房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（大綱）.doc

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（大綱） 一、總論 1項(xiàng)目建設(shè)背景 2項(xiàng)目概況 （1）項(xiàng)目名稱(chēng)： （2）建設(shè)地點(diǎn)： （3）建設(shè)單位： （4）企業(yè)性質(zhì)： （5）經(jīng)營(yíng)范圍： （6）公司類(lèi)別： （7）資質(zhì)等級(jí)： （8）企業(yè)概況： （9）工程概況： （10）資金來(lái)源： 3可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 4可行性研究報(bào)告研究范圍 5研究結(jié)論及建議 6主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表1 表1項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng)單位指標(biāo)1總占地面積平方米2總建筑面積平方米3建筑容積率4小區(qū)綠化率5戶(hù)均面積多層住宅平方米戶(hù)聯(lián)排低層住宅平方米戶(hù)6地下停車(chē)庫(kù)車(chē)位平方米車(chē)位7綜合售價(jià)多層住宅元平方米聯(lián)排低層住宅元平方米8地下停車(chē)庫(kù)元位9建設(shè)投資萬(wàn)元10每平方米建設(shè)投資元11投資利潤(rùn)率12全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅前)13全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅前)萬(wàn)元14全部投資投資回收期(稅前)年二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 1當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀 2商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求 3商品房的市場(chǎng)需求及發(fā)展 4當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問(wèn)題 5營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 1項(xiàng)目選址 2建設(shè)條件 21位置優(yōu)越 22交通方便 23建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備 供水： 供電： 煤氣： 通訊： 場(chǎng)地： 24住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 25土地征用情況 四、建設(shè)規(guī)模及功能 1建筑面積的內(nèi)容 2功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 21建筑使用功能 22設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) （1）住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) （2）小區(qū)配套設(shè)施 23住宅戶(hù)型規(guī)劃 3工程項(xiàng)目一覽表 依據(jù)初步規(guī)劃方案主要工程項(xiàng)目見(jiàn)表2 表2主要工程量一覽表 序號(hào) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（大綱） 1土建工程建筑面積111213多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車(chē)庫(kù)建筑面積建筑面積建筑面積2給排水工程水箱、水池、水泵機(jī)房3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程(強(qiáng)電)配電房變配電設(shè)備5照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通電話(huà)配線(端子接單元口)7火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警可視防盜門(mén)8通風(fēng)工程地下停車(chē)庫(kù)通風(fēng)9閉路電視住宅區(qū)10室外工程室外綠化及部分道路場(chǎng)地五、建設(shè)方案 1建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 11地形 12場(chǎng)地自然條件 （1）地貌： （2）水文地質(zhì)： （3）地震裂度： （4）地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià)： 2總體規(guī)劃布局 21片區(qū)規(guī)劃 22小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 23總平面布局 24交通組織 25規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)項(xiàng)目初步方案及建設(shè)規(guī)模規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表3 表3項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)1總用地面積平方米2總建筑面積平方米3地下建筑面積(地下停車(chē)場(chǎng))平方米4地上建筑面積平方米其中：多層住宅平方米聯(lián)排低層高檔住宅平方米5建筑層數(shù)地上層地下層6建筑總高米7建筑層高地上米地下米8建筑容積率 9綠地率以上10停車(chē)地上不停車(chē)地下輛3建筑方案設(shè)計(jì) 31建筑方案總體構(gòu)思 32平面設(shè)計(jì) （1）住宅住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表4 表4項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位指標(biāo)1套內(nèi)使用面積平方米套2住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積平方米3住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積平方米4住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)5套內(nèi)建筑面積平方米515253多層住宅a型多層住宅b型聯(lián)排低層高檔住宅c型平方米套平方米套平方米套6戶(hù)內(nèi)平均居住人數(shù)人戶(hù)7居住戶(hù)數(shù)戶(hù)8居住人數(shù)人（2）公用建筑 33立面設(shè)計(jì) 4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 41基礎(chǔ)造型及處理 42上部結(jié)構(gòu) 5公用設(shè)施方案 51供水排水 52供電 （1）供配電系統(tǒng) （2）照明及電力設(shè)備 53供氣 54中央空調(diào) 55弱電設(shè)計(jì) 6消防 7環(huán)境保護(hù) 六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目計(jì)劃在左右的時(shí)間內(nèi)建成建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下： 年月日：項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù) 年月日年月日：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批 年月日年月日：建筑方案設(shè)計(jì) 年月日：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì) 年月年月：施工圖設(shè)計(jì) 年月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證 年月日：工程開(kāi)工 年月：完成投資的25%開(kāi)始預(yù)售 年月：主體工程斷水 年月年月：?jiǎn)误w工程驗(yàn)收 年月年月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收 年月：正式入住 七、投資估算與資金籌措 1投資估算 總投資造價(jià)見(jiàn)表5和附表1 表5項(xiàng)目投資估算 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)7管理費(fèi)用8銷(xiāo)售費(fèi)用9開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)10其他費(fèi)用11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)合計(jì) 2資金籌措 詳見(jiàn)附表2 八、經(jīng)濟(jì)效益分析 1住宅銷(xiāo)售價(jià)格 2銷(xiāo)售進(jìn)度及付款計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在年內(nèi)完成銷(xiāo)售各年銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)表6 表6各類(lèi)建筑銷(xiāo)售計(jì)劃表（%） 項(xiàng)目 合計(jì)123多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車(chē)場(chǎng)3稅費(fèi)率 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表7 表7稅費(fèi)率表（%） 稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率營(yíng)業(yè)稅土地增值稅城市維護(hù)建設(shè)稅公益金教育費(fèi)附加費(fèi)法定盈余公積金企業(yè)所得稅任意盈余公積金房產(chǎn)稅(按租金)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)項(xiàng)目盈利能力詳見(jiàn)附表3附表7 表8敏感性分析表 序號(hào)項(xiàng)目變動(dòng)幅度()全部投資(所得稅前)內(nèi)部收益率()凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)投資回收期(年)0基本方案1開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資2售房?jī)r(jià)格3預(yù)售款回籠進(jìn)度4租房?jī)r(jià)格5清償能力分析 6資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 資金平衡分析詳見(jiàn)附表38資產(chǎn)負(fù)債分析詳見(jiàn)附表39 7敏感性分析 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)可選擇、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析分析結(jié)果表明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感詳見(jiàn)表8及敏感性分析圖（略） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（大綱） 8臨界點(diǎn)分析 詳見(jiàn)表9 表9臨界點(diǎn)分析表 敏感因素基本值臨界點(diǎn)全部投資稅前內(nèi)部收益率期望值開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資(萬(wàn)元)最高值售房?jī)r(jià)格(元平方米)最低值土地費(fèi)用(萬(wàn)元)最高值售房面積(平方米)最低值9主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表10 表10主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)據(jù)備注11112建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總建筑面積商品房銷(xiāo)售其中：多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車(chē)場(chǎng)出租房地下停車(chē)場(chǎng)平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米123456789經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)總投資資金籌措其中：資本金使用預(yù)售房款經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)稅金及附加總成本費(fèi)用利潤(rùn)總額所得稅稅后利潤(rùn)土地增值稅萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均43215678財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)商品