遼寧省保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀及對(duì)策建議

2014年遼寧省保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀及對(duì)策建議

一2014年遼寧省保障性住房建設(shè)情況與原因分析（一）2014年遼寧省保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀1.較好地完成了國家下達(dá)給遼寧保障性住房的任務(wù)2014年遼寧省保障性住房的任務(wù)是新增31萬套保障性住房，其中棚戶區(qū)改造28.5萬套。截至2014年9月底，已完成保障房27.92萬套，占全年計(jì)劃的90%，其中棚戶區(qū)改造24.97萬套，占全年計(jì)劃的87.6%。預(yù)計(jì)到2014年底，將全面完成國家下達(dá)的2014年保障性安居工程年度任務(wù)。2013年，大連市完成保障性住房5萬套。通過廉租住房和公共租賃住房等形式，共計(jì)為19萬戶城鎮(zhèn)居民、困難家庭解決了住房問題，保障性住房的覆蓋面達(dá)17.3%。大連市2014年安排保障性住房30808套，其中棚戶區(qū)改造19808套，新增公租房貨幣補(bǔ)貼1.1萬套。截至2014年3月，共有2.5萬戶家庭申請(qǐng)公租房保障，其中有8000余戶申請(qǐng)貨幣補(bǔ)貼的家庭受到保障，實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。實(shí)物配租申請(qǐng)家庭完成1.3萬戶。沈陽市2014年計(jì)劃新增保障性住房23741套，截至2014年9月底已完成23081套，占任務(wù)量的97.2%。其中渾南區(qū)的尚盈麗景項(xiàng)目已進(jìn)入園區(qū)配套設(shè)施建設(shè)階段，該項(xiàng)目有房源5004套，住房面積控制在90平方米以下，價(jià)格低于同地段同品質(zhì)的普通商品住房價(jià)格，購房人在取得房屋所有權(quán)證后，可上市轉(zhuǎn)讓，政府有優(yōu)先回購的權(quán)利。對(duì)1000戶廉租住房進(jìn)行租賃補(bǔ)貼；新增經(jīng)濟(jì)適用住房2000套，新增公共租賃住房11324套，采取新建、長期租賃社會(huì)房源等方式完成至12131套。2.公租房與廉租房并軌運(yùn)行2014年遼寧省采取公共房和廉租房并軌運(yùn)行的方式加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)問題，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房，統(tǒng)一進(jìn)行運(yùn)營管理。公共租賃住房采取市場指導(dǎo)價(jià)。各地按照不同情況及商品房的類型實(shí)行不同租金水平，更切合實(shí)際地滿足當(dāng)?shù)刈》坷щy群體的住房問題。根據(jù)不同的保障對(duì)象可以實(shí)行差別化租金，對(duì)符合條件的保障對(duì)象，可采取不同程度的租金減免方式。需要按年度對(duì)受保障家庭進(jìn)行審核、復(fù)核，對(duì)于不再符合保障條件的，可停發(fā)租金補(bǔ)貼，實(shí)行市場租金或使其退出。公共租賃住房的保障對(duì)象為城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭、新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員以及地方政府決定納入保障范圍的其他群體。對(duì)特殊群體可以優(yōu)先安排，比如殘疾人、勞動(dòng)模范、低保家庭和軍人等群體。并軌后意味著保障范圍的擴(kuò)大，對(duì)于一些邊緣群體有極大的幫助。租金可以實(shí)行差別化管理。公租房面積將不超60平方米，以40～50平方米為主。采取綜合評(píng)分或隨機(jī)搖號(hào)等方式，統(tǒng)一輪候配租。沈陽市有9個(gè)2013年結(jié)轉(zhuǎn)的公租房項(xiàng)目正在加緊建設(shè)，共有房源3.6萬套。其中麗水新城一期已配租入住2296套、麗水新城二期570套，鳳凰新城1968套，惠民新城2036套、惠民家園1728套，年底竣工并配租。3.棚戶區(qū)改造工程繼續(xù)進(jìn)行遼寧省是從2005年開始改造棚戶區(qū)的，分三個(gè)階段：2005～2006年進(jìn)行了5萬平方米棚戶區(qū)的改造；2007年進(jìn)行了1萬～5萬平方米的棚戶區(qū)改造；2009年對(duì)1萬平方米以下城市棚戶區(qū)進(jìn)行改造。截至2014年9月底，遼寧省已完成棚戶區(qū)改造24.97萬套，到2017年共計(jì)完成50萬戶。大連市2014年棚戶區(qū)改造指標(biāo)為22800戶，共涉及60個(gè)項(xiàng)目。到2014年5月，中山區(qū)、沙河口區(qū)等9個(gè)區(qū)市縣33個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)完成拆遷協(xié)議的簽訂，共涉及15000戶。普蘭店、金州新區(qū)等6個(gè)區(qū)市縣，有14個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開工建設(shè)，涉及4100套回遷安置房。沈陽市2014年棚戶區(qū)改造項(xiàng)目33個(gè)，涉及居民12423戶家庭。其中城區(qū)棚戶區(qū)改造14個(gè)項(xiàng)目，涉及居民3822戶。鐵西區(qū)改造項(xiàng)目1個(gè)；皇姑區(qū)改造項(xiàng)目10個(gè)；大東區(qū)改造項(xiàng)目3個(gè)；新民市改造項(xiàng)目2個(gè)；遼中縣改造項(xiàng)目2個(gè)；法庫縣改造項(xiàng)目1個(gè)；康平縣改造項(xiàng)目2個(gè)；城中村改造項(xiàng)目12個(gè)，涉及居民7139戶。沈北新采取實(shí)物與貨幣兩種方式進(jìn)行棚戶區(qū)改造，其中實(shí)物安置3055戶，貨幣安置的1254戶，共計(jì)4309戶工礦棚戶區(qū)改造。錦州市2014年城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目21個(gè)，改造戶數(shù)11588戶，其中城區(qū)改造項(xiàng)目7個(gè)，改造戶數(shù)5879戶；沿海新區(qū)改造項(xiàng)目11個(gè)，改造戶數(shù)4704戶；縣城改造項(xiàng)目3個(gè)，改造戶數(shù)1005戶。2014年新安排項(xiàng)目已完成房屋征收2871戶，占計(jì)劃的24%；開工建設(shè)回遷房2218套，占計(jì)劃的20%，建設(shè)面積16.6萬平方米。其余項(xiàng)目房屋征收工作已全面啟動(dòng)，征收面積約59.17萬平方米。（二）2014年遼寧省保障性住房取得成績的原因分析1.政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作政府主導(dǎo)是指政府負(fù)責(zé)制定和實(shí)施相關(guān)的政策和規(guī)劃，通過自身的公權(quán)力向保障房聚集資源，并對(duì)困難家庭提供最低住房保障。市場運(yùn)作是指保障房的建設(shè)的人力、資金、技術(shù)分配和消費(fèi)，采取市場運(yùn)作的模式，由相關(guān)的企業(yè)承擔(dān)建設(shè)任務(wù)，金融機(jī)構(gòu)提供資金支持，通過中介組織提高服務(wù)質(zhì)量。遼寧省成立保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組，組長由遼寧省常務(wù)副省長擔(dān)任，市長是第一責(zé)任人，縣區(qū)是實(shí)施主體，省保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組起指導(dǎo)和協(xié)調(diào)作用。可見，在保障性住房建設(shè)方面遼寧省政府是非常重視的。為確保圓滿完成2014年的建設(shè)任務(wù)，遼寧省政府與各市政府簽訂了2014年保障房建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書，并通過目標(biāo)考核、通報(bào)、約談制度加強(qiáng)對(duì)棚戶區(qū)改造的制約作用。2.及時(shí)出臺(tái)保障性住房法律法規(guī)和指導(dǎo)意見2013年遼寧省人民政府出臺(tái)了《遼寧省保障性安居工程建設(shè)和管理辦法》，該辦法規(guī)定了孤寡老人等五類人群可優(yōu)先分配。廉租房可以在商品房中配建。應(yīng)當(dāng)建設(shè)單元型或者宿舍型公共租賃住房滿足外來務(wù)工人員的住房需要。承租人經(jīng)濟(jì)狀況改善的，應(yīng)當(dāng)在2個(gè)月內(nèi)退房。2014年遼寧省人民政府出臺(tái)了《遼寧省人民政府關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的意見》，該意見從規(guī)劃布局、征收補(bǔ)償、工程質(zhì)量、公平分配、稅費(fèi)政策和融資渠道等幾個(gè)方面對(duì)棚戶區(qū)改造提出具體的指導(dǎo)意見。3.擴(kuò)大了融資渠道一是加大住房公積金支持保障性住房的建設(shè)力度。住房公積金中心負(fù)責(zé)監(jiān)督建設(shè)成本、工程質(zhì)量以及分配問題，以招投標(biāo)的方式進(jìn)行市場化運(yùn)作，向中標(biāo)企業(yè)提供貸款，中標(biāo)企業(yè)負(fù)責(zé)保障房的建設(shè)。截至2014年6月末，大連市累計(jì)發(fā)放住房公積金項(xiàng)目貸款30.5億元，用于支持6個(gè)項(xiàng)目141萬平方米的保障性住房建設(shè)。其中經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目兩個(gè)，發(fā)放貸款8億元，建設(shè)6890套；公共租賃住房項(xiàng)目4個(gè)，發(fā)放貸款22.5億元，建設(shè)14718套。二是積極爭取國家對(duì)遼寧省保障房建設(shè)的資金支持。向國家上報(bào)當(dāng)年完成情況和下年改造計(jì)劃，爭取中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助資金。三是爭取國家開發(fā)銀行的貸款。截至2014年10月向國家開發(fā)銀行貸款200億元。四是通過市場化手段籌集資金。通過企業(yè)籌集、個(gè)人集資、部分項(xiàng)目和土地的市場化運(yùn)作籌集建設(shè)資金，調(diào)動(dòng)企業(yè)參與保障房建設(shè)的積極性。五是發(fā)起社會(huì)捐助籌集資金。4.堅(jiān)持陽光操作在保障房分配的過程當(dāng)中應(yīng)該堅(jiān)持陽光操作，保障政策、保障程序、保障房源和保障結(jié)果都要公開。通過新聞媒體和宣傳欄等方式來宣傳保障性住房建設(shè)政策法規(guī)，做到政策公開。在申請(qǐng)、審核、分配、輪候等程序都要向社會(huì)公開。保障性住房的建設(shè)情況要在報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)上公開。對(duì)于保障房的分配結(jié)果，要讓人們知道哪些人獲得了保障房，然后結(jié)合自身情況進(jìn)行對(duì)比，能夠?qū)φM(jìn)行監(jiān)督，有利于保障房分配的公平性。二2014年遼寧省保障性住房建設(shè)存在的問題（一）動(dòng)態(tài)管理欠缺一是對(duì)受保家庭的有效監(jiān)督不暢。受保家庭成員大都是貧困群體，沒有穩(wěn)定的就業(yè)渠道，就業(yè)率低，因此對(duì)于其收入的變化難以掌握，也不能及時(shí)退出，導(dǎo)致保障房分配不公。二是收入申報(bào)制度不健全。遼寧省內(nèi)的城市并沒有建立收入申報(bào)制度及，沒有對(duì)收入進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范的管理，難以有效及時(shí)地掌握住房困難群體的收入變化。三是保障性住房機(jī)構(gòu)設(shè)置滯后。到目前為止遼寧省沒有專門的保障房建設(shè)及管理單位，大都是掛靠在城鄉(xiāng)住建部門，級(jí)別較低，且沒有專門的人才處理保障房的建設(shè)問題，或者只有一兩個(gè)人承擔(dān)全市或全縣的保障房工作，工作量較大，難以有效完成，造成保障房建設(shè)落后。四是信息不公開。信息不公開，社會(huì)公眾就難以對(duì)保障房進(jìn)行監(jiān)督，信息不公開，政府部門就難以進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，因此，信息公開是進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理的前提條件，比如受保人的基本信息、家庭成員、銀行貸款等都要公開。政府部門不要在信息公開時(shí)出現(xiàn)以偏概全的現(xiàn)象，應(yīng)該全面公開受保人的信息。（二）資格審查難度大且成本高對(duì)于什么樣的人應(yīng)該得到住房保障，收入是一個(gè)重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)，但是在當(dāng)前情況下，工資收入的不確定性，導(dǎo)致政府對(duì)受保對(duì)象的資格審查難度加大。一是受保人所提交的材料，很容易作假，社區(qū)的工作人員由于自身素質(zhì)和工作態(tài)度，往往很難辨別真假，而且社區(qū)人員有限，不能進(jìn)行現(xiàn)場的審查，也不能對(duì)一些有價(jià)證券進(jìn)行復(fù)核，因此，會(huì)產(chǎn)生不公平的現(xiàn)象。二是對(duì)弄虛作假者懲罰力度不夠，作假者會(huì)考慮利弊得失，由于處罰力度不夠，許多人往往會(huì)鋌而走險(xiǎn)，騙取保障資格，獲得巨大收益，造成不公。三是有些工作人員存在受賄現(xiàn)象，或者是假公濟(jì)私，對(duì)于自己的親人給予一定的照顧。（三）受保對(duì)象偏離預(yù)期目標(biāo)保障性住房政策的本身是想為中低收入家庭或低收入家庭提供住房支持。但是在具體的操作過程中，保障對(duì)象發(fā)生了偏離，導(dǎo)致了不公平現(xiàn)象的發(fā)生。一是在公積金政策中，一個(gè)企業(yè)的好壞會(huì)影響到不同人群的居住問題，效益好的企業(yè)或單位，不但繳納的公積金較多，而且工資待遇也不低，這就導(dǎo)致了好的單位的職工住房保障就會(huì)越好，而單位不好的職工，住房公積金幾乎就是天方夜譚，形成馬太效應(yīng)，貧者越窮。因此公積金的住房保障會(huì)發(fā)生偏離，沒有真正保障住房困難群體，中低收入人群被排斥在外。二是經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際操作中出現(xiàn)偏頗。經(jīng)濟(jì)適用房在實(shí)際的分配過程中會(huì)出現(xiàn)富人購買經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)適用房本來是滿足中等收入人群的住房問題，但是從現(xiàn)實(shí)的情況來看，很多地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房都是富人購買的，困難群體還是買不起。如果購買房者已經(jīng)不符合資格條件的家庭，很難騰出經(jīng)濟(jì)適用房，或者是按照市場價(jià)格來購買經(jīng)濟(jì)適用房，他們大量地?cái)D占保障房，破壞了住房保障的公平性。三2015年遼寧保障性住房建設(shè)對(duì)策建議（一）公共租賃住房的分類保障廉租房和公租房并軌后，在分配時(shí)要把公租房分成兩部分，一部分用于分配給城鎮(zhèn)低保家庭；另一部分分配給新就業(yè)職工，包括農(nóng)民工和新畢業(yè)的大學(xué)生，這樣既有利于城鎮(zhèn)低收入家庭得到更好的保障，也有利于分配過程中的實(shí)際操作。同時(shí)，對(duì)于公共租賃住房采取租售并舉的方法來運(yùn)作，一部分用于租，一部分用于出售，這樣可以減輕當(dāng)?shù)卣呢?cái)政壓力，也便于部門的管理與監(jiān)督。（二）信息共享住房保障是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要多個(gè)部門的聯(lián)動(dòng)與配合，很多資源需要多個(gè)部門統(tǒng)一共享，要打破部門之間的隔閡與障礙，做到信息共享，當(dāng)然在保障房建設(shè)過程中必須要有一個(gè)牽頭單位，統(tǒng)一其他部門聯(lián)合行動(dòng)，做到成效最大化。當(dāng)前遼寧省的住房保障問題主要是城鄉(xiāng)住建部門負(fù)責(zé)，城鄉(xiāng)住建廳下設(shè)的住房保障處來具體實(shí)施，其他單位處于從屬地位，對(duì)住建廳負(fù)責(zé)，縣市區(qū)參照省里的形式統(tǒng)一安排。住建部門在行使權(quán)力時(shí)也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，使住房保障有具體的單位來實(shí)施，避免踢皮球現(xiàn)象的產(chǎn)生。信息共享的形式是通過建立電子檔案，主要包括住房保障家庭收入狀況、人員變動(dòng)情況以及保障房申請(qǐng)時(shí)間與進(jìn)程。部門聯(lián)合行動(dòng)的形式是聯(lián)席會(huì)議和專項(xiàng)行動(dòng)。聯(lián)席會(huì)議能夠提高辦事效率，專項(xiàng)行動(dòng)能夠提高住房保障的公平性。（三）退出機(jī)制要健全保障房的數(shù)量畢竟是有限的，而住房困難群體會(huì)逐步增加，要想讓多數(shù)住房困難群體享受到保障房的福利，就必須要完善保障房的退出機(jī)制，有進(jìn)有出，才能保證保障房的連續(xù)性和全面性，能夠更大程度地循環(huán)利用，也能減少尋租行為。一是要采取定期和不定期的方式進(jìn)行保障房使用情況查巡，遇到違規(guī)行為堅(jiān)決予以打擊，對(duì)相關(guān)人員要采取處罰措施，無條件收回保障房。二是退出程序要規(guī)范。退出機(jī)制要有一定程序，誰退出，怎么退出，退出后房源怎么處理等問題都要有一定的程序來規(guī)范，否則無章可循，易造成混亂，導(dǎo)致分配不公。當(dāng)受保人的收入發(fā)生變化已經(jīng)不符合保障房申請(qǐng)的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要主動(dòng)退出，上報(bào)給相關(guān)部門，停止發(fā)放保障金或是使其不再租用保障房。如果想繼續(xù)租用，必須提前預(yù)約，提出申請(qǐng)，申請(qǐng)批準(zhǔn)后才可繼續(xù)租用。（四）擴(kuò)大融資渠道一是爭取國家資金。每年國家都會(huì)對(duì)各省的保障房建設(shè)給予財(cái)政支持，遼寧省要積極爭取國家對(duì)保障性住房建設(shè)的專項(xiàng)資金，要積極上報(bào)遼寧省保障房建設(shè)的情況以及下一年的規(guī)劃，爭取進(jìn)入國家一千萬套的規(guī)劃中去，這樣國家會(huì)有更多資金支持。對(duì)于特殊的棚戶區(qū)改造，特別是國有工礦、國有林區(qū)、國有墾區(qū)棚戶區(qū)的改造，國家的支出額度還是很大的，要爭取多申請(qǐng)到國家資金。二是利用遼寧公共發(fā)展投資有限公司平臺(tái)，爭取與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作。同時(shí)要了解國家與地方在保障房建設(shè)方面的政策，把握好國家保障房建設(shè)的信貸政策，最大限度地利用國家貸款資金。國家開發(fā)銀行的資金到位時(shí)間較短，為能充分利用資金，遼寧公共發(fā)展投資有限公司要積極配合和利用國家貸款資金。三是采取多種形式籌集資金。除了爭取國家的專項(xiàng)資金和銀行的貸款外，各級(jí)地方政府也要加大保障房建設(shè)的資金投入，對(duì)于參與保障房建設(shè)的企業(yè)要給予一定的政策支持，允許企業(yè)發(fā)行債券籌集資金用于保障房建設(shè)。社會(huì)組織和民間資本也可以參與保障房的建設(shè)，采取多種方式，可以是直接投資和間接投資，也可以通過參股和委托代建等多種方式參