淺議我國住房抵押貸款證券化可行性

1、淺議我國住房抵押貸款證券化可行性住房抵押貸款證券化在國外已有幾十年的歷史,目前它已經(jīng)成為一種世界性潮流,而在我國一直進展緩慢。為了貫徹落實國務(wù)院關(guān)于推進資本市場改革開放和穩(wěn)定進展的若干意見,20XX年3月經(jīng)國務(wù)院批準,GJ開發(fā)銀行和ZG建設(shè)銀行作為試點單位,進行住房抵押貸款證券化的試點,這標志著商業(yè)銀行住房抵押貸款證券化工作的全面啟動。那么我國國內(nèi)是否具備大規(guī)模推廣住房抵押貸款證券化的條件呢?一、住房抵押貸款證券化的內(nèi)涵所謂住房抵押貸款證券化,就是把金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券(MBS),然后通過在資本市場上出售這些證券給市場投資者,以融通資金,并使住房貸款風險分散為由眾多投資

2、者承擔。從本質(zhì)上講,發(fā)行住房抵押貸款證券是發(fā)放住房抵押貸款機構(gòu)的一種債券轉(zhuǎn)讓行為,即貸款發(fā)放人把對住房貸款借款人的所有權(quán)利轉(zhuǎn)讓給證券投資者。二、住房抵押貸款在國外的實施和特點真正現(xiàn)代意義上的住房抵押貸款證券化起源在美國。20世紀60年代末到70年代,為了解決高通脹波動期儲蓄機構(gòu)的流動性風險與利率風險,美國設(shè)立了三大(準)政府機構(gòu)來推動住房抵押貸款二級市場的進展,從而建立起世界上最發(fā)達的抵押貸款證券化市場。研究這些住房抵押證券化相對比較發(fā)達的GJ和地區(qū),可以發(fā)現(xiàn),住房抵押貸款一級市場及經(jīng)濟環(huán)境都存在以下幾個共同特點。一是抵押貸款產(chǎn)品種類豐富。在這些GJ和地區(qū)的抵押貸款一級市場上,抵押貸款產(chǎn)品品種

3、都具有多層次性,可滿足不同借款人的需求,能充分挖掘住房需求。二是抵押貸款要達到相當?shù)囊?guī)模。這些GJ和地區(qū)的抵押貸款規(guī)模大多達到GDP的40%60%。只有住房抵押貸款積存到一定程度,貸款機構(gòu)證券化的動力機制才能形成,而且足夠規(guī)模的分布廣泛的抵押貸款才能更大限度地降低資產(chǎn)池的風險,提高抵押支撐證券的信用等級。三是抵押貸款機構(gòu)的多元化。貸款機構(gòu)的多元化,也降低了單個貸款機構(gòu)在證券化體系中的博弈力量,便于政府規(guī)范與引導。四是完善與嚴格的信用體系。抵押支撐證券的質(zhì)量決定于抵押貸款資產(chǎn)池的質(zhì)量,而這完全取決于借款人能否按時還本付息及對提前償還風險的操縱,所以對借款人信用的考核是保證投資者利益的重要一環(huán)。五

4、是分工明確、運作有序的強大的中介機構(gòu)體系。這些機構(gòu)主要有對抵押貸款提供保險的保險公司、提供擔保的擔保機構(gòu)、充當SPV的信托機構(gòu)、對打包資產(chǎn)進行治理的受托機構(gòu)、治理回收本息的服務(wù)商、信用評級機構(gòu)、證券的承銷商以及購買證券的機構(gòu)投資者等等。三、我國進行住房抵押貸款證券化面臨的現(xiàn)實條件1、商業(yè)銀行進行住房抵押貸款證券化的動力因素。從一般意義上講,住房抵押貸款證券化的動力主要是用來解決提高資產(chǎn)的流動性,實現(xiàn)資產(chǎn)負債期限相匹配,降低風險,從資本市場融資等。我國的住房抵押貸款機構(gòu)是商業(yè)銀行,作為商業(yè)機構(gòu),其目的是最大化地謀求商業(yè)利益。要使住房抵押貸款證券化成為我國商業(yè)銀行的主動性行為,要么被利潤吸引,要么

5、自身存在著相當壓力。從總體上看,我國住房抵押貸款規(guī)模相對較小。截止20XX年2月底,全國個人住房抵押貸款余額雖然已經(jīng)達到16508億元,但是與其他GJ相比,目前我國住房貸款的一級市場進展還很不完善,住房抵押貸款的規(guī)模依舊偏小。資料顯示:20XX年底我過居民住房抵押貸款占GDP的比例為11.7%,而歐盟GJ20XX年的居民抵押貸款占GDP的比率平均達到39%。沒有相當規(guī)模的住房抵押貸款的積存,形不成抵押貸款群,從而也無從推行住房抵押貸款證券化。而從作為貸款機構(gòu)的各商業(yè)銀行來看,住房抵押貸款所產(chǎn)生的壓力亦相對比較小,作為資金供應(yīng)重要來源的居民儲蓄則持續(xù)增長,雖然住房抵押貸款占金融機構(gòu)汲取儲蓄存款余

6、額比例在逐年增加,但仍是占很小的比例,商業(yè)銀行的資金供給是充沛的。目前,我國住房抵押貸款的違約率都很低,平均水平在1%左右,具有較高的收益率與安全性,因此各商業(yè)銀行將抵押貸款視做優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),積極擴大所發(fā)放與持有的抵押貸款規(guī)模。商業(yè)銀行所擔心的并不是流動性等風險,而是如何更有效地使用資金。由此看來,無論是利潤吸引還是所承壓力,貸款銀行都沒有證券化的動力。2、我國住房抵押貸款證券化一級市場的進展情況。住房抵押貸款證券化的推行是有前提的:住房抵押貸款一級市場的充分進展。西方住房抵押貸款證券化的規(guī)律是:房地產(chǎn)金融一級市場進展到一定程度后,必定要尋求進展二級市場,因為二級市場能解決一級市場進展中面臨的流動

7、性、資金來源、信貸集中性等主要矛盾,促進了一級市場的進展。我國長期實行的福利住房制度使房地產(chǎn)金融市場一直沒有獲得真正的進展,決定了我國房地產(chǎn)金融市場是以非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)的商業(yè)銀行為主體的。從我國住房抵押貸款的一級市場及證券化環(huán)境看,首先,住房抵押貸款一級市場的資金供給是過剩的。我國個人住房抵押貸款占GJ銀行貸款總額的比例僅約4%,遠遠低于國際水平，因而商業(yè)銀行在住房抵押貸款一級市場上發(fā)放貸款有充分的資金來源保障。因此,供給方面影響住房抵押貸款一級市場進展的因素不在于資金來源,而在于其他方面:其一,住房貸款按揭成數(shù)低,我國規(guī)定最高的按揭成數(shù)僅為7成,而ZG香港、新加坡等GJ甚至為10成;其

8、二,還款期限短,我國住房抵押貸款還款期限一般在5年以下,最長僅為20年,而美國和加拿大多為2030年,最長還款期限可達35年;其三,貸款利率偏高,我國個人住房貸款年利率在4%左右,而國際上年利率水平在10%以下,低的僅為2%;其四,從住房抵押貸款一級市場上的需求方面來看,目前購房者在住房抵押貸款市場上所面臨的信貸資金約束在相當程度上是由于最高貸款額度的限制造成的。而且,我國房地產(chǎn)市場的產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚未理順。二級抵押貸款市場是以資源的資本化和價值上同質(zhì)化可以細分為基礎(chǔ)的,資本化和可以細分又是以明晰的產(chǎn)權(quán)界定為前提。而我國城鎮(zhèn)現(xiàn)存住房產(chǎn)權(quán)格局中,除住房制度改革前殘存下來的“私房”外,產(chǎn)權(quán)形式大多處于產(chǎn)

9、權(quán)不清楚的混沌狀態(tài)。這樣,在違約情況下處理房屋,以保護貸款人利益的基本問題就難以解決。這種產(chǎn)權(quán)不明的情況長期存在,會間接影響到住房抵押貸款一級市場的需求。3、我國的資產(chǎn)證券化技術(shù)支撐體系尚不完善和規(guī)范。住房抵押貸款證券化作為一項金融工程,其良好的運作是依賴于一個高度發(fā)達、運作有序的中介機構(gòu)體系及信用體系。我國目前的評估體制還欠完善,評級機構(gòu)的運作也很不規(guī)范,信用評級透明度不高,沒有形成一個統(tǒng)一的評估標準,難以做到獨立、客觀、公正地評估。而在成熟的資產(chǎn)證券化體系中,一般會由GJ出面,建立全國統(tǒng)一的擔保機構(gòu),對證券化資產(chǎn)標的進行擔保或保險,再通過權(quán)威評估機構(gòu)的認證,使其信用等級得以保障。因此,對于

10、我國來說,在當前和今后相當長一段時期內(nèi),應(yīng)當把注意力和重點放在完善住房抵押貸款證券化的制度保障體系建設(shè)上來,進一步加快住房貸款保險市場和擔保制度的建設(shè),規(guī)范信用評估行為,完善資產(chǎn)評估及個人信用認證的標準體系,建立幾個為市場所認可的權(quán)威性的評估機構(gòu),為推行住房抵押貸款證券化做準備,而不是匆忙地推行住房抵押貸款證券化。4、我國現(xiàn)行的法律法規(guī)尚不規(guī)范。在沒有必要的制度保障下,匆忙推行住房抵押貸款證券化,不僅很難達到預期目標,而且還有可能形成新的信用危機和流動性危機,造成金融市場的混亂。國外一些成熟的市場都有其專門的證券化法律條例,例如法國在1988年就實施了資產(chǎn)證券化法、韓國在1998年7月實施了資

11、產(chǎn)證券化法案、日本則將其選定目的公司法修改成資產(chǎn)流動化法。相比之下,我國不僅在資產(chǎn)證券化的立法工作上嚴峻滯后,而且一些現(xiàn)行的法律規(guī)定還和資產(chǎn)證券化的進展存在沖突。四、我國推行大規(guī)模住房抵押貸款證券化尚需具備的條件基于上述分析,我國推行大規(guī)模住房抵押貸款證券化會遭遇種種困難和問題,我們必須就此采取相應(yīng)的對策和措施,形成住房抵押貸款證券化進展的良好外部環(huán)境和前提條件。、提供各種優(yōu)惠條件。使銀行通過住房抵押貸款證券能夠有適當?shù)睦麧櫩臻g,形成相應(yīng)的動力機制。應(yīng)該逐步降低銀行發(fā)行住房抵押貸款證券的成本,即降低各種手續(xù)費用、各種稅收費用、各種增級、評級費用等。要給予銀行以一定的利率自主權(quán)逐步實現(xiàn)銀行存貸款

12、利率的市場化,增加商業(yè)銀行推行住房抵押貸款證券的收益。、規(guī)范和進展抵押貸款一級市場。首先,培育真正的商品房需求主體,使住房消費市場的潛在需求變?yōu)橛行枨?。其?建立全國統(tǒng)一的標準化的住房抵押貸款體系,嚴格質(zhì)量操縱與治理,實現(xiàn)標準化服務(wù)和操作。最后,完善相關(guān)的法律法規(guī),理順房地產(chǎn)市場的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。通過住房貨幣化的推進,建立明晰、準確的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu),為住房抵押貸款一級市場的進展制造有利的環(huán)境。3、逐步建立規(guī)范完善的評級機構(gòu)。根據(jù)我國信用評級制度仍不完善的情況,應(yīng)逐步規(guī)范信用評級機構(gòu)的標準,走“少而精”的進展模式,著重培育幾家在國內(nèi)具有權(quán)威性、在國外有一定影響力的資信評級機構(gòu)。同時,應(yīng)不斷強化評級機構(gòu)

13、的中立性,在評級機構(gòu)與評級申請者之間不能有直接的利益關(guān)系,不同意證券商在評級機構(gòu)中擁有股份或評級機構(gòu)參與證券買賣活動。4、應(yīng)對現(xiàn)行法律法規(guī)與推進住房抵押貸款證券相沖突的條款給予特別的豁免,構(gòu)建住房抵押貸款證券進展的良好法律環(huán)境。不僅要盡快研究制定出關(guān)于ZG資產(chǎn)證券化專門的法規(guī),還要對我國現(xiàn)行的公司法、證券法、擔保法、會計法以及破產(chǎn)法的相關(guān)條款做出修改,以明確我國推行資產(chǎn)證券化的諸多制度安排,保障資產(chǎn)證券化的推行。例如資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的許可制度和審批程序、資產(chǎn)證券發(fā)行人發(fā)行條件、信用增級制度和信用保障制度、信息披露制度、市場交易制度、稅收制度、財務(wù)會計制度與監(jiān)管制度等等。雖然我國現(xiàn)在對住房抵押貸款證券化有巨大的需求空間,但實施大規(guī)模抵押貸款證券化的內(nèi)部和外部環(huán)境都還不具備。事實上,