-資產(chǎn)評估的基本方法

1、-資產(chǎn)評估的基本方法-資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié) 市場法一、市場法及其適用的前提條件（一）市場法的含義 市場法也稱市場價(jià)格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。（二）市場法應(yīng)用的前提條件需要有一個(gè)充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可收集到的第一節(jié) 市場法一、市場法及其適用的前提條件（一）市場法的含二、運(yùn)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估的方式參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面： 1時(shí)間因素2地域因素3功能因素二、運(yùn)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估的方式參照物差異調(diào)整因素主要包括三三、運(yùn)用市場

2、法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析（一）運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序（）明確評估對象（）進(jìn)行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物（）分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物。評估人員對收集到的資料，應(yīng)認(rèn)真分析驗(yàn)證其真實(shí)可信程度，分析其交易條件和背景，選擇三個(gè)或三個(gè)以上的可比參照物（）把被評估資產(chǎn)與參照物比較（）分析調(diào)整差異，得出結(jié)論三、運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析（一）運(yùn)用市場法評（二）市場法的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)(1)能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價(jià)格;(2)評估結(jié)果易于被各方理解和接受。（二）市場法的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)

3、(1)能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況缺點(diǎn)(1)需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少對可對比數(shù)據(jù)的判斷而難以應(yīng)用;(2) 不適合專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等亞格限制的資產(chǎn)的評估。缺點(diǎn)(1)需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對比數(shù)第二節(jié) 成本法一、成本法及其適用的前提條件（一）成本法的含義 成本法是指在評估資產(chǎn)時(shí)按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。 采用成本法對資產(chǎn)進(jìn)行評估的理論依據(jù)有：資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動和其他因素的變化而相應(yīng)變化第二節(jié) 成本法一、成本法及其適

4、用的前提條件（一）成本法的含 影響資產(chǎn)價(jià)值變化的因素，除了市場價(jià)格以外，還有: (1)資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會不斷下降，價(jià)值會逐漸減少，這種損耗一般稱為資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗，也稱實(shí)體性貶值。 (2) 新技術(shù)的推廣和運(yùn)用，使得企業(yè)原有資產(chǎn)與社會上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比較，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，其價(jià)值也就相應(yīng)減少，這種損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。 (3)由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因索變化引致資產(chǎn)價(jià)值降低，這些因索包括政治因素、宏觀政策因素等。例如，政府實(shí)施新的經(jīng)濟(jì)政策或發(fā)布新的法規(guī)限制了某些資產(chǎn)的使用，使得資產(chǎn)價(jià)值下降，這種損耗一-般稱為資產(chǎn)的

5、經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱經(jīng)濟(jì)性貶值。 影響資產(chǎn)價(jià)值變化的因素，除了市場價(jià)格以外，還有: （二）成本法應(yīng)用的前提條件12應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必需的（二）成本法應(yīng)用的前提條件12應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料形成資成本法的基本計(jì)算公式可以表述為：被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì) 性貶值被評估資產(chǎn)評估值=重置成本成新率二、成本法運(yùn)用的思路及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算成本法的基本計(jì)算公式可以表述為：二、成本法運(yùn)用的思路及其各項(xiàng)成本法的基本要素成本法的運(yùn)用涉及到四項(xiàng)指標(biāo)。（一）資產(chǎn)的重置成本1.重置成本定義指按現(xiàn)行市場條件下重新構(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。112.重置成

6、本分類一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種成本法的基本要素成本法的運(yùn)用涉及到四項(xiàng)指標(biāo)。132.重（一）重置成本及其估算 重置成本的估算一般可以采用下列方法：重置核算法 重置核算法是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市場價(jià)格計(jì)算的全部購建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。實(shí)際工作中，間接成本可以通過下列方法計(jì)算。（）按人工成本比例法計(jì)算。計(jì)算公式為：間接成本人工成本總額成本分配率（）按單位價(jià)格法計(jì)算。計(jì)算公式為：間接成本 工作量（按工日或工時(shí)）單位價(jià)格工日或工時(shí)（）按直接成本百分率法計(jì)算。計(jì)算公式為：間接成本直接成本間接成本占直接成本百分率（一）重置成

7、本及其估算例2- 1 重置購建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價(jià)格每臺50 000元，運(yùn)雜費(fèi)1 000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析計(jì)算求得安裝成本中的間接成本為每元人工成本0.8元，該機(jī)器設(shè)備的重置成本為: 直接成本 51 800元 其中:購買價(jià) 50 000元 運(yùn)雜費(fèi) 1000元 安裝成本 800元 其中:原材料 300元 人工 500元 間接成本(安裝成本) 400元 重置成本合計(jì) 52 200元 采用重置核算法估算重置成本，一是要注意分析、確定其成本構(gòu)成項(xiàng)目;二是要選擇確定構(gòu)成項(xiàng)目的定額、標(biāo)準(zhǔn)。例2- 1 重置購建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價(jià)格每臺50 000物

8、價(jià)指數(shù)法 物價(jià)指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。-資產(chǎn)評估的基本方法 物價(jià)指數(shù)法與重置核算法是重置成本估算較常用的方法，但二者有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在: (1)物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本; 而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變化因素, 因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。 (2)物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動水平上,而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。 物價(jià)指數(shù)法與重置核算法是重置成本估算較常用3. 功能價(jià)值法 功能價(jià)值法也稱生產(chǎn)能力比例法

9、。這種方法是尋找一個(gè)與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。 被評估資產(chǎn)重置成本= 這種方法運(yùn)用的前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是成正比例關(guān)系。應(yīng)用這種方法估算重置成本時(shí)，首先應(yīng)分析資產(chǎn)成本與生產(chǎn)能力之間是否存在這種線性關(guān)系，如果不存在這種關(guān)系，這種方法就不可以采用。3. 功能價(jià)值法 被評估資產(chǎn)重置成本= 4. 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 公式中的x是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在美國，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)- 般在0.41，如加工工業(yè)一般為0.7.房地產(chǎn)行業(yè)-般為0

10、.9。我國到目前為止尚沒有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，評估過程中要謹(jǐn)慎使用這種方法。公式中的參照物，一般可選擇同類資產(chǎn)中的標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)。4. 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 公式中的x是一個(gè)經(jīng) 為了簡化評估業(yè)務(wù)，節(jié)省評估時(shí)間，還可以采用統(tǒng)計(jì)分析法確定某類資產(chǎn)重置成本，這種方法運(yùn)用的步驟是: (1)在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類型，如房屋建筑物按結(jié)構(gòu)劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝上結(jié)構(gòu)等;機(jī)器設(shè)備按有關(guān)規(guī)定劃分為專用設(shè)備、通用設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、儀器儀表等。 (2)在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用功能價(jià)值法、物價(jià)指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等估算其重置成本。 (3)依據(jù)分類抽樣估算出

11、的資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計(jì)算公式為: K=R/R 式中，K為資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù); R 為某類抽樣資產(chǎn)的重置成本; R為某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。 根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置成本，計(jì)算公式為: 被評估資產(chǎn)重置成本=之某類資產(chǎn)賬面歷史成本xK 式中，某類資產(chǎn)賬面歷史成本可從會計(jì)記錄中取得。 為了簡化評估業(yè)務(wù)，節(jié)省評估時(shí)間，還可以采用統(tǒng)計(jì)（二）實(shí)體性貶值及其估算觀察法 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=重置成本X (1一成新率)2.公式計(jì)算法 公式計(jì)算法的計(jì)算公式為: 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=意使用車限區(qū)重置成本一預(yù)計(jì)殘值x實(shí)際已使用年限式中: (1)預(yù)計(jì)殘值指被評

12、估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時(shí)凈收回的金額。在資產(chǎn)評估中，通常只考慮數(shù)額較大的殘值，如殘值數(shù)額較小可以忽略不計(jì)。 (2)總使用年限指實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。計(jì)算公式為: 總使用年限=實(shí)際已使用年限十尚可使用年限 實(shí)際已使用年限=名義已使用年限X資產(chǎn)利用率（二）實(shí)體性貶值及其估算 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=重置成本X (1資產(chǎn)利用率計(jì)算公式為: 資產(chǎn)利用率=截止評估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間截止評估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間X 100% 當(dāng)資產(chǎn)利用率1時(shí)，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限要長; 當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時(shí)，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限， 當(dāng)資產(chǎn)利用率1時(shí)，

13、表示開工不足，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。資產(chǎn)利用率計(jì)算公式為:（三）功能性貶值及其估算 通常，功能性貶值的估算可以按下列步驟進(jìn)行: (1)將被評估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較。 (2)計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營成本。由于企業(yè)支付的運(yùn)營成本是在稅前扣除的，企業(yè)支付的超額運(yùn)營成本會導(dǎo)致稅前利潤下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)營成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其實(shí)際支付額。因此，凈超額運(yùn)營成本是超額運(yùn)營成本扣除所得稅以后的余額。 (3) 估計(jì)被評估資產(chǎn)的剩余壽命。 (4)以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)的剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)的功

14、能性損耗(貶值)，計(jì)算公式為: 被評估資產(chǎn)功能性貶值額= (被評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本X折現(xiàn)系數(shù))（三）功能性貶值及其估算 通常，功能性貶值的估算可以按下列步 此外，功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進(jìn)行，即超額投資成本可視為功能性貶值，計(jì)算公式為: 功能性貶值=復(fù)原重置成本一更新重置成本 此外，功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算 經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值，主要是根據(jù)由于產(chǎn)品銷售困難而開工不足或停止生產(chǎn)形成資產(chǎn)的閑置、價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn)等因素，確定其貶值額。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)的具體情況加以分析確定。當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時(shí)

15、，不計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。（五）成新率及其估算 被評估資產(chǎn)評估值重置成本成新率1.觀察法 觀察法是由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對資產(chǎn)實(shí)體各部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，以判斷確定被評估資產(chǎn)的成新率。（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算 經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部2.使用年限法3.修復(fù)費(fèi)用法2.使用年限法三、運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析（一）運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序 （）確定被評估資產(chǎn)，估算重置成本； （）確定被評估資產(chǎn)的使用年限； （）估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值； （）計(jì)算確定被評估資產(chǎn)的價(jià)值。三、運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析（一）運(yùn)用成本法評采用成本法評估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)有: (1)比較充分地考忠了資產(chǎn)

16、的損耗，評估結(jié)果更公平合理; (2)有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估; (3)在不易計(jì)算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物條件下可廣泛應(yīng)用。 采用成本法的缺點(diǎn)是工作量較大。 而且，它是以歷史資料為依據(jù)確定目前價(jià)值，必須充分分析這種假設(shè)的可行性。 另外，經(jīng)濟(jì)性貶值也不易全面準(zhǔn)確估算。（二）成本法的優(yōu)缺點(diǎn)采用成本法評估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)有:（二）成本法的優(yōu)缺點(diǎn)第三節(jié) 收益法一、收益法及其適用的前提條件（一）收益法的含義 收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。（二）收益法應(yīng)用的前提條件 (1)被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn)

17、; (2)新的資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也必須是能用貨幣衡量的。第三節(jié) 收益法一、收益法及其適用的前提條件（一）收益法的含二、收益法應(yīng)用的形式（一）資產(chǎn)未來收益期有限的情況（二）資產(chǎn)未來收益無限期的情況無限收益期的情況下，有兩種情形：1未來收益年金化的情形資產(chǎn)評估值（收益現(xiàn)值）年收益額資本化率=A/r2未來收益是不等額的情形資產(chǎn)評估值（預(yù)期收益現(xiàn)值）=前若干年各年收益額各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/資本化率前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)二、收益法應(yīng)用的形式（一）資產(chǎn)未來收益期有限的情況（二）資產(chǎn)三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定（一）收益額 第一，稅后利潤，即凈利潤; 第二，現(xiàn)金流量; 第三，利潤總額。

18、（二）折現(xiàn)率和資本化率 資本化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的，只是適用場合不同。折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限期預(yù)期收益還原，資本化率則是將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。（三）收益期限 收益明限是指資產(chǎn)收益的期間，通常指收益年限。收益期限由資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)未來獲利情況、損耗情況等確定，也可以根據(jù)法律、契約和合同規(guī)定確定。三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定（一）收益額四、收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析（一）收益法評估資產(chǎn)的程序 （）收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況的信息資料； （）計(jì)算和對比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢； （）預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率； （

19、）將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評估資產(chǎn)價(jià)值。四、收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析（一）收益法評估資產(chǎn)的（二）收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn) 1.收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn) (1)能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值; (2)與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價(jià)值， 易被買賣雙方所接受。 2.收益法評估資產(chǎn)的缺點(diǎn) (1)預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響: (2)在評估中適用范圍較小，一般適合企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。（二）收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn) 1.收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的比較和選擇一、資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系（一）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系 成本和市場銷售數(shù)據(jù)的分析通常是收益法運(yùn)用中不可缺少的部分。同樣，折現(xiàn)和資本化的運(yùn)用也時(shí)常運(yùn)用于市場法和成本法中。（二）市場法與成本法的區(qū)別 (1)成本法是按現(xiàn)行市場價(jià)格確定重新購買該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值，而市場法則是按市場上該項(xiàng)資產(chǎn)的交易價(jià)格確定的。 (2)市場法中的現(xiàn)行市價(jià)指的是資產(chǎn)的獨(dú)立的價(jià)格