日本CA住宅類型市場(chǎng)調(diào)研

1日本定制化住宅2目錄日本項(xiàng)目與業(yè)務(wù)概述日本項(xiàng)目與業(yè)務(wù)特點(diǎn)日本與上海差異3日本考察行程Oct.14出發(fā)Oct.15參觀實(shí)驗(yàn)住宅Next21，和納得工房Oct.16參觀HousingGallery，與野村不動(dòng)產(chǎn)會(huì)晤Oct.17與竹中工務(wù)店會(huì)晤，參觀施工工地4日本項(xiàng)目與業(yè)務(wù)概述5Next21OsakaGas作為日本第二大的燃?xì)夤?，和政府、高校一起，?993年起開始研究適應(yīng)未來(lái)社會(huì)的住宅(experimentalhousing);每5年，對(duì)房型平面、能源系統(tǒng)和設(shè)備，裝修材料等進(jìn)行一次調(diào)整升級(jí)試驗(yàn)，目的是研發(fā)出對(duì)環(huán)境和居住者都可持續(xù)發(fā)展的適應(yīng)未來(lái)100年的住宅環(huán)境與體系；住戶均為OsakaGas的員工，每套住宅均有不同的layout以適應(yīng)不同家庭的lifestyle6納得工房日本最大的別墅建造商SekisuiHouse

綜合研究與體驗(yàn)中心SekisuiHouse

業(yè)務(wù)范圍涵蓋R&D，客戶咨詢，建材生產(chǎn)，建設(shè)，并售后服務(wù)支持4層樓，4樓為最新節(jié)能、抗震等技術(shù)展示廳，1～3層為建筑內(nèi)部裝修設(shè)備展示體驗(yàn)中心體驗(yàn)范圍廣泛，如餐廳、儲(chǔ)物、廚房廚具、燈光照明、殘疾人特殊設(shè)施、老年人特殊設(shè)施、廁所、照明、洗滌、沐浴、用餐均在體驗(yàn)范圍內(nèi)R&DConsultingProductionConstruction7Order-mademansion野村不動(dòng)產(chǎn)目前是日本國(guó)內(nèi)較大的CustomizationApartment開發(fā)商，并稱此類商品為order-mademansion。野村不動(dòng)產(chǎn)自1999年起開發(fā)order-made公寓，至今已竣工完成的共計(jì)96個(gè)樓盤，其中東京地區(qū)占59個(gè)。目前正在銷售或正準(zhǔn)備開始銷售的樓盤有7個(gè)，其中東京地區(qū)占3個(gè)。這些樓盤中有多個(gè)項(xiàng)目與瑞安的項(xiàng)目較為相似。8HousingGallery（駒澤公園）住宅建設(shè)、開發(fā)商所開發(fā)的house樣板房展示集聚地樣板房供客戶、到場(chǎng)者隨意參觀，旨在宣傳其先進(jìn)的住宅建造法、優(yōu)秀的住宅設(shè)計(jì)、最時(shí)尚的居住設(shè)備等。開發(fā)商有：積水House、三井不動(dòng)產(chǎn)、ToyotaHome、住友不動(dòng)產(chǎn)、東急Homes等。

9竹中公務(wù)店的工地

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神宮前一丁目民生再開發(fā)項(xiàng)目2005年開始開發(fā)的綜合性地塊，包括一幢警察大樓、一幢商業(yè)樓及9層和16層高的兩幢住宅樓，總建筑面積約48000平方米。住宅外墻為curtainwall，住宅基本定位為小戶型，最小面積僅37平方米。 定制采用廚衛(wèi)位置布局基本不變的semi-order，廚衛(wèi)位置不變的原因是：排水噪音上下影響，管線排布變化麻煩。10日本項(xiàng)目與業(yè)務(wù)特點(diǎn)11Next21市場(chǎng)及財(cái)務(wù)務(wù)實(shí)驗(yàn)型項(xiàng)目目，并非實(shí)實(shí)際出售的的物業(yè)，整整體研發(fā)及及建設(shè)成本本較高。展示推廣展示區(qū)域緊緊湊而簡(jiǎn)明明直觀，例例如：用于調(diào)節(jié)櫥櫥柜轉(zhuǎn)向的把手手。主題鮮明的的示范單位位可變戶型演演示：紅色色為可變區(qū)區(qū)域，藍(lán)色色為不可變變區(qū)域。12Next21感應(yīng)式衛(wèi)洗洗麗先進(jìn)的浴缸缸/桑拿及電視視系統(tǒng)舒適的淋浴浴空間（和和浴缸/桑拿結(jié)合，，與其他洗洗漱空間干干濕分離））樣板房注重重人性化細(xì)細(xì)節(jié)，例如如：陽(yáng)臺(tái)內(nèi)的足足浴系統(tǒng)實(shí)用的收收納納空間13Next21平面變化設(shè)計(jì)框架結(jié)構(gòu)形形式，設(shè)計(jì)計(jì)年限提高高到100年，為平面面的靈活布布置與建筑筑的長(zhǎng)期使使用提供條條件；靈活的空間間布置，根根據(jù)居住者者的要求劃劃分使用功功能；結(jié)構(gòu)形式14Next21立面預(yù)制立面采用預(yù)預(yù)制構(gòu)件，，立面可根根據(jù)居住者者的要求制制作；公共走廊采采用架空地地面，方便便管線施工工與后期調(diào)調(diào)整；架空地面15Next21通廊式集合合住宅，設(shè)設(shè)置許多公公共空間增增進(jìn)鄰里交交往；綠色技術(shù)的的運(yùn)用：燃燃料電池－－新未來(lái)能能源屋面綠化－－研究人與與自然的關(guān)關(guān)系外廊燃料電池屋面綠化16納得工房市場(chǎng)及財(cái)務(wù)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式：：日本最大的的別墅建造造商，為客客戶在其自自有土地上上設(shè)計(jì)并建建造別墅；；業(yè)務(wù)范圍涵涵蓋整個(gè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，除除了設(shè)計(jì)、、建造外，，還生產(chǎn)部部分組件；；除了別墅外外，也開發(fā)發(fā)高層住宅宅項(xiàng)目，但但為數(shù)很少少且定制程程度較低；；定制項(xiàng)目本本身并沒(méi)有有增加利潤(rùn)潤(rùn)率，但有有助于提升升競(jìng)爭(zhēng)力和和市場(chǎng)占有有率。整體業(yè)務(wù)流流程更接近近于設(shè)計(jì)建建造公司，，而不同于于常規(guī)房地地產(chǎn)銷售。。17納得工房推廣及銷售售約20000平方米的客客戶體驗(yàn)中中心，內(nèi)容容包括：節(jié)能、環(huán)保保的知識(shí)介介紹；不同建筑構(gòu)構(gòu)造、建材材的實(shí)驗(yàn)比比較；模擬各種空空間，體驗(yàn)驗(yàn)不同人士士（如老人人，孕婦，，殘障人士士）的需求求，如：廚房房衛(wèi)浴浴樓梯梯玄關(guān)關(guān)收納納燈光光系系統(tǒng)統(tǒng)入戶戶大大門門及及安安保保系系統(tǒng)統(tǒng)等等展示示各各類類最最新新的的裝裝修修產(chǎn)產(chǎn)品品18納得得設(shè)計(jì)可通過(guò)實(shí)實(shí)際體驗(yàn)驗(yàn)積累人人體工程程學(xué)的相相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)，提高高設(shè)計(jì)品品質(zhì)；可將開發(fā)發(fā)商的新新理念直直觀地傳傳遞給參參觀者并并進(jìn)行驗(yàn)驗(yàn)證；19納得工房房項(xiàng)目管理理與采購(gòu)購(gòu)與超過(guò)200家承包單單位和供供應(yīng)單位位有合作作伙伴關(guān)關(guān)系，產(chǎn)產(chǎn)品多元元化。供應(yīng)單位位與業(yè)主主共同設(shè)設(shè)計(jì)新產(chǎn)產(chǎn)品配合合小業(yè)主主需要。。擁有加工工廠自行行進(jìn)行加加工。加工廠亦亦同時(shí)負(fù)負(fù)責(zé)由不不同的承承包單位位和供應(yīng)應(yīng)單位收收集產(chǎn)品品，然后后按不同同單元配配置打包包運(yùn)送至至工地，，有良好好的運(yùn)輸輸計(jì)劃。。擁有承包包單位的的資質(zhì)，，包括總總承包單單位及精精裝修承承包單位位等，對(duì)對(duì)施工進(jìn)進(jìn)度及質(zhì)質(zhì)量更好好控制。。訂制住宅宅的材料料每種類類別能讓讓小業(yè)主主有10-20種選擇。。20Order-madeMansion市場(chǎng)及財(cái)財(cái)務(wù)東京一般般住宅價(jià)價(jià)格在4000萬(wàn)～8000萬(wàn)日元/套，而定定制化住住宅售價(jià)價(jià)均在6000萬(wàn)以上，，均為市市中心的的高端住住宅；東京市區(qū)區(qū)住宅銷銷量約為為10萬(wàn)套/年，其中中定制化化產(chǎn)品僅僅占少量量市場(chǎng)份份額；在同一項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)，，客戶一一般需為為定制化化在標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)交付的的基礎(chǔ)上上多支付付相當(dāng)于于房?jī)r(jià)2％的費(fèi)用用，這部部分僅為為客戶在提供定制化產(chǎn)品的項(xiàng)目中，約50％的客戶有定制化的需要，其他客戶仍會(huì)選擇標(biāo)準(zhǔn)交付；21Order-madeMansion銷售流程程銷售期：：開工即即可獲得得銷售許許可，按按常規(guī)5-10層項(xiàng)目為為例，開開工后的的建設(shè)期期約為1年，開工工后2個(gè)月開始始銷售，，銷售期期為3個(gè)月（如如圖示））；30層高樓建建設(shè)期約約為2年，銷售售期順應(yīng)應(yīng)延長(zhǎng)；；簽約流程程：先簽簽銷售協(xié)協(xié)議，一一個(gè)月后后簽定制制裝修協(xié)協(xié)議，截截止日未未出售或或未得到到客戶確確認(rèn)的單單元?jiǎng)t按按標(biāo)準(zhǔn)交交付，以以不影響響完工期期為原則則；22Order-madeMansion銷售流程程房型的選選擇：絕大部分分項(xiàng)目在在廚衛(wèi)管管線位置置不可變變的前提提下，提提供幾種種房型供供選擇；；少量項(xiàng)目目的廚衛(wèi)衛(wèi)管線位位置以及及室內(nèi)房房型布局局均靈活活可變，，但需設(shè)設(shè)架空地地板鋪設(shè)設(shè)管線，，層高因因此需提提高300mm；23Order-madeMansion銷售流程程裝修的選選擇：提供幾套套風(fēng)格供供選擇，，但無(wú)檔檔次差異異，避免免銷售流流程過(guò)于于復(fù)雜；；另有部部分材料料可選（（如開關(guān)關(guān)式樣、、燈具式式樣等））；銷售人力力：一般10～50單元的項(xiàng)銷售工具：平面CA選項(xiàng)樓書，沒(méi)有3Dvirtualdemo，也沒(méi)有experiencecenter,因?yàn)槌杀具^(guò)高；24設(shè)計(jì)框架結(jié)構(gòu)構(gòu)形式，，平面布布置靈活活；住宅設(shè)計(jì)計(jì)無(wú)朝向向、限高高要求，，可接受受暗衛(wèi)、、暗廚，，設(shè)計(jì)的的局限性性較??；；設(shè)計(jì)顧問(wèn)問(wèn)成為服服務(wù)團(tuán)隊(duì)隊(duì)的一員員，根據(jù)據(jù)小業(yè)主主意愿繪繪制圖紙紙并監(jiān)督督施工，，對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)顧問(wèn)的的人力資資源配置置及后期期協(xié)調(diào)能能力提出出更高要要求；Order-madeMansion25項(xiàng)目管理理與采購(gòu)購(gòu)預(yù)制化產(chǎn)產(chǎn)品整體體式裝修修模式使使進(jìn)度及及質(zhì)量得得以保證證；結(jié)構(gòu)采用用預(yù)制件件施工，，單元裝裝修因而而得以自自低區(qū)至至高區(qū)進(jìn)進(jìn)行；這這樣給銷銷售帶來(lái)來(lái)的益處處是：低低樓層售售價(jià)較低低的單元元客戶選選擇期較較短，高高樓層售售價(jià)較高高的單元元客戶選選擇期相相對(duì)較長(zhǎng)長(zhǎng)。層高一般般控制在在3.2～3.3m，設(shè)架空空層和吊吊頂層，，滿足因因單元內(nèi)內(nèi)布局調(diào)調(diào)整造成成的管線線靈活布布線；單元內(nèi)采采用中央央空調(diào)，，因廳房房分隔及及功能變變化造成成的內(nèi)外外機(jī)布置置受限及及管線孔孔洞預(yù)留留問(wèn)題得得以解決決。衛(wèi)生間裝裝飾基本本采用整整體衛(wèi)浴浴施工，，隔墻采采用輕鋼鋼龍骨雙承包商及供應(yīng)商對(duì)order-made模式具有相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)，因此相關(guān)之合約、分判、采購(gòu)及進(jìn)度等得以有效控制。Order-madeMansion26項(xiàng)目管理理與采購(gòu)購(gòu)結(jié)構(gòu)采用用預(yù)制化化施工，，單元可可自下而而上開始始裝修。。裝修大量量采用預(yù)預(yù)制化產(chǎn)產(chǎn)品，減減少了大大量現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)施工工工序，既既保證了了現(xiàn)場(chǎng)施施工環(huán)境境的整潔潔有序，，亦確保保了施工工質(zhì)量和和進(jìn)度。。層高3.2m并設(shè)架空空地板及及吊頂，，適合機(jī)機(jī)電管線線靈活布布線。單元采用用中央空空調(diào)，風(fēng)風(fēng)口靈活活設(shè)置適適合單元元內(nèi)布局局改變。。承包商相相關(guān)施工工管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐富富，施工工現(xiàn)場(chǎng)管管理有序序。材料先先運(yùn)送送至工工地然然后由由總承承包單單位統(tǒng)統(tǒng)一分分發(fā)至至各單單元。。與供應(yīng)應(yīng)單位竹中公公務(wù)店店的工工地——神宮前前一丁丁目民民生再再開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)有有序管管理整體衛(wèi)衛(wèi)浴外墻預(yù)預(yù)制干干掛27日本與與上海海的差差異28日本與與上海海的差差異日本上海項(xiàng)目開工即可獲得銷售許可，銷售期相對(duì)較長(zhǎng)，銷售定制住宅一般不會(huì)延誤工期。結(jié)構(gòu)封頂方可申請(qǐng)預(yù)售證，銷售定制住宅會(huì)造成一定的工期延誤。以多層和小高層居多，高層較少，且項(xiàng)目規(guī)模較小，通常為單幢樓宇。以高層、大型住宅項(xiàng)目居多，體量通常較大。政府較少?gòu)?qiáng)制性約束。限制嚴(yán)格，且涉及到合同條款、簽約流程、房?jī)r(jià)限制等多方面。注重實(shí)用性和人性化，個(gè)性化需求相對(duì)較高。定制化住宅已發(fā)展7～8年。個(gè)性化裝修的需求相對(duì)不強(qiáng)。銷售期期間項(xiàng)目規(guī)規(guī)模政府約約束客戶消消費(fèi)習(xí)習(xí)慣29日本與與上海海的差差異日本上海采用框架或框剪結(jié)構(gòu)，平面布置靈活多為高層住宅，采用剪力墻結(jié)構(gòu)，平面布局有局限住宅設(shè)計(jì)無(wú)朝向、限高要求，可接受暗衛(wèi)、暗廚，設(shè)計(jì)的局限性較小對(duì)住宅功能空間的朝向、采光有明確要求，對(duì)建筑物有限高要求總承包負(fù)責(zé)多種工作例如土建、機(jī)電及精裝修等。機(jī)電及精裝修等由專業(yè)承包單位負(fù)責(zé)。由業(yè)主、設(shè)計(jì)顧問(wèn)及供應(yīng)單位共同設(shè)計(jì)。比較依賴設(shè)計(jì)顧問(wèn)的設(shè)計(jì)方案。結(jié)構(gòu)形形式設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范分判模模式設(shè)計(jì)過(guò)過(guò)程30日本與與上海海的差差異日本上海結(jié)構(gòu)及裝飾大量采用預(yù)制化施工模式，有利于施工進(jìn)度及質(zhì)量控制。層高一般控制在3.2－3.3m，設(shè)地板架空層及吊頂層，方便因布局改變而導(dǎo)致之管線走向變化。因?qū)痈邼M足，空調(diào)均采用中央空調(diào)，有利于滿足布局調(diào)整。較多發(fā)展商開發(fā)Order-Made產(chǎn)品已有相當(dāng)時(shí)間，故承包商均有一定經(jīng)驗(yàn)。施工基本采用現(xiàn)場(chǎng)按工序手工操作模式，存在大量現(xiàn)場(chǎng)工作量。層高一般控制在2.8m，管線基本采用結(jié)構(gòu)預(yù)埋形式，不利于布局改變而產(chǎn)生之管線走向變化。因?qū)痈呦拗?，空調(diào)均采用分體空調(diào)，其因外機(jī)及管道布置走向限制而導(dǎo)致空調(diào)內(nèi)機(jī)布置受限，不利于滿足單元布局變化。國(guó)內(nèi)Order-Made剛起步，大多承包商及供應(yīng)商均無(wú)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，故將直接影響其相關(guān)合約、采購(gòu)、分包人員安排及進(jìn)度計(jì)劃控制等方面管理。項(xiàng)目施施工9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。01:24:1901:24:1901:241/6/20231:24:19AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。1月-2301:24:1901:24Jan-2306-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。01:24:1901:24:1901:24Friday,January6,202313、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。1月-231月-2301:24:1901:24:19January6,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。06一一月月20231:24:19上上午01:24:191月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月231:24上上午午1月-2301:24January6,202316、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2023/1/61:24:1901:24:1906January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。1:24:19上午1:24上上午01:24:191月-239、沒(méi)沒(méi)有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒(méi)有。。。01:24:1901:24:1901:241/6/20231:24:19AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。1月-2301:24:1901:24Jan-2306-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無(wú)無(wú)限完完美。。。01:24:1901:24:1901:24Friday,January6,202313、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。1月-231月-2301:24:1901:24:19January6,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。06一月20231:24:19上午01:24:191月-2315、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。一月231:24上午午1月-2301:24January6,202316、少年十五五二十時(shí)，，步行奪得得胡馬騎。。。2023/1/61:24:1901:24:1906January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來(lái)來(lái)秋秋。。。。1:24:19上午1:24上上午01:24:191月-239、楊柳散散和風(fēng)，，青山澹澹吾慮。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、閱讀一切好好書如同和過(guò)過(guò)去最杰出的的人談話。01:24:1901:24:1901:241/6/2023