商業(yè)地產(chǎn)策劃全案流程架構(gòu)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)策劃全案流程商業(yè)物業(yè)投資遵循的五大黃金法則：A、選擇行業(yè)集中的特色區(qū)域B、旅游商業(yè)應(yīng)注意新興景點(diǎn)附近的新生商圈C、休閑類商業(yè)應(yīng)注意在人流集散地和休閑生活場(chǎng)所D、注重適當(dāng)?shù)牡赜蚺c行業(yè)特征E、盡量開發(fā)專業(yè)化商業(yè)物業(yè)一、市場(chǎng)分析依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)）A、宏觀分析：對(duì)經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)分析對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析對(duì)房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府規(guī)劃措施等B、微觀分析：對(duì)項(xiàng)目周邊居民的調(diào)查分析對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查分析等1、商業(yè)環(huán)境分析2、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析3、消費(fèi)者環(huán)境分析4、產(chǎn)品潛力分析二、市場(chǎng)定

2、位策略依據(jù)項(xiàng)目可行性分析）A、項(xiàng)目選址：區(qū)位分析、基地現(xiàn)狀分析 B、項(xiàng)目總體規(guī)劃（使用率、通透性等） C、建筑功能D、項(xiàng)目投收益分析 E、項(xiàng)目敏感性分析 F、項(xiàng)目投資價(jià)值分析三、商業(yè)定位策略包括 VI視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、制作）A、目標(biāo)市場(chǎng)定位：1、 區(qū)域定位2、 客戶群定位3、 超級(jí)消費(fèi)群定位B、商場(chǎng)功能定位：1、 購(gòu)物功能定位2、 休閑功能定位3、 娛樂(lè)功能定位4、 服務(wù)功能定位商場(chǎng)特色定位：1、 大眾化定位2、 特色化定位經(jīng)營(yíng)方式定位：按實(shí)際情況，可采用自營(yíng)招租，委托經(jīng)營(yíng)管理三種方式經(jīng)營(yíng)方式定位要點(diǎn)：1、 投資資金回收預(yù)測(cè)2、 項(xiàng)目收益效果預(yù)測(cè)3、 經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析4、 風(fēng)險(xiǎn)比較分析5、 統(tǒng)一

3、管理E、商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位：1、 綜合商場(chǎng)2、 主題商場(chǎng)3、 超級(jí)市場(chǎng)4、 百貨與超市結(jié)合5、 連鎖專賣6 、 街 鋪考慮要點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、需求動(dòng)向等。F、商場(chǎng)規(guī)模定位：1、 商品品種對(duì)商場(chǎng)規(guī)模的制約2、 顧客購(gòu)物疲勞度對(duì)商場(chǎng)單店規(guī)模的制顧客對(duì)商場(chǎng)單店?duì)I業(yè)面積最大承 受 力 在2.5萬(wàn)左右）3、 商圈購(gòu)買力對(duì)商場(chǎng)規(guī)模的制約 購(gòu)買力決定規(guī)模公式：規(guī)模（商圈購(gòu)買力圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分流購(gòu)買力）/ 商場(chǎng)單位面積保本銷售額a、商場(chǎng)購(gòu)買力取決于商圈內(nèi)人口及其消費(fèi)水平圈人口通常包括圈 內(nèi)居住人口，市內(nèi)過(guò)客及外地游客；消費(fèi)水平往往與其收入水平和消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)；競(jìng)爭(zhēng)店分流的購(gòu)買力往往與競(jìng)爭(zhēng)各方在規(guī)模、檔次 經(jīng)營(yíng)能力、

4、經(jīng)營(yíng)范圍等方面差異程度有關(guān)。b、商場(chǎng)單位面積的保本銷售額與其成本和經(jīng)營(yíng)毛利率有關(guān)。商場(chǎng)形象定位：1、 通過(guò)商場(chǎng)建筑觀來(lái)表現(xiàn)2、 通過(guò)顧客對(duì)賣場(chǎng)購(gòu)物氣氛表現(xiàn)3、 通過(guò)產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn) 商場(chǎng)定位方法：1、 采用錯(cuò)位交叉論證照不同定位重點(diǎn)合各定位要素位交叉論證， 尋求定位支互斥點(diǎn)。2、 結(jié)合商場(chǎng)項(xiàng)目動(dòng)作不同階段，定位側(cè)重點(diǎn)隨之而變。3、 超級(jí)分析定位，要從客戶角度進(jìn)行消費(fèi)者分析定位才能更到位，為以后商 場(chǎng)營(yíng)銷運(yùn)作做基礎(chǔ)。4、 動(dòng)態(tài)這定位，定位根據(jù)商場(chǎng)動(dòng)態(tài)運(yùn)作適時(shí)調(diào)整，灌于動(dòng)態(tài)理念。1、商場(chǎng)形象定位2、產(chǎn)品綜合成本及投資回報(bào)分析3、商場(chǎng)設(shè)計(jì)建議4、商業(yè)物業(yè)管理體系 四、業(yè)種組合

5、規(guī)劃策略：法則一：規(guī)劃最佳使用率商鋪使用率不能太低也不能太高，經(jīng)過(guò)科學(xué)論證和西方國(guó)家長(zhǎng)期的實(shí)踐 證明，除去消防、消費(fèi)者活動(dòng)空間等使用空間，使用率在 50%左右，為商鋪 最佳狀態(tài)。法則二、打造進(jìn)深與門面的黃金分割點(diǎn)商鋪進(jìn)深與門面比例適中不僅利于投資經(jīng)營(yíng)，而且有利于商場(chǎng)整體規(guī)劃 及日后經(jīng)營(yíng)管理。經(jīng) 500 多個(gè)案例調(diào)查與深入研究得出，商鋪的進(jìn)深與門面 的最佳比例為 2：1，高于 3：1，商鋪價(jià)值隨之降低。法則三、突顯商場(chǎng)空間商鋪是商場(chǎng)內(nèi)部的主要部分，如何商鋪在緊湊中突顯商場(chǎng)空間，是商鋪 布局設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。比如采用“穿透式”設(shè)計(jì)，商鋪與商鋪通過(guò)透明玻璃墻體 間隔，以通透效果，突顯空間。法則四、人流消費(fèi)

6、習(xí)慣商場(chǎng)的平面規(guī)劃設(shè)計(jì)按中國(guó)消費(fèi)習(xí)慣左至右的全場(chǎng)回環(huán)原則，縱向規(guī)劃 蝸牛式步步引誘的原則。法則五、強(qiáng)調(diào)第三功能輔助現(xiàn)代人已從目的購(gòu)物的消費(fèi)向隨意購(gòu)物轉(zhuǎn)變，商場(chǎng)在規(guī)劃時(shí)必須兼顧休 閑、娛樂(lè)甚至健康運(yùn)動(dòng)功能。法則六、適度規(guī)模根據(jù)調(diào)查，消費(fèi)者在出現(xiàn)疲勞的時(shí)間指數(shù)為大于 3 小時(shí)，路程指數(shù)為大 于 7500 米。商 場(chǎng)的規(guī)模設(shè)計(jì)要適度，太 小不足形成賣場(chǎng)，太 大也會(huì)出現(xiàn)空殼 現(xiàn) 象。某商場(chǎng)樓層業(yè)種圖例：六層主題樂(lè)園、娛樂(lè)中心五層主題樂(lè)園、美食廣場(chǎng)及特式餐廳四層百貨公司、嬰童服飾、玩具專門店及家居、電訊中心 三層百貨公司及潮流便服二層百貨公司及潮流便服底層餐飲店、潮流便服、便利商場(chǎng)及步行街地下超級(jí)市場(chǎng)、

7、運(yùn)動(dòng)用品、時(shí)尚特區(qū)及徐家匯地鐵站五、商業(yè)定價(jià)策略完善的價(jià)格構(gòu)成體系）商場(chǎng)最佳定價(jià)三大法則：法則一：縱向定價(jià)波動(dòng)大1、商場(chǎng)的負(fù)一層與一層的租金相差 23 倍。到商場(chǎng)地下一層消費(fèi)暫時(shí)還不是我國(guó)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣主流，按市場(chǎng)規(guī) 律，一 般情況下，負(fù) 一層租售金額與一層相差 23 倍，如 廣州熱銷項(xiàng)目藍(lán)色 快線的負(fù)一層 A1 鋪售價(jià)為 45729 元/，同樣區(qū)位的一層為 10256/ 。2、一層、二層價(jià)格相差 25 倍。一樓的商鋪往往好租，租 金也高，一樓的人流量是其它樓層所不能比的， 而且，人們的消費(fèi)觀念一直都是以方便為主，一樓可最大限度地滿足他們。3、二、三樓的租金要相差 1.5倍左右。按照商場(chǎng)的功能分區(qū)可知，一般商場(chǎng)的二、三樓都存在互補(bǔ)作用，以有 利引導(dǎo)消費(fèi)者在商場(chǎng)里循環(huán)消費(fèi)；而 且從人們的逛街行為分析得到，商場(chǎng)二、 三樓的人流相差并不大，所以租金的定位就可以以一樓的作為標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)二、 三樓進(jìn)行制定。法則二：樓層越高，商鋪的租金就要相應(yīng)地下降，甚至要成倍地下降。樓層越高，人 流量就相應(yīng)地越少，就 會(huì)影響到營(yíng)業(yè)狀況。根 據(jù)具體情況， 必要地進(jìn)行相應(yīng)的將租金下調(diào)，以有利將商鋪?zhàn)獬?。法則三：商場(chǎng)樓梯口的商鋪的租金要比其它位置高。商場(chǎng)樓梯口是消費(fèi)者的必經(jīng)之路，其實(shí)商場(chǎng)里的商鋪就像一個(gè)篩子一樣， 將顧客一層層地篩過(guò)，當(dāng)然最好的已經(jīng)衩占盡地利的商鋪篩下了。1、產(chǎn)品銷售價(jià)格制定2、會(huì)款方式