廉租住房配租方式的比較分析

1、廉租住房配租方式的比較分析廖俊平 劉妍潔1摘要：本文分析了廉租房的不同配租方式及其供給成本和消費(fèi)效用，為政府在不同情況下采用不同配租方式提出了政策建議。關(guān)鍵詞：廉租房，配租方式，供給成本，效用。世界各國(guó)普遍采取廉租住房保障政策解決城市低收入者的住房困難問題，主要方式可分為實(shí)物配租和貨幣補(bǔ)貼兩大類。在我國(guó)廉租住房保障政策實(shí)施以來(lái)的8年中，各地根據(jù)實(shí)際情況，又細(xì)分出一些不同的配租方式。各種方式的具體實(shí)施辦法不同，所需的成本費(fèi)用不同，產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)也存在差異，因此，每種配租方式都有其特定的適用范圍，各地在選擇時(shí)需量體裁衣。1、 我國(guó)廉租住房配租方式分類根據(jù)我國(guó)建設(shè)部于2003年11月15日第22次常

2、務(wù)會(huì)議審議通過的城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法中第五條的規(guī)定：城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房保障方式應(yīng)當(dāng)以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租、租金核減為輔，即我國(guó)的配租方式主要被劃分為租金補(bǔ)貼、實(shí)物配租和租金核減三種。而在實(shí)踐中，一些城市結(jié)合當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)、經(jīng)濟(jì)狀況，在國(guó)家政策規(guī)定的基礎(chǔ)上又將配租方式進(jìn)行細(xì)化，如在實(shí)物配租的具體形式上，有的地區(qū)采取由政府出資集中興建的方式，有的地方則是由政府出面在市場(chǎng)上購(gòu)買已有的符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房；租金補(bǔ)貼的方式也根據(jù)地區(qū)情況的不同分為限定性租金補(bǔ)貼和非限定性租金補(bǔ)貼等方式施行。綜合考慮國(guó)家政策法規(guī)及具體實(shí)踐情況，將我國(guó)廉租住房配租方式歸納為兩大類五小類，即實(shí)物配

3、租和貨幣補(bǔ)貼兩大類。實(shí)物配租中包括集中興建和分散購(gòu)置兩類，貨幣補(bǔ)貼中則包括限定性租金補(bǔ)貼、非限定性租金補(bǔ)貼和租金核減三類。各類的具體含義如下表所示： 配租方式劃分實(shí)物配租方式貨幣補(bǔ)貼方式租金核減 非限定性租金補(bǔ)貼 且該租金只能按照政府規(guī)定一次性在指定地區(qū)用于住房消費(fèi) 政府為廉租家庭按照配租標(biāo)準(zhǔn)提供廉租住房租金補(bǔ)貼，且該租金可以多次積累使用，同時(shí)不限定租金補(bǔ)貼必須全部用于住房消費(fèi)（即廉租家庭可以租住小于配租標(biāo)準(zhǔn)的廉租住房） 政府對(duì)已經(jīng)租住符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的廉租對(duì)象按照配租標(biāo)準(zhǔn)減免租金2、 各種配租方式的比較分析由于各地在政府財(cái)政實(shí)力、消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)承受能力和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等方面均有所差異，文章選

4、擇從政府支付成本、消費(fèi)者效用、市場(chǎng)效應(yīng)三個(gè)角度對(duì)各配租方式進(jìn)行比較分析，為各地政府制定廉租住房實(shí)施方案和廉租住戶選擇配租方式提供參考。2.1 供給成本分析主要從供給者即政府的角度比較執(zhí)行不同的廉租住房配租方式時(shí)所需的成本。從政府的角度來(lái)看，實(shí)施廉租住房社會(huì)保障的費(fèi)用既包括興建或購(gòu)置房屋、社區(qū)管理、房屋維護(hù)的直接費(fèi)用，也包括用于興建廉租住房所占用土地的機(jī)會(huì)成本、監(jiān)督成本等。其中，房屋興建、購(gòu)置、占用土地的機(jī)會(huì)成本等費(fèi)用是政府的一次性支出，而社區(qū)管理和房屋維護(hù)費(fèi)用則需長(zhǎng)期補(bǔ)貼。各項(xiàng)費(fèi)用的多少受到單位面積建設(shè)成本、保障對(duì)象數(shù)量、每個(gè)保障對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)配租面積等因素的影響。考慮資金的時(shí)間價(jià)值，將所有的長(zhǎng)期費(fèi)

5、用折現(xiàn)到當(dāng)期，構(gòu)造成本函數(shù)如下：n C= t (1+i t =0C 政府實(shí)施廉租房社會(huì)保障的總成本支出M 各地方政府規(guī)定的廉租房人均標(biāo)準(zhǔn)配租面積N 廉租房保障人口數(shù)量P 政府制定的廉租房保障額度標(biāo)準(zhǔn)，即政府每月為每人每平方米住房支出的保障費(fèi)用的平均值。在租金補(bǔ)貼方式中，P 為政府規(guī)定的每個(gè)廉租住房保障對(duì)象每月每平方米住房租金補(bǔ)貼額；在實(shí)物配租方式中，P 包含兩部分，即政府興建或購(gòu)置房源的單位面積價(jià)格（包括土地的機(jī)會(huì)成本）和社區(qū)房屋單位面積維修、管理費(fèi)用；在租金核減方式中，P 為廉租家庭承租單位面積公房的市場(chǎng)租金與政府補(bǔ)貼租金的差額。t 政府進(jìn)行社會(huì)保障的時(shí)間（以月為單位）。在租金補(bǔ)貼、租金核減

6、方式中，t 值為政府計(jì)劃進(jìn)行社會(huì)保障的時(shí)間；在實(shí)物配租方式中，計(jì)算政府興建或購(gòu)置廉租住房的成本時(shí)，t 值取0，而在社區(qū)房屋維修管理費(fèi)用的計(jì)算中，時(shí)間取值方法與租金補(bǔ)貼相同。由于監(jiān)督成本難以直接衡量，本文的研究?jī)H以核心支出部分為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算、比較，為各配租方式在不同情況下的費(fèi)用優(yōu)勢(shì)分析提供依據(jù)。在實(shí)施社會(huì)保障前，政府可用公式在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)條件下對(duì)各種配租方法進(jìn)行保障人口數(shù)量N 的計(jì)算，選取保障人口數(shù)量N 最大的配租方法執(zhí)行；也可以在現(xiàn)有的保障人口數(shù)量條件下對(duì)各種配租方法進(jìn)行費(fèi)用計(jì)算，選取費(fèi)用最低的方法執(zhí)行。以后者為例，假設(shè)某市有待解決住房困難戶1000戶，政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平制定的人均住房標(biāo)準(zhǔn)面積

7、為10平方米，人均單位面積月租金補(bǔ)貼額20元，廉租房租金每平方米1元。而該城市廉租住房房源市場(chǎng)平均購(gòu)置或建設(shè)成本為每平方米800元，同等地區(qū)樓面地價(jià)為每平方米2000元，公房租金為每平方米3元，一般社區(qū)管理、維修費(fèi)用均為每平方米1元。那么，假設(shè)資金支付均在每月月初，以1年為單位，取折現(xiàn)率1%，根據(jù)公式3-6計(jì)算各配租方式的成本如下：集中興建方式成本計(jì)算： 1111n P M N P M N P 4M 1N P M N 312111C=(1+it +(1+it +(1+it (1+it +(1+it =t =0t =0t =0t =0t =0=2822.7(萬(wàn)元P 1廉租房單位面積建設(shè)或購(gòu)置成本

8、P 2建設(shè)或購(gòu)置廉租房所在地區(qū)的市場(chǎng)樓面地價(jià)P 3社區(qū)每月單位面積管理費(fèi)P 4每月單位面積房屋維護(hù)費(fèi)M 1每個(gè)廉租房保障對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)配租面積分散購(gòu)置方式成本計(jì)算：11n P M N P M N P M N C= t = t + t + t (1+i(1+i(1+i(1+it =0t =0t =0 t =0=2811.4(萬(wàn)元租金補(bǔ)貼方式成本計(jì)算：n 11 P M N C= t = 51t (1+i(1+it =0 t =0=227.4(萬(wàn)元P 5每個(gè)保障對(duì)象每月每平方米租金補(bǔ)貼額注：因未計(jì)算監(jiān)督成本，所以沒有區(qū)分限定性與非限定性租金補(bǔ)貼兩種方式。實(shí)際上，限定性租金補(bǔ)貼方式的操作中，加上監(jiān)督成本后的

9、總成本應(yīng)高于227.4萬(wàn)元。租金核減方式成本計(jì)算：n 11 (P-P MN C= t = 06t 1 (1+i(1+it =0t =0=22.7(萬(wàn)元P 0公房出租單位面積市場(chǎng)租金P 6政府制定的廉租住房單位面積租金由上述計(jì)算可知，政府采用實(shí)物配租方式的成本支出遠(yuǎn)大于貨幣補(bǔ)貼方式，等量資金的前提下，采用貨幣補(bǔ)貼方式覆蓋的保障人群將大于實(shí)物配租方式。但不同之處在于，實(shí)物配租方式的主要支出為一次性的，且解決的是長(zhǎng)期住房問題，而貨幣補(bǔ)貼方式解決低收入者的住房問題是短期的（如例子中為1年），還需要長(zhǎng)期的等量貨幣投入。因此，政府在資金短缺且房地產(chǎn)二手市場(chǎng)可以滿足的情況下，宜先考慮采用租金補(bǔ)貼的配租方式，

10、讓廉租家庭自行到市場(chǎng)上租賃合適的住房；在資金壓力不大且土地儲(chǔ)備較為充裕的情況下，政府可將實(shí)物配租和租金補(bǔ)貼方式共同運(yùn)用，既能保證住房保障的覆蓋面，也能解決低收入者的長(zhǎng)期住房問題。2.2 消費(fèi)者效用分析比較使用不同的配租方式使廉租家庭的住房面積達(dá)到S 0時(shí)，以標(biāo)準(zhǔn)配租面積S 0為基礎(chǔ)，其所獲得的效用大小。圖2-1中H 代表家庭住房消費(fèi)量，NH 代表非住房消費(fèi)量，直線AB 表示廉租家庭在獲A 1B 1得配租前的收入預(yù)算線，P 點(diǎn)為家庭的初始狀態(tài)點(diǎn)，U 為初始的無(wú)差異曲線。直線AB 1、分別為是施行實(shí)物配租（集中興建和分散購(gòu)置情況相同）和非限定性租金補(bǔ)貼方式后的家庭預(yù)算線，折線AP 2B 1、AP

11、1B 2則分別是施行限定性租金補(bǔ)貼和租金核減配租方式后的家庭預(yù)算線。其中，P 1B 2、A 1B 1均平行于AB 。根據(jù)效用最大化原則，當(dāng)廉租家庭的住房面積達(dá)到S 0時(shí)，可能的最優(yōu)消費(fèi)點(diǎn)為P 1、P 2，其效用大小由無(wú)差異曲線U 1、U 2表示。 圖2-1 各種配租方式效用比較分析由圖中可以看出，廉租家庭從限定性或非限定性租金補(bǔ)貼配租方式中所獲得的效用U 2明顯高于租金核減和實(shí)物配租方式所帶來(lái)的效用U 1。此時(shí)，限定性租金補(bǔ)貼和非限定性租金補(bǔ)貼所帶來(lái)的效用大小相同，租金核減和實(shí)物配租方式所帶來(lái)的效用大小相同。然而，在租金補(bǔ)貼額度相同的前提下，由于非限定性租金補(bǔ)貼方式未限制補(bǔ)貼租金的用途，消費(fèi)者

12、可以根據(jù)個(gè)人偏好選擇住房消費(fèi)與非住房消費(fèi)的組合，因此，P 2并不一定是非限定性租金補(bǔ)貼下消費(fèi)者的最優(yōu)選擇。如圖所示，當(dāng)其減少住房消費(fèi)量至S，增加非住房消費(fèi)量時(shí)，可以達(dá)到更高的效用水平U 3。因此，從消費(fèi)者的角度分析，在同等條件下，非限定性比限定性的租金補(bǔ)貼方式可以帶來(lái)的效用更高。另外，如果廉租家庭在獲得租金核減配租前的住房面積大于S 0，如圖所示，即其初始狀態(tài)在P點(diǎn)，而政府給予實(shí)物配租和租金核減的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)都在S 0時(shí)，實(shí)物配租方式的效用則大于租金核減方式。因此，僅從消費(fèi)者的角度衡量，為使配租后獲得的效用盡可能的大，廉租家庭選擇配租方式的優(yōu)先順序應(yīng)為：非限定性租金補(bǔ)貼、限定性租金補(bǔ)貼、分散購(gòu)置、

13、集中興建、租金核減。2.3 市場(chǎng)效應(yīng)分析本文應(yīng)用美國(guó)學(xué)者Dennis Dipasquale和William C. Wheaton2提出的四象限模型研究廉租住房保障體系中各配租方式對(duì)廉租房以外的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)帶來(lái)的影響。房地產(chǎn)四象限模型對(duì)住宅市場(chǎng)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，供給和需求將如何變動(dòng)達(dá)到平衡，房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)的相互作用過程做了全面解剖。它將房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分為住宅資產(chǎn)市場(chǎng)和住宅使用市場(chǎng)兩部分。圖中，第一、四象限代表住宅使用市場(chǎng)，第二、三象限代表住宅資產(chǎn)市場(chǎng)，二者通過縱坐標(biāo)市場(chǎng)租金R 和開發(fā)量Q 相聯(lián)系。橫坐標(biāo)分別是轉(zhuǎn)讓價(jià)格P 和住宅存量S 。如圖所示，采用政府集中興建的廉租住房配租方式，將使私人

14、住房市場(chǎng)的需求量有一定程度的減少，四象限圖中的需求曲線D 向左下方移動(dòng)到D，對(duì)商品化的住房市場(chǎng)產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)。同時(shí)，由于短期內(nèi)市場(chǎng)的供給一定，市場(chǎng)租金、轉(zhuǎn)讓價(jià)格均將隨需求的減少而下降，從而房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)致開發(fā)供給量下降，并最終減少私人住房市場(chǎng)的存量規(guī)模。 2 Denise Dipasquale, William C. Wheaton. Urban Economics and Real Estate Markets. New Jersey:Frentice-Ha11,Inc.1996圖 2-2 集中興建方式市場(chǎng)效應(yīng) 與集中興建方式相反，采用分散購(gòu)置、租金補(bǔ)貼的方式則有助于增加住房市場(chǎng)需求，活

15、躍住房租賃市場(chǎng)，對(duì)商品房市場(chǎng)的發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用。 。如圖 3-3 所示，第 I 象限的 需求曲線將向右上方移動(dòng)，從而導(dǎo)致市場(chǎng)租金、價(jià)格、新項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)量均增加。但由于 在限定性租金補(bǔ)貼方式中，廉租住戶需按照市場(chǎng)價(jià)格租賃住房，因此，市場(chǎng)租金的上漲將在 一定程度上削弱政府租金補(bǔ)貼的效果及廉租家庭的受益程度。 另外， 由于非限定性租金補(bǔ)貼 方式中， 政府的補(bǔ)貼租金可用于非住房消費(fèi)， 部分廉租住戶不會(huì)將其接受的補(bǔ)貼租金全部用 于租賃住房，因此，商品住房市場(chǎng)所受的影響、各變量的變化程度均會(huì)小于限定性租金補(bǔ)貼 和分散購(gòu)置配租方式。 圖 3-3 分散購(gòu)置、租金補(bǔ)貼方式市場(chǎng)效應(yīng)分析 而租金核減配租方式

16、由于是對(duì)已承租公房的廉租家庭免收部分租金， 政府補(bǔ)貼差額部分 給予產(chǎn)權(quán)單位，并不改變其現(xiàn)有住房狀況，也不直接發(fā)放租金補(bǔ)貼，因此對(duì)商品住房市場(chǎng)不 產(chǎn)生任何影響。 就市場(chǎng)外部性而言， 采用分散購(gòu)置、 租金補(bǔ)貼等配租方式能在解決低收入者住房困難問 題的同時(shí)對(duì)商品住房市場(chǎng)有所促進(jìn)，活躍租賃市場(chǎng)，宜于采用；而租金核減方式基本不產(chǎn)生 市場(chǎng)外部效應(yīng)，集中興建的配租方式則會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。 3 結(jié)論和建議 由分析可知， 從支出成本的角度考慮， 實(shí)物配租方式對(duì)政府財(cái)政實(shí)力的要求較貨幣補(bǔ)貼 方式高，但其一次性能解決的低收入者數(shù)量也較多。從消費(fèi)者效用的角度而言，在諸多配租 方式中， 采取非限定性租金補(bǔ)貼方式能使廉租家庭的效應(yīng)達(dá)到最大化， 其次是非限定性租金 補(bǔ)貼，但這兩者的實(shí)施都需要該地區(qū)具備較為活躍的二