物業(yè)承接查驗方案08349.doc

精品文檔物業(yè)承接查驗方案接管驗收是物管企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán)節(jié)，是確保物業(yè)接管驗收工作得到有效控制，保證物業(yè)入伙工作順利進(jìn)行的必要手段。接管驗收是指：物管單位按照有關(guān)法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范對物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計的執(zhí)行，單位工程質(zhì)量的竣工驗收情況和市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施以及綠化建設(shè)等進(jìn)行整體和全面性的驗收。承接查驗的作用1、 明確交接三方的責(zé)權(quán)利關(guān)系；2、 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)客戶的利益；3、 確保物業(yè)使用的安全功能，保障客戶的生命財產(chǎn)安全；4、 減少遺留問題，降低管理風(fēng)險5、 為日后物業(yè)的管理創(chuàng)造條件。承接查驗條件物業(yè)承接查驗是在項目竣工驗收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表客戶以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗。應(yīng)滿足的條件為：1. 建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；2. 供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計量表具；3. 配套服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；4. 道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；5. 電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；6. 物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；7. 法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。職責(zé)1. 項目物業(yè)管理處接到竣工驗收的通知后，公司各職能部門負(fù)責(zé)人及專業(yè)的工程技術(shù)人員組成驗收小組。2. 驗收小組負(fù)責(zé)對物業(yè)原設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書，設(shè)備和建材的試驗報告書，設(shè)備運(yùn)行記錄等技術(shù)檢驗資料進(jìn)行驗收。3. 驗收小組按移交設(shè)備清單的要求，對清單上的設(shè)備，按規(guī)格型號、容量及設(shè)計要求進(jìn)行驗收，并對設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗收。4. 驗收小組對物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗收，詳見系統(tǒng)驗收內(nèi)容。5. 驗收小組負(fù)責(zé)對本公司所承接的物業(yè)進(jìn)行驗收，并向公司各業(yè)務(wù)管理部門辦理移交工作。文件支持1. GB50300建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)2. GB50202建筑地基基礎(chǔ)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范3. GB50203砌體工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范4. GB50204混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范5. GB50205鋼結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范6. GB50206木結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范7. GB50207屋面工程質(zhì)量驗收規(guī)范8. GB50208地下防水工程質(zhì)量驗收規(guī)范9. GB50209建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范10. GB50210建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范11. GB50242建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范12. GB50243通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范13. GB50303建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范14. GB50310電梯工程施工質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)15. 物業(yè)承接查驗辦法（建房【2010】165號）16. 建設(shè)工程質(zhì)量管理條例；（2000年1月10日國務(wù)院第25次常委會議通過）17. 房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法；中華人民共和國建設(shè)部令第78號（2000年4月7日）18. 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法；中華人民共和國建設(shè)部令第80號（2000年6月30日）19. 我司關(guān)于接管驗收相關(guān)文件。相關(guān)記錄、表單物業(yè)移交書單項驗收報告綜合驗收報告工作程序1. 驗收的準(zhǔn)備驗收小組根據(jù)院區(qū)提供的竣工圖紙，按設(shè)計及施工要求編制驗收計劃、驗收標(biāo)準(zhǔn)。人員準(zhǔn)備：在承接查驗前，應(yīng)根據(jù)物業(yè)的類型、特點(diǎn)，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組(聯(lián)合小組可細(xì)分成資料查驗組、現(xiàn)場查驗組、協(xié)調(diào)組等；現(xiàn)場查驗組可視情況作進(jìn)一步細(xì)分)，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。計劃準(zhǔn)備：在接管前，應(yīng)制定承接查驗實施方案，以使承接查驗工作按步驟有計劃地進(jìn)行。2. 驗收的實施1) 驗收小組依據(jù)驗收計劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗收。2) 在預(yù)驗收過程中，檢查出未達(dá)到驗收標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備及與設(shè)計要求不符的設(shè)備，提出書面整改報告返回院區(qū)，由院區(qū)督促施工單位進(jìn)行整改。3) 對在預(yù)驗收中未達(dá)到要求的設(shè)備，整改實施后，驗收小組進(jìn)行檢查、驗證，整改合格后進(jìn)行正式驗收。4) 設(shè)備的實物驗收，要做到符合以下幾點(diǎn)： 設(shè)計圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號、數(shù)量符合 主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合設(shè)計要求與施工規(guī)范 設(shè)備與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計要求符合，檢查結(jié)果對不同類設(shè)備記錄在物業(yè)移交書中5) 對物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行驗收，驗收結(jié)果記錄在物業(yè)移交書的相應(yīng)的表格內(nèi)。3. 物業(yè)驗收后的處理1) 驗收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項的驗收報告。2) 驗收小組負(fù)責(zé)人根據(jù)全部單項驗收報告，寫出物業(yè)綜合性驗收報告的評定及意見書，呈交公司總工程師。3) 驗收小組對不合格設(shè)備、設(shè)施，寫出書面報告，上呈公司及建設(shè)單位（建設(shè)方）監(jiān)理公司，解決記錄在交接記錄中。4) 公司總經(jīng)理代表物業(yè)管理接收單位（物業(yè)管理處）同物業(yè)交接單位進(jìn)行正式移交，并簽署有關(guān)手續(xù)。5) 驗收小組要填寫物業(yè)竣工資料的驗收記錄，填寫物業(yè)的交接記錄。6) 辦理正式物業(yè)驗收移交手續(xù)，會同建設(shè)方、施工單位、管理公司簽字生效，將全部檔案資料存檔。分系統(tǒng)接管驗收工作內(nèi)容（即質(zhì)量與使用功能的檢驗）1. 主體結(jié)構(gòu)地基基礎(chǔ)工程、鋼筋混凝土工程、磚石工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、木結(jié)構(gòu)工程、外墻面工程、屋面樓內(nèi)面工程、室內(nèi)外裝修裝飾工程。2. 電氣工程變配電系統(tǒng)、電氣線路、照明系統(tǒng)、動力設(shè)備系統(tǒng)、客戶（住戶）電量計量、防雷系統(tǒng)、接地系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電機(jī)系統(tǒng)。3. 垂直運(yùn)輸客用電梯、消防貨用電梯、自動扶梯。4. 水衛(wèi)工程給排水系統(tǒng)、生活冷水處理系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、衛(wèi)生間設(shè)備與給排水、廚房洗滌設(shè)備與給排水、生活熱水交換系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、市政、公建配套工程。5. 一次能源工程燃?xì)夤艿老到y(tǒng)、燃油儲油系統(tǒng)、熱力入戶工程。6. 暖通與空調(diào)工程熱交換系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、制冷機(jī)組、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、水質(zhì)處理系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)。7. 安保工程消火栓系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、防火監(jiān)控系統(tǒng)（FAS）、保安自動化系統(tǒng)（SAS）、公共廣播與應(yīng)急廣播系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)、正壓送風(fēng)系統(tǒng)、中央保安閉路電視監(jiān)察系統(tǒng)、消防對講系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。8. 綜合布線系統(tǒng)工程一卡通管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)9. 電訊接入工程語音通訊接入系統(tǒng)、數(shù)字通訊接入系統(tǒng)。10. 戶外工程圍墻、車輛人行道路、消防車通道、交通管理設(shè)施、雨水泄水設(shè)施、綠化、廣場照明、泛光照明、停車場、綠化水源。物業(yè)的接管驗收工作細(xì)則查驗提交的資料1. 產(chǎn)權(quán)資料2. 項目批準(zhǔn)文件；3. 占地批準(zhǔn)文件；4. 規(guī)劃說明書；5. 環(huán)境預(yù)評價書；6. 建筑執(zhí)照；7. 開工許可證書；8. 規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、市政設(shè)施管網(wǎng)、綜合規(guī)劃圖、綠地規(guī)劃圖。9. 供用電合同；10. 供用水合同；11. 供用熱源合同；12. 供用天然氣合同；13. 污水排放協(xié)議；14. 通訊協(xié)議；15. 接收衛(wèi)星傳送的境外電視節(jié)目許可證。查驗技術(shù)資料1. 設(shè)計說明；2. 施工說明；3. 設(shè)備明細(xì)表（含設(shè)備名稱、規(guī)格型號、性能、數(shù)量、功能）；4. 竣工圖含總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程、隱蔽工程紅線內(nèi)與市政管網(wǎng)連結(jié)相關(guān)圖紙；（注：因竣工圖需物業(yè)竣工后6個月之內(nèi)繪制完成，所以在接管驗收日建設(shè)單位需提供有效設(shè)計圖紙（專業(yè)圖紙為主），以供管理部門熟悉物業(yè)、管理物業(yè)之用。）5. 地質(zhì)勘察報告；6. 工程合同及開竣工報告；7. 工程預(yù)決算；8. 圖紙會審記錄；9. 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（含質(zhì)量事故處理記錄）；10. 隱檢驗收簽證；11. 沉降觀察記錄；12. 竣工質(zhì)量核定證明書；13. 消防驗收報告；14. 飲用水檢測證書；15. 鋼材、水泥等主材質(zhì)量保證書；16. 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；17. 水、電、采暖、空調(diào)、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備及配套產(chǎn)品檢驗合格證書、圖紙、安裝使用說明、維修保養(yǎng)程序、維保合同及供貨單位、生產(chǎn)單位明細(xì)表。18. 砂漿、混凝土試塊、試壓報告；19. 供水、供暖、空調(diào)試壓報告；20. 水平衡、風(fēng)平衡測試報告；21. 高低壓供配電系統(tǒng)絕緣測試報告，繼電保護(hù)測試報告、統(tǒng)調(diào)發(fā)電檢測報告；22. 避雷系統(tǒng)測試報告；23. 接地系統(tǒng)測試報告；24. 排水系統(tǒng)試驗報告；25. 樓宇自控試驗報告；26. 衛(wèi)星電視、無線與閉路電視系統(tǒng)測試報告、保安系統(tǒng)（監(jiān)視、對講、巡更、安全防范）驗收、測試報告。質(zhì)量與使用功能的檢驗1. 參照建標(biāo)（1991）第69號文 4.5條進(jìn)行。2. 機(jī)電設(shè)備接管驗收參照規(guī)范：1) GBJ（66-84）制冷設(shè)備安裝工程施工及驗收規(guī)范。2) GBJ（242-82）采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范。3) GBJ（243-82）通風(fēng)與空調(diào)工程施工及驗收規(guī)范。4) GBJ（302-88）建筑采暖衛(wèi)生與煤氣工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)。5) GBJ（304-88）通風(fēng)與空調(diào)工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)。6) GBJ（310-88）電梯安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)7) GBJ（303-88）建筑電氣安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)。3. 使用功能的檢驗無故障運(yùn)行的檢驗規(guī)范驗收是靜態(tài)驗收，另新安裝系統(tǒng)需安全無故障帶負(fù)荷運(yùn)行后才能交付使用，一般無故障帶