小區(qū)物業(yè)前期介入流程及時間安排.doc

小區(qū)物業(yè)前期介入流程及時間安排第一階段：項目立項至規(guī)劃總圖確定期間實施時間控制要點實施內(nèi)容對接部門取得土地使用權(quán)以后二個月內(nèi)在開發(fā)商取得土地使用權(quán)以后二個月內(nèi)，物業(yè)管理人員需要到項目現(xiàn)場了解項目的地理位置、周邊治安情況、周邊交通情況、周邊可能對以后項目的業(yè)主日常生活造成影響的事項。地理位置：項目所處的位置。治安情況：周邊大環(huán)境的治安情況（周邊農(nóng)民房是否多、出租房是否多、住宅小區(qū)），該周邊治安案件發(fā)生的形式，管轄區(qū)域派出所的位置。交通情況：現(xiàn)在能夠到達項目的公共交通工具，預(yù)計以后業(yè)主可能需要的交通工具。其他方面：周邊附近是否有對項目有影響（噪音、水質(zhì)、氣味等）的工廠；周邊的日常生活配套情況（餐飲、商場、銀行、郵政等）。地產(chǎn)成立項目組相互信息的交流跟進。知會地產(chǎn)該項目物業(yè)的對接人員。概念性圖紙出來以后在新項目地產(chǎn)立項以后，需要與研發(fā)設(shè)計部和銷售部門保持密切的信息溝通，并向銷售部門或項目管理部索取該項目相關(guān)的基本資料。在設(shè)計時地產(chǎn)與物業(yè)討論：安防設(shè)備的設(shè)置、停車場設(shè)備設(shè)置、車輛流向、人員流向、商鋪的設(shè)置、學(xué)校的管理、個性化的安全問題、服務(wù)中心位置、控制中心設(shè)置、消防中心設(shè)置、管理用房的設(shè)置等問題。閉路監(jiān)控系統(tǒng)：保持夜間的效果能夠清晰，對重要鏡頭能夠錄像，使用硬盤錄像機，能夠保存一周時間。進出小區(qū)的所有人員出入口、車輛進出通道、電梯內(nèi)、一樓電梯廳、各苑落人員進出通道、小區(qū)主要干道、圍墻聯(lián)動鏡頭、泳池部位、重要隱患點。停車場系統(tǒng)：小區(qū)車輛出入口的設(shè)置、道閘位置和數(shù)量的設(shè)置、車庫車輛流向的確認。設(shè)計時應(yīng)該實現(xiàn)人車分流；車輛出入口需圖像對比系統(tǒng)，需要收費的出入口，軟件應(yīng)該保證；在條件允許的情況下，住戶車輛和外來車輛應(yīng)該分開管理；出入口無人值守的地下停車場，需要安裝紅外報警，防止人員進入。臨時停車場車庫入口應(yīng)有場內(nèi)剩余車位的動態(tài)顯示標識（電子顯示屏）。門禁系統(tǒng)：小區(qū)主要部位設(shè)置，卡的掛失量應(yīng)該與小區(qū)的總?cè)萘科ヅ?，建議保證在戶數(shù)的20%以上。同時卡的有效期控制在1年內(nèi)安裝位置：小區(qū)大門、苑門、單元門、車庫與地面的通道、電梯廳（建議最好設(shè)置成控制電梯按鈕）、天臺門、會所門等公共通道處。周界紅外報警系統(tǒng)：紅線邊的圍墻需要設(shè)置，報警能夠聯(lián)動配套設(shè)備。小區(qū)四周紅線內(nèi)的圍墻上、安全死角處設(shè)置。安裝時兩對之間一定要進行交叉，避免盲點。對講系統(tǒng)：所有住戶家需要設(shè)置住戶對講，可依據(jù)實際情況設(shè)置成可視和非可視。單元門、苑門處需要設(shè)置對講，方便住戶家開門。高層樓層電梯廳處設(shè)置。電子顯示系統(tǒng)：項目依據(jù)實際情況確定是否設(shè)置。通常設(shè)置在單元門附近。巡更系統(tǒng)：對于比較固定的巡更點，用巡更系統(tǒng)一根巡更棒一般可以設(shè)置40-60個點內(nèi)線電話：小區(qū)達到一定的規(guī)模，需要使用內(nèi)線電話。設(shè)置位置：重要設(shè)備房、管理用房、服務(wù)中心、值班室、電梯機房、安全崗位等。人行防范要求、人員流向。綜合考慮小區(qū)的實際情況，控制人員出入口設(shè)置的數(shù)量，尤其是分期開發(fā)的小區(qū)，以后不開啟的消防門，前期一定不能開啟，否則以后很難關(guān)閉。明確圍合方式、紅線處人行通道數(shù)量、圍合內(nèi)通道數(shù)量。盡量實行人車分流，車輛出入口在紅線范圍內(nèi)盡量少設(shè)置，出入口的出端、入端需要有一定的緩沖面積，方便車輛的有序進出。商鋪的設(shè)置、學(xué)校的管理、個性化的安全問題。考慮商鋪、學(xué)校噪音對小區(qū)的影響，考慮學(xué)生對小區(qū)的安全和車輛破壞造成的影響，考慮商鋪購物車輛停放和卸貨區(qū)域、卸貨噪音問題。學(xué)校一般設(shè)置在小區(qū)邊，同時靠近公路，減少學(xué)校對小區(qū)的影響。商鋪原則上不設(shè)置在小區(qū)的封閉范圍內(nèi)，設(shè)置在公共區(qū)域，而且最好是有噪音商鋪的設(shè)置在遠離住戶的位置，小噪音的商鋪設(shè)置在靠進住戶的位置。服務(wù)中心位置、控制中心設(shè)置、消防中心設(shè)置、管理用房的設(shè)置等問題消防中心與控制中心要設(shè)置在一個房間內(nèi)，控制中心大約10萬m2設(shè)置一個，服務(wù)中心與控制中心盡量設(shè)置在附近，服務(wù)中心最好設(shè)置在小區(qū)中心位置，項目圖紙出來以后垃圾房位置、垃圾桶位置設(shè)置設(shè)置時考慮垃圾房的異味不影響住戶，方便清運、有排水管道。在項目設(shè)計時需要考慮垃圾桶的位置，盡量不要房屋設(shè)計好以后再根據(jù)現(xiàn)場情況選擇位置。雨水收集對于有水景的項目，期望能夠設(shè)置雨水收集系統(tǒng)，節(jié)約費用。水景設(shè)計、水質(zhì)處理考慮人工濕地的循環(huán)部分。給排水系統(tǒng)考慮市政給水壓力的波動、排水考慮現(xiàn)場積水的可能。管理用房：服務(wù)中心、培訓(xùn)室、倉庫、操作間、值班室、食堂、宿舍位置和面積的確定。食堂和宿舍的位置需要考慮對業(yè)主的影響。配套用房：居委會、社康中心、按照要求進行對接。配套設(shè)施：非機動車停放點、公共洗手間督促設(shè)置，尤其是公共洗手間（外包單位使用、業(yè)主使用）。第二階段：開發(fā)建設(shè)至項目開盤期間實施時間控制要點實施內(nèi)容對接部門項目圖紙確認以后需要地產(chǎn)提供項目參數(shù)要求地產(chǎn)提供：占地面積、建筑面積、綠化面積、水景面積、住戶戶數(shù)、車位數(shù)量、房屋類型電梯數(shù)量、供配電設(shè)備數(shù)量/功率、公共用電功率、項目開盤前半年（或根據(jù)營銷要求）管理方案包括四部分內(nèi)容：項目定位、服務(wù)模式、服務(wù)實施計劃、服務(wù)項目、收費標準及服務(wù)中心組織架構(gòu)。管理費測算：首先確定服務(wù)中心各類人員編制，對管理成本進行測算，確定每年總的管理成本，根據(jù)項目檔次設(shè)定管理費標準，測算服務(wù)收入，服務(wù)收入與管理成本持平的前提下調(diào)整管理費標準。在開盤前一個月準備前期物業(yè)管理服務(wù)合同及業(yè)主臨時公約。1、根據(jù)項目定位及目標客戶群體特征，確定服務(wù)模式及服務(wù)的深度、明確客戶服務(wù)項目、根據(jù)項目規(guī)模、檔次及配套管理成本測算管理費收費標準。2、服務(wù)模式確定需考慮與項目營銷概念及項目定位，同時要體現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的延伸及對內(nèi)部管理思路的調(diào)整；3、提出的服務(wù)項目需考慮服務(wù)中心可操作性及管理風(fēng)險、資源配置問題；4、制定服務(wù)項目需考慮客戶潛在需求、消費習(xí)慣及消費水平。5、管理成本測算，主要有保安費用、保潔費用、園林綠化景觀費用、公共設(shè)施運行維護費用、服務(wù)中心綜合費用、稅費及管理傭金。測算成本時充分考慮水系統(tǒng)加壓成本、景觀運行費用及管理難點等存在的隱性成本。6、前期物業(yè)管理服務(wù)合同條款需與地產(chǎn)公司營銷、法律部門對接，如車庫、會所權(quán)屬，收益分配等。業(yè)主臨時規(guī)約與前期物業(yè)管理服務(wù)合同相關(guān)條款約定一致性。業(yè)主臨時公約及前期物業(yè)管理服務(wù)合同經(jīng)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)手工會簽后提交地產(chǎn)相關(guān)部門會簽，會簽完畢組織簽署合同，安排業(yè)主臨時公約印刷。整個階段前期介入的跟進和落實按照物業(yè)前期介入關(guān)注點的要求，督促地產(chǎn)進行實施。水電氣配套1.設(shè)備房設(shè)置盡量集中、便于維護管理。2.電表容量與實際負荷相匹配。寫字樓、商鋪按銷售單位配置電表；每層或圍合設(shè)工作插座和開關(guān)。3.避免水表、煤氣表安裝在業(yè)主私家陽臺上。4.項目進水管口徑與小區(qū)高峰期用水量匹配，根據(jù)小區(qū)落差考慮市政水壓長期低于0.15的一樓以上全部采用變頻加壓供水。圍墻護欄、支持桿1.平直、便于安防設(shè)施安裝及功能的充分發(fā)揮（可否考慮圍墻外圍邊和墻面平直、圍墻頂部有斜面、內(nèi)高外低），材料考慮容易替換或免維護。2.圍墻盡量選擇混凝土磚結(jié)構(gòu)、圍墻鐵花考慮容易替換或免維護。使用鋼筋的圍墻，直徑應(yīng)該大于14厘米。3.圍墻墻面盡量選用涂料、維護方便。4.圍墻安裝防爬網(wǎng)。外立面管道、欄桿1.建筑外立面管道、空調(diào)百頁（架）、采光井的設(shè)置有防止盜竊攀爬的考慮。2. 空調(diào)需要安裝集中排水管、排水需要進溝渠、空調(diào)排水管可以選用優(yōu)質(zhì)管、管徑不小于32防止堵塞。溝渠井蓋1.溝渠井配置有防震功能的活動井蓋，便于檢修移動，蓋板材料考慮容易替換或免維護。2.車輛通道上的排水溝蓋堅固耐用，建議采用重型鑄鐵、混凝土板材料。3. 道路上的雨水、污水井蓋盡量設(shè)置在道路的兩旁，同時定做成鑄印該項目名稱字樣的井蓋，目的提高質(zhì)量、便于維護管理，體現(xiàn)萬科精致管理。道路1.路面磚防滑；人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設(shè)黑色鵝卵石。2.在道路周邊、苑內(nèi)合理的位置設(shè)置清潔、綠化澆水取水點。3.苑內(nèi)取水點可以設(shè)計在雨水珊格井內(nèi)、便于用水管理。4.在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設(shè)置防撞裝置。天面露臺1. 10m2以上公共可上人天臺、露臺設(shè)置取水點。防火門1.公共部位防火門鑰匙通用（通鎖）。2.公共防火門門禁系統(tǒng)電源需要在控制中心單獨控制。停車場及出入口1.人、車出入口數(shù)量盡量少，合理設(shè)置小區(qū)人、車出入口，實行人車分流管理。2.車庫（場）出入口有減速坡、防滑坡槽和道閘。3.崗?fù)ぴO(shè)置通透，方便觀察來往車輛和行人，崗?fù)さ拇笮】紤]減少值班人員行走距離。4.小區(qū)出入口車場崗需要安裝車輛出入識別監(jiān)控系統(tǒng)，提高車輛管理安全系數(shù)。5.車庫出入口有配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設(shè)置伸縮防水雨棚。6.地下車庫設(shè)置足夠大的消防沙池，車庫出入口坡道制作防滑槽。7.車庫照明為多路或分級控制，如全開、局部開，減少耗電。8. 車庫設(shè)置清潔用取水口（最遠距離50米設(shè)置一個）及清潔池。娛樂設(shè)施1.安裝平穩(wěn)牢固，符合安全設(shè)計規(guī)范，并具有安全防護措施和使用說明。2. 娛樂設(shè)施的選用建議和物業(yè)對接，使娛樂設(shè)施更適用、便于今后物業(yè)維護更換。3. 室外娛樂場所設(shè)置排水口、溝。信息欄在主要出入口設(shè)置信息公布欄，在合理位置設(shè)置小區(qū)平面位置圖、便于拆裝的商戶標識牌。非機動車合理設(shè)置非機動車存放點，最好設(shè)置在安全員固定崗位附近。小區(qū)清潔設(shè)施1.小區(qū)道路周邊及內(nèi)部適當(dāng)位置提前合理設(shè)置垃圾箱（桶），包括單元門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點、地下車庫主要出入口，容量適當(dāng)，方便投放，不影響附近住戶的生活，外觀與小區(qū)風(fēng)格相匹配，易維護。2.大廈住宅標準層設(shè)置垃圾桶的擺放位置，配置水源及排水設(shè)施。3.有垃圾中轉(zhuǎn)站，有清洗水源及排水功能和通風(fēng)設(shè)施，大小與小區(qū)實際住戶數(shù)量相匹配，異味不影響住戶。4. 地下車庫內(nèi)合理設(shè)置（根據(jù)面積，方圓50米內(nèi)至少有一個）果皮箱及清潔水源，水源處有設(shè)置排水、防水設(shè)施。綠化設(shè)施1.苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實際情況安裝1個計量表。2.綠化樹木種植應(yīng)該考慮對小區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭的影響。設(shè)備房環(huán)境1.發(fā)電機房、高低壓配電房、水泵房、泳池機房、值班室地面鋪設(shè)防滑地磚，墻面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。2.設(shè)備房頂無排污管，設(shè)置清潔取水點和排水管3.設(shè)備房設(shè)置對流通風(fēng)口。4.機電設(shè)備的運行考慮降噪、減震處理，尤其設(shè)置在天臺、標準層的機電設(shè)備。5.特殊設(shè)備房設(shè)置消防設(shè)施如煙感、滅火裝置。供配電系統(tǒng)1.變壓器房設(shè)置獨立通風(fēng)系統(tǒng)，有變壓器溫度自動控制；低壓配電室設(shè)置單獨通風(fēng)系統(tǒng)或配備降溫設(shè)備；變壓器超溫報警信號連接到中心。2.發(fā)電機油箱的進油口設(shè)置在裝卸位置，方便加油；油箱上設(shè)置直徑不小于2寸的到地面的透氣彎管。3.發(fā)電機排煙過濾系統(tǒng)設(shè)置自動補水裝置，有水位標識。4.發(fā)電機房有水源和排水設(shè)施，發(fā)電機在停電時能自動啟動，能試驗自動啟動。機房排風(fēng)裝置在發(fā)電機停機后有延時關(guān)閉功能。5.各種配電箱（柜）鑰匙通用。6. 發(fā)電機排煙過濾系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置自動補水裝置，且應(yīng)有水位標識，發(fā)電機排煙應(yīng)不影響小區(qū)環(huán)境。7. 強弱電井應(yīng)設(shè)置照明，開關(guān)在井道內(nèi)，弱電井內(nèi)需要設(shè)置插座；強弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。給排水系統(tǒng)1.水泵房控制柜與水泵隔離，柜底高出地面20公分以上。2.水池水箱設(shè)水位標識，高低水位聲光報警信號連中心，檢修爬梯，排水管徑大于80，水池底做坡面，最低處做60公分直徑、深50公分的潛水坑；進水控制閥門建議選用電動控制蝶閥(實際使用效果很好)。水池底部可以安裝管道泵、便于水箱清洗。3.地下水池到給水泵管道兩側(cè)裝閥門，水表、閥門側(cè)裝活接。4.水池底部可以安裝吸水管、泵房內(nèi)可以安裝道泵、便于水箱清洗。5. 水表房應(yīng)有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設(shè)置檢查口。6. 水泵房控制柜應(yīng)與水泵隔離且控制柜底部應(yīng)高于地面20。7. 水池、水箱內(nèi)的爬梯應(yīng)為不銹鋼設(shè)置，水池、水箱的蓋板為不銹鋼設(shè)置，且需上鎖。8. 地下儲水池進水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個電動蝶閥；水池、水箱均應(yīng)有透明水位標識；同時，應(yīng)有超高、超低水位聲光報警信號到中心。9. 地下儲水池應(yīng)分為兩部分，中間設(shè)置聯(lián)通，每臺生活水泵均可從兩部分水池取水。消防系統(tǒng)安全出口，疏散指示燈宜采用發(fā)光二級管作為光源。重要設(shè)備機房設(shè)置消防電話，可與消控中心雙向通話。電梯1.控制中心有電梯的運行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運行及停止。2.電梯機房排氣扇應(yīng)設(shè)計定時或溫度控制開停、天臺上的電梯機房門，可以考慮設(shè)置百葉通風(fēng)。3.與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對講、在中心有聲光顯示、便于確認區(qū)別（由電梯公司制作）。4.轎廂風(fēng)扇要保證轎廂內(nèi)通風(fēng)，大廈封閉的電梯廳需設(shè)置排風(fēng)設(shè)施。5.電梯機房應(yīng)設(shè)置通風(fēng)、降溫設(shè)備，風(fēng)機噪音要考慮，需要安裝一個百葉窗，并安裝應(yīng)急燈一只；電梯機房內(nèi)門鑰匙應(yīng)通用（機房門選用通鎖）。6.電梯廳自然通風(fēng)良好、不具備自然通風(fēng)條件的需要設(shè)計通風(fēng)設(shè)施。7. 大廈電梯底坑應(yīng)平整、整潔，并設(shè)置排水系統(tǒng)。弱電監(jiān)控系統(tǒng)1.弱電監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場人群密集處、事故隱患突發(fā)地段、服務(wù)中心門口。2. 小區(qū)車輛出入口應(yīng)安裝車場崗識別攝像監(jiān)控系統(tǒng)。3. 單元門密碼鎖應(yīng)安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音。4. 泳池設(shè)計合理的攝像監(jiān)控鏡頭。綠化澆灌設(shè)置的完善根據(jù)現(xiàn)場的情況設(shè)置綠化自動澆灌系統(tǒng)第三階段：服務(wù)中心成立至房屋交付使用實施時間控制要點實施內(nèi)容對接部門服務(wù)中心成立后一個月移交前期介入工作1、移交內(nèi)容包括：前期介入建議書、管理用房數(shù)量、位置、前期物業(yè)管理方案實施及項目管理難點、解決措施。2、對于前期介入過程難以處理事項服務(wù)中心需及時跟進，直到處理完畢。參與項目部現(xiàn)場辦公會議參與項目現(xiàn)場辦公會議，了解項目交付進度，前期介入問題提交，前期介入問題點跟進與落實。如服務(wù)中心較難解決和處理的工程遺留事項。與項目部確定管理用房管理用房的位置、面積、裝修標準按物業(yè)前期介入作業(yè)指導(dǎo)書要求確定。服務(wù)中心成立后兩個月管理用房裝修（辦公室和員工宿舍）。1、參與工程監(jiān)督及竣工驗收，確保管理用房在入伙前一個月全部投入使用。4、根據(jù)人員編制確定安全、保潔、技術(shù)等員工宿舍位置、面積（分期開發(fā)項目需考慮后期人員增加的住宿要求，需考慮各類人員工作性質(zhì)合理分配宿舍，避免互相影響），裝修工程最遲在入伙前一個月完成，以便服務(wù)中心采購家私、電腦、網(wǎng)絡(luò)等。5、宿舍裝修要求：安全班因三班倒，盡可能將安全班宿舍分為三個，并按住宿人員比例配置沖涼房、廁所位、淋浴頭，購買熱水器等。項目交付使用前三個月模擬驗房，收集房屋質(zhì)量存在問題，跟進返修，水電表核對。1、分成若干小組，以服務(wù)中心技術(shù)員或客服中心人員任組長，組織驗房隊伍。具體標準參照物業(yè)公共區(qū)域接管驗收標準驗收。2、驗房小組記錄現(xiàn)場問題，每天集中交客服返修組，統(tǒng)一安排施工人員處理。由返修組組織返修工作，并安排相關(guān)人員復(fù)查。3、服務(wù)中心組織對全部水電表進行檢查和測試，發(fā)現(xiàn)有誤應(yīng)當(dāng)及時項目或客服中心反饋處理，并要有跟進，保證交付前處理完畢。項目交付使用前一個月標識制作（包括房屋本體類及服務(wù)類標識）對現(xiàn)場各標識進行登記和匯總，對房屋本體類、物業(yè)服務(wù)類標識分別登記，房屋本體類標識報地產(chǎn)項目部審批后制作，物業(yè)服務(wù)類標識報總部制作。滅火器、消防器材等安全設(shè)施配置。1、配電室、發(fā)電機房、電梯機房、控制中心、計算機房等重要設(shè)備房、辦公室、圖書室、廚房、車庫、倉庫等重要部位應(yīng)當(dāng)配置相應(yīng)種類的滅火器材。員工宿舍應(yīng)配置必要的消防安全設(shè)施。2、高層大廈每層須配置不少于兩個2及以上的輕便滅火器，多層小區(qū)每個苑內(nèi)均應(yīng)設(shè)置滅火器放置點。3、小區(qū)（大廈）須有首層消防設(shè)施平面圖，并懸掛于物業(yè)本體的適當(dāng)位置，圖中應(yīng)標注滅火器、消防栓、水泵接合器等消防設(shè)施圖標并與實際情況相符。高層樓宇每層明顯位置必須設(shè)置消防疏散示意圖。4、根據(jù)服務(wù)中心人員編制情況，制定滅火作戰(zhàn)示意圖。并把將滅火作戰(zhàn)示意圖和消防設(shè)備設(shè)施清單，懸掛于控制中心。控制中心應(yīng)當(dāng)配置足夠的消防器材并做好標識。聯(lián)系電信公司安裝機手放大器，選擇機房，簽定協(xié)議，明確費用計量及安裝要求。1聯(lián)系移動（聯(lián)通）安裝放大器，選擇合適的位置作為設(shè)備機房，約10