房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的形式

1、PAGE PAGE 58房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)核算涉稅會(huì)計(jì)教研中中心主任 趙建華 第一講 房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)核算的內(nèi)內(nèi)容一、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)各階段會(huì)計(jì)計(jì)核算的內(nèi)容容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段段可分為房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的設(shè)立階段段、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的準(zhǔn)備階段段、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)階段、房地地產(chǎn)銷(xiāo)售階段段及利潤(rùn)分配配階段。由于于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的各個(gè)個(gè)階段特點(diǎn)不不同，其會(huì)計(jì)計(jì)核算的側(cè)重重點(diǎn)也有所不不同。（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)設(shè)立階段的會(huì)會(huì)計(jì)核算成立新的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必必須按規(guī)定辦辦理有關(guān)登記記注冊(cè)手續(xù)，包包括辦理企業(yè)業(yè)名稱(chēng)登記、驗(yàn)驗(yàn)資、制定公公司章程、辦辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照照、銀行開(kāi)戶(hù)戶(hù)和納稅登記記。因此，這這一階段的會(huì)會(huì)計(jì)核算重點(diǎn)點(diǎn)是

2、注冊(cè)資本本金及籌建費(fèi)費(fèi)用的核算，核核算的難點(diǎn)是是對(duì)投資方投投入的非現(xiàn)金金資產(chǎn)（包括括存貨、固定定資產(chǎn)、無(wú)形形資產(chǎn)）的計(jì)計(jì)價(jià)。（二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目準(zhǔn)備階段的的會(huì)計(jì)核算1取得土地使使用權(quán)的核算算取得土地使用權(quán)權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的前提，也也是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品成本的主要要組成部分，因因此加強(qiáng)土地地使用權(quán)的核核算顯得尤為為重要，在會(huì)會(huì)計(jì)核算中要要注重在不同同方式下取得得土地的核算算。2取得項(xiàng)目借借款由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目所用資資金量很大，項(xiàng)項(xiàng)目借款一般般期限較長(zhǎng)，在在會(huì)計(jì)上作“長(zhǎng)期借款”進(jìn)行核算。為為了反映和監(jiān)監(jiān)督企業(yè)長(zhǎng)期期借款的借入入、應(yīng)計(jì)利息息和歸還本息息的情況，應(yīng)應(yīng)設(shè)置“長(zhǎng)期借款”科目。核

3、算算的難點(diǎn)與重重點(diǎn)是對(duì)借款款利息費(fèi)用的的核算，包括括利息費(fèi)用的的費(fèi)用化與資資本化的計(jì)算算與處理。3開(kāi)發(fā)前物資資準(zhǔn)備包括為開(kāi)發(fā)商品品房而購(gòu)置原原材料、固定定資產(chǎn)等，會(huì)會(huì)計(jì)核算要點(diǎn)點(diǎn)是對(duì)購(gòu)入物物資的計(jì)價(jià)以以及領(lǐng)用發(fā)出出時(shí)的成本核核算。（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)階段的會(huì)計(jì)計(jì)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)在這一階段段的會(huì)計(jì)核算重點(diǎn)點(diǎn)：一是房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本本的核算；二二是房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核核算。1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)成本的核算算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本本的核算是指指企業(yè)將開(kāi)發(fā)發(fā)一定數(shù)量的的商品房所支支出的全部費(fèi)費(fèi)用按成本項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行歸集集和分配，最最終計(jì)算出開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成成本和單位建建筑面積成本本的過(guò)程。主主要包括土地地開(kāi)發(fā)成本、房房屋開(kāi)發(fā)

4、成本本、配套設(shè)施施開(kāi)發(fā)成本及及代建工程開(kāi)開(kāi)發(fā)成本的核核算。為加強(qiáng)強(qiáng)房地開(kāi)發(fā)成成本的核算，必必須建立和完完善成本核算算基礎(chǔ)工作，正正確歸集和分分配開(kāi)發(fā)成本本及費(fèi)用，準(zhǔn)準(zhǔn)確、完整地地提供成本核核算資料，及及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本本管理中存在在的問(wèn)題。2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品的核算算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指企企業(yè)已經(jīng)完成成全部開(kāi)發(fā)建建設(shè)過(guò)程，并并已驗(yàn)收合格格，符合國(guó)家家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和和設(shè)計(jì)要求，可可以按照合同同規(guī)定的條件件移交訂購(gòu)單單位，或者作作為對(duì)外銷(xiāo)售售、出租的產(chǎn)產(chǎn)品，包括土土地(建設(shè)場(chǎng)場(chǎng)地)、房屋屋、配套設(shè)施施和代建工程程。為了正確確核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的增加、減減少、結(jié)存情情況，開(kāi)發(fā)企企業(yè)應(yīng)設(shè)置資資產(chǎn)類(lèi)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)。該賬賬戶(hù)借

5、方登記記已竣工驗(yàn)收收的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品實(shí)際成本，貸貸方反映結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)對(duì)外銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或或出租的開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成成本。月末借借方余額表示示尚未銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、結(jié)算、或或出租的各種種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)實(shí)際成本。（四）銷(xiāo)售階段段及利潤(rùn)分配配階段的會(huì)計(jì)計(jì)核算1房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的的核算銷(xiāo)售業(yè)務(wù)核算主主要包括主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入和和其他業(yè)務(wù)收收入的核算。房房地產(chǎn)銷(xiāo)售收收入是指房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)自行開(kāi)發(fā)的的房地產(chǎn)在市市場(chǎng)上進(jìn)行銷(xiāo)銷(xiāo)售獲得的收收入，包括土土地轉(zhuǎn)讓收入入、商品房（包包括周轉(zhuǎn)房）銷(xiāo)銷(xiāo)售收入、配配套設(shè)施銷(xiāo)售售收入等。2利潤(rùn)分配階階段的核算利潤(rùn)分配是指企企業(yè)根據(jù)國(guó)家家有關(guān)規(guī)定和和公司章程、投投資者協(xié)議等等，對(duì)企業(yè)當(dāng)當(dāng)

6、年可供分配配的利潤(rùn)進(jìn)行行的分配。企企業(yè)應(yīng)通過(guò)“利潤(rùn)分配”科目，核算算企業(yè)利潤(rùn)的的分配。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)主要有以下下幾個(gè)方面：（1）土地地（建設(shè)場(chǎng)地地）的開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)；（2）商商品房的開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)；（33）城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和配套套設(shè)施的開(kāi)發(fā)發(fā)和建設(shè)；（44）代建房屋屋和工程的建建設(shè)；（5）經(jīng)經(jīng)營(yíng)房屋的出出租和經(jīng)營(yíng)；（6）其他他多種經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)。二、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)特殊會(huì)計(jì)核核算科目一、資產(chǎn)類(lèi)物資采購(gòu)采購(gòu)保管費(fèi)庫(kù)存設(shè)備庫(kù)存材料開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房四、成本類(lèi)開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用第二講房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)收入的會(huì)會(huì)計(jì)核算一、營(yíng)業(yè)收入的的范圍和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)（一）營(yíng)業(yè)收入入核算的特殊殊

7、性 1營(yíng)業(yè)收入具具有多樣性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的特點(diǎn)是要要對(duì)一定的地地區(qū)或地段進(jìn)進(jìn)行總體規(guī)劃劃，統(tǒng)一開(kāi)發(fā)發(fā)和建設(shè)，因因而開(kāi)發(fā)的內(nèi)內(nèi)容具有綜合合性和多樣性性。因此，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)營(yíng)業(yè)收入入一般包括土土地轉(zhuǎn)讓收入入、商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售收入、配配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓讓收入、其他他業(yè)務(wù)收入等等，營(yíng)業(yè)收入入的形式具有有多樣性。2營(yíng)業(yè)收入的的壞賬風(fēng)險(xiǎn)較較小由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售售一般采用一一次性付款或或銀行按揭付付款，產(chǎn)品一一旦預(yù)售成功功，則公司基基本可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷(xiāo)售收入，因因此壞賬的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較小。（二）營(yíng)業(yè)收入入的內(nèi)容1會(huì)計(jì)收入的的內(nèi)容會(huì)計(jì)收入特指企企業(yè)在銷(xiāo)售商商品、提供勞勞務(wù)及讓渡資資產(chǎn)使用權(quán)等等日?；顒?dòng)中中所形成的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益的

8、總總流入。2稅法的收入入企業(yè)所得稅法第第六條：企業(yè)業(yè)以貨幣形式式和非貨幣形形式從各種來(lái)來(lái)源取得的收收入，為收入入總額。包括括：（1）銷(xiāo)銷(xiāo)售貨物收入入；（2）提提供勞務(wù)收入入；（3）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入入；（4）股股息、紅利等等權(quán)益性投資資收益；（55）利息收入入；（6）租租金收入；（77）特許權(quán)使使用費(fèi)收入；（8）接受受捐贈(zèng)收入；（9）其他他收入。會(huì)計(jì)收入與稅法法收入的比較較會(huì)計(jì) 稅法會(huì)計(jì)收入銷(xiāo)售商品收入 銷(xiāo)銷(xiāo)售貨物收入入會(huì)計(jì)收入提供勞務(wù)收入 提供勞務(wù)務(wù)收入讓渡資產(chǎn)使用權(quán)權(quán)收入 轉(zhuǎn)讓讓財(cái)產(chǎn)收入 股股息、紅利等等權(quán)益性投資資收益投資收益 利息息收入 租金收收入營(yíng)業(yè)外收入 特許權(quán)權(quán)使用費(fèi)收入入接受捐贈(zèng)收

9、入其他收入稅法收入=會(huì)計(jì)計(jì)收入+營(yíng)業(yè)業(yè)外收入+投投資收益3開(kāi)發(fā)企業(yè)的的營(yíng)業(yè)收入的具體內(nèi)容包括三個(gè)方面一是建筑產(chǎn)品的的銷(xiāo)售及結(jié)算算收入。包括建設(shè)場(chǎng)場(chǎng)地銷(xiāo)售收入入、商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售收入、配配套設(shè)施銷(xiāo)售售收入、代建建工程結(jié)算收收入等；二是房屋出租及及多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入入。包括房屋出出租經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入、工業(yè)業(yè)收入、商業(yè)業(yè)收入、飲食食服務(wù)業(yè)收入入、商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售及服務(wù)收收入等；三是其它銷(xiāo)售。如多余積壓壓的材料、物物資銷(xiāo)售收入入等。（三）營(yíng)業(yè)收入入確認(rèn)的條件件企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)規(guī)定的收入確確認(rèn)的條件是是銷(xiāo)售商品品收入，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在下列條件件均能滿(mǎn)足時(shí)時(shí)予以確認(rèn)：（1）企業(yè)已將將所有權(quán)上的的主要風(fēng)險(xiǎn)和和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給給買(mǎi)方；（

10、2）企業(yè)既沒(méi)沒(méi)有保留通常常與所有權(quán)相相聯(lián)系的繼續(xù)續(xù)管理權(quán)，也也沒(méi)有對(duì)已售售出的商品實(shí)實(shí)施控制；（3）與交易相相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利利益能夠流入入企業(yè)；（4）相關(guān)的收收入和成本能能夠可靠計(jì)量量。討論1：取得銷(xiāo)銷(xiāo)售許可證，與與客戶(hù)簽訂預(yù)預(yù)售合同并收收取預(yù)收款時(shí)時(shí)能不能確認(rèn)認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)？討論2：開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)戶(hù)時(shí)確確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)現(xiàn)是否可以？會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，房房地產(chǎn)收入的的確認(rèn)應(yīng)同時(shí)時(shí)具備以下條條件：1）開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已竣竣工并經(jīng)有關(guān)關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合合格，房屋面面積業(yè)經(jīng)有關(guān)關(guān)部門(mén)測(cè)定；2）已與客客戶(hù)簽訂的正正式房屋銷(xiāo)售售合同；3）標(biāo)標(biāo)的物房屋屋已經(jīng)客戶(hù)驗(yàn)驗(yàn)收、對(duì)房屋屋的結(jié)構(gòu)、銷(xiāo)銷(xiāo)售面積及房房款購(gòu)銷(xiāo)雙方方均無(wú)異議，并并與客戶(hù)辦妥妥

11、了交付入住住手續(xù)，雙方方均已履行了了合同規(guī)定的的義務(wù)。差異分析：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅稅收入若干問(wèn)問(wèn)題的通知國(guó)稅函200088755號(hào)一、除企業(yè)所得得稅法及實(shí)施施條例另有規(guī)規(guī)定外，企業(yè)業(yè)銷(xiāo)售收入的的確認(rèn)，必須須遵循權(quán)責(zé)發(fā)發(fā)生制原則和和實(shí)質(zhì)重于形形式原則。（一）企業(yè)銷(xiāo)售售商品同時(shí)滿(mǎn)滿(mǎn)足下列條件件的，應(yīng)確認(rèn)認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)：1.商品銷(xiāo)售合合同已經(jīng)簽訂訂，企業(yè)已將將商品所有權(quán)權(quán)相關(guān)的主要要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨貨方；2.企業(yè)對(duì)已售售出的商品既既沒(méi)有保留通通常與所有權(quán)權(quán)相聯(lián)系的繼繼續(xù)管理權(quán)，也也沒(méi)有實(shí)施有有效控制；3.收入的金額額能夠可靠地地計(jì)量；4.已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷(xiāo)售售方的成本能能夠可靠

12、地核核算。結(jié)論堅(jiān)守了一條底線線；放棄了一部分調(diào)調(diào)整。申報(bào)表存在問(wèn)題題：當(dāng)銷(xiāo)售收收入稅法與會(huì)會(huì)計(jì)有差異時(shí)時(shí)，申報(bào)表無(wú)無(wú)法準(zhǔn)確填寫(xiě)寫(xiě)，而且沒(méi)能能體現(xiàn)三項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用的扣除基基數(shù)。二、主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入的核算設(shè)置”主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入”科目目來(lái)核算主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入的的發(fā)生和結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。按主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入的類(lèi)類(lèi)別設(shè)置明細(xì)細(xì)科目，主要要有“土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收入”、“商商品房銷(xiāo)售收收入”、“配配套設(shè)施銷(xiāo)售售收入”、“代代建工程結(jié)算算收入”、“出出租產(chǎn)品租金金收入”等。（一）現(xiàn)售方式式銷(xiāo)售由于有現(xiàn)房供應(yīng)應(yīng)，在辦妥開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品移交交手續(xù)后，即即可確認(rèn)收入入。（二）預(yù)售方式式銷(xiāo)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣竣工驗(yàn)收、辦辦妥移交手續(xù)續(xù)前，不論是是

13、否簽訂正式式商品房銷(xiāo)售售合同，所收收到的均為預(yù)預(yù)售房款，一一律不確認(rèn)收收入，其款項(xiàng)項(xiàng)記入“預(yù)收賬款”科目。因預(yù)預(yù)收房地產(chǎn)款款而交納的營(yíng)營(yíng)業(yè)稅費(fèi)等在在“應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅稅”等科目核算算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目完工經(jīng)驗(yàn)收收合格、竣工工決算后，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)按照銷(xiāo)售售合同規(guī)定將將合格的房地地產(chǎn)產(chǎn)品移交交給購(gòu)買(mǎi)方，辦辦妥移交手續(xù)續(xù)后可以確認(rèn)認(rèn)銷(xiāo)售收入的的實(shí)現(xiàn)，借記記“預(yù)收賬款”、“應(yīng)收賬款”等科目，貸貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入”科目，同時(shí)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成成本。例：某房地產(chǎn)企企業(yè)，第一年年辦妥一樓盤(pán)盤(pán)預(yù)售證，收收取預(yù)售收入入2 000萬(wàn)元元；第二年實(shí)實(shí)現(xiàn)上述樓盤(pán)盤(pán)80%的銷(xiāo)銷(xiāo)售收入，即即1 600萬(wàn)元元，結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售售

14、成本1 000萬(wàn)元元。營(yíng)業(yè)稅率率為5%（不不考慮其他稅稅費(fèi)）。第一年收到預(yù)收收款（單位為為萬(wàn)元）：借：銀行存款 2 000 貸：預(yù)預(yù)收賬款 2 000繳納營(yíng)業(yè)稅：22 0005%=1000 借：應(yīng)交稅費(fèi) 1000貸：銀行存款 1000第二年確認(rèn)收入入：借：預(yù)收賬款 11 600 貸：主主營(yíng)業(yè)務(wù)收入入 1 6600結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成成本 11 000貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品商品房 11 000按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)稅金：借：營(yíng)業(yè)稅金及及附加 80貸：應(yīng)交稅費(fèi) 80（三）采用分期期收款、委托托代銷(xiāo)、委托托包銷(xiāo)等結(jié)算算方式銷(xiāo)售1采用分期收收款方式銷(xiāo)售售房地產(chǎn)分期收款方式銷(xiāo)銷(xiāo)售房地產(chǎn)，應(yīng)在辦妥移交手續(xù)后，

15、先將“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品商品性土地”轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分期收款”科目。按購(gòu)銷(xiāo)合同約定的期限收取銷(xiāo)售價(jià)款或確定當(dāng)期應(yīng)收價(jià)款時(shí)，借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目；按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部銷(xiāo)售成本占全部銷(xiāo)售收入的比率計(jì)算確定當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷(xiāo)售成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分期收款”科目。2采用支付手手續(xù)費(fèi)委托代代銷(xiāo)的，應(yīng)增增設(shè)“委托代銷(xiāo)商商品”科目核算委委托銷(xiāo)售的開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，收收到受托方代代銷(xiāo)清單后確確認(rèn)收入。例：某房地產(chǎn)企企業(yè)某樓盤(pán)還還剩幾套尾房房，造價(jià)為880萬(wàn)元，計(jì)計(jì)劃委托某房房產(chǎn)中介公司司代銷(xiāo)，協(xié)議議約定售價(jià)為為100萬(wàn)元元，營(yíng)業(yè)稅率率5%（不考考慮其他稅費(fèi)費(fèi)）；中介公公司

16、按售價(jià)的的2%收取手手續(xù)費(fèi)。代銷(xiāo)協(xié)議生效時(shí)時(shí)：借：委托代銷(xiāo)商商品 800 貸：開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品商品房 80收到代銷(xiāo)清單：借：應(yīng)收賬款 100 貸：主主營(yíng)業(yè)務(wù)收入入 1000結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)稅和銷(xiāo)銷(xiāo)售成本：借：營(yíng)業(yè)稅金及及附加 5貸：應(yīng)交稅費(fèi) 5借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成成本 80貸：委托代銷(xiāo)商商品 880收取款項(xiàng)和結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手續(xù)費(fèi)：借：銷(xiāo)售費(fèi)用 2銀行存款 98 貸：應(yīng)應(yīng)收賬款 10003采用視同買(mǎi)買(mǎi)斷方式委托托代銷(xiāo)，則該該房產(chǎn)企業(yè)在在收到代銷(xiāo)清清單時(shí)，直接接按協(xié)議約定定的售價(jià)確認(rèn)認(rèn)收入額，不不用結(jié)轉(zhuǎn)手續(xù)續(xù)費(fèi)。如果采取基價(jià)（保保底價(jià)）并實(shí)實(shí)行超過(guò)基價(jià)價(jià)雙方分成方方式委托銷(xiāo)售售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的的，應(yīng)按基價(jià)價(jià)加按超基價(jià)價(jià)分成比例計(jì)計(jì)

17、算的價(jià)格于于收到代銷(xiāo)單單位代銷(xiāo)清單單時(shí)確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)。如上例代銷(xiāo)合同同約定保底售售價(jià)為1000萬(wàn)元，超過(guò)過(guò)保底價(jià)銷(xiāo)售售則按5比55雙方分成。如如實(shí)際收到代代銷(xiāo)清單代上上實(shí)際售價(jià)為為120萬(wàn)元元，則房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)認(rèn)收入1100萬(wàn)元。4采用包銷(xiāo)方方式銷(xiāo)售的，應(yīng)在包銷(xiāo)合同生效日進(jìn)行確認(rèn)收入的會(huì)計(jì)核算，并同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)包銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅和銷(xiāo)售成本。例：某房地產(chǎn)企企業(yè)某樓盤(pán)還還剩幾套尾房房，造價(jià)為880萬(wàn)元，與與某房產(chǎn)中介介公司訂立包包銷(xiāo)合同，協(xié)協(xié)議約定售價(jià)價(jià)為100萬(wàn)萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅稅率5%（不不考慮其他稅稅費(fèi)）；中介介公司按售價(jià)價(jià)的2%收取取手續(xù)費(fèi)。包銷(xiāo)合同生效日日：借：應(yīng)收賬款 1000 貸：主主營(yíng)業(yè)

18、務(wù)收入入 1000結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)稅和銷(xiāo)銷(xiāo)售成本：借：營(yíng)業(yè)稅金及及附加 5貸：應(yīng)交稅費(fèi) 5借：應(yīng)交稅費(fèi) 55貸：銀行存款 5借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成成本 800貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品商品房 80收取款項(xiàng)和結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手續(xù)費(fèi)借：銷(xiāo)售費(fèi)用 2銀行存款 98 貸：應(yīng)收賬款 10005采用銀行按按揭方式銷(xiāo)售售。其首付款應(yīng)應(yīng)按實(shí)際收到到日確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)，余余款在銀行按按揭貸款辦理理轉(zhuǎn)賬之日確確認(rèn)收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。 補(bǔ)充：關(guān)于銷(xiāo)售售退回國(guó)稅發(fā)【20003】45號(hào)號(hào)：企業(yè)年終終申報(bào)納稅前前發(fā)生的資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債表日后后事項(xiàng)，所涉涉及的應(yīng)納所所得稅調(diào)整，應(yīng)應(yīng)作為會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)告年度的納納稅調(diào)整；企企業(yè)年終申報(bào)報(bào)納稅匯算清清繳后發(fā)生的的資產(chǎn)負(fù)債表表日后事項(xiàng)，

19、所所涉及的應(yīng)納納所得稅調(diào)整整，應(yīng)作為本本年度的納稅稅調(diào)整。國(guó)稅函【20008】8755號(hào)第一條第第（五）項(xiàng)規(guī)規(guī)定：企業(yè)已經(jīng)經(jīng)確認(rèn)銷(xiāo)售收收入的售出商商品發(fā)生銷(xiāo)售售折讓和銷(xiāo)售售退回，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期期沖減當(dāng)期銷(xiāo)銷(xiāo)售商品收入入。按照新文件的精精神，意味著著只要是銷(xiāo)售售退回，不論論是否為日后后事項(xiàng)，都只只能沖減銷(xiāo)售售退回年度的的銷(xiāo)售商品收收入。6.代建工程收收入的確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)的代代建工程一般般是房地產(chǎn)企企業(yè)為委托方方代建房屋、建建設(shè)場(chǎng)地或市市政工程，一一般情況下是是先簽合同后后建造，具有有價(jià)值大，建建造期長(zhǎng)，不不可取消性的的特點(diǎn)，符合合建造合同的的特點(diǎn) ，所所以房地產(chǎn)企企業(yè)代建工程程的收入核算算應(yīng)按

20、照建造造合同的方法法來(lái)確認(rèn)、計(jì)計(jì)量收入和費(fèi)費(fèi)用。7.價(jià)外收入的的會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)價(jià)外收入是指指房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在銷(xiāo)售或出出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品時(shí)向客戶(hù)收收取的價(jià)款以以外的各種 HYPERLINK /wiki/%E8%B4%B9%E7%94%A8 o 費(fèi)用 費(fèi)費(fèi)用。包括手手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼貼、 HYPERLINK /wiki/%E5%9F%BA%E9%87%91 o 基金 基金、集資費(fèi)費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、 HYPERLINK /wiki/%E8%BF%9D%E7%BA%A6%E9%87%91 o 違約金 違約金（延期付款利息）、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收入。房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)價(jià)外收入根據(jù)據(jù)不同性質(zhì)

21、，應(yīng)應(yīng)計(jì)入不同的的會(huì)計(jì)科目。對(duì)對(duì)手續(xù)費(fèi)收入入可計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收收入”，集資費(fèi)沖沖減“財(cái)務(wù)費(fèi)用”？，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、優(yōu)優(yōu)質(zhì)費(fèi)沖減“管理費(fèi)用”， HYPERLINK /wiki/%E8%BF%9D%E7%BA%A6%E9%87%91 o 違約金 違約金可計(jì)入入“營(yíng)業(yè)外收入入”，而代收款款項(xiàng)、代墊款款項(xiàng)和需上繳繳的 HYPERLINK /wiki/%E5%9F%BA%E9%87%91 o 基金 基金應(yīng)計(jì)入“其他應(yīng)付款款”或“其他應(yīng)收款款”等往來(lái)賬。例：某房地產(chǎn)公公司銷(xiāo)售一個(gè)個(gè)自行開(kāi)發(fā)的的商鋪，總建建筑面積為1100平米，單單價(jià)1萬(wàn)元，收收取總價(jià)款1100萬(wàn)元，按按每平米200元收取維修修基金，該維維修基金日

22、后后由房產(chǎn)公司司統(tǒng)一解繳當(dāng)當(dāng)?shù)刈》抗芾砝頇C(jī)構(gòu)，另按按每平米100元收取優(yōu)質(zhì)質(zhì)費(fèi)，上述收收取的款項(xiàng)全全部存入銀行行。借：銀行存款 1000.3 貸：主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入 100 其他應(yīng)付款維維修基金 0.2 管理費(fèi)用優(yōu)質(zhì)質(zhì)費(fèi) 0.1 按預(yù)計(jì)毛利計(jì)算算所得稅的處處理【例21】:甲甲新辦房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，當(dāng)年年有一樓盤(pán)預(yù)預(yù)售收入20000萬(wàn)元(計(jì)稅毛利率率15%)，其其他應(yīng)納稅所所得-200萬(wàn)元元。則應(yīng)納稅額=（-200+200015%）25%=25萬(wàn)元。借:遞延所得稅稅資產(chǎn) 7500000 貸:應(yīng)應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交所得稅稅 2550000 所得稅費(fèi)用用 5000000第二年企業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)上述樓盤(pán)880%的銷(xiāo)售售收入，

23、即11600萬(wàn)元元，確認(rèn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本10000萬(wàn)元，當(dāng)當(dāng)年可扣除期期間費(fèi)用等3300萬(wàn)；同同時(shí)另一樓盤(pán)盤(pán)預(yù)售收入33000萬(wàn)元元。應(yīng)納稅額=(116001100033002000015%80%+3300015%)25% =127.55萬(wàn)元作會(huì)計(jì)分錄：借借:所得稅費(fèi)費(fèi)用 7500000 遞遞延所得稅資資產(chǎn) 5250000 貸:應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交所得得稅 112750000第三講房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的成本核算一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成成本核算的特特殊性（一）成本構(gòu)成成復(fù)雜，核算難難度大。房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)主要從事房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建建設(shè)活動(dòng)，其其生產(chǎn)成本主主要指開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的成本，包包括土地征用用及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)、前期工工程費(fèi)、

24、建筑筑安裝工程費(fèi)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)、公公共配套設(shè)施施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)用及其其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用用等。這些成成本具備不同同的特性、涉涉及不同的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，從從而導(dǎo)致成本本的核算難度度較大。（二）核算時(shí)間間跨度長(zhǎng)。房房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)的周期較較長(zhǎng)，少則112年，多則則超過(guò)5年，使使房地產(chǎn)成本本費(fèi)用核算的的時(shí)間跨度很很長(zhǎng)。（三）不同項(xiàng)目目核算差異性性較大。不同同的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目受地域、項(xiàng)項(xiàng)目定位、產(chǎn)產(chǎn)品功能、用用途、規(guī)模等等各方面因素素的影響很大大，導(dǎo)致不同同項(xiàng)目之間的的差異性很大大，每個(gè)項(xiàng)目目都或多或少少有自己的特特點(diǎn)。（四）滾動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā)核算難度大大。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，房房地產(chǎn)企業(yè)存存在多個(gè)項(xiàng)目目同時(shí)開(kāi)發(fā)、

25、一一個(gè)項(xiàng)目分多多期開(kāi)發(fā)等現(xiàn)現(xiàn)象，較為常常見(jiàn)，而且不不同項(xiàng)目、不不同期開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本發(fā)生生差異大，給給企業(yè)按項(xiàng)目目、按樓盤(pán)等等進(jìn)行成本核核算難度增大大。二、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成成本核算對(duì)象象的確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)可按以下幾幾種方法確定定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成成本核算對(duì)象象：（一）以整個(gè)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成成本核算對(duì)象象。對(duì)于開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)模小、開(kāi)開(kāi)發(fā)周期短、一一次性全部開(kāi)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，可以以整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目為成本核核算對(duì)象，特特點(diǎn)是成本核核算對(duì)象的唯唯一性，不存存在成本費(fèi)用用的分配，成成本核算周期期同項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)周期一致。如某房地產(chǎn)公司司在市中心有有100畝土土地，擬一次次性開(kāi)發(fā)商住住樓6棟，該該房地產(chǎn)公司司可將6棟商商住樓合

26、并為為一個(gè)成本核核算對(duì)象。（二）以開(kāi)發(fā)期期數(shù)為成本核核算對(duì)象。對(duì)對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模模較大、開(kāi)發(fā)發(fā)周期較長(zhǎng)、分分期開(kāi)發(fā)的房房地產(chǎn)項(xiàng)目，可可以按開(kāi)發(fā)期期數(shù)為成本核核算對(duì)象，特特點(diǎn)是成本核核算對(duì)象的多多樣性，成本本費(fèi)用需要?dú)w歸集和分配。（三）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)為成成本核算對(duì)象象。對(duì)于開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品形態(tài)多多樣的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，可以以各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)為成成本核算對(duì)象象，特點(diǎn)是成成本核算對(duì)象象的多樣性，成成本費(fèi)用需要要?dú)w集和分配配。需要單獨(dú)核算土土地開(kāi)發(fā)成本本的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目，可按下列列原則確定土土地開(kāi)發(fā)成本本的核算對(duì)象象：（1）對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)面積不不大、開(kāi)發(fā)工工期較短的土土地，可以每每一塊獨(dú)立的的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為為成本核算對(duì)對(duì)象；

27、（2）對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)面積較較大、開(kāi)發(fā)工工期較長(zhǎng)、分分區(qū)域開(kāi)發(fā)的的土地，可以以一定區(qū)域作作為土地開(kāi)發(fā)發(fā)成本核算對(duì)對(duì)象。成本核算對(duì)象應(yīng)應(yīng)在開(kāi)工之前前確定，一經(jīng)經(jīng)確定就不能能隨意改變，更更不能相互混混淆。三、成本核算的的內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)成本核算的的主要內(nèi)容是是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成成本。企業(yè)在在開(kāi)發(fā)、建設(shè)設(shè)和經(jīng)營(yíng)房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的過(guò)過(guò)程中發(fā)生的的各種耗費(fèi)，稱(chēng)稱(chēng)為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本是是指由成本計(jì)計(jì)算對(duì)象，即即開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。 （一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品的成本項(xiàng)目目 1土地征用及及拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)，指因開(kāi)發(fā)發(fā)房地產(chǎn)而征征用土地所發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用，包括征征地費(fèi)、安置置費(fèi)以及原有有建筑物的拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2前期

28、工程費(fèi)費(fèi)，指土地、房房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)、可行性性研究以及水水文地質(zhì)勘察察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)，指土地、房房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程程中發(fā)生的供供水、供電、供供氣、排污、排排洪、通訊、照照明、綠化、環(huán)環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及及道路等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。 4建筑安裝工工程費(fèi)，指土土地房屋開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程中按建建筑安裝工程程施工圖施工工所發(fā)生的各各項(xiàng)建筑安裝裝工程費(fèi)和設(shè)設(shè)備費(fèi)。 5公共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)，指在在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)計(jì)入土地、房房屋開(kāi)發(fā)成本本的不能有償償轉(zhuǎn)讓的公共共配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)用，如鍋爐爐房、水塔、居居委會(huì)、派出出所、幼托、消消防、自行車(chē)車(chē)棚、公廁等等設(shè)施支出。6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用

29、，指房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核核算單位及開(kāi)開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而而發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)間接費(fèi)用，包包括現(xiàn)場(chǎng)管理理機(jī)構(gòu)人員工工資、福利費(fèi)費(fèi)、折舊費(fèi)、修修理費(fèi)、辦公公費(fèi)、水電費(fèi)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房房攤銷(xiāo)等。房屋開(kāi)發(fā)成本明明細(xì)賬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱(chēng)：甲小區(qū) 開(kāi)開(kāi)發(fā)總面積：2 000 單位：元 2009年憑證號(hào)數(shù)摘 要土地征用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接設(shè)施費(fèi)費(fèi)合 計(jì)月日企業(yè)對(duì)土地開(kāi)發(fā)發(fā)成本的核算算，可設(shè)置如如下常規(guī)的成本項(xiàng)項(xiàng)目：（1）土土地征用及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（2）前期期工程費(fèi)；（33）基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)；（4）開(kāi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如如要負(fù)擔(dān)不能能有償轉(zhuǎn)讓的的配套

30、設(shè)施費(fèi)費(fèi)，還可增設(shè)設(shè)“配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)”成本項(xiàng)目，用用以核算應(yīng)計(jì)計(jì)入土地開(kāi)發(fā)發(fā)成本的配套套設(shè)施費(fèi)。（二）開(kāi)發(fā)成本本核算的賬戶(hù) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)歸集和分配配發(fā)生的開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，進(jìn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品成本核算所所采用的主要要賬戶(hù)是“開(kāi)開(kāi)發(fā)成本”和和“開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用”。1“開(kāi)發(fā)成本本”賬戶(hù)該賬戶(hù)屬于成本本類(lèi)賬戶(hù)，核核算企業(yè)在土土地、房屋、配配套設(shè)施和代代建工程的開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以以及企業(yè)對(duì)出出租房進(jìn)行裝裝飾及增補(bǔ)室室內(nèi)設(shè)施而發(fā)發(fā)生的出租房工工程支出。賬賬戶(hù)的借方反映產(chǎn)品開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)發(fā)生的開(kāi)發(fā)直直接費(fèi)用和月月末分配計(jì)入入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用，貨方反反映結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬賬戶(hù)和“出租租

31、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬賬戶(hù)的已完工工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)實(shí)際成本，期期末借方余額額反映在建開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際成本。該賬戶(hù)的明細(xì)賬賬按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的種類(lèi)設(shè)置置，如“土地地開(kāi)發(fā)”、“房房屋開(kāi)發(fā)”、“配配套設(shè)施開(kāi)發(fā)發(fā)”和“代建建工程開(kāi)發(fā)”等等，并在明細(xì)細(xì)賬下按成本本計(jì)算對(duì)象設(shè)設(shè)置賬頁(yè)，按按成本項(xiàng)目設(shè)設(shè)置專(zhuān)欄，進(jìn)進(jìn)行明細(xì)核算算。2“開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用”賬戶(hù)戶(hù)該賬戶(hù)屬于成本本類(lèi)賬戶(hù)，核算企企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立立核算單位開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)間間接費(fèi)用。該該賬戶(hù)的借方方歸集月內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用，貸方方反映月末按一定分配配標(biāo)準(zhǔn)分配結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本的的費(fèi)用總額，結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)后無(wú)余額額。該賬戶(hù)的的明細(xì)賬應(yīng)按按企業(yè)內(nèi)部不不同單位的名名

32、稱(chēng)設(shè)置。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)可以根據(jù)管管理的要求、企企業(yè)規(guī)模的大大小、開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)用的多多少，將“開(kāi)開(kāi)發(fā)成本”賬賬戶(hù)分解為“土土地開(kāi)發(fā)”、“房房屋開(kāi)發(fā)”、“配配套設(shè)施開(kāi)發(fā)發(fā)”和“代建建工程開(kāi)發(fā)”四四個(gè)一級(jí)賬戶(hù)戶(hù)，或者將“開(kāi)開(kāi)發(fā)成本”和和“開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用”合并并為一個(gè)賬戶(hù)戶(hù)。四、房屋開(kāi)發(fā)成成本的核算房屋開(kāi)發(fā)是房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)之一。其其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的的房屋按性質(zhì)質(zhì)和用途分為為四種：1.為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)發(fā)的商品房；2.為出租而而開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)房（出租房房）；3.為安置被被拆遷居民周周轉(zhuǎn)使用而開(kāi)開(kāi)發(fā)的周轉(zhuǎn)房房；4.受其他單單位委托代為為開(kāi)發(fā)建設(shè)的的代建房。這這些房屋的開(kāi)開(kāi)發(fā)成本在核核算方

33、法上大大致相同，但但仍需要“開(kāi)開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)”賬賬戶(hù)下分別設(shè)設(shè)置四種房屋屋的明細(xì)賬（卡卡），并按工工程名稱(chēng)設(shè)賬賬頁(yè)進(jìn)行核算算。（一）房屋開(kāi)發(fā)發(fā)成本費(fèi)用的的歸集1土地征用及及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，凡能能分清負(fù)擔(dān)對(duì)對(duì)象的，可直直接計(jì)入房屋屋開(kāi)發(fā)成本；凡不能分清清負(fù)擔(dān)對(duì)象，或或開(kāi)發(fā)綜合性性建設(shè)場(chǎng)地既既為建造商品品房之用，又又對(duì)外銷(xiāo)售或或有償轉(zhuǎn)讓的的，先計(jì)入“開(kāi)開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)”，待待土地開(kāi)發(fā)完完成投放使用用時(shí)，再按占占用土地面積積比例分配轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)成本本房屋開(kāi)開(kāi)發(fā)”。如果果已開(kāi)發(fā)完成成的商品性建建設(shè)場(chǎng)地改作作自用性建設(shè)場(chǎng)場(chǎng)地，應(yīng)將土土地征用及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)從從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品”轉(zhuǎn)入“開(kāi)開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)”。例：以銀

34、行存款款為進(jìn)行商品品房開(kāi)發(fā)支付付了土地征用費(fèi)費(fèi)800萬(wàn)元元。借：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)揚(yáng)州天下8800貸：銀行存款 800支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)時(shí)分錄同上上。為本企業(yè)房屋開(kāi)開(kāi)發(fā)用的土地地，應(yīng)于開(kāi)發(fā)發(fā)完成投入使使用時(shí)，將土土地開(kāi)發(fā)的實(shí)實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)房房屋的開(kāi)發(fā)成成本，具體可可采用分項(xiàng)平平行結(jié)轉(zhuǎn)法或或歸類(lèi)集中結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)法。分項(xiàng)項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法法是指將土地地開(kāi)發(fā)支出的的各項(xiàng)費(fèi)用按按成本項(xiàng)目分分別平行轉(zhuǎn)入入有關(guān)房屋開(kāi)開(kāi)發(fā)成本的對(duì)對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目目；歸類(lèi)集中中結(jié)轉(zhuǎn)法是指指將土地開(kāi)發(fā)發(fā)支出歸類(lèi)合合并為“土地征用及及拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)”費(fèi)用項(xiàng)目，然然后轉(zhuǎn)入有關(guān)關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成成本的“土地征用及及拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)”成本項(xiàng)目。經(jīng)經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用

35、用土地開(kāi)發(fā)支支出，自“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成成本”賬戶(hù)的貸方方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成成本”賬戶(hù)的借方方。2前期工程和和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)，凡能分清清負(fù)擔(dān)對(duì)象的的，直接計(jì)入入房屋開(kāi)發(fā)成成本；應(yīng)由兩兩個(gè)以上房屋屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)負(fù)擔(dān)，且發(fā)生生時(shí)分不清負(fù)負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)分分配后，分別別計(jì)入房屋開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成成本。例：以銀行存款款支付商品房房開(kāi)發(fā)的水文文地質(zhì)勘察費(fèi)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)等50萬(wàn)萬(wàn)元。作如下下會(huì)計(jì)分錄：借：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)揚(yáng)州天下50貸：銀行存款 503計(jì)入房屋開(kāi)開(kāi)發(fā)成本的建建筑工程費(fèi)，應(yīng)應(yīng)根據(jù)不同施施工方式，采采用不同的核核算方法。采用出包方方式的，應(yīng)根根據(jù)承包企業(yè)業(yè)提交的“工程價(jià)價(jià)款結(jié)算單”所

36、所列承付工程程款計(jì)入“開(kāi)開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)”的的相應(yīng)成本項(xiàng)項(xiàng)目中。采用自營(yíng)方方式的，發(fā)生生的各項(xiàng)建筑筑安裝工程費(fèi)費(fèi)用直接計(jì)入入“開(kāi)發(fā)成本本房屋開(kāi)開(kāi)發(fā)”的相應(yīng)應(yīng)成本項(xiàng)目中中。如果企業(yè)自自營(yíng)施工大型型建筑安裝工工程，可以根根據(jù)需要增設(shè)設(shè)“工程施工工”、“施工工間接費(fèi)用”等等賬戶(hù)，用來(lái)來(lái)核算和歸集集自營(yíng)工程的的建筑安裝費(fèi)費(fèi)用，月未實(shí)實(shí)際成本轉(zhuǎn)入入“開(kāi)發(fā)成本本房屋開(kāi)開(kāi)發(fā)”的相應(yīng)應(yīng)成本項(xiàng)目中中。企業(yè)在房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程程中領(lǐng)用的設(shè)設(shè)備，附屬于于工程實(shí)體的的，應(yīng)根據(jù)附屬對(duì)對(duì)象，于設(shè)備備發(fā)出交付安安裝時(shí)，按其其實(shí)成本計(jì)入入“開(kāi)發(fā)成本本房屋開(kāi)開(kāi)發(fā)”的相應(yīng)應(yīng)成本項(xiàng)目中中。例：經(jīng)結(jié)算應(yīng)付付建筑工程公公司建筑安裝裝費(fèi)3

37、20萬(wàn)萬(wàn)元。借：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)揚(yáng)州天下3320貸：應(yīng)付賬款 3204計(jì)入房屋開(kāi)開(kāi)發(fā)成本的公公共配套設(shè)施施費(fèi)，應(yīng)根據(jù)據(jù)配套設(shè)施建建設(shè)的不同情情況，采用不不同的核算方方法。（1）若公共設(shè)設(shè)施是與商品品房開(kāi)發(fā)同步步開(kāi)發(fā)的，其其開(kāi)發(fā)費(fèi)用直直接計(jì)入商品房開(kāi)發(fā)成成本；分不清清受益對(duì)象或或應(yīng)由兩個(gè)以以上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目共同負(fù)擔(dān)的，可可先通過(guò)“開(kāi)開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)歸歸集，待配套套設(shè)施完成后后，可按各開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)預(yù)算成本比例例分配，其中中應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)成本本負(fù)擔(dān)的部分分，結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)”賬賬戶(hù)。（2）若公共設(shè)設(shè)施后于商品品房開(kāi)發(fā)，企業(yè)應(yīng)預(yù)提土地開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的公共設(shè)設(shè)施費(fèi)，借記記“開(kāi)發(fā)成本本

38、房屋開(kāi)發(fā)”，貸記記“預(yù)提費(fèi)用”，實(shí)際發(fā)生生公共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)時(shí)，借借記“開(kāi)發(fā)成成本配套套設(shè)施開(kāi)發(fā)”，貸貸記“庫(kù)存材材料”、“應(yīng)應(yīng)付賬款”等等，配套設(shè)施施竣工分配實(shí)實(shí)際設(shè)施費(fèi)時(shí)時(shí)，沖轉(zhuǎn)并結(jié)結(jié)清“預(yù)提費(fèi)費(fèi)用“。例：某開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)某商品房開(kāi)開(kāi)發(fā)工程的配配套設(shè)施后于于商品房開(kāi)發(fā)發(fā)工程進(jìn)行，會(huì)會(huì)計(jì)處理過(guò)程程如下：（1）1至100月按月預(yù)提提配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)100萬(wàn)元：借：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)揚(yáng)州天下 100貸：預(yù)提費(fèi)用配套設(shè)施費(fèi)費(fèi) 1000（2）10月建建設(shè)配套設(shè)施施時(shí)，發(fā)生費(fèi)費(fèi)用800萬(wàn)元：借：開(kāi)發(fā)成本配套工程開(kāi)開(kāi)發(fā) 800貸：銀行存款 800（3）配套設(shè)施施竣工時(shí)：借：預(yù)提費(fèi)用配套設(shè)施費(fèi)費(fèi) 800貸：開(kāi)發(fā)成本配

39、套工程開(kāi)開(kāi)發(fā) 800（4）同時(shí)結(jié)清清預(yù)提費(fèi)用：借：預(yù)提費(fèi)用配套設(shè)施費(fèi)費(fèi) 200貸：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)揚(yáng)州天下 200例如：某開(kāi)發(fā)小小區(qū)內(nèi)幼兒園園的開(kāi)發(fā)成本本應(yīng)由1011、102商商品房、1551出租房、1181周轉(zhuǎn)房房和201大大型配套設(shè)施施商店負(fù)擔(dān)。由由于幼兒園在在商品房竣工工時(shí)尚未完工工，為了及時(shí)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的的商品房的成成本，應(yīng)先將將幼兒園配套套設(shè)施費(fèi)預(yù)提提計(jì)入商品房房等的開(kāi)發(fā)成成本。假定各各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品和幼兒園的的預(yù)算成本如如下：101商品房 11 000 000 181周轉(zhuǎn)房 800 000 102商品品房 990 0000 201配套設(shè)施施商店 500 0000 151出租租房 880

40、 0000 251幼兒園 320 000因此分配率332萬(wàn)（100萬(wàn)萬(wàn)90萬(wàn)80萬(wàn)880萬(wàn)500萬(wàn)）0.08各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)提提幼兒園的配配套設(shè)施費(fèi)為為：101商品房1 0000 0000.0880 0000102商品房 900 0000.0872 0000151出租房800 00000.0864 0000181周轉(zhuǎn)房800 00000.0864 0000201配套設(shè)施施商店5500 00000.0840 0000合計(jì)為320 000元按預(yù)提率計(jì)算各各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品的配套設(shè)施施時(shí)，其與實(shí)實(shí)際支出數(shù)的的差額，應(yīng)在在配套設(shè)施完完工時(shí)，按預(yù)預(yù)提數(shù)的比例例，調(diào)整增加加或減少有關(guān)關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的的成本。補(bǔ)充說(shuō)明：

41、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)的配套套設(shè)施，可以以分為如下兩兩類(lèi)：一類(lèi)是是開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的公共配配套設(shè)施，如如水塔、鍋爐爐房、居委會(huì)會(huì)、派出所、消消防、幼托、自自行車(chē)棚等，這這類(lèi)配套設(shè)施施，沒(méi)有投資資來(lái)源，不能能有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)應(yīng)計(jì)入房屋或或土地開(kāi)發(fā)成成本；另一類(lèi)類(lèi)是能有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)規(guī)劃中規(guī)定的的配套設(shè)施項(xiàng)項(xiàng)目，包括開(kāi)開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)營(yíng)營(yíng)業(yè)性公共配配套設(shè)施，如如商店、銀行行、郵局等。除了可以有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的大型配配套設(shè)施在“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)”科目核算，完完工后轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施”賬戶(hù)外，其其他配套設(shè)施施與房屋同步步建設(shè)，發(fā)生生的公共配套套設(shè)施費(fèi)，凡凡能分清負(fù)擔(dān)擔(dān)對(duì)象的，按按房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)

42、負(fù)擔(dān)的的數(shù)額直接計(jì)計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)；凡應(yīng)應(yīng)由兩個(gè)以上上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共共同負(fù)擔(dān)的，先先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)歸集，待待配套設(shè)施完完成后，再按按各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的預(yù)算成本本比例進(jìn)行分分配，其中應(yīng)應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的的數(shù)額計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)。5開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是是指房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部部獨(dú)立核算單單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)組織管理理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而而發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用。這些些費(fèi)用雖也屬屬于直接為房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而而發(fā)生的費(fèi)用用，但它不能能確定其為某某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因因而無(wú)法將它它直接記入各各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品成本。為了了簡(jiǎn)化核算手手續(xù)，將它先先記入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用”科目，然后后按

43、照適當(dāng)分分配標(biāo)準(zhǔn)，分分配記入各項(xiàng)項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成成本。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)應(yīng)分設(shè)如下明明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行行核算：（1）工資：是是指開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核核算單位現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)行行政、技術(shù)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等等人員的工資資、獎(jiǎng)金和津津貼。（2）福利費(fèi)：是指按上項(xiàng)項(xiàng)人員工資總總額的實(shí)際發(fā)發(fā)生的職工福福利費(fèi)。（3）折舊費(fèi)：是指開(kāi)發(fā)企企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立立核算單位使使用屬于固定定資產(chǎn)的房屋屋、設(shè)備、儀儀器等提取的的折舊費(fèi)。（4）修理費(fèi)：是指開(kāi)發(fā)企企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立立核算單位使使用屬于固定定資產(chǎn)的房屋屋、設(shè)備、儀儀器等發(fā)生的的修理費(fèi)。（5）辦公費(fèi)：是指開(kāi)發(fā)企企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立立核算單位各各管理部門(mén)辦辦公用的文具具、紙張、印印刷、郵電、書(shū)書(shū)報(bào)、會(huì)

44、議、差差旅交通、燒燒水和集體取取暖用煤等費(fèi)費(fèi)用。（6）水電費(fèi)：是指開(kāi)發(fā)企企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立立核算單位各各管理部門(mén)耗耗用的水電費(fèi)費(fèi)。（7）勞動(dòng)保護(hù)護(hù)費(fèi)：是指用用于開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核核算單位職工工的勞動(dòng)保護(hù)護(hù)用品的購(gòu)置置、攤銷(xiāo)和修修理費(fèi)，防暑暑飲料、洗滌滌肥皂等物品品的購(gòu)置費(fèi)或或補(bǔ)助費(fèi)，以以及工地上職職工洗澡、飲飲水的燃料等等。（8）周轉(zhuǎn)房攤攤銷(xiāo)：是指安安置拆遷居民民周轉(zhuǎn)使用的的房屋但不能能直接確定為為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)而計(jì)計(jì)提的攤銷(xiāo)費(fèi)費(fèi)。（9）利息支出出：是指開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)發(fā)房地產(chǎn)借入入資金所發(fā)生生而不能直接接計(jì)入某項(xiàng)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本的利利息支出及相相關(guān)的手續(xù)費(fèi)費(fèi)，但應(yīng)沖減減使用前暫存存銀行而發(fā)生生的利

45、息收入入。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品完工以后的的借款利息，應(yīng)應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)當(dāng)期損益。（10）其他費(fèi)費(fèi)用：是指上上列各項(xiàng)費(fèi)用用以外的其他他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用支出。發(fā)生間接費(fèi)用時(shí)時(shí)： 借：開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)用 貸貸：應(yīng)付職工薪薪酬 累計(jì)折舊 長(zhǎng)期待攤費(fèi)費(fèi)用 銀銀行存款 周周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)銷(xiāo)期末結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)： 借：開(kāi)發(fā)成成本房屋開(kāi)發(fā)（某某工程） 貸貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用如果開(kāi)發(fā)企業(yè)不不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)管管理機(jī)構(gòu)而由由企業(yè)（即公公司本部）定定期或不定期期地派人到開(kāi)開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織織開(kāi)發(fā)活動(dòng)，其其所發(fā)生的費(fèi)費(fèi)用，除周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)外，其其他開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)可記入企企業(yè)的管理費(fèi)費(fèi)用。6代建工程開(kāi)開(kāi)發(fā)成本的核核算代建工程是指開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受受委托單位委委

46、托，代為開(kāi)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)工工程，或參加加委托單位招招標(biāo)，經(jīng)過(guò)投投標(biāo)中標(biāo)后承承建的開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目。其主要要包括：建設(shè)設(shè)場(chǎng)地、各種種房屋和市政政工程。例如如，城市道路路、園林綠化化、基礎(chǔ)設(shè)施施等。主要賬務(wù)處理： （1）代建工工程開(kāi)發(fā)時(shí)：借：開(kāi)發(fā)成本代建工程程開(kāi)發(fā)貸：銀行存款（支支付規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、工程等各各種費(fèi)用） 開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)用（結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)分配的間間接費(fèi)用）（2）代建工程程開(kāi)發(fā)完工時(shí)時(shí)： 借：開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品代建工程 貸貸：開(kāi)發(fā)成本本代建工程程開(kāi)發(fā)（二）房屋開(kāi)發(fā)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣竣工驗(yàn)收后，應(yīng)應(yīng)按各種房屋屋的用途，將將房屋的實(shí)際際開(kāi)發(fā)成本分分別結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品賬賬戶(hù)。借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品房屋 出租開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 周轉(zhuǎn)

47、房房 貸：開(kāi)發(fā)成成本房屋竣工商品房、代代建房的開(kāi)發(fā)發(fā)成本應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品房屋”賬賬戶(hù)；竣工后直接投投入使用的出出租房、周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房的開(kāi)發(fā)成成本，應(yīng)分別別計(jì)入“出租租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”和和“周轉(zhuǎn)房”賬賬戶(hù)；若竣工后暫不不使用，應(yīng)計(jì)入“開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品房屋”賬戶(hù)戶(hù)，待投入使使用后再轉(zhuǎn)入入“出租開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品”和“周周轉(zhuǎn)房”賬戶(hù)戶(hù)。四、庫(kù)存設(shè)備和和周轉(zhuǎn)房的核核算（一）庫(kù)存設(shè)備備的核算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的設(shè)備，是是指將來(lái)經(jīng)安安裝后構(gòu)成房房屋或有關(guān)配配套設(shè)施實(shí)體體的有機(jī)組成成部分，如各各種供水、供供電、通風(fēng)、通通訊、電梯、中中央空調(diào)等設(shè)設(shè)備。庫(kù)存設(shè)備的核算算主要涉及“物資采購(gòu)”、“采購(gòu)保管費(fèi)費(fèi)”和“庫(kù)存設(shè)備”三個(gè)賬戶(hù)例

48、某房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)入入電梯一臺(tái)，買(mǎi)買(mǎi)價(jià)(含進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅) 8000 0000元，運(yùn)雜費(fèi)費(fèi)20 000元，價(jià)價(jià)款和運(yùn)雜費(fèi)費(fèi)已用銀行存存款支付。 1.根據(jù)購(gòu)貨發(fā)發(fā)票、銀行結(jié)結(jié)算憑證等作作如下分錄： 借：物資采購(gòu)設(shè)備 8820 000 貸：銀行存款 820 000 2.假設(shè)企業(yè)材材料設(shè)備采購(gòu)購(gòu)保管費(fèi)的計(jì)計(jì)劃分配率為為2，則購(gòu)購(gòu)入電梯應(yīng)分分配的采購(gòu)保保管費(fèi)為166 400元。采購(gòu)保管費(fèi)：主主要核算采購(gòu)購(gòu)保管人員的的工資、福利利費(fèi)、辦公費(fèi)費(fèi)、交通差旅旅費(fèi)、折舊費(fèi)費(fèi)、維修費(fèi)、低低值易耗品攤攤銷(xiāo)、勞動(dòng)保保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等借：物資采購(gòu)設(shè)備 16 400 貸：采購(gòu)保管費(fèi)費(fèi) 16 400 3.電梯驗(yàn)收入入庫(kù)，計(jì)

49、算電電梯的實(shí)際成成本為8366 400元。 借：庫(kù)存設(shè)備 8336 400 貸：物資采購(gòu)設(shè)備 836 400 4.設(shè)備發(fā)出交交付安裝時(shí)。借：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā) 836 400 貸：庫(kù)存存設(shè)備 8836 4000（二）周轉(zhuǎn)房成成本的核算1.周轉(zhuǎn)房是指指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)用于安安置拆遷居民民周轉(zhuǎn)使用，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸本企業(yè)業(yè)所有的房屋屋。其主要包包括：開(kāi)發(fā)專(zhuān)專(zhuān)門(mén)為安置拆拆遷居民周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)使用的房屋屋；企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)完成的商品品房，在尚未未銷(xiāo)售以前用用于安置拆遷遷居民周轉(zhuǎn)使使用的部分；搭建的用于于安置拆遷居居民周轉(zhuǎn)使用用的臨時(shí)簡(jiǎn)易易房屋。2.設(shè)置“周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房”科目核算，下下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房房”、“周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)銷(xiāo)”二級(jí)科目核核

50、算。3.主要的賬務(wù)務(wù)處理：（1）周轉(zhuǎn)房開(kāi)開(kāi)發(fā)完成交付付使用時(shí)： 借：周周轉(zhuǎn)房在用周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房 貸貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品房屋（2）每月計(jì)提提周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)銷(xiāo)額時(shí)（一般般按平均年限限法）： 借：開(kāi)開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā) 貸貸：周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤攤銷(xiāo)（3）周轉(zhuǎn)過(guò)程程中發(fā)生修理理費(fèi)用時(shí)： 借：開(kāi)開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā) 貸貸：銀行存款款等（4）對(duì)外銷(xiāo)售售周轉(zhuǎn)房，結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)實(shí)際成本時(shí)時(shí)： 借：主主營(yíng)業(yè)務(wù)成本本 周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤攤銷(xiāo) 貸貸：周轉(zhuǎn)房在用周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房第四講 建造合合同一、概論（一）建造合同同準(zhǔn)則適用的的范圍建造合同準(zhǔn)則規(guī)規(guī)范建造承包包商建造工程程合同的會(huì)計(jì)計(jì)核算和相關(guān)關(guān)信息的披露露。這里所講講的建造承包包商，是指根根據(jù)合同為客客戶(hù)建造工

51、程程(或大型資資產(chǎn))的企業(yè)業(yè)，如承包建建造房屋、建建筑物的建筑筑安裝企業(yè)，承承包建造船舶舶、飛機(jī)和大大型機(jī)械設(shè)備備的制造企業(yè)業(yè)。 （二二）收入核算算的賬務(wù)處理理新舊核算方法比比較經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù) 新 制 度度 老 制 度 1、發(fā)生工程成成本 借 工程施工成本 貸 原材料同左2、結(jié)算工程價(jià)價(jià)款借 應(yīng)收賬款 貸 工程結(jié)結(jié)算 借 應(yīng)收賬款 貸 主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入3、結(jié)轉(zhuǎn)收入、成成本借 工程施工毛利 主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)成本 貸 主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入借 主營(yíng)業(yè)務(wù)成成本 貸 工程施施工4、工程完工借 工程結(jié)算 貸 工程施工工成本 工程施施工毛利二、建造合同收收入和建造合合同費(fèi)用（一）建造合同同收入建造合同收入包包括合同中規(guī)規(guī)定的初

52、始收收入以及因合合同變更、索索賠、獎(jiǎng)勵(lì)等等形成的收入入四部分。補(bǔ)充說(shuō)明：會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則中還提提出了“與合合同有關(guān)的零零星收益”概概念，其是指在合同同執(zhí)行過(guò)程中中取得的、但但不計(jì)入合同同收入而應(yīng)沖沖減合同成本本的非經(jīng)常性性的收益。例例如，完成合合同后處置殘殘余物資取得得的收益。殘殘余物資是指指在施工過(guò)程程中產(chǎn)生的一一些材料物資資的下腳料，由由于工程領(lǐng)用用材料時(shí)，已已將領(lǐng)用材料料的價(jià)值直接接計(jì)入了工程程成本，材料料物資的下腳腳料已包括在在合同成本中中，因此，處處置這些殘余余物資而取得得的收益，應(yīng)應(yīng)沖減合同成成本。其賬務(wù)務(wù)處理是：借借記“銀行存存款”、“原原材料”等科科目，貸記“工工程施工”或或“生產(chǎn)成

53、本本”科目。（二）建造合同同費(fèi)用建造合同費(fèi)用包包括直接費(fèi)用用和間接費(fèi)用用。內(nèi)容： 耗用的人工工費(fèi)用1直接費(fèi)用 耗用的材料料費(fèi)用 耗用的機(jī)械械使用費(fèi)用 其他直接費(fèi)費(fèi)用2間接費(fèi)用三、建造合同結(jié)結(jié)果是否能夠夠可靠估計(jì)的的判斷判斷建造合同的的結(jié)果能夠可可靠估計(jì)的條條件1合同總收入入能夠可靠地地計(jì)量；2與合同相關(guān)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益益能夠流入企企業(yè)；3在資產(chǎn)負(fù)債債表日合同完完工進(jìn)度和為為完成合同尚尚需發(fā)生的成成本能夠可靠靠地確定；4為完成合同同已經(jīng)發(fā)生的的合同成本能能夠清楚地區(qū)區(qū)分和可靠地地計(jì)量，以便便實(shí)際合同成成本能夠與以以前的預(yù)計(jì)成成本相比較。四、完工百分比比法 完工百百分比法，在在運(yùn)用時(shí)分為為兩步：（一）

54、第一步，確確定建造合同同的完工進(jìn)度度，計(jì)算出完完工百分比。根據(jù)建造合同準(zhǔn)準(zhǔn)則，以下方方法可以用于于確定合同完完工進(jìn)度：1按累計(jì)實(shí)際際發(fā)生的合同同成本占合同同預(yù)計(jì)總成本本的比例計(jì)算算(成本法) 例例1：某建筑筑公司簽訂了了一項(xiàng)合同總總金額為1 000萬(wàn)元元的建造合同同，合同規(guī)定定的建設(shè)期為為三年。第一一年，實(shí)際發(fā)發(fā)生合同成本本300萬(wàn)元元，年末預(yù)計(jì)計(jì)為完成合同同尚需發(fā)生成成本520萬(wàn)萬(wàn)元；第二年年，實(shí)際發(fā)生生合同成本為為400萬(wàn)元元，年末預(yù)計(jì)計(jì)為完成合同同尚需發(fā)生成成本150萬(wàn)萬(wàn)元。根據(jù)上上述資料，計(jì)計(jì)算合同完工工進(jìn)度如下：2按已經(jīng)完成成的合同工作作量占合同預(yù)預(yù)計(jì)總工作量量的比例計(jì)算算(工作量法

55、法)例2：甲公司簽簽訂了修建一一條80公里里長(zhǎng)的公路建建造合同，合合同規(guī)定的工工程總金額為為30 0000萬(wàn)元，工工期2年。該該公司第一年年修建完成了了32公里，第第二年修建完完成了48公公里。甲公司第一年的的合同完工進(jìn)進(jìn)度=3280100%=40%甲公司第二年的的合同完工進(jìn)進(jìn)度=（322+48）80100%=100%3對(duì)已完合同同工作進(jìn)行技技術(shù)測(cè)量(技技術(shù)測(cè)量法)該辦法是在無(wú)法法根據(jù)上述兩兩種確定合同同完工進(jìn)度時(shí)時(shí)所采用的一一種技術(shù)測(cè)量量方法，這種種技術(shù)測(cè)量方方法必須由專(zhuān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員員在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行行科學(xué)測(cè)定，而而不能由建造造承包商測(cè)定定。（二）第二步，根根據(jù)完工百分分比法計(jì)量和和確認(rèn)當(dāng)期的的合

56、同收入和和費(fèi)用。當(dāng)期確認(rèn)的合同同收入=（合合同總收入完工進(jìn)度）以前會(huì)計(jì)年年度累計(jì)已確確認(rèn)的收入 當(dāng)期確認(rèn)的 毛毛 利=（合合同總收入合同預(yù)計(jì)總總成本）完工進(jìn)度以前會(huì)計(jì)年年度累計(jì)已確確認(rèn)的毛利當(dāng)期確認(rèn)的合同同費(fèi)用=當(dāng)期期確認(rèn)的合同同收入當(dāng)期期確認(rèn)的合同同毛利以前前會(huì)計(jì)年度預(yù)預(yù)計(jì)損失準(zhǔn)備備例：某建筑公司司簽訂了一項(xiàng)項(xiàng)合同總金額額為1 0000萬(wàn)元的固固定造價(jià)合同同。合同規(guī)定定的工期為三三年。假定經(jīng)經(jīng)計(jì)算第一年年完工進(jìn)度為為30，第第二年完工進(jìn)進(jìn)度已達(dá)800，經(jīng)測(cè)定定前兩年的合合同預(yù)計(jì)總成成本均為8000萬(wàn)元。第第三年工程全全部完成，累累計(jì)實(shí)際發(fā)生生合同成本7750萬(wàn)元。根據(jù)上述資資料計(jì)算各期期確認(rèn)

57、的合同同收入和費(fèi)用用如下：第一年確認(rèn)的合合同收入11000303300第一年確認(rèn)的合合同毛利（110008800）30660第一年確認(rèn)的合合同費(fèi)用3300600240 其賬務(wù)處理理是：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成成本 22 400 000工程施工毛利 600 000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入 33 000 000第二年確認(rèn)的合合同收入（11 00080）3005500第二年確認(rèn)的合合同毛利（11 000800）806601000第二年確認(rèn)的合合同費(fèi)用550010004000 其賬務(wù)處理理是： 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)成本 4 0000 0000 工程程施工毛利 1 0000 000 貸：主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入 5 0000 000第

58、三年確認(rèn)的合合同收入11 000（300500）200 第三年確認(rèn)的合合同毛利（11 000750）（601100） 990第三年確認(rèn)的合合同費(fèi)用2200900110 其賬務(wù)處理理是：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成成本 1 1000 000 工程施工工毛利 9000 000 貸：主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入 2 0000 000補(bǔ)充說(shuō)明一：完完工進(jìn)度實(shí)際際上是累計(jì)完完工進(jìn)度。補(bǔ)充說(shuō)明二：累累計(jì)實(shí)際發(fā)生生的合同成本本不包括下列列內(nèi)容：（1）與合同未未來(lái)活動(dòng)相關(guān)關(guān)的合同成本本，例如施工工中尚未安裝裝、使用或耗耗用的材料成成本。（2）在分包工工程的工作量量完成之前預(yù)預(yù)付給分包單單位的款項(xiàng)。差異分析：實(shí)施施條例第233條：企業(yè)受受

59、托加工制造造大型機(jī)械設(shè)設(shè)備、船舶、飛飛機(jī)，以及從從事建筑、安安裝、裝配工工程業(yè)務(wù)或者者提供其他勞勞務(wù)等，持續(xù)續(xù)時(shí)間超過(guò)112個(gè)月的，按按照納稅年度度內(nèi)完工進(jìn)度度或者完成的的工作量確認(rèn)認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。國(guó)稅函200088755號(hào): 二、企企業(yè)在各個(gè)納納稅期末，提提供勞務(wù)交易易的結(jié)果能夠夠可靠估計(jì)的的，應(yīng)采用完完工進(jìn)度（完完工百分比）法法確認(rèn)提供勞勞務(wù)收入。強(qiáng)調(diào)了在納納稅期末確認(rèn)認(rèn)收入五、建造合同的的結(jié)果不能可可靠估計(jì)如果建造合同的的結(jié)果不能可可靠地估計(jì)，則則不能采用完完工百分法確確認(rèn)合同收入入和合同費(fèi)用用，而應(yīng)分別別以下情況進(jìn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理理：（一）合同成本本能夠收回的的，合同收入入根據(jù)能夠收收回的

60、實(shí)際合合同成本加以以確認(rèn)，合同同成本在其發(fā)發(fā)生的當(dāng)期確確認(rèn)為費(fèi)用；例如，某建筑公公司與客戶(hù)簽簽訂了一項(xiàng)總總金額為1000萬(wàn)元的建建造合同，工工期為2年。第第一年實(shí)際發(fā)發(fā)生工程成本本40萬(wàn)元，雙雙方均能履行行合同規(guī)定的的義務(wù)。但建建筑公司在年年末時(shí)對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)工程的完工工進(jìn)度無(wú)法可可靠估計(jì)。在在這種情況下下，該公司不不能采用完工工百分比法確確認(rèn)收入，但但由于客戶(hù)能能夠履行合同同，當(dāng)年發(fā)生生的成本均能能收回，所以以，公司可將將當(dāng)年發(fā)生的的成本金額同同時(shí)確認(rèn)為當(dāng)當(dāng)年的收入和和費(fèi)用，當(dāng)年年不確認(rèn)利潤(rùn)潤(rùn)。其賬務(wù)處處理如下：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成成本 400 0000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入 400 0000假定次年又發(fā)生