購(gòu)物中心財(cái)務(wù)測(cè)算范例_圖文

1、絕對(duì)保密 指標(biāo)說(shuō)明持有性物業(yè)：1、物業(yè)增值收益：主要包括持有期內(nèi)土地增值、妥善運(yùn)營(yíng)取得租金增值，這是持有型物業(yè)的主要收益來(lái)源，也是投資決策的主要指標(biāo)。2、凈現(xiàn)值NPV=計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量，以行業(yè)投資的平均報(bào)酬率為折現(xiàn)率折算所得出的價(jià)值之和。 3、內(nèi)部收益率IRR=使上述凈現(xiàn)值等于零時(shí)的投資收益率。 4、年均投資回報(bào)率=年均稅后利潤(rùn)/自有資金×100%5、年均稅后利潤(rùn)率=持有期各年稅后利潤(rùn)均值/持有期各年?duì)I業(yè)收入均值×100% 6、靜態(tài)投資回收期PP=是指以投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量抵償總投資所需要的全部時(shí)間。7、動(dòng)態(tài)投資回收期Pt （ic=8%）=在考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的條件

2、下，以投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時(shí)間。銷售性物業(yè)：1、稅后銷售利潤(rùn)率=銷售凈利率=稅后利潤(rùn)/銷售收入×100% 2、投資回報(bào)率=稅后利潤(rùn)/初始投資×100%3、凈現(xiàn)值NPV=計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量，以行業(yè)投資的平均報(bào)酬率為折現(xiàn)率折算所得出的價(jià)值之和。 4、內(nèi)部收益率IRR=使上述凈現(xiàn)值等于零時(shí)的投資收益率。5、靜態(tài)投資回收期PP=是指以投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量抵償總投資所需要的全部時(shí)間。6、動(dòng)態(tài)投資回收期Pt （ic=8%）=在考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的條件下，以投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時(shí)間。2 建設(shè)費(fèi)用估算3 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用單位：萬(wàn)

3、元4 經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及附加單位：萬(wàn)元5 折舊攤銷單位：萬(wàn)元6 模式研究不同銷售時(shí)間與銷售物業(yè)測(cè)算情況一覽表按銷售、持有物業(yè)組合的四種情況，根據(jù)當(dāng)年與分兩年完成銷售的狀態(tài)，在同等條件下進(jìn)行了測(cè)算與研究： 銷售的速度與完成的時(shí)間對(duì)項(xiàng)目的收益及資金的回流有較大的影響。通過(guò)對(duì)不同銷售、持有物業(yè)組合測(cè)算分析，從資金與收益角度看，當(dāng)年完成地上全部物業(yè)銷售為最好方案，但去化壓力較大。綜合項(xiàng)目的資金、收益、招商、運(yùn)營(yíng)等因素綜合考慮，建材、百貨商場(chǎng)與商街銷售；地下、影院、超市持有，銷售當(dāng)年完成是最佳方案，效益的提升可通過(guò)增收節(jié)支的努力來(lái)實(shí)現(xiàn)。7 方案一建材、百貨商場(chǎng)與商街銷售；地下、影院、超市持有；銷售當(dāng)年完成一般租

4、售價(jià)格的測(cè)算8 租售價(jià)格的擬合與預(yù)設(shè)出租物業(yè)初始租金預(yù)設(shè)商業(yè)產(chǎn)品銷售價(jià)格預(yù)設(shè)市場(chǎng)產(chǎn)品銷售價(jià)格預(yù)設(shè)9 建材、百貨商場(chǎng)與商街銷售；地下、影院、超市持有；銷售當(dāng)年完成方案測(cè)算本測(cè)算中項(xiàng)目的建設(shè)期設(shè)定為：1年，測(cè)算的表現(xiàn)時(shí)間為12年。 全部建設(shè)費(fèi)用按融資方式籌措，資金成本為年15%，占用資金時(shí)間1年。 地下開挖一層，用途為商業(yè)經(jīng)營(yíng)與機(jī)動(dòng)車停泊。根據(jù)甲方的意見，建材、百貨商場(chǎng)與商街2012年同步銷售，計(jì)劃當(dāng)年售完。 持有物業(yè)2013年出租，按50%出租率計(jì)，次年達(dá)到滿租。10 開發(fā)投資估算單位：萬(wàn)元11 銷售收入估算單位：萬(wàn)元12 出租收入估算單位：萬(wàn)元13 主要業(yè)務(wù)費(fèi)用估算單位：萬(wàn)元14 出租物業(yè)折舊

5、估算單位：萬(wàn)元15 稅費(fèi)估算單位：萬(wàn)元16 項(xiàng)目損益測(cè)算單位：萬(wàn)元17 現(xiàn)金流量測(cè)算單位：萬(wàn)元18 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)費(fèi)率假設(shè)資金成本行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率所得稅率NPV=19 項(xiàng)目主要效益指標(biāo)指標(biāo)名稱主要內(nèi)容總開發(fā)成本92,325萬(wàn)元初始投資 92,325萬(wàn)元分 一 期開發(fā)建設(shè)期融資79,014萬(wàn)元建設(shè)期 1 年建成后第一年?duì)I業(yè)收入123,533萬(wàn)元產(chǎn)生利潤(rùn)59,705萬(wàn)元盈虧平衡當(dāng)年的營(yíng)業(yè)收入6,560萬(wàn)元稅后利潤(rùn)2,172萬(wàn)元平均年稅后利潤(rùn) 5,581萬(wàn)元年平均投資回報(bào)率6.0%12年 2012-2023 年其中投資物業(yè)持有期末賬面凈值-萬(wàn)元年均稅后利潤(rùn)率39.6%目標(biāo)凈利率內(nèi)部收益率IRR72.7%凈現(xiàn)

6、值NPV（R=6.5%） 25,496萬(wàn)元0靜態(tài)投資回收期PP3.1年動(dòng)態(tài)投資回收期Pt（ic=8%）3.2年20 測(cè)算結(jié)論提要 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上風(fēng)險(xiǎn)較小，當(dāng)產(chǎn)品按預(yù)定價(jià)格和計(jì)劃時(shí)間實(shí)現(xiàn)銷售與出租時(shí)，資金即能達(dá)到平衡。當(dāng)平均銷售價(jià)達(dá)到 8,496元/時(shí)，才能達(dá)到盈虧平衡。當(dāng)平均租金達(dá)到 0.68 元/天時(shí)，才能使持有物業(yè)收支平衡。本項(xiàng)目的靜態(tài)回收期為3.1年，動(dòng)態(tài)回收期為3.2年。如不繳所得稅當(dāng)年即能收回投資，并有15,438萬(wàn)元余款，可承擔(dān)部分返租回報(bào)用款。根據(jù)核算指標(biāo)分析，影響本項(xiàng)目贏虧的主要因素是產(chǎn)品的銷售價(jià)格、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售數(shù)量與時(shí)間的變動(dòng)。21 方案二建材、百貨商場(chǎng)與商街銷售；地下、影院、

7、超市持有；銷售當(dāng)年完成保守租售價(jià)格的測(cè)算22 租售價(jià)格的擬合與預(yù)設(shè)出租物業(yè)初始租金預(yù)設(shè)商街產(chǎn)品銷售價(jià)格預(yù)設(shè)百貨與建材產(chǎn)品銷售價(jià)格預(yù)設(shè)23 建材、百貨商場(chǎng)與商街銷售；地下、影院、超市持有；銷售當(dāng)年完成方案測(cè)算 本測(cè)算中項(xiàng)目的建設(shè)期設(shè)定為：1年，測(cè)算的表現(xiàn)時(shí)間為12年。全部建設(shè)費(fèi)用按融資方式籌措，資金成本為年15%，占用資金時(shí)間1年。地下開挖一層，用途為商業(yè)經(jīng)營(yíng)與機(jī)動(dòng)車停泊。根據(jù)甲方的意見，建材、百貨商場(chǎng)與商街2012年同步銷售，計(jì)劃當(dāng)年售完。 持有物業(yè)2013年出租，按50%出租率計(jì)，次年達(dá)到滿租。24 開發(fā)投資估算 單位：萬(wàn)元25 銷售收入估算單位：萬(wàn)元26 出租收入估算單位：萬(wàn)元27 主要業(yè)

8、務(wù)費(fèi)用估算單位：萬(wàn)元28 出租物業(yè)折舊估算單位：萬(wàn)元29 稅費(fèi)估算單位：萬(wàn)元30 項(xiàng)目損益測(cè)算單位：萬(wàn)元31 現(xiàn)金流量測(cè)算單位：萬(wàn)元32 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)費(fèi)率假設(shè)資金成本行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率所得稅率NPV=33 項(xiàng)目主要效益指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱主要內(nèi)容1總開發(fā)成本92,325萬(wàn)元初始投資 92,325萬(wàn)元分 一 期開發(fā)建設(shè)期融資79,014萬(wàn)元建設(shè)期 1 年2建成后第一年?duì)I業(yè)收入83,251萬(wàn)元產(chǎn)生利潤(rùn)25,469萬(wàn)元3盈虧平衡當(dāng)年的營(yíng)業(yè)收入3,332萬(wàn)元稅后利潤(rùn)1,147萬(wàn)元平均年稅后利潤(rùn) 2,543萬(wàn)元4年平均投資回報(bào)率2.8%12年 2012-2023 年其中投資物業(yè)持有期末賬面凈值-萬(wàn)元5年均稅后利潤(rùn)率

9、27.8%目標(biāo)凈利率6內(nèi)部收益率IRR-0.8%7凈現(xiàn)值NPV（R=6.5%） -9,383萬(wàn)元08靜態(tài)投資回收期PP17.7年9動(dòng)態(tài)投資回收期Pt（ic=8%）18.8年34 測(cè)算結(jié)論提要本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上基本可行，需要有十余年的回收期才能使資金達(dá)到平衡。 當(dāng)平均銷售價(jià)達(dá)到 7,690元/時(shí)，才能達(dá)到盈虧平衡。 當(dāng)平均租金達(dá)到 0.47 元/天時(shí)，才能使持有物業(yè)收支平衡。本項(xiàng)目的靜態(tài)回收期為17.7年，動(dòng)態(tài)回收期為18.8年。本測(cè)算中未考慮返租所需的三年一次性回報(bào)資金約175,000萬(wàn)元。 需要通過(guò)后期的運(yùn)營(yíng)來(lái)提高租金的水平與遞增速率，實(shí)現(xiàn)效益的增加與縮短資金回收期的目標(biāo)。根據(jù)核算指標(biāo)分析，影響本

10、項(xiàng)目贏虧的主要因素是產(chǎn)品的銷售價(jià)格、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售數(shù)量與時(shí)間的變動(dòng)。35 方案三建材、百貨商場(chǎng)與商街銷售；地下、影院、超市持有；銷售當(dāng)年完成理想租售價(jià)格的測(cè)算36 適應(yīng)返租需求的物業(yè)銷售預(yù)估在原擬合的樓層銷價(jià)基礎(chǔ)上，按一層+50%、二層+30%、三層+20%、四層+10%擬合： 商場(chǎng)產(chǎn)品銷售價(jià)格商街產(chǎn)品銷售價(jià)格出租物業(yè)初始租金預(yù)設(shè)注：出租物業(yè)的租金按每三年遞增50%預(yù)估37 建材、百貨商場(chǎng)與商街銷售；地下、影院、超市持有；銷售當(dāng)年完成方案測(cè)算本測(cè)算中項(xiàng)目的建設(shè)期設(shè)定為：1年，測(cè)算的表現(xiàn)時(shí)間為12年。 全部建設(shè)費(fèi)用按融資方式籌措，資金成本為年15%，占用資金時(shí)間1年。 地下開挖一層，用途為商業(yè)經(jīng)營(yíng)

11、與機(jī)動(dòng)車停泊。根據(jù)甲方的意見，建材、百貨商場(chǎng)與商街2012年同步銷售，計(jì)劃當(dāng)年售完。 持有物業(yè)2013年出租，按50%出租率計(jì)，次年達(dá)到滿租。38 開發(fā)投資估算單位：萬(wàn)元39 銷售收入估算單位：萬(wàn)元40 出租收入估算單位：萬(wàn)元 主要業(yè)務(wù)費(fèi)用估算單位：萬(wàn)元42 出租物業(yè)折舊估算單位：萬(wàn)元43 稅費(fèi)估算單位：萬(wàn)元44 項(xiàng)目損益測(cè)算單位：萬(wàn)元45 Part 6財(cái)務(wù)分析 Ø 現(xiàn)金流量測(cè)算 測(cè)算過(guò)程 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 4 現(xiàn)金流出 現(xiàn)金流入 項(xiàng)目 銷售收入 租金收入 其他收益 年度融資 開發(fā)建設(shè)投資（含利息）

12、年度債務(wù)支付（還本） 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金 所得稅 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 靜態(tài)投資回收期PP 折現(xiàn)值（ic=8%） 累計(jì)折現(xiàn)值 合計(jì) 227,325 168,133 59,192 167,751 92,325 10,289 30,831 34,305 59,574 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期（年） 2012 168,133 168,133 142,028 92,325 5,044 20,256 24,403 26,105 26,105 2013 828 828 323 113 156 54 505 26,610 468 26,573 2014 2,955 2,955 1,265 283 532 450 1

13、,691 28,301 1,565 28,138 2015 2,955 2,955 1,265 283 532 450 1,691 29,992 1,565 29,704 2016 4,374 4,374 1,892 396 783 713 2,481 32,473 2,297 32,001 2017 4,374 4,374 1,892 396 783 713 2,481 34,954 2,297 34,298 2018 4,433 4,433 1,919 401 794 724 2,514 37,468 2,328 36,626 2019 6,560 6,560 2,861 571 1,17

14、0 1,119 3,700 41,168 3,426 40,052 2020 6,560 6,560 2,861 571 1,170 1,119 3,700 44,868 3,426 43,478 2021 6,560 6,560 2,861 571 1,170 1,119 3,700 48,568 3,426 46,904 2022 9,752 9,752 4,273 826 1,735 1,712 5,478 54,046 5,073 51,976 2023 9,841 9,841 4,313 834 1,750 1,729 5,528 59,574 5,119 57,095 年 26,1

15、05 26,105 勱態(tài)投資回收期Pt（ic=8%） 年 46 Part 6財(cái)務(wù)分析 Ø 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 費(fèi)率假設(shè) 資金成本 行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率 所得稅率 8.0% 估值方案 EOY 0 1 2 3 4 5 6 7 26,105 505 1,691 1,691 2,481 2,481 2,514 3,700 + 46,248 25.0% 測(cè)算過(guò)程 7.0% 8.0% 估值時(shí)使用的資本化率 TOTAL 26,105 505 1,691 1,691 2,481 2,481 2,514 49,948 單位：萬(wàn)元 CASH FLOWS + SALES PROCEEDS IRR= NPV= #NUM!

16、62,981 6.5% 資金成本 0 NPV= 58,894 8.0% 行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率 0 47 Part 6財(cái)務(wù)分析 Ø 項(xiàng)目主要效益指標(biāo) 指標(biāo)名稱 主要內(nèi)容 測(cè)算結(jié)論 總開發(fā)成本 初始投資 建設(shè)期融資 92,325 萬(wàn)元 92,325 萬(wàn)元 79,014 萬(wàn)元 168,133 萬(wàn)元 97,611 萬(wàn)元 9,752 萬(wàn)元 3,358 萬(wàn)元 分 一 期開發(fā) 建設(shè)期 1 年 建成后第一年?duì)I業(yè)收入 產(chǎn)生利潤(rùn) 盈虧平衡當(dāng)年的營(yíng)業(yè)收入 稅后利潤(rùn) 平均年稅后利潤(rùn) 年平均投資回報(bào)率 其中投資物業(yè)持有期末賬面凈值 8,576 萬(wàn)元 9.3% 萬(wàn)元 12 年 2012-2023 年 年均稅后利潤(rùn)率 內(nèi)部收益率IRR 凈現(xiàn)值NPV（R=6.5%） 靜態(tài)投資回收期PP 勱態(tài)投資回收期Pt（ic=8%） 45.3% 目標(biāo)凈利率 #NUM! 62,981 萬(wàn)元0 0.0 年 年 48 Part 6財(cái)務(wù)分析 Ø 測(cè)算結(jié)論提要 測(cè)算結(jié)論 l 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上風(fēng)險(xiǎn)較小，當(dāng)產(chǎn)品按預(yù)定價(jià)格和計(jì)