物業(yè)工程部管理

1、物業(yè)工程部管 理一、物業(yè)的分類與工程部的關(guān)系一、物業(yè)的分類與工程部的關(guān)系二、工程部的任務(wù)二、工程部的任務(wù)三、工程部的管理工作三、工程部的管理工作 四、要實現(xiàn)工程部有效的管理四、要實現(xiàn)工程部有效的管理五、工程部的規(guī)章制度五、工程部的規(guī)章制度 附件、酒店各區(qū)域的技術(shù)標準及參數(shù)附件、酒店各區(qū)域的技術(shù)標準及參數(shù) 目 錄一、物業(yè)的分類一、物業(yè)的分類與工程部的關(guān)系與工程部的關(guān)系根據(jù)使用功能不同，物業(yè)可分為4類 （1）居住物業(yè)： 住宅小區(qū) 、單體住宅樓、 公寓 、別墅、度假村等 （2）商業(yè)物業(yè)： 綜合樓綜合樓、寫字樓寫字樓、商業(yè)中心商業(yè)中心、酒店酒店、康樂場所 （3）工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉庫等 （4）其它物

2、業(yè)：車站、機場機場、醫(yī)院醫(yī)院、學(xué)校 現(xiàn)代工程管理理念： 融入市場、精簡機構(gòu)、一專多能物業(yè)的分類與工程部的關(guān)系是：物業(yè)的分類與工程部的關(guān)系是： 根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、面積的大小、設(shè)備的多少、服務(wù)的標準等條件 設(shè)置工程部的組織機構(gòu)和人員配置 工程部與以下部門有業(yè)務(wù)關(guān)系 外部： 內(nèi)部： 供電局： 申請用電量、定期電氣設(shè)備檢測、增容 勞動局： 特殊工種的培訓(xùn)發(fā)證、耐壓容器年檢、電梯年檢 環(huán)保局： 排煙、排污、噪聲檢測 電話局： 申請中繼線 、網(wǎng)絡(luò) 煤氣公司： 申請煤氣使用并接受管理 自來水公司： 申請自來水的使用 衛(wèi)生防疫站： 檢查飲用水的潔凈度 街道辦事處： 門前三包衛(wèi)生達標 維保公司： 冷凍機 電梯 行

3、政 、客服、 保安 、辦公室 、餐飲 輔醫(yī)、 保潔 市政熱力公司： 供應(yīng)蒸汽二、工程部的任務(wù)二、工程部的任務(wù) 1、執(zhí)行、落實總經(jīng)理制定的各項年度計劃和工作目標 2、對物業(yè)供應(yīng)能源 3、負責(zé)對物業(yè)設(shè)備和設(shè)施進行維修、運行 4、對設(shè)備設(shè)施進行更新和改造 三、工程部的管理工作三、工程部的管理工作 工程部的工程部的管理工作管理工作 管理 ： 計劃、人員、設(shè)備、運行、維修、資料控制： 能耗、設(shè)備運行狀態(tài)、材料消耗 工作人員的工作精神狀態(tài) 1、計劃管理、計劃管理 計劃管理計劃管理 年計劃、季度計劃、月計劃 能源計劃 （能源消耗計劃、(水電氣 ) 節(jié)能計劃） 維修計劃 （檢修計劃、設(shè)備更新改造計劃） 材料計

4、劃 （物品采購計劃、材料消耗計劃、 工具消耗計劃、低值易耗計劃） 人員管理計劃（人員培訓(xùn)計劃、人員編制調(diào)整計劃、 人員數(shù)量調(diào)整計劃） 費用總額管理計劃（根據(jù)上述管理費用，制定費用總額管理計劃、 工資總額、各分項費用） 2、對人員進行管理、對人員進行管理 （1） 根據(jù)物業(yè)的大小、類型、服務(wù)的標準、設(shè)備的類別、 物業(yè)管理費的額度、設(shè)置工程部的組織機構(gòu)及崗位 工程部組織機構(gòu)設(shè)置是多種多樣的， 要根據(jù)物業(yè)的規(guī)模和服務(wù)標準而設(shè)置：A A、按專業(yè)系統(tǒng)設(shè)置方式、按專業(yè)系統(tǒng)設(shè)置方式 例如：酒店例如：酒店B B、按設(shè)備分區(qū)域的設(shè)置方式、按設(shè)備分區(qū)域的設(shè)置方式 C、按管理性質(zhì)設(shè)置方式、按管理性質(zhì)設(shè)置方式D、按運行

5、管理和維修分設(shè)的模式、按運行管理和維修分設(shè)的模式 E、大型高檔寫字樓、商業(yè)中心、醫(yī)院、大型高檔寫字樓、商業(yè)中心、醫(yī)院 3萬左右萬左右例如：物業(yè)例如：物業(yè)F、大型高檔寫字樓、商業(yè)中心、醫(yī)院、大型高檔寫字樓、商業(yè)中心、醫(yī)院 10萬左右萬左右（2）人員的招聘）人員的招聘 招聘技術(shù)標準（其他標準由人事部門確定）招聘技術(shù)標準（其他標準由人事部門確定） 工程部經(jīng)理：1、工程部經(jīng)理應(yīng)具備的素質(zhì) 誠信、勤奮、團結(jié)、協(xié)作、有專業(yè)知識、有相關(guān)的工作經(jīng)歷、 熟悉物業(yè)法規(guī)、接受過專業(yè)培訓(xùn)2、工程部經(jīng)理應(yīng)具備的工作能力 團隊協(xié)作能力、指揮協(xié)調(diào)能力、預(yù)測控制能力、 溝通管理能力、文案撰寫能力、3、工程部經(jīng)理應(yīng)具備的技術(shù)要

6、求 有相關(guān)的學(xué)歷 對物業(yè)各個系統(tǒng)有初步的了解、有一項專業(yè)較強 有處理、解決設(shè)備運行故障的能力 有相關(guān)的上崗證 主管： 1、有相關(guān)的學(xué)歷 2、對本專業(yè)系統(tǒng)較為熟悉 3、有相關(guān)的工作經(jīng)歷 4、有相關(guān)的上崗證員工： 1、對本專業(yè)系統(tǒng)較為熟悉，有一定的工作經(jīng)驗 2、有相關(guān)的工作經(jīng)歷 3、有相關(guān)的上崗證人員的搭配原則人員的搭配原則（主要指員工） 1、老中青相結(jié)合 老青各占1020左右 2、技術(shù)高中低相結(jié)合 高低各占1020左右 要有磨合期要有磨合期 一般控制在12個月 磨合期主要觀察1、敬業(yè)精神、團隊精神2、脾氣、性格、集體融入性、容忍性3、技術(shù)水平、 3、對設(shè)備進行管理、對設(shè)備進行管理 （1）按照京國

7、土房管物字(2001)258號北京市物業(yè)管理招投標暫 行辦法第二十一條 招標活動結(jié)束后，招標人或原物業(yè)管理單 位應(yīng)將下列檔案資料移交給中標企業(yè)： 項目竣工總平面圖；單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料；各單項工程竣工驗收證明材料；（或綜合驗收材料）房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件；房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料；公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；會所商業(yè)用房物業(yè)用房等物業(yè)管理所必須的其他資料。 （2）對所接管的設(shè)備進行試運行，對有問題的設(shè)備做好記錄并請甲方確認， 協(xié)助甲方解決 （3）對工程遺留問題做好記錄，及時將信息反饋給甲

8、方并協(xié)助甲方解決 （4）建立設(shè)備檔案， 將價值較高的設(shè)備建立檔案（包括：設(shè)備名稱、品牌、生產(chǎn)廠家、 單價、產(chǎn)地、出廠日期、使用起始日期、安裝地點、功率、配件、保修期、 安裝使用手冊、保修單位、聯(lián)系電話、聯(lián)系人 等）備查 （5）對設(shè)備進行編號，確定負責(zé)人4、對運行進行管理、對運行進行管理 1、 配置有相應(yīng)技術(shù)水平的運行人員，能夠簡單處理設(shè)備故障 2、根據(jù)情況調(diào)整設(shè)備的運行狀態(tài) 3、一備一用的設(shè)備 一般情況每周調(diào)換一次 4、建立運行值班記錄5、每天對能耗進行統(tǒng)計5、對維修進行管理、對維修進行管理 設(shè)備的生命周期 (浴盆曲線) O早期故障期劣化故障期偶發(fā)故障期 維修工作主要分為計劃內(nèi)和計劃外兩類維修

9、 1、計劃外維修 2、計劃內(nèi)維修 3、每月對維修單進行統(tǒng)計、分析從中總結(jié)經(jīng)驗 （維修數(shù)量、質(zhì)量、材料消耗） 工程部的維修分類圖工程部的維修分類圖做出設(shè)備的中小修計劃 一般1個月一小修，三個月一中修 時間名稱1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月生活水泵室外管網(wǎng) 6、對資料進行管理、對資料進行管理 （1）建立設(shè)備技術(shù)檔案管理： （2）建立設(shè)備登記卡片： A、物業(yè)施工竣工驗收的整套檔案資料。 B、設(shè)備的技術(shù)規(guī)范、標準，操作手冊、使用說明書 。 C、設(shè)備新技術(shù)信息及資料。 D、員工技術(shù)考核標準、各項制度及相關(guān)資料。 A、各系統(tǒng)設(shè)備檔案登記卡。B、各部門設(shè)備檔案登記卡。 1、對能耗進行

10、控制、對能耗進行控制 1、根據(jù)物業(yè)交接時的統(tǒng)計資料做出能耗預(yù)測（見表）2、從能耗較大的設(shè)備入手控制能源消耗3、制定節(jié)能計劃（組建節(jié)能機構(gòu)、制定節(jié)能目標等）4、比較節(jié)能效果，總結(jié)節(jié)能經(jīng)驗 序號設(shè)備名稱功率數(shù)量運行臺數(shù)運行功率(KW)運行時間30天/月每月電費估算0.65元KWH用備注每天小時(H)每天功率 KWH滿負荷率()起動頻率(%)每月功率KWH1冷卻水塔4KW臺2臺1412481 0 0%100%1140 7時19時夏季3個月運行2空調(diào)機總170KW6臺6170123401 0 0%100%10200 3冷水機組總205KW2臺110312123680%8 0%23731 4三星室內(nèi)機總

11、95KW472臺4 72951095080%100%22800 5三星室外機11KW臺100臺1 001100101100060%8 0%158400 6變頻生活水泵22KW臺2臺1222452860%5 0%4752 全年運行7穩(wěn)壓水泵7.5KW1臺17.52418060%8 0%2592 全年運行8電子屏總10.2KW2塊21 0 .2101021 0 0%100%3060 全年運行9熱水循環(huán)泵總60.25KW3臺240249601 0 0%100%28800 冬季3個月運行10旱地噴泉總71KW33臺泵276盞 71 1 0 0%100%71 每周15分鐘運行檢查每月運行1小時11燈光效

12、果總130KW 1/34041601 0 0%100%4800 不包括節(jié)假日12電梯總97 KW 5臺5971211641 0 0%5 0%17460 夜班留1臺值班電梯13小貨梯（食品）2.5KW1臺12.54101 0 0%3 0%90 全年運行14排煙風(fēng)機總46.5KW9臺 10 每月檢查1次 15新風(fēng)機組總86KW39臺39861210321 0 0%100%30960 全年運行16電動遮陽篷總10KW 忽略17電動窗1.8KW54個 忽略18電動旋轉(zhuǎn)門0.7KW 2扇20.7128.41 0 0%7 0%176 全年運行19電動防火門2KW2扇 忽略20變壓器1600KVA臺2臺 損

13、耗忽略21配電屏 18臺 損耗忽略22照明系統(tǒng)綜合樓812KW8 0%65085200 156000 全年運行 總1124KW展示中心312KW8 0%25041000 30000 全年運行2、對設(shè)備運行狀態(tài)進行控制、對設(shè)備運行狀態(tài)進行控制 1、對冷凍機、水泵、變壓器、鍋爐等一備一用的設(shè)備要經(jīng)常替換運行 2、冷凍機的啟閉時間要隨天氣變化經(jīng)常調(diào)整， 冷卻水塔的啟閉數(shù)量要隨天氣變化經(jīng)常調(diào)整 3、不經(jīng)常啟動的設(shè)備也要每周啟動一次 （如消防水泵、柴油發(fā)電機） 4、電梯系統(tǒng)、照明系統(tǒng)在人員較少的時間段 （如夜間可關(guān)閉一些） 3、對材料消耗進行控制、對材料消耗進行控制 工程維修材料的消耗是較大的費用消耗，

14、主要消耗在燈泡、燈 管、開關(guān)、插座、電線、閥門上1、憑維修單領(lǐng)取材料 2、更換的零件要拿回沖銷 3、金額較大的配件要有經(jīng)理簽字 4、定期進行小修、加油減少零配件的損壞 4 4、工作人員的工作精神狀態(tài)進行控制、工作人員的工作精神狀態(tài)進行控制 1、我們講的控制，是對工作人員在工作時間內(nèi)精神狀態(tài)進行控制，而不是全部時間 2、了解員工的技術(shù)水平，了解員工的協(xié)作意識、工作情緒，了解員工的近期 對管理者的看法，了解員工的需求等。 3、解決了解到的影響工作的問題 管理者的管理知識要求管理者的管理知識要求 1、什么是管理? 2、什么是管理者? 3、作為一個管理者應(yīng)該干什么? 4、管理能力由哪些要素組成? 5、

15、如何掌握管理要領(lǐng)? 四、要實現(xiàn)工程部有效的管理四、要實現(xiàn)工程部有效的管理管理知識什么是管理什么是管理 ：管理是一種由管理者組織他人工作的活動，而不是管理者自己去完成 管理工作的三個基本特點 1、管理是有目標的，管理過程就是為實現(xiàn)目標而努力的過程， 是為實現(xiàn)目標而采取的手段. 2、管理是一個作用過程，這個過程包括計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、 控制等部分，管理是應(yīng)用性的社會科學(xué)，但在一定程度上又是一種藝術(shù)。 3、管理要注重的不是自己所干的工作，而是屬下人員的工作情況， 如果凡事都要管理者自己動手干，那么， 這一局面就足以說明這里不存在成功的管理。 什么是管理者什么是管理者 一個管理者必須達到下例三項要

16、求 1、必須借助于計劃、組織，指揮、協(xié)調(diào)和控制等過程來開展管理工作。 2、管理者必須直接參與解決問題，做出決策。 （管理者的任務(wù)之一就是對不同的可選方案進行評價并作出決擇）。 3、管理者至少要有一個人向他負責(zé)，向他匯報工作。 管理者另一個責(zé)任就是負責(zé)指導(dǎo)和指揮下屬開展工作。 管理者應(yīng)該干什么管理者應(yīng)該干什么每個中層、高層管理者都肩負者4個方面的職責(zé) 1、規(guī)劃和決策。2、組織和協(xié)調(diào)。3、控制和調(diào)節(jié)。4、指導(dǎo)和培訓(xùn)。 管理者能力是由哪些要素組成管理者能力是由哪些要素組成 管理知識；管理技能；管理觀念 管理能力是由3個相互關(guān)聯(lián)的要素組成 一個稱職的管理者在管理觀念上的特征是 1、強烈的管理意識2、具

17、有強烈的責(zé)任感3、具有感情交流意識 管理技能的組合應(yīng)包括 技術(shù)技能、交際技能、行政管理技能三個部分 管理者為什么會失敗管理者為什么會失敗 1、缺乏基本管理知識導(dǎo)致管理工作打不開局面。 2、缺乏行政管理能力。 3、缺乏交際能力，在處理人際關(guān)系上束手無策。 4、缺乏忘我的干勁，在其位不謀其政。 5、缺乏公正嚴明的管理作風(fēng)。 6、對部下缺乏信任，不能放手讓部下去做工作。7、自己應(yīng)首先是管理者，其次才是技術(shù)專家，將位置擺不正。 8、不善于協(xié)調(diào)各種目標的關(guān)系，（物業(yè)目標、部門目標、職工目標） 不能保持各種目標相對平衡。 9、內(nèi)部不團結(jié)，搞小集團。 10、缺乏對部下的在職培訓(xùn)，不能提高職工的整體素質(zhì)。 五

18、、工程部的規(guī)章制度五、工程部的規(guī)章制度 1、工程部經(jīng)理崗位責(zé)任制 2、主管崗位責(zé)任制、領(lǐng)班崗位責(zé)任制、各工種崗位責(zé)任制。 3、采購，保管和領(lǐng)用制度。 4、新增設(shè)備管理制度。 5、設(shè)備的改裝、移裝制度。 6、設(shè)備的運行、維修、使用制度。 7、安全用電制度。 8、設(shè)備交接班制度。 9、設(shè)備轉(zhuǎn)讓和報廢制度。 10、設(shè)備事故分析制度。 附件、酒店各區(qū)域的技術(shù)標準及參數(shù)附件、酒店各區(qū)域的技術(shù)標準及參數(shù) 各區(qū)域的技術(shù)標準參數(shù) （建議） 地域地域溫度溫度濕度濕度新風(fēng)量新風(fēng)量m/h人人噪音噪音照度照度換氣次數(shù)換氣次數(shù)m/h人人風(fēng)速風(fēng)速m/s夏夏冬冬夏夏冬冬客房客房242255605035100-20030-5

19、001-02大廳大廳252240651840100-20010025走廊走廊24 40651835100502多功能廳多功能廳2620406525403001015游泳池游泳池2628757522501002-402餐廳餐廳232340652540100-200 02廚房廚房182060 6020040-6003會議室會議室242040652540300 02迪廳迪廳242040653350503002辦公室辦公室242240652535100-150 01酒吧酒吧232340652540501002衛(wèi)生間衛(wèi)生間26204065 401005-1002洗衣房洗衣房26204065 602001

20、5-2002員工區(qū)員工區(qū)26204065 5050-1005-1003健身房健身房19254065604050-100 03強電強電 變配電標準 應(yīng)具備雙路10千V供電的條件，并自備發(fā)電機 變壓器應(yīng)工作在選配容量的60%80% 變壓器的選擇要一備一用 高低壓配電室應(yīng)通風(fēng)良好，換氣量每小時不少于6次 高低壓配電母線要分段，并要設(shè)聯(lián)絡(luò)柜 低壓配電要有補償電容器 三相負荷要平橫，重要區(qū)域要單獨控制 對各區(qū)域照度要求 LX照度 大堂75150LX洗衣房100200LX照度標準值分級 LX分級 大堂吧75150LX員工浴室50100LX低 簡單視覺要求的一般照明 如倉庫道路0.5 1. 2. 3. 5.

21、 10. 15 .20餐廳50100LX員工更衣室50100LX多功能廳150300LX前臺50100LX中 工作房間的一般照度,如辦公室,教室, 會圖室,打字室.30. 50.75. 100. 150 .200桑拿3075LX棋牌室100200LX泳池3075LX臺球廳150300LX高 有特殊要求的一般照明 如:大會堂.大型綜合體育院300. 200 .750. 1000. 1500. 2000. 3000酒吧2050LX保玲球100200LX精品屋100200LX廚房200500LX書報亭100200LX電梯機房50100LX參考高度0.75M水平面.滿月星光下為0.2LX,多云白天,室

22、外為1000lx10000lx陽光直射的室外至少為10000LX照度為1LX時，僅能變別物體輪廓照度為510LX時看收報較困難照度為50LX時為辦公室較低照度照度標準值分級（LX）0.5 1. 2. 3. 5. 10.15.20.30.50.75.100.150.200.300.500.700.1000.1500.2000.3000.商務(wù)中心100200LX 面客辦公室75150LX 各經(jīng)理辦公室75150LX 客房50100LX 客房走廊50100LX 電梯廳50100LX 客用公共衛(wèi)生間50100LX 消防樓梯2050LX 客梯內(nèi)75150LX 公共區(qū)2050LX 設(shè)備層2030LX 供電

23、負荷的分級供電負荷的分級 1級負荷級負荷 2級負荷級負荷 3級負荷級負荷 A供電中斷將造成人身傷亡者。B中斷供電將造重大政治影響。C中斷供電將造成重大經(jīng)濟損失者。D中斷供將造成公共場所秩序嚴重混亂。 A中斷供電將造成較大政治影響。B中斷供電將造成較大經(jīng)濟損失。C中斷供電將造成公共場所秩序混亂者 不屬于一、二級電力負荷 弱弱 電電 電話機房選址電話機房選址 1、位置一般宜須安排在一樓或二樓，并應(yīng)臨近道路以便于引線， 線應(yīng)避免將總機設(shè)在地下室及潮濕的地方。 2、總機房應(yīng)設(shè)在負荷中心，以節(jié)省線路投資。 3、總機房的位置應(yīng)優(yōu)先選擇建筑物朝陽面。 4、避免將電話機房設(shè)于變配電室，空調(diào)壓縮機房，風(fēng)機房，水

24、泵房等， 有電磁或噪聲影響的房間附近。嚴格要求防止塵沙侵入和起灰 5、電話機房的環(huán)境要求。（見表） 電話機房的環(huán)境要求。 名稱室內(nèi)凈高M樓地面等效均 布 荷 載kg/m2 溫度 濕度 照度（LX） 基本要求適 宜值基 本 要求適宜值程 控交 換機室低架3.0高架3.5450低架600高架182825307555200話 務(wù)員室30300222425408055150電 力室3045010352545756060配 線室3.0(120回)3.5(600回)450(120回線)750(600回線)1000(總配線架下)103225208055100電 池室3010001020 506、中繼線數(shù)量的確定。（設(shè)備容量10%） 與市話局互相呼叫所與市話局互相呼叫所接分機數(shù)接分機數(shù)中繼線數(shù)中繼線數(shù)呼呼 出出呼呼 入入5015與呼出中繼線合成雙向5034100672001011300131440015165001819100026277、總機房應(yīng)