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1、【精品文檔】如有侵權,請聯(lián)系網(wǎng)站刪除,僅供學習與交流物業(yè)維修方案.精品文檔.物業(yè)設施設備運行維護方案第一:項目概況 1、 項目位置:主校區(qū)在北辰區(qū)龍泉道2889號;南開小區(qū)在南開區(qū)五馬路27號;華苑校區(qū)在西青區(qū)候臺東 2、 物業(yè)類型:混合型項目、教學樓、行政樓、圖書樓、學生宿舍等。3、 占地面積:131207.48平方米4、 建筑面積:107390.95平方米5、 綠化面積:適當6、 物業(yè)管理服務用房:適當7、 機動車泊車位:8、 供熱站及變電站第二:設施設備運行維護準備 1、根據(jù)工程各系統(tǒng)運行管理辦法,結合該項目實際情況,進行圖紙收集、整理或標注,重點放在消防系統(tǒng)、高低壓配電系統(tǒng)、
2、供水供暖系統(tǒng)等1) 消防系統(tǒng)是否正常,聯(lián)動是否有效,冬季系統(tǒng)運行是否可靠。2)高低壓配電主要關注配電容量是否足夠,雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運營以及出現(xiàn)過的故障等;3)、用電大戶的使用設備、公共區(qū)域照明供電是否接入自用回路;4)公共區(qū)域照明的開閉是否能自動控制,是否采取了節(jié)能措施; 5)供水供暖系統(tǒng)是否為低層市政直供; 2、從物業(yè)日常需要出發(fā)提出合理化建議: 1)各系統(tǒng)是否合理、可靠。不足之處需要制定補救措施; 2)掌握設備設施的性能特點、使用效果、養(yǎng)護、維修乃至更換的成本費用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費用合理; 3)對于易損
3、材料、零件做好一定儲備,維修時可以順利完成。第三:各物業(yè)的設施設備運行維保特點A、辦公樓(行政樓、教學樓、實訓樓、圖書館、黨校樓等)1)、門禁設施靈敏有效,工作秩序良好有序,水、電、氣、供暖各系統(tǒng)運行正常,。2)、消防、排水、電梯、扶梯運行正常, 聯(lián)合消防、電梯、水電氣暖等供應、維保部門共同協(xié)作為校方提供良好的辦公環(huán)境。3)樓內(nèi)通訊系統(tǒng),網(wǎng)絡系統(tǒng),專用線纜(如有)運行正常,同各協(xié)助單位一起為校方提供良好的辦公環(huán)境。4)及時維修門窗、桌椅、拉手等小修項目,保證樓內(nèi)設施良好有效。B、宿舍樓等1)維護好宿舍樓門禁、門窗等設施,保證樓內(nèi)水電氣暖的正常運轉。2)及時修繕照明、開關、上下水等生活
4、設施,小修項目及時完成。3)按時查驗、保養(yǎng)消防、電梯(如有)、天臺等危險部位,消除不安全隱患。4)按照甲方要求,學生的需要,提供必要的物業(yè)管理工程服務, 為學生學習生活提供良好的安全舒適環(huán)境。C、校區(qū) 1)校區(qū)公共部位的消防、供電、供水、監(jiān)控、通訊等設施設備按期查看、年檢,有問題及時修復,其他情況及時報告甲方。做好運行維護。保持正常狀態(tài)。2)消防系統(tǒng)會同保安全員按期啟動運行,按期查看消防控制中心記錄,對于出現(xiàn)的問題、故障及時報修并向甲方匯報。3)對于常壓鍋爐、 洗浴設施要每日檢查、維修,保證正常使用。4)變配電室嚴格按規(guī)定運行與值守,按期導電倒閘,線路維護。夏季運行嚴格檢查
5、制度,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。保證安全平穩(wěn)有效運行。D、各設施運行經(jīng)濟、有效、規(guī)范、達標。1)各系統(tǒng)設施按時檢查保養(yǎng)維修。2)消防系統(tǒng)、電梯設備、鍋爐按時年檢。3)消防設施、電梯設備與維護保養(yǎng)公司密切合作,保證安全使用。4)其他甲方要求的設施設備運行標準。第四:工程管理方案設計一、人員大致配置:(參考) 電梯工1人(兼)(一般維護檢查記錄和故障處理記錄和管理,保持和維保單位溝通等) 配電房值班電工9人(24小時值班制) 弱電工1人(兼)(包括網(wǎng)絡設施設備維護、消防、監(jiān)控設施設備、排煙風機等) 水泵房1人(兼)(包括給排水及消防水泵設施設備和控制強電柜)強電5人
6、(包括各用電設備和控制強電柜)綜合維修工2人(包括給各種維修,含以上人員有效使用) 派駐工程維修技術人員管理人員1人。主管職責: 1、貫徹執(zhí)行甲方及項目經(jīng)理指令,全面負責物業(yè)工程維修維保方面的日常事務管理與維護等全部工作;負責協(xié)助其它部門處理業(yè)戶工程維修投訴的解釋和處理工作;定期將本部門工作情況向公司經(jīng)理匯報并對經(jīng)理負責 2、參與接管物業(yè)項目的供電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項目的驗收和數(shù)據(jù)核實工作;與工程項目部配合,對各項目的工程維保技術改造提供合理建議和方案,處理及解決工程遺留問題、工程維保技術、質量、進度等方面的問題并監(jiān)督實施項目的整改全過
7、程。 3、負責組織制訂管轄內(nèi)公共設施、建筑物、設備系統(tǒng)的管理規(guī)定、操作規(guī)程;負責指導編制設備、設施維修保養(yǎng)計劃;制定物業(yè)工程維修維保管理方案;協(xié)助建立完整的設施設備技術檔案和維修維保檔案;負責完成日常使用的專業(yè)技術數(shù)據(jù)的搜集、管理工作;負責制定工程維修、設施設備大、中修計劃、保養(yǎng)計劃、月采購計劃的預算和控制維修保養(yǎng)費用支出以及人員配置計劃;提交管轄范圍內(nèi)工程改造、設施設備更新、改造建議的方案及預算編制進行技術審核并送有關部門評審。確保所管轄系統(tǒng)設備的安全運行。掌握好能耗及維修費用,確保最大限度節(jié)能、節(jié)支;推行節(jié)能運行計劃的實施和運行維修費用預算的控制;協(xié)助分析工程項目報價單,檢查施工
8、與工程進度?,F(xiàn)場督導重要維修工程及增改工程施工,控制工程質量與進度。 4、負責針對下屬員工的技術狀況,編制專業(yè)培訓計劃,組織對突發(fā)事件應急處理預案的演練;實施考察下屬員工工作質量與工作效率,發(fā)現(xiàn)問題及時采取糾正措施,并對下屬進行考核。 工程維保維修服務有助于建筑空間的維護維修和保養(yǎng):養(yǎng)護建筑(房屋本體)、維護設備(網(wǎng)絡、消防、監(jiān)控、門禁、給排水、電梯、發(fā)電機組、供配電、中央空調(diào)及系統(tǒng)等等)、保證水、電、氣、及制冷、采暖或衛(wèi)生熱水的正常供應、意外事故應急處理等,由于商鋪的各項設施設備的使用頻率較高,統(tǒng)一物業(yè)服務管理有助于對物業(yè)設施設備有計劃的保養(yǎng)與維修,增加使用的安全性和耐久
9、性,延長其使用壽命。 第五:維修工作流程圖 維修工作流程: 甲方或自檢報修(電話、書面)下單填寫派工單 維修完畢,請報修人員在派工單上簽字驗收
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