長短期視角看地產(chǎn)走向

1、月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額單月同比下滑12.1%創(chuàng)下年內(nèi)新低近期相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事件延后了地產(chǎn)復(fù)蘇節(jié)奏也加深了市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)中長期前景的擔(dān)憂地產(chǎn)短期風(fēng)險(xiǎn)究竟有多大？中期復(fù)蘇節(jié)奏如何？人口拐點(diǎn)提前到來的大背景下長期還有多少投資空間？適合中國國情的房地產(chǎn)長效機(jī)制是什么樣的？本篇報(bào)告將由近及遠(yuǎn)，對(duì)上述問題一一做探討。地產(chǎn)短風(fēng)險(xiǎn)：機(jī)孕育機(jī)月24日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提“允許地一城一策運(yùn)用信貸等政策，從目前披露的保交樓政策措施來看主要有以下幾種風(fēng)險(xiǎn)化解模式按照出資主體來劃分主要分為地方政府為主商業(yè)銀行為主和地方投融資平臺(tái)為主等按照爛尾樓盤處置方式來劃分主要分為收并購破產(chǎn)充足和售改租等。從出資主體來看：一是地方政府作為出資主體

2、直接收購或向項(xiàng)目注資例如江西贛州經(jīng)開區(qū)政府收購部分未動(dòng)工地塊并向房企返還土地出讓金用于項(xiàng)目建設(shè)這種模式適合地方政府財(cái)政資金相對(duì)充裕、出險(xiǎn)項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小的情況。二是由國有商業(yè)銀行為出資主體成立紓困基金支持出險(xiǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目典型如中國建設(shè)銀行以湖北省為試點(diǎn)，設(shè)立300 億紓困基金。三是由地方投融資平臺(tái)為主體成立紓困基金這種模式的案例相對(duì)較多，河南省資產(chǎn)管理公司鐵建投集團(tuán)中心城市基金等均參與此類紓困基金的 出資。從爛尾樓盤處置方式來看一是針對(duì)項(xiàng)目收益較好能夠覆蓋成本的項(xiàng)目，采用收并購的形式此類項(xiàng)目地方出資主體的積極性一般較高二是針對(duì)投 資體量較大債務(wù)關(guān)系復(fù)雜的項(xiàng)目及問題房企采用破產(chǎn)重組模式三是針對(duì)銷售狀

3、況不佳的項(xiàng)目，地方出資主體注資后改為公租房。盡管風(fēng)險(xiǎn)處置方案逐漸明晰但大部分地方政府仍處于表態(tài)階段實(shí)際落地有限預(yù)計(jì)三季度仍將處于地方各利益主體的博弈期實(shí)質(zhì)改善可能要到四季度。圖 1：各地陸續(xù)推出保交樓措施日期主體具體舉措7月6日河南鄭州市金水區(qū)下屬平臺(tái)公司街道辦事處牽頭與平臺(tái)公司、中融信托、河南圣鴻置業(yè)有限公司（名門翠園開發(fā)商、由中融信托實(shí)控）與翠園成立專用資金賬戶。7月11日西安市人民政府召開全市商品房延期交房工作調(diào)度會(huì)，10個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目進(jìn)行研判，協(xié)調(diào)引入?yún)^(qū)域國企和金融機(jī)構(gòu)來盤活項(xiàng)目。7月13日江西贛州經(jīng)開區(qū)政府經(jīng)開區(qū)政府決定收購部分未動(dòng)工的地塊，根據(jù)施工進(jìn)度返還綠地近4億元土地出讓金用于項(xiàng)

4、目建設(shè)。7月14日河南省鞏義市房管中心依靠“府院聯(lián)動(dòng)”機(jī)制，引導(dǎo)問題樓盤企業(yè)快速執(zhí)行破產(chǎn)程序。發(fā)動(dòng)購房戶補(bǔ)繳后續(xù)房款、協(xié)調(diào)施工企業(yè)調(diào)整工程款支付比例支付方式、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)放貸投資。7月15日河南省平頂山市住建局?jǐn)M通過“一樓一策一專班”，結(jié)合每個(gè)問題樓盤實(shí)際，優(yōu)化完善問題樓盤處置化解方案，推進(jìn)問題樓盤化解處置工作。7月18日山東省濟(jì)南市歷城區(qū)住建局發(fā)布區(qū)住建局積極推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域突出問題化解，在保障資金安全前提下，幫助企業(yè)爭取市住建局預(yù)售監(jiān)管資金支持，在目內(nèi)封閉運(yùn)行使用。7月19日河南資產(chǎn)管理有限公司鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司與河南資產(chǎn)管理有限公司聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金、進(jìn)行資產(chǎn)處置、資源整合、重組

5、顧問等。7月19日四川省遂寧市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局等指導(dǎo)各轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行“一對(duì)一”掛聯(lián)，確定各轄區(qū)部門聯(lián)系人，要求定期跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展情況，指導(dǎo)在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按期完工。7月21日河南鐵建投集團(tuán)河南鐵建投集團(tuán)下屬房地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)與建業(yè)集團(tuán)簽訂股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，股份出售所得款項(xiàng)將以股東貸款形式提供給建業(yè)地產(chǎn)。8月4日湖北省武漢市（中國建設(shè)銀行）由建設(shè)銀行以湖北省為試點(diǎn)，設(shè)立300億元的紓困基金，用于收購問題項(xiàng)目，并改建為公租房。8月5日河南省鄭州市人民政府出臺(tái)了鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案，由中心城市基金下設(shè)專門的地產(chǎn)紓困基金，規(guī)模暫定100億元。8月9日南寧軌道地產(chǎn)集團(tuán)有限公司等就南寧

6、市房地產(chǎn)平穩(wěn)基金管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)，首期規(guī)模計(jì)劃30億元，為一批已發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或?yàn)l臨風(fēng)險(xiǎn)的樓盤紓困解難，實(shí)現(xiàn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的政策目標(biāo)。數(shù)據(jù)來源政府網(wǎng)站我們從兩個(gè)角度綜合測(cè)算得出若爛尾樓盤年內(nèi)能順利竣工能拉動(dòng)地產(chǎn) 投資 1%-4%測(cè)算爛尾樓盤投資規(guī)模有兩個(gè)角度一是從按揭貸款來看，爛尾樓基本集中在19-21年間發(fā)放貸款的樓盤中我國居民首付比例平均在50%左右二是從樓盤數(shù)量角度按“樓盤數(shù)量-樓盤平均戶數(shù)-戶均面積-單位建安成本的邏輯來推算綜合兩個(gè)角度若年內(nèi)爛尾樓盤全部順利竣工，能夠拉動(dòng)地產(chǎn)投資約1-4 個(gè)百分點(diǎn)。中期視：地產(chǎn)如何復(fù)？從中期視角來看首先總體上地產(chǎn)行業(yè)仍處于去金融化階段基本面下行趨

7、勢(shì)不改其次房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷從穩(wěn)增長的角度上看政策面臨較大的托底壓力最后結(jié)合城鎮(zhèn)化都市圈的發(fā)展趨勢(shì)來看中性預(yù)期下地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)或?qū)⑵蠓€(wěn)出現(xiàn)一波弱反彈應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注都市圈發(fā)展帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。地產(chǎn)持續(xù)去金融化房地產(chǎn)融資政策限制影響深遠(yuǎn)地產(chǎn)持續(xù)去金融化2016年中央首次提出 房住不炒定位此后始終堅(jiān)持房主不炒的總基調(diào)2020年出臺(tái)重點(diǎn)房企資 金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)（三道紅線嚴(yán)格限制銀行給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款。同年年底又發(fā)布房地產(chǎn)貸款集中度管理制度明確了金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)貸款個(gè)人住房貸款占全部貸款比重的上限要求進(jìn)一步落“去金融化”政策。房地產(chǎn)企業(yè)被迫縮表弱化金融對(duì)地產(chǎn)的刺激作用房地產(chǎn)市場(chǎng)是信用擴(kuò)張的主要渠道房企開

8、發(fā)融資增速對(duì)資金利率高度敏感但隨著近年來監(jiān)管力度加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)對(duì)涉房項(xiàng)目的貸款發(fā)放也越加謹(jǐn)慎“高杠桿高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)模式難以為繼疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱資金利率明顯下行但房企開發(fā)融資增速并未好轉(zhuǎn)，刺激效果明顯減弱。圖 2：房企縮表弱化金融對(duì)地產(chǎn)的刺激作用數(shù)據(jù)來源：，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，政策面臨托底壓力預(yù)期轉(zhuǎn)弱帶動(dòng)需求端和供給端同步轉(zhuǎn)弱房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷需求疫情積購需求在5-6月份集中釋放，后需持續(xù)性不足另一方面受風(fēng)險(xiǎn)事件影響居民購買期房的信下供給上開發(fā)商拿地意愿不足1-7月份土地購置面積下降48.1，近乎腰斬?cái)?shù)據(jù)上來看全國房地產(chǎn)開發(fā)投持下行1-7 月份同比下降6.4%，銷售額1-7 月份同比下降28

9、.8%，銷售面商品房銷售額同比下降23.1。圖 3：竣工與領(lǐng)先指標(biāo)分化，竣工有提升空間圖 4：拿地與新開工同步低迷數(shù)據(jù)來源：，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)亟需穩(wěn)地產(chǎn)政策仍需發(fā)揮托底作用房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)的支。 7 月最新政治局會(huì)提到了穩(wěn)地，但從數(shù)據(jù)上來看房地產(chǎn)領(lǐng)域的刺激力度仍 不足個(gè)人住房貸款利相比整體貸款利率仍然處于歷史高位后續(xù)政策仍需加強(qiáng)托底力度。圖 5：利率角度來看，地產(chǎn)領(lǐng)域并沒有砸下真金白銀數(shù)據(jù)來源：總持續(xù)萎縮，結(jié)構(gòu)仍有優(yōu)化從房屋銷售面積上看需求不足總量將持續(xù)萎縮房價(jià)普漲趨勢(shì)不再在不考慮城鎮(zhèn)化、人均住房面積提升等結(jié)構(gòu)因素的情況下，長期來看房地產(chǎn)銷售面積應(yīng)與出生人口數(shù)保持一致以30 歲作為購房的主要年齡中國出

10、生人的高峰出現(xiàn)在80 年代房地產(chǎn)銷售面的頂峰應(yīng)對(duì)出現(xiàn)在2020 年前2021 年房地產(chǎn)市銷售面積18 億平方米創(chuàng)歷史新但土地購置面新開工面積等領(lǐng)先指標(biāo)已開始下滑18 億或是地產(chǎn)銷售的歷史頂在需求總量不足的情況下房價(jià)難再普，環(huán)比下跌城市數(shù)目前也已經(jīng)處高。圖 6：房地產(chǎn)銷售的歷史頂部大概率已經(jīng)過去圖 7：下跌城市數(shù)量高位持平數(shù)據(jù)來源：，中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)若無反彈經(jīng)濟(jì)增速也難有提升從房產(chǎn)的關(guān)系上看三線城市戶銷面積與一線城戶均銷售面的比值與PI 高度相關(guān)這意味著中小城市地產(chǎn)銷售若無明顯反彈，那么宏觀經(jīng)濟(jì)景氣度可能也很難有很好表現(xiàn)，隨著中國潛在經(jīng)濟(jì)增速下行出生人口見頂，中小城市流入人減少中小城市的房價(jià)支

11、將減弱中小城市房銷售偏弱情或?qū)⒊掷m(xù)。圖 8：中小城市地產(chǎn)熱度與宏觀經(jīng)濟(jì)熱度相關(guān)度更高圖 9：三線城市銷售持續(xù)偏弱數(shù)據(jù)來源：，大都市人口占比偏低一線城市仍有發(fā)展空間2021年中國城鎮(zhèn)化率接近64%，橫向來看在全球類似城鎮(zhèn)化進(jìn)程的國家我國大都市人口占比處于極低水，人口聚集度仍有空。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入都市圈發(fā)展階段更加緊密的消費(fèi)、投資和要素自由流動(dòng)市場(chǎng)將繼續(xù)聚集人口，形成對(duì)都市圈地的有力支撐因而都市將是會(huì)未來地產(chǎn)投資和銷售的重。圖 10：中國大都市人口占比仍有較大提升空間圖 1：一線房價(jià)韌性明顯強(qiáng)于二、線數(shù)據(jù)來源，長期視：“人通縮”何影響產(chǎn)投資？人口拐點(diǎn)到來，主力購房人群萎縮受到新冠疫情和生育觀念轉(zhuǎn)變的

12、影，生育率進(jìn)一步降，我們采取最新的數(shù)據(jù) 和最新的總和生育率假設(shè)作了新的推最新推演結(jié)果顯示人口拐點(diǎn)已經(jīng)到 來中國人口負(fù)增長時(shí)代已經(jīng)到來人口峰值也比預(yù)期更低本報(bào)告的悲觀 情形和基準(zhǔn)情形的生育率方案預(yù)測(cè)都顯示今明兩年大概率已是人口峰值。圖 2：人口拐點(diǎn)已經(jīng)到來數(shù)據(jù)來源nd，與中國人口負(fù)增長相伴隨的是主力購房人群的減少當(dāng)前購房人群萎縮對(duì) 地產(chǎn)銷售的拖累不是主要矛盾2035年后將更為明顯我國的主力勞動(dòng)人口在2010年就已見頂?shù)芤嬗诳焖偻七M(jìn)的城市化和居民收入水平的提高，主力勞動(dòng)人群萎縮對(duì)地產(chǎn)銷售的拖累并不明（圖320-49歲的人群往 往是主力購房人群預(yù)計(jì)2020-30年2030-40年我國主力購房人群將

13、分別萎縮5000萬和5500萬未來10年萎縮幅度并不大疊加10%的城鎮(zhèn)化空間，預(yù)計(jì)2035 年以后才會(huì)出現(xiàn)快速下跌。圖 13：商品房銷售增速 2017年才開始放緩圖 14：2035 年后主力購房人群快速萎縮數(shù)據(jù)來源：人口拐點(diǎn)，城鎮(zhèn)化仍能帶來增量住房需求即使是在人口通縮的大背景下我國的城鎮(zhèn)化趨勢(shì)短期內(nèi)仍不會(huì)改變城鎮(zhèn)化仍能在未來十年帶來地產(chǎn)增量需求我國城鎮(zhèn)人口占比還有較大空并且人口流動(dòng)仍在持續(xù)2021 年我國城鎮(zhèn)化率接近65%從發(fā)達(dá)國家歷程來看75%左右是城鎮(zhèn)化率的平臺(tái)期城鎮(zhèn)化率從65%左右提升到75%左右需要約10-15 年（圖5）。圖 5：城鎮(zhèn)化率達(dá)到 65%左右之后還有提升空間數(shù)據(jù)來源：，我

14、國人口向大城市流動(dòng)趨勢(shì)仍在持續(xù)我國大城市人口占比還有較大的提升空間并且人口流動(dòng)仍在持續(xù)根據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2019年我國超過100萬人口城市占比30%左右相比主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體仍有較大差距比如19年日本達(dá)到65%美國接近50%因此地產(chǎn)銷售將進(jìn)一步向高能級(jí)城市集中國內(nèi)經(jīng)驗(yàn)顯示人口大規(guī)模流入是推升二線城市房價(jià)的重要因素，國內(nèi)熱點(diǎn)二線城市開啟搶人大戰(zhàn)后20-21年成都武漢鄭州等地人口凈流入均超過百萬人人口凈流入規(guī)模較大的城市也相應(yīng)獲得了較大的房價(jià)漲幅。圖 16：20-21 年人口凈流入前 10名城市圖 17：近幾年人口凈流入規(guī)模與城市房價(jià)漲幅正相關(guān)數(shù)據(jù)來源：，從國外經(jīng)驗(yàn)來看進(jìn)入城市群都市圈時(shí)代后仍有一輪

15、地產(chǎn)潮1975年日本城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%結(jié)束了快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入都市圈時(shí)代在此期間城鎮(zhèn)化率保持穩(wěn)定但在三大都市圈地產(chǎn)投資的帶動(dòng)下城市土地價(jià)格仍有一輪快速上（圖8雖說在進(jìn)入城市群都市圈時(shí)代后總量層面的地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)大大減少但偏向于大城市的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)仍然能夠帶動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)投資快速增加。圖 8：日本進(jìn)入都市圈時(shí)代后還有一輪地產(chǎn)價(jià)格上漲數(shù)據(jù)來源：綜合剛需改善折舊空置等因素我們預(yù)計(jì) 2030前房地產(chǎn)投資增速在4%-6%之間：城鎮(zhèn)化率進(jìn)一步提高新市民的剛需2030年我國城鎮(zhèn)化率有望從當(dāng)前的63.9%提高至70%/75%，新增8000 萬-1.6 億新市民；老市民的改善性住房需求體現(xiàn)為人均居住面積的增長2030年

16、城鎮(zhèn)人均居住面積有望從當(dāng)前的40 平提高到45 平；房屋折舊帶來的重置投資：以70 年產(chǎn)權(quán)計(jì)算，假設(shè)折舊率為1.5%；空置住宅消化當(dāng)前我國住房空置率在20%左右對(duì)應(yīng)空置面積72億平米；價(jià)格因素：過去10 年單位建安成本年均上漲4%左右。圖 19：長期地產(chǎn)投資測(cè)算框架數(shù)據(jù)來源：我們針對(duì)不同的城鎮(zhèn)化率預(yù)期作了不同的預(yù)測(cè)：若 2030年城鎮(zhèn)化率達(dá)到 70（圖 10則剛性住房需求年均凈增加8.3-8.6億平米改善性住房需求年均凈增加1.0-1.1億平米對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額年均增長4.0%-5.5%；若 2030年城鎮(zhèn)化率達(dá)到 75（圖 11則剛性住房需求年均凈增加1.1-11.7億平米改善性住房需

17、求年均凈增加1.1-1.2億平米對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額年均增長4.5%-6.0%；圖 20若 2030年城鎮(zhèn)化率 70%年均凈新增住房求 9.5 億平米數(shù)據(jù)來源：，圖 21若 2030年城鎮(zhèn)化率 75%年均凈新增住房需求 12.6 億平米適合中的房地長效機(jī)在哪里？當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)處“未立先破的階段一方面自“房住不炒后，地產(chǎn)去金融化的政策基調(diào)堅(jiān)定不移另一方面我國在建立房地產(chǎn)健康發(fā)展 長效機(jī)制方面做了諸多嘗試?yán)绫Ｕ闲宰赓U住房等但機(jī)制尚未理順民眾接受度仍然較低尚未能發(fā)展成為地產(chǎn)中流砥柱那么適合中國房地產(chǎn)長效機(jī)制在哪里？我們從全球主要經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)制度出發(fā)嘗試對(duì)這一問題做出解答。全球主要經(jīng)濟(jì)體房地

18、產(chǎn)制度概覽我們梳理了全球主要經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)制度各國家和地區(qū)對(duì)國內(nèi)均有一定借鑒意義我們認(rèn)為未來適合中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的長效機(jī)制可能是中國香港、德國和新加坡模式的結(jié)合。圖 22：不同國家房地產(chǎn)制度比較國家和地區(qū)人均住房面積（平方米）房屋自有率土地制度住房保障住房租賃80以上人口居住在“組屋”數(shù)據(jù)來源wnd全球主要經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)制度差異極大與歷史法制土地政策觀念等多種因素有關(guān)。中國香港的房地產(chǎn)制度最早為內(nèi)地所借鑒但高房價(jià)低保障的弊端逐漸顯現(xiàn)中國香港土地采“批租制期限為50 年在多重復(fù)雜因素的作用下長期以來土地供給不足從而導(dǎo)致中國香港高房價(jià)低人均住房面積和低房屋自有率自香港特別行政區(qū)成立以來多任政府試圖推行增加

19、土地供給增加公租房廉租房建設(shè)等政策但均因利益集團(tuán)阻撓而中止未來中國內(nèi)地在不改變基本土地制度的前提下迫切需要避免中國香港的弊端。圖 23：香港房價(jià)和租金指數(shù)數(shù)據(jù)來源wnd美國土地私有供地充足人均住房面積大地產(chǎn)過度金融化美國住房自有率高人均住房面積大主要是由以下幾個(gè)因素推動(dòng)一是戰(zhàn)后美國無論從經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化還是人口方面都保持了長期較快增長經(jīng)濟(jì)活力推升地產(chǎn)開工二是長期低利率和流動(dòng)性寬裕的環(huán)境造成地產(chǎn)過度金融化民眾與房地產(chǎn)相關(guān)的金融資源可得性更強(qiáng)三是除東西海岸少數(shù)大城市外大部分地區(qū)地廣人稀可開發(fā)土地資源豐富四“美國夢(mèng)傳遞“居者有其屋”的價(jià)值理念全球金融危機(jī)前歷屆政府均以提高房屋自有率為施政目標(biāo)之 一美國人均

20、住房面積達(dá)到67平米房屋自有率達(dá)到65.8%在這一基本 特征下政府對(duì)保障和租賃住房的參與度相對(duì)較低美國建立在土地私有制 基礎(chǔ)上的高自有率高人均面積的模式與我國國情不太相符但應(yīng)避免美國出現(xiàn)的地產(chǎn)過度金融化的傾向。圖 24：0 世紀(jì) 0年代后美國地產(chǎn)投資增速較快數(shù)據(jù)來源wnd日本房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了泡沫破裂出現(xiàn)低居住面積和高空置率并存的局面隨著戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)的騰飛日本房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了長期繁榮且經(jīng)歷了典型的從城市化到都市圈化的發(fā)展歷程但由于人口增長放緩經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型不成 功和貨幣政策失誤日本自20 世紀(jì)90 年代房地產(chǎn)泡沫破裂并帶“資 產(chǎn)負(fù)債表衰退如今不“低欲望社會(huì)的日本房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)低人均居 住面（22 平米和

21、高空置率并（13.6%的局面總的來說日本在城 市化后期實(shí)施的都市圈化土地集約利用等政策是符合國情和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，但泡沫化則是中國需要避免的結(jié)果。圖 25：0 世紀(jì) 0年代初日本地產(chǎn)泡沫破裂，土地大幅貶值數(shù)據(jù)來源wnd德國住房租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)且擁有完善的抑制投機(jī)機(jī)制經(jīng)驗(yàn)可借鑒德國房地產(chǎn)制度以穩(wěn)健而聞名房價(jià)漲幅與經(jīng)濟(jì)增速基本匹配主要得益于兩項(xiàng)核心舉措一是完善的住房儲(chǔ)蓄制度實(shí)行先存后貸限制居民加杠桿；二是對(duì)租賃的強(qiáng)有力保護(hù)包括房東不得隨意解除合約承租人對(duì)房屋的優(yōu) 先購買權(quán)限制租金上漲等德國房屋自有率在50%左右處于中等水平，人均住房面積達(dá)到46 平居民條件相對(duì)寬裕德國“重租賃對(duì)國內(nèi)借 鑒意義較大。圖 26

22、：德國 P與地產(chǎn)投資增速基本保持一致數(shù)據(jù)來源wnd新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行也較為平穩(wěn)合理保障性強(qiáng)新加坡作為城市國家政府較好實(shí)現(xiàn)“居者有其屋的目標(biāo)新加坡住房自有率接近90%，且80%以上的居民居住在由政府提供的不同層次“組屋中且政府出臺(tái)政策組合拳抑制投機(jī)新加坡相對(duì)平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是建立在國土面積狹小人口規(guī)模不大貧富差距不懸殊的基礎(chǔ)上的2021年新加坡總?cè)丝跒?45 萬相當(dāng)于中國內(nèi)地中型城市總的來看新加坡房地產(chǎn)制度中的 “強(qiáng)保障”特征對(duì)中國具有借鑒意義。適合中國國情的長效機(jī)制：重租賃、強(qiáng)保障什么才是適合中國的房地產(chǎn)長效機(jī)制呢？我們認(rèn)為在地產(chǎn)去金融化的使命完成后，“重租賃、強(qiáng)保障”將是未來的發(fā)展方向?！?/p>

23、重租賃來看發(fā)達(dá)國家的歷史經(jīng)驗(yàn)是經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)租房家庭越多。發(fā)達(dá)國家都市圈以存量房為主導(dǎo)致租房家庭比例高這是因?yàn)殡S著城市形 態(tài)接近成熟存量住房集中在早先流入城市的人群手中后續(xù)流入城市的人 口缺乏增量房產(chǎn)供給而存量房時(shí)代意味著房產(chǎn)的稀缺性特別是中心城區(qū)房產(chǎn)的稀缺性，這些地區(qū)的房價(jià)剛性往往較強(qiáng)，年輕人買房負(fù)擔(dān)重。圖 27：租房家庭比例與人均 P成正比數(shù)據(jù)來源wnd我國一線城市和部分準(zhǔn)一線城市房地產(chǎn)進(jìn)“存量時(shí)代未來重點(diǎn)發(fā)展大都市圈的住房租賃市場(chǎng)是大勢(shì)所趨北京上海廣州深圳四個(gè)一線城市二手住宅成交面積占全部新建和二手住宅成交面積的比重均已超過50%，拉開了房地“存量時(shí)代的序幕與之相對(duì)應(yīng)的是一線城市租房家庭占比

24、 高于全國平均水平北京租房人口占常住人口的比重大約為35%而上海 這一比例或已達(dá)到40%。圖 28：我一線城市和部分二線城市已率先進(jìn)入存量房時(shí)代數(shù)據(jù)來源wnd近期湖北省出臺(tái)“先租后售可能是發(fā)展租賃市場(chǎng)的破局之路但考慮到對(duì)居民預(yù)期和房價(jià)的沖擊制度設(shè)計(jì)仍然需要完善2022年6月湖北省出關(guān)于加快解決從事基本公共服務(wù)人員住房困難問題的實(shí)施意見。意見明確提出：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未售商品住房自愿可納入保障性租賃住房允許先租后售；商品住房項(xiàng)目配建并移交政府持有的保障性租賃住房允許先租后售；商品住房項(xiàng)目配建開發(fā)商自持的保障性租賃住房允許在土地出讓時(shí)明確可先租后售租賃滿5年后承租人可申請(qǐng)轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房購買部分或者

25、全部產(chǎn)權(quán)已交的租金可以計(jì)入購房款共有產(chǎn)權(quán)住房持有 5年后持有人在購買全部產(chǎn)權(quán)的情況下可申請(qǐng)轉(zhuǎn)為商品住房上市交易?！皬?qiáng)保障來看保障房是過去多年來我國住房市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)短板過去建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房存“高進(jìn)入門檻低退出門檻的特征沒有真正發(fā)“保障的目的2021年住建部新聞發(fā)布會(huì)進(jìn)一步明確了我國住房保障體“三支柱面向城鎮(zhèn)住房和收入雙困家庭的公租房面向大中城市新市民和青年人的保障性租賃租房和面向有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力改善居住條件的中低收入人群的共有產(chǎn)權(quán)房其中保障性租賃住房是未來建設(shè)重點(diǎn)住建部明“十四五期間全國計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870 萬（間。住房保體系公租房保障性賃住房共有產(chǎn)房城鎮(zhèn)住住房保體系公租房保障性賃住

26、房共有產(chǎn)房城鎮(zhèn)住和收雙困家庭大中城新市和青年人有一定濟(jì)實(shí)改善居條件中低收人群數(shù)據(jù)來源wnd圖 30：“十四五”時(shí)期各地保障性租賃住房規(guī)劃城市“十四五”時(shí)期保障性租賃住房規(guī)劃北京計(jì)劃“十四五”期間新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例不于30上海計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬套(間)以上，達(dá)到同期新增住房供應(yīng)總量的40以上廣州計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房60萬套，約占住房供應(yīng)總量的45深圳深圳市計(jì)劃“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房不少于40萬套（間），占住房建設(shè)籌集總量的45左右濟(jì)南結(jié)合城市發(fā)展實(shí)際，采取新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼和盤活政府閑置房等方式，力爭新增保障性租賃住房20.5

27、萬套(間)杭州將發(fā)展保障性租賃住房作為住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，力爭建設(shè)籌集保障性賃住房33萬套（間），新增保障性租賃住房套數(shù)占新增住房供應(yīng)套數(shù)比力爭達(dá)到30以上成都計(jì)劃在“十四五”期間籌集建設(shè)保障性租賃住房25萬套（間）西安將按照“以需定供”的建設(shè)規(guī)劃原則，結(jié)合保障性租賃住房需求和存量地、房屋資源的情況，滿足新增的新市民、青年人的住房需求，建設(shè)籌保障性租賃住房30萬套（間）南京全市計(jì)劃籌集保障性租賃住房不少于12.5萬套（間），供應(yīng)給符合條件無房新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等群體合肥計(jì)劃籌集保障性租賃住房15萬套/間；主要面向無房新市民、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等群體供應(yīng)，原則上不設(shè)收入線