房屋征收估價報告基本內(nèi)容和注意點

#房屋征收估價報告基本內(nèi)容和注意點

住宅區(qū)位征補收償估單價價報告房基地本產(chǎn)內(nèi)估容與價注報意告點基本內(nèi)容與注序號項目基本內(nèi)容注意點1封面(或者扉頁)包括:估價報告名稱、估價報告編號、估價項目名稱、估價委托人、房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師、估價報告出具日期。(1)要素應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)要求的順序排列；⑵估價項目名稱表述不準(zhǔn)確、不清晰，如：少了估價對象所在的區(qū)位、名稱及用途(住宅)。2致估價委托人函包括：標(biāo)題、估價委托人名稱或者姓名、估價目的、估價對象、價值時點、價值類型(名稱)、估(1)內(nèi)容不完整，前后不致、不簡潔。(2)缺少“告知事項”，可置于“致估價委托人函”的尾部。(3)屬于鑒定不通過而重新出具估價報告的，應(yīng)說明重新出具估價報告的原因，并聲明原報告(編號)同時作廢，編寫

價方法、估價I修改后報告的編號（在原報告結(jié)果、對估價結(jié)果若有異議的告知事項、估價機構(gòu)名稱和蓋章、法定代表人蓋章、致函日期。包括：標(biāo)題、估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件。編號后加”G1、G2”）。結(jié)果、對估價結(jié)果若有異議的告知事項、估價機構(gòu)名稱和蓋章、法定代表人蓋章、致函日期。包括：標(biāo)題、估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件。⑷估價方法建議統(tǒng)一稱為:“剩余法”。⑸價值類型統(tǒng)一稱為:“市場價值類型”。⑹估價對象（包括：財產(chǎn)范圍、名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬。）⑺估價結(jié)果（包括幣種、區(qū)位補償單價的大寫及小寫）。⑴估價結(jié)果報告及估價技術(shù)報告未列出二級的標(biāo)題及頁碼。⑵頁碼從目錄后起編排，頁碼前后不一致。⑶附件的先后順序要與估價報告后所附的順序一致。⑷附件組成內(nèi)容名稱應(yīng)前后一致。⑸附件組成內(nèi)容不完整，如

缺少：土地收儲項目立項的批復(fù)、建設(shè)項目選址意見書、福州市人民政府關(guān)于XX區(qū)XX征收地塊有關(guān)問題的批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等。(6)盡可能搜集到進(jìn)行征收行為的審批文件并將其作為附件，附件不需編頁碼。4估價師聲明按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的基本內(nèi)容進(jìn)行撰寫。(1)未按規(guī)范撰寫，將不屬于“估價師聲明”的內(nèi)容列入聲明中。(2)未列明參加實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員的姓名，未列明進(jìn)行實地查勘的日期。未說明對估價對象的實地查勘僅限于擬征收區(qū)域的總體情況，未對估價對象上部建筑物逐一入戶查勘。⑶有提供重要專業(yè)幫助的要說明提供重要專業(yè)幫助者的專家姓名、資格(職稱)。⑷第4點應(yīng)增加說明撰寫征

估價

假設(shè)

和限

制條

件（1）本次估價的各項估價假設(shè)。①一般假設(shè)②未定事項假設(shè)③背離事實假設(shè)④不相一致假設(shè)⑤依據(jù)不足假設(shè)斗乂I口估價

假設(shè)

和限

制條

件（1）本次估價的各項估價假設(shè)。①一般假設(shè)②未定事項假設(shè)③背離事實假設(shè)④不相一致假設(shè)⑤依據(jù)不足假設(shè)⑸第4點缺：中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》。（6）列明估價報告簽字的注冊房地產(chǎn)估價師（不少于兩名）的姓名、注冊號，并親筆簽名、I蓋^章。⑴估價假設(shè)和限制條件未按標(biāo)準(zhǔn)要求分類撰寫。⑵濫用估價假設(shè)或假設(shè)不明確、針對性不強。⑶若價值時點不是完成實地查勘之日，應(yīng)假定估價對象在價值時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致。（屬于背離事實假設(shè)）。⑷設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅的主要條件內(nèi)容不完整，如缺少：建成年份、樓房所處位置（臨中

⑵估價報告使用限制。心花園或臨小區(qū)邊的馬路）；設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅所處樓層（自然層、住宅樓層）、朝向、單元位置（東頭、西頭或中間）、土地使用權(quán)取得方式（應(yīng)設(shè)定為出讓）、未對區(qū)位狀況進(jìn)行設(shè)定等。⑸估價報告使用期限表述錯誤。6估價委托人說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所。內(nèi)容不完整。7房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價機構(gòu)全稱、法定代表人或者執(zhí)行合伙人姓名、住所、估價資質(zhì)等級、估價資質(zhì)證書編號、營業(yè)執(zhí)照內(nèi)容不完整。

注冊號。8估價目的“為房屋征收部門與被征收人確定被征收范圍內(nèi)房屋平均土地使用權(quán)價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的平均土地使用權(quán)價值?！卑匆?guī)定要求表述。9估價對象(1)估價對象財產(chǎn)范圍。⑵估價對象基本狀況。(3)土地基本狀況。(4)建筑物基本狀況。(5)擬征收項(1)估價對象財產(chǎn)范圍界定清楚，狀況描述全面、準(zhǔn)確。⑵估價對象基本狀況包括：名稱、坐落(擬征收區(qū)域及范圍)、擬征收規(guī)模、用途、權(quán)屬(注意被征收房屋的土地使用權(quán)性質(zhì))。⑶土地基本狀況包括：四至、土地使用期限、規(guī)劃條件、開

目審批情況介紹。發(fā)程度(具備幾通)等。⑷建筑物基本狀況包括：建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、建成時間、維護(hù)狀況等。⑸擬征收項目審批情況介紹應(yīng)盡可能搜集到擬進(jìn)行征收行為的審批文件并將其列為估價對象擬征收項目審批情況的介紹中。例如：土地收儲項目立項的批復(fù)、建設(shè)項目選址意見書、福州市人民政府關(guān)于X義區(qū)XX征收地塊有關(guān)問題的批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、紅線圖等。10價值時點⑴國有土地以《房屋征收決定公告》公告日期。⑵集體土地以《房屋征收部門公布征收補償方案》(1)價值時點的確定錯誤。(2)價值時點確定未說明理由或理由不明確。⑶若還未出公告，以《估價委托書》確定的日期或?qū)嵉夭榭蓖瓿芍兆鳛閮r值時點。

公告之日。11價值類型⑴價值類型。⑵價值定義。⑶價值內(nèi)涵。（1）價值類型不正確，價值定義不準(zhǔn)確，價值內(nèi)涵描述不完整或不清晰。①價值類型：市場價值。②價值定義：區(qū)位補償單價是指擬征收范圍內(nèi)住宅每平方米房地價值中所包含的平均土地使用權(quán)價值。③價值內(nèi)涵：估價結(jié)果不包括估價對象上部的房屋建筑物（及其室內(nèi)二次裝修）的價值，也不包括征收人對被征收人支付的搬遷補助費、臨時安置費及搬遷獎金等，不考慮租賃、抵押、查封等因素的影響。土地使用權(quán)類型為劃撥（或出讓），用途為住宅用地，開發(fā)程度為宗地紅線外幾通。12估價原則“獨立、客觀、公正”、合法原則、價完整、定義準(zhǔn)確。

值時點原則、替代原則、最高最佳利用原則。13估價依據(jù)(1)必要的法律法規(guī)及文件依據(jù)。⑵估價標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)。⑶估價委托人提供的資料。(4)估價機構(gòu)及估價師收集的有關(guān)資料。(1)未按標(biāo)準(zhǔn)要求分類撰寫，未按文件級別排序、文件缺文號等。⑵估價依據(jù)沒列全。⑶把過時或者失效文件列入，如：基準(zhǔn)地價文件過時的。(4)把不必要的估價依據(jù)列入。14估價方法(1)說明本次估價采用估價方法的名稱。(2)說明采用估價方法的(1)采用的估價方法的名稱和定義應(yīng)準(zhǔn)確。⑵建議總體方法稱為“剩余法”；其中房地產(chǎn)價值采用比較法確定，房屋現(xiàn)值采用成本法確定。

定義及基本計算公式。15估價結(jié)果(1)說明估價結(jié)果內(nèi)涵。⑵估價結(jié)果。(1)結(jié)果前后不致。⑵估價結(jié)果精確到人民幣元。⑶估價結(jié)果內(nèi)涵說明不完整；(是否與假設(shè)和限制條件一致，是出讓地還是劃撥地，是什么用途的區(qū)位補償單價)。(4)估價結(jié)果應(yīng)包括幣種、區(qū)位補償單價的大寫及小寫。為了區(qū)別土地單價，建議表述為：區(qū)位補償單價(每平方米房屋建筑面積平均土地使用權(quán)價值)為人民幣X仟X佰X拾X元(小寫RMBXXX元/m2)o16注冊房地產(chǎn)估價師(1)參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師姓名、資格、注應(yīng)由本人親筆簽名。

nrij-L冊號。⑵協(xié)助估價的房地產(chǎn)估價員的姓名、估價員證書號、資格(職稱)。17實地查勘期本次估價的實地查勘完成日期。實地查勘期前后不一致。18估價作業(yè)期本次估價的起止日期。(1)表達(dá)正確，有保證完成的合理時間。(2)前后不一致或不適應(yīng)。(3)如果鑒定不通過而需修改或重新撰寫時，應(yīng)另行注明修改報告的起止日期。19區(qū)位狀況描述與分析(1)位置狀況(坐落、方位、與重要場所的距離、臨路狀況、樓層、朝向)。(1)描述內(nèi)容不完整，分析不客觀，沒有針對性。(2)注意：描述的同時，要針對性地進(jìn)行合理分析。⑶缺少：設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅的樓幢位置(臨中心花園或臨20實物狀況描述與分(道路狀況、出入可利用的交通工具、交通管制、停車方便程度)。(3)外部基礎(chǔ)設(shè)施狀況(基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施)。(4)環(huán)境狀況(自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀)。(1)土地實物狀況描述與分析(名稱、四至、擬征收規(guī)模、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、開發(fā)程(4)劃片XX小學(xué)，對口XX中學(xué)描述錯誤。(1)描述內(nèi)容不完整，分析不客觀，沒有針對性。⑵估價對象上部建筑物狀況：建筑物大約建成年代、建筑結(jié)構(gòu)、建筑物現(xiàn)狀等。⑶設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅實物狀況描述與分析：規(guī)模、建筑結(jié)21權(quán)益

狀況

描述

與分

析⑵建筑物實物狀況描述與分析（①估價對象上部建筑物狀況；②設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅實物狀況描述與分析）。21權(quán)益

狀況

描述

與分

析⑵建筑物實物狀況描述與分析（①估價對象上部建筑物狀況；②設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅實物狀況描述與分析）。包括：用途、規(guī)劃條件、所有權(quán)、土地使用權(quán)、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式高、空間布局、建筑功能、工程質(zhì)量、建筑外觀、新舊程度、物業(yè)管理、小區(qū)的品牌與檔次、小區(qū)配套設(shè)施等。⑴描述內(nèi)容不完整，分析不客觀，沒有針對性。⑵缺少：土地所有權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)（出讓或劃撥），土地使用期限，城市規(guī)劃限制（如容積率）。⑶是否辦理了土地收儲項目立項的批復(fù)、建設(shè)項目選址意見書、福州市人民政府關(guān)于XX區(qū)XX征收地塊有關(guān)問題的批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可

限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等證、紅線圖等。22市場背景描述與分析(1)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展簡況。(2)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體狀況。(3)同類房地產(chǎn)市場狀況。(1)描述內(nèi)容完整，分析客觀，定性和定量相結(jié)合，具有針對性。⑵分析結(jié)論要能為估價測算及估價參數(shù)取值提供市場支持。23最高最佳利用分析最高最佳利用必須滿足法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行并符合收益遞增遞減原理、均衡原理、適合原理等經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。(1)結(jié)論不正確。(2)示例：最高最佳利用必須滿足法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行并符合收益遞增遞減原理、均衡原理、適合原理等經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。本次估價在滿足上述條件下，以住宅(商業(yè)店面、寫字樓)用途為前提進(jìn)行估價。

24估價方法適用性分析(1)各種估價方法的適用性分析。⑵充分說明未選用估價方法的理由。⑶表述已選用估價方法的理由。(4)估價的技術(shù)路線表述。(1)估價方法排查完整、合理。⑵已選用估價方法理由充分，未選用估價方法理由充分。⑶技術(shù)路線表述清晰、明確。25估價測算過程⑴采用比較法測算設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅在價值時點的房地產(chǎn)市場單價：①選取可比實例：列示選取的可比實例的基本情況表(實地查(1)比較法選取的可比實例應(yīng)不少于四個。(2)可比實例交易時間與價值時點不超過1年。(3)選用跨級別可比實例要說明理由。(4)可比實例的用途、建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與設(shè)定基準(zhǔn)單元相同。(5)應(yīng)詳細(xì)描述可比實例的區(qū)位狀況、實物狀況、權(quán)益狀況并做針對性的分析，描述與分勘情況與提供的信息有不同的，在基本情況表后作補充說明)，說明可比實例的來源?？鼻闆r與提供的信息有不同的，在基本情況表后作補充說明)，說明可比實例的來源。②可比實例描述與分析:用文字分別介紹各可比實例情況。③建立比較基礎(chǔ):包括統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵、統(tǒng)一析的順序和結(jié)構(gòu)與前面估價對象設(shè)定的基準(zhǔn)單元描述與分析要一致。(6)可比實例描述不到位、錯誤，如：土地級別、劃片小學(xué)、層數(shù)、外墻，公交線路，房屋性質(zhì)等。(7)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍中宜先統(tǒng)一期現(xiàn)房，再統(tǒng)一土地使用權(quán)取得方式和室內(nèi)二次裝修。⑻統(tǒng)一期現(xiàn)房時，宜以現(xiàn)房價格為基數(shù)考慮風(fēng)險補償。(9)因素比較說明表的項目應(yīng)與交易情況修正、市場狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容相匹配。(10)市場狀況調(diào)整依據(jù)不充分。(11)市場狀況調(diào)整中價格指數(shù)選用錯誤，宜選用二手住房

④可比實例與設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅比照表:將各可比實例與設(shè)定基準(zhǔn)單元的影響價格的因素列表進(jìn)行比較、說明。⑤交易情況修正；⑥市場狀況調(diào)整；⑦區(qū)位狀況調(diào)整；⑧實物狀況調(diào)整；⑨權(quán)益狀況調(diào)整；⑩求取比較，I④可比實例與設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅比照表:將各可比實例與設(shè)定基準(zhǔn)單元的影響價格的因素列表進(jìn)行比較、說明。⑤交易情況修正；⑥市場狀況調(diào)整；⑦區(qū)位狀況調(diào)整；⑧實物狀況調(diào)整；⑨權(quán)益狀況調(diào)整；⑩求取比較(新建商品房)價格指數(shù)。(12)描述與修正前后不一致；狀況調(diào)整中子項調(diào)整值與描述不符，調(diào)整方向錯誤，取值不合理。(13)樓層、朝向應(yīng)歸到區(qū)位狀況，小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)歸到實物狀況。(14)可比實例之間比較單價相差較大的未采用加權(quán)平均法，權(quán)重確定未說明理由。⑵采用成本法測算設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅房屋現(xiàn)值的評估單價:①設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅房屋的重新購建單價。⑵采用成本法測算設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅房屋現(xiàn)值的評估單價:①設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅房屋的重新購建單價。②成新率的求取。③設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅房屋現(xiàn)值評估單價的求取。（1）成本法構(gòu)成內(nèi)容不完整，確定依據(jù)不充分。（2）投資利息：利率要取與開發(fā)周期相匹配的貸款利率。（3）銷售費用及銷售稅費應(yīng)以重新購建單價為基數(shù)乘以一定比例的費率計算。（重新購建單價可設(shè)定為V）。（4）開發(fā)利潤的計算基數(shù)應(yīng)與利潤率的口徑匹配。（直接成本利潤率的計算基數(shù)為開發(fā)成本，投資利潤率的計算基數(shù)為：開發(fā)成本+管理費用+銷售費用，成本利潤率的計算基數(shù)為：開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息，銷售利潤率的計算基數(shù)為重新購建單價）。⑶測算土地土地出讓金扣除時，樓層計出讓金算錯誤。⑷測算擬征住宅擬征收區(qū)域區(qū)位補償單

收區(qū)域區(qū)位補償單價價=設(shè)定基準(zhǔn)單兀住宅房地產(chǎn)市場評估單價一設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅房屋建筑物的評估單價-土地出讓金。26估價結(jié)果確定（略）（1）估價結(jié)果確定方式恰當(dāng)，結(jié)論表達(dá)清晰、完整（含大小寫）。（2）估價結(jié)果精確到人民幣元。27附件附件至少應(yīng)包括:估價對象區(qū)位位置圖、估價對象上部建筑物景觀照片圖、可比實例調(diào)查表、估價委托人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、估價委托書復(fù)印件、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照（1）資料齊全、完整、真實。（2）復(fù)印件清晰。（3）附件中照片未能反映估價對象概況，缺可比實例外觀照片及位置圖等。產(chǎn)價格評估資質(zhì)證書復(fù)印件、房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件、搜集到擬進(jìn)行征收行為的審批文件。

二、被征收住宅自建房（成本法）房地產(chǎn)估價報告基本內(nèi)容與注意點序號序號名稱基本內(nèi)容注意點1封面（或扉頁）（略）2致估價委托人函（略）專家鑒定沒通過的報告，修改后報告的致估價委托人函中特別告知事項應(yīng)刪除原內(nèi)容。3目錄（略）（略）4估價師聲明（略）（略）5估價假設(shè)和限制條件（略）⑴實地查勘日與價值時點不致時，應(yīng)對估價對象的狀況作必要的假設(shè)。⑵無法入戶查勘時，應(yīng)對建筑物的特征及其成新率，做必要的合理假設(shè)，并說明產(chǎn)生異議的解決方法。估價^~一6委托（略）人一"房地7估價^~一6委托（略）人一"房地715（略）價機構(gòu)估價

目的“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。”（略）（略）估價目的表述不規(guī)范。估價

對象（略）估價

對象（略）⑴基本狀況描述要全面、準(zhǔn)確。⑵范圍界定要明確（包括土地、房屋，不包括二次裝修、構(gòu)筑物等不列入本次估價的范圍）。⑶估價對象描述不夠詳實。

⑷估價對象土地性質(zhì)為集體土地的，不能直接描述為劃」撥地，應(yīng)先說明土地性質(zhì)為集體，本次估價參照國有劃撥地進(jìn)行估價。⑸估價對象實物狀況描述不清楚（如：樓層、結(jié)構(gòu)、未說明建成年代等），應(yīng)對無法觀察到的部分進(jìn)行合理的設(shè)定并在假設(shè)與限制條件中對異議的處理意見。10價值時點（略）⑴國有土地以《房屋征收決定公告》公告日期。⑵集體土地以《房屋征收部門公布征收補償方案》公告之日。11價值類型（略）⑴價值類型：市場價值；⑵價值定義：市場價值是指估價對象在適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進(jìn)行交易的金額；

⑶價值內(nèi)涵：范圍包括義XX,不包括XXX；不考慮租賃、抵押、查封等因素的影響；不包括臨時安置費、搬遷補助費、搬遷獎金等。12估價原則（略）（略）13估價依據(jù)（略）（略）14估價方法本次估價采用成本法（其中建筑物采用成本法，土地使用權(quán)采用“剩余法”）。成本法的定義（含公式）；比較法定義（含公式）；⑴采用方法應(yīng)正確，方法名稱或定義應(yīng)準(zhǔn)確。⑵估價對象單價二［樓面地價+建筑物重置價X建筑物成新率］X（1土綜合調(diào)節(jié)系數(shù)）。⑶估價總價=估價對象單價X建筑物面積。

“剩余法”的定義（含公式）。15估價結(jié)果（略）完整清晰、前后致。估價結(jié)果（包括幣種、總價、單價及總價大寫）。16注冊房地產(chǎn)估價師（略）（略）17實地查勘期（略）（略）18估價作業(yè)期（略）（略）19區(qū)位狀況描述與分析（略）⑴描述全面、翔實。⑵分析客觀、透徹。20實物（略）⑴描述全面、翔實、到位。

狀況描述與分析⑵分析客觀、透徹。⑶無法入戶查勘時，只寫可查勘的部分，其他部分交代“是參考乂乂建筑物”，對其建筑物特征作必要的假設(shè)，并作為本次估價時建安工程費測算依據(jù)。21權(quán)益狀況描述與分析（略）⑴描述全面、翔實。⑵分析客觀、透徹。22市場背景描述與分析（略）簡明、準(zhǔn)確、要有針對性。23最高最佳利用分析（略）（略）24估價⑴各種估價⑴估價方法（比較法、成本法、

適用性分性分析。 ⑵估價方法選用中未對估價方適用性分⑵充分說明法的適用性進(jìn)行分析以及不選未選用估價用估價方法的理由說明不充方法（比較分。法、收益法）⑶技術(shù)路線表述不清晰、明確。的理由。⑶表述已選用估價方法（成本法）的理由。⑷估價的技術(shù)路線表述。25估價測算樓面地價（略）與住宅區(qū)位補償價求取的要求相同。過程建①前期⑴成本法計算過程中項目組成設(shè)費用；內(nèi)容完整且合理、確定依據(jù)充成②建筑分、費用取值依據(jù)不充分。本安裝工①前期費用：計費依據(jù)充分、

程費；③基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；④公共配套設(shè)施建設(shè)費；⑤其他工程費；⑥開發(fā)期間稅費。費率合理；②建筑安裝工程費：a.說明按分部分項或工料測量法求?。唤ㄖò苍靸r未采用分部分項法求取。b.建安工程費取價參考物（類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次、主要建筑特征）。建筑安裝工程費自建房建筑造價確定依據(jù)不充分；③基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（視同類個人自建房客觀情況）。④公共配套設(shè)施建設(shè)費（視同類個人自建房客觀情況）。⑤其他工程費（個人自建房一般無此項）。⑥開發(fā)期間稅費（個人自建房一般無此項）。管理費用同類的客觀水平。費率合理、可靠。銷售費用視同類個人自建房客觀發(fā)生情況而定。⑴應(yīng)與商品房區(qū)別對待。⑵取值合理、恰當(dāng)。投資利息開發(fā)周期的推斷、計息期限的確定、利率的選擇，以復(fù)利計。⑴開發(fā)周期合理。⑵利率正確（與計息期相同的貸款年利率）。⑶計算無誤。銷售稅費按規(guī)定的稅費計。構(gòu)成內(nèi)容合理、恰當(dāng)。開發(fā)利潤率內(nèi)涵要⑴應(yīng)與商品房區(qū)別對待。⑵利潤率內(nèi)涵要匹配。

重置價上述6項累加，同時應(yīng)表達(dá)有重置單價（元/m2）。⑴表述正確。⑵計算無誤。⑴成新率打分表的描述與分值⑴直線應(yīng)合拍。折舊⑵成新率打分表的權(quán)重取值應(yīng)建法；符合規(guī)定。筑⑵現(xiàn)場⑶不能采用缺項打分法。物觀察評⑷成新率確定未說明理由及方成分法；法，對于未進(jìn)入室內(nèi)查勘的未新⑶房屋交待異議的處理。率完損等⑸估價委托人已告知建成時間級評定的，按直線法；特殊情況的可法。用成新折扣法或其他方法求取成新率。⑷利潤率計算基數(shù)錯誤。潤⑹估價委托人無法告知建成時間的：①無法入戶查看時，可采用成新折扣法或用同片區(qū)可入戶的相似成新率的類似房屋進(jìn)行現(xiàn)場觀察法，結(jié)合房屋完損等級評定法確定。②可以入戶查看的，可采用現(xiàn)場觀察法（列出成新率打分表）。主要指地段、結(jié)構(gòu)、綜樓層、合調(diào)節(jié)朝向、戶型、環(huán)境、⑴要有充分的理由；⑵要慎重、合理，視具體情況慎重確定。系景觀、數(shù)配套、效用、建筑風(fēng)水等因

素對房屋價值的影響。測算結(jié)果（略）單價精度至人民幣元。26估價結(jié)果確定（略）內(nèi)容完整，文字簡潔。含幣種、單價、總價（大小寫）。27附件（略）（略）

三、擬建安置房均價（比較法）房地產(chǎn)估價報告的基本內(nèi)容與注意點序號序號名稱基本內(nèi)容注意點1封面（或扉頁）（略）（略）2致估價委托人函（略）（略）3目錄（略）（略）4估價師聲明（略）（略）5估價假設(shè)和限制條件（略）⑴擬建均價單兀應(yīng)在估價委托人提供的資料（委托估價說明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等）的基礎(chǔ)上結(jié)合估價人員對均值單元的設(shè)定表述其所對應(yīng)的土地使用權(quán)類型（測算過程先設(shè)定為出讓）、樓房所處位置（臨中心花園或臨小區(qū)邊的道路）、是否設(shè)置電梯等；設(shè)定均價單元住宅的

所處樓層（自然層、住宅樓層）、朝向、位置、層高、面積、戶型、室內(nèi)裝修、設(shè)施設(shè)備（設(shè)置電梯、通溫泉）等。應(yīng)對估價對象的質(zhì)量、合法取得權(quán)屬證書、交付使用時間等做必要的假設(shè)。⑵均價單元設(shè)定中應(yīng)描述為均價單元，不是基準(zhǔn)單元；設(shè)定不具體，缺樓幢位置、樓層等。6估價委托人（略）（略）7房地產(chǎn)估價機構(gòu)（略）（略）8估價目的“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用表述具體、準(zhǔn)確。于產(chǎn)權(quán)調(diào)換擬建安置房價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換擬建安置房的價值?！?估價對象（略）⑴財產(chǎn)范圍界定要明確（例如包括土地、房屋，不包括二次裝修、構(gòu)筑物等不列入本次估價的范圍）。⑵估價對象基本狀況要說明擬建小區(qū)的規(guī)劃（技術(shù)、經(jīng)濟(jì)）指標(biāo)，權(quán)屬還應(yīng)說明項目相關(guān)批建文件內(nèi)容。⑶建筑物基本狀況除了描述按設(shè)計建設(shè)后的狀況，還應(yīng)描述估

價對象在價值時點的現(xiàn)場及工程進(jìn)度情況。10價值時點八、、（略）用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價值評估價值時點應(yīng)與被征收房屋的價值時點一致。11價值類型（略）（略）12估價原則（略）（略）13估價依據(jù)（略）估價委托人提供的擬用于安置的擬建項目的有關(guān)批建資料等。14估價方法本次估價采用比較法；比較法的定義（含公式）。⑴采用方法應(yīng)正確，方法名稱或定義應(yīng)準(zhǔn)確。⑵估價方法中應(yīng)將期房修正公式寫上。15估價結(jié)果（略）（略）16注冊房地產(chǎn)估（略）（略）

價師17實地查勘期（略）（略）18估價作業(yè)期（略）（略）19區(qū)位狀況描述與分析（略）⑴描述全面、翔實。⑵分析客觀、透徹（注意：描述的同時