2006年黃山市黃山區(qū)耿城鎮(zhèn)商業(yè)環(huán)境調(diào)研報告精品合集

1、黃山區(qū)耿城鎮(zhèn)商業(yè)環(huán)境調(diào)研報告第一章 黃山市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、城市性質(zhì)與特點(diǎn)1 、城市性質(zhì)：國際性旅游城市，著名的自然與文化遺產(chǎn)地，皖南地區(qū)中心城市。2 、二、經(jīng)濟(jì)概況“十五”時期是黃山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快、綜合效益最好、群眾實惠最多的時期。 綜合實力顯著增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)增長率呈逐年穩(wěn)步加快趨勢。2003 年生產(chǎn)總值邁上百億元臺階，2004 年人均生產(chǎn)總值突破1000 美元， 2005 年生產(chǎn)總值達(dá)到147.4 億元， 年均增長10.4%，超“十五”計劃 0.4 個百分點(diǎn)。 “十五”末人均生產(chǎn)總值達(dá)到 10054元，比 2000 年增長64.4%。財政收入達(dá)到 12.6 億元，年均增長12.8%，比同期生產(chǎn)總

2、值增幅高2.4 個百分點(diǎn)，其中稅收收入占財政收入的比重達(dá)到81%，比2000 年提高 2.5 個百分點(diǎn)。三、發(fā)展規(guī)劃1 、 規(guī)劃原則：堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，正確處理近期建設(shè)與長遠(yuǎn)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會發(fā)展、環(huán)境保護(hù)之間的關(guān)系；堅持保護(hù)第一的原則，注重對自然遺產(chǎn)與歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)；堅持城市規(guī)劃與國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計劃相協(xié)調(diào)的原則，合理配置城市資源；堅持為最廣大人民群眾服務(wù)的原則，完善城市綜合服務(wù)功能，改善城市人居環(huán)境質(zhì)量。2 、規(guī)劃目標(biāo)：加強(qiáng)對自然與歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)與利用，全面提升旅游接待設(shè)施水平，建設(shè)國際性旅游城市；將黃山市建設(shè)成為皖浙贛三省交界處的中心城市；建設(shè)全面的小康社會。3 、經(jīng)濟(jì)發(fā)展

3、戰(zhàn)略：調(diào)整優(yōu)化第一產(chǎn)業(yè)，發(fā)展壯大第二產(chǎn)業(yè)，全面提升第三產(chǎn)業(yè)。4 、 發(fā)展策略：建設(shè)國際性風(fēng)景和文化旅游城市策略。借助市域內(nèi)豐富的自然與歷史文化遺產(chǎn)資源，將黃山市建設(shè)成為國際性的旅游城市；建設(shè)皖南中心城市策略；將黃山市建設(shè)成為皖南地區(qū)的“龍頭城市”，起到輻射和帶動周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。四、黃山市針對黃山區(qū)的規(guī)劃充分分析了"兩山一湖"地區(qū)的發(fā)展對其所帶來的影響，確定的城市發(fā)展方向主要是向黃山北大門方向發(fā)展。城市空間結(jié)構(gòu)采用向心集聚與帶形發(fā)展相結(jié)合的模式，形成南北雙中心結(jié)構(gòu)。 北部在原有布局的基礎(chǔ)上向心集聚發(fā)展完善，原有中心作為商業(yè)中心繼續(xù)發(fā)展；南部新區(qū)沿甘芙公路向南發(fā)展，在山

4、地丘陵與浦溪河之間呈帶狀布局，在中部形成文化、行政和商務(wù)中心。第二章 黃山區(qū)（太平鎮(zhèn)）經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、政區(qū)、自然狀況（一）地理黃山市黃山區(qū)位于東經(jīng)117° 50-118 ° 21 、北緯 30° 00-30 ° 32 之間，東連旌德、績溪，東南與徽州區(qū)毗鄰，西接石臺、青陽，西南與休寧、黟縣交界，東北同涇縣相依，東西寬約 51.75 公里，南北長達(dá)57.83 公里，總面積1775平方公里。全境屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，四季分明，雨季分明。小氣候特別顯著，年平均氣溫15-16 度，最熱月份（7 月）平均氣溫27-28 度， 最冷月份（ 1 月） 平均氣溫3 度左右

5、， 年降雨量1556 毫米， 日照率40%，無霜期達(dá)210-230 天。黃山區(qū)地處皖南旅游區(qū)中心，是南方諸省入皖的要沖位置，華東“四名”（上海名城、杭州名湖、蘇州名園、黃山名山）國際旅游線的重要一極，是安徽省“兩山一湖”（黃山、九華山、太平湖）發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。（二）交通黃山區(qū)政府駐地太平鎮(zhèn)（甘棠鎮(zhèn)）距省城合肥市250 公里，距市府屯溪110 公里，距黃山北大門19 公里、南大門51 公里、西大門23 公里，距太平湖18 公里，距九華山北門90公里、南門40 公里。1 、航空：距黃山機(jī)場100 公里，安慶機(jī)場180 公里，蕪湖機(jī)場160 公里，合肥機(jī)場230公里，杭州蕭山機(jī)場290 公里

6、。2 、鐵路：距（皖贛鐵路）黃山站100 公里。3 、公路：與國道205 線、省道103 線相連的甘芙公路貫穿全鎮(zhèn)。4 、高速公路：到2010 年，黃山將有6 條對外高速建成，屆時將形成高速公路網(wǎng)?；眨S山）- 杭（州）高速，已通車；合肥- 銅陵 - 黃山高速，2007 年建成，黃山區(qū)段長52 公里；沿江高速；揚(yáng)州- 績溪 - 黃山；黃山- 景德鎮(zhèn)；黃山-衢州。高速建成后，黃山城區(qū)距上海380公里、杭州280 公里、南京280 公里、蘇州280 公里、合肥240 公里。5 、水路：距長江池州港130 公里、蕪湖港160 公里，距千島湖深渡碼頭150 公里。（三）人口、政區(qū)全區(qū)下轄14 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，

7、1 個辦事處，人口16.5 萬，太平鎮(zhèn)居民約4.3 萬。四、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2006 年全區(qū)生產(chǎn)總值初步統(tǒng)計約為26.8 億元，同上年相比增長14%；財政總收入突破2 億元大關(guān)，達(dá)22912 萬元，比上年增長28.5%。三大產(chǎn)業(yè)比例約為21： 19.5 ： 59.5（ 2005年數(shù)據(jù)） 。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定，內(nèi)部結(jié)構(gòu)得到改善，正在向高效農(nóng)業(yè)方向發(fā)展；突出工業(yè)支撐地位，發(fā)展環(huán)保型工業(yè)，醫(yī)藥加工、機(jī)械銅材、 小水電建設(shè)、水資源利用、農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)等新型工業(yè)體系日益形成；突出旅游經(jīng)濟(jì)為中心，堅持旅游立區(qū)，旅游業(yè)已成為黃山區(qū)最大的特色產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。（因正處人代會期間，故以上數(shù)據(jù)非官方最終數(shù)據(jù)，部分為黃山市口徑

8、，部分為快報數(shù)。）五、居民收入2006 年城鎮(zhèn)職工年平均工資17100 元，比上年增加1905 元，增長12.5%；農(nóng)民人均純收入 3800 元，同比增加402 元，增長12%。增幅比“十五”年均增幅加快5個百分點(diǎn)。全年社會消費(fèi)品零售總額85075 萬元，同比增長15%。（因正處人代會期間，故以上數(shù)據(jù)非官方最終數(shù)據(jù)，部分為黃山市口徑，部分為快報數(shù)。） 六、旅游業(yè)狀況（一）旅游人流量：2006 年旅游接待人數(shù)239 萬人次，比上年增長40.6%；其中入境5.2人次，同比增長110.7%；太平湖游客25.3 人次，同比增長25%；由北坡線路上黃山25.12010 年，旅游（二）旅游收入：2006

9、年旅游業(yè)總收入10.3 億元人民幣，比上年增長45.1%。按照近三年的平均增長率，預(yù)計到2010 年旅游收入約為20 億元人民幣。（三）旅游路線規(guī)劃： 七、基礎(chǔ)設(shè)施狀況（一）道路交通城區(qū)現(xiàn)有主干道主要有南北向的仙源路、太平路、平湖路，東西向的天都路、玉屏路，西南外環(huán)的蓮花路，以及貫穿整個城區(qū)、北接合銅黃高速、南至黃山風(fēng)景區(qū)北大門的北海路（往南出城區(qū)外至耿城段現(xiàn)稱“金鼎大道”） 。城區(qū)尚無正式公交運(yùn)營，主要交通工具為三輪摩托車、面的。（見右圖）規(guī)劃： 道路保留15 條， 新建 19 條； 完善城市停車場及廣場的配置；實行公交優(yōu)先計劃。（二）供水自來水廠日供水能力超過3.5 萬噸， 計劃在城西北建

10、設(shè)一座日處理3萬噸的污水處理廠。（三）供電區(qū)內(nèi)建有110 千伏安變電站2 座， 35 千伏安變電站4 座。（四）通訊截止 2005 年底固定電話用戶達(dá)6 萬戶，中國移動和聯(lián)通手機(jī)網(wǎng)絡(luò)覆蓋全區(qū)，擁有國際互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)和特快專遞。（五）燃?xì)饩用裆钜怨扪b液化氣為主，尚無管道燃?xì)?。八、黃山區(qū)（太平鎮(zhèn)）發(fā)展規(guī)劃（2004-2020 ）（一）發(fā)展戰(zhàn)略： “一路三區(qū)五大戰(zhàn)略”。即：抓好以合銅黃高速公路為主干的“一路”建設(shè)，做大太平湖旅游度假區(qū)、經(jīng)濟(jì)園區(qū)、政務(wù)新區(qū)的“三區(qū)”板塊，實施擴(kuò)大開放、項目帶動、旅游興區(qū)、工業(yè)富區(qū)、生態(tài)立區(qū)“五大戰(zhàn)略”。（二）發(fā)展目標(biāo)：2007 年，全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量年均遞增超過10以上

11、；到2010 年，人均主要指標(biāo)趕上全國平均水平；到2020 年，比 2010 年翻一番，人均主要指標(biāo)超過全國平均水平，真正將黃山區(qū)建成具有國際水準(zhǔn)的休閑度假勝地。（三）城鎮(zhèn)人口與城鎮(zhèn)化水平規(guī)劃到 2010 年城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.4 萬人，全區(qū)城鎮(zhèn)化率約35-40%。九、土地使用及供給情況（一）現(xiàn)有土地使用狀況用地結(jié)構(gòu)不盡合理, 居住用地比例偏高（38.68%）, 工業(yè)用地比例偏低（11.5%）, 公共設(shè)施檔次較低。（見下圖）（二）可供開發(fā)的土地資源及規(guī)劃要求針對當(dāng)?shù)貙嶋H情況，結(jié)合其傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，黃山區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃中主要開辟兩大園區(qū)：黃山區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)園區(qū)，金橋生態(tài)科技工業(yè)園區(qū)。1 、黃山區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)園區(qū)位于

12、黃山區(qū)城關(guān)鎮(zhèn)甘棠，由上海同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃設(shè)計，面積 4 平方公里。園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以當(dāng)?shù)亓?、茶、竹、菌為特色資源的深加工產(chǎn)業(yè)；以中成藥、中藥保健為主的現(xiàn)代中藥加工產(chǎn)業(yè)；以旅游工藝、保健和食物為主的加工產(chǎn)業(yè)；以機(jī)械、電子為主的現(xiàn)代制造業(yè)；其它高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。2、金橋生態(tài)科技工業(yè)園區(qū)位于黃山區(qū)耿城鎮(zhèn)，面積6 平方公里，分二期建成，起步區(qū)建設(shè)3.68 平方公里。園區(qū)以發(fā)展高新技術(shù)為重點(diǎn)，突出發(fā)展綠色食品加工、旅游工藝品、生物制藥、銅業(yè)加工、電線電纜加工、漆包線、電子、機(jī)械制造、電機(jī)、汽車零配加工和IT 等行業(yè)，鼓勵中外客商投資興辦技術(shù)密集、產(chǎn)品出口、能耗低、無污染、附加值高的高新技術(shù)企業(yè)和科研機(jī)構(gòu)。項目200

13、4 年2005 年2006 年土地購置面積（）1764862403858土地開發(fā)面積（）3013550009910完成投資額（萬元）105301759441424黃山區(qū) 2006 年房地產(chǎn)面積綜合表單位：萬元、平方米、個項目合計住宅其中90 以下住房經(jīng)濟(jì) 適用房別墅 高檔公寓辦公樓房屋施工面積2929602095315500349570500本年新開工面積939669036355001710500房屋竣工面積23159227220995700商品住宅竣工套數(shù)0288020200商品房銷售面積13288611292901392100現(xiàn)房銷售面積25376203440000期房銷售面積107510

14、9258501392100商品住宅銷售套數(shù)092210000現(xiàn)房銷售套數(shù)0169000期房銷售套數(shù)075310000現(xiàn)房平均銷售價格147811780000期房平均銷售價格1649138401554001 、土地級別劃分一級： 東至圣泉路、交通局， 南至清溪路，西至玉屏路、太平國際大酒店、廣播電視局，北至龍井市場、保險公司；二級：東至太平汽車站，南至政務(wù)新區(qū)南側(cè)，西至原移辦工業(yè)園、北海建材廠，北至中波轉(zhuǎn)播站；三級： 東至食品廠，南至旅游職業(yè)學(xué)校，西至鳳凰苑、北海加油站，北至立新龍門水庫。2 、基準(zhǔn)地價黃山區(qū)城區(qū)用地基準(zhǔn)地價土地類型商業(yè)用地（單位：元/ )住宅用地（單位：元/ )土地級別一類二類

15、三類一類二類三類基準(zhǔn)地價1000670380510380270變幅800-1520570-970280-630410-710300-490260-430容積率1.01.01.01.21.21.2黃山區(qū)城區(qū)商業(yè)路線基準(zhǔn)地價編 號路線區(qū)段起點(diǎn)止點(diǎn)土地 級別標(biāo)準(zhǔn)寬度（米）標(biāo)準(zhǔn)深度（米）路線價格（元 / ）1太平路中段玉屏路建設(shè)局16-88-1014802平湖路中段松竹山莊交通局16-88-1015103北海路龍井市場清溪路16-88-1016504北海路南段清溪路芙蓉閣賓館26-88-109005平湖路西段松竹山莊甘棠鎮(zhèn)政府26-88-103、地塊標(biāo)準(zhǔn)配備基準(zhǔn)地價指一、二級用地達(dá)“五通一平”（紅線外

16、通電、通路、通訊、通上水、排下水，紅線內(nèi)場地平整），三級用地達(dá)“四通一平”（紅線外通電、通路、通訊、通上水，紅線內(nèi)場地平整）條件下的平均價格，具體地價依據(jù)修正體系評估。十、商業(yè)狀況（一）經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及商業(yè)氛圍現(xiàn)有商業(yè)以北海路與平湖路交叉口為中心，北海路的平湖路至太平路一段為黃金地段，其西邊平湖路北側(cè)新建的中通廣場的投入使用，擴(kuò)大了核心區(qū)域。城區(qū)沒有大型綜合性商業(yè)體，以沿街鋪面零售和幾個綜合性市場批發(fā)零售為主要構(gòu)成。（二）代表性商業(yè)項目分析城區(qū)代表性綜合市場有五處：中通廣場，黃山茶葉市場，中心市場，芙蓉市場，龍井市場。1 、中通廣場2、黃山茶葉市場位于平湖中路北側(cè)，外圍鋪面，內(nèi)部廣場式構(gòu)造，面積約6

17、000 ， 經(jīng)營茶葉批發(fā)零售。3、中心市場位于平湖中路北側(cè)，由服裝市場、農(nóng)貿(mào)市場、餐飲街等構(gòu)成。4、芙蓉市場位于平湖西路南側(cè)，是城區(qū)兩個主要農(nóng)貿(mào)蔬菜市場之一，面積約3000 。5、龍井市場位于北海路北端，是城區(qū)北部最主要的農(nóng)貿(mào)蔬菜市場，面積約10000 。H一、商業(yè)住宅狀況（一）現(xiàn)有商業(yè)住宅體量及分布（二）現(xiàn)有商業(yè)住宅形態(tài)1 、玉河商業(yè)休閑步行街項目名稱玉河商業(yè)休閑步行街項目位置北海南路東側(cè)總占面積開發(fā)商黃山金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面積建筑設(shè)計商業(yè)層數(shù)景觀設(shè)計蕪湖市海天策劃公司市場定位整合推廣總戶數(shù)建筑風(fēng)格面積區(qū)間103-228 平米 , 以 103.5 和 133.4 為主工程進(jìn)度住宅部分

18、已完工, 商業(yè)部分在建配套設(shè)施銷售價格商鋪均價3000/ , 住宅均價1600/ 車位數(shù)量出租價格銷售現(xiàn)狀付款方式U S P功能規(guī)劃綜合點(diǎn)評3 、杜鵑花苑項目名稱安天·陽光花園項目位置蓮花路北段總占面積100 畝開發(fā)商安徽安天國際置業(yè)有限公司總建面積80000 建筑設(shè)計合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計研究院商業(yè)層數(shù)6層景觀設(shè)計清華大學(xué)（深圳）景觀設(shè)計有限公司市場定位中青年置業(yè)者整合推廣合肥華磊房地產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司總戶數(shù)建筑風(fēng)格面積區(qū)間83-136 平米工程進(jìn)度配套設(shè)施銷售價格1630/ 車位數(shù)量出租價格銷售現(xiàn)狀付款方式一次性付款優(yōu)惠2U S P新鮮的陽光都市生活功能規(guī)劃綜合點(diǎn)評項

19、目名稱杜鵑花苑項目位置新汽車站正對面總占面積2.8 公頃開發(fā)商黃山市福達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面積建筑設(shè)計商業(yè)層數(shù)景觀設(shè)計市場定位整合推廣九天企劃總戶數(shù)建筑風(fēng)格面積區(qū)間83-192 平米工程進(jìn)度配套設(shè)施銷售價格住宅1320/ , 門面3300/ 車位數(shù)量出租價格銷售現(xiàn)狀付款方式一次性3優(yōu)惠U S P功能規(guī)劃綜合點(diǎn)評5 、全華·順景苑項目名稱芙蓉苑·沁園項目位置黃山區(qū)北海南路灣山花園11 號總占面積700 多畝開發(fā)商杭州市城建開發(fā)集團(tuán)/ 黃山大家置業(yè)有限公司總建面積50 萬平米建筑設(shè)計商業(yè)層數(shù)景觀設(shè)計市場定位整合推廣浙江動腦廣告機(jī)構(gòu)總戶數(shù)一期住宅136 套建筑風(fēng)格面積區(qū)間91

20、-273 平米工程進(jìn)度配套設(shè)施銷售價格住宅1730/ , 單體別墅2700/ 雙體別墅3000-5000/ （16 套 ）車位數(shù)量出租價格銷售現(xiàn)狀付款方式U S P功能規(guī)劃綜合點(diǎn)評項目名稱全華·順景苑項目位置總占面積開發(fā)商總建面積建筑設(shè)計商業(yè)層數(shù)景觀設(shè)計市場定位整合推廣總戶數(shù)建筑風(fēng)格面積區(qū)間工程進(jìn)度配套設(shè)施銷售價格車位數(shù)量出租價格銷售現(xiàn)狀付款方式U S P功能規(guī)劃綜合點(diǎn)評第三章耿城鎮(zhèn)概況一、地理位置、政區(qū)、人口（一）地理位置安徽省黃山市黃山區(qū)耿城鎮(zhèn)，位于黃山風(fēng)景區(qū)北麓，東經(jīng)118° 05 -118 ° 10、北緯30° 10 -30° 17，東

21、西寬約 8.36 公里，南北長約11.65 公里，總面積85 平方公里。與黃山區(qū)正在建設(shè)的新城區(qū)相連，是由北面進(jìn)出黃山的必經(jīng)之地，人稱黃山北大門。距黃山太平索道 7 公里，距太平湖25 公里，距佛教圣地九華山120 公里，是安徽省“兩山一湖”（黃山、九華山、太平湖）發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。（三）政區(qū)、人口下轄 6 個村， 1 個生態(tài)科技工業(yè)園區(qū)，總?cè)丝诩s1 萬，其中鎮(zhèn)區(qū)居民約3000 人。二、交通耿城鎮(zhèn)區(qū)呈帶狀分布，依托一條主干道黃山北大門旅游公路向兩側(cè)縱深發(fā)展， 既是耿城與外部黃山、太平的連接通道，也是支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動脈。現(xiàn)有道路無法對整個區(qū)域的發(fā)展起到串聯(lián)作用。以下是耿城鎮(zhèn)道路交通規(guī)劃：

22、（一）集鎮(zhèn)道路網(wǎng)規(guī)劃采用自由式道路網(wǎng)， “依山、依河、依勢”合理規(guī)劃、充分利用，與黃山區(qū)新區(qū)總體規(guī)劃路網(wǎng)結(jié)構(gòu)保持協(xié)調(diào)一致。同時， 在鎮(zhèn)域范圍內(nèi)又與集鎮(zhèn)建設(shè)和用地布局相結(jié)合，形成相對獨(dú)立的道路網(wǎng)系統(tǒng)。鎮(zhèn)區(qū)道路主要分為四個等級：1 、區(qū)域主干道，道路紅線為30米；2、鎮(zhèn)區(qū)主干道，道路紅線為30米；3、鎮(zhèn)區(qū)次干道，道路紅線20-25米；4、鎮(zhèn)區(qū)支道，道路紅線10-15 米。（二）對外交通規(guī)劃1 、現(xiàn)狀黃山北大門旅游公路（原稱甘芙公路，即城區(qū)甘棠至黃山風(fēng)景區(qū)芙蓉嶺）為耿城鎮(zhèn)對外唯一交通道路。年內(nèi)開工建設(shè)耿城饒村至三口鎮(zhèn)巷里的三級鄉(xiāng)村公路，該路從金橋工業(yè)園區(qū)邊經(jīng)過；遠(yuǎn)期將建設(shè)自城區(qū)浦溪河西岸的張家埂經(jīng)我

23、鎮(zhèn)汪家村進(jìn)入耿城鎮(zhèn)集鎮(zhèn)的第三條對外交通公路；2、在耿城汪家村擬建旅游直升機(jī)場；3、需規(guī)劃建設(shè)機(jī)動車公共停車場、公交車停車場。三、經(jīng)濟(jì)狀況（一）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2006 年財政總收入完成4300 萬元。 1-6 月份財政收入2204.2 萬元，同比增長69.5%；1-6 月份完成工業(yè)總產(chǎn)值45333 萬元， 同比增長130%， 實現(xiàn)利稅1310 萬元， 同比增長145%。（二）經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，工業(yè)為支撐，生態(tài)和旅游為輔助。全鎮(zhèn)現(xiàn)有各類工業(yè)企業(yè)20 余家，涉及銅業(yè)加工、電線電纜、漆包線、藥業(yè)、木竹加工、機(jī)械制造、食品加工等行業(yè)，工業(yè)提供的稅收占鎮(zhèn)財政收入的60%。區(qū)內(nèi)的“黃山金橋生態(tài)工業(yè)園區(qū)”開

24、始啟動。（三）居民收入2006 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元，增長% ；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出元，增長 % 。農(nóng)民人均純收入元，增長% ；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出元，增長% 。四、公共設(shè)施分布狀況黃山北大門旅游公路城區(qū)段一側(cè)約300 米地帶集中了耿城現(xiàn)有所有政府機(jī)關(guān)、職能部門以及相關(guān)機(jī)構(gòu)。1 、政府機(jī)關(guān)部門：耿城鎮(zhèn)政府；2 、銀行：工行、農(nóng)行設(shè)有營業(yè)點(diǎn)；3 、郵政通訊：中國電信，中國移動，中國聯(lián)通；4 、保險：無5 、醫(yī)療機(jī)構(gòu)：村衛(wèi)生院；6 、學(xué)校：耿城中學(xué)（小學(xué)，初中）；7 、餐飲，娛樂，運(yùn)動休閑：8 、社區(qū)服務(wù)類：無菜場、農(nóng)貿(mào)市場，當(dāng)?shù)鼐用窬ヌ劫徺I；無公用停車場；9 、其他五、總體規(guī)劃（200

25、4-2008 ）（一）城鎮(zhèn)性質(zhì)：全國生態(tài)旅游鎮(zhèn)，是黃山風(fēng)景區(qū)的北大門，旅游休閑、度假集散地。（二）發(fā)展戰(zhàn)略： “生態(tài)立鎮(zhèn)、旅游興鎮(zhèn)、工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)”（三）發(fā)展方向發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，充分利用黃山風(fēng)景區(qū)知名度，搶抓區(qū)政務(wù)中心南遷這一時機(jī)，建設(shè)用地布局向北調(diào)整，與新城區(qū)實現(xiàn)對接，使耿城鎮(zhèn)快速成為黃山區(qū)以及黃山周邊景區(qū)的集散地。（四）城鎮(zhèn)人口與城鎮(zhèn)化水平到 2008 年左右，耿城鎮(zhèn)人全鎮(zhèn)人口規(guī)模1.5 萬人，其中鎮(zhèn)區(qū)人口規(guī)模7500 人， 2023年規(guī)劃全鎮(zhèn)人口規(guī)模2 萬人，其中鎮(zhèn)區(qū)人口1.4 萬人。（五）土地規(guī)劃思路1、近期以浦溪河為主要軸線，形成自由式格局，以現(xiàn)有的集鎮(zhèn)沿浦溪河兩岸向東至溝村、向西至汪家、城

26、瀾發(fā)展，北面與新區(qū)連接，南面是位于輔村的綠谷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和黃山綠谷流水度假別墅區(qū)。2 、以黃山北大門旅游公路為軸線，在饒村方向規(guī)劃建設(shè)黃山金橋生態(tài)科技工業(yè)園區(qū)，在道路兩側(cè)山地規(guī)劃建設(shè)旅游休閑、度假及居住設(shè)施。3 、遠(yuǎn)期形成南北方向約3 公里、 東西方向約4 公里， 鎮(zhèn)區(qū)總面積12 平方公里。鎮(zhèn)區(qū)中心、集鎮(zhèn)廣場綠地、農(nóng)民新村、工業(yè)園區(qū)及各類休閑度假區(qū)等用地功能區(qū)塊組成整體。黃山市耿城鎮(zhèn)（黃山北大門）總體規(guī)劃”中心鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃第四章 項目地塊分析一、地理位置項目地塊占地面積150 畝， 位于耿城鎮(zhèn)城區(qū)核心地帶，主干道金鼎大道和旅游大道夾角。地塊西南部原為農(nóng)業(yè)耕種用地，東北部為山丘地貌，西北緊臨耿城中學(xué)。

27、（見下圖）二、SWOT分析（一）優(yōu)勢1 、 地塊位于黃山風(fēng)景區(qū)北大門，是黃山 - 太平湖旅游線路的第一站，也是太平湖- 黃山線旅客的最后一個駐留地。2、近年黃山區(qū)及耿城鎮(zhèn)對基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大量投入，尤其是生態(tài)環(huán)境和道路交通的改善，也使得更多的游客將太平和耿城作為一個重要的落腳點(diǎn)和中轉(zhuǎn)站，從而極大提升了區(qū)域投資價值。3、 黃山區(qū)的政務(wù)中心南移，使得耿城與太平在地理位置上更加接近，太平對耿城的影響和帶動作用體現(xiàn)的更加明顯。在城市公交體系正式投入使用后，耿城和太平的聯(lián)系將不再體現(xiàn)為現(xiàn)在兩個獨(dú)立的點(diǎn)，耿城將真正融入黃山區(qū)的開發(fā)大環(huán)境。4、作為耿城鎮(zhèn)的主要投資開發(fā)項目， “北驛旅游度假區(qū)”、 “厚海印象”

28、以及沿線的“綠谷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”、 “黃山綠谷流水度假別墅區(qū)”的相繼啟動，耿城鎮(zhèn)將在“兩山一湖”發(fā)展戰(zhàn)略中逐漸體現(xiàn)出更重要的地位。（二）劣勢1 、 耿城鎮(zhèn)區(qū)域面積85 平方公里，其中山地占相當(dāng)大比例，可供開發(fā)利用土地呈線形分布，基本集中在鎮(zhèn)區(qū)連接太平和北大門的唯一一條主干道兩側(cè)，缺乏縱深，難以形成規(guī)?；⒕C合性片區(qū)，尤其對于商業(yè)和旅游娛樂業(yè)更顯凝聚力差，對于區(qū)域內(nèi)人氣和商業(yè)氛圍的聚集極其不利。2、耿城鎮(zhèn)現(xiàn)有人口約1 萬，鎮(zhèn)區(qū)人口不到3000，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)醫(yī)療、教育、金融等基礎(chǔ)建設(shè)還不完備，耿城人更愿意選擇在太平置業(yè)和投資。3、 政府招商引資上尚沒有更大的進(jìn)展，本項目東側(cè)所處十字路口現(xiàn)僅有兩個地塊已有明確

29、規(guī)劃， 另外兩個路口的開發(fā)尚無意向。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項目均動作不大、進(jìn)展緩慢，大部分土地未見動靜，感覺仍處觀望態(tài)勢，土地囤積現(xiàn)象嚴(yán)重。4、項目地塊處于“黃山北驛旅游度假區(qū)”和“黃山厚海印象”包夾之下，此兩個項目的規(guī)模和規(guī)劃定位給本地塊帶來極大威脅和制約。5、地塊地形不規(guī)則，給規(guī)劃設(shè)計和布局安排帶來一定難度和制約。（三）機(jī)會1 、 項目地塊位于耿城鎮(zhèn)核心地帶，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，此地段將會成為耿城的中心區(qū)域，對于確保地價和不動產(chǎn)的投資前景極其有利。2、 同期周邊項目的相繼啟動，給我們提供了極好的學(xué)習(xí)和參考的空間，充分吸取和借鑒其他項目的經(jīng)驗教訓(xùn)，也使我們在制定規(guī)劃以及推廣策略上可以規(guī)避很多的風(fēng)險，后

30、來居上，后發(fā)制人，從而成功占領(lǐng)既定市場。3、項目目前尚處地塊規(guī)劃階段，產(chǎn)品設(shè)計自由度較大，可塑性強(qiáng)。4、項目占地150畝，如果規(guī)劃定位上能夠明確正確的思路，合理利用空間、地形，必將會在競爭中占據(jù)有利地位。5、 與黃山區(qū)的整體發(fā)展相比，其休閑娛樂和文化產(chǎn)業(yè)還相當(dāng)滯后。現(xiàn)有投資項目大多盯在房地產(chǎn)開發(fā)上，對于休閑娛樂業(yè)的投資比重極小，如果我們能夠抓住時機(jī)，占領(lǐng)這一塊市場，必將成為一支不可估量的黑馬。（四）威脅1 、國家政策對房地產(chǎn)市場的影響尚不明朗。2006 年關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見制定的“9070”規(guī)定，2007 年初銀行將對房貸利率再次上調(diào)，等等信息都表明2007 年房地產(chǎn)市場仍

31、將處于政策調(diào)控和投資觀望。2、 城市建設(shè)發(fā)展的不確定性在很大程度上影響了本項目的前景。在這次調(diào)研期間，我們感到耿城政府對發(fā)展規(guī)劃的執(zhí)行和引導(dǎo)尚存在一定的無序性和隨意性，土地資源的調(diào)配還是采取“分餅子”式的自由劃割，對于外資的資質(zhì)和實力判斷不夠充分，介入和規(guī)劃只能起到一個指導(dǎo)作用，而強(qiáng)制力不夠。3、周邊項目涉及商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假，開發(fā)面積和體量龐大，這方面而言，本項目的競爭實力無法對其產(chǎn)生較大沖擊。4、對于旅游娛樂和休閑產(chǎn)業(yè)，在黃山區(qū)沒有可供參考和借鑒的示例，雖然市場前景看好，但發(fā)展形勢不明朗，需要有一個引導(dǎo)接受周期。三、總結(jié)首先可以明確的是，本項目無論是時間、空間和市場大環(huán)境，當(dāng)前都是介入的絕

32、佳時機(jī)，項目的良好前景毋庸置疑。項目的定位是重中之重。周邊項目的影響是我們無法忽視的，如何正確判斷形勢，客觀分析， 處理好區(qū)域內(nèi)的力量均衡，做到明確定位，走出一條符合自身發(fā)展的路子，將是本項目成功的關(guān)鍵。耿城尚處發(fā)展起步階段，對于商業(yè)物業(yè)的體量要求不大，同時這也是貴公司初次涉足房地產(chǎn)開發(fā)，無論是市場消化周期和公司的資金流動要求，本項目完全不必盲目追求規(guī)模，急于爭奪市場份額。充分利用地形地貌，合理布局，走精品化、公園化路線，強(qiáng)調(diào)自然生態(tài)和生活質(zhì)量才是最適合本項目的思路。在物業(yè)類型上，我們要遵循時常規(guī)律大原則，敢于面對周邊同類項目，同時我們必須把重心著重放在區(qū)域內(nèi)物業(yè)市場開發(fā)的盲點(diǎn)上，想別人沒想到

33、的，做別人沒去做的，先手占據(jù)市場空白區(qū)。第四章項目建議通過此次考察調(diào)研，綜合分析我們所掌握的情況，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況及發(fā)展趨勢，我們認(rèn)為本項目切實可行，投資周期較短，回報率高。作為對投資房地產(chǎn)業(yè)的一次嘗試，本項目的規(guī)模和資金方面都是非常適合貴公司。項目的成功，在經(jīng)濟(jì)上對貴公司的發(fā)展是有力的支持，在社會效應(yīng)和品牌影響力上更會帶來極大的提升。一、項目定位本項目定位為綜合性旅游、商業(yè)、休閑娛樂中心，覆蓋范圍為太平- 耿城，物業(yè)構(gòu)成為產(chǎn)權(quán)式酒店、休閑娛樂中心、別墅、沿街商業(yè)。（見下圖）（一）產(chǎn)權(quán)式酒店：在黃山區(qū)首先引進(jìn)“產(chǎn)權(quán)式酒店”模式，高調(diào)推廣，加大銷售和招商力度，必將產(chǎn)生豐厚回報。（二） 沿街商業(yè)：徽派風(fēng)格的商業(yè)鋪面，根據(jù)地段采取單雙層組合，同時地下建為小區(qū)車庫。（三）多