金康商業(yè)策劃

1、 金康天和時(shí)代 商業(yè)策劃方案PAGE PAGE 12南寧市 金康天和時(shí)代 商業(yè)策劃 業(yè)態(tài)態(tài)分析及及應(yīng)對(duì)策策略一、南寧商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)分析1、大型綜綜合百貨貨業(yè)商場(chǎng)場(chǎng)（1）萬(wàn)達(dá)達(dá)商業(yè)廣廣場(chǎng)此商場(chǎng)位于于朝陽(yáng)路路與民族族大道交交匯處，經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積積達(dá)11160000平方方米。是是南寧市市最大型型的現(xiàn)代代綜合百百貨商場(chǎng)場(chǎng)，且定定位檔次次較高，經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式式和規(guī)模?？膳c北北京、上上海、廣廣州等大大城市的的大型商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)相媲美美，已成成為南寧寧市百貨貨業(yè)商場(chǎng)場(chǎng)的旗艦艦。（2）新朝朝陽(yáng)商城城此商場(chǎng)位于于南寧飯飯店，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)步步行街旁旁。經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積4430000平方方米.。位位于南寧寧市傳統(tǒng)統(tǒng)核心商商業(yè)區(qū)，

2、也也是一棟棟現(xiàn)代化化程度較較高的商商廈。但但因與一一路之隔隔的萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)的的業(yè)態(tài)定定位完全全重疊，同同質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重。且且與萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)無(wú)無(wú)論規(guī)模模、檔次次，資金金實(shí)力都都相差甚甚遠(yuǎn)，而而且開(kāi)業(yè)業(yè)時(shí)間比比萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)晚了了幾乎一一年，以以致于現(xiàn)現(xiàn)在慘淡淡經(jīng)營(yíng)?？偪偟膩?lái)說(shuō)說(shuō)經(jīng)營(yíng)失失敗。（3）王府府井百貨貨 位于七七星路與與新民南南路交匯匯處，經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積積526650平平方米，是是一座現(xiàn)現(xiàn)代化程程度極高高的現(xiàn)代代化商場(chǎng)場(chǎng)。但因因商場(chǎng)定定位嚴(yán)重重超前，脫脫離南寧寧市現(xiàn)實(shí)實(shí)水平，商商場(chǎng)容積積率過(guò)低低，以致致于經(jīng)營(yíng)營(yíng)慘淡，經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況日益衰衰落。 （44）另：新舊夢(mèng)夢(mèng)之島、南南寧百貨貨、商業(yè)業(yè)步行街街等是南南寧

3、市較較成熟的的百貨業(yè)業(yè)商場(chǎng)分析：從以上經(jīng)營(yíng)營(yíng)的商場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研分分析，我我們可以以看出，南南寧市大大型綜合合百貨商商場(chǎng)具有有以下幾幾個(gè)特點(diǎn)點(diǎn)：1）都是位位于傳統(tǒng)統(tǒng)市中心心，傳統(tǒng)統(tǒng)的商業(yè)業(yè)核心區(qū)區(qū)域，有有充足的的人流量量，商業(yè)業(yè)氛圍非非常濃厚厚。2）商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的同同質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重，沒(méi)沒(méi)有根據(jù)據(jù)項(xiàng)目周周圍的業(yè)業(yè)態(tài)和自自身軟硬硬件特點(diǎn)點(diǎn)而進(jìn)行行業(yè)態(tài)上上的差異異定位。3）個(gè)別商商場(chǎng)的硬硬件設(shè)施施嚴(yán)重超超前，脫脫離南寧寧市的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)狀況況，主要要表現(xiàn)在在商場(chǎng)的的容積率率過(guò)低。4）南寧市市已擁有有較成熟熟、完善善的百貨貨業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)，且比比較現(xiàn)代代化，商商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈。所以要經(jīng)營(yíng)營(yíng)大型綜綜合百貨貨商場(chǎng)，要要具備以以下幾個(gè)

4、個(gè)條件：首先要位于于成熟社社區(qū)，擁?yè)碛邢喈?dāng)當(dāng)?shù)娜肆髁髁?，至至少保證證有相當(dāng)當(dāng)?shù)膮^(qū)域域消費(fèi)能能力，有有比較好好的商業(yè)業(yè)氛圍。接接下來(lái)才才是考慮慮與周邊邊商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的定定位，特特別是周周邊百貨貨業(yè)，實(shí)實(shí)行差異異化定位位，避免免同質(zhì)化化競(jìng)爭(zhēng)。2、專業(yè)批批零市場(chǎng)場(chǎng) (1) 交易市市場(chǎng)位于濟(jì)南路路，經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積達(dá)達(dá)一萬(wàn)多多平方米米。主要要經(jīng)營(yíng)低低檔成衣衣，童裝裝，日用用百貨的的批發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)。人人流量非非常大，經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況非常不不錯(cuò)?？涂土鞲采w蓋了廣西西各市和和越南等等地區(qū)。但但商場(chǎng)硬硬件非常常落后，四四層高的的商場(chǎng)沒(méi)沒(méi)有一部部手扶電電梯，管管理混亂亂，雜亂亂無(wú)章。消消防設(shè)施施極其不不足。（2）新舊舊和平商商

5、場(chǎng)位于人民中中路3號(hào)號(hào)，經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積22.6萬(wàn)萬(wàn)平方米米，主要要經(jīng)營(yíng)成成衣，布布匹批發(fā)發(fā)，日用用百貨零零售。經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況與交易易市場(chǎng)差差不多，人人流量也也是非常常大，硬硬件設(shè)施施也是非非常落后后，且商商場(chǎng)布局局很擁擠擠。（3）銀興興輕紡城城 位位于交易易市場(chǎng)附附近，主主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)二手家家電、二二手手機(jī)機(jī)、布料料為主。此此商場(chǎng)的的硬件設(shè)設(shè)施依然然非常落落后，且且商場(chǎng)的的經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)與商商場(chǎng)的名名稱很不不相稱。這這說(shuō)明了了商場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)有業(yè)態(tài)態(tài)與當(dāng)初初定位是是有很大大變化的的。這也也間接說(shuō)說(shuō)明了在在南寧經(jīng)經(jīng)營(yíng)二手手商品交交易是大大有可為為的。（）新裕裕窗簾城城位于交交易市場(chǎng)場(chǎng)附近，主主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)窗簾布布藝的批批

6、零業(yè)務(wù)務(wù)，經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積頗頗大，商商場(chǎng)硬件件設(shè)施也也很落后后。但經(jīng)經(jīng)營(yíng)的專專業(yè)程度度頗高。分析：從以上上經(jīng)營(yíng)的的專業(yè)市市場(chǎng)的調(diào)調(diào)研分析析可以看看出，南南寧專業(yè)業(yè)市場(chǎng)具具有以下下幾個(gè)特特點(diǎn)：傳統(tǒng)的專業(yè)業(yè)市場(chǎng)，其其硬件設(shè)設(shè)施極為為落后，仍仍處于計(jì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)濟(jì)時(shí)代的的產(chǎn)物。且且不具備備向現(xiàn)代代化商場(chǎng)場(chǎng)轉(zhuǎn)營(yíng)的的條件，沒(méi)沒(méi)有電梯梯，消防防和安全全存在嚴(yán)嚴(yán)重隱患患。商場(chǎng)管理混混亂，雜雜亂無(wú)章章，非常常擁擠。商商場(chǎng)管理理者的經(jīng)經(jīng)營(yíng)理念念亟待提提高傳統(tǒng)的百貨貨批零專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)，主要要集中在在舊城區(qū)區(qū)一帶，隨隨著市區(qū)區(qū)舊城改改造，遷遷出原區(qū)區(qū)謀求更更大發(fā)展展是大勢(shì)勢(shì)所趨。專業(yè)市場(chǎng)的的客源輻輻射能力力強(qiáng)于綜綜合百貨貨業(yè)

7、，大大致可輻輻射到廣廣西各地地、縣級(jí)級(jí)市、越越南地區(qū)區(qū)及東盟盟各國(guó)經(jīng)經(jīng)營(yíng)大型型專業(yè)批批零市場(chǎng)場(chǎng)要具有有以下幾幾個(gè)條件件：要擁有面積積相當(dāng)?shù)牡纳虉?chǎng)，平方方米以上上。商場(chǎng)硬件設(shè)設(shè)施要過(guò)過(guò)關(guān)，特特別要有有相當(dāng)數(shù)數(shù)量的手手扶電梯梯，貨梯梯，消防防設(shè)施。交通便利，周周邊要有有客運(yùn)站站場(chǎng)及貨貨運(yùn)站場(chǎng)場(chǎng)。便于于周邊城城區(qū)客戶戶進(jìn)場(chǎng)辦辦貨及運(yùn)運(yùn)出。最好能得到到政府相相關(guān)部門門支持，把把一批處處于舊城城區(qū)，存存在消防防隱患的的落后商商場(chǎng)遷出出原址。商場(chǎng)管理者者的管理理、經(jīng)營(yíng)營(yíng)理念一一定要提提高，要要符合現(xiàn)現(xiàn)代商場(chǎng)場(chǎng)管理的的需要。、結(jié)結(jié)論（1）傳傳統(tǒng)百貨貨業(yè)在南南寧市基基本成熟熟飽和，且且已完成成了從舊舊式商場(chǎng)場(chǎng)

8、到新式式現(xiàn)代商商場(chǎng)轉(zhuǎn)變變的過(guò)程程。代表表就是萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)、王府府井等。業(yè)業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈，此此時(shí)介入入并非好好時(shí)機(jī)。（22）南寧寧市的專專業(yè)批零零市場(chǎng)，周周邊輻射射能力強(qiáng)強(qiáng)，市場(chǎng)場(chǎng)需求量量可觀。但但從業(yè)態(tài)態(tài)來(lái)看，仍仍處于比比較原始始的計(jì)劃劃經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)代，無(wú)無(wú)論從硬硬件設(shè)施施，管理理水平都都嚴(yán)重與與時(shí)代脫脫節(jié)。 （33）相信信在幾年年內(nèi)，市市內(nèi)傳統(tǒng)統(tǒng)專業(yè)市市場(chǎng)將面面臨重新新洗牌，一一批具有有現(xiàn)代化化專業(yè)市市場(chǎng)將取取代舊區(qū)區(qū)落后原原始的專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)。而且且這也是是政府在在舊城改改造工程程中所愿愿看到的的?？梢砸哉f(shuō)，此此時(shí)介入入經(jīng)營(yíng)專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)是絕佳佳時(shí)機(jī)。二、項(xiàng)目區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)市場(chǎng)分分析 11、地理理位

9、置 位位于江南南區(qū)住主主干道星光光大道與與環(huán)城快快速路白白沙大道道交界處處 ，是是南寧經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)核心位位置。 22、交通通狀況 （11）距離離江南客客運(yùn)站僅僅23公里里，對(duì)于于周邊城城市的客客流、物物流轉(zhuǎn)移移非常便便利。 （22）周邊邊公交站站有十多多條公交交線，與與市區(qū)連連接緊密密、快捷捷。（若能把公公交站前前移到廣廣場(chǎng)處將將更好） （33）位于于日后市市區(qū)南拓拓的快速速路和主主干道上上，無(wú)論論是連接接高速公公路，機(jī)機(jī)場(chǎng)或進(jìn)進(jìn)入市區(qū)區(qū)，都非非?？旖萁荨?33、項(xiàng)目目片區(qū)商商業(yè)狀況況 （11）商業(yè)業(yè)氛圍 項(xiàng)目地地處江南南區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)旺地與與大沙田田鎮(zhèn)之間間的中間間地帶。附附近樓盤盤建筑密

10、密度低，人人流量稀稀少，可可以說(shuō)是是“前不到到村，后后不著店店”，缺乏乏人流量量區(qū)域性性支持。 （22）周邊邊商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài) 11）榮寶寶華商城城，主營(yíng)營(yíng)百貨副副食品批批零中心心 附：榮榮寶華中中心商場(chǎng)場(chǎng)各層業(yè)業(yè)態(tài)分布布表樓層經(jīng)營(yíng)品種五層針棉紡織、床床上用品品、布匹匹、窗簾簾布藝四層?jì)D女、兒童童用品（童童裝）三層女裝區(qū)二層女裝區(qū)、男男裝區(qū)一層鞋類、皮具具、箱包包、餐飲飲負(fù)一層小商品 2）汽汽車配件件 33）汽車車品牌44S店 注注：1、22項(xiàng)尚未未形成有有效規(guī)模模三、項(xiàng)目業(yè)業(yè)態(tài)定位位 11、零售售百貨業(yè)業(yè)方向 對(duì)照照前文分分析關(guān)于于百貨業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)所所要具備備的條件件，可以以看出此此項(xiàng)目基基本不具具備

11、發(fā)展展百貨業(yè)業(yè)的條件件。起碼在在三、四四年內(nèi)不不具備。唯唯一優(yōu)勢(shì)勢(shì)只能是是停車方方便，擁?yè)碛谐渥阕愕耐＼囓囄弧?首先先是項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域人流流量稀少少，人口口密度低低，就連連區(qū)域消消費(fèi)也難難以保證證，缺少少商業(yè)氛氛圍，而而且市區(qū)區(qū)內(nèi)已有有多家類類似的大大型百貨貨商場(chǎng)嚴(yán)嚴(yán)重空置置。此時(shí)時(shí)上馬百百貨業(yè)，難難以得到到政府支支持。 22、專業(yè)業(yè)批發(fā)市市場(chǎng)方向向 對(duì)照照前文分分析關(guān)于于專業(yè)批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)所所具備的的條件。可可以看出出，此項(xiàng)項(xiàng)目各項(xiàng)項(xiàng)條件都都基本滿滿足發(fā)展展專業(yè)批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)的要求求。 （11）首先先是此項(xiàng)項(xiàng)目的商商場(chǎng)面積積超過(guò)2240000平方方米，足足夠規(guī)模模來(lái)支持持專業(yè)批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)的

12、運(yùn)營(yíng)營(yíng)。 （22）交通通便利，周周邊擁有有客運(yùn)及及貨運(yùn)站站場(chǎng)，離離機(jī)場(chǎng)也也不遠(yuǎn)，對(duì)對(duì)于吸引引周邊城城市及日日后東盟盟各國(guó)客客源都有有巨大優(yōu)優(yōu)勢(shì)，也也使市場(chǎng)場(chǎng)的輻射射能力更更為強(qiáng)大大。 （33）此項(xiàng)項(xiàng)目是一一個(gè)現(xiàn)代代化的商商場(chǎng)，各各項(xiàng)硬件件設(shè)施都都是傳統(tǒng)統(tǒng)專業(yè)批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)無(wú)法比比擬的。就就算是放放到廣州州等大城城市，此此商場(chǎng)的的硬件都都算得上上是中高高檔次了了。 （44）此項(xiàng)項(xiàng)目位于于江南區(qū)區(qū)的開(kāi)發(fā)發(fā)新區(qū)，是是南寧日日后重點(diǎn)點(diǎn)拓展的的核心區(qū)區(qū)域。在在這選址址，使原原舊區(qū)傳傳統(tǒng)專業(yè)業(yè)批發(fā)市市場(chǎng)整體體遷入，是是完全符符合政府府的思路路和理念念的。也也是完全全可行的的。只要要與政府府相關(guān)部部門協(xié)調(diào)調(diào)好

13、，是是可以得得到政府府支持的的。 （55）本司司擁有豐豐富經(jīng)營(yíng)營(yíng)和管理理專業(yè)批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和專業(yè)業(yè)人才。若若引入廣廣州專業(yè)業(yè)批發(fā)市市場(chǎng)的辦辦場(chǎng)理念念，相信信能夠顛顛覆南寧寧專業(yè)市市場(chǎng)給人人“臟、亂亂、差”感覺(jué)的的印象。成成為南寧寧專業(yè)批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)中的領(lǐng)領(lǐng)軍者。 3、項(xiàng)項(xiàng)目功能能定位策策略 （11）主要要是參照照交易市市場(chǎng)及周周邊傳統(tǒng)統(tǒng)市場(chǎng)的的業(yè)態(tài)結(jié)結(jié)構(gòu)，特特別是榮榮寶華商商城。 1、22層為專專業(yè)批發(fā)發(fā)市場(chǎng) 3層為為餐飲業(yè)業(yè)（注：大概引引入12家家有特色色的菜館館，餐廳廳） 4層為為桑拿、休休閑會(huì)館館 注注：經(jīng)考考察，南南寧市至至今沒(méi)有有一家大大型中高高檔的桑桑拿、休休閑中心心。雖然然南

14、寧市市人均消消費(fèi)水平平不高。但但貧富比比較懸殊殊，有高高消費(fèi)能能力的群群體不在在少數(shù)，這這群人是是肯花錢錢，花得得起錢的的。所以以南寧市市有足夠夠市場(chǎng)容容納12家家這樣的的大型中中高檔桑桑拿、休休閑會(huì)館館的 另：負(fù)負(fù)一層及及廣場(chǎng)可可視情況況適當(dāng)引引入23家家汽車保保養(yǎng)、維維修、改改裝一條條龍服務(wù)務(wù)的新式式汽車服服務(wù)商家家。如廣廣州的新新干線。四、項(xiàng)目操操作策略略 鑒于榮榮寶華商商城的商商業(yè)定位位與本項(xiàng)項(xiàng)目大致致相同，都都是以經(jīng)經(jīng)營(yíng)傳統(tǒng)統(tǒng)百貨業(yè)業(yè)的專業(yè)業(yè)批零為為主，而而且無(wú)論論是規(guī)模模和資金金都遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于本本項(xiàng)目。所所以不管管本項(xiàng)目目商場(chǎng)如如何定位位，都要要考慮到到榮寶華華因素。而而且要把把心態(tài)

15、調(diào)調(diào)整好，不不予榮寶寶華爭(zhēng)做做“一哥”，讓他他做大哥哥，我們們跟著看看，以此此靈活制制定策略略。 1、應(yīng)應(yīng)對(duì)策略略 （11）策略略一：若若榮寶華華招商成成功 我我們就以以錯(cuò)位經(jīng)經(jīng)營(yíng)的方方式應(yīng)對(duì)對(duì)。即用一樓的的商品定定位應(yīng)對(duì)對(duì)榮寶華華四、五五樓的商商品定位位 用二樓樓的商品品定位應(yīng)應(yīng)對(duì)榮寶寶華五、六六樓的商商品定位位簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就就是用“孫臏賽賽馬”的方式式，以上上等馬打打?qū)Ψ降牡闹邢碌鹊锐R，以以此來(lái)取取勝。 優(yōu)勢(shì)：1）鑒鑒于榮寶寶華商城城的工程程進(jìn)度比比本項(xiàng)目目進(jìn)度要要快上大大半年?？煽上茸寴s榮寶華進(jìn)進(jìn)行招租租，營(yíng)造造商業(yè)氣氣氛。 2）借借用榮寶寶華游說(shuō)說(shuō)政府搬搬遷舊城城區(qū)傳統(tǒng)統(tǒng)專業(yè)市市場(chǎng)的契契機(jī)

16、和資資源，進(jìn)進(jìn)行錯(cuò)位位招租，與與榮寶華華形成優(yōu)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)補(bǔ)，這樣樣一來(lái)不不僅可省省下許多多政府公公關(guān)費(fèi)用用和時(shí)間間。 3）借借用榮寶寶華對(duì)于于新商圈圈的廣告告攻勢(shì)資資源，以以其在招招租和試試業(yè)階段段分得一一杯羹。 劣勢(shì)：1）榮榮寶華會(huì)會(huì)把最優(yōu)優(yōu)質(zhì)的資資源搶走走，占得得先機(jī)。 （22）策略略二：若若榮寶華華招租失失敗 我們們就搶占占最有利利、最優(yōu)優(yōu)質(zhì)資源源，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)把交易易市場(chǎng)整整體遷入入 優(yōu)勢(shì)：1）把把市場(chǎng)最最有發(fā)展展前景，最最優(yōu)質(zhì)的的資源搶搶到手 2）能能夠一舉舉確立自自己在新新一代專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的龍頭頭地位 劣勢(shì)：1）需需要較長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間及及資金營(yíng)營(yíng)造商業(yè)業(yè)氛圍和和商業(yè)培培育期 2）要要自己做做政府的的公關(guān)工工作，實(shí)實(shí)現(xiàn)交易易市場(chǎng)的的整體搬搬遷 根據(jù)據(jù)我們判判定，出出現(xiàn)策略略一的情情況較大大，即榮榮寶華招招商成功功的機(jī)率率很高。這這從它是是外資背背景，資資金實(shí)力力和政府府表態(tài)中中可見(jiàn)一一斑?？偪偟膩?lái)說(shuō)說(shuō)，榮寶寶華成功功對(duì)我們們是利大大于弊。 2、硬硬件設(shè)施施要求 1）外外立面裝裝修一定定要大氣氣，高檔檔，能配配合專業(yè)業(yè)市場(chǎng)的的形象格格局。而且這個(gè)對(duì)對(duì)于總體體形象包包裝很重重要。 2）內(nèi)內(nèi)部裝修修要配置置中央空空調(diào)，足足夠的手手扶電梯梯和貨梯梯 3）內(nèi)內(nèi)部商鋪鋪間隔不不宜過(guò)密密，要留留有充足足的過(guò)道道