上海高檔商業(yè)街前期銷售講義

環(huán)境篇浦東的地位和重要性浦東是世界上絕無(wú)僅有的一塊寶地，在世界上的跨河型城市中，很少出現(xiàn)兩岸發(fā)展差距如此之大的情況，浦西繁榮時(shí)浦東還未得到開(kāi)發(fā)，但又距離中心城區(qū)如此近，僅一河之隔---特具開(kāi)發(fā)潛力。另外中央對(duì)浦東開(kāi)發(fā)的支持帶來(lái)的優(yōu)惠政策對(duì)于創(chuàng)業(yè)者和企業(yè)家們來(lái)說(shuō)無(wú)疑具有巨大的誘惑力。周邊省份的很多大公司都將總部遷到上海，如杉杉、均瑤等。同時(shí)，由于大批跨國(guó)龍頭企業(yè)的被引入，其所發(fā)生的產(chǎn)業(yè)集群作用也越來(lái)越明顯。于是，眾多的資本和人才云集浦東。大量的集聚也使得“資本溢出效應(yīng)”初露端倪?，F(xiàn)在已經(jīng)有越來(lái)越多的企業(yè)選擇將注冊(cè)地放在上海，而將生產(chǎn)制造基地往周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移。這樣上海的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整就為周邊地區(qū)招商引資提供了很好的機(jī)會(huì)。昆山的發(fā)展依靠的就是上海，確切講就是浦東的開(kāi)發(fā)開(kāi)放。昆山做為上海的后花園，利用上海的輻射作用主動(dòng)和上海接軌。短短14年時(shí)間，浦東跨越了西方發(fā)達(dá)國(guó)家100多年、新興工業(yè)化國(guó)家40多年走過(guò)的歷程，成為上?，F(xiàn)代化建設(shè)的縮影和中國(guó)改革開(kāi)放的象征。

日本，這個(gè)第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束時(shí)經(jīng)濟(jì)瀕臨崩潰的國(guó)家，通過(guò)大量引進(jìn)外國(guó)的先進(jìn)技術(shù)，僅用了２０年的時(shí)間就改變了原來(lái)破爛不堪的局面，一躍成為世界經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)。今天浦東的發(fā)展更甚日本。在鄧小平的倡導(dǎo)下，一個(gè)由點(diǎn)到面，由特區(qū)擴(kuò)大到沿海的開(kāi)放格局形成，其中上海是王牌，《開(kāi)發(fā)浦東帶動(dòng)全國(guó)

》――――１９９０年初春，鄧小平在聽(tīng)了上海領(lǐng)導(dǎo)同志的匯報(bào)后，提出“開(kāi)發(fā)浦東、打上海這張‘王牌’”的構(gòu)想。他說(shuō)：“上海是我們的王牌，把上海搞起來(lái)是一條捷徑?！边@年４月１８日，黨中央、國(guó)務(wù)院正式向海內(nèi)外宣布開(kāi)發(fā)開(kāi)放浦東。浦東的開(kāi)發(fā)開(kāi)放，不僅重塑上海國(guó)際中心城市地位，而且作為一項(xiàng)國(guó)家戰(zhàn)略，開(kāi)放的浦東還是全國(guó)開(kāi)放開(kāi)發(fā)的舞臺(tái)，有力地帶動(dòng)了擁有３億多人口、１８０萬(wàn)平方公里的長(zhǎng)江流域的發(fā)展，使對(duì)外開(kāi)放呈現(xiàn)出從沿海向內(nèi)地縱深推進(jìn)，龍頭帶動(dòng)全局的嶄新格局。中國(guó)是世界上的自然資源大國(guó)，資源量居于世界第二位，第二我國(guó)是工業(yè)生產(chǎn)型國(guó)家，出口總量很大，是所謂的“世界工廠”，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前美國(guó)生活用品中80％都打著“MADEINCHINA”的牌子，可以看出美國(guó)甚至是世界的生活已經(jīng)離不開(kāi)中國(guó)。中國(guó)強(qiáng)大的商業(yè)影響正演變成重要的政治影響，改變著亞太地區(qū)的政治格局。由于勞動(dòng)分工不同，每個(gè)人都成為中國(guó)的供應(yīng)商，這不僅是重要的經(jīng)濟(jì)事實(shí)，也是政治事實(shí)，但這一切需要一個(gè)展示平臺(tái)，那就是浦東！浦東的規(guī)劃浦東寸土產(chǎn)寸金浦東土地面積僅556平方公里。這個(gè)面積基本等同香港，總結(jié)香港的當(dāng)前格局后我們對(duì)浦東“這張世界上不再會(huì)有的白紙”實(shí)行“惜土如金”“守土有責(zé)”“用土有方”的原則，浦東新區(qū)政府在土地問(wèn)題上精打細(xì)算，設(shè)立了“領(lǐng)導(dǎo)干部不準(zhǔn)直接談地價(jià)、不準(zhǔn)干預(yù)項(xiàng)目、不準(zhǔn)為動(dòng)拆遷打招呼”三條“高壓線”，率先在全國(guó)建立了土地資產(chǎn)交易中心、土地資源儲(chǔ)備中心，并對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)、拍賣，從制度上杜絕權(quán)力尋租和暗箱操作，形成了土地市場(chǎng)，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)薈萃了150多家中外金融機(jī)構(gòu)、4000多家中介服務(wù)和貿(mào)易機(jī)構(gòu)，其中69家外資銀行資產(chǎn)總額突破200億美元，占到全國(guó)外資銀行總資產(chǎn)的一半以上，業(yè)務(wù)輻射到長(zhǎng)三角乃至全國(guó)。上海證交所去年交易量8.3萬(wàn)億元，占全國(guó)87％，名列亞洲第三。上海期交所天然橡膠和銅的期貨交易量位居全球第一和第二，成為全球定價(jià)中心。張江高科技園區(qū)形成包括設(shè)計(jì)、制造、封裝、測(cè)試在內(nèi)的完整的集成電路產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)規(guī)模占到全國(guó)半壁江山。聚集3萬(wàn)多名高科技從業(yè)人員，區(qū)內(nèi)企業(yè)累計(jì)申請(qǐng)專利2478項(xiàng)，已獲專利623項(xiàng)。以浦東開(kāi)發(fā)為標(biāo)志，上海開(kāi)始從一個(gè)與外省市爭(zhēng)項(xiàng)目、爭(zhēng)資源的工業(yè)城市，演變?yōu)橐粋€(gè)為全國(guó)乃至全球提供商機(jī)和服務(wù)的區(qū)域性中心城市。重大規(guī)劃1．“十五”期間基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要以“三港”(深水港、航空港、信息港)、“三網(wǎng)”(軌道交通網(wǎng)、市區(qū)道路網(wǎng)、越江交通網(wǎng))和“三能”(電力、燃?xì)?、集中供?建設(shè)為核心，進(jìn)一步完善對(duì)外交通通訊網(wǎng)絡(luò)、區(qū)內(nèi)綜合交通體系、充足清潔的能源和水供應(yīng)系統(tǒng)。

基礎(chǔ)設(shè)施骨干工程一覽表“九五”浦東基礎(chǔ)設(shè)施骨干“十五”期間浦東新一輪基礎(chǔ)設(shè)施骨干工程南浦大橋浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)二期楊浦大橋浦東國(guó)際信息港楊高路工程浦東國(guó)際深水港一期工程外商橋新港區(qū)外環(huán)線浦東段浦東煤氣廠地鐵二號(hào)線二期工程外商橋電廠二期浦東輕軌凌橋自來(lái)水廠外高橋電廠二期工程合流污水排放工程給排水工程通訊工程黃浦東越江工程目標(biāo)目前浦東提出了“一軸、三帶、六功能區(qū)域”的總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)：“一軸”是指虹橋機(jī)場(chǎng)至世紀(jì)大道到浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)的發(fā)展軸；“三帶”是指黃浦江沿岸地區(qū)綜合發(fā)展帶、“一江三橋”高科技產(chǎn)業(yè)帶和沿海綜合發(fā)展帶；“六功能區(qū)域”則指外高橋、金橋、張江、陸家嘴、三林、川沙等六個(gè)功能區(qū)域。

2005年的奮斗目標(biāo)：“十五”期間是浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放由奠定基礎(chǔ)，到基本建成外向型、多功能、現(xiàn)代化新城區(qū)的承上啟下的關(guān)鍵階段。浦東新區(qū)要以增強(qiáng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力為主線，力爭(zhēng)成為人流、物流、資金流、信息流、技術(shù)流等“五流”積聚和輻射最強(qiáng)的城區(qū)之一；成為商業(yè)機(jī)會(huì)最多、綜合成本最低、最適合發(fā)展創(chuàng)業(yè)和生活居住的城區(qū)之一；成為生態(tài)環(huán)境最優(yōu)、最能體現(xiàn)上海國(guó)際大都市風(fēng)貌的新城區(qū)。具體奮斗目標(biāo)是：

經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)占有率提高。預(yù)測(cè)到2005年，經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)翻番，達(dá)到全市總量的1/4以上，常住人口人均GDP接近1萬(wàn)美元。

外向型經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，外貿(mào)出口翻番。力爭(zhēng)五年合同利用外資繼續(xù)占全市的1/3；2005年外貿(mào)出口占全市的1/2。

財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)同步增長(zhǎng)，居民收入實(shí)現(xiàn)倍增，城區(qū)生態(tài)環(huán)境改善，人民生活質(zhì)量提高。到2005年，預(yù)測(cè)城市化面積擴(kuò)大到130平方公里，城鎮(zhèn)人均居住面積16平方米，人均公共綠地面積達(dá)到17平方米，人均期望壽命78.5歲，戶籍登記城鎮(zhèn)失業(yè)率控制在3%。2010的主要目標(biāo)：基本形成體現(xiàn)現(xiàn)代化國(guó)際大都市新城區(qū)水平的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和綜合實(shí)力，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)15%左右，到2010年達(dá)到4000億元左右，約占上海全市經(jīng)濟(jì)總量的1/3；基本形成與現(xiàn)代城市功能相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，建立具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的科技創(chuàng)新體系和產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的主體地位得到進(jìn)一步鞏固；基本形成功能性、樞紐型、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化城市基礎(chǔ)設(shè)施格局，城區(qū)現(xiàn)代化管理水平全面提高；基本消除城鄉(xiāng)“二元結(jié)構(gòu)”，逐步實(shí)現(xiàn)郊區(qū)城鎮(zhèn)化、農(nóng)民市民化；基本形成以人為本、人與自然和諧融合的可持續(xù)發(fā)展格局，生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，都市文化氛圍更加濃郁，社會(huì)事業(yè)支撐體系和社區(qū)服務(wù)體系比較完備，民主法制建設(shè)不斷完善，市民素質(zhì)和城市文明程度顯著提高，進(jìn)一步形成安居樂(lè)業(yè)、文明向上、心齊氣順的社會(huì)局面。重大建筑上?？萍拣^

上海科技館是上海市政府投資15億元興建的重大社會(huì)文化項(xiàng)目，以"自然、人、科技"為主題，以提高公眾科技素養(yǎng)為宗旨，集展示與教育、科技與交流、收藏與制作、休閑與旅游等功能于一體。該館于2001年3月基本建成。

浦東新區(qū)圖書(shū)館

浦東新區(qū)圖書(shū)館建筑面積9300多平方米，設(shè)計(jì)藏書(shū)可達(dá)75萬(wàn)冊(cè)，閱讀座席1200座。將成為浦東新區(qū)圖書(shū)館系統(tǒng)的借閱中心、情報(bào)傳遞中心、信息開(kāi)發(fā)中心、地區(qū)館際網(wǎng)絡(luò)協(xié)作和研究中心。

東方藝術(shù)中心

東方藝術(shù)中心于2001年底動(dòng)工，擬由一座1800-2000座交響樂(lè)廳、一座800座室內(nèi)樂(lè)廳、一座200-300座小演奏廳及部分藝術(shù)交流培訓(xùn)區(qū)域組成，占地面積約23161平方米，擬建建筑面積35000-40000平方米，總投資8-10億人民幣，是一座以音樂(lè)廳為核心的綜合性藝術(shù)中心。

浦東新區(qū)少年宮

位于迎春路318號(hào)，擁有600座位的劇場(chǎng)和約1000平方米的室外活動(dòng)場(chǎng)地，可同時(shí)容納3000多位少年兒童參加活動(dòng)。交通改善地鐵二號(hào)線自虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)到浦東國(guó)際航空港。一期工程自中山公園到龍東路（即規(guī)劃的浦東鐵路客站），正線全長(zhǎng)13.6公里，共10座車站和1座停車場(chǎng)。地鐵二號(hào)線浦東段長(zhǎng)約7.24公里，設(shè)置陸家嘴、東昌路、東方路、中央公園、龍東路等6個(gè)車站與一個(gè)停車場(chǎng)。地鐵二號(hào)線一期工程投資約100億元（包括地鐵車輛1.425億美元）。建設(shè)期為1995～1999年。二期工程目前往虹橋機(jī)場(chǎng)段已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工，往浦東機(jī)場(chǎng)段目前正再召投標(biāo)，預(yù)計(jì)2008年可以建成通車。（附圖）南浦大橋名列世界第三的疊合梁斜拉橋，總投資8.2億元人民幣，于1991年12月1日正式建成通車。南浦大橋是上海市區(qū)第一座跨越黃浦江的大橋。大橋全長(zhǎng)8,346米，通航凈高46米，可通行5萬(wàn)噸級(jí)巨輪。主橋?yàn)殡p塔雙索面疊合梁斜拉橋結(jié)構(gòu)，全長(zhǎng)846米。橋塔為折線H型鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，塔高150米。每座橋塔兩側(cè)各有22對(duì)鋼拉索連結(jié)主梁，索面成扇形布置。塔座基礎(chǔ)選用直徑914毫米、深達(dá)50余米的鋼管樁群樁基礎(chǔ)。主橋設(shè)6條機(jī)動(dòng)車道，日通行能力可達(dá)4.5～5萬(wàn)輛機(jī)動(dòng)車。主橋兩側(cè)各有2米寬人行道供觀光游覽。橋面總寬度為30.35米。南浦大橋兩岸引橋全長(zhǎng)7,500米，其中浦西段引橋長(zhǎng)3,754米，采用復(fù)曲線成螺旋形；浦東引橋長(zhǎng)3,746米，采用復(fù)曲線長(zhǎng)圓形與浦東南路相連并直通楊高路。引橋根據(jù)車流量分別設(shè)置6、4、2條車道，車速每小時(shí)40公里。楊浦大橋世界第一跨度疊合梁斜拉橋，總投資13.3億元人民幣，于1993年10月23日勝利建成通車。楊浦大橋建成后，東與浦東新區(qū)的羅山路立交橋相接，西與浦西內(nèi)環(huán)線高架道路相貫通，與南浦大橋一起構(gòu)成內(nèi)環(huán)線上的兩個(gè)過(guò)江樞紐，對(duì)緩解目前黃浦江越江交通緊張狀況和促進(jìn)浦東地區(qū)的開(kāi)發(fā)、開(kāi)放具有重要意義。楊浦大橋全長(zhǎng)7,658米，其中主橋長(zhǎng)1,172米，為目前世界最大跨徑的斜拉橋。橋塔高220米，塔形為倒“Y”鉆石型，橋塔兩側(cè)各有32對(duì)共256根彩色鋼索將橋面凌空懸起，索面成空間立體扇形布置，蔚為壯觀。主橋橋面寬30.35米，有6條車道，兩側(cè)各有2米寬人行道，橋塔兩側(cè)還設(shè)有觀光電梯供行人游覽觀光。大橋車速每小時(shí)60公里，每日通行能力為5萬(wàn)輛機(jī)動(dòng)車，橋下凈空高48米，可通行5萬(wàn)噸級(jí)輪船。外灘觀光隧道位于浦西南京東路外灘與浦東陸家嘴東方明珠之間，是我國(guó)第一條越江行人隧道，全長(zhǎng)646.70米，2000年底竣工。建成后，隧道的兩岸出入口由自動(dòng)扶梯輸送旅客，殘疾人采用液壓電梯輸送，隧道內(nèi)采用九十年代國(guó)際先進(jìn)的全自動(dòng)、無(wú)人駕駛、牽引式封閉車廂輸送游客，箱體美觀、舒適、輕穎、透明度高，整個(gè)過(guò)江時(shí)間約需2.5～5分鐘，其運(yùn)輸能力最高可達(dá)5280人/小時(shí)。同時(shí)，隧道還將利用空間，運(yùn)用現(xiàn)代高科技手段，在隧道內(nèi)演示反映人物、歷史、文化、科技、風(fēng)景等各種圖案、景象及背景音樂(lè)，使過(guò)江過(guò)程帶有極強(qiáng)的趣味性、娛樂(lè)性和刺激性，給游客留下美好的記憶。外灘觀光隧道將成為上海新的都市旅游交通項(xiàng)目之一。浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)浦東國(guó)際航空港工程位于浦東新區(qū)的江鎮(zhèn)和南匯縣祝橋鄉(xiāng)的濱海地帶，占地約30平方公里，距市中心人民廣場(chǎng)約30公里。機(jī)場(chǎng)總體規(guī)模為4條獨(dú)立起降的4000米×60米的遠(yuǎn)距平行跑道，兩條近距跑道和預(yù)留側(cè)風(fēng)跑道，并設(shè)置與此規(guī)模相適應(yīng)的現(xiàn)代化配套設(shè)施，設(shè)計(jì)最終規(guī)模為年運(yùn)旅客6000萬(wàn)-8000萬(wàn)人次，發(fā)送貨500萬(wàn)噸，將成為我國(guó)東部的門戶機(jī)場(chǎng)和亞洲的航空樞紐港。投資400億元，分三期實(shí)施。一期工程將建造一條跑道、20萬(wàn)平方米的航站樓、一座用于國(guó)際班機(jī)?？康男l(wèi)星廳及相應(yīng)的配套設(shè)施，年運(yùn)送旅客1600萬(wàn)，發(fā)送貨物130萬(wàn)噸。一期工程投資約160億元人民幣，于1999年底建成。另外還建成了四條越江隧道――延安路隧道，大連路隧道，復(fù)興路隧道，打浦路隧道，及徐浦大橋，盧浦大橋。

磁浮交通客同比上升30%2002年12月31日，作為世界上第一條投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)的磁浮列車正式投入試運(yùn)。兩年多來(lái)，磁浮走過(guò)了雙休日運(yùn)行－平時(shí)半天運(yùn)行－全天9小時(shí)運(yùn)行三個(gè)過(guò)程,今年乘客的比例比去年同期上升了30％以上?！鏊淼来髽蚴召M(fèi)全部取消■公交客從40萬(wàn)增至160萬(wàn)

1995年底，浦東公交經(jīng)營(yíng)著60條公交線路。2004年底，浦東已發(fā)展到165條公交線路，3260輛公交車，其中空調(diào)車1100多輛，出行十分方便?！龅罔F二號(hào)線再次增能1999年6月，地鐵二號(hào)線建成通車，目前已發(fā)展到日均客流52萬(wàn)人次。2005年“五一”前，地鐵二號(hào)線再次增能，列車最短間隔達(dá)到3分12秒。城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域a、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)商務(wù)中心區(qū)，又稱中央商務(wù)區(qū)(CentralBusinessDistrict)簡(jiǎn)稱CBD，最初起源于20世紀(jì)20年代的美國(guó)，意為商業(yè)會(huì)聚之地。現(xiàn)代意義上的商務(wù)中心區(qū)是指集中大量金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，擁有大量商務(wù)辦公、酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善的市政交通與通訊條件，便于現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)的場(chǎng)所。商務(wù)中心區(qū)不僅是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)對(duì)外開(kāi)放程度和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的象征，而且是現(xiàn)代化國(guó)際大都市的一個(gè)重要標(biāo)志。如今，陸家嘴已成為可與紐約曼哈頓、東京新宿對(duì)話的世界級(jí)CBD（中心商務(wù)區(qū)）寸土之地，千金難求陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)是目前中國(guó)唯一以“金融貿(mào)易”命名的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，已聚集8家國(guó)家級(jí)要素市場(chǎng)、135家中外金融機(jī)構(gòu)、40多家跨國(guó)公司地區(qū)總部和4000多家貿(mào)易、投資和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。作為陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的核心，小陸家嘴地區(qū)是指東起即墨路、浦東南路，西至黃浦江邊，南起東昌路，北至黃浦江邊范圍內(nèi)的公共區(qū)域。在這塊面積1.7平方公里的地區(qū)里，吸納的外資銀行資產(chǎn)總額就已超過(guò)200億美元，平均每平方公里逾117億美元，小陸家嘴地區(qū)已經(jīng)成為中國(guó)資本密集度最高的地區(qū)。遠(yuǎn)景規(guī)劃，重中之重浦東現(xiàn)在已成為國(guó)內(nèi)發(fā)展速度最快、面貌變化最大的地區(qū)之一。在未來(lái)幾年里，浦東發(fā)展的定位是將浦東新區(qū)建設(shè)成未來(lái)上海國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心的核心功能區(qū)。政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)曾指出，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的開(kāi)發(fā)將形成“五大功能組團(tuán)”，以金茂大廈、證券交易所為重心的中外貿(mào)易機(jī)構(gòu)要素市場(chǎng)組團(tuán)；以人行、匯豐、中銀大廈等為重心的國(guó)際銀行樓群組團(tuán)；以東方明珠、香格里拉、正大廣場(chǎng)為重心的休閑旅游景點(diǎn)組團(tuán)；以仁恒、湯臣等沿江地帶為重心的頂級(jí)江景住宅園區(qū)組團(tuán)；以陸家嘴中心區(qū)西區(qū)為重心的跨國(guó)公司區(qū)域總部大廈組團(tuán)。據(jù)《陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)發(fā)展報(bào)告》披露，一項(xiàng)整體規(guī)劃將在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)實(shí)施，該規(guī)劃以小陸家嘴中心區(qū)為核心，并以世紀(jì)大道及兩側(cè)區(qū)域?yàn)橐?guī)劃重心，進(jìn)行中央商務(wù)區(qū)(CBD)整體規(guī)劃。小陸家嘴地區(qū)還將加快跨國(guó)公司總部或功能總部的集聚，以“跨國(guó)公司總部聯(lián)誼會(huì)”等形式搭建服務(wù)平臺(tái)。辦公物業(yè)，星羅棋布據(jù)了解，小陸家嘴共規(guī)劃有甲級(jí)寫字樓42幢，以陸家嘴綠地為中心，建筑面積300多萬(wàn)平方米，現(xiàn)已竣工寫字樓26幢。代表樓盤有金茂大廈、中銀大廈、匯豐大廈、中國(guó)保險(xiǎn)大廈、招商局大廈、浦發(fā)銀行大廈、證券大廈等。而今年又有花旗集團(tuán)大廈、匯亞大廈等頂級(jí)寫字樓即將交房，將大大拉升小陸家嘴地區(qū)租金水平。同時(shí)，世界第一高樓——上海環(huán)球金融中心、印尼黃金置地大廈、上海銀行大廈、合生國(guó)際大廈、中國(guó)平安金融大廈以及新宏基投入巨資的原美食城地塊等工程都如火如荼的展開(kāi)。在已使用的辦公樓中，客戶主要以中外金融機(jī)構(gòu)為主，其中，中資銀行18家、中資保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)19家、外資銀行機(jī)構(gòu)56家。隨著花旗銀行、渣打銀行、匯豐銀行等外資銀行紛紛將中國(guó)總部遷入，小陸家嘴將逐漸成為金融機(jī)構(gòu)在滬的中心點(diǎn)。寫字樓租售行情小陸家嘴地區(qū)的寫字樓以其良好的地理位置和其金融貿(mào)易區(qū)的地位，寫字樓的租售價(jià)一直位于上海辦公物業(yè)中的高檔行列。較多高品質(zhì)樓盤和新開(kāi)盤都采取只租不售的策略，在出售的辦公房中，售價(jià)也都接近或者達(dá)到3000美元/平方米。在租金方面，小陸家嘴甲級(jí)寫字樓租金價(jià)格基本保持在0.7—1.2美元/平方米/天左右，代表樓盤如金茂大廈租金成交在1.0—1.2美元/平方米/天、中銀大廈租金成交在0.95—1.1美元/平方米/天。即將交付使用的花旗銀行大廈和匯亞大廈，現(xiàn)對(duì)外報(bào)價(jià)為1.2美元/平方米/天左右，他們的介入將進(jìn)一步拉動(dòng)小陸家嘴的租金價(jià)格。而陸續(xù)建成交付使用的環(huán)球金融中心、招商銀行、平安保險(xiǎn)、合生國(guó)際大廈項(xiàng)目等近90萬(wàn)平方米新增量，品質(zhì)均不錯(cuò)，估計(jì)租金水平不會(huì)低，從而提升了該地區(qū)的整體租金水平。（例舉行情：附圖）交通要改善，配套需跟進(jìn)小陸家嘴CBD最大的軟肋在于交通問(wèn)題和配套問(wèn)題。該地區(qū)雖然有軌道交通疏散人流，但地面的交通組織非常混亂。道路雖然寬闊，但眾多的岔路和人流使交通擁擠不堪。更嚴(yán)重的是堵車問(wèn)題,嚴(yán)重時(shí)可以堵上幾個(gè)小時(shí)。陸家嘴的規(guī)劃定位于CBD，強(qiáng)調(diào)CBD必須以集中建造高檔寫字樓為主，相對(duì)就忽視了配套商業(yè)零售和餐飲娛樂(lè)設(shè)施的布局。在陸家嘴地區(qū)建成的大型零售商業(yè)只有兩個(gè)：正大廣場(chǎng)和新上海商業(yè)城。與浦西徐家匯等商圈相比，在小陸家嘴密集的辦公樓宇內(nèi)外，幾乎沒(méi)有能夠滿足白領(lǐng)群體不同消費(fèi)需求的商業(yè)和服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)分布。為了改善這兩者情況，就必須向周邊發(fā)展，以緩解過(guò)分集中和生活配套的問(wèn)題，把陸家嘴建設(shè)成一個(gè)集生活，娛樂(lè)，辦公等完善的生活技能以及有序的交通網(wǎng)絡(luò)為一體的新CBD，因此就引入了CLD的概念（以下詳解）未來(lái)發(fā)展，無(wú)可限量預(yù)計(jì)至2006年，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)還將吸引中外金融機(jī)構(gòu)180至200家，其中外資銀行一百家；跨國(guó)公司總部、區(qū)域總部還有80至90家計(jì)劃進(jìn)入。同時(shí)，面對(duì)現(xiàn)在存在的不足，新區(qū)政府也將進(jìn)一步完善小陸家嘴的的商辦功能和配套設(shè)置。隨著2006年12月中國(guó)全面開(kāi)放金融業(yè)、跨國(guó)地區(qū)總部政策的需求刺激和和2010年世博會(huì)的召開(kāi)，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)將形成新的寫字樓的需求高峰。隨著上海經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，以及陸家嘴CBD的進(jìn)一步發(fā)展和完善，小陸家嘴地區(qū)成為越來(lái)越多的境內(nèi)外知名企業(yè)進(jìn)駐申城的首選，從而使得這一地區(qū)中高檔寫字樓的入駐率持續(xù)上升、租金不斷上漲，需求不斷增加。

b、張江高科技園區(qū)

上海市張江高科技園區(qū)位于浦東新區(qū)中部，規(guī)劃面積25平方公里。分為技術(shù)創(chuàng)新區(qū)、高科技中試產(chǎn)業(yè)區(qū)、科研教育區(qū)、生活服務(wù)中心區(qū)、居住區(qū)和科技產(chǎn)業(yè)區(qū)等六個(gè)功能小區(qū)。1999年8月，上海市委、市政府制定"聚焦張江"的戰(zhàn)略決策，明確園區(qū)以生物醫(yī)藥和信息技術(shù)兩大高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集中體現(xiàn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的主體功能，張江園區(qū)步入了快速發(fā)展階段。根據(jù)張江園區(qū)發(fā)展規(guī)劃，“十五”期間，園區(qū)將建設(shè)成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐、以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)為主要功能的國(guó)內(nèi)一流高科技園區(qū)。到2010年，建成世界知名的科學(xué)園區(qū)。地理位置狀況

張江高科技園區(qū)交通便捷，園區(qū)距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)21公里，虹橋機(jī)場(chǎng)25公里。30分鐘內(nèi)可到達(dá)兩機(jī)場(chǎng)。園區(qū)距外高橋港區(qū)25公里。園區(qū)距上?；疖囌?7公里。地鐵二號(hào)線虹橋機(jī)場(chǎng)到浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，其中一期從張江高科技園區(qū)到中山公園，并在人民廣場(chǎng)與地鐵一號(hào)線交匯。上海磁懸浮列車示范運(yùn)營(yíng)線西起緊靠園區(qū)的地鐵二號(hào)線龍陽(yáng)路站，東至浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)航站樓，全長(zhǎng)30公里，設(shè)計(jì)時(shí)速430公里，單向運(yùn)行時(shí)間僅8分鐘，并已全部建成通車。園區(qū)與內(nèi)外環(huán)線相連，距南浦大橋5公里、楊浦大橋3.6公里,距市中心人民廣場(chǎng)13公里、外灘9公里。園區(qū)北面的龍東大道是連接內(nèi)外環(huán)線和浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)的重要通道，西面的羅山路是連接內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線主干道路。國(guó)家生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)目前已形成由羅氏、阿莫仙、葛蘭素史克、先鋒藥業(yè)等40多家個(gè)國(guó)內(nèi)外一流藥廠組成的產(chǎn)業(yè)群體，引進(jìn)中科院藥物所、國(guó)家人類基因組南方研發(fā)中心等30多家研發(fā)機(jī)構(gòu)。國(guó)家信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地信息產(chǎn)業(yè)基地以集成電路和軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展為龍頭，帶動(dòng)計(jì)算機(jī)和通訊、光電子、信息安全、銀行卡產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展?，F(xiàn)在落戶園區(qū)的有中芯、宏力和貝嶺等晶圓制造項(xiàng)目及各種配套設(shè)施項(xiàng)目，集成電路產(chǎn)業(yè)鏈在張江已構(gòu)成。面積12萬(wàn)平方米的浦東軟件園已成為“國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地”，一大批知名軟件企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)，國(guó)家信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地集聚與輻射效應(yīng)已經(jīng)展現(xiàn)。國(guó)家科技創(chuàng)業(yè)基地在園區(qū)的大力發(fā)展下，科技創(chuàng)業(yè)基地建有多模式、多類型的孵化器，突出創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)功能，一批新經(jīng)濟(jì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了大踏步的飛躍。

c、外高橋保稅區(qū)

以保稅區(qū)和港區(qū)為載體，積極爭(zhēng)取成為我國(guó)入世后，保稅區(qū)向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)型的綜合試驗(yàn)區(qū)，按照與國(guó)際慣例接軌的要求，積極探索外高橋保稅區(qū)實(shí)行“境內(nèi)關(guān)外”監(jiān)管模式，進(jìn)一步加快在相關(guān)服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域的開(kāi)放步伐。以大力推進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為核心，基本形成以保稅區(qū)為中心，輻射長(zhǎng)江流域和東亞的分撥中心。促進(jìn)電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車零配件產(chǎn)業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在加快外高橋港區(qū)三、四期集裝箱碼頭建設(shè)的同時(shí)，積極推進(jìn)外高橋地區(qū)交通運(yùn)輸設(shè)施和配套路網(wǎng)建設(shè)。積極鼓勵(lì)跨國(guó)公司投資和再投資。

d、金橋出口加工區(qū)上海市金橋出口加工區(qū)是由中國(guó)政府批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)，1998年，被國(guó)家科技部認(rèn)定為上海金橋現(xiàn)代科技園，主要發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)、現(xiàn)代生活和現(xiàn)代商貿(mào)，是集工業(yè)制造、生活居住、貿(mào)易經(jīng)營(yíng)、商業(yè)服務(wù)和社區(qū)管理等功能于一體，按國(guó)際規(guī)范運(yùn)作的高水準(zhǔn)的綜合性開(kāi)發(fā)區(qū)。

金橋出口加工區(qū)位于浦東新區(qū)中部，西連陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，北靠外高橋保稅區(qū)，南接張江高科技園區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。金橋出口加工區(qū)交通極為便捷，距上?；疖囌?5公里、虹橋機(jī)場(chǎng)25公里、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)15公里、外高橋港區(qū)9公里。

金橋出口加工區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，以南北走向的金橋路為界，東部為現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)，約16平方公里；西部為現(xiàn)代生活園區(qū)和管理服務(wù)中心，約4平方公里。

為了加快金橋出口加工區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，1990年9月成立上海市加工區(qū)開(kāi)發(fā)公司，負(fù)責(zé)整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)土地開(kāi)發(fā)和協(xié)調(diào)管理。在科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃的指導(dǎo)下，金橋出口加工區(qū)經(jīng)過(guò)七年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，取得了舉世矚目的成就，在全國(guó)同類開(kāi)發(fā)區(qū)中居領(lǐng)先地位。至1998年10月底，金橋出口加工區(qū)累計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目320個(gè)、吸引投資超過(guò)73億美元，平均每個(gè)項(xiàng)目吸收投資2280萬(wàn)美元，目前在建項(xiàng)目84個(gè)、投產(chǎn)項(xiàng)目180個(gè)。已有73位外國(guó)國(guó)家元首或政府首腦親臨金橋參觀訪問(wèn)。金橋已成為面向21世紀(jì)的多功能、外向型、現(xiàn)代化的綜合經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。

金橋出口加工區(qū)竭誠(chéng)歡迎海內(nèi)外客商前來(lái)考察、投資與發(fā)展，共創(chuàng)新的輝煌。

浦東規(guī)劃和本案的關(guān)系浦東的寸金寸土，充分體現(xiàn)了再浦東置業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，若不及時(shí)把握時(shí)機(jī)，浦東的土地將不可再生；通過(guò)三港，三網(wǎng)，三能的建設(shè)，浦東的基礎(chǔ)江更上一層樓，到那時(shí)候本案的價(jià)值也將更上一層樓；一軸、三帶、六功能區(qū)域中一軸體現(xiàn)了本案的中心位置，三帶和六功能區(qū)域之間需要一個(gè)區(qū)域使之緊密的相連――本案所屬的CLD區(qū)域；本案周圍大型科技館，圖書(shū)館，少年宮等重大建筑的完善，將使地區(qū)的文化底蘊(yùn)更加深厚；交通的改善是浦東能有今天最大的功臣，而本案正處于這些交通系統(tǒng)的樞紐中心，兩號(hào)線貫穿著上海規(guī)劃“一軸”中主要的區(qū)域，他將最直接地給本案帶來(lái)交通便利，是人氣的關(guān)鍵，也是比大拇指廣場(chǎng)最大的優(yōu)勢(shì)之一，南浦，楊浦兩座大橋再本案交匯，隧道的集中充分凸現(xiàn)了本案的樞紐地位。本案到浦東機(jī)場(chǎng)的便利條件使本區(qū)域能得以國(guó)際化奠定了基礎(chǔ)，磁懸浮和兩號(hào)線的增能，說(shuō)明了本區(qū)域人氣不但足而且呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)；通過(guò)這些浦東的規(guī)劃將充分體現(xiàn)本案處于黃金浦東中的黃金地段地段。三．浦東商業(yè)及消費(fèi)人口1．商業(yè)現(xiàn)狀蓬勃發(fā)展的連鎖商業(yè)

浦東連鎖商業(yè)發(fā)展蓬勃，銷售增長(zhǎng)迅猛，去年實(shí)現(xiàn)銷售67.38億元，同比上升35.1%，占全市連鎖商業(yè)的13.8%。自1997年6月浦東第一家大賣場(chǎng)——易初蓮花開(kāi)業(yè)至今，已有家樂(lè)福、麥德龍、世紀(jì)聯(lián)華、家得利、好又多等5千平方米以上大賣場(chǎng)12家在浦東開(kāi)張，營(yíng)業(yè)面積超過(guò)15萬(wàn)平方米。流派薈萃的餐飲業(yè)隨著國(guó)內(nèi)外大公司的入駐，旅游、會(huì)展業(yè)的快速發(fā)展和人口的導(dǎo)入，浦東成為中外餐飲業(yè)竟相入駐、名店?yáng)|進(jìn)的熱土。造就了浦東“容海內(nèi)各派菜系，列天下珍肴美食”的餐飲大市場(chǎng)。老字號(hào)有“全聚德”、“綠波廊”，各地風(fēng)味有“藍(lán)寶”、“黔香閣”、“太湖船”，海派系有“鷺鷺”、“小南國(guó)”、“美林閣”等，讓尋常百姓、各方來(lái)客體驗(yàn)不同的美食風(fēng)情。引領(lǐng)時(shí)尚的百貨業(yè)浦東1995年誕生了中國(guó)第一家中外合資的商業(yè)零售企業(yè)——上海第一八佰伴，成為當(dāng)時(shí)上海最大的綜合百貨商店。前兩年，新業(yè)態(tài)——“銷品茂”的代表作正大廣場(chǎng)又在浦東隆重開(kāi)張。浦東較有影響的綜合百貨業(yè)的驕子還有：時(shí)代廣場(chǎng)、浦東商場(chǎng)、錦麗華購(gòu)物中心、新大陸家電城等，共同領(lǐng)導(dǎo)了時(shí)尚潮流，勾勒了新區(qū)的繁榮繁華。星光閃耀的賓館業(yè)開(kāi)發(fā)開(kāi)放之初，浦東的客房不足250間，且均為低星級(jí)。目前新區(qū)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的賓館有60余家，其中高星級(jí)有14家，高星級(jí)客房近5千間。林立的高星級(jí)賓館已成為陸家嘴地區(qū)一道別致的風(fēng)景，僅竹園商貿(mào)區(qū)內(nèi)就有東錦江、瑞吉紅塔、新亞湯臣、紫金山、中油日航、通茂、假日酒店、齊魯萬(wàn)怡等四、五星級(jí)賓館8幢，出租率保持在80%—90%。異軍突起的建材家飾業(yè)浦東房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃興起，大批中、高檔住宅小區(qū)的崛起，成就了一批大型建材家飾商品商場(chǎng)的興旺發(fā)達(dá)。目前，東明、春申江、金海馬、永興、建工、好美家、東方路燈飾市場(chǎng)等各類國(guó)內(nèi)外建材家飾新老字號(hào)在新區(qū)星羅棋布，不斷開(kāi)出分店、連鎖店，滿足著新區(qū)大量導(dǎo)入的新居民布置新家的需要。保健養(yǎng)生的中西藥業(yè)隨著生活水平的不斷提高，健康已成為越來(lái)越多的浦東百姓的追求。浦東中西醫(yī)藥商店也隨著商圈的不斷擴(kuò)大，分布于新區(qū)各地。除了土生土長(zhǎng)、近年來(lái)不斷發(fā)展、分布浦東城鄉(xiāng)的“養(yǎng)和堂”連鎖藥業(yè)，其他如雷允上、國(guó)大藥房等200余家市內(nèi)外各家著名醫(yī)藥商店也紛紛進(jìn)入浦東，給千家萬(wàn)戶帶來(lái)了健康的喜悅。便利萬(wàn)家的維修業(yè)作為現(xiàn)代化的重要標(biāo)志——家庭電氣化的普及，百姓家用物品維修正日益成為“開(kāi)門第八件事”。浦東商業(yè)的發(fā)展也使上海中央商場(chǎng)維修公司、名匠修鞋配匙連鎖公司、名牌家用電器特約維修站等企業(yè)紛紛涌入浦東，他們以新型的經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念，立足社區(qū)、服務(wù)社區(qū)、方便居民，得到了廣大浦東居民的一致認(rèn)可和歡迎。欣欣向榮的休閑娛樂(lè)業(yè)隨著生產(chǎn)力和工作效率的提高，人們閑暇時(shí)間追求精神享受的需要日益增長(zhǎng)。浦東休閑娛樂(lè)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并不斷發(fā)展。夜幕降臨，霓虹閃爍，東方明珠、濱江大道周邊露天休閑廣場(chǎng)、正大廣場(chǎng)內(nèi)的休閑大廳、華都娛樂(lè)城、眾城俱樂(lè)部、雪姬健美、瑪妮瘦身會(huì)所，還有竹園商務(wù)區(qū)高星級(jí)賓館周邊的娛樂(lè)休閑街的各類酒吧、咖啡吧、歌廳、茶館開(kāi)始飄揚(yáng)起夜的音符。入夜的浦東，風(fēng)景與人影一起沉醉。浦東的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所在直追虹橋地區(qū)等滬上知名地區(qū)，吸引著越來(lái)越多的四方賓客。品種繁多的商品市場(chǎng)全區(qū)共有各類商品市場(chǎng)200余家，形成了建材、家電、石化、鋼材、機(jī)動(dòng)車等八大主要市場(chǎng)。主要有：上海農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)、外高橋汽車交易市場(chǎng)、永達(dá)舊汽車交易市場(chǎng)、金橋原產(chǎn)地商品交易市場(chǎng)、東明家具廣場(chǎng)、恒大陶瓷建材市場(chǎng)、恒大茶葉市場(chǎng)、長(zhǎng)青輕紡品市場(chǎng)等。目前，浦東商業(yè)各主要行業(yè)，正在組織自主、自律、自我管理的行業(yè)組織，以嶄新的形象，迎接浦東商業(yè)的新一輪發(fā)展。人口分析浦東的人口由來(lái)動(dòng)遷和分房早期浦東住宅都是政府直管房和企業(yè)系統(tǒng)公房以及動(dòng)遷配套房，這部分房主要集中在上鋼新村、滬東新村，外高橋，金橋，

梅園、濰坊，唐鎮(zhèn)，王港，洋涇，滬東新村以及目前以世博家園為中心，在唐鎮(zhèn)、曹路和金橋地區(qū)為主的大片重大配套商品房。新建住宅隨浦東商業(yè)的逐步成形，和交通的越加便利，越來(lái)越多的人看重浦東的居住環(huán)境，浦東2002年先后榮獲“上海市文明城區(qū)”和“全國(guó)創(chuàng)建文明城市先進(jìn)城區(qū)”稱號(hào)，怡人的風(fēng)景，清新的空氣，自是修養(yǎng)身心的絕佳去處。浦東已成為全國(guó)第一個(gè)國(guó)家園林城區(qū)，綠地覆蓋率超過(guò)35%，2002年全年二級(jí)以上空氣質(zhì)量天數(shù)為210天，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良率達(dá)77％。因此這兩年浦東新建樓盤如雨后春筍般涌出，其量已列全市各區(qū)之首，雖然這樣仍供不應(yīng)求，每每開(kāi)盤都排起了幾天幾夜的長(zhǎng)隊(duì)

，其中除了少數(shù)的抄家之外多數(shù)都是為了改善居住環(huán)境以及青睞浦東的浦西客和外籍客。主要區(qū)域?yàn)槎?hào)線沿線的陸家嘴濱江板塊，源深板塊，世紀(jì)公園板塊，龍陽(yáng)路板塊以及張江板塊為主，向兩邊輻射，一直到金橋和上南區(qū)域目前的人口情況以下是浦東新區(qū)各街道人口分布情況：街道名稱常住人口土地面積人口密度(平方公里)人數(shù)%(人/平方公里)濰坊新村街道1233985.143.7033351梅園新村街道1201215.006.8117639塘橋街道687572.863.8517853上鋼新村街道1264235.267.5416767南碼頭路街道755713.153.3022900周家渡街道1413115.885.5525461滬東新村街道687142.864.1316638金楊新村街道1472976.138.0518298洋涇街道1371115.717.2218990浦興路街道774173.224.4517397東明路街道564622.355.959489欽洋鎮(zhèn)245881.024.845080花木鎮(zhèn)1015754.2316.686090六里鎮(zhèn)735043.066.1112030小計(jì)134224955.8788.1815222浦東新區(qū)農(nóng)村地區(qū)常住人口和人口密度表街道名稱常住人口土地面積人口密度(平方公里)人數(shù)%(人/平方公里)川沙鎮(zhèn)1481106.1759.482490機(jī)場(chǎng)鎮(zhèn)732383.0558.871244合慶鎮(zhèn)733713.0536.452013曹路鎮(zhèn)660102.7541.621586高東鎮(zhèn)506112.1129.791699高橋鎮(zhèn)1166304.8538.733011東溝鎮(zhèn)691822.8823.732915金橋鎮(zhèn)707962.9529.322415張江鎮(zhèn)542442.2619.122837唐

鎮(zhèn)536172.2331.761688孫橋鎮(zhèn)362641.5122.891584北蔡鎮(zhèn)1042794.3420.265147三林鎮(zhèn)1437425.9832.814381小計(jì)106009444.13444.832383浦東新區(qū)合計(jì)2402343100533.504503人口形勢(shì)A.人口密度增加迅猛，中心城區(qū)人口密度居高不下

浦東新區(qū)總?cè)丝诿芏纫布疵科椒焦锏钠骄丝跒?503人，大大高于上海市每平方公里2588人的總體平均水平。如從動(dòng)態(tài)考察，1990年"四普"時(shí)，新區(qū)的人口密度僅為每平方公里2727人，十年之后的浦東新區(qū)，其每平方公里土地上足足增加了1776人。B.浦東新區(qū)人口的年齡構(gòu)成

浦東新區(qū)0至14歲組(少年人口)有25．91萬(wàn)人，占浦東新區(qū)人口的18．7％；15至59歲組(勞動(dòng)適齡人口)有94．39萬(wàn)人，占68％；60歲及以上人口(老年人口)有18.52萬(wàn)人，占13．3％。浦東新區(qū)勞動(dòng)適齡人口比較集中，老、少人口比相對(duì)較低。C.人口太過(guò)集中的形成原因綜上所述浦東發(fā)展至今，原先首批遷入的人口主要集中在梅園，竹園，東蘭新村，塘橋，以及早期的高檔公寓菊?qǐng)@，一些大型的商業(yè)設(shè)施和交通也在人氣的聚集地越開(kāi)越多，而浦東又以適齡人口為主，商業(yè)消費(fèi)和交通便利對(duì)這部分人在居住地上是首先考慮的問(wèn)題，而出了金橋，上南外的區(qū)域不管是交通還是商業(yè)都沒(méi)跟上步伐，因此隨商業(yè)的越來(lái)越多，該區(qū)域的人口也隨之更多，于是就出現(xiàn)了人口太過(guò)集中的原因。目前人口格局下，浦東商業(yè)的不足上海近年的消費(fèi)能力和需求發(fā)生巨大變化，中國(guó)形容民生基本需求的傳統(tǒng)民諺："開(kāi)門七件事，柴米油鹽醬醋茶"，在今日的上海已成為歷史。上海商業(yè)部門一項(xiàng)研究顯示，近日上海的開(kāi)門七件事已轉(zhuǎn)變成健康食品、時(shí)尚服裝、快捷交通、信息、娛樂(lè)、健身和投資。當(dāng)前，上海人均GDP正處于5000美元向8000美元攀升階段。雖然浦東已今非昔比，但其商業(yè)區(qū)域太過(guò)集中，缺少必要的細(xì)分，對(duì)于與日俱增的人口，商業(yè)的配套脫節(jié)太大，以浦東最大的商業(yè)圈――新上海商業(yè)城商圈為例也存在不少問(wèn)題：新上海商業(yè)城的商業(yè)體量與徐家匯差不多，但是由于一些商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況不好，很多規(guī)劃中的商業(yè)面積并沒(méi)有用于商業(yè)，現(xiàn)在30萬(wàn)平方米左右的商業(yè)面積中，八佰伴、家電、電腦等購(gòu)物占了總零售額95％以上，休閑、娛樂(lè)、文化、餐飲等業(yè)態(tài)欠缺，因此，很難如徐家匯一樣聚集人氣。浦東居民已經(jīng)養(yǎng)成了到浦西去購(gòu)買、消費(fèi)的習(xí)慣，而浦西的消費(fèi)者沒(méi)有過(guò)江到浦東消費(fèi)的習(xí)慣。A．業(yè)態(tài)單一新上海商業(yè)城的商業(yè)體量與徐家匯差不多，但是由于一些商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況不好，很多規(guī)劃中的商業(yè)面積并沒(méi)有用于商業(yè)，現(xiàn)在30萬(wàn)平方米左右的商業(yè)面積中，八佰伴、家電、電腦等購(gòu)物占了總零售額95％以上，休閑、娛樂(lè)、文化、餐飲等業(yè)態(tài)欠缺，因此，很難如徐家匯一樣聚集人氣。浦東居民已經(jīng)養(yǎng)成了到浦西去購(gòu)買、消費(fèi)的習(xí)慣，而浦西的消費(fèi)者沒(méi)有過(guò)江到浦東消費(fèi)的習(xí)慣。B．形態(tài)結(jié)構(gòu)上的先天不足新上海商業(yè)城的18幢大樓就似一堵‘圍墻’，擋住了墻內(nèi)的景物，也擋住了廣大的顧客。遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，很難看出是一個(gè)商業(yè)中心，而更像是一個(gè)辦公樓群。C.交通問(wèn)題至今讓人傷腦筋新上海商業(yè)城周邊的世紀(jì)大道、浦東南路、張楊路和最近通車的復(fù)興路隧道，都是快速交通干道，北側(cè)商城路是單行道，阻斷了商圈的人流。由于規(guī)劃的原因，商圈離最近的東昌路地鐵尚有300米。商圈內(nèi)部更是人車混流，原計(jì)劃當(dāng)作步行街的嶗山西路成為交通支干，外加停車位不夠，構(gòu)成交通問(wèn)題的“瓶頸”。D.體制的問(wèn)題，也成為深層制約因素?？v觀浦西的幾大商圈，不管是南京東路、淮海路、南京西路，區(qū)屬商業(yè)物業(yè)的比例都高達(dá)70％左右，這些商圈的調(diào)整定位，都有政府的影子。最典型的例子是徐家匯，商家共同出資組建一個(gè)物業(yè)公司，統(tǒng)一規(guī)劃商圈，形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)格局。而新上海商業(yè)城的歸屬權(quán)幾經(jīng)更替，內(nèi)部房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)之初就各自為政，缺少統(tǒng)一的規(guī)劃，致使各樓宇的內(nèi)部和外部結(jié)構(gòu)不甚合理。從以上幾點(diǎn)可以把新上海商業(yè)城形容為“孤城”，其他地區(qū)由于商業(yè)開(kāi)發(fā)嚴(yán)重滯后，區(qū)域雖有穩(wěn)定密集的消費(fèi)人口，而商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)稀缺，商家零星弱??；很多區(qū)域近乎空白。于是“浦東居住，浦西生活”成了浦東居民生活無(wú)奈的真實(shí)寫照。從產(chǎn)業(yè)角度看，浦東商業(yè)的發(fā)展還是可以的，而是從功能角度看，浦東商業(yè)與浦東外向型多功能、現(xiàn)代化新城區(qū)的定位很不相稱。另外，在便利程度上，也不如浦西。而且，浦東至今也沒(méi)有形成像浦西那樣，依托交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)展商業(yè)。在浦東，地鐵站附近，反而顯得冷清。浦東商業(yè)遠(yuǎn)距離消費(fèi)引力不足，導(dǎo)致人流商流被浦西吸引。浦東目前人口格局和商業(yè)情況與本案的關(guān)系周邊生活大賣場(chǎng)的不斷興建，餐飲，百貨，賓館業(yè)的完善，娛樂(lè)點(diǎn)及大型批發(fā)市場(chǎng)的形成使本案的生活機(jī)能更加完善；本案外籍人口的不斷增加說(shuō)明世界上各種人群對(duì)本區(qū)域的充分認(rèn)可，產(chǎn)生的引力將突破區(qū)域，面向全世界；目前的人口形勢(shì)及商業(yè)現(xiàn)狀中的不足只處，說(shuō)明了浦東強(qiáng)大的消費(fèi)力和薄弱的市場(chǎng)之間的反差，體現(xiàn)出象本案這種環(huán)境下商鋪的供不應(yīng)求；通過(guò)對(duì)人口及商業(yè)形勢(shì)的分析，充分暴露出了本案在供求關(guān)系中的商業(yè)機(jī)會(huì)！CLD1．概念所謂CLD，一般是特指在100萬(wàn)人口以上的城市中的某一相對(duì)以居住功能為主，由若干個(gè)新建大型居住區(qū)構(gòu)成的，可滿足于10萬(wàn)人以上集中居住、教育、消費(fèi)、休閑的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)需要集中各類生活、教育、環(huán)境等配套設(shè)施，并與商務(wù)區(qū)具有緊密的聯(lián)系.2．浦東CLD的形成今天的浦東在人們的印象中已經(jīng)是全世界有名的CBD,但極其龐大的市場(chǎng)消費(fèi)需求，呼喚浦東CLD商業(yè)的大變局。浦東以占地140平方米世紀(jì)公園的“城市綠肺”為中心，迅速崛起的一座超大規(guī)模的生態(tài)型CLD（中央生活區(qū)CentralLivingDistrict），規(guī)模之大，史無(wú)前例，它雄踞世紀(jì)大道、世紀(jì)公園與世紀(jì)廣場(chǎng)的黃金發(fā)展軸線，南北傍依楊高路、錦繡路和龍東大道等城市大動(dòng)脈，地理位置得天獨(dú)厚，加上直接受到陸家嘴CBD、金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)、花木行政文化中心的一級(jí)輻射，天然的地利所帶來(lái)的旺盛人氣使浦東CLD的住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)直接受益，這是上海其他城區(qū)所無(wú)法比擬的。3．CLD的規(guī)劃通過(guò)CLD的建成，把CBD包圍在內(nèi)，從某種角度來(lái)看，CLD相當(dāng)于一個(gè)加入了生活的CBD，是更為完善的CBD，通過(guò)CLD的銜接浦東將建成五大主要商區(qū)為主，社區(qū)商圈為輔的有序的商圈網(wǎng)絡(luò)，一改浦西商業(yè)無(wú)法整體規(guī)劃的格局，以使得目前浦東的商業(yè)能夠更加細(xì)分，更加專業(yè)，不再形成浦東居民到浦西去購(gòu)買、消費(fèi)的習(xí)慣，并吸引浦西的消費(fèi)者到浦東消費(fèi)。這樣也更加有利于優(yōu)良居住環(huán)境的保持。下面是美國(guó)紐約中央公園CLD居住板塊和上東區(qū)的一些介紹：

紐約中央公園的選址定在由五大道至八大道，59街至110街，基地長(zhǎng)4000米，寬800米，面積約為3.4平方公里。面對(duì)這樣狹長(zhǎng)的基地，首先要解決的是基地的交通問(wèn)題。由于基地邊界的限制，中央公園的長(zhǎng)度是寬度的5倍。這樣的形狀給公園提供了多個(gè)入口的可能性，同時(shí)也可增加公園周邊用地的經(jīng)濟(jì)效益。后來(lái)，中央公園也的確起到了提升周邊居住物業(yè)價(jià)值的作用，明尼阿波利斯商會(huì)在1883年提出這樣一個(gè)觀點(diǎn)：對(duì)公園相對(duì)較小的支出，在不久的將來(lái)會(huì)給城市房地產(chǎn)帶來(lái)千百萬(wàn)的增值。一個(gè)典型的例子就是中央公園建成后的15年里，曼哈頓地價(jià)增長(zhǎng)了1倍。中央公園周邊3個(gè)行政區(qū)本來(lái)位于房地產(chǎn)活躍地帶以北2.5英里，它們的地價(jià)卻增長(zhǎng)了9倍。幾乎沒(méi)有更好的例子來(lái)說(shuō)明“以較低的花費(fèi)獲得的公共開(kāi)放空間在不久的將來(lái)可以帶來(lái)千百萬(wàn)的城市地價(jià)的增值”了。

圍繞著中央公園，紐約被分成了下城和上城，而在它的周邊，也分布著紐約最高尚的豪宅區(qū)。其中，最著名的就是位于中央公園東部的上東區(qū)——UpperEastSide。上東區(qū)這個(gè)神奇字眼，在美國(guó)立刻讓人聯(lián)想到富豪與權(quán)貴之流，同時(shí)也代表整個(gè)從中央公園到東河之間的曼哈頓區(qū)域。毫無(wú)疑問(wèn)，只有上層階級(jí)的有錢人才住得起第5大道和帕克大道。在這兒可以看到街旁身穿制服的門房為華宅主人招呼出租車，妝扮高貴的婦人優(yōu)雅地牽著修飾整潔的狗兒，偕同小孩和保姆一起漫步中央公園。

同時(shí)，第5大道上的許多美術(shù)館都設(shè)于百萬(wàn)富豪的宅邸內(nèi)，其中較富盛名者的赫雪爾和艾德勒美術(shù)館及諾德勒美術(shù)館，這些美術(shù)館和豪宅、公園一起，共同構(gòu)成了美國(guó)上東區(qū)上層社會(huì)的生活，而在靠近更東邊的萊克辛頓大道、第3大道、第2大道或者更遠(yuǎn)一點(diǎn)，如今多半都居住著中產(chǎn)階級(jí)，以及更年輕、更有彈性與活力的“雅皮”人士，而他們居住在這里的目的卻都是一樣的，都是為了享受中央公園帶給他們的陽(yáng)光空氣與綠化。紐約中央公園

正如一位學(xué)者所說(shuō)的：“當(dāng)人類砍倒第一棵樹(shù)的時(shí)候，文明開(kāi)始了；而當(dāng)人類砍倒最后一棵樹(shù)的時(shí)候，文明結(jié)束了?！?/p>

如果說(shuō)到城市森林公園與城市的相互依存，那么中央公園和紐約則堪稱世界城市史上的第一典范——沒(méi)有了紐約的美國(guó)就不再是美國(guó)，而沒(méi)有了中央公園的紐約也不再是紐約。因?yàn)?，真正能夠給人們留下深刻印象，真正能為紐約這個(gè)城市提供舒適環(huán)境的，和對(duì)居住在這里的人們真正有吸引力的，不是像洛克菲勒大廈那樣的摩天大樓，而是中央公園這里巨大的綠地。正如美國(guó)著名建筑評(píng)論家叫戈德伯格曾經(jīng)比喻的，中央公園“雖不是一棟建筑物，卻是紐約最偉大的建筑”。

1811年，紐約街道委員會(huì)在規(guī)劃曼哈頓時(shí),僅配置了七個(gè)廣場(chǎng)和一個(gè)閱兵場(chǎng)作為開(kāi)放空間之用．1844年，詩(shī)人W.C.Bryant最先提出“城市的綠地就是城市的肺”這一觀點(diǎn)，建議在鄰近都市的空地預(yù)留一大塊土地，這就是紐約中央公園的雛形。1857年，F(xiàn).L.Olwsted和C.Vaux聯(lián)合規(guī)劃了紐約中央公園。規(guī)劃中，紐約中央公園占地面積達(dá)840英畝，其中配置了大面積的草坪，以原生植物圍繞作為背景，涉及曲線形式的園內(nèi)道路，在高低起伏、開(kāi)闊和空曠的草坪四周，以各種樹(shù)木圍合成各種不同形態(tài)的空間，以便在繁華的城市中心創(chuàng)造一種特殊氣氛，提供紐約人一個(gè)宛如鄉(xiāng)村景致的休閑去處。

同時(shí)，公園中也保存了曼哈頓原有的地形和地表的變化，為曼哈頓原貌留下了些許的記憶。經(jīng)過(guò)十五年的不斷建設(shè)，紐約中央公園共種植了1400多種的樹(shù)木和花卉，創(chuàng)造了湖泊、林地、山巖、草原等多種自然景觀。自上世紀(jì)中葉建成后，盡管紐約的地價(jià)不斷的飛漲，但這塊綠地卻能夠被原封不動(dòng)的保留下來(lái)。紐約的報(bào)紙稱它是“一座人民公園，城市的綠肺，男女老少、各階層人民的休閑場(chǎng)所，是一個(gè)給任何人以同等機(jī)會(huì)的游樂(lè)場(chǎng)所，是一個(gè)浪漫的極致的創(chuàng)造，也是一杯提神的飲料”。透過(guò)這些極盡贊美之詞的評(píng)論，紐約中央公園的潛在價(jià)值已經(jīng)無(wú)法估量了。

當(dāng)我們仔細(xì)審視紐約整個(gè)城市結(jié)構(gòu)時(shí)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于曼哈頓縱橫交錯(cuò)的城市路網(wǎng)而言，中央公園就像在這個(gè)城市的橫豎路網(wǎng)中，留出了一個(gè)巨大的“活眼”。這個(gè)活眼同時(shí)也就作為紐約這個(gè)城市的進(jìn)風(fēng)口，形象一點(diǎn)說(shuō)，如果把整個(gè)紐約比作一個(gè)轎車，那么中央公園就相當(dāng)于給這個(gè)轎車開(kāi)了一個(gè)巨大的天窗，讓風(fēng)可以從這個(gè)天窗中吹進(jìn)來(lái)，從而為這個(gè)城市帶來(lái)新鮮的空氣。這些空氣又隨著中央公園周邊的縱橫路網(wǎng)，輸送到城市的各個(gè)角落。在這種情況下，這些城市路網(wǎng)又都扮演了城市通風(fēng)廊的作用。從這樣一種進(jìn)風(fēng)口和通風(fēng)道的關(guān)系來(lái)看，我們就比較容易理解中央公園在整個(gè)紐約城市結(jié)構(gòu)中所起的作用。它既是紐約的制氧機(jī)，又是紐約的加濕器，這就是我們所謂經(jīng)典意義上的“城市綠肺”。

所以，要想在一個(gè)城市中真正健康地居住，購(gòu)買公園地產(chǎn)，住在公園旁邊，是一個(gè)相對(duì)明智的選擇。尤其在SARS流行之后，這更是一個(gè)應(yīng)當(dāng)引起人們足夠重視的命題。通過(guò)對(duì)美國(guó)中央公園及上東區(qū)的分析我們可以現(xiàn)象未來(lái)的浦東CLD和本案的在其中的地位。五大商圈是指：小陸家嘴地區(qū)：主要商業(yè)設(shè)施有：正大廣場(chǎng)、樓宇餐飲和酒吧、包括星巴克、寶萊納、一點(diǎn)紅、哈根達(dá)斯在內(nèi)的富都濱江休閑區(qū)。同時(shí)，陸家嘴美食城已整體批租給新鴻基，將開(kāi)發(fā)建設(shè)一批綜合性的商業(yè)服務(wù)設(shè)施。另外目前最熱門的新上海商業(yè)城將以二次開(kāi)發(fā)為契機(jī)，提升浦東商業(yè)的檔次和整體形象。首先拓展商圈。打破新上海商業(yè)城14.4公頃的界限,與周邊商業(yè)統(tǒng)籌考慮,統(tǒng)一規(guī)劃,使新上海商業(yè)城在建筑、交通等方面與外部融為一體二是調(diào)整業(yè)態(tài)。以“西商?hào)|娛”為原則，整合現(xiàn)有商業(yè)資源,優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，百貨業(yè)態(tài)中增加主題百貨，同時(shí)增加新上海商業(yè)城休閑娛樂(lè)的比重，加強(qiáng)其綜合服務(wù)功能。三是改善環(huán)境。包括清理、整治現(xiàn)有空間環(huán)境，改造鑫聯(lián)廣場(chǎng)、世紀(jì)大道兩個(gè)主要出入口為休閑文化廣場(chǎng)、景觀廣場(chǎng)，改造北步行街，積極推進(jìn)中心廣場(chǎng)的改造。四是優(yōu)化交通組織。包括做好優(yōu)化商業(yè)城周邊交通組織的方案，同時(shí)，合理規(guī)劃商業(yè)城地面停車場(chǎng)地，加強(qiáng)地面、地下停車管理和對(duì)周邊地區(qū)停車設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，建立交通引導(dǎo)系統(tǒng)，使之“縱向到底，橫向到壁”。其中18家主要業(yè)主提議：

1、政府要在商業(yè)城的二次開(kāi)發(fā)中發(fā)揮作用,要引導(dǎo)業(yè)主，提前謀劃，優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。

2、商業(yè)城作為市級(jí)商業(yè)中心之一,要有浦東自己的特色，與其他市級(jí)商業(yè)中心相區(qū)別；考慮到商業(yè)城周邊高檔住宅樓多、城內(nèi)外商務(wù)樓多、白領(lǐng)聚集的特點(diǎn),商業(yè)城的定位層次應(yīng)高一點(diǎn)；商業(yè)城應(yīng)以新的業(yè)態(tài)、新的概念、新的商務(wù)模式、亮麗的建筑外觀，使商業(yè)城旺起來(lái)，使商業(yè)城的品牌響起來(lái)。

3、商業(yè)城作為一個(gè)整體，需要有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)識(shí)，便于宣傳推廣，打響品牌；對(duì)于包括廣場(chǎng)、燈光、路面、綠化等在內(nèi)的共享空間，政府應(yīng)統(tǒng)籌考慮，統(tǒng)一規(guī)劃，以保持商業(yè)城公共元素的整體性和一致性。

4、優(yōu)化商業(yè)城交通組織，是促進(jìn)商業(yè)城繁榮繁華的重要舉措。一是要優(yōu)化商業(yè)城周邊公交站點(diǎn)的設(shè)置，保證人流進(jìn)出的便利；二是機(jī)動(dòng)車要進(jìn)得來(lái)，留得住,出得去；三是可以借鑒徐家匯商圈，通過(guò)連接地下通道從而減少氣候?qū)ι虡I(yè)經(jīng)營(yíng)影響的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)地道連接商業(yè)城商圈內(nèi)的商業(yè)設(shè)施和地鐵2號(hào)線東昌路站。

5、商業(yè)城商業(yè)的發(fā)展需要良好的地區(qū)軟環(huán)境。除了良好的交通環(huán)境外,一要有穩(wěn)定、舒適的治安環(huán)境；二要有濃郁的商業(yè)氛圍。商業(yè)城商業(yè)氛圍能否形成的關(guān)鍵是作為“中間催化”的新大陸廣場(chǎng)，經(jīng)改造后能否成為形象亮點(diǎn)、消費(fèi)熱點(diǎn)和通透的開(kāi)放空間；三是要以“一樓一特色”、“一樓一品味”的特色定位作為業(yè)態(tài)調(diào)整的原則，各開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)商要有一榮俱榮的團(tuán)結(jié)、配合意識(shí)。根據(jù)規(guī)劃，心靈電腦城將搬到邊上新建的太平洋數(shù)碼廣場(chǎng)三期其位置由浦西過(guò)來(lái)的第一食品商店所替代。三鑫大廈將成為休閑娛樂(lè)中心，華聯(lián)商廈浦東店將搖身一變，成為商圈內(nèi)的大書(shū)城，新大陸廣場(chǎng)未來(lái)將成為休閑餐飲廣場(chǎng)。第一八佰伴、中融國(guó)際廣場(chǎng)和時(shí)代廣場(chǎng)依然充當(dāng)重要的購(gòu)物功能。不過(guò)各自定位也將有更明顯的區(qū)別。加盟百聯(lián)集團(tuán)后，第一八佰伴底氣十足，日前在一樓引進(jìn)多家世界一線和二線品牌，使得定位更加高檔和多元化。中融國(guó)際人流較少，尚在摸索，目標(biāo)是成為類似來(lái)福士廣場(chǎng)那樣的時(shí)尚年輕的購(gòu)物中心，時(shí)代廣場(chǎng)堅(jiān)持走高檔路線，希望將來(lái)能夠成為這個(gè)商圈的“梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)”和“中信泰富”。2006年新上海商業(yè)城將新增中融恒瑞廣場(chǎng)、遠(yuǎn)東大廈、新梅雙塔等7萬(wàn)平方米的商業(yè)面積。由城到圈，最終2008年擴(kuò)大為張楊路商圈，整個(gè)商圈的商業(yè)面積近100萬(wàn)平方米并和南京東路、淮海路、徐家匯并列成為今后上海五大市級(jí)商圈。同時(shí)張楊路商圈將在2008年形成，。未來(lái)，這里將有4條地鐵通過(guò)，是上海地下交通最密集的地塊，成為上海最大的商圈。

竹園商貿(mào)區(qū)。有大樓21幢，其中包括各省市、中央部委辦為支持浦東開(kāi)發(fā)而建造的石油、煤炭、裕安、齊魯、江蘇、寶安、嘉興等大廈，區(qū)域內(nèi)的樓宇集聚了國(guó)內(nèi)外的大企業(yè)、大集團(tuán)和上海期貨交易所、航運(yùn)交易所、房地產(chǎn)交易中心等要素市場(chǎng)和眾多的貿(mào)易公司，也聚集了與商務(wù)樓宇配套的高星級(jí)賓館、樓宇餐飲和休閑娛樂(lè)設(shè)施。代表企業(yè)有：紅塔大酒店、紫金山大酒店、東錦江、通茂、HOLIDAYINN和濰坊路休閑街等。目前主要工作是推進(jìn)96廣場(chǎng)綜合性商業(yè)休閑項(xiàng)目的建設(shè)，以完善竹園商貿(mào)區(qū)的休閑娛樂(lè)配套。

博覽中心會(huì)展商貿(mào)區(qū)由德國(guó)漢諾威、杜塞爾多夫、慕尼黑三大展覽巨頭和新區(qū)土地發(fā)展公司投資建設(shè)的上海新國(guó)際博覽中心自2001年下半年投入使用以來(lái)，已成功舉辦了工博會(huì)、汽車展、ATP網(wǎng)球大師賽、華交會(huì)等大型展覽和活動(dòng)。結(jié)合博覽中心項(xiàng)目建設(shè)，推進(jìn)周邊賓館、餐飲、娛樂(lè)休閑和商務(wù)會(huì)展服務(wù)設(shè)施的建設(shè)是該商圈的主要任務(wù)?；拘姓幕瘏^(qū)。花木鎮(zhèn)地處浦東新區(qū)行政文化中心，西依陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，南接張江高科技園區(qū)，又與金橋出口加工區(qū)等相鄰，世界第一條磁懸浮鐵路的列車起點(diǎn)站、聞名遐邇的世紀(jì)公園等都在其境內(nèi)?！按笞匀荤姁?ài)這片土地”。走進(jìn)如詩(shī)如畫(huà)的街區(qū)，令人不由得產(chǎn)生遐想。木以花而榮，花以木而艷。自然界的生機(jī)勃勃，欣欣向榮離不開(kāi)生態(tài)的平衡與和諧。而人類社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展更離不開(kāi)平衡與和諧。在這里時(shí)間雖短，卻容易被濃濃的和諧氣氛所感染。如今的花木被很多上海人視為最適宜居住的地區(qū)。不過(guò)，浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放以前，這里還是一片農(nóng)田和村落。隨著浦東開(kāi)放開(kāi)發(fā)的迅速推進(jìn)，花木在短短的幾年中由鄉(xiāng)村變成了城區(qū)。浦東這塊世界矚目的熱土上有個(gè)“和諧花木”。以下是花木地區(qū)各小區(qū)的居住規(guī)模和平均售價(jià)案名戶數(shù)二手市場(chǎng)均價(jià)當(dāng)代清水園900戶12000華麗家族930戶14000第九城市1171戶12000金色維也納261戶14000-40000聯(lián)洋年華1595戶12000證大水清年華856戶16000御景園746戶14000天安花園891戶14000中邦風(fēng)雅頌713戶15000浦東世紀(jì)花園1150戶22000四季全景臺(tái)83戶20000建華新苑300戶10000大唐盛世花園1000戶12000800戶13000四季雅苑450戶不售萬(wàn)邦都市花園2650戶12000九間堂49套45000御翠苑（別墅）160戶40000在這些小區(qū)的客層分布中四季雅苑是以外籍居住客為主，占區(qū)域外籍人口之最，御翠苑，九間堂，浦東世紀(jì)花園也是該區(qū)域最高檔的樓盤，其外籍人口的成分偏向于外籍華人居多，花木社區(qū)目前的外籍客戶已經(jīng)躍居上海的區(qū)域之最，其它小區(qū)因其定位，主要以國(guó)內(nèi)的自住或投資客為主。

三林主題公園區(qū)三林依托臨江和大交通的優(yōu)勢(shì)，大型商品交易市場(chǎng)較多。2004年主要工作是做好與主題公園配套的商業(yè)規(guī)劃。另外，在今年已經(jīng)啟動(dòng)了三個(gè)廣場(chǎng)八條街的工程來(lái)完善張江、金橋、外高橋等重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)配套，預(yù)計(jì)近兩年內(nèi)就可以投入使用三條街分別為亞太盛匯購(gòu)物廣場(chǎng)、證大大拇指廣場(chǎng)、張江地鐵商業(yè)廣場(chǎng)；八條街分別為張家浜路創(chuàng)意街、梅花路商業(yè)街、銀城南路極品街、川沙老街、高橋老街、龍匯路餐飲特色街、嶗山東路休閑街、碧云路紅楓路商業(yè)街。而證大大拇指廣場(chǎng)、張江地鐵商業(yè)廣場(chǎng)、龍匯路餐飲特色街，本案在CLD中的地位本案的位置緊臨世紀(jì)公園位于公園板塊最高檔的住宅區(qū)，CLD的所有的生活機(jī)能，包括教育，購(gòu)物，娛樂(lè)，辦公等均在十分鐘車程之內(nèi)，其中和生活最有關(guān)系的地鐵和大賣場(chǎng)，以及關(guān)系到與國(guó)際接軌的重大建筑新國(guó)際博覽中心和直通國(guó)際機(jī)場(chǎng)的磁懸浮車站更是在步行十分鐘左右的范圍之內(nèi),說(shuō)明本案在CLD的中心地位和特殊作用。五．上海2010上海2010地處梅花路，芳甸路，屬于規(guī)劃中的梅花路商業(yè)街，屬于五大商區(qū)中博覽中心會(huì)展商貿(mào)區(qū)的大型商業(yè)街，近鄰新國(guó)際博覽中心，大唐盛世和浦東世紀(jì)花園。人流環(huán)境展覽中心2003年，盡管受到“非典”的影響，上海新國(guó)際博覽中心仍然舉辦了41場(chǎng)展覽會(huì)，吸引了21,325位參展商(其中5,347為海外參展商)，以及1,386,320位觀眾(其中219,119為海外參觀者)。目前，上海新國(guó)際博覽中心每年都要承辦50個(gè)以上大型國(guó)際性展覽，吸引參展商上萬(wàn)家，接待觀眾200多萬(wàn)，其中20%來(lái)自境外。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年浦東展覽量占上海全市總量的41.1%。自本次車展之后詢問(wèn)得知，到2006年之前的展位已經(jīng)全部預(yù)定，這也說(shuō)明新國(guó)際博覽中心并不是那種有展覽了才開(kāi)放的會(huì)館，而是國(guó)內(nèi)，國(guó)際一些商家的長(zhǎng)期展示中心，其中向一些參展客詢問(wèn)，有很大一部分是做貿(mào)易的，他們表示做貿(mào)易最主要是貨源的環(huán)節(jié)，原來(lái)要全國(guó)，全世界到處收羅，十分累，自從華交會(huì)，廣交會(huì)越開(kāi)越成熟之后，全世界的商家都會(huì)參與，因此跑展覽中心已經(jīng)成為他們最新最主要的尋找貨源的辦法，相反，對(duì)于供應(yīng)商來(lái)說(shuō)，展會(huì)也無(wú)疑是他們目前最好的市場(chǎng)，而新國(guó)際博覽中心，在亞洲地區(qū)是最專業(yè)的一個(gè)會(huì)館，而且上海到個(gè)地的航班也是最齊全的，因此他們很希望會(huì)館能盡可能快的擴(kuò)建。同時(shí)向展覽中心打聽(tīng)下來(lái)其最終會(huì)建17個(gè)展館，隨上海的發(fā)展，很有可能將來(lái)會(huì)成為亞洲地區(qū)的中心會(huì)展區(qū)。預(yù)計(jì)今后年人流量至少在500萬(wàn)以上。酒店圈博覽中心會(huì)展商貿(mào)區(qū)的主要商業(yè)設(shè)施將會(huì)以特色餐飲，和酒店為主，以配合展會(huì)的需要，為此展覽中心將會(huì)為自己的展會(huì)配備一個(gè)大型的酒店，看其空地位置，只剩下緊鄰上海2010邊上的那塊地。在上海2010南面的空地將來(lái)就是證大集團(tuán)的一個(gè)五星級(jí)酒店，已經(jīng)有了初步的規(guī)劃，暫時(shí)案名為證大藝術(shù)廣場(chǎng)。本案的三期工程也將建造一個(gè)酒店以配合展覽中心的龐大需求量將來(lái)三個(gè)酒店將會(huì)形成一個(gè)強(qiáng)大的酒店圈，這將很大程度的加強(qiáng)展會(huì)人員的流量頻率，也能更好的使他們就近消費(fèi)。高檔居住區(qū)和上海2010緊鄰的是浦東世紀(jì)花園，和大唐盛世的高檔住宅小區(qū)，共計(jì)住戶約3000戶左右，這將帶來(lái)一個(gè)固定的消費(fèi)群。其他一方面是磁懸浮，目前的人流量在每天9000人次左右，該部分人流首先接觸的應(yīng)該是新都會(huì)商業(yè)街，但該商業(yè)街目前的定位來(lái)看，做的主要是區(qū)域客，和每天航班來(lái)往的人士，定位顯得不高，而且邊上沒(méi)有酒店，很多人更愿意先進(jìn)酒店，然后在考慮消費(fèi)用餐。另外由于定位高，依靠展覽中心的磁力，很多外區(qū)客將會(huì)在此地作為一個(gè)洽談區(qū)域，例如：目前在安利公司邊上的咖啡館其營(yíng)業(yè)額甚至超過(guò)市中心的黃金地段。消費(fèi)能力近年來(lái)隨著本區(qū)的展覽業(yè)的繁榮，磁浮列車及軌道交通的越加便利，以及高檔樓盤的不斷興起，浦東花木憑借其與身俱來(lái)的優(yōu)勢(shì)。地區(qū)已成本市外籍人口之最。在花木地區(qū)生活、工作的外籍人士今年首次超過(guò)長(zhǎng)寧區(qū)古北，成為上海之最。該地區(qū)的外籍人士目前高達(dá)5800多人，分別來(lái)自70多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。為本市外籍人數(shù)的1/10，浦東外籍人數(shù)的1/3?；九沙鏊y(tǒng)計(jì)該地區(qū)幾乎每天都要增加外籍人士約20人。浦東世紀(jì)花園和大唐盛世花園憑借其自身規(guī)劃，和周遍磁懸浮，麥德龍，地鐵，展覽中心等先天優(yōu)勢(shì)是世紀(jì)公園板塊最高檔的住宅，也是外籍和高層次客流的主要聚集之地，因此處的消費(fèi)應(yīng)該屬于“不怕貴，但求好”的定位。3.稀缺性由于上海房地產(chǎn)的一時(shí)火暴，相對(duì)更多的地塊都用于建造住宅樓，在上海2010周遍已經(jīng)找不到地可以再建造這樣一條純商業(yè)的大型商業(yè)街，而且商業(yè)用房不同住宅，業(yè)內(nèi)有一街之隔其商業(yè)價(jià)值相差數(shù)倍的說(shuō)法，因此上海2010憑借其不可復(fù)制的地理優(yōu)勢(shì)從某種角度上來(lái)說(shuō)形成了一種區(qū)域行的壟斷。4.本案和其他區(qū)域及類似個(gè)案的比較相對(duì)與浦東規(guī)劃中的五大商圈對(duì)比如下：和陸家嘴地區(qū)比較，無(wú)疑陸家嘴地區(qū)是將來(lái)浦東的商業(yè)中心，但陸家嘴地區(qū)商業(yè)量龐大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而本案在由于自身形態(tài)和稀缺因素形成了一定的壟斷。和竹園商貿(mào)區(qū)比較，竹園附近的辦公樓及酒店數(shù)量會(huì)多很多，但周邊的商鋪比較分散，做的都是各個(gè)酒店和辦公樓附近的小區(qū)域，而本案邊上三個(gè)酒店和博覽中心的參展人員包括周圍的住宅這樣一個(gè)多方面的人流組合在步行范圍內(nèi)只有一個(gè)選擇――上海2010。和花木行政文化區(qū)比較，最又代表性的應(yīng)該是大拇指廣場(chǎng)，大拇指廣場(chǎng)的規(guī)模比我們大的多，整體的規(guī)劃和商家的匯集會(huì)比本案更加完整更成氣候，但若仔細(xì)分析，其目標(biāo)市場(chǎng)和本案是錯(cuò)開(kāi)的，大拇指廣場(chǎng)主要負(fù)責(zé)周圍居民的日常生活?yuàn)蕵?lè)，而博覽中心會(huì)展商貿(mào)區(qū)的商業(yè)配套主要是負(fù)責(zé)會(huì)展的居住和餐飲，從商鋪的商業(yè)價(jià)值來(lái)看，餐飲無(wú)疑是最好做的，并且有兩個(gè)注意點(diǎn)：第一，大拇指廣場(chǎng)的商鋪是只租不賣的。第二，地鐵對(duì)于餐飲選址的重要性。和三林主題公園區(qū)相比，一方面所經(jīng)營(yíng)的范圍不同，最關(guān)鍵的是我們的中心地段就決定了商業(yè)價(jià)值的不同。環(huán)境篇銷售說(shuō)辭：上海2010的概念目前的中國(guó)已成為世界的“生產(chǎn)工廠”目前世界各地大多數(shù)的生活用品都打著“MADEINCHINA”,可以說(shuō)現(xiàn)在世界的生活已經(jīng)離不開(kāi)中國(guó)，它慢慢從商業(yè)影響正演變成重要的政治影響，將來(lái)的中國(guó)很可能是世界第一經(jīng)濟(jì)大國(guó)，而上海作為長(zhǎng)三角的龍頭，是中國(guó)發(fā)展的關(guān)鍵，相對(duì)其它城市優(yōu)勢(shì)實(shí)在太多―――擁有最多的到全國(guó)和世界各地的航班，軌道交通規(guī)模全國(guó)之首，三港建設(shè)完成后將形成僅次阿姆斯特丹外的世界地二大港口，上海的消費(fèi)能力在全國(guó)，乃至全世界都是首屈一指的。。。。。。而上海近十幾年來(lái)的發(fā)展完全可以說(shuō)是浦東的發(fā)展，環(huán)境篇中詳細(xì)介紹了浦東，所有的這一切，在世界經(jīng)濟(jì)中已經(jīng)是一個(gè)奇跡，這足以說(shuō)明上海的潛力，浦東的未來(lái)。貿(mào)易是日前最為火爆的行業(yè)，也是促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最大源動(dòng)力，而貿(mào)易的關(guān)鍵就是貨源，現(xiàn)在的貿(mào)易不再和以前一樣，是全國(guó)各地的去搜尋貨源，越來(lái)越多的供求關(guān)系都在展會(huì)上進(jìn)行，而新國(guó)際博覽中心，是目前亞洲地區(qū)規(guī)模最大，設(shè)施最先進(jìn)的會(huì)展中心，可以說(shuō)是整個(gè)亞洲地區(qū)的貿(mào)易中心，隨著中國(guó)的發(fā)展，亞洲的發(fā)展，應(yīng)該可以看到新國(guó)際博覽中心將成為世界最主要的博覽中心之一。今后所帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值將不可估量。我們緊臨博覽中心，邊上是博覽中心的酒店圈所在地，小區(qū)――四季雅苑，御翠園，浦東世紀(jì)花園。。。是CLD區(qū)域最高檔的住宅區(qū)，而且又位于地鐵，磁懸浮車站，大橋，隧道等交通動(dòng)線的交匯中心，最可貴的是周邊如此規(guī)模的形態(tài)的商業(yè)街只有這一條，有種壟斷的氣勢(shì)！以目前的售價(jià)，參考周邊行情，南京路等黃金地段的行情，從今后發(fā)展的角度考慮實(shí)在沒(méi)有不投資的理由。市場(chǎng)篇一、上海市商業(yè)市場(chǎng)情況分析隨著上海的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，市場(chǎng)表現(xiàn)為價(jià)高量增的發(fā)展趨勢(shì)，從去年開(kāi)始，商鋪供應(yīng)以每年增長(zhǎng)一倍的速度迅速擴(kuò)容。并且商鋪市場(chǎng)已初步呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)，從原先大型商鋪集中于市中心逐漸向郊區(qū)分散。據(jù)悉，上海今年全年新增商業(yè)用房總面積將可能突破200萬(wàn)平方米，比去年翻一番之多。去年第三季度上海中心區(qū)域商鋪供應(yīng)量占總供應(yīng)量的78％，但內(nèi)環(huán)以內(nèi)商鋪供應(yīng)量調(diào)整至42％，內(nèi)環(huán)線以外則上升至58％，其中中環(huán)線附近的比例達(dá)到全市供應(yīng)量的31％。我們從市場(chǎng)研究的角度來(lái)看，今后一段時(shí)期內(nèi)上海樓市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生較大變化，一批高檔住宅將面臨嚴(yán)酷，中檔住宅持續(xù)發(fā)展，寫字樓情況基本穩(wěn)定，而商鋪物業(yè)則是潮流涌動(dòng)，行情活躍。以我們對(duì)于上海市城區(qū)（黃浦，靜安，徐匯，盧灣，長(zhǎng)寧，虹口及浦東新區(qū)等）73個(gè)主要高檔住宅公寓的租售情況分析，租售價(jià)格比（月租金/總房?jī)r(jià)）在0.541：100至0.615：100之間，遠(yuǎn)低于1∶100之較佳比例。綜合收益還原情況（考慮折舊，維護(hù)，空置期等因素）也在5.33％－7.28％左右。客觀預(yù)計(jì)投資回收期已在15年水平線周圍，也與某些輿論炒作的水平相距甚遠(yuǎn)。對(duì)于許多原先打算投資中高檔住宅而坐收租金的人士，專家意見(jiàn)已從″建議買入″調(diào)整為″謹(jǐn)慎判斷″或″適時(shí)出售″。然而，與之形成差異的是商鋪市場(chǎng)有逐漸趨熱之跡象。無(wú)論是一些商業(yè)區(qū)，新開(kāi)發(fā)城區(qū)以及住宅社區(qū)，其周圍商鋪?zhàn)馐矍闆r都比較好，新一輪商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)速度較快，市場(chǎng)反映也趨好。不少投資者將商鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)比較重要的投資品種。根據(jù)調(diào)查分析，2004年全市共推出商鋪?lái)?xiàng)目115個(gè)，商業(yè)用房的總供應(yīng)量近215萬(wàn)平方米，比2003年商業(yè)用房總面積翻了將近一倍之多。而根據(jù)上海市政府規(guī)劃規(guī)定，居住區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施按5.5%配備，如此推算到今年，商鋪的增量約在410萬(wàn)到440萬(wàn)平方米，也將比去年增長(zhǎng)一倍。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)表明，上海市已形成114個(gè)大型居住區(qū)，新建居住區(qū)的社區(qū)商鋪面積將迅速增長(zhǎng)，待開(kāi)發(fā)的社區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積預(yù)計(jì)將達(dá)到250萬(wàn)平方米。由此可見(jiàn)，高速增長(zhǎng)的社區(qū)商鋪將成為商業(yè)地產(chǎn)中不可動(dòng)搖的支柱產(chǎn)業(yè)。市中心區(qū)域由于土地供應(yīng)的減少，其稀缺性成為支撐價(jià)格的首要條件，價(jià)格依然保持了較高的水平線，特別是傳統(tǒng)的“三街四城”商業(yè)區(qū)，即南京路、淮海路、四川路和徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城等區(qū)域，由于交通便捷、人流量大，加上供求關(guān)系的長(zhǎng)期懸殊，加速了租金水平上升，將筑成上海商鋪市場(chǎng)價(jià)格至高點(diǎn)，以南京西路沿線（成都北路-陜西北路）為例，該路段的沿街商鋪已經(jīng)達(dá)到每平方米日租金為25-45元。傳統(tǒng)的沿街商鋪仍是市場(chǎng)的主要投資類型，占了整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)投資份額的六成左右。就去年第四季度的情況看，嘉定、南匯、金山、青浦、松江五大郊區(qū)的供應(yīng)也占據(jù)了總供應(yīng)的37.39%。除此之外，一些新興的商圈商鋪價(jià)格也直線上升，如長(zhǎng)寧區(qū)的中山公園商圈，楊浦區(qū)的五角場(chǎng)城市副中心。商鋪?zhàn)饨鹪谧罱?個(gè)月內(nèi)已經(jīng)平均上升了40％以上。二、商業(yè)用房市場(chǎng)分析1、經(jīng)營(yíng)形式內(nèi)容的多樣性在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前提下，其他物業(yè)的經(jīng)營(yíng)形式則非售即租，但商業(yè)用房則不然，自營(yíng)、銷售、出租、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)再行轉(zhuǎn)租。住宅的用途是居住，寫字樓則從事商務(wù)，而商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)內(nèi)容則極其廣泛繁雜。從低檔的日用消費(fèi)到高檔的耐用品，從物質(zhì)消費(fèi)商品到精神消費(fèi)產(chǎn)品，從有形的物品到無(wú)形的服務(wù)等，是其他物業(yè)所不可比擬的。區(qū)位條件要求的特殊性商業(yè)用房對(duì)區(qū)位條件的要求不僅僅局限于極差地租高，交通通達(dá)，它比辦公樓和住宅物業(yè)對(duì)區(qū)位條件的要求更為苛刻，人流量、交通站點(diǎn)的分布、商業(yè)區(qū)和商務(wù)區(qū)、居住區(qū)的集聚效應(yīng)等均有相當(dāng)高的要求。相應(yīng)物業(yè)的多重依附性辦公樓和住宅的相關(guān)物業(yè)依附性體現(xiàn)在：除了依附自身的規(guī)模效應(yīng)外，對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)具有較大的依附性，但商業(yè)物業(yè)對(duì)相關(guān)附業(yè)的依附性則是多重的。住宅、辦公樓、車站、碼頭、學(xué)校、醫(yī)院等，只要人流量大，人氣旺，商業(yè)用房就有用武之地。因而，從另一方面反映出商業(yè)用房功能的滲透性相當(dāng)大。各種影響因素的敏感性商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，對(duì)各種影響因素的敏感性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他物業(yè)。對(duì)其他物業(yè)而言，某一、二個(gè)因素?zé)o法操縱其經(jīng)營(yíng)狀況的好壞，對(duì)商業(yè)物業(yè)來(lái)講，某一種因素就可對(duì)其經(jīng)營(yíng)起到?jīng)Q定性作用，在區(qū)位條件下符合要求的條件下，對(duì)商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)決策、經(jīng)營(yíng)模式、市場(chǎng)定位和商品的品種結(jié)構(gòu)等多種影響因素中，其中的任何一個(gè)因素都能左右商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)效率和效益。因此商家必須合理利用優(yōu)勢(shì)特別是找準(zhǔn)市場(chǎng)定位突出自身特點(diǎn)，這樣才能找到立足點(diǎn)，從而更好的促進(jìn)商業(yè)用房的發(fā)展。5、產(chǎn)權(quán)式、分割式、返租式商鋪將減少商鋪產(chǎn)品市場(chǎng)的走勢(shì)分化將會(huì)是2005年上海商鋪市場(chǎng)另一個(gè)比較明顯的現(xiàn)象之一。從2002年以來(lái)，本市的商鋪市場(chǎng)出現(xiàn)了各種各樣的商鋪?lái)?xiàng)目，比如旅游商鋪、綠地商鋪、社區(qū)商鋪、要道商鋪、地鐵商鋪、休閑商鋪、商場(chǎng)商鋪和步行街商鋪等，大致不會(huì)少于20種。但歸納起來(lái)，只有兩種基本類型街鋪和產(chǎn)權(quán)式、分割式的商場(chǎng)商鋪，從投資收益的角度來(lái)看，也只有自主經(jīng)營(yíng)（其中包括商業(yè)經(jīng)營(yíng)和商鋪經(jīng)營(yíng)）和返租回報(bào)兩種。就近期市場(chǎng)反映來(lái)看，有自由經(jīng)營(yíng)權(quán)的街鋪廣泛受到市場(chǎng)歡迎，極少有滯銷樓盤，而（產(chǎn)權(quán)式、分割式、返租式）商場(chǎng)商鋪由于三個(gè)利益點(diǎn)———開(kāi)發(fā)商的售價(jià)利益點(diǎn)、投資者的租金利益點(diǎn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的商業(yè)利潤(rùn)利益點(diǎn)協(xié)調(diào)有困難，造成銷售速度下降，市場(chǎng)前景不明朗，開(kāi)發(fā)縮量。對(duì)此，預(yù)計(jì)在2005年，產(chǎn)權(quán)式、分割式和返租式類商場(chǎng)商鋪的銷量和產(chǎn)量將會(huì)減少。三、現(xiàn)階段上海商業(yè)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)近期，隨著多項(xiàng)調(diào)控措施的出臺(tái)，住宅投資熱潮開(kāi)始冷卻，部分投資客開(kāi)始關(guān)注商鋪投資。2004年上海市商鋪市場(chǎng)全年平均租金水平同比增長(zhǎng)超過(guò)15%，達(dá)到近10年來(lái)的歷史最高位。上海全市商業(yè)物業(yè)銷售平均價(jià)格近10年呈現(xiàn)曲折增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，城郊接合部和郊區(qū)銷售價(jià)格有較大起伏。但中心區(qū)商用物業(yè)受土地稀缺限制而供不應(yīng)求，價(jià)格一路攀升，目前銷售均價(jià)已達(dá)萬(wàn)元以上。租金價(jià)格也是一路凱歌，目前中心商業(yè)區(qū)商鋪?zhàn)饨鸶哌_(dá)35元/平方米/天以上，副中心商業(yè)區(qū)商鋪超過(guò)8元/平方米/天，城市邊緣區(qū)和社區(qū)商鋪?zhàn)饨鹚皆?元/平方米/天左右。上海商鋪市場(chǎng)在2001年啟動(dòng)之后，“商鋪投資”如潮涌般地興起。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2002年商鋪價(jià)格同比上漲達(dá)20%-30%之多，2003年初在市場(chǎng)大勢(shì)調(diào)控之后，商鋪投資處于相對(duì)穩(wěn)定階段。從2004年上海的商鋪市場(chǎng)來(lái)看，主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)走高、租價(jià)分化、有商業(yè)價(jià)值的商業(yè)用地供應(yīng)不足。由于國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求、外資進(jìn)入中國(guó)的需求和國(guó)內(nèi)其他投資者的需求等多方面的拉動(dòng)，導(dǎo)致商鋪市場(chǎng)異?；钴S，目前上海商鋪的平均回報(bào)率仍然維持在較高水平，平均回報(bào)率達(dá)到8%－10%。雖然宏觀調(diào)控政策對(duì)上海市場(chǎng)的影響重大，但從目前看來(lái)，上海樓市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大的仍然是在住宅部分，而新政策對(duì)商鋪的影響并不大。因此，也有分析認(rèn)為，對(duì)上海市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，住宅市場(chǎng)的消沉對(duì)上海的商鋪市場(chǎng)可能會(huì)有反作用力，從而帶動(dòng)上海商鋪的熱潮。相對(duì)來(lái)說(shuō)，商鋪并不存在居住功能，作為商鋪的使用者對(duì)價(jià)格的敏感程度也遠(yuǎn)高于普通居民，商鋪市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的反饋?zhàn)饔靡泊蟠蟾哂谧≌袌?chǎng)，因此商鋪市場(chǎng)的泡沫成分較少。

另外，結(jié)合上海近幾年商鋪市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)以及目前形成的市場(chǎng)特征看來(lái)，上海市中以及周邊區(qū)域的商鋪仍有相當(dāng)大的升值期待。商鋪升值的首要?jiǎng)恿κ巧虾Ｕ衲暌獙?duì)市區(qū)商業(yè)進(jìn)行全方位的政策性規(guī)范。在政策方面，在2005年中一直為市場(chǎng)關(guān)注的國(guó)家級(jí)文件———《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理?xiàng)l例》可能正式公布，將對(duì)整個(gè)商鋪市場(chǎng)規(guī)范和諧發(fā)展產(chǎn)生重大影響。另一份對(duì)上海商鋪市場(chǎng)將發(fā)生直接影響的是《上海市商業(yè)發(fā)展行動(dòng)方案》。這是上海市工業(yè)、商業(yè)管理機(jī)構(gòu)合并后第一次提出商業(yè)發(fā)展目標(biāo)，按照這個(gè)方案，到2010年上海商品銷售總額將超過(guò)1萬(wàn)億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額超過(guò)4000億元，批發(fā)貿(mào)易總額超過(guò)8000億元，餐飲業(yè)將達(dá)到800億元，商業(yè)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率達(dá)25％以上，全市四分之一的從業(yè)人員服務(wù)于商業(yè)領(lǐng)域。按照這個(gè)行動(dòng)方案的經(jīng)濟(jì)價(jià)值來(lái)推算，上海未來(lái)商業(yè)物業(yè)總保有量在2400萬(wàn)平方米－2500萬(wàn)平方米之間，是一個(gè)允許達(dá)到而又不會(huì)造成社會(huì)資源空耗的合理數(shù)值。

從供應(yīng)上看，上海市場(chǎng)區(qū)域性分化將加強(qiáng)，雖然市中心的商鋪由于稀缺性而比較搶手，但周邊幾個(gè)區(qū)的商鋪對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，機(jī)會(huì)更多。

由于市中心土地的動(dòng)遷成本、周期、難度大幅增加，導(dǎo)致市中心的土地供應(yīng)尤其是純商業(yè)地塊少而又少，因而給投資者帶來(lái)的機(jī)會(huì)并不多。而周邊各區(qū)塊雖然價(jià)格各異，但供應(yīng)量較多。而各區(qū)塊的各種利好條件，也為商鋪增值提供可能性。如閔行區(qū)的“老閔行”和“新閔行”的關(guān)系和區(qū)域商業(yè)規(guī)劃的調(diào)整，松江區(qū)的“遠(yuǎn)西南商業(yè)中心”崛起的速度；青浦區(qū)休閑業(yè)態(tài)的培育力度等。這些影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)的因素如能正確處理，將有利于區(qū)域內(nèi)的商業(yè)以及商業(yè)發(fā)展的硬件———商鋪價(jià)值的正常體現(xiàn)。

從去年看，上海社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)人民幣2454.6億元，比上一年增長(zhǎng)了10.5%.大賣場(chǎng)和大型購(gòu)物中心在2004年的零售額增長(zhǎng)率分別為23.1%和22.3%.而據(jù)上海中瑞的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2004年上海市商鋪市場(chǎng)全年平均租金水平同比增長(zhǎng)超過(guò)15%，達(dá)到近10年來(lái)的歷史最高位。2004年，上海商鋪市場(chǎng)供應(yīng)量增幅達(dá)到1倍以上，租賃價(jià)格開(kāi)始分化。價(jià)格變化區(qū)域主要集中在城市外圍的社區(qū)區(qū)域，市中心主要商業(yè)街市的鋪價(jià)則變化不大。預(yù)計(jì)2005年本市商鋪市場(chǎng)特征是價(jià)格分化明顯，主要表現(xiàn)為區(qū)域分化中升外穩(wěn)、板塊分化走勢(shì)回異。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是市中心新開(kāi)的商鋪售價(jià)將繼續(xù)上漲，而郊區(qū)的商鋪房?jī)r(jià)大部分已經(jīng)企穩(wěn)，高價(jià)商鋪將出現(xiàn)回歸趨勢(shì)。四、上海商業(yè)市場(chǎng)投資的宏觀前景及走勢(shì)在未來(lái)幾年，上海商鋪市場(chǎng)的鋪源仍然不足，尤其是中心城區(qū)。從總體上看，上海商鋪雖然在最近幾年有了很大升幅，但作為一個(gè)國(guó)際大都市，上海商業(yè)中心的地位還會(huì)繼續(xù)提升。因此，上海商鋪的價(jià)值還具有較大上升空間，總體向上的趨勢(shì)很難在短期內(nèi)改變。我們從市場(chǎng)研究的角度來(lái)看，今后一段時(shí)期內(nèi)上海樓市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生較大變化，一批高檔住宅將面臨嚴(yán)酷，中檔住宅持續(xù)發(fā)展，寫字樓情況基本穩(wěn)定，而商鋪物業(yè)則是潮流涌動(dòng)，行情活躍。而且據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全市已形成的114個(gè)大型居住區(qū)，待開(kāi)發(fā)的社區(qū)配套商業(yè)營(yíng)業(yè)面積尚有250萬(wàn)平方米的缺口，銷售價(jià)格可達(dá)600億元人民幣，擁有非常巨大的潛力。

現(xiàn)在，上海的商鋪投資市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入新一輪的投資熱潮。其一，房產(chǎn)市場(chǎng)中住宅投資力度的減弱，為商用房產(chǎn)的投資帶來(lái)了巨大的空間。住宅投資的回報(bào)率有明顯的下滑，不再是皇帝的女兒不愁嫁。反觀商鋪板塊的投資回報(bào)率，不僅穩(wěn)固地堅(jiān)守著8%一12%的回報(bào)空間，而且由于政府加大了房產(chǎn)市場(chǎng)中各方面的監(jiān)控力度，使得商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的想象空