房地產(chǎn)物業(yè)費ABS項目操作手冊范本

1、房地產(chǎn)物業(yè)費 ABS 項目操作手冊目錄一、物業(yè)費 ABS 概述二、物業(yè) ABS 底層資產(chǎn)三、物業(yè)費 ABS 基礎(chǔ)資產(chǎn)入池標準四、物業(yè)費 ABS 交易結(jié)構(gòu)設(shè)計五、物業(yè)費 ABS 四個核心實操問題一、物業(yè)費 ABS 概述物業(yè)服務(wù)收費， 是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定， 對房屋及配套的設(shè) 施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向 業(yè)主所收取的費用。 物業(yè)費收取的基礎(chǔ)是物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)合同， 一般 而言物業(yè)合同期限較長，物業(yè)費用相對穩(wěn)定。二、物業(yè)費 ABS 底層資產(chǎn)物業(yè)費收取的基礎(chǔ)是物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)合同 1、物業(yè)服務(wù)合同的法律特征 物業(yè)服務(wù)合同是一

2、種特殊的委托合同。 由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性， 在物業(yè)服務(wù) 合同的履行過程中，參與各方（無論是物業(yè)公司，業(yè)委會或個別業(yè)主），均不得以不信任為由擅自解除物業(yè)服務(wù)合同， 只有在符合法律規(guī)定或合同約定的解除條 件時，才可依法解除物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同是以勞務(wù)為標的的合同。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是提供合同約定的勞 務(wù)服務(wù)，如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、園林綠化等。物業(yè)服務(wù) 企業(yè)在完成了約定義務(wù)以后， 有權(quán)獲得報酬。 物業(yè)服務(wù)合同以特定勞務(wù)為容， 只 要物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成了約定的服務(wù)行為，其余風(fēng)險由業(yè)主承擔。2、備案及雙備案物業(yè)服務(wù)合同是要式合同， 物業(yè)管理條例 明確要求物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)以書面

3、形 式訂立，并且須報物業(yè)管理行政主管部門備案。 地方性物業(yè)管理規(guī)定常規(guī)定前期 物業(yè)合同到主管部門進行雙備案， 即在縣級以上建設(shè)局或房管局備案， 以及在物 價局備案。但物業(yè)合同的生效不以備案為前提，亦不因未辦理備案而無效。例如，經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例（ 2008 版）“第七十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在簽 訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日將物業(yè)服務(wù)合同副本報區(qū)主管部門備案?！?未及 時辦理物業(yè)合同備案可能會使物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨行政處罰。3、收費政府指導(dǎo)價通常，普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費需要執(zhí)行政府指導(dǎo)價， 并需要報當?shù)貎r格主管部 門備案；非普通住宅的物業(yè)費收費標準根據(jù)市場調(diào)節(jié)， 由物業(yè)合同委托人與物業(yè) 服務(wù)企業(yè)在

4、物業(yè)合同中進行約定。 如住宅項目收取的物業(yè)服務(wù)費高于當?shù)卣?導(dǎo)價，物業(yè)公司面臨行政處罰風(fēng)險， 收費合規(guī)性對基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性構(gòu)成 影響。住宅項目收取的物業(yè)服務(wù)費高于當?shù)卣笇?dǎo)價， 存在物業(yè)公司被行政處 罰、影響現(xiàn)金流穩(wěn)定性的風(fēng)險。4、前期物業(yè)合同項目盡調(diào)中， 需審閱前期物業(yè)合同， 就前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定方式相關(guān)材料進行 審閱，如招投標備案材料、主管部門批準采用協(xié)議方式選聘的相關(guān)證明材料。前期物業(yè)合同收費相關(guān)注意事項。 關(guān)注并披露如未交付小區(qū)物業(yè)未能及時向業(yè)主 實際交付而導(dǎo)致物業(yè)費無法按時足額歸集對專項計劃現(xiàn)金流的影響， 充分揭示風(fēng) 險并提供緩釋措施。此外，鑒于開發(fā)商與物業(yè)管理公司通常

5、為關(guān)聯(lián)公司， 開發(fā)商作為該期間的付款人 將導(dǎo)致債務(wù)人集中問題， 對專項計劃的關(guān)聯(lián)信息披露產(chǎn)生影響， 需對該部分物業(yè) 費用的入池比例、 歷史支付情況和延遲支付風(fēng)險進行詳細披露， 關(guān)注其作為重要 債務(wù)人的經(jīng)營及資信情況。5、合同有效期及續(xù)期在合同期限上，業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽署物業(yè)服務(wù)合同通常期限固定， 1-5 年 不等。同時合同可能存在自動續(xù)期條款，約定如到期未選聘新的物業(yè)公司 / 未續(xù) 簽合同，則合同持續(xù)有效。基礎(chǔ)資產(chǎn)直接為物業(yè)服務(wù)合同債權(quán)的，物業(yè)合同期限應(yīng)與專項計劃期限相匹配。 對于不以物業(yè)服務(wù)合同債權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的， 物業(yè)合同期限如果不能覆蓋專項計劃 期限，管理人和律師應(yīng)在專項計劃文件中就合

6、同續(xù)簽事項發(fā)表明確意見， 同時對 投資者充分揭示風(fēng)險并提供合理緩釋措施。6、停車管理費與案場合同區(qū)別與停車費等租金形式的收費， 由于物業(yè)公司并不擁有車位產(chǎn)權(quán)， 物業(yè)公司只 有基于物業(yè)管理服務(wù)而收取的的停車管理服務(wù)費可以入池。 停車位服務(wù)費是基于 原始權(quán)益人向停車位使用人提供車位、 車庫的公共設(shè)施設(shè)備運行及維護保養(yǎng)、 清 潔衛(wèi)生、秩序維護等服務(wù)， 并不包括車位的使用費用， 因而停車位的權(quán)屬并不影 響原始權(quán)益人收取停車位服務(wù)費的權(quán)利。案場合同通常為開發(fā)商與物業(yè)公司就營銷中心、 展示中心、售樓處或樣板房而簽 訂的物業(yè)服務(wù)合同?？梢宰鳛槿氤刭Y產(chǎn)，參照前期物業(yè)合同執(zhí)行。7、包干制與酬金制根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費

7、管理辦法 ，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金 制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。 在包干制下， 物業(yè)合同的標的額可全額入池； 酬金 制下，僅合同中僅物業(yè)公司計提的物業(yè)酬金可入池。8、持續(xù)經(jīng)營對物業(yè)服務(wù)公司歷史經(jīng)營情況進行核查， 收入是否覆蓋經(jīng)營成本， 并對未來的收 入成本情況進行測算， 關(guān)注其持續(xù)經(jīng)營能力。對于成本無法覆蓋的物業(yè)服務(wù)公司， 建議設(shè)置股東支持、資金留存等緩釋措施。9、多個物業(yè)公司主體 根據(jù)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)問答， 專項計劃可將原始權(quán)益人從第三方受讓的資產(chǎn)作為基 礎(chǔ)資產(chǎn)。因此， 可將各物業(yè)子公司的物業(yè)費轉(zhuǎn)讓至某一適格主體中， 以此作為底 層資產(chǎn)持有方，這種處理方式在現(xiàn)有案例中被廣泛采用

8、。此外，專項計劃也可以直接設(shè)置多個原始權(quán)益人， 但須根據(jù)實際情況設(shè)置多個資 產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)， 在資產(chǎn)服務(wù)協(xié)議 中明確約定各資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)之間的關(guān)系以及相 應(yīng)的權(quán)責(zé)分工。三、物業(yè)費 ABS 基礎(chǔ)資產(chǎn)入池標準物業(yè)費 ABS 通常為靜態(tài)資產(chǎn)池。底層資產(chǎn)的入池標準如下：1、合法有效物業(yè)服務(wù)合同 依法成立且有效存續(xù)， 合同容未損害任何第三方權(quán)益， 也不存在 其他無效或可撤銷或提前終止的情形； 合同項下的應(yīng)收賬款相關(guān)的文件及權(quán)利憑 證均合法、完整、真實、有效。2、無權(quán)利瑕疵物業(yè)服務(wù)合同的任何一部分或全部均不存在任何債務(wù)負擔、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、 留置權(quán)、 抵銷權(quán)或者第三方的其他有效的權(quán)利主， 不存在針對原始權(quán)益人或

9、物 業(yè)服務(wù)合同的、正在進行的、未決的或可能發(fā)生的民事或刑事訴訟、仲裁、爭 議、行政程序或其它法律程序， 也不存在潛在的針對物業(yè)公司或 物業(yè)合同 的、 正在進行的、未決的或可能發(fā)生的民事或刑事訴訟、仲裁、爭議、行政程序或其 它法律程序。3、轉(zhuǎn)讓具備合法性 原始權(quán)益人 （這里不一定是提供服務(wù)的物業(yè)公司） 合法擁有基礎(chǔ)資產(chǎn)， 且基礎(chǔ)資 產(chǎn)上未設(shè)定抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)或其他擔保物權(quán)；基礎(chǔ)資產(chǎn)可以進行合法有效的轉(zhuǎn)讓， 且無需取得委托人或其他第三方的同意。4、前置條件物業(yè)公司已經(jīng)履行并遵守了基礎(chǔ)資產(chǎn)所對應(yīng)的任一份物業(yè)合同項下的應(yīng)盡義務(wù)； 物業(yè)合同規(guī)定了雙方的權(quán)利義務(wù)， 物業(yè)費收取的前提是物業(yè)公司已經(jīng)提供了相應(yīng) 的

10、服務(wù)。5、持續(xù)性穩(wěn)定性物業(yè)費現(xiàn)金流的持續(xù)性、 穩(wěn)定性。任一份物業(yè)合同項下的到期物業(yè)費的歷史繳費 率不低于 80%；業(yè)主在物業(yè)合同項下不享有任何主扣減或減免應(yīng)付款項的權(quán)利； 入池物業(yè)項目數(shù)量多、 分布廣， 使得基礎(chǔ)資產(chǎn)具備足夠的分散性， 基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn) 金流越穩(wěn)定；關(guān)注物業(yè)合同是否存在自動續(xù)期條款。6、物業(yè)類型圍特定物業(yè)合同對應(yīng)的物業(yè)住宅、商業(yè)、商住物業(yè)項目，不包括短期物業(yè)管理 項目。四、物業(yè)費 ABS 交易機構(gòu)設(shè)計 物業(yè)費 ABS 采用何種交易結(jié)構(gòu)，目前并無統(tǒng)一標準或明確的規(guī)定，建議綜合分 析項目綜合情況后靈活運用。目前市場物業(yè)費 ABS 主要有以下三種交易結(jié)構(gòu)： 1、單 SPV 交易結(jié)構(gòu)以華鑫

11、 -中南建設(shè)物業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃為例：（1）底層資產(chǎn)集中中南物業(yè)在各地項目由多個物業(yè)管理子公司進行物業(yè)管理的情形。 各物業(yè)管理子 公司原始權(quán)益人與中南建設(shè)物業(yè)服務(wù)公司分別簽訂物業(yè)服務(wù)費債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 （受讓各子公司的基礎(chǔ)資產(chǎn)）。最大程度提供高了原始權(quán)益人的主體信用情況， 同時簡化了特定原始權(quán)益人的信息披露容。證券交易所資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)問答 （ 2017 年 3 月修訂），對于交易結(jié)構(gòu)中涉及母公司從子公司受讓物業(yè)合同債權(quán) 的情形，項目文件中應(yīng)明確約定在基礎(chǔ)資產(chǎn)購買前已支付債權(quán)轉(zhuǎn)讓對價。（ 2）設(shè)立發(fā)行計劃管理人設(shè)立資產(chǎn)支持專項計劃，投資者認購支持支持證券并繳付認購資金。（ 3）認購基礎(chǔ)資產(chǎn)計劃管理人

12、與原始權(quán)益人簽訂 資產(chǎn)買賣協(xié)議 ，將專項計劃資金用于向特定原 始權(quán)益人購買其持有的物業(yè)收費債權(quán)。 計劃管理人與原始權(quán)益人簽訂 資產(chǎn)服務(wù) 協(xié)議，委托原始權(quán)益人作為資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)對基礎(chǔ)資產(chǎn)進行管理， 資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu) 根據(jù)服務(wù)協(xié)議的約定在每個物業(yè)費歸集日將基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金劃入資金歸 集賬戶，并將該現(xiàn)金流回款與中南建設(shè)的自有財產(chǎn)、 中南建設(shè)持有或管理的其他 財產(chǎn)嚴格區(qū)分并分別記賬4）資金監(jiān)管與專項計劃資產(chǎn)托管 監(jiān)管銀行按監(jiān)管協(xié)議 的約定，在專項計劃收款日將監(jiān)管賬戶全部余額劃入專 項計劃賬戶，由托管人根據(jù)托管協(xié)議托管專項計劃資產(chǎn)。（5）增信措施發(fā)生差額補足啟動事件時， 差額補足人根據(jù) 差額支付承諾函 履行

13、差額補償義 務(wù)。在長城證券 -康景物業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃項目中，除原始權(quán)益人提供差額支付承 諾外，擔保人（合生創(chuàng)展）承諾對原始權(quán)益人在差額支付承諾函項下的差額 補足義務(wù)提供不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔保。根據(jù)證券交易所資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)問答（ 2017 年 3 月修訂），差額支付承諾人、 擔保人等專項計劃相關(guān)參與方涉及房地產(chǎn)企業(yè)的， 計劃管理人和律師應(yīng)對前述主 體是否存在閑置土地、炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違規(guī)行為，是否存在被行政 處罰或調(diào)查的情況及相應(yīng)的整改措施和整改結(jié)果以及是否影響其履行差額支付 和擔保義務(wù)等出具明確意見。（6）分配與兌付計劃管理人根據(jù)計劃說明書及相關(guān)文件約定，向托管人發(fā)出分配指令，

14、托管 人根據(jù)分配指令， 將相應(yīng)資金劃撥至登記托管機構(gòu)的指定賬戶用于支付資產(chǎn)支持 證券本金和預(yù)期收益。2、雙 SPV 結(jié)構(gòu)優(yōu)劣勢優(yōu)勢： （1）雙 SPV 結(jié)構(gòu)通過基礎(chǔ)資產(chǎn)“真實銷售”可實現(xiàn)風(fēng)險隔離，有效解決了單個 專項計劃 SPV 的風(fēng)險隔離不徹底問題。（2）雙 SPV 結(jié)構(gòu)可形成持續(xù)的、穩(wěn)定的、規(guī)律的現(xiàn)金流。如底層現(xiàn)金流來源較 為分散，支付周期（頻率）不規(guī)律，通過嵌套一層 SPV（信托或委托貸款，私募 基金常見于REITS項目）有助于形成持續(xù)的、穩(wěn)定的、規(guī)律的現(xiàn)金流（貸款本息 現(xiàn)金流更為穩(wěn)定，可持續(xù)）。由于行業(yè)特性，因物業(yè)合同到期不再續(xù)簽、業(yè)主在 以后年度延遲繳費或不繳費等原因， 影響現(xiàn)金流穩(wěn)

15、定性。 資產(chǎn)池中， 若前期物業(yè) 管理合同占入池基礎(chǔ)資產(chǎn)的比重較大， 由于其合同存續(xù)期限存在不確定性， 一定 程度上影響了基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。（ 3）解決基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)屬不明確的問題。基礎(chǔ)資產(chǎn)底層現(xiàn)金流產(chǎn)生所基于的法律 關(guān)系可能為雙務(wù)合同關(guān)系， 底層現(xiàn)金流指向的債務(wù)人對于是否按約支付費用可能 主抗辯權(quán)，原始權(quán)益人構(gòu)建委托貸款關(guān)系可以解決該等問題。（ 4）提高轉(zhuǎn)讓合法性。由于行業(yè)特點或特定條件限制，底層現(xiàn)金流直接轉(zhuǎn)讓受 到限制、有難度或者轉(zhuǎn)讓程序較為復(fù)雜，通過構(gòu)建委托貸款 / 信托關(guān)系可以避免 轉(zhuǎn)讓受限。劣勢： 交易機構(gòu)中法律關(guān)系變復(fù)雜，交易成本變高，需付出信托通道費3、雙SPV結(jié)構(gòu)一一嵌套委托貸

16、款 以招商資管-華南城物業(yè)費（第一期）委貸資產(chǎn)支持專項計劃為例，嵌套委托貸 款形式的雙SPV物業(yè)費ABS交易結(jié)構(gòu)如下：乜（1）構(gòu)造委托貸款債權(quán)原始權(quán)益人（華南國際工業(yè)原料城（）、委托貸款銀行與物業(yè)公司（以下簡稱“第一亞太”）共同簽署委托貸款合同，由原始權(quán)益人將貨幣資金委托給委 托貸款銀行，委托貸款銀行第一亞太發(fā)放委托貸款原始權(quán)益人享有該委托貸款債 權(quán)。第一亞太及其分公司以旗下運營管理的物業(yè)合同項下的特定期間物業(yè)服務(wù)費 收入作為委托貸款的還款來源。（2）設(shè)立專項計劃（略）（3）購買基礎(chǔ)資產(chǎn)計劃管理人根據(jù)與華南城簽訂的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以專項計劃資金向華南城購 買其持有的委托貸款債權(quán)。委托貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓

17、后，第一亞太及其分公司以旗下運營管理的 物業(yè)合同項下 的特定期間對應(yīng)收賬款債務(wù)人享有的應(yīng)收賬款質(zhì)押給計劃管理人（代表專項計 劃）。（4）增信措施原始權(quán)益人就監(jiān)管賬戶的資金與當期委托貸款本息X110%金額的差額部分，承 擔差額補足義務(wù)。 同時，在專項計劃存續(xù)期間， 華南城向第一亞太提供流動性支 持保證其持續(xù)經(jīng)營能力。（5）分配與兌付（略）委托貸款新規(guī)影響？2018 年 1 月商業(yè)銀行委托貸款管理辦法正式落地 , 委貸新規(guī)對委托貸款資 金來源作出了限制性規(guī)定， 原始權(quán)益人如果以銀行授信資金、 其他債務(wù)性資金等 資金作為委托貸款資金，存在商業(yè)銀行無法接受委托資金發(fā)放委托貸款的風(fēng)險。4、雙SPV嵌套單

18、一資金信托以華林 -新和昌物業(yè)費信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃為例：（1）設(shè)立單一資金信托原始權(quán)益人（集團）與信托公司簽訂信托合同，設(shè)立單一資金信托，原始權(quán) 益人獲得信托收益權(quán)；（2）發(fā)放信托貸款信托公司與借款人簽訂信托貸款合同，構(gòu)建信托貸款，以物業(yè)費收入作為信 托貸款的主要還款來源， 原始權(quán)益人將特定期間物業(yè)服務(wù)合同項下的物業(yè)收益應(yīng) 收賬款質(zhì)押給信托公司。（3）設(shè)立專項計劃（略）（4）購買基礎(chǔ)資產(chǎn)計劃管理人根據(jù)與原始權(quán)益人（集團）、信托受托人簽訂的資產(chǎn)買賣協(xié)議， 將募集資金用于購買原始權(quán)益人享有的信托受益權(quán)。其后物業(yè)資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)、基礎(chǔ)資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)、計劃管理人簽訂服務(wù)協(xié)議，資 產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)提供與物業(yè)

19、資產(chǎn)和基礎(chǔ)資產(chǎn)有關(guān)的管理服務(wù)及其他服務(wù)。（5）外部信用增級由差額支付人、 擔保人對專項計劃提供增信。 差額支付承諾人與計劃管理人簽署 專項計劃差額支付承諾函 ，發(fā)生任一差額支付事件， 差額支付承諾人支付優(yōu) 先級資產(chǎn)支持證券當期的預(yù)期收益和所有本金的差額部分承擔補足義務(wù)。 擔保人 與計劃管理人簽署專項計劃擔保函，擔保人對對特定原始權(quán)益人在差額支 付承諾函項下所承擔的差額支付義務(wù)承擔連帶保證責(zé)任。另外一種外部信用增級途徑是通過信托貸款的擔保措施達成。（6）分配與兌付（略）五、物業(yè)費 ABS 四個實操核心問題 1、既有債權(quán)和未來債權(quán)的區(qū)別物業(yè)管理費是指物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)合同向業(yè)主（一般多適用于住宅物業(yè)

20、）或承租人（一般多適用于商業(yè)、辦公、倉儲等地產(chǎn)）收取的物業(yè)服務(wù)費（還可以包括停車管理服務(wù)費用等，視物業(yè)合同而定）。在實際操作中，物業(yè)費 ABS 的基礎(chǔ)資產(chǎn)有一些特殊，包含既有債權(quán)和未來債權(quán)的一個雙重屬性。既有債權(quán)是指該債權(quán)已經(jīng)形成，從會計角度考慮，就是基于我提供的勞務(wù)所形成 的債權(quán)。在未來一段時間，我會收到一筆服務(wù)對價（現(xiàn)金流），這類債權(quán)的金額 是比較確認的，會確認一筆應(yīng)收賬款。比如A物業(yè)公司給10個小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，假設(shè)每平米物業(yè)費5元，一共10萬平米，那根據(jù)合同，我下個月會收到 50萬的物業(yè)費收入。而未來債權(quán)，比如CMBS、類REITS等形式，是基于我持有了這個物業(yè)資產(chǎn)，資 產(chǎn)預(yù)期未來

21、會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益， 但具體這個利益（即未來物業(yè)費收入）有多 少，是一個不確定的因素，因為未來物業(yè)費可能會上漲會下跌， 而且物業(yè)公司也 可能因為經(jīng)營不善，服務(wù)不好等因素被替換掉，他會面臨很多的不確定因素。2、雙SPV的選擇：委托貸款還是信托受益權(quán)?對于未來債權(quán)這類不太穩(wěn)定的現(xiàn)金流，我們一般會采用雙SPV的形式，常見的操作方式有委托貸款和信托受益權(quán)兩種方式來穩(wěn)定這個債權(quán)，也有直接轉(zhuǎn)讓合同債權(quán)的，但很少見。這里我們主要探討下委貸和信托的利弊。更低更高豈裘貸新規(guī)數(shù)SL與委賁行 溝通極本略島荷單合規(guī)過祈阿題?；蚓幓氐轿研?操f由雜目存去-罡風(fēng)戰(zhàn)込&人4做嘎:世車存在迄巒押為伽J于姜貸業(yè)鼻的

22、即 擔保人井不咽確權(quán)利人希尚艮行有可林絕追索首先信托的費率是略高于委貸的，但受限于委貸新規(guī)的影響（募集資金不能放委 貸），目前在與銀行的溝通過程中，會遇到重重困難。其次，就是過橋方的問題。委貸業(yè)務(wù)是銀行受委托人將資金發(fā)放給貸款對象。 在 轉(zhuǎn)讓委貸債權(quán)之后，還款的時候錢是先回到委托人賬戶， 再回到專項計劃，如果 委托人是你的差額補足方或者關(guān)聯(lián)方企業(yè)，那還好處理一些。如果委托人是我們 找的一個過橋機構(gòu)，就比較麻煩了。比如下圖，明華物業(yè)通過銀行提供過橋服務(wù)。以物業(yè)曜務(wù)合同倩棚賓評擔俁 為基咄的I ：- :：収轉(zhuǎn)止模式以輸業(yè)服務(wù)臺同憤權(quán)質(zhì)押擔保柞 為墓礎(chǔ)的委托貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式圏產(chǎn)盍歸項計対杼砌業(yè)務(wù)合同

23、隨犧代兼式第三，在發(fā)生風(fēng)險時，委貸行會拒絕追索，但信托必須以自己名義追索起訴。第四，存在抵押質(zhì)押時，信托的擔保權(quán)利人很明確是信托公司。 委貸的擔保手續(xù) 誰去辦，擔保物權(quán)人登記為委托人還是貸款銀行 ？這一點各地做法都不一樣，我 相信連銀行自己也未必搞的清楚。因此，實務(wù)中選取信托受益權(quán)更為常見， 由于近期信托公司壓通道規(guī)模，通道費 上升，目前應(yīng)對的方式主要是采用財產(chǎn)權(quán)信托來構(gòu)建，這也是沒有問題的。3、沒有簽訂物業(yè)合同如何處理？這里有兩類情況，第一是前期物業(yè)合同的情形。根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由業(yè)主或業(yè)主大會選聘的，其中 第二十一條規(guī)定： “在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物 業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。” 什么意思呢？由于很多樓盤剛開始銷售的時候， 沒有成立業(yè)主大會， 因此開發(fā)商 會先選定一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)先做好服務(wù)工作，這個時候是沒有簽訂物業(yè)合同的， 這是一種可以接受的情況，如不出現(xiàn)解聘等重大事件，