物業(yè)維修方案

1、【精品文檔】如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除，僅供學(xué)習(xí)與交流物業(yè)維修方案.精品文檔.物業(yè)設(shè)施設(shè)備運行維護方案第一：項目概況 1、 項目位置：主校區(qū)在北辰區(qū)龍泉道2889號；南開小區(qū)在南開區(qū)五馬路27號；華苑校區(qū)在西青區(qū)候臺東 2、 物業(yè)類型：混合型項目、教學(xué)樓、行政樓、圖書樓、學(xué)生宿舍等。3、 占地面積：131207.48平方米4、 建筑面積：107390.95平方米5、 綠化面積：適當6、 物業(yè)管理服務(wù)用房：適當7、 機動車泊車位：8、 供熱站及變電站第二：設(shè)施設(shè)備運行維護準備 1、根據(jù)工程各系統(tǒng)運行管理辦法，結(jié)合該項目實際情況，進行圖紙收集、整理或標注，重點放在消防系統(tǒng)、高低壓配電系統(tǒng)、

2、供水供暖系統(tǒng)等1） 消防系統(tǒng)是否正常，聯(lián)動是否有效，冬季系統(tǒng)運行是否可靠。2）高低壓配電主要關(guān)注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運營以及出現(xiàn)過的故障等；3）、用電大戶的使用設(shè)備、公共區(qū)域照明供電是否接入自用回路；4）公共區(qū)域照明的開閉是否能自動控制，是否采取了節(jié)能措施； 5）供水供暖系統(tǒng)是否為低層市政直供； 2、從物業(yè)日常需要出發(fā)提出合理化建議： 1）各系統(tǒng)是否合理、可靠。不足之處需要制定補救措施； 2）掌握設(shè)備設(shè)施的性能特點、使用效果、養(yǎng)護、維修乃至更換的成本費用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費用合理； 3）對于易損

3、材料、零件做好一定儲備，維修時可以順利完成。第三：各物業(yè)的設(shè)施設(shè)備運行維保特點A、辦公樓（行政樓、教學(xué)樓、實訓(xùn)樓、圖書館、黨校樓等）1）、門禁設(shè)施靈敏有效，工作秩序良好有序，水、電、氣、供暖各系統(tǒng)運行正常，。2）、消防、排水、電梯、扶梯運行正常， 聯(lián)合消防、電梯、水電氣暖等供應(yīng)、維保部門共同協(xié)作為校方提供良好的辦公環(huán)境。3）樓內(nèi)通訊系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，專用線纜（如有）運行正常，同各協(xié)助單位一起為校方提供良好的辦公環(huán)境。4）及時維修門窗、桌椅、拉手等小修項目，保證樓內(nèi)設(shè)施良好有效。B、宿舍樓等1）維護好宿舍樓門禁、門窗等設(shè)施，保證樓內(nèi)水電氣暖的正常運轉(zhuǎn)。2）及時修繕照明、開關(guān)、上下水等生活

4、設(shè)施，小修項目及時完成。3）按時查驗、保養(yǎng)消防、電梯（如有）、天臺等危險部位，消除不安全隱患。4）按照甲方要求，學(xué)生的需要，提供必要的物業(yè)管理工程服務(wù)， 為學(xué)生學(xué)習(xí)生活提供良好的安全舒適環(huán)境。C、校區(qū) 1）校區(qū)公共部位的消防、供電、供水、監(jiān)控、通訊等設(shè)施設(shè)備按期查看、年檢，有問題及時修復(fù)，其他情況及時報告甲方。做好運行維護。保持正常狀態(tài)。2）消防系統(tǒng)會同保安全員按期啟動運行，按期查看消防控制中心記錄，對于出現(xiàn)的問題、故障及時報修并向甲方匯報。3）對于常壓鍋爐、 洗浴設(shè)施要每日檢查、維修，保證正常使用。4）變配電室嚴格按規(guī)定運行與值守，按期導(dǎo)電倒閘，線路維護。夏季運行嚴格檢查

5、制度，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。保證安全平穩(wěn)有效運行。D、各設(shè)施運行經(jīng)濟、有效、規(guī)范、達標。1）各系統(tǒng)設(shè)施按時檢查保養(yǎng)維修。2）消防系統(tǒng)、電梯設(shè)備、鍋爐按時年檢。3）消防設(shè)施、電梯設(shè)備與維護保養(yǎng)公司密切合作，保證安全使用。4）其他甲方要求的設(shè)施設(shè)備運行標準。第四：工程管理方案設(shè)計一、人員大致配置：（參考） 電梯工1人（兼）（一般維護檢查記錄和故障處理記錄和管理，保持和維保單位溝通等） 配電房值班電工9人（24小時值班制） 弱電工1人（兼）（包括網(wǎng)絡(luò)設(shè)施設(shè)備維護、消防、監(jiān)控設(shè)施設(shè)備、排煙風機等） 水泵房1人（兼）（包括給排水及消防水泵設(shè)施設(shè)備和控制強電柜）強電5人

6、（包括各用電設(shè)備和控制強電柜）綜合維修工2人（包括給各種維修，含以上人員有效使用） 派駐工程維修技術(shù)人員管理人員1人。主管職責： 1、貫徹執(zhí)行甲方及項目經(jīng)理指令，全面負責物業(yè)工程維修維保方面的日常事務(wù)管理與維護等全部工作；負責協(xié)助其它部門處理業(yè)戶工程維修投訴的解釋和處理工作；定期將本部門工作情況向公司經(jīng)理匯報并對經(jīng)理負責 2、參與接管物業(yè)項目的供電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項目的驗收和數(shù)據(jù)核實工作；與工程項目部配合，對各項目的工程維保技術(shù)改造提供合理建議和方案，處理及解決工程遺留問題、工程維保技術(shù)、質(zhì)量、進度等方面的問題并監(jiān)督實施項目的整改全過

7、程。 3、負責組織制訂管轄內(nèi)公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備系統(tǒng)的管理規(guī)定、操作規(guī)程；負責指導(dǎo)編制設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計劃；制定物業(yè)工程維修維保管理方案；協(xié)助建立完整的設(shè)施設(shè)備技術(shù)檔案和維修維保檔案；負責完成日常使用的專業(yè)技術(shù)數(shù)據(jù)的搜集、管理工作；負責制定工程維修、設(shè)施設(shè)備大、中修計劃、保養(yǎng)計劃、月采購計劃的預(yù)算和控制維修保養(yǎng)費用支出以及人員配置計劃；提交管轄范圍內(nèi)工程改造、設(shè)施設(shè)備更新、改造建議的方案及預(yù)算編制進行技術(shù)審核并送有關(guān)部門評審。確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運行。掌握好能耗及維修費用，確保最大限度節(jié)能、節(jié)支；推行節(jié)能運行計劃的實施和運行維修費用預(yù)算的控制；協(xié)助分析工程項目報價單，檢查施工

8、與工程進度。現(xiàn)場督導(dǎo)重要維修工程及增改工程施工，控制工程質(zhì)量與進度。 4、負責針對下屬員工的技術(shù)狀況，編制專業(yè)培訓(xùn)計劃，組織對突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案的演練；實施考察下屬員工工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時采取糾正措施，并對下屬進行考核。 工程維保維修服務(wù)有助于建筑空間的維護維修和保養(yǎng)：養(yǎng)護建筑（房屋本體）、維護設(shè)備（網(wǎng)絡(luò)、消防、監(jiān)控、門禁、給排水、電梯、發(fā)電機組、供配電、中央空調(diào)及系統(tǒng)等等）、保證水、電、氣、及制冷、采暖或衛(wèi)生熱水的正常供應(yīng)、意外事故應(yīng)急處理等，由于商鋪的各項設(shè)施設(shè)備的使用頻率較高，統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)管理有助于對物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久

9、性，延長其使用壽命。   第五：維修工作流程圖 維修工作流程:    甲方或自檢報修（電話、書面）下單填寫派工單                                            維修完畢，請報修人員在派工單上簽字驗收