-資產(chǎn)評估的基本方法

1、-資產(chǎn)評估的基本方法-資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié) 市場法一、市場法及其適用的前提條件（一）市場法的含義 市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。（二）市場法應(yīng)用的前提條件需要有一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標、技術(shù)參數(shù)等資料是可收集到的第一節(jié) 市場法一、市場法及其適用的前提條件（一）市場法的含二、運用市場法進行資產(chǎn)評估的方式參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面： 1時間因素2地域因素3功能因素二、運用市場法進行資產(chǎn)評估的方式參照物差異調(diào)整因素主要包括三三、運用市場

2、法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點分析（一）運用市場法評估資產(chǎn)的程序（）明確評估對象（）進行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物（）分析整理資料并驗證其準確性，判斷選擇參照物。評估人員對收集到的資料，應(yīng)認真分析驗證其真實可信程度，分析其交易條件和背景，選擇三個或三個以上的可比參照物（）把被評估資產(chǎn)與參照物比較（）分析調(diào)整差異，得出結(jié)論三、運用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點分析（一）運用市場法評（二）市場法的優(yōu)缺點優(yōu)點(1)能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格;(2)評估結(jié)果易于被各方理解和接受。（二）市場法的優(yōu)缺點優(yōu)點

3、(1)能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況缺點(1)需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少對可對比數(shù)據(jù)的判斷而難以應(yīng)用;(2) 不適合專用機器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等亞格限制的資產(chǎn)的評估。缺點(1)需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)第二節(jié) 成本法一、成本法及其適用的前提條件（一）成本法的含義 成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。 采用成本法對資產(chǎn)進行評估的理論依據(jù)有：資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本資產(chǎn)的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)變化第二節(jié) 成本法一、成本法及其適

4、用的前提條件（一）成本法的含 影響資產(chǎn)價值變化的因素，除了市場價格以外，還有: (1)資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會不斷下降，價值會逐漸減少，這種損耗一般稱為資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗，也稱實體性貶值。 (2) 新技術(shù)的推廣和運用，使得企業(yè)原有資產(chǎn)與社會上普遍推廣和運用的資產(chǎn)相比較，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，其價值也就相應(yīng)減少，這種損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。 (3)由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因索變化引致資產(chǎn)價值降低，這些因索包括政治因素、宏觀政策因素等。例如，政府實施新的經(jīng)濟政策或發(fā)布新的法規(guī)限制了某些資產(chǎn)的使用，使得資產(chǎn)價值下降，這種損耗一-般稱為資產(chǎn)的

5、經(jīng)濟性損耗，也稱經(jīng)濟性貶值。 影響資產(chǎn)價值變化的因素，除了市場價格以外，還有: （二）成本法應(yīng)用的前提條件12應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料形成資產(chǎn)價值的耗費是必需的（二）成本法應(yīng)用的前提條件12應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料形成資成本法的基本計算公式可以表述為：被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟 性貶值被評估資產(chǎn)評估值=重置成本成新率二、成本法運用的思路及其各項指標的估算成本法的基本計算公式可以表述為：二、成本法運用的思路及其各項成本法的基本要素成本法的運用涉及到四項指標。（一）資產(chǎn)的重置成本1.重置成本定義指按現(xiàn)行市場條件下重新構(gòu)建一項全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。112.重置成

6、本分類一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種成本法的基本要素成本法的運用涉及到四項指標。132.重（一）重置成本及其估算 重置成本的估算一般可以采用下列方法：重置核算法 重置核算法是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市場價格計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。實際工作中，間接成本可以通過下列方法計算。（）按人工成本比例法計算。計算公式為：間接成本人工成本總額成本分配率（）按單位價格法計算。計算公式為：間接成本 工作量（按工日或工時）單位價格工日或工時（）按直接成本百分率法計算。計算公式為：間接成本直接成本間接成本占直接成本百分率（一）重置成

7、本及其估算例2- 1 重置購建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺50 000元，運雜費1 000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計分析計算求得安裝成本中的間接成本為每元人工成本0.8元，該機器設(shè)備的重置成本為: 直接成本 51 800元 其中:購買價 50 000元 運雜費 1000元 安裝成本 800元 其中:原材料 300元 人工 500元 間接成本(安裝成本) 400元 重置成本合計 52 200元 采用重置核算法估算重置成本，一是要注意分析、確定其成本構(gòu)成項目;二是要選擇確定構(gòu)成項目的定額、標準。例2- 1 重置購建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺50 000物

8、價指數(shù)法 物價指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。-資產(chǎn)評估的基本方法 物價指數(shù)法與重置核算法是重置成本估算較常用的方法，但二者有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在: (1)物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本; 而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素, 因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。 (2)物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上,而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上。 物價指數(shù)法與重置核算法是重置成本估算較常用3. 功能價值法 功能價值法也稱生產(chǎn)能力比例法

9、。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。 被評估資產(chǎn)重置成本= 這種方法運用的前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是成正比例關(guān)系。應(yīng)用這種方法估算重置成本時，首先應(yīng)分析資產(chǎn)成本與生產(chǎn)能力之間是否存在這種線性關(guān)系，如果不存在這種關(guān)系，這種方法就不可以采用。3. 功能價值法 被評估資產(chǎn)重置成本= 4. 規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法 公式中的x是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。在美國，這個經(jīng)驗數(shù)據(jù)- 般在0.41，如加工工業(yè)一般為0.7.房地產(chǎn)行業(yè)-般為0

10、.9。我國到目前為止尚沒有統(tǒng)一的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，評估過程中要謹慎使用這種方法。公式中的參照物，一般可選擇同類資產(chǎn)中的標準資產(chǎn)。4. 規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法 公式中的x是一個經(jīng) 為了簡化評估業(yè)務(wù)，節(jié)省評估時間，還可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)重置成本，這種方法運用的步驟是: (1)在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標準劃分為若干類型，如房屋建筑物按結(jié)構(gòu)劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝上結(jié)構(gòu)等;機器設(shè)備按有關(guān)規(guī)定劃分為專用設(shè)備、通用設(shè)備、運輸設(shè)備、儀器儀表等。 (2)在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用功能價值法、物價指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法等估算其重置成本。 (3)依據(jù)分類抽樣估算出

11、的資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計算公式為: K=R/R 式中，K為資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù); R 為某類抽樣資產(chǎn)的重置成本; R為某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。 根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置成本，計算公式為: 被評估資產(chǎn)重置成本=之某類資產(chǎn)賬面歷史成本xK 式中，某類資產(chǎn)賬面歷史成本可從會計記錄中取得。 為了簡化評估業(yè)務(wù)，節(jié)省評估時間，還可以采用統(tǒng)計（二）實體性貶值及其估算觀察法 資產(chǎn)的實體性貶值=重置成本X (1一成新率)2.公式計算法 公式計算法的計算公式為: 資產(chǎn)的實體性貶值=意使用車限區(qū)重置成本一預(yù)計殘值x實際已使用年限式中: (1)預(yù)計殘值指被評

12、估資產(chǎn)在清理報廢時凈收回的金額。在資產(chǎn)評估中，通常只考慮數(shù)額較大的殘值，如殘值數(shù)額較小可以忽略不計。 (2)總使用年限指實際已使用年限與尚可使用年限之和。計算公式為: 總使用年限=實際已使用年限十尚可使用年限 實際已使用年限=名義已使用年限X資產(chǎn)利用率（二）實體性貶值及其估算 資產(chǎn)的實體性貶值=重置成本X (1資產(chǎn)利用率計算公式為: 資產(chǎn)利用率=截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時間X 100% 當(dāng)資產(chǎn)利用率1時，表示資產(chǎn)超負荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限比名義已使用年限要長; 當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時，表示資產(chǎn)滿負荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限等于名義已使用年限， 當(dāng)資產(chǎn)利用率1時，

13、表示開工不足，資產(chǎn)實際已使用年限小于名義已使用年限。資產(chǎn)利用率計算公式為:（三）功能性貶值及其估算 通常，功能性貶值的估算可以按下列步驟進行: (1)將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較。 (2)計算二者的差異，確定凈超額運營成本。由于企業(yè)支付的運營成本是在稅前扣除的，企業(yè)支付的超額運營成本會導(dǎo)致稅前利潤下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負擔(dān)的運營成本遠遠低于其實際支付額。因此，凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅以后的余額。 (3) 估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。 (4)以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)的剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)的功

14、能性損耗(貶值)，計算公式為: 被評估資產(chǎn)功能性貶值額= (被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本X折現(xiàn)系數(shù))（三）功能性貶值及其估算 通常，功能性貶值的估算可以按下列步 此外，功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視為功能性貶值，計算公式為: 功能性貶值=復(fù)原重置成本一更新重置成本 此外，功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本（四）經(jīng)濟性貶值及其估算 經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。計算經(jīng)濟性貶值，主要是根據(jù)由于產(chǎn)品銷售困難而開工不足或停止生產(chǎn)形成資產(chǎn)的閑置、價值得不到實現(xiàn)等因素，確定其貶值額。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)的具體情況加以分析確定。當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時

15、，不計算經(jīng)濟性貶值。（五）成新率及其估算 被評估資產(chǎn)評估值重置成本成新率1.觀察法 觀察法是由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對資產(chǎn)實體各部位進行技術(shù)鑒定，以判斷確定被評估資產(chǎn)的成新率。（四）經(jīng)濟性貶值及其估算 經(jīng)濟性貶值是由于外部2.使用年限法3.修復(fù)費用法2.使用年限法三、運用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點分析（一）運用成本法評估資產(chǎn)的程序 （）確定被評估資產(chǎn)，估算重置成本； （）確定被評估資產(chǎn)的使用年限； （）估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值； （）計算確定被評估資產(chǎn)的價值。三、運用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點分析（一）運用成本法評采用成本法評估資產(chǎn)的優(yōu)點有: (1)比較充分地考忠了資產(chǎn)

16、的損耗，評估結(jié)果更公平合理; (2)有利于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估; (3)在不易計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物條件下可廣泛應(yīng)用。 采用成本法的缺點是工作量較大。 而且，它是以歷史資料為依據(jù)確定目前價值，必須充分分析這種假設(shè)的可行性。 另外，經(jīng)濟性貶值也不易全面準確估算。（二）成本法的優(yōu)缺點采用成本法評估資產(chǎn)的優(yōu)點有:（二）成本法的優(yōu)缺點第三節(jié) 收益法一、收益法及其適用的前提條件（一）收益法的含義 收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。（二）收益法應(yīng)用的前提條件 (1)被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項或整體資產(chǎn)

17、; (2)新的資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也必須是能用貨幣衡量的。第三節(jié) 收益法一、收益法及其適用的前提條件（一）收益法的含二、收益法應(yīng)用的形式（一）資產(chǎn)未來收益期有限的情況（二）資產(chǎn)未來收益無限期的情況無限收益期的情況下，有兩種情形：1未來收益年金化的情形資產(chǎn)評估值（收益現(xiàn)值）年收益額資本化率=A/r2未來收益是不等額的情形資產(chǎn)評估值（預(yù)期收益現(xiàn)值）=前若干年各年收益額各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/資本化率前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)二、收益法應(yīng)用的形式（一）資產(chǎn)未來收益期有限的情況（二）資產(chǎn)三、收益法中各項指標的確定（一）收益額 第一，稅后利潤，即凈利潤; 第二，現(xiàn)金流量; 第三，利潤總額。

18、（二）折現(xiàn)率和資本化率 資本化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的，只是適用場合不同。折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限期預(yù)期收益還原，資本化率則是將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。（三）收益期限 收益明限是指資產(chǎn)收益的期間，通常指收益年限。收益期限由資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)未來獲利情況、損耗情況等確定，也可以根據(jù)法律、契約和合同規(guī)定確定。三、收益法中各項指標的確定（一）收益額四、收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點分析（一）收益法評估資產(chǎn)的程序 （）收集驗證有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)狀況的信息資料； （）計算和對比分析有關(guān)指標及其變化趨勢； （）預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率； （

19、）將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評估資產(chǎn)價值。四、收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點分析（一）收益法評估資產(chǎn)的（二）收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點 1.收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)點 (1)能真實和較準確地反映企業(yè)資本化的價值; (2)與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值， 易被買賣雙方所接受。 2.收益法評估資產(chǎn)的缺點 (1)預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響: (2)在評估中適用范圍較小，一般適合企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估。（二）收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點 1.收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)點第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的比較和選擇一、資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系（一）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系 成本和市場銷售數(shù)據(jù)的分析通常是收益法運用中不可缺少的部分。同樣，折現(xiàn)和資本化的運用也時常運用于市場法和成本法中。（二）市場法與成本法的區(qū)別 (1)成本法是按現(xiàn)行市場價格確定重新購買該項資產(chǎn)的價值，而市場法則是按市場上該項資產(chǎn)的交易價格確定的。 (2)市場法中的現(xiàn)行市價指的是資產(chǎn)的獨立的價格