2017房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》真題訓(xùn)練及答案（單選題）

2017房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》真題訓(xùn)練及答案（單選題）單選題(一)1.某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經(jīng)主題業(yè)主協(xié)商一致并報(bào)相關(guān)部門批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業(yè)主所有。目前該廣告位已對外出租，年租金2萬元，剩余租賃期3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬元，現(xiàn)業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其位于樓頂?shù)囊惶鬃≌?，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托進(jìn)行了市場調(diào)查，了解到該地區(qū)無廣告位的類似住宅租售實(shí)例較多，類似屋頂廣告位市場需求旺盛，年租金3萬元。1.【題干】本次住宅轉(zhuǎn)讓估價(jià)的估價(jià)對象范圍應(yīng)為()?！具x項(xiàng)】A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán)B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán)C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán)D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)【答案】B【解析】業(yè)主轉(zhuǎn)讓其位于頂層的一套住宅，轉(zhuǎn)讓估價(jià)時(shí)，估價(jià)對象范圍包括該住宅及歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)，該住宅樓共10套，歸屬于該層住宅的是1/10的廣告位的收益權(quán)。【考點(diǎn)】2.【題干】該估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估價(jià)技術(shù)思路為()?！具x項(xiàng)】A.采用比較法、收益法評估住宅的市場價(jià)值B.采用比較法、收益法評估住宅和相應(yīng)廣告位的市場價(jià)值C.采用比較法、收益法評估住宅的市場價(jià)值，收益法評估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價(jià)值D.采用比較法、收益法評估住宅市場價(jià)值后，考慮廣告位的增值影響【答案】C【解析】該區(qū)域無廣告位的類似住宅租售實(shí)例較多，采用比較法、收益法評估住宅的市場價(jià)值，該廣告位現(xiàn)已出租，用收益法評估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價(jià)值。【考點(diǎn)】3.【題干】采用收益法評估該屋頂廣告位價(jià)值，最適宜的技術(shù)思路為()?！具x項(xiàng)】A.按市場租金評估該廣告位收益價(jià)值B.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價(jià)值C.按市場租金評估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本D.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本【答案】B【解析】評估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，評估出租人權(quán)益價(jià)值，租金期間應(yīng)采用租賃合同約定的租金，即實(shí)際租金;租賃期間屆滿后應(yīng)采用市場租金?！究键c(diǎn)】4.【題干】對該套住宅進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)，則估價(jià)對象范圍應(yīng)為()。【選項(xiàng)】A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán)B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán)C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán)D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)【答案】A【解析】抵押價(jià)值評估時(shí)，估價(jià)對象為該頂層住宅，歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)不能單獨(dú)使用、也不可以獨(dú)立變現(xiàn)，不屬于抵押估價(jià)的范圍?！究键c(diǎn)】(二)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，為征收補(bǔ)償需要而評估一處位于市區(qū)的平方價(jià)值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內(nèi)有一口水井。征收決定公告后，業(yè)主在院內(nèi)自行搭建了20m2的簡易房。5.【題干】本次估價(jià)的對象應(yīng)包括()?！具x項(xiàng)】A.土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井B.土地使用權(quán)、平房、水井C.土地使用權(quán)、平房、水井、圍墻D.土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井、圍墻【答案】C【解析】征收估價(jià)對象范圍包括合法的被征收建筑物及占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)，不包括違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。被征收的房屋價(jià)值評估不得遺漏、虛構(gòu)評估對象?！究键c(diǎn)】6.【題干】本估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估計(jì)技術(shù)思路為()?！具x項(xiàng)】A.采用批量估價(jià)方法進(jìn)行評估B.采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法進(jìn)行評估C.選用適宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評估D.采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行個(gè)案評估【答案】C【解析】該平房有院落屬于個(gè)案，應(yīng)選用適宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評估?！究键c(diǎn)】7.【題干】采用比較估價(jià)時(shí)，適宜選為可比實(shí)例的是()。【選項(xiàng)】A.周邊帶院落的類似平房B.周邊不帶院落的類似平房C.周邊新建商品住宅D.周邊成套二手住宅【答案】A【解析】選取可比實(shí)例的要求之一是可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對象房地產(chǎn)相似，具體應(yīng)滿足下列要求：與估價(jià)對象區(qū)位相近、與估價(jià)對象用途相同、與估價(jià)對象權(quán)利性質(zhì)相同、與估價(jià)對象檔次相同、與估價(jià)對象規(guī)模相當(dāng)。本題中，估價(jià)對象是帶有院落的平房，因此應(yīng)選擇周圍帶院落的類似平房作為可比實(shí)例。【考點(diǎn)】(三)甲公司擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區(qū)，土地性質(zhì)為出讓工業(yè)用地。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m2;兩棟生產(chǎn)車間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門衛(wèi)房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。10月甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經(jīng)甲公司同意臨時(shí)加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務(wù)問題擬轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)。8.【題干】若甲公司抵押貸款時(shí)以整體房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜采用的估價(jià)方法為()?！具x項(xiàng)】A.比較法和收益法B.成本法和假設(shè)開發(fā)法C.比較法和成本法D.收益法和成本法【答案】D【解析】工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法;甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，適宜選用收益法估價(jià)，因此以整體房地產(chǎn)作為抵押物時(shí)，最適宜采用的估價(jià)方法為收益法和成本法?！究键c(diǎn)】9.【題干】若甲公司抵押貸款時(shí)以部分房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜作為抵押物的是()。【選項(xiàng)】A.5棟共計(jì)5230m2的建筑物B.10000m2土地使用權(quán)C.鍋爐房和門衛(wèi)房的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)D.生產(chǎn)車間的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)【答案】D【解析】以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押;以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。10.【題干】甲公司轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)時(shí)，評估其轉(zhuǎn)讓價(jià)值的內(nèi)涵為()?！具x項(xiàng)】A.土地使用權(quán)價(jià)值及全部建筑價(jià)值B.全部房地產(chǎn)價(jià)值-房地產(chǎn)因抵押、出