專題研究報告萬科

報告摘要根據(jù)本次財管課程研究報告的規(guī)定，我們對萬科公司股份有限公司（證券代號：000002）進行了財務(wù)研究分析。我們結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢，研究了公司經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動對公司財務(wù)狀況的影響，尋找公司經(jīng)營管理和財務(wù)管理中的優(yōu)點和局限性，為公司管理層提供改善公司財務(wù)狀況的決策和根據(jù)，并以外部投資人角度評價公司的財務(wù)狀況，提供股權(quán)投資建議和債券投資建議。重要成果是該公司在行業(yè)中占有率比較高，競爭力比較強，在管理上也能做到高效管理，萬科公司能夠根據(jù)市場和政策的變化，建造出符合市場需求的房地產(chǎn)，同時在管理上的控制讓成本也逐年減少，公司主導(dǎo)產(chǎn)品的銷售狀況在同行業(yè)中處在領(lǐng)先地位。但是從對公司的財務(wù)狀況分析能夠看到公司的營業(yè)利潤呈現(xiàn)下降的趨勢，同時市盈率也處在下降趨勢，可見市場對該公司的預(yù)期有所下降。但是考慮到近年來房地產(chǎn)行業(yè)的市場和政策變化，這個下降的趨勢也是能夠理解的。但是公司的盈利能力下降，籌資效率比較低，資產(chǎn)中負債的較大比重影響公司的長久償債能力和將來發(fā)展，在存貨和應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率上也呈現(xiàn)出不樂觀的狀況。萬科公司在行業(yè)中總體是處在領(lǐng)先地位的，但是財務(wù)狀況仍然存在一定的問題。分析的結(jié)論是，萬科公司有限公司是有規(guī)?；馁Y產(chǎn)，總體來講成長性良好，盈利性在將來能夠看好。在行業(yè)中處在領(lǐng)先地位，但是營業(yè)利潤呈現(xiàn)下降趨勢，尚有某些財務(wù)狀況的問題對公司的長久發(fā)展不利，但是對于各項指標(biāo)的分析能夠看出萬科公司正在管理上轉(zhuǎn)型，減少成本，并且在房屋建造上更加符合國家政策和市場需求，以此增加營業(yè)收入。公司的市場地位比較高，權(quán)益乘數(shù)始終處在比較高的水平，可見公司的資金運用上風(fēng)險比較小，獲得借款的能力比較強。同時市場對房地產(chǎn)行業(yè)的信心回升，對萬科的投資也有一定程度的增加，公司融資能力比較強，公司的收入絕大部分來源于營業(yè)收入，比較含有持久性，總體來看，公司十分含有投資價值。

、目錄TOC\o"1-2"\h\z\u承諾 3報告摘要 41.近年來公司經(jīng)營與財務(wù)概況 61.1公司概況 61.2公司近年來經(jīng)營狀況 71.4公司存在的重要財務(wù)問題 82.以凈資產(chǎn)收益率為核心的分析 92.1整體分析思路 92.2盈利能力變化的因素分析 102.3資產(chǎn)營運效率變化的因素分析 122.4償債能力變化的因素分析 142.5引發(fā)全部者權(quán)益變動的因素分析 163.現(xiàn)金流量分析 173.1公司現(xiàn)金流量構(gòu)造的分析 173.2現(xiàn)金流量狀況變化的因素分析 203.3如何提高現(xiàn)金流的發(fā)明能力 214.公司重要財務(wù)問題的經(jīng)營有關(guān)性分析 214.1財務(wù)狀況概述與重要財務(wù)問題 214.2公司經(jīng)營方略對財務(wù)狀況的影響 224.3公司管理層的財務(wù)政策選擇對財務(wù)狀況的影響 245.分析結(jié)論與方法 255.1基于公司管理層視角的分析結(jié)論 255.2基于外部投資者視角的分析結(jié)論 256.小組工作總結(jié)與體會 266.1小組溝通與討論闡明 266.2對小組溝通與討論的建議 277.參考文獻 288.附錄 29財務(wù)分析報告萬科公司股份有限公司（000002）1.近年來公司經(jīng)營與財務(wù)概況萬科公司股份有限公司是在深圳證券交易所上市的房地產(chǎn)行業(yè)股份有限公司，上市時間是1991年，從年報能夠看出現(xiàn)在發(fā)行股份是股。根據(jù)近來一期年度報告披露能夠看到，最后產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為民營，截至報告期末，華潤股份有限公司持有公司A股股份1,619,094,766股，占公司股份總數(shù)的14.72%，為公司第一大股東。其中第一大股東與公司的股權(quán)關(guān)系以下圖所示：資料來源：萬科年報公司重要附屬全資公司總共有10家，如圖為公司重要附屬全資公司的經(jīng)營狀況和業(yè)績：資料來源：萬科報在報告期內(nèi)，公司還重要發(fā)起設(shè)立的注冊資本在人民幣3000萬元以上并已實際投資的子公司24家，累計投資金額為28.08億元，除外公司還發(fā)起設(shè)立其它公司共59家，累計投資金額人民幣3.59億元。在公司治理方面，公司嚴格按照法律法規(guī)及上市公司規(guī)范性文獻的規(guī)定，不停完善公司治理，規(guī)范公司運作，公司于第一大股東以及關(guān)聯(lián)公司在業(yè)務(wù)、人員、資產(chǎn)等方面都完全分開，確保公司含有獨立完整的業(yè)務(wù)及自主經(jīng)營的能力。報告期間多次召開股東大會，表決公司重大決策。獨立董事都嚴格推行自己的職責(zé)和義務(wù)，公司實施以均衡積分卡為核心的組織績效管理，董事會薪酬與提名委員會負責(zé)研究并監(jiān)督對公司高級管理人員的考核、激勵、獎勵機制的建立及實施，確保公司管理的有序性和公平性。公司為專業(yè)化房地產(chǎn)公司，重要產(chǎn)品為商品住宅，年公司銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，年全國商品房銷售總額為64,456億元可見，年公司在全國的市場占有率為2.19%，公司共實現(xiàn)銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，同比分別增加20.5%和16.2%，銷售金額再度刷新行業(yè)紀錄。房地產(chǎn)業(yè)的競爭相對比較激烈，競爭者眾多，并且市場也有一定的萎縮，公司在市場方略上重視在主流市場，銷售的房型繼續(xù)延續(xù)中小型戶型的商品房，140平方米下列戶型達90%。在業(yè)務(wù)經(jīng)營規(guī)劃上，公司更加重視提高經(jīng)營效率，同時在確保施工安全的狀況下減少成本。公司接下來將實施裝修房方略，順應(yīng)市場需求，關(guān)注價格變化。總體而言，房地產(chǎn)行業(yè)在全國范疇都有一定的萎縮，商品房成交面積都有下降，即使在3月后市場有一定的改善，但是相比前幾年房地產(chǎn)業(yè)還是有一定的差距。在這樣的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)的供應(yīng)也在減少，一定程度反映了市場對公司的調(diào)節(jié)作用。在融資方面，為增進貨幣信貸合理適度增加，央行在上六個月兩次下調(diào)存款準備金率各0.5個百分點，并在6、7月兩次下調(diào)存貸款基準利率，因此融資環(huán)境有一定的改善，但是沒有根本性的好轉(zhuǎn)。這將影響公司在資金運用方面的決策。1.3公司現(xiàn)在財務(wù)狀況從近三年來公司年報披露的數(shù)據(jù)能夠看到，公司的主營業(yè)務(wù)收入為5,046,153.91萬元，同比增加率為3.73%；主營業(yè)務(wù)收入為7,121,977.18萬元，同比增加率為41.74%，為10,243,903.98萬元，同比增加率為41.84%，有主營業(yè)務(wù)收入的增加能夠看到，到，公司提高了經(jīng)營效率，同時使用了順應(yīng)市場的銷售方略，因此主營業(yè)務(wù)收入有明顯提高，和的同比增加率都高于40%。從盈利水平方面看，可見的毛利率為21.95%，營業(yè)利潤率為23.45%，營業(yè)收入凈利率為17.42%，凈資產(chǎn)收益率17.68%，總資產(chǎn)收益率為5.00%；的毛利率為20.99%，營業(yè)利潤率為21.96%，營業(yè)收入凈利率為16.16%，凈資產(chǎn)收益率17.68%，總資產(chǎn)收益率為4.53%，的毛利率19.49%，營業(yè)利潤率為20.38%，銷售凈利率為15.19%，凈資產(chǎn)收益率20.89%，總資產(chǎn)收益率為4.64%.從資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況看，的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為28.71%，非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為5.83，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為49.04%，存貨周轉(zhuǎn)率為45.40%，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為43.96；的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為27.66%，非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為6.06，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為29.41%，存貨周轉(zhuǎn)率為42.02%，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為46.18；的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為30.55%，非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為6.97，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為43.32%，存貨周轉(zhuǎn)率為44.49%，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為60.63。從財務(wù)杠桿方面看，的權(quán)益乘數(shù)為3.95，資產(chǎn)負債率為74.69%，最后一種交易日股價為8.12元/股，每股收益為0.66元/股，市盈率為12.30；的權(quán)益乘數(shù)為4.36，資產(chǎn)負債率為74.69%，最后一種交易日股價為7.47元/股，每股收益為0.88元/股，市盈率為48.86%；的權(quán)益乘數(shù)為4.61，資產(chǎn)負債率為78.94%，股價為8.28元/股，每股收益為1.14元/股，市盈率為7.26。從盈利水平的角度進行分析，公司的毛利率，營業(yè)利潤率，營業(yè)收入凈利率從到始終呈下降趨勢，可見公司的營業(yè)上存在問題，營業(yè)收入正在下降，總體可見公司的總資產(chǎn)收益率處在一種比較低的水平，在5%附近波動，從到有小幅度的上升但是沒有較大的提高，可見該公司通過總資產(chǎn)產(chǎn)生盈利的能力還不夠好。如圖為到毛利率，營業(yè)利潤率，營業(yè)收入凈利率，凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)收益率的折線圖。資料來源：至公司年報從資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)狀況的角度進行分析，的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，存貨周轉(zhuǎn)率和流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都偏低，證明了這三年的資金周轉(zhuǎn)天數(shù)比較長，這個時候的資金運轉(zhuǎn)上存在問題，可能公司的現(xiàn)金流存在一定管理問題，但是在這三個指標(biāo)都有一定幅度回升，可見在資金周轉(zhuǎn)方面的問題不算非常嚴重。資料來源：至公司年報從財務(wù)杠桿的角度進行分析，公司的每股收益始終處在上升狀態(tài)，但是股價和市盈率卻處在下降狀態(tài)，可見市場對公司的預(yù)期有下降，這會影響公司的籌資。公司三年資產(chǎn)負債率有所上升，并且在一種相對較高的水平，如果公司營業(yè)收入的現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，可能會影響后來的償債能力，并且比較高的資產(chǎn)負債率會讓獲得借款出現(xiàn)一定的妨礙。2.以凈資產(chǎn)收益率為核心的分析從趨勢分析的角度看，萬科公司的凈資產(chǎn)收益率為17.68%，為18.95%，為20.89%，可見三年來的凈資產(chǎn)收益率呈上升趨勢，闡明股東的資本增值能力越來越強。如圖為凈資產(chǎn)收益率的變化曲線。資料來源：至年報從水平分析的角度看，萬科的市場占有率始終上升，但是國家政策和市場的狀況在到都相對不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但總體來講，萬科的在行業(yè)中的競爭力是比較好的。運用杜邦分析體系將影響凈資產(chǎn)收益率的因素進行分解。將凈資產(chǎn)收益率分解成資產(chǎn)凈利率和權(quán)益乘數(shù)的乘積，然后再進一步分解成營業(yè)收入凈利率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)的乘積去進行盈利能力分析。資產(chǎn)運行效率分析和財務(wù)杠桿分析。資料來源：年報資料來源：年報資料來源：年報從三年的杜邦分析分解能夠得出，三年的資產(chǎn)凈利率都呈上升狀態(tài)，其中資產(chǎn)凈利率部分基本不變，而權(quán)益乘數(shù)則不停增大，可見股東通過全部者權(quán)益能夠獲得更大的營運資本的能力在增強。進一步進行分解，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率沒有很大的變動，可見公司沒有比較大的在建工程或者工程物資等項目影響總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的周期，但是營業(yè)收入凈利率也始終呈下降趨勢，因此可見公司在營業(yè)上有一定問題。從銷售產(chǎn)品毛利率的角度進行分析，的銷售產(chǎn)品毛利率是40.60%，的銷售產(chǎn)品毛利率為39.52%，的銷售產(chǎn)品毛利率為36.26%。12月，中央經(jīng)濟工作會議和國務(wù)院常務(wù)會議先后出臺多個房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)政策，從7日的“繼續(xù)適度寬松的貨幣政策，支持自住和改善性需求”到9日“恢復(fù)營業(yè)稅征免時限至5年”到14日的“克制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，遏制部分都市房價過快上漲”，寬松的貨幣政策使銷售毛利率即使處在高位，卻開始呈現(xiàn)了下降的趨勢。萬科到的銷售毛利率與房地產(chǎn)行業(yè)的銷售毛利率基本保持一致，但總體仍然處在下降趨勢，趨勢與行業(yè)競爭力無關(guān)，而與政策變化和市場環(huán)境有關(guān)。從成本利潤率的角度進行分析，的成本利潤率為34.61%，的成本利潤率為32.34%，的成本利潤率為29.25%由數(shù)據(jù)可知，到的成本利潤率持續(xù)下降，闡明萬科公司股份有限公司為獲得利潤而付出的代價越來越多，成本費用控制出現(xiàn)問題，HYPERLINK盈利能力在逐步削弱，這與中國近幾年寬松的貨幣政策也有很大關(guān)系。資料來源：至公司年報從期間費用占收入比重的角度進行分析，期間費用占收入比重為8.7%，期間費用占收入比重為7.9%，期間費用占收入比重為6.4%，由數(shù)據(jù)易知，期間費用的比重在逐年減少，闡明公司費用對利潤總額與利潤率的影響也在逐步減小，公司在期間費用上的控制狀況在變好，因此期間費用控制上不是造成公司經(jīng)營問題的因素。資料來源：至公司年報從營業(yè)利潤占利潤總額的角度進行分析，的營業(yè)利潤占利潤總額的比重為99.62%，的營業(yè)利潤占利潤總額的比重為99.73%，的營業(yè)利潤占利潤總額的比重為99.73%。主營業(yè)務(wù)占利潤總額的份額比較大，公司在主營業(yè)務(wù)的管理上應(yīng)當(dāng)所改善才干讓公司獲得更大的凈利潤。資料來源：至公司年報從費用占成本的比重角度進行分析，費用占成本比例為11.19%，費用占成本比例為9.95%，費用占成本比例為7.95%。由數(shù)據(jù)易知，到，公司費用占成本的比重越來越低，闡明公司逐步將重要資金投入到了主營業(yè)務(wù)即房地產(chǎn)行業(yè)的成本之上，并且公司在成本控制上進行改善，體現(xiàn)了公司在日益激烈的市場中，但愿繼續(xù)以房地產(chǎn)作為主營業(yè)務(wù)實現(xiàn)公司戰(zhàn)略目的的意愿，和公司內(nèi)部控制的改善。資料來源：至公司年報從總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的角度上看，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為28.71%，的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為28.45%，的總資產(chǎn)收益率為30.55%，總資產(chǎn)發(fā)明營業(yè)收入的能力保持相對穩(wěn)定，并且有小幅度的上升，能夠得知總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的天數(shù)有下降，效率更高。資料來源：至公司年報從流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的角度上看，的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為30.20%，的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為29.41%，的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為31.95%，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率基本保持穩(wěn)定，營運效率沒有很大的變化，但是從數(shù)據(jù)分析上看，單位流動資產(chǎn)產(chǎn)生的流動收入較低，流動資產(chǎn)中存貨量過大，流動資產(chǎn)的營運能力下降。從非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的角度上看，的非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為5.83，的非流動資產(chǎn)收益率為6.06,的非流動資產(chǎn)收益率為6.97，非流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率呈上升趨勢，但是從房地產(chǎn)行業(yè)的特點上看，非流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率變化很大程度由在建工程等項目決定，不能完全闡明資產(chǎn)營運效率變高。資料來源：至公司年報從應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率的角度上看，的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為43.96，的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為46.18%，的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為60.63%，始終呈現(xiàn)上升狀態(tài)，闡明應(yīng)收賬款的回收速度在增加，現(xiàn)金流狀況好轉(zhuǎn)，公司的經(jīng)營管理效率在增強。從存貨周轉(zhuǎn)率的角度上看，的存貨周轉(zhuǎn)率為45.40%，的存貨周轉(zhuǎn)率為42.02%，的存貨周轉(zhuǎn)率為44.50%，由數(shù)據(jù)易知，萬科從到周轉(zhuǎn)率下降了，表明這一年存貨轉(zhuǎn)化為資金、應(yīng)收賬款的速度在下降。到，存貨周轉(zhuǎn)率有所上升，由于初存貨的不停上升，對公司資金運轉(zhuǎn)產(chǎn)生了壓力，公司減少供應(yīng)造成成交數(shù)增加，使得年末存貨減少。資料來源：至公司年報從資產(chǎn)負債率的角度進行分析，的資產(chǎn)負債率為74.69%。的資產(chǎn)負債率為77.10%。的資產(chǎn)負債率為78.32%。由數(shù)據(jù)易知，萬科從到周轉(zhuǎn)率下降了，表明這一年存貨轉(zhuǎn)化為資金、應(yīng)收賬款的速度在下降。到，存貨周轉(zhuǎn)率有所上升，由于初存貨的不停上升，對公司資金運轉(zhuǎn)產(chǎn)生了壓力，公司減少供應(yīng)造成成交數(shù)增加，使得年末存貨減少。資料來源：至公司年報從流動比率的角度進行分析，的流動比率為1.59，的流動比率為1.41，的流動比率為1。40。由數(shù)據(jù)易知，萬科3年的流動比率處在下降狀態(tài)，由萬科報表易知，這是有預(yù)收賬款等項目增加引發(fā)流動負債增加，從而造成流動比率下降。從速動比率的角度進行分析，的速動比率為0.56，的速動比率為0.37，的速動比率為0.41，能夠得知，萬科以高流動性資產(chǎn)確保流動負債的能力上能夠看到，速動比率和流動比率同樣，萬科3年的速動比率處在逐步下降狀態(tài)，由萬科報表易知，預(yù)收賬款等項目增加引發(fā)流動負債增加造成速動比率下降。資料來源：至公司年報從計算利息保障倍數(shù)的角度進行分析，的利息保障倍數(shù)為27.00，的利息保障倍數(shù)為25.70，的利息保障倍數(shù)為11.87，綜合各項指標(biāo)能夠看到市盈率呈下降趨勢，但是權(quán)益乘數(shù)則始終成上升趨勢，闡明公司借款的數(shù)量不停上升，因此利息保障倍數(shù)不停下降，借款產(chǎn)生的利息不停上升。資料來源：至公司年報從短期借款和長久借款的比率角度進行分析，的短期借款和長久借款的比率為0.81，的短期借款和長久借款的比率為0.33，的短期借款和長久借款的比率為0.50，結(jié)合其它指標(biāo)進行分析，公司的長久借款和短期借款都在增加，而在長久借款比短期借款增加的幅度大諸多，而在的時候，長久借款和短期借款相對比較持平。借款比較多會造成財務(wù)費用的增加，長久借款的比重大，利息負擔(dān)會更重，同時借款比重較大會造成公司獲得借款的能力下降，影響公司長久的經(jīng)營。從到，全部者權(quán)益呈現(xiàn)持續(xù)上升的趨勢，從的54,586,199,642.41元增加到了的82,138,194,988.10元。全部者權(quán)益的影響因素涉及股本、資本公積、盈余公積、未分派利潤、外幣報表折算差額、少數(shù)股東權(quán)益等方面。萬科從到這三年間未分派利潤從13,470,284,310.05元增加到了2,275,755,615.93元，這是引發(fā)全部者權(quán)益增加的最重要因素。股利分派從769,664,715.26元增加到1,429,377,328.34元是減少全部者權(quán)益的重要因素。報表日期實收資本(或股本)10,995,210,218.0010,995,210,218.0010,995,553,118.00資本公積8,789,344,008.848,843,464,118.198,683,860,667.82盈余公積10,587,706,328.7913,648,727,454.8417,017,051,382.39未分派利潤13,470,284,310.0518,934,617,430.4326,688,098,566.77外幣報表折算差額390,131,925.43545,775,788.95440,990,190.32歸屬于母公司股東權(quán)益累計44,232,676,791.1152,967,795,010.4163,825,553,925.3少數(shù)股東權(quán)益10,353,522,851.3014,864,743,536.6218,312,641,062.80全部者權(quán)益累計54,586,199,642.4167,832,538,547.0382,138,194,988.1全部者權(quán)益表報告期實收資本(或股本)20.14%16.21%13.39%盈余公積19.40%20.12%20.72%未分派利潤24.68%27.91%32.49%外幣報表折算差額0.71%0.80%0.54%歸屬于母公司股東權(quán)益累計81.03%78.09%77.71%少數(shù)股東權(quán)益18.97%21.91%22.29%全部者權(quán)益累計100.00%100.00%100.00%資料來源：至公司年報由上述兩個表格能夠看出，即使實收資本和資本公積在全部者權(quán)益中所占的比例在逐步減少，但是其數(shù)值并沒有太大變化，由于全部者權(quán)益的總數(shù)在逐步升高。實收資本和資本公積沒有發(fā)生變化，闡明股東在這三年間沒有增加投資，近三年也沒有接受捐贈、法定資產(chǎn)重估增值、資本溢價等發(fā)生。在引發(fā)全部者權(quán)益增加的全部因素中，未分派利潤的增加是重要因素，少數(shù)股東權(quán)益的增加也占了比較重的比重?？傮w而言，在到這三年間，全部者權(quán)益總額在增加。3.現(xiàn)金流量分析從現(xiàn)金流入的角度進行分析，現(xiàn)金流入狀況以下表所示：項目銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金88,119,694,493.30103,648,873,001.82116,108,839,572.92收到其它與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金2,976,047,156.826,894,667,980.255,480,586,284.38經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計91,095,741,650.12110,543,540,982.07121,589,425,857.30經(jīng)營活動現(xiàn)金流入/現(xiàn)金總流入74.15％79.59％70.19％收回投資收到的現(xiàn)金282,454,288.12207,894,484.1012,000,000.00獲得投資收益收到的現(xiàn)金367,769,277.7618,757,998.26167,175,850.82處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其它長久資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額462,241.521,115,844.631,533,466.00收到其它與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金2,032,857,298.14637,601,626.55998,799,552.09投資活動現(xiàn)金流入小計2,700,722,277.87865,369,953.541,179,508,868.91投資活動現(xiàn)金流入/現(xiàn)金總流入2.20％0.62％0.68％吸取投資收到的現(xiàn)金1,979,021,435.083,904,944,000.002,991,123,519.76其中:子公司吸取少數(shù)股東投資收到的現(xiàn)金1,979,021,435.083,904,944,000.002,991,123,519.76獲得借款收到的現(xiàn)金27,070,090,551.0223,574,576,259.9447,477,333,220.87籌資活動現(xiàn)金流入小計29,049,111,986.1027,479,520,259.9450,468,456,740.63籌資活動現(xiàn)金流入/現(xiàn)金總流入23.65％19.79％29.13％現(xiàn)金流入累計122,845,575,904.09138,888,431,195.55173,237,391,466.84資料來源：至年報由上述表格知，：在公司總現(xiàn)金流入中，有74.15％是由經(jīng)營活動引發(fā)的現(xiàn)金流入；有2.20％是由投資活動引發(fā)的現(xiàn)金流入；有23.65％是由籌資活動引發(fā)的現(xiàn)金流入。：在公司總現(xiàn)金流量中，有79.59％是由經(jīng)營活動引發(fā)的現(xiàn)金流入；有0.62％是由投資活動引發(fā)的現(xiàn)金流入；有19.79％是由籌資活動引發(fā)的現(xiàn)金流入。：有70.19％是由經(jīng)營活動引發(fā)的現(xiàn)金流入；有0.68％是由投資活動引發(fā)的現(xiàn)金流入；有29.13％是由籌資活動引發(fā)的現(xiàn)金流入。綜上，在公司現(xiàn)金總流入中，由經(jīng)營活動引發(fā)的現(xiàn)金流入占極大部分，而其中，銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金流入占極大部分；由投資活動引發(fā)的現(xiàn)金流入占極小部分，而其中，大部分為收到其它與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金流入；由籌資引發(fā)的現(xiàn)金流入占小部分，而其極大部分為借款獲得的現(xiàn)金流入。主營業(yè)務(wù)產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量是支撐投資活動現(xiàn)金流量的基礎(chǔ)，也是籌資信用能力的基本保障。在—中經(jīng)營活動現(xiàn)金流入所占現(xiàn)金總流入的比例整體呈現(xiàn)上升趨勢，而銷售商品、提供勞務(wù)得到的現(xiàn)金流入量也呈現(xiàn)上升趨勢，也闡明公司經(jīng)營活動獲取現(xiàn)金能力不停增強，同時闡明公司在不停成長。從現(xiàn)金流出的角度進行分析，現(xiàn)金流出狀況以下表所示：項目購置商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金66,645,895,259.8584,918,243,555.0687,323,652,346.54支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金1,848,827,752.372,480,848,005.232,908,876,944.25支付的各項稅費9,381,585,316.9014,698,127,348.0218,081,567,694.26支付其它與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金10,982,177,869.555,056,897,501.849,549,370,399.73經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計88,858,486,198.67107,154,116,410.15117,863,467,384.78經(jīng)營活動現(xiàn)金流出/現(xiàn)金總流出80.94％76.35％75.71％購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其它長久資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金261,938,551.22261,560,892.00150,667,636.63投資支付的現(xiàn)金2,183,848,057.741,195,068,075.60500,450,000.00獲得子公司及其它營業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額1,364,056,191.974,075,842,283.382,860,842,969.57支付的其它與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金1,082,538,787.40985,466,442.61121,000,000.00投資活動現(xiàn)金流出小計4,892,381,588.336,517,937,693.593,632,960,606.20投資活動現(xiàn)金總流出/現(xiàn)金總流出4.46％4.64％2.33％償還債務(wù)支付的現(xiàn)金11,985,374,651.5419,974,613,437.0826,864,417,454.25分派股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金4,039,207,571.756,698,048,516.137,318,530,197.43其中:子公司支付給少數(shù)股東的股利、利潤638,540,999.591,426,449,140.201,568,923,506.72籌資活動現(xiàn)金流出小計16,024,582,223.2926,672,661,953.2134,182,947,651.68籌資活動現(xiàn)金總流出/現(xiàn)金總流出14.60％19.01％21.96％現(xiàn)金流出累計109,775,450,010.29140,344,716,056.95155,679,375,642.66資料來源：至年報由上述表格知，：在公司總現(xiàn)金流出中，有80.94％是由經(jīng)營活動引發(fā)的現(xiàn)金流出；有4.46％是由投資活動引發(fā)的現(xiàn)金流出；有14.60％是由籌資活動引發(fā)的現(xiàn)金流出。：在公司總現(xiàn)金流量中，有76.35％是由經(jīng)營活動引發(fā)的現(xiàn)金流出；有4.64％是由投資活動引發(fā)的現(xiàn)金流出；有19.01％是由籌資活動引發(fā)的現(xiàn)金流出。：有75.71％是由經(jīng)營活動引發(fā)的現(xiàn)金流出；有2.33％是由投資活動引發(fā)的現(xiàn)金流出；有21.96％是由籌資活動引發(fā)的現(xiàn)金流出。綜上，在公司現(xiàn)金總流出中，由經(jīng)營活動引發(fā)的現(xiàn)金流出占重要部分，而其中，購置商品、接受勞務(wù)流出的現(xiàn)金占大部分；由投資活動引發(fā)的現(xiàn)金流出占極小部分，而其中，大部分為投資支付的現(xiàn)金；由籌資引發(fā)的現(xiàn)金流入占小部分，而其大部分為償還債務(wù)支付的現(xiàn)金。從現(xiàn)金流入流出構(gòu)造的角度進行分析，現(xiàn)金流入狀況以下表所示：項目經(jīng)營活動現(xiàn)金流入/經(jīng)營活動現(xiàn)金流出1.02521.03161.0316投資活動現(xiàn)金流入/投資活動現(xiàn)金流出0.55200.13280.3247籌資活動現(xiàn)金流入/籌資活動現(xiàn)金流出1.81281.03031.4764資料來源：至公司年報由上述表格能夠看出，在經(jīng)營活動中，：現(xiàn)金流入量為91,095,741,650.12元；現(xiàn)金流出量為88,858,486,198.67元。經(jīng)營活動現(xiàn)金流入流出比率為1.0252，闡明該公司在經(jīng)營活動中，投入1元時回報為1.0252元。：現(xiàn)金流入量為110,543,540,982.07元；現(xiàn)金流出量為107,154,116,410.15元。經(jīng)營活動現(xiàn)金流入流出比率為1.0316，闡明該公司在經(jīng)營活動中，投入1元時回報為1.0316元。：現(xiàn)金流入量為121,589,425,857.30元；現(xiàn)金流出量為117,863,467,384.78元，經(jīng)營活動現(xiàn)金流入流出比率為1.0316，闡明該公司在經(jīng)營活動中，投入1元時回報為1.0316元。三年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入流出比均不不大于1，闡明該公司在經(jīng)營活動中每投入一元得到的回報均不不大于1，則闡明該公司經(jīng)營活動收現(xiàn)率良好。萬科公司三年中經(jīng)營活動現(xiàn)金流入流出比逐年增加，闡明由經(jīng)營活動引發(fā)的現(xiàn)金凈流量增加，闡明公司的經(jīng)營活動管理良好。在投資活動中，的現(xiàn)金流入量為2,700,722,277.87元；現(xiàn)金流出量為4,892,381,588.33元。投資活動現(xiàn)金流入流出比率為0.5520，闡明該公司在投資活動中，投入1元時回報為0.5520元。的現(xiàn)金流入量為865,369,953.54元；現(xiàn)金流出量為6,517,937,693.59元。投資活動現(xiàn)金流入流出比率為0.1328，闡明該公司在投資活動中，投入1元時回報為0.1328元。的現(xiàn)金流入量為1,179,508,868.91元；現(xiàn)金流出量為3,632,960,606.20元。投資活動現(xiàn)金流入流出比率為0.3247，闡明該公司在投資活動中，投入1元時回報為0.3247元。 該公司三年中投資活動現(xiàn)金流入流出比均不大于1，闡明投資回報率不大于1，即公司每進行1元投資，該年得到的投資回報不大于1，屬正?，F(xiàn)象，但公司必須關(guān)注投資支出的合理性。三年中投資活動現(xiàn)金流入流出比逐年減少，闡明公司投資回報率逐年減少，也闡明重視投資，有旨在將來獲得更多的投資收益。在籌資活動中，的現(xiàn)金流入量為29,049,111,986.10元；現(xiàn)金流出量為16,024,582,223.29元?；I資活動現(xiàn)金流入流出比率為1.8128，闡明該公司在籌資活動中，投入1元時回報為1.8128元。的現(xiàn)金流入量為27,479,520,259.94元；現(xiàn)金流出量為26,672,661,953.21元。籌資活動現(xiàn)金流入流出比率為1.0303，闡明該公司在籌資活動中，投入1元時回報為1.0303元。的現(xiàn)金流入量為50,468,456,740.63元；現(xiàn)金流出量為34,182,947,651.68元籌資活動現(xiàn)金流入流出比率為1.4764，闡明該公司在籌資活動中，投入1元時回報為1.4764元。該公司三年中籌資活動現(xiàn)金流入流出比均不不大于1，闡明公司每增加1元的籌資回報不不大于1，則公司籌資活動現(xiàn)金回收率良好。該公司三年中的籌資活動的現(xiàn)金流入流出比先減少后增加，闡明公司籌資活動現(xiàn)金回收率先增加后減少。從現(xiàn)金到期債務(wù)比率的角度分析，的現(xiàn)金到期債務(wù)比為2,237,255,460.00/15,305,690,786.98=0.1462,的金到期債務(wù)比為3,389,424,500.00/21,845,829,338.08=0.1552，：現(xiàn)金到期債務(wù)比為3,725,958,500.00/25,624,959,204.23=0.1454。可見該公司三年中現(xiàn)金到期債務(wù)比率均不不大于0，則闡明萬科公司能夠用經(jīng)營活動現(xiàn)金償還到期債務(wù)，但同時也闡明公司經(jīng)營活動償還到期債務(wù)的能力尚有待提高。公司三年中的現(xiàn)金到期債務(wù)比率先增加后減少，闡明造成公司到期負債增加率先慢于經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量增加率，后由于存貨周轉(zhuǎn)率下降造成到期負債增加率快于經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量。從現(xiàn)金流動負債比率的角度分析，的現(xiàn)金流動負債比率為2,237,255,460.00/129,650,791,498.49=0.0173，的現(xiàn)金流動負債比率為3,389,424,500.00/200,724,160,315.26=0.0169，的現(xiàn)金流動負債比率為3,725,958,500.00/259,833,566,711.09=0.0143。該公司三年中現(xiàn)金流動負債比率均為正值，則闡明萬科公司能夠用經(jīng)營活動現(xiàn)金償還流動負債，但是同時也闡明公司經(jīng)營活動現(xiàn)金償還流動負債的能力尚有待提高。公司三年中的現(xiàn)金流動負債比率逐年減少，闡明公司用經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額償還流動負債的能力逐年減少，而公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額逐年增加，闡明公司的存貨周轉(zhuǎn)率下降和應(yīng)收賬款的增加造成流動負債的增加率不不大于現(xiàn)金凈流量的增加率。從現(xiàn)金債務(wù)總額比率的角度分析，的現(xiàn)金債務(wù)總額比為2,237,255,460.00/161,051,352,099.42=0.0139，的現(xiàn)金債務(wù)總額比為3,389,424,500.00/228,375,901,483.02=0.0148，的現(xiàn)金債務(wù)總額比為3,725,958,500.00/296,663,420,087.27=0.0126。該公司三年中現(xiàn)金債務(wù)總額比率均為正值，則闡明萬科公司能夠用經(jīng)營活動現(xiàn)金承肩負債，同時也闡明經(jīng)營活動現(xiàn)金承當(dāng)債務(wù)的能力有待提高。公司三年中現(xiàn)金債務(wù)總額增加率先增加后減少，闡明公司每年越來越多的應(yīng)收賬款造成公司經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量增加率先快于后慢于負債總額增加率。從營業(yè)收入收現(xiàn)比率的角度分析，的營業(yè)收入收現(xiàn)比率為88,119,694,493.30/50,713,851,442.63=1.7376，的營業(yè)收入收現(xiàn)比率=103,648,873,001.82/71,782,749,800.68=1.4439，的營業(yè)收入收現(xiàn)比率為16,108,839,572.92/103,116,245,136.42=1.1260。由該公司的營業(yè)收入收現(xiàn)率可知該公司單位營業(yè)收入所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金，而該公司三年中營業(yè)收入收現(xiàn)比率均不不大于1，即公司單位營業(yè)收入所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金不不大于1，闡明該公司產(chǎn)品銷售形勢看好，信用政策合理，能夠及時收回現(xiàn)金，確保生產(chǎn)經(jīng)營順暢周轉(zhuǎn)，收益質(zhì)量較高。但公司三年中的營業(yè)收入收現(xiàn)比率逐年減少，闡明公司銷售商品、提供的勞務(wù)收到的現(xiàn)金增加率慢于營業(yè)收入的增加率，闡明公司擁有越來越多的應(yīng)收賬款造成營業(yè)收入收現(xiàn)比率逐年減少。從每股經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量的角度分析，的每股經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為2,237,255,451.45/10,995,210,218=0.2035，的每股經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為3,389,424,571.92/10,995,210,218=0.3083，的每股經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為3,725,958,472.52/10,995,553,118=0.3389。每股經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量反映每股普通股產(chǎn)生經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量的能力，而公司三年中全部每股經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量均不不大于0，并且每股經(jīng)營現(xiàn)金凈流量大概為0.3，闡明公司每股普通股1元大概能夠產(chǎn)生0.3的現(xiàn)金，闡明該公司股價態(tài)勢良好。公司三年中的每股經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量逐年增加，闡明經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量增加率高于流通在外普通股股數(shù)增加率。從全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率的角度分析，的全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率為2,237,255,451.45/215,637,551,741.83=1.04％，的全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率為3,389,424,571.92/296,208,440,030.05=1.14％，的全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率為3,725,958,472.52/378,801,615,075.37=0.98％。全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率體現(xiàn)該公司每單位資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力，該公司三年中全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率均不不大于0，闡明該公司資產(chǎn)存在產(chǎn)生現(xiàn)金的能力，且每單位資產(chǎn)大概能夠產(chǎn)生1％的現(xiàn)金，資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力良好。公司三年全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率先增加后減少，闡明公司經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量增加率先快于后慢于公司資產(chǎn)的增加率，公司越來越多的應(yīng)收賬款造成全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率先增加后減少，而最后全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率明顯低于。4.公司重要財務(wù)問題的經(jīng)營有關(guān)性分析由財務(wù)分析可知，萬科公司股份有限公司在到三年的時間由上述財務(wù)里，凈資產(chǎn)收益率始終呈現(xiàn)增加狀態(tài)，闡明股東投入的資本的增值能力始終在增強，但其中，成本利潤率持續(xù)下降，闡明萬科公司股份有限公司為獲得利潤而付出的代價越來越多,成本費用控制得不好,盈利能力在逐步削弱，這與中國近幾年寬松的貨幣政策息息有關(guān)；營業(yè)利潤占利潤總額的比重增加緩慢，基本持平,闡明在萬科公司股份有限公司經(jīng)營活動中主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)行業(yè)的所占的比重仍然很大；單位流動資產(chǎn)產(chǎn)生的營業(yè)收入較低，由于流動資產(chǎn)中存貨量太大，造成流動資產(chǎn)的營運能力下降；存貨周轉(zhuǎn)率下降了，表明這一年存貨轉(zhuǎn)化為資金、應(yīng)收賬款的速度在下降；存貨周轉(zhuǎn)率有所上升，由于初存貨的不停上升，對公司資金運轉(zhuǎn)產(chǎn)生了壓力，公司減少供應(yīng)造成成交數(shù)增加，使得年末存貨減少。償債能力上，資產(chǎn)負債率持續(xù)上升，到增加了2.41個百分點，是由預(yù)收賬款等項目增加引發(fā)公司負債增加。到增加了1.22個百分點，是由預(yù)售量增加引發(fā)資產(chǎn)增加、預(yù)收賬款增加引發(fā)了負債增加，負債增加比例高于資產(chǎn)；流動比率：萬科3年的流動比率處在下降狀態(tài)，這是由預(yù)收賬款等項目增加引發(fā)負債增加，從而造成流動比率下降；速動比率：萬科3年的速動比率處在逐步下降狀態(tài)，這是由預(yù)收賬款等項目增加引發(fā)流動負債增加造成速動比率下降。利息保障倍數(shù)：利息保障倍數(shù)在逐年減少，這是由于近幾年公司逐步增加長短期借款進而增加了利息引發(fā)的。全部者權(quán)益變動上，未分派利潤增加是引發(fā)全部者權(quán)益增加的最重要因素；股利分派減少是引發(fā)全部者權(quán)益減少的最重要因素。闡明萬科公司減少股利的發(fā)放來增加用于投資的資金用于公司的發(fā)展?，F(xiàn)金流量流動性上，公司三年中的現(xiàn)金到期債務(wù)比率先增加后減少，闡明造成公司到期負債增加率先慢于經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量增加率，后由于存貨周轉(zhuǎn)率下降造成到期負債增加率快于經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量；公司三年中的現(xiàn)金流動負債比率逐年減少，闡明公司用經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額償還流動負債的能力逐年減少，而公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額逐年增加，闡明公司的存貨周轉(zhuǎn)率下降和應(yīng)收賬款的增加造成流動負債的增加率不不大于現(xiàn)金凈流量的增加率；該公司三年中現(xiàn)金債務(wù)總額比率先增加后減少，闡明公司每年越來越多的應(yīng)收賬款造成公司經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量增加率先快于后慢于負債總額增加率。獲取現(xiàn)金能力分析上，公司三年中的營業(yè)收入收現(xiàn)比率逐年減少，闡明公司銷售商品、提供的勞務(wù)收到的現(xiàn)金增加率慢于營業(yè)收入的增加率，闡明公司擁有越來越多的應(yīng)收賬款造成營業(yè)收入收現(xiàn)比率逐年減少；公司三年全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率先增加后減少，闡明公司經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量增加率先快于后慢于公司資產(chǎn)的增加率，公司越來越多的應(yīng)收賬款造成全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率先增加后減少，而最后全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率明顯低于。經(jīng)營方略對財務(wù)狀況的影響重要反映在一下幾個方面：產(chǎn)品市場上，萬科始終把質(zhì)量作為自己產(chǎn)品的靈魂。從年，萬科就開始明確提出，公司追求的是有質(zhì)量的增加，是經(jīng)營效率的提高，而單純的規(guī)模數(shù)字，不應(yīng)當(dāng)是萬科的目的，而只應(yīng)是經(jīng)營效率提高的自然成果。經(jīng)營者認為產(chǎn)品質(zhì)量是經(jīng)營質(zhì)量的底線，是公司賴以生存的生命線。在生產(chǎn)安全、居住安全、質(zhì)量合格問題上，不能有半點含糊?？赡芫褪沁@樣的管理信念，使萬科在如今競爭如此激烈的房地產(chǎn)行業(yè)仍然保持凈資產(chǎn)收益率等收益的持續(xù)增加，使萬科經(jīng)歷了30年仍然挺立不倒，成為行業(yè)的標(biāo)桿。全國大范疇的霧霾已經(jīng)讓人們更加真切地感受到環(huán)境的重要性，保護環(huán)境和資源已經(jīng)成為現(xiàn)如今人們的強烈追求。低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)行業(yè)也開始追求綠色環(huán)保，綠色地產(chǎn)符合行業(yè)將來發(fā)展方向，也必然會引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)走向美妙的將來。萬科抓住機遇，在行業(yè)內(nèi)率先推廣綠色建筑。年，萬科累計完畢20個綠色三星項目，總建筑面積為166.6萬平方米。年，萬科發(fā)起籌建北京市綠色建筑示范區(qū)。北京市綠色建筑示范區(qū)集綠色公園、研發(fā)基地和產(chǎn)業(yè)孵化園于一體，建成后將被打造成為全球領(lǐng)先的綠色理念推廣平臺。在萬科的主動推動下，該項目已經(jīng)匯聚了一大批國際、國內(nèi)一流的科研院所與公司，并成立了由萬科、英國建筑研究院（BRE）等14家科研院所及公司構(gòu)成的綠色技術(shù)聯(lián)盟。項目在籌建過程中采用了最新的綠色環(huán)保理念，并引進了國際先進的綠色建筑技術(shù)，無疑將進一步提高萬科在綠色建筑領(lǐng)域的影響力；同時，和國際頂級綠色建筑研發(fā)機構(gòu)、公司的合作，也將帶動高性能可持續(xù)建筑開發(fā)的理念與經(jīng)驗的分享，使公司在綠色建筑領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢得到進一步的鞏固。期內(nèi)，公司還與全球最大的獨立性非政府環(huán)保組織之一的世界自然基金會（WWF）簽訂諒解備忘錄，就將來5年的環(huán)保和綠色可持續(xù)發(fā)展等方面達成合作意向，成為首個和WWF簽約的中國公司。和WWF的合作將使公司在碳減排、生態(tài)保護和森林保護方面獲得更多的專業(yè)技術(shù)支持，為公司推廣綠色戰(zhàn)略、強化持久競爭力提供助力。這一高瞻遠矚的決策使萬科在綠色產(chǎn)業(yè)方面搶得了先機，也必然會引發(fā)一場有關(guān)綠色建筑的新的革命。這一決策也是使萬科到凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)呈現(xiàn)比上一年高速增加的重要因素。在行業(yè)領(lǐng)先公司中，萬科的平均戶型可能是最小的，而萬科也可能是最先實現(xiàn)基本裝修交房的公司。中國是一種人多地少的國家。隨著社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，更多的人群流入都市，造成都市人口密度嚴重增大，住房緊張?，F(xiàn)如今，大都市的年輕人和結(jié)婚無兒女的青年人越來越多，經(jīng)濟的壓力使他們無法支付高昂的大型住房的購置費，租房子一度成為一種潮流。萬科抓住這次機遇，適時地推出了小型房與裝修房，及時搶占了強大的市場。盡管裝修房的利潤率略低于毛坯房，但回報率卻高于毛坯房。這一點，已經(jīng)體現(xiàn)在萬科近年來不停上升的凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)上。，公司在產(chǎn)品構(gòu)造上繼續(xù)堅持主流定位，產(chǎn)品以面對自住購房者的中小戶型普通商品房為主，144平方米下列戶型的占比由09年的86%進一步提高到88%。也是這樣的改革，使萬科在國務(wù)院從第二季度開始的一系列購房政策的外部環(huán)境下仍然保持17.5%以上的凈資產(chǎn)收益率?？蛻絷P(guān)系上，客戶與供應(yīng)商關(guān)系上讓顧客滿意，萬科始終把客戶的滿意度作為公司績效的重要部分，堅持“為普通人蓋好房子”、“蓋有人住的房子”的理念。在，萬科大力完善實測實量體系，改善觀感質(zhì)量，推行安全生產(chǎn)可視化管理，并開展了安全生產(chǎn)月等專項行動，探索通過精細化管理提高施工效率的新思路，獲得良好效果。房屋交付后業(yè)主碰到的質(zhì)量問題大幅減少。根據(jù)獨立第三方進行的客戶滿意度調(diào)查，公司的房屋質(zhì)量滿意度和準業(yè)主質(zhì)量滿意度相比09年都有明顯提高。公司重點關(guān)注維修、交付兩大環(huán)節(jié)客戶感受提高，主動開展了一系列客戶關(guān)心活動。在，萬科物業(yè)、持續(xù)兩年榮膺“全國物業(yè)服務(wù)公司綜合實力排名第一”稱號。在年，公司在提高產(chǎn)品性能的基礎(chǔ)上，繼續(xù)探索和加強服務(wù)配套，相繼推出了涉及第五食堂、萬物倉、幸福驛站在內(nèi)的一系列服務(wù)創(chuàng)新，從餐飲、倉儲以及綜合便利服務(wù)等各個方面不停完善社區(qū)的生活配套，提高客戶居住感受。萬科始終把自己定位成一種服務(wù)者，堅持好好蓋房、蓋好房，絕對不做豆腐渣工程。因此，提起萬科時，大家更多地是一種尊敬。服務(wù)的理念也是萬科始終保持良好收益的重要因素。金融資產(chǎn)投資與主營業(yè)務(wù)的關(guān)系：穩(wěn)健的投資方略增進主營業(yè)務(wù)的增加。萬科的投資收益為777,931,240.02，投資收益為699,715,008.48，萬科的投資收益928,687,953.69。通過成本法核算比例，為19.7%，為2.71%，為2.94%。通過權(quán)益法核算比例，為37.50%，為92.04%，為95.81%。資料來源：至公司年報到投資收益的減少重要是公司末處置了寧波金盛置業(yè)有限公司的投資和中信萬科中國房地產(chǎn)開發(fā)基金、上海中城房網(wǎng)投資管理有限公司盈利的減少。從投資收益狀況能夠看出，萬科到的金融資產(chǎn)投資總體呈現(xiàn)較好的增加趨勢。金融資產(chǎn)投資收益的增加，有助于公司的融資。流動資金增加會使得公司主營業(yè)務(wù)的生產(chǎn)銷售更加便利，為公司帶來更加直接的收益。總體而言，萬科的投資方略相對穩(wěn)健，這也是萬科獲得投資收益的保障。在投資方面，萬科公司堅持穩(wěn)健投資，，公司新增投資額114.19億元，重要通過發(fā)起設(shè)立子公司投資45.80億元和收購公司投資22.19億元，公司對21家子公司累計