上海某名品城策劃報告

1、上海東方名品城策劃報告目 錄一、市場分分析1、上海別別墅分析析2、南匯別別墅分析析3、上海商商鋪分析析二、項目分分析三、客戶分分析四、廣告推推廣計劃劃1、訴求點點2、客戶對對策3、銷售計計劃4、媒體計計劃市場分析（一） 上上海別墅墅市場分分析據(jù)初步調(diào)研研，目前前上海別別墅市場場在建和和在售樓樓盤約1150個個。20002年年上海別別墅呈現(xiàn)現(xiàn)出供大大于求的的態(tài)勢，市市場前景景令人擔(dān)擔(dān)憂。220033年上海海別墅市市場如何何發(fā)展、消消化，價價格是否否繼續(xù)一一路走高高，這些些問題都都值得大大家認(rèn)真真思考。我們認(rèn)為，高端別墅市場供應(yīng)不容樂觀，但經(jīng)濟(jì)型別墅走俏上海。資料顯示，目目前上海海別墅市市場由前前

2、幾年供供不應(yīng)求求一下子子變?yōu)榧泄?yīng)應(yīng)格局，并并在近三三年內(nèi)將將形成供供應(yīng)高峰峰期。220000年上海海在建別別墅1556萬平平方米，當(dāng)當(dāng)年銷售售面積約約為500萬平方方米；220011年在建建別墅約約4000萬平方方米，當(dāng)當(dāng)年銷售售面積在在1000萬平方方米上下下；20002年年在建別別墅面積積約8000萬平平方米。上上市樓盤盤主要集集中在松松江、莘莘莊、虹虹橋、滬滬青平公公路沿線線等地，220033年僅佘佘山就有有20多多個別墅墅項目集集中上市市。別墅墅供應(yīng)量量正在成成倍增加加。根據(jù)先進(jìn)國國家經(jīng)驗驗，一般般來說，住住宅消費(fèi)費(fèi)分為44個階段段，第一一階段，人人均GDDP30000美美元以下

3、下為解困困期；第第二階段段，人均均GDPP3000080000美元元為數(shù)量量發(fā)展期期；第三三階段，人人均GDDP達(dá)到到80000150000美美元為質(zhì)質(zhì)量期；第四階階段，人人均GDDP超過過150000美美元為個個性舒適適期，即即別墅概概念。上上海正處處于第二二階段，別別墅市場場也處于于初步發(fā)發(fā)展階段段，能夠夠消費(fèi)別別墅的本本地客戶戶畢竟有有限。220022年上海海別墅市市場價格格上漲幅幅度普遍遍超過普普通住宅宅價格平平均上漲漲幅度，我我們認(rèn)為為，一旦旦消費(fèi)能能力跟不不上供應(yīng)應(yīng)量，別別墅就會會過剩。因此，投資商、開發(fā)商需要謹(jǐn)慎入市，而對于一些在銷個案應(yīng)盡量快速去化以規(guī)避市場風(fēng)險。事實上，上上海

4、市別別墅總開開發(fā)用地地近2萬萬畝，平平均每個個項目的的占地面面積在110萬平平方米左左右；以以容積率率0.77計算，近近兩三年年內(nèi)，上上海別墅墅市場的的供應(yīng)量量將達(dá)到到9400萬平方方米，這這還沒有有計算近近兩年內(nèi)內(nèi)新批土土地的潛潛在供應(yīng)應(yīng)量。所所以，要要在兩三三年內(nèi)消消化掉近近千萬平平方米的的新建別別墅，那那么平均均每年必必須賣掉掉3000多萬平平方米，即即1萬套套以上。而而短期內(nèi)內(nèi)的需求求是多少少呢？據(jù)據(jù)中房指指數(shù)辦公公室的一一項調(diào)查查數(shù)據(jù)分分析，在在購房者者中只有有5%的的家庭會會選擇別別墅物業(yè)業(yè)，照此此推算上上海的別別墅年需需求量就就只在776000套左右右，建筑筑面積為為2000多萬

5、平平方米，與與1萬套套的供應(yīng)應(yīng)量相差差24%。顯然然，短期期供應(yīng)量量的增長長速度已已超過了了需求量量的增長長速度。從從上海市市房地產(chǎn)產(chǎn)交易中中心的數(shù)數(shù)據(jù)也得得到了證證實，目目前上海海市還沒沒有實現(xiàn)現(xiàn)年平均均成交11萬套別別墅的市市場記錄錄和市場場消化量量。反映在從價價格分布布的供求求關(guān)系上上，目前前上海市市場的別別墅較多多集中在在1000萬2200萬萬元的價價格段，占占到了供供應(yīng)總量量的466%。其其次是總總價在2200萬萬3000萬元元的中高高檔別墅墅，占總總量的117%。而而總價在在1000萬元以以下的經(jīng)經(jīng)濟(jì)型別別墅和總總價在3300萬萬元以上上的豪華華別墅分分別為115%和和12%。但是

6、根據(jù)數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，20002年年上海別別墅市場場的消化化結(jié)構(gòu)分分布為3300萬萬元以上上的豪華華別墅00.044%；1100萬萬3000萬元元的2.3%，1100萬萬元以下下的占997.666%，高端別墅供求比顯示其嚴(yán)重失衡，而且近來上海別墅市場已出現(xiàn)了成交放緩跡象，經(jīng)濟(jì)型別墅走俏上海。尤其是，550萬左左右為界界的中低低端別墅墅具有市市場潛力力，我們們認(rèn)為，隨隨著普通通住宅市市場總價價的不斷斷上升，更更多初具具實力的的邊緣買買家將有有機(jī)會進(jìn)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅墅的消費(fèi)費(fèi)市場，因因此總價價在控制制在50080萬萬元以內(nèi)內(nèi)的別墅墅需求量量還將有有所提高高。（二） 南南匯別墅墅市場分分析南匯西枕黃黃浦

7、江與與上海市市區(qū)相望望，北接接浦東新新區(qū)，東東瀕東海海，南臨臨杭州灣灣。南匯匯北翼有有連接上上海兩大大空港的的外環(huán)線線；東北北端是浦浦東國際際航空港港；東南南端是上上海的重重要出海海門戶蘆蘆潮港。根據(jù)南匯區(qū)區(qū)整體規(guī)規(guī)劃，未未來南匯匯將以蘆蘆潮港建建設(shè)為龍龍頭，開開發(fā)重心心向滬南南路以東東，外環(huán)環(huán)線以南南區(qū)域轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，在在羅南路路兩側(cè)建建設(shè)高科科技園區(qū)區(qū)，成為為上海工工業(yè)新高高地。并并致力于于“一區(qū)二二帶三園園”的開發(fā)發(fā)建設(shè)，“二帶”中的“南六公路旅游經(jīng)濟(jì)帶”包括：桃源民俗村、野生動物園、桃城度假村和新馨度假村等一批旅游資源，所以南六公路沿線的個案均就位于此。南匯地區(qū)別別墅主要要聚集在在滬南公公路

8、及南南六公路路沿線。重點個案分分析南匯地區(qū)內(nèi)內(nèi)別墅多多以水景景為主，近近期開發(fā)發(fā)的東方方夏威夷夷便是其其中的代代表，而而康橋半半島花園園更是以以2000萬平方方米的占占地面積積成為了了上海目目前在建建的最大大社區(qū)。（1）、東東方夏威威夷簡介： 該案位于于南匯縣縣滬南公公路53388弄弄，原茜茜琦樂園園地塊，總總占地面面積533萬平方方米，小小區(qū)共有有4000棟獨立立式別墅墅。共分分三期開開發(fā)，當(dāng)當(dāng)前開發(fā)發(fā)的一期期有1006幢別別墅，共共有8種種房型，面面積在22203966平方米米之間，而而且每戶戶均享有有40008000平方米米私家花花園，小小區(qū)綠化化率達(dá)到到了655%，容容積率為為0.22

9、5。單單價在66000080000元之之間，總總價為1130萬萬3000萬。建筑風(fēng)格：小區(qū)內(nèi)的水水系是先先前就設(shè)設(shè)計好的的，共計計450000平平方米，原原是個水水上俱樂樂部，后后才改建建成別墅墅項目。因因其獨特特的水景景布置以以及整個個小區(qū)所所體現(xiàn)出出的是一一種純美美式的建建筑風(fēng)格格，所以以，東方方夏威夷夷因此得得名。（2）、康康橋半島島花園簡介：該案位于滬滬南路227277弄，屬屬于康橋橋工業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)，與與浦東新新區(qū)隔（外外）環(huán)相相望，總總規(guī)劃占占地2000萬平平方米，小小區(qū)預(yù)計計為78800戶戶。共分分為南加加州園、夏夏威夷豪豪園、半半島豪園園、邁阿阿密水岸岸、新澤澤西風(fēng)情情、密蘇蘇里假日

10、日（假日日公寓）等等板塊。其其三期主主要是以以聯(lián)體別別墅為主主，第四四期的新新澤西風(fēng)風(fēng)情即將將開盤，共共有別墅墅2000套，單單套面積積2177-2227平方方米，預(yù)預(yù)售均價價的50000元元/平方方米比第第一期的的“南加州州園”的平均均25550/平平方米的的售價要要高出近近一倍。建筑風(fēng)格：小區(qū)具有濃濃厚的美美式風(fēng)格格，但這這一點從從其規(guī)劃劃命名就就不難看看出，全全部以美美式風(fēng)格格來命名名，第四四期的邁邁阿密水水岸更是是將天然然水系引引入小區(qū)區(qū)，而在在其房型型設(shè)計上上，都帶帶有美式式住宅風(fēng)風(fēng)格，縱縱觀該地地區(qū)的其其他個案案也都傾傾向于美美式風(fēng)格格。配套：該案為超大大型的社社區(qū)項目目，開發(fā)發(fā)商

11、在小小區(qū)內(nèi)集集中興建建了以提提供市政政管理，醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)生生，銀行行，郵局局等服務(wù)務(wù)為主的的社區(qū)中中心，以以及1.7萬平平方米的的購物中中心和飲飲食廣場場，該案案也是“一城九九鎮(zhèn)”的城市市周邊住住宅發(fā)展展規(guī)劃中中規(guī)模最最大的“周康中中心鎮(zhèn)”的核心心組成部部分，而而中福會會幼兒園園、122年制尚尚德實驗驗學(xué)校、英英國國際際學(xué)校匯匯集在此此。使該該案成為為了一個個規(guī)模龐龐大的配配套齊全全的小區(qū)區(qū)。特點分析：（1）、產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)發(fā)較早，已已形成沿沿線特色色作為南匯地地區(qū)的康康橋鎮(zhèn)與與浦東新新區(qū)相鄰鄰，在地地價上與與新區(qū)有有明顯的的差異，所所以一直直以來就就成了開開發(fā)的熱熱點，特特別是別別墅類項項目，早早期

12、的經(jīng)經(jīng)典花園園、綠寶寶園、海海通花園園以及現(xiàn)現(xiàn)在還處處于開發(fā)發(fā)階段的的康橋半半島花園園都是這這一地區(qū)區(qū)的代表表，而隨隨著近階階段楓林林雅苑、東東方夏威威夷沿滬滬南公路路不斷向向南匯內(nèi)內(nèi)部沿伸伸，南六六公路已已出現(xiàn)了了大盤，該該地區(qū)已已形成了了帶狀分分布。（2）、價價格落差差大，市市場缺乏乏細(xì)分該地區(qū)內(nèi)的的價格落落差比較較明顯，如如早期的的海通花花苑（均均價33350元元/平方方米），康康橋半島島一期（南南加州園園）的售售價只有有23000-330000元/平平方米），近近期的楓楓林雅苑苑只有（335000-39980元元/平方方米），而而與東方方夏威夷夷（均價價為70000元元/平方方米）、羅

13、羅山綠洲洲別墅（均均價1114000元/平平方米）相相比，落落差相當(dāng)當(dāng)明顯，價價格顯示示，該地地區(qū)缺乏乏市場細(xì)細(xì)分。（3）、風(fēng)風(fēng)格以美美式為主主，水景景別墅占占據(jù)主導(dǎo)導(dǎo)地位該地區(qū)的別別墅項目目中，風(fēng)風(fēng)格主要要以美式式的為主主，如東東方夏威威夷，以以夏威夷夷式的水水景輔以以鄉(xiāng)村別別墅；羅羅山綠洲洲別墅以以美式佛佛羅里達(dá)達(dá)風(fēng)格設(shè)設(shè)計為主主，特別別是每家家每戶都都有私家家碼頭，康康橋半島島花園更更是全部部以美式式風(fēng)格命命名（詳詳見重點點個案分分析之康康橋半島島花園），第第四期的的“邁阿密密水岸”也力圖圖建造水水系生態(tài)態(tài)。本地區(qū)主要要樓盤一一覽表樓盤名稱價格（元）類型占地面積(萬M22)容積率備注康橋

14、半島花花園2700-50000混合型200.110.9綠寶園租145225/月月獨立租賃經(jīng)典花園3328聯(lián)體150.5東方夏威夷夷均70000獨立520.24羅山綠洲別別墅9800-130000獨立160.3楓林雅苑均37400獨立20.4楓丹白露別別墅5180-60000獨立280.2上海藍(lán)堡6000-80000獨立23.30.26未開盤建德南郊花花園均80000獨立未開盤（三） 上上海商浦浦市場分分析目前上海的的商鋪投投資異常?；鸨?，從從大大小小小的商商鋪展示示會可窺窺一斑。據(jù)據(jù)不完全全統(tǒng)計，上上海正在在形成1114個個大型居居住區(qū)，可可發(fā)展形形成的社社區(qū)商業(yè)業(yè)面積達(dá)達(dá)到2550萬平平方米

15、。按按照此面面積計算算，預(yù)計上上海的商商鋪市場場價值在在6000億元左左右。按商鋪形態(tài)態(tài)分類，主主要包括括三大類類：一類是市市級商業(yè)業(yè)中心，包包括南京京東路、淮淮海中路路、四川川北路、南南京西路路、徐家家匯商城城、豫園園商城、新新客站不不夜城、浦浦東新上上海商業(yè)業(yè)城。這這些商業(yè)業(yè)中心在在上海有有極高的的知名度度，并一一般歷史史悠久。主主要以高高品位百百貨店、特特色百貨貨店、專專業(yè)專賣賣店、文文化娛樂樂設(shè)施、樓樓宇餐飲飲為主；二類是區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)中心，一一般是各各行政區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心，包包括五角角場、老老西門、曹曹家渡、中中山公園園、虹橋橋、大柏柏樹、提提籃橋、打打浦橋、上上海莘城城、武寧寧新城、

16、彭彭浦、昌昌里等。這這里的經(jīng)經(jīng)營行業(yè)業(yè)相對豐豐富，包包括購物物中心、特特色百貨貨店、大大型專業(yè)業(yè)店、專專業(yè)專賣賣店、文文化娛樂樂設(shè)施、大大型綜合合超市、餐餐飲、生生活服務(wù)務(wù)設(shè)施等等；三類指社社區(qū)（居居住區(qū)商商業(yè)），一一般為沿沿街商鋪鋪，經(jīng)營營行業(yè)以以生活便便利為主主，包括括社區(qū)購購物中心心、超市市、便利利店、菜菜市場、大大眾化餐餐飲網(wǎng)點點、物資資回收網(wǎng)網(wǎng)點、生生活服務(wù)務(wù)網(wǎng)點、文文化娛樂樂、沐浴浴、美容容美發(fā)、快快餐店等等。商鋪租售行行情在999年開開始出現(xiàn)現(xiàn)反彈后后，呈穩(wěn)穩(wěn)步上揚(yáng)揚(yáng)的態(tài)勢勢 在經(jīng)歷了了20002年一一季度的的階段性性調(diào)整后后，上海海的社會會消費(fèi)品品零售總總額又呈呈現(xiàn)持續(xù)續(xù)走高的

17、的態(tài)勢，220022年122月份社社會消費(fèi)費(fèi)品零售售總額達(dá)達(dá)到1884.994億元元，同比比增長了了13%，商業(yè)業(yè)的不斷斷繁榮已已呈現(xiàn)出出較為明明顯的趨趨勢。商商鋪租售售行情在在99年年開始出出現(xiàn)反彈彈后呈穩(wěn)穩(wěn)步上揚(yáng)揚(yáng)的態(tài)勢勢，這也也從一個個側(cè)面證證明了上上海商業(yè)業(yè)市場的的繁榮趨趨勢。高投資回報報率促使使商鋪市市場依然然處于供供不應(yīng)求求的局面面據(jù)調(diào)查，220022年上海海大多數(shù)數(shù)商鋪的的租金已已經(jīng)比去去年上升升了155%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于于商務(wù)樓樓、高檔檔住宅公公寓、酒酒店式服服務(wù)公寓寓等其他他房產(chǎn)投投資產(chǎn)品品。一項項針對上上海人投投資商用用房類型型的調(diào)查查顯示，82%的上海人選擇了商鋪，而只有18

18、%的人選擇辦公樓。據(jù)上海信義房產(chǎn)對2002年住宅用房投資收益分析，住宅用房的投資回報率約為6-8%，而商鋪的投資回報率則至少在8-12%以上。在賺錢效應(yīng)應(yīng)的示范范下，越來越越多投資資客經(jīng)營營其中。隨隨著更多多的普通通投資者者被投資資獲利的的豐厚性性所吸引引，市場對對商鋪的的需求正正進(jìn)一步步放大。目目前商鋪鋪市場依依然處于于供不應(yīng)應(yīng)求的狀狀況。商鋪購買以以投資為主主，面積積大小按按需求不不等調(diào)查顯顯示，商鋪購購買大多多數(shù)為投投資買商商鋪的，而用于于自己經(jīng)經(jīng)營的只只是少數(shù)數(shù)。555%的上上海人是是為了出出租而購購買商鋪鋪的，而出于于自營目目的購買買商鋪的的人為335%，另外有10%的人純粹是為了在

19、買進(jìn)賣出中賺取差價。 市市場給本本案發(fā)展展的良機(jī)機(jī)。原有有的舊城城改造拆拆遷將使使傳統(tǒng)的的商業(yè)消消失，商商業(yè)流重重新尋找找新的經(jīng)經(jīng)營地點點，這給給商業(yè)拓拓展帶來來了新的的機(jī)遇；而更重重要的是是，大量量賣場及及批發(fā)市市場的出出現(xiàn)使居居民傳統(tǒng)統(tǒng)休閑消消費(fèi)和日日常消費(fèi)費(fèi)呈現(xiàn)出出第三極極態(tài)勢，即即規(guī)?；c低成成本效應(yīng)應(yīng)使其成成為傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)區(qū)區(qū)域的有有力挑戰(zhàn)戰(zhàn)者。我們認(rèn)為，本本案最大大的優(yōu)勢勢在于其其規(guī)模效效應(yīng)，不同商商家聚集集一起而而產(chǎn)生的的聚集效效應(yīng)一來來可以互互相影響響，吸引引八方客客源，二二來可以以充分利利用物流流，有效效降低營營業(yè)成本本，如果果再利用用錯位經(jīng)經(jīng)營，就就我們看看如本案案能在“禮

20、品、飾飾品”這一領(lǐng)領(lǐng)域有所所拓展，以以區(qū)別于于市區(qū)這這一業(yè)態(tài)態(tài)零散的的現(xiàn)狀，對對于本案案有較為為重要的的意義。項目分析（1） 優(yōu)優(yōu)勢（SSTREENGTTH）宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展是房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的基基礎(chǔ)，上上海房地地產(chǎn)市場場的良好好態(tài)勢是是本案的的重要支支撐；市府對南匯匯的統(tǒng)一一規(guī)劃，包包括產(chǎn)業(yè)業(yè)、教育育、交通通、風(fēng)景景、旅游游、房產(chǎn)產(chǎn)等各個個層面，這這個全面面的定位位改造計計劃將南南匯在上上海的地地位提升升到一個個新的高高度，并并描繪了了一個美美好的城城市發(fā)展展藍(lán)圖，這這也是本本案區(qū)位位價值的的重要依依據(jù)；項目周邊臨臨近上海海野生動動物園、上上海最大大的森林林公園、桃桃園度假假村以及及區(qū)域?qū)⒔ǔ?/p>

21、上上海迪尼尼斯樂園園和華東東區(qū)域最最大的濱濱海高爾爾夫球場場，這里里充滿著著無限商商機(jī)，這這里可能能成為未未來發(fā)展展的焦點點。與機(jī)場和海海港新村村僅200分鐘車車程是本本案天然然的地理理優(yōu)勢，這這里是上上海物流流、貿(mào)易易以及交交通的匯匯聚之地地，這也也是商業(yè)業(yè)發(fā)展的的先決條條件。產(chǎn)品具有綜綜合型的的產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃優(yōu)勢勢，亦住住亦商，同同時還包包括五星星級酒店店，這也也是本案案的重要要賣點，高高標(biāo)準(zhǔn)酒酒店的出出現(xiàn)將增增加本案案區(qū)域熱熱點的說說服力。從價格定位位上看，本本案的起起點較低低，價格格與上海海其他區(qū)區(qū)域現(xiàn)有有商業(yè)價價格相比比有絕對對的優(yōu)勢勢，這種種價格上上的優(yōu)勢勢能夠快快速回籠籠資金，同同時

22、提升升產(chǎn)品知知名度，帶帶動后期期產(chǎn)品變變化與銷銷售以及及價格上上的提升升?！皣H禮品品城”的概念念不僅表表現(xiàn)在量量上，還還表現(xiàn)在在質(zhì)上，有有效導(dǎo)入入差異化化產(chǎn)品塑塑造與營營銷，物物種豐富富、質(zhì)量量上乘是是保證客客戶聚集集的根本本。（二） 劣劣勢（WEAAKNEESS）雖然未來前前景看好好，但就就目前而而言，南南匯地理理位置還還是比較較偏僻，周周邊配套套、交通通還是不不完善，尤尤其通往往市區(qū)的的公交非非常不方方便，地地段上的的抗性可可能是本本案最大大的銷售售阻力。因為區(qū)域相相對不成成熟，缺缺乏一定定的知名名度，對對于本案案來說有有一點臨臨空造城城的概念念，因此此市場啟啟動難度度較大，前前期投入入

23、也可能能相應(yīng)增增多，風(fēng)風(fēng)險也相相對增加加。目前出臺的的一系列列政策（如如稅收的的調(diào)高）短短期內(nèi)將將會打壓壓商鋪市市場，雖雖然影響響不會長長遠(yuǎn)，但但投資客客選擇范范圍將更更為謹(jǐn)慎慎，對于于一個剛剛啟動的的項目影影響還是是有的。項目啟動初初期商區(qū)區(qū)形象與與物業(yè)及及管理配配套等一一切都在在待完善善之中，目目前項目目周邊環(huán)環(huán)境對于于本案住住宅物業(yè)業(yè)是一種種干擾，可可能影響響本案銷銷售。（三） 威威脅（TTHREEATEEN）客戶資源是是商業(yè)最最大的威威脅，如如何擴(kuò)大大項目影影響、挖挖掘客戶戶人群，如如何保持持在市場場擴(kuò)容的的情況下下客戶資資源等比比例增長長，是本本案面臨臨的最大大問題。整個上海商商鋪供

24、應(yīng)應(yīng)激增，雖雖然目前前還處于于供不應(yīng)應(yīng)求的局局面，但但市場競競爭進(jìn)一一步加劇劇，客戶戶選擇面面更為寬寬泛，客客戶要求求也相應(yīng)應(yīng)提高。本本案是否否能在投投資回報報上給予予足夠的的吸引，是是需要我我們一致致努力的的。（四） 機(jī)機(jī)會（OOPPOORTUUNITTY）1、本案是是目前上上海最大大的禮品品市場，這這點是本本案立意意的根本本；2、如果能能夠清晰晰的把握握產(chǎn)品定定位，能能夠有效效提升區(qū)區(qū)域知名名度，對對客戶資資源的積積累與區(qū)區(qū)劃能有有效支撐撐多形態(tài)態(tài)產(chǎn)品的的去化。3、R3軌軌道交通通的進(jìn)入入將推動動區(qū)域人人流的匯匯集，另另外其他他公交線線路的完完善也促促進(jìn)這個個區(qū)域的的完善。4、開發(fā)商商背景

25、及及其所擁擁有的資資源將是是本案成成功推廣廣的關(guān)鍵鍵，而尋尋找合適適企劃、營營銷代理理機(jī)構(gòu)將將為本案案推廣“錦上添添花”。綜合SWOOT分析析，我們們認(rèn)為，南南匯商機(jī)機(jī)的前景景是本案案區(qū)位價價值體現(xiàn)現(xiàn)的重要要依據(jù)，如如何提高高區(qū)域知知名度，挖挖掘客戶戶資源是是本案注注意的重重點，如如本案能能有效利利用占駐駐商鋪市市場的“氣位”，將動動線“接點”地利優(yōu)優(yōu)勢轉(zhuǎn)化化成品牌牌、口碑碑，并最最終形成成商業(yè)優(yōu)優(yōu)勢，則則本案商商鋪的成成功推廣廣就有較較大把握握，當(dāng)然然本案也也存在著著這樣那那樣的缺缺陷與不不足，如如何弱化化這一塊塊的不利利影響需需要開發(fā)發(fā)商與企企劃、營營銷代理理機(jī)構(gòu)共共同努力力。我們們認(rèn)為，

26、通通過良好好的形象象包裝和和有條理理、有針針對的市市場推廣廣，我們們能夠在在保證去去化速度度的前提提下進(jìn)一一步提升升產(chǎn)品價價值。名品禮城，亦亦商亦住住客戶分析在了解了項項目一些些情況以以后，接接下來要要解決的的是在上上海、在在南匯，針針對我們們這個產(chǎn)產(chǎn)品，我我們的其其商鋪（專專業(yè)商場場）市場場針對的的目標(biāo)客客戶構(gòu)成成有那些些特點，這這也是本本案接下下來的推推廣的基基礎(chǔ)依據(jù)據(jù)。商鋪（專業(yè)業(yè)商場）如如今是滬滬上炙手手可熱的的投資理理財方向向：溫州老板江浙商人海外投資商商滬上投資者者這些都是商商鋪（專專業(yè)商場場）的追追逐者，就就本案所所在位置置來看，我我們認(rèn)為為前兩項項是本案案的重點點客戶，尤尤其來

27、自自溫州、義義烏等傳傳統(tǒng)小商商品市場場的投資資者，他他們一般般有著傳傳統(tǒng)的“經(jīng)商養(yǎng)養(yǎng)鋪”的觀念念，俗稱稱“無租一一身輕，一一鋪富三三代”，他們們非常認(rèn)認(rèn)同上海海發(fā)展?jié)摑摿?，更更希望的的是落戶戶上海、扎扎根上海海，另外外，受稅稅收政策策調(diào)整的的影響目目前商鋪鋪投資也也逐漸趨趨向于“經(jīng)商養(yǎng)養(yǎng)鋪”。就我們看，商商鋪的魅魅力就在在于：它它兼具房房地產(chǎn)的的土地穩(wěn)穩(wěn)定性和和商業(yè)投投資的高高成長性性。所以以，炒鋪鋪人士一一般不外外乎三種種自己經(jīng)營轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)賣兩者兼而有有之目前商鋪市市場中的的三者兼兼而有之之，其中中后者的的分額在在不斷加加大（多多以自營營而轉(zhuǎn)向向后者） 。商鋪投投資者投投資考量量首先是是為商鋪鋪

28、估價，其其會綜合合考慮多多方面的的因素，比比如人口口數(shù)量、人人口密度度、交通通方式等等，象高高檔生活活區(qū)的房房價很貴貴，購買買力很強(qiáng)強(qiáng)，商鋪鋪水漲船船高，這這種門檻檻也不是是一般投投資者能能夠承受受的；而而有的地地方人口口多且密密度高，商商鋪作為為必要生生活配套套其需求求量會較較大；此此外象一一些專業(yè)業(yè)市場、綜綜合型商商場、特特色商業(yè)業(yè)街等，其其商業(yè)聚聚集規(guī)模模明顯，許許多商業(yè)業(yè)投資者者會自然然流向這這些區(qū)域域，本案案屬于后后者，大大量的禮禮品、飾飾品經(jīng)營營者將聚聚集成為為一個商商業(yè)圈地地。 其其次他們們也會考考慮商鋪鋪投資的的風(fēng)險，統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)字字顯示，上上世紀(jì)990年代代初，本本市商業(yè)業(yè)用房面

29、面積僅為為3855萬平方方米，截截至20002年年，這個個數(shù)字已已經(jīng)超過過了12200萬萬平方米米，100年來增增長了約約3倍。其其租售價價格也隨隨之一路路上揚(yáng)。但但值得注注意的是是，未來來3年本市市商鋪總總供應(yīng)量量增長將將會相當(dāng)當(dāng)迅速。與與此同時時，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的變化周周期也越越來越短短，一些些個體批批發(fā)零售售業(yè)（贏贏利能力力有限）會會因為無無法承受受高昂的的租金而而退出中中心城區(qū)區(qū)，所以以，我們們認(rèn)為今今后郊區(qū)區(qū)規(guī)劃化化、專業(yè)業(yè)化商業(yè)業(yè)形態(tài)的的出現(xiàn)是是必然的的。 小結(jié)：投資資看回報報，回報報看發(fā)展展。商業(yè)業(yè)選址不不比住宅宅，本案案作為城城市郊區(qū)區(qū)商業(yè)區(qū)區(qū)，要成成功，規(guī)規(guī)?；?、專專業(yè)化是是關(guān)

30、鍵，用用價格上上的優(yōu)勢勢吸引資資金有限限的客源源群體，同同時帶動動一批眼眼光長遠(yuǎn)遠(yuǎn)的投資資客，如如何贏得得市場的的信任，如如何拉動動這個區(qū)區(qū)域價值值，如何何同時依依靠已有有客源的的社會網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)帶動動后期開開發(fā)，在在明確了了我們的的客戶是是誰之后后這些將將是我們們項目企企劃推廣廣的側(cè)重重所在。廣告推廣計計劃（一） 訴訴求要點點綜合型的產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃優(yōu)勢體體現(xiàn)了發(fā)發(fā)展商的的綜合開開發(fā)實力力，同時時還包括括五星級級酒店，我我們的產(chǎn)產(chǎn)品“亦商亦亦住”，給投投資客以以信心保保障，增增加本案案具有投投資價值值的說服服力；上海野生動動物園、上上海最大大的森林林公園、桃桃園度假假村以及及區(qū)域?qū)⒔ǔ缮仙虾５夏崮崴?/p>

31、樂園園和華東東區(qū)域最最大的濱濱海高爾爾夫球場場，這里里可能成成為未來來發(fā)展的的焦點，而而這些都都是表現(xiàn)現(xiàn)的元素素。本案的發(fā)展展?jié)摿?，充充分展示示本案位位置、交交通動線線（物流流、貿(mào)易易以及交交通的匯匯聚之地地）、風(fēng)風(fēng)景優(yōu)勢勢等，以以及五星星級酒店店，都意意在體現(xiàn)現(xiàn)這里商商業(yè)發(fā)展展的必然然和本案案的投資資價值；上海最大的的禮品批批發(fā)市場場，不僅僅表現(xiàn)在在物種豐豐富，而而且質(zhì)量量精致、上上乘，突突出商業(yè)業(yè)特點，結(jié)結(jié)合現(xiàn)代代綜合商商業(yè)模式式，著重重渲染“東方名名品城”的概念念，增加加這個概概念的內(nèi)內(nèi)涵和外外延，明明確區(qū)分分本案與與其他小小商鋪，包包括風(fēng)格格、定位位、展示示系統(tǒng)、服服務(wù)配套套等，訴訴求

32、上突突出本案案領(lǐng)先優(yōu)優(yōu)越性；在專業(yè)市場場客戶中中訴求自自身良好好形象，注注意利用用其“耳語”效應(yīng)，規(guī)規(guī)?；?、專專業(yè)化是是我們核核心優(yōu)勢勢；（二） 客客戶對策策針對經(jīng)銷商商及廠家家營銷方式：直接營營銷（點點對點模模式） 與經(jīng)銷銷商及廠廠家直接接對話推廣訴求：項目的的品牌優(yōu)優(yōu)勢、規(guī)規(guī)模優(yōu)勢勢以及專專業(yè)化優(yōu)優(yōu)勢提供供了有效效占據(jù)市市場空間間的平臺臺營銷通道：DM 發(fā)函 完成目目標(biāo)客戶戶的告之之并為后后續(xù)推廣廣做鋪墊墊 SSP活動動 開開盤SPP 禮禮品行業(yè)業(yè)集散地地的SPP路演 主主題SPP（招商商會、聯(lián)聯(lián)合商業(yè)業(yè)推廣、商商會活動動等） 意意向客戶戶的SPP登門社交推動 利利用上層層社會網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)資源源

33、做推廣廣活動，配配合SPP展開商業(yè)展會 參參加一些些小商品品、禮品品行業(yè)展展銷會等等備案工作：重要客客戶資料料收集 商商業(yè)展會會資料收收集 商商會、行行業(yè)協(xié)會會及相關(guān)關(guān)商業(yè)團(tuán)團(tuán)體的前前期接觸觸 DDM、信信函、戶戶外等SSP道具具準(zhǔn)備 政政府及媒媒體部門門的公關(guān)關(guān) 招招商政策策的制定定 加加盟合作作模式，構(gòu)構(gòu)建項目目核心空空間 （聯(lián)聯(lián)合推廣廣、合作作案、政政策優(yōu)惠惠等） 營營銷團(tuán)隊隊組織針對自營及及投資者者營銷方式：間接營營銷為主主（點對對面模式式） 通過媒媒體及耳耳語效應(yīng)應(yīng)做推廣廣推廣訴求：自營業(yè)業(yè)主 商商業(yè)經(jīng)營營利潤 投投資客戶戶 投資資回報率率（行業(yè)業(yè)收益、商商鋪租金金及價格格升值空空間

34、） 自自營+投投資 “一鋪富富三代，無無租一身身輕”的小富富心態(tài)營銷通道：媒體推推介 我我們可提提供相關(guān)關(guān)媒體資資料 記記者會 中中介會 外外圍包裝裝 引導(dǎo)導(dǎo)客戶及及形象展展示 現(xiàn)現(xiàn)場接待待 我們們可提供供現(xiàn)場銷銷售團(tuán)隊隊及相關(guān)關(guān)備案 SSP活動動 以以已購買買的客戶戶資源為為核心，推推動耳語語的傳播播并直接接與客戶戶對話 掃掃鋪 在服裝裝行業(yè)的的集中商商業(yè)區(qū)做做針對性性的登門門推廣 專專題促銷銷 可結(jié)結(jié)合不同同客戶的的需求特特點做促促銷推廣廣備案工作： 細(xì)化化的階段段營銷計計劃制定定 營銷計計劃的監(jiān)監(jiān)控方案案、銷售售道具制制作 銷售價價格及控控制方案案制定現(xiàn)場布置、外外圍包裝裝的選址址及設(shè)計計制作其他（三） 銷銷售計劃劃銷售節(jié)點銷售目的籌備工作準(zhǔn)備期（時時間1個個月）1、造勢2、確定推推廣方案案3、銷售道道具準(zhǔn)備備1、建筑設(shè)設(shè)計定稿稿2、景觀規(guī)規(guī)劃定案案3、售樓處處樣板房房發(fā)包4、POPP制作5、媒體制制作及發(fā)發(fā)包6、外圍包包裝（戶戶外看板板、圍墻墻、彩旗旗等）引導(dǎo)期（時時間1個個月）1、散發(fā)、擴(kuò)擴(kuò)大知名名度2、告知各各界媒體體造成耳耳語活動動3、醞釀業(yè)業(yè)內(nèi)客戶