從事房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)銷售轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù) PAGEREF _Toc196127260 h 8 HYPERLINK l _Toc196127261 3.1 確認(rèn)應(yīng)稅行為的證據(jù)資料 PAGEREF _Toc196127261 h 8 HYPERLINK l _

7、Toc196127262 3.2 確認(rèn)應(yīng)稅行為的方法 PAGEREF _Toc196127262 h 9 HYPERLINK l _Toc196127263 3.3 案講從事房地產(chǎn)開發(fā)與非從事房地產(chǎn)開發(fā)的確認(rèn)方法 PAGEREF _Toc196127263 h 9 HYPERLINK l _Toc196127264 第四節(jié) 五項(xiàng)交易行為的審核評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc196127264 h 10 HYPERLINK l _Toc196127265 4.1 取得國有土地使用權(quán)后僅進(jìn)行土地開發(fā) PAGEREF _Toc196127265 h 10 HYPERLINK l _Toc1961272

8、66 4.2 取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建筑再出讓 PAGEREF _Toc196127266 h 10 HYPERLINK l _Toc196127267 4.3 確認(rèn)視同銷售行為 PAGEREF _Toc196127267 h 10 HYPERLINK l _Toc196127268 4.4 將已投入使用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 PAGEREF _Toc196127268 h 11 HYPERLINK l _Toc196127269 4.5 房地產(chǎn)交換 PAGEREF _Toc196127269 h 11 HYPERLINK l _Toc196127270 第五節(jié) 不征稅和免稅的交易行為 PAG

9、EREF _Toc196127270 h 12 HYPERLINK l _Toc196127271 5.1 房地產(chǎn)的繼承 PAGEREF _Toc196127271 h 12 HYPERLINK l _Toc196127272 5.2 房地產(chǎn)的贈(zèng)與 PAGEREF _Toc196127272 h 12 HYPERLINK l _Toc196127273 5.3 房地產(chǎn)出租 PAGEREF _Toc196127273 h 12 HYPERLINK l _Toc196127274 5.4 房地產(chǎn)抵押 PAGEREF _Toc196127274 h 12 HYPERLINK l _Toc196127

10、275 5.5 房地產(chǎn)的聯(lián)建 PAGEREF _Toc196127275 h 13 HYPERLINK l _Toc196127276 5.6 房地產(chǎn)的代建房 PAGEREF _Toc196127276 h 13 HYPERLINK l _Toc196127277 5.7 房地產(chǎn)的重新評(píng)估 PAGEREF _Toc196127277 h 13 HYPERLINK l _Toc196127278 5.8 國家收回、征用 PAGEREF _Toc196127278 h 13 HYPERLINK l _Toc196127279 第六節(jié) 確認(rèn)應(yīng)稅行為的稅法依據(jù) PAGEREF _Toc19612727

11、9 h 13 HYPERLINK l _Toc196127280 6.1 確認(rèn)應(yīng)稅行為的稅法依據(jù) PAGEREF _Toc196127280 h 13 HYPERLINK l _Toc196127281 6.2 確認(rèn)視同銷售行為的稅法依據(jù) PAGEREF _Toc196127281 h 14 HYPERLINK l _Toc196127282 6.3 確認(rèn)不征稅和免稅行為的稅法依據(jù) PAGEREF _Toc196127282 h 14 HYPERLINK l _Toc196127283 第七節(jié) 房地產(chǎn)市場常識(shí) PAGEREF _Toc196127283 h 16 HYPERLINK l _To

12、c196127284 7.1 房地產(chǎn)一級(jí)市場、二級(jí)市場和三級(jí)市場來源 PAGEREF _Toc196127284 h 16 HYPERLINK l _Toc196127285 7.2 土地一級(jí)開發(fā)市場和土地二級(jí)開發(fā)市場 PAGEREF _Toc196127285 h 16 HYPERLINK l _Toc196127286 7.3 房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)市場 PAGEREF _Toc196127286 h 16 HYPERLINK l _Toc196127287 7.4 房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)市場 PAGEREF _Toc196127287 h 17 HYPERLINK l _Toc196127288 7.5

13、 房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)市場 PAGEREF _Toc196127288 h 17 HYPERLINK l _Toc196127289 7.6 房地產(chǎn)、土地使用權(quán)、建筑物和附著物的概念 PAGEREF _Toc196127289 h 17 HYPERLINK l _Toc196127290 7.7 銷售方式的三種轉(zhuǎn)讓行為 PAGEREF _Toc196127290 h 18 HYPERLINK l _Toc196127291 第八節(jié) 土地儲(chǔ)備制度 PAGEREF _Toc196127291 h 18 HYPERLINK l _Toc196127292 8.1 土地儲(chǔ)備制度概述 PAGEREF _Toc

14、196127292 h 18 HYPERLINK l _Toc196127293 8.2 土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)作主體 PAGEREF _Toc196127293 h 19 HYPERLINK l _Toc196127294 8.3 土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)行機(jī)制 PAGEREF _Toc196127294 h 19 HYPERLINK l _Toc196127295 第三章 土地增值稅清算單位的確認(rèn) PAGEREF _Toc196127295 h 21 HYPERLINK l _Toc196127296 第一節(jié) 確認(rèn)土地增值稅清算單位的證據(jù)資料和審核評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc196127296 h 2

15、1 HYPERLINK l _Toc196127297 1.1 確認(rèn)清算單位的證據(jù)資料 PAGEREF _Toc196127297 h 21 HYPERLINK l _Toc196127298 1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的清算單位確認(rèn) PAGEREF _Toc196127298 h 21 HYPERLINK l _Toc196127299 第二節(jié) 確認(rèn)土地增值稅清算單位的稅法依據(jù) PAGEREF _Toc196127299 h 23 HYPERLINK l _Toc196127300 2.1 清算單位的稅法依據(jù) PAGEREF _Toc196127300 h 23 HYPERLINK l _Toc

16、196127301 2.2 一般住宅認(rèn)定的稅法依據(jù) PAGEREF _Toc196127301 h 24 HYPERLINK l _Toc196127302 2.3 不屬于土地增值稅清算范圍的項(xiàng)目 PAGEREF _Toc196127302 h 26 HYPERLINK l _Toc196127303 第三節(jié) 與清算單位審核有關(guān)的常識(shí) PAGEREF _Toc196127303 h 26 HYPERLINK l _Toc196127304 （1）單項(xiàng)工程 PAGEREF _Toc196127304 h 27 HYPERLINK l _Toc196127305 （2）單位工程 PAGEREF _

17、Toc196127305 h 27 HYPERLINK l _Toc196127306 （3）分部工程、子分部工程 PAGEREF _Toc196127306 h 27 HYPERLINK l _Toc196127307 （4）分項(xiàng)工程 PAGEREF _Toc196127307 h 27 HYPERLINK l _Toc196127308 （5）檢驗(yàn)批 PAGEREF _Toc196127308 h 27 HYPERLINK l _Toc196127309 第四章 土地增值稅清算條件的確認(rèn)和清算申請 PAGEREF _Toc196127309 h 27 HYPERLINK l _Toc196

18、127310 第一節(jié) 確認(rèn)土地增值稅清算條件的證據(jù)資料和審核評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc196127310 h 27 HYPERLINK l _Toc196127311 1.1 確認(rèn)清算條件的證據(jù)資料 PAGEREF _Toc196127311 h 27 HYPERLINK l _Toc196127312 1.2 確認(rèn)清算條件的確認(rèn) PAGEREF _Toc196127312 h 28 HYPERLINK l _Toc196127313 第二節(jié) 確認(rèn)土地增值稅清算條件的稅法依據(jù) PAGEREF _Toc196127313 h 29 HYPERLINK l _Toc196127314 2.1

19、國家稅務(wù)總局規(guī)定 PAGEREF _Toc196127314 h 29 HYPERLINK l _Toc196127315 2.2 北京市規(guī)定 PAGEREF _Toc196127315 h 29 HYPERLINK l _Toc196127316 2.3 廣西壯族自治區(qū)規(guī)定 PAGEREF _Toc196127316 h 29 HYPERLINK l _Toc196127317 第三節(jié) 清算申請的期限和應(yīng)報(bào)送的資料 PAGEREF _Toc196127317 h 32 HYPERLINK l _Toc196127318 3.1 清算申請的期限 PAGEREF _Toc196127318 h

20、32 HYPERLINK l _Toc196127319 3.2 稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申請的條件和處理方法 PAGEREF _Toc196127319 h 32 HYPERLINK l _Toc196127320 3.3 報(bào)送稅務(wù)機(jī)關(guān)資料 PAGEREF _Toc196127320 h 32 HYPERLINK l _Toc196127321 3.4 托付鑒證應(yīng)提供的資料清單 PAGEREF _Toc196127321 h 33 HYPERLINK l _Toc196127322 第五章 收入總額的確認(rèn)計(jì)量 PAGEREF _Toc196127322 h 35 HYPERLINK l _Toc19

21、6127323 第一節(jié) 確認(rèn)計(jì)量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入總額的證據(jù)資料和審核評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc196127323 h 35 HYPERLINK l _Toc196127324 1.1 確認(rèn)計(jì)量收入總額的證據(jù)資料 PAGEREF _Toc196127324 h 35 HYPERLINK l _Toc196127325 1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入總額的審核評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc196127325 h 35 HYPERLINK l _Toc196127326 第二節(jié) 確認(rèn)計(jì)量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入總額的稅法依據(jù) PAGEREF _Toc196127326 h 36 HYPERLINK l

22、_Toc196127327 2.1 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的形式 PAGEREF _Toc196127327 h 37 HYPERLINK l _Toc196127328 2.2 按交易價(jià)格確認(rèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 PAGEREF _Toc196127328 h 37 HYPERLINK l _Toc196127329 2.3 按評(píng)估價(jià)格確認(rèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 PAGEREF _Toc196127329 h 37 HYPERLINK l _Toc196127330 2.4 視同銷售收入 PAGEREF _Toc196127330 h 39 HYPERLINK l _Toc196127331 2.5 關(guān)聯(lián)交易收入

23、 PAGEREF _Toc196127331 h 39 HYPERLINK l _Toc196127332 2.6 納稅申報(bào)表收入項(xiàng)目的填表講明 PAGEREF _Toc196127332 h 40 HYPERLINK l _Toc196127333 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的核算 PAGEREF _Toc196127333 h 41 HYPERLINK l _Toc196127334 3.1 科目設(shè)置 PAGEREF _Toc196127334 h 41 HYPERLINK l _Toc196127335 3.2 銷售收入的確認(rèn) PAGEREF _Toc196127335 h 41

24、 HYPERLINK l _Toc196127336 3.3 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的核算案例 PAGEREF _Toc196127336 h 41 HYPERLINK l _Toc196127337 3.4 分期收款銷售收入的核算案例 PAGEREF _Toc196127337 h 42 HYPERLINK l _Toc196127338 第四節(jié) 非從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入總額審核評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc196127338 h 43 HYPERLINK l _Toc196127339 4.1 填表講明 PAGEREF _Toc196127339 h 43 HYPERLINK l _Toc19

25、6127340 4.2 確認(rèn)計(jì)量收入的證據(jù) PAGEREF _Toc196127340 h 43 HYPERLINK l _Toc196127341 4.3 審核評(píng)價(jià)方法 PAGEREF _Toc196127341 h 43 HYPERLINK l _Toc196127342 第六章 扣除項(xiàng)目的確認(rèn)計(jì)量 PAGEREF _Toc196127342 h 45 HYPERLINK l _Toc196127343 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目扣除項(xiàng)目確認(rèn)計(jì)量的證據(jù)資料和審核評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc196127343 h 45 HYPERLINK l _Toc196127344 1.1 扣除項(xiàng)目計(jì)量的

26、證據(jù)資料 PAGEREF _Toc196127344 h 45 HYPERLINK l _Toc196127345 1.2 扣除項(xiàng)目確認(rèn)計(jì)量的方法 PAGEREF _Toc196127345 h 45 HYPERLINK l _Toc196127346 第二節(jié) 扣除項(xiàng)目計(jì)量的稅法依據(jù) PAGEREF _Toc196127346 h 50 HYPERLINK l _Toc196127347 2.1 國家稅務(wù)總局規(guī)定 PAGEREF _Toc196127347 h 50 HYPERLINK l _Toc196127348 2.2 北京市規(guī)定 PAGEREF _Toc196127348 h 53 H

27、YPERLINK l _Toc196127349 2.3 廣西壯族自治區(qū)規(guī)定 PAGEREF _Toc196127349 h 57 HYPERLINK l _Toc196127350 2.4 云南省規(guī)定 PAGEREF _Toc196127350 h 57 HYPERLINK l _Toc196127351 第三節(jié) 扣除項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算 PAGEREF _Toc196127351 h 58 HYPERLINK l _Toc196127352 3.1 科目設(shè)置 PAGEREF _Toc196127352 h 58 HYPERLINK l _Toc196127353 3.2 開發(fā)成本的構(gòu)成 PAGE

28、REF _Toc196127353 h 59 HYPERLINK l _Toc196127354 3.3 開發(fā)成本確認(rèn)時(shí)刻 PAGEREF _Toc196127354 h 60 HYPERLINK l _Toc196127355 3.4 土地開發(fā)成本的核算 PAGEREF _Toc196127355 h 60 HYPERLINK l _Toc196127356 3.5 房屋開發(fā)成本的核算 PAGEREF _Toc196127356 h 63 HYPERLINK l _Toc196127357 3.6 主營業(yè)務(wù)成本核算案例 PAGEREF _Toc196127357 h 66 HYPERLINK

29、 l _Toc196127358 3.7 竣工開發(fā)產(chǎn)品的核算案例 PAGEREF _Toc196127358 h 66 HYPERLINK l _Toc196127359 第四節(jié) 非從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目審核評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc196127359 h 69 HYPERLINK l _Toc196127360 4.1 填表講明 PAGEREF _Toc196127360 h 69 HYPERLINK l _Toc196127361 4.2 確認(rèn)計(jì)量扣除項(xiàng)目的證據(jù) PAGEREF _Toc196127361 h 69 HYPERLINK l _Toc196127362 4.3 審核

30、評(píng)價(jià)方法 PAGEREF _Toc196127362 h 69 HYPERLINK l _Toc196127363 第五節(jié) 金融機(jī)構(gòu)常識(shí) PAGEREF _Toc196127363 h 71 HYPERLINK l _Toc196127364 第七章 稅款計(jì)算與繳納 PAGEREF _Toc196127364 h 72 HYPERLINK l _Toc196127365 第一節(jié) 稅款計(jì)算與繳納的證據(jù)資料和方法 PAGEREF _Toc196127365 h 72 HYPERLINK l _Toc196127366 1.1 稅款計(jì)算與繳納的證據(jù)資料 PAGEREF _Toc196127366 h

31、 72 HYPERLINK l _Toc196127367 1.2 稅款計(jì)算與繳納的方法 PAGEREF _Toc196127367 h 72 HYPERLINK l _Toc196127368 1.3 有多個(gè)清算單位的，應(yīng)分不申報(bào) PAGEREF _Toc196127368 h 73 HYPERLINK l _Toc196127369 第二節(jié) 稅款計(jì)算的稅法依據(jù) PAGEREF _Toc196127369 h 74 HYPERLINK l _Toc196127370 2.1 增值額的含義 PAGEREF _Toc196127370 h 74 HYPERLINK l _Toc196127371

32、 2.2 應(yīng)納稅額的計(jì)算方法 PAGEREF _Toc196127371 h 74 HYPERLINK l _Toc196127372 2.3 填報(bào)講明 PAGEREF _Toc196127372 h 75 HYPERLINK l _Toc196127373 第三節(jié) 土地增值稅稅款繳納的稅法依據(jù) PAGEREF _Toc196127373 h 75 HYPERLINK l _Toc196127374 3.1 國家稅務(wù)總局規(guī)定 PAGEREF _Toc196127374 h 75 HYPERLINK l _Toc196127375 3.2 廣西壯族自治區(qū)規(guī)定 PAGEREF _Toc196127

33、375 h 77 HYPERLINK l _Toc196127376 3.3 云南省規(guī)定 PAGEREF _Toc196127376 h 78 HYPERLINK l _Toc196127377 第四節(jié) 土地增值稅會(huì)計(jì)核算 PAGEREF _Toc196127377 h 80 HYPERLINK l _Toc196127378 4.1 會(huì)計(jì)科目設(shè)置 PAGEREF _Toc196127378 h 80 HYPERLINK l _Toc196127379 4.2 應(yīng)交土地增值稅的核算 PAGEREF _Toc196127379 h 80 HYPERLINK l _Toc196127380 4.3

34、 交納土地增值稅的核算 PAGEREF _Toc196127380 h 81 HYPERLINK l _Toc196127381 4.4 預(yù)交土地增值稅的核算 PAGEREF _Toc196127381 h 81 HYPERLINK l _Toc196127382 第五節(jié) 稅款計(jì)算案例 PAGEREF _Toc196127382 h 81 HYPERLINK l _Toc196127383 5.1 商品房整體銷售 PAGEREF _Toc196127383 h 81 HYPERLINK l _Toc196127384 5.2 成片開發(fā)，分塊銷售 PAGEREF _Toc196127384 h

35、82 HYPERLINK l _Toc196127385 5.3 竣工前整體銷售 PAGEREF _Toc196127385 h 83 HYPERLINK l _Toc196127386 第六節(jié) 清算審核案例：項(xiàng)目已竣工，已售面積超過85% PAGEREF _Toc196127386 h 84 HYPERLINK l _Toc196127387 6.1 清算申請情況 PAGEREF _Toc196127387 h 84 HYPERLINK l _Toc196127388 6.2 鑒證報(bào)告披露內(nèi)容 PAGEREF _Toc196127388 h 84 HYPERLINK l _Toc196127

36、389 6.3 稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況 PAGEREF _Toc196127389 h 88 HYPERLINK l _Toc196127390 6.4 對東園小區(qū)項(xiàng)目審核后有關(guān)的附列情況： PAGEREF _Toc196127390 h 89第一章 納稅主體資格的確認(rèn)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的證據(jù)資料和審核評(píng)價(jià)1.1 房地產(chǎn)常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)依照土地增值稅清算的需要，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)分為常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)和特不規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)兩大類。那個(gè)地點(diǎn)僅介紹常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)，特不規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)在下一部分介紹。所謂常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照正常程序，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的業(yè)務(wù)活動(dòng)。常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)填報(bào)土地增值稅納稅申報(bào)表（一

37、） （從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的營利性組織。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又稱開發(fā)商或進(jìn)展商，在有些法律中也稱為建設(shè)單位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的的企業(yè)組織，通常它組織為公司，因此又稱為房地產(chǎn)開發(fā)公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專門性在于從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。房地產(chǎn)開發(fā)是指在取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為；房地產(chǎn)經(jīng)營是對所從事開發(fā)的項(xiàng)目處分和轉(zhuǎn)讓、租賃或抵押其建設(shè)的房地產(chǎn)的交易行為。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)土地增值稅納稅主體的認(rèn)定條件有兩個(gè)：一是形式條件，是指土地使用權(quán)出讓協(xié)議、付款結(jié)算單證、收款收據(jù)發(fā)票等書面形式證據(jù)；二是實(shí)質(zhì)條件，是指受讓人對土地使用權(quán)取得直接

38、支配的物權(quán)，即受讓人對土地使用權(quán)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。房地產(chǎn)開發(fā)一般通過立項(xiàng)時(shí)期、前期開發(fā)時(shí)期、工程建設(shè)時(shí)期、營銷時(shí)期。房地產(chǎn)開發(fā)過程需要辦理有關(guān)手續(xù)，并取得“五證”等證明。1.1.1 五證的內(nèi)容依照房地產(chǎn)常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的流程，確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否為納稅主體的條件，要緊看形式條件，確實(shí)是開發(fā)商取得有關(guān)部門頒發(fā)的下列“五證”。（1）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）建設(shè)工程開工證；（4）國有土地使用證；（5）銷售許可證。1.1.2 取得“五證”一般需要辦理下列手續(xù)（1）取得立項(xiàng)批復(fù)（發(fā)改委）；（2）發(fā)改委的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)（發(fā)改委）；（3）辦理土地使用權(quán)出讓手

39、續(xù)，取得土地使用權(quán)證書（國土局）；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（規(guī)委）；（5）建設(shè)用地批準(zhǔn)書（國土局）；（6）方案批準(zhǔn)通知書（規(guī)委）；（7）獲得打算任務(wù)（發(fā)改委）；（8）征得政府有關(guān)部門的認(rèn)同意見（人防、消防、園林、教育、市政、河湖、交通）；（9）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)委）；（10）施工許可證（建委）；（11）辦理預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證（國土局）。1.2 房地產(chǎn)特不規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)特不規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的開發(fā)商，是否認(rèn)定為土地增值稅納稅主體，要緊看實(shí)質(zhì)條件。實(shí)質(zhì)條件是指受讓人對土地使用權(quán)取得直接支配的物權(quán)，即受讓人對土地使用權(quán)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。這項(xiàng)物權(quán)是限定物權(quán)，是他物權(quán)，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，

40、是用益物權(quán)。這項(xiàng)物權(quán)解決了兩個(gè)實(shí)質(zhì)問題：一是土地使用權(quán)的歸屬，二是土地使用權(quán)的利用。盡管開發(fā)商沒有取得土地使用權(quán)證書，然而這并不能改變開發(fā)商實(shí)質(zhì)上已擁有土地支配權(quán)的事實(shí)，依照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，關(guān)于房地產(chǎn)特不規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的開發(fā)商，應(yīng)確認(rèn)為土地增值稅的納稅主體。所謂特不規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照正常程序，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的業(yè)務(wù)活動(dòng)。比如，協(xié)議出讓方式取得開發(fā)用地后再轉(zhuǎn)讓的行為；又如，先開發(fā)后審批的行為。特不規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)填報(bào)土地增值稅納稅申報(bào)表（一）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用。協(xié)議出讓方式是指出讓方與受讓方就出讓特定地塊的土地使用權(quán)進(jìn)行協(xié)商，最終達(dá)成出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用

41、權(quán)的出讓方式。拍賣、招標(biāo)和掛牌是通過競價(jià)或競標(biāo)方式選擇土地使用權(quán)受讓人的。相對而言，協(xié)議出讓缺乏公開性、競爭性，受具體經(jīng)辦人的主觀因素阻礙較大，容易出現(xiàn)出讓金偏低等不正?，F(xiàn)象，故國家對協(xié)議出讓的適用范圍進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第4條明確規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。其他用途的土地的供地打算公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采納招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。”在2002年7月1日往常，國家尚未推行土地儲(chǔ)備制度，土地一級(jí)市場交易方式要緊是通過協(xié)議出讓方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在協(xié)議出讓土地點(diǎn)式下，會(huì)出現(xiàn)兩種專門

42、交易情況：一是應(yīng)登記未登記而未取得土地使用權(quán)證書。由于種種緣故，開發(fā)商在協(xié)議出讓方式取得土地后，未按規(guī)定的程序繳納出讓金，辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)。這項(xiàng)交易的特點(diǎn)是開發(fā)商能辦登記卻不辦登記，造成取得了不完整的土地使用權(quán)。二是申請登記不能登記而未取得土地使用權(quán)證書。開發(fā)商協(xié)議出讓方式剛剛?cè)〉猛恋?，由于政策變化，國家停止辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)。這項(xiàng)交易特點(diǎn)是開發(fā)商想辦登記因停辦登記，造成取得了不完整的土地使用權(quán)。交易的共同點(diǎn)是：開發(fā)商取得的不完整土地使用權(quán)，必須通過“招、拍、掛”程序，取得完整土地使用權(quán)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。新建樓房差不多銷售一空，開發(fā)商才開始補(bǔ)辦土地使用手續(xù)。這是典型違背土地治理法規(guī)的

43、逆向操作。有些地點(diǎn)甚至已將“先開發(fā)后審批”，這種違規(guī)操作方式當(dāng)作一種“慣例”。地點(diǎn)政府沒有嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)法規(guī)，普遍是采取“土地跟著項(xiàng)目走”的“潛規(guī)則”。具體做法是，在土地出讓前，差不多確定了開發(fā)單位，并將前期本應(yīng)由政府承擔(dān)的拆遷費(fèi)用推給開發(fā)單位，最后在交土地出讓金時(shí)統(tǒng)一結(jié)算。第二節(jié) 非從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的證據(jù)資料和審核評(píng)價(jià)2.1 證據(jù)資料從事非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人，填報(bào)土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）申報(bào)表時(shí)，應(yīng)取得下列證據(jù)：（1）稅務(wù)登記證復(fù)印件；（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議復(fù)印件；（3）存量房買賣合同復(fù)印件；（4）土地使用權(quán)、房屋轉(zhuǎn)讓發(fā)票復(fù)印件；（5）營業(yè)稅、城

44、建稅、教育費(fèi)附加、印花稅繳款書復(fù)印件；（6）工程竣工驗(yàn)收備案表復(fù)印件；（7）房產(chǎn)證、土地使用證復(fù)印件；（8）取得土地使用權(quán)的出讓金單據(jù)和出讓合同；（9）取得房產(chǎn)證、土地使用證時(shí)交付的契稅單據(jù)；（10）取得土地使用權(quán)時(shí)支付的補(bǔ)償費(fèi)單據(jù)合同；（11）建筑成本的發(fā)票或房屋評(píng)估報(bào)告；（12）依照項(xiàng)目情況應(yīng)取得其他有關(guān)證據(jù)。2.2 審核評(píng)價(jià)非從事房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)銷售不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，不僅發(fā)生在沒有房地產(chǎn)開發(fā)資格的非從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也會(huì)發(fā)生非從事房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的銷售不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，對這類業(yè)務(wù)均應(yīng)填報(bào)土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）申報(bào)表。非從事房地產(chǎn)開發(fā)

45、企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)一般可不能發(fā)生錯(cuò)用土地增值稅納稅申報(bào)表（一）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用的情況；然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對自身發(fā)生的非從事房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的銷售不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等業(yè)務(wù)，就專門可能適應(yīng)性的發(fā)生錯(cuò)用土地增值稅納稅申報(bào)表（一）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用的情況。關(guān)于如何區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事的是開發(fā)業(yè)務(wù)依舊非開發(fā)業(yè)務(wù)，簡單地講具備房地產(chǎn)常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)和特不規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)條件的，就屬于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，凡不具備兩類開發(fā)業(yè)務(wù)條件的，都應(yīng)作為非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的進(jìn)行處理。第三節(jié) 確認(rèn)納稅主體資格的稅法依據(jù)3.1 國家稅務(wù)總局規(guī)定3.1.1 納稅義務(wù)人依照下列規(guī)定，房地

46、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)假如“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入”，確實(shí)是土地增值稅的納稅義務(wù)人。中華人民共和國土地增值稅暫行條例（以下簡稱條例）第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！?.1.2 土地增值稅納稅義務(wù)人有關(guān)概念對條例第二條的規(guī)定，中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（以下簡稱細(xì)則）解釋如下：“第二條 所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。第三條 所稱的國

47、有土地是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。第四條 所稱的地上的建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。所稱的附著物是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。第五條 所稱的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。第六條 所稱的單位是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。所稱個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營者。”3.1.3 納稅義務(wù)人的企業(yè)類型國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知（國稅函發(fā)1995110號(hào)）文件規(guī)定：“土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個(gè)人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶以及其他單

48、位和個(gè)人。依照國務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問題的通知的規(guī)定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業(yè)、單位和個(gè)人。因此，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機(jī)構(gòu)、外國公民、華僑，以及港澳臺(tái)同胞等，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，確實(shí)是土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按條例的規(guī)定照章納稅?！?.1.4 土地增值稅的含義國稅函發(fā)1995110號(hào)文件規(guī)定，土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，按照規(guī)定的稅率計(jì)征的一種稅。國務(wù)院在1993年12月13日公布了中華人民共和國土地增值稅暫行條例，財(cái)政部于1995年1月27日公布了中

49、華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則，土地增值稅從1994年1月1日起3.2 北京市規(guī)定京地稅二1996251號(hào)文件規(guī)定：“條例第二條明確轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。包括：各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體經(jīng)營者。依照國務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問題的通知的規(guī)定，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外籍個(gè)人、華僑、港澳臺(tái)同胞等，只要有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為并取得增值收入的，差不多上土地增值稅的納稅義務(wù)人，都要按照條例的規(guī)定繳納土地增值稅?！?.3 廣西壯族自治區(qū)規(guī)定桂市地稅發(fā)20061

50、13號(hào)文件規(guī)定：“凡在桂林市轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按照本方法繳納土地增值稅”。第四節(jié) 物權(quán)的常識(shí)納稅主體審核的形式條件比較好理解，實(shí)質(zhì)條件因涉及物權(quán)問題，假如不能把握物權(quán)的有關(guān)常識(shí)，對實(shí)質(zhì)條件的運(yùn)用就存在一定的難度。下面介紹一下物權(quán)的有關(guān)常識(shí)。4.1 物權(quán)物權(quán)，是指自然人、法人直接支配不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。物權(quán)是一種重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)，與債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)權(quán)不同，物權(quán)的客體要緊是動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。物權(quán)，顧名思義確實(shí)是權(quán)利人對物享有的權(quán)利。在法律上，物權(quán)是權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，直接支配物并排

51、除他人干涉的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利。民法上的物不同于現(xiàn)實(shí)生活上的物。民法上的物指在事實(shí)上、法律上能供人占有、使用、收益和處分的物質(zhì)實(shí)體和自然力。4.2 完全物權(quán)和限定物權(quán)物權(quán)是一種對物支配權(quán)，依照對物支配范圍的大小，物權(quán)有完全物權(quán)和限定物權(quán)之分，不同物權(quán)有不同的支配力。完全物權(quán)指所有權(quán)，它有全面的支配力，保障物的所有人能夠依法按照自己的意志，對自有物享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。限定物權(quán)則只有部分的支配力，保障權(quán)利人能在法律或合同所限定的范圍內(nèi)，對他人的物享有占有、使用、收益、處分中的部分權(quán)利。4.3 自物權(quán)和他物權(quán)按照權(quán)利人是對自有物享有物權(quán)依舊對他人之物享有物權(quán)，將物權(quán)分為自物權(quán)和他物權(quán)。所有物是

52、自物權(quán)，所有權(quán)之外的其他物權(quán)確實(shí)是他物權(quán)。4.4 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依照標(biāo)的物是動(dòng)產(chǎn)依舊不動(dòng)產(chǎn)，將物權(quán)分為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)指土地、附著于土地的建筑物等不能移動(dòng)或雖可移動(dòng)但移動(dòng)就會(huì)損害價(jià)值的物。不動(dòng)產(chǎn)之外的物確實(shí)是動(dòng)產(chǎn)。因?yàn)橥恋氐闹匾院陀邢扌裕粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)的重要性高于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。他物權(quán)制度要緊確實(shí)是為不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定的。4.5 用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)他物權(quán)依照設(shè)定目的不同，又可分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)顧名思義確實(shí)是以實(shí)現(xiàn)對物的使用、收益為目的而設(shè)立的他物權(quán)，如士地承包經(jīng)營權(quán)、國有土地使用權(quán)等。擔(dān)保物權(quán)是指為擔(dān)保債務(wù)履行而在債務(wù)人或第三人的物上設(shè)立的他物權(quán)。如抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)等。物

53、權(quán)分類中最要緊的確實(shí)是自物權(quán)與他物權(quán)。第二章 應(yīng)稅行為的確認(rèn)只有發(fā)生了土地增值稅應(yīng)稅行為的房地產(chǎn)開發(fā)商、其他單位及個(gè)人，才是土地增值稅的納稅義務(wù)人。從事房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商，應(yīng)按國稅發(fā)2006183號(hào)文件規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算。房地產(chǎn)開發(fā)商、其他單位及個(gè)人，非從事房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為不適用國稅發(fā)2006183號(hào)文件。前面講過從事房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的業(yè)務(wù)，有兩個(gè)類型：一是常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)，二是特不規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)。納稅人、中介機(jī)構(gòu)、稅務(wù)機(jī)關(guān)等在土地增值稅申報(bào)審核時(shí)，均應(yīng)注意區(qū)分一項(xiàng)轉(zhuǎn)讓房屋土地行為，是屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的業(yè)務(wù)依舊非從事房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的業(yè)務(wù)。第一節(jié) 常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)確認(rèn)應(yīng)稅行為的證據(jù)資料

54、和審核評(píng)價(jià)1.1 確認(rèn)應(yīng)稅行為的證據(jù)資料審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營行為，是否屬于應(yīng)稅范圍，所需要的證據(jù)類型是與三個(gè)認(rèn)定條件相對應(yīng)的。要緊有以下三種：1.1.1 轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生的證據(jù)（1）清算項(xiàng)目的銷售許可證。（2）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等。1.1.2 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的證據(jù)（1）國有土地使用權(quán)證書；（2）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。1.1.3 取得轉(zhuǎn)讓收入的證據(jù)（1）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等。（2）銷售發(fā)票；（3

55、）銀行交款書或確認(rèn)應(yīng)收帳款的結(jié)算單據(jù)。1.2 確認(rèn)應(yīng)稅行為的方法所謂納稅的認(rèn)定條件，也能夠稱為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，要緊是三個(gè)方面，：一是發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，；二是轉(zhuǎn)讓對象是國有土地使用權(quán)，；三是轉(zhuǎn)讓取得增值收入。取得了征稅行為的有關(guān)證據(jù)后，應(yīng)當(dāng)依照三個(gè)確認(rèn)條件，就所審核的項(xiàng)目是否屬于征稅范圍，做出分析評(píng)價(jià)。下面就分析評(píng)價(jià)的三個(gè)要求，做出具體講明。1.2.1 交易行為，開發(fā)商是有轉(zhuǎn)讓行為的主體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓，是判定開發(fā)商是否應(yīng)繳納土地增值稅的第一個(gè)條件。發(fā)生了轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物行為的開發(fā)商，依照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)對轉(zhuǎn)讓行為征稅；對出讓、出租等非轉(zhuǎn)讓行為

56、不征稅。那個(gè)地點(diǎn)有兩層含義：第一，土地增值稅征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。國有土地使用權(quán)的出讓是指國家以土地的所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級(jí)市場。土地使用權(quán)出讓的出讓方是國家，是國家憑借土地的所有權(quán)向土地使用者收取的租金。出讓的目的是實(shí)行國有土地的有償使用制度，為了更好地合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，因此，土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。而國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者通過出讓等形式取得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為。包括出售、交換和贈(zèng)與。它屬于土地的二級(jí)市

57、場。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其地上的建筑物、其他附著物等隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，屬于土地增值稅的征稅范圍。第二，土地增值稅征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。是否發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬(指土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán))的變更，是確定是否納人征稅范圍的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，凡土地使用權(quán)未轉(zhuǎn)讓的(如房地產(chǎn)的出租)，不能征收土地增值稅。1.2.2 交易客體，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的是國有土地使用權(quán)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的土地，其所有權(quán)是否為國家所有，是判定開發(fā)商是否應(yīng)繳納土地增值稅的第二個(gè)條件。土地增值稅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征稅，轉(zhuǎn)讓非國有土地使用權(quán)不征稅。國有土地是指由法律規(guī)定屬于國家所有的土地。對集體土地，按照現(xiàn)行規(guī)定，應(yīng)先由國家征用后才能轉(zhuǎn)讓。依

58、照中華人民共和國憲法和中華人民共和國土地治理法的規(guī)定，都市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和都市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。國家為了公共利益，能夠依照法律規(guī)定對集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。關(guān)于上述法律規(guī)定屬于國家所有的土地，其土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓時(shí)，按照條例規(guī)定，屬于土地增值稅的征稅范圍，而農(nóng)村集體所有的土地，依照中華人民共和國土地治理法、中華人民共和國都市房地產(chǎn)治理法及國家其他有關(guān)規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有依照有關(guān)法律規(guī)定，由國家征用變?yōu)閲宜泻?，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。因此，集體土地的轉(zhuǎn)讓是一種違法行為，應(yīng)由有關(guān)部門來處理。關(guān)于目前違法將集體土地轉(zhuǎn)讓給其他單

59、位和個(gè)人的情況，基層稅務(wù)主管機(jī)關(guān)應(yīng)在有關(guān)部門處理、補(bǔ)辦土地征用或出讓手續(xù)變?yōu)閲宜兄笤偌{入土地增值稅的征稅范圍。1.2.3 交易結(jié)果，開發(fā)商取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值收入是否取得收入，是判定開發(fā)商應(yīng)繳納土地增值稅的第三個(gè)條件。取得國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物轉(zhuǎn)讓增值收入的單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對轉(zhuǎn)讓后取得的增值收入征稅。依照國家有關(guān)的房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍治理方法和土地使用權(quán)登記治理方法等規(guī)定，凡發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為的必須辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的權(quán)屬變更登記手續(xù)。因而條例和細(xì)則有關(guān)征稅范圍的規(guī)定在實(shí)際征收治理中是能夠把握的。條例和細(xì)則對征稅范圍所作的界定，是依照我國房地產(chǎn)治理的現(xiàn)狀，本著合理、

60、合法、操作簡便，減少計(jì)征的工作量的原則而確定的。第二節(jié) 特不規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)確認(rèn)應(yīng)稅行為的證據(jù)資料和審核評(píng)價(jià)2.1 確認(rèn)應(yīng)稅行為的證據(jù)資料一是土地使用權(quán)的歸屬，二是土地使用權(quán)的利用。審核房地產(chǎn)特不規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)，是否屬于應(yīng)稅范圍，所需要的證據(jù)類型同樣是與三個(gè)認(rèn)定條件相對應(yīng)的。要緊有以下三種：（1）轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生的證據(jù)銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等。（2）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的證據(jù)關(guān)于取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。（3）取得轉(zhuǎn)讓收入的證據(jù)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的