2014濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)9月份月報(bào).ppt

策劃管理中心 2012年10月2日,2012年9月份 濰坊市場(chǎng)月報(bào),月報(bào)架構(gòu),一、房地產(chǎn)政策及資訊,三、濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,二、濰坊土地信息,四、重點(diǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作監(jiān)測(cè),索引國(guó)內(nèi)市場(chǎng)資訊,索引國(guó)內(nèi)市場(chǎng)資訊,全國(guó)房企銷售數(shù)據(jù)前5名,萬科的銷售金額位列全國(guó)之首；而銷售面積卻僅次于恒大位居第二，恒大卻以低價(jià)跑量的策略，以剛需為主，應(yīng)合國(guó)家出臺(tái)政策，使之銷售面積位列全國(guó)第一,索引國(guó)內(nèi)市場(chǎng)資訊,全國(guó)房企4-9月土地儲(chǔ)備前6名,恒大土地儲(chǔ)備12296.06萬平米，位列全國(guó)儲(chǔ)備土地之最；萬科以7907.96位居第二,全國(guó)房企4-9月拿地面積前5名,索引國(guó)內(nèi)市場(chǎng)資訊,萬科近半年大舉拿地，以253.95億元，成全國(guó)之首，而其規(guī)劃面積也達(dá)到了高峰，此舉能帶動(dòng)市場(chǎng)上揚(yáng),月報(bào)架構(gòu),一、房地產(chǎn)政策及資訊,三、濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,二、濰坊土地信息,四、重點(diǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作監(jiān)測(cè),索引國(guó)內(nèi)市場(chǎng)資訊,一、房地產(chǎn)政策及資訊,2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持，不放松，表明政府的態(tài)度依舊堅(jiān)決，但是不會(huì)再出臺(tái)大的房地產(chǎn)政策，政策力度已接近頂點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始探底，大量客戶需求將得以釋放； 基準(zhǔn)利率下調(diào)，刺激客戶置業(yè)信心，力保剛需購(gòu)房；表明市場(chǎng)將開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，市場(chǎng)將回暖復(fù)蘇。,目前實(shí)質(zhì)性政策出臺(tái)較少，價(jià)格處于市場(chǎng)的低潮期，剛性需求開始大量釋放，“十八大”召開在即，在此之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)將不會(huì)出現(xiàn)大的變化，“十八大”將成為市場(chǎng)轉(zhuǎn)變大的轉(zhuǎn)折點(diǎn),2012-09-06 發(fā)改委批復(fù)多市軌道建設(shè)規(guī)劃 投資超過8000億 昨天，國(guó)家發(fā)改委批復(fù)了全國(guó)多個(gè)城市的軌道交通建設(shè)規(guī)劃，總投資規(guī)模預(yù)計(jì)超過8000億。其中廣州城市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃調(diào)整方案投資最高，預(yù)計(jì)總投資為1241億元。 2012-09-06 多部委密集表態(tài)加強(qiáng)樓市調(diào)控 防止房?jī)r(jià)強(qiáng)勢(shì)反彈 國(guó)家發(fā)改委主任張平指出，下半年要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)增加普通商品住房特別是中小套型住房供應(yīng)，防止房?jī)r(jià)反彈。 2012-09-07 我國(guó)保障房建設(shè)明顯提速 將有更多居民圓安居夢(mèng) 黨的十六大以來，我國(guó)保障性安居工程建設(shè)明顯提速，“十一五”期間，全國(guó)1140萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬戶中等偏下收入家庭住房困難問題得到解決。今年，中央財(cái)政專門安排了新建廉租住房和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造。 2012-09-12 推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn) 應(yīng)有法治觀 隨著今年?duì)I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)似乎迎來了新的契機(jī)。年初即有媒體不斷傳出試點(diǎn)城市范圍將不斷擴(kuò)大的消息，日前國(guó)務(wù)院在關(guān)于今年以來預(yù)算執(zhí)行情況的報(bào)告中又提出要穩(wěn)步推進(jìn)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，這些消息引發(fā)了社會(huì)各界針對(duì)房產(chǎn)稅的新一輪爭(zhēng)論。 2012-09-12 首套房貸八五折退市 利薄之下銀行轉(zhuǎn)戰(zhàn)小微業(yè)務(wù) 據(jù)浦發(fā)銀行深圳分行人士介紹，在折扣前，該行一般是在基準(zhǔn)利率上浮10%后，再按基準(zhǔn)利率的1.1倍計(jì)算折扣。本報(bào)記者了解到，多數(shù)銀行目前仍然采取在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上直接給予優(yōu)惠，上浮之后再給予折扣的只有浦發(fā)銀行一家。 2012-09-14 發(fā)改委:穩(wěn)定調(diào)控政策 采取措施防止房?jī)r(jià)反彈 日前，國(guó)家發(fā)改委主任張平在向全國(guó)人大常委會(huì)作國(guó)務(wù)院關(guān)于今年以來國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告時(shí)說，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)增加普通商品住房特別是中小套型住房供應(yīng)，防止房?jī)r(jià)反彈。這是2010年4月樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，國(guó)家發(fā)改委又一次強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。 2012-09-25 建保障房缺錢可用公積金 濰坊成第二批試點(diǎn)城市 24日記者獲悉,國(guó)家住建部最新公布第二批64個(gè)利用公積金貸款支持保障房建設(shè)試點(diǎn)城市,濰坊位列其中。 2012-09-28 住建部明確十二五開征房產(chǎn)稅 樓市支柱地位動(dòng)搖 就在國(guó)務(wù)院督查地方樓市調(diào)控的同時(shí)，住建部發(fā)布關(guān)于做好“十二五”住房發(fā)展規(guī)劃編制工作的通知以下簡(jiǎn)稱通知，緊鑼密鼓地推進(jìn)住房頂層設(shè)計(jì)。與此同時(shí)，有關(guān)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的改革步伐也在加快推進(jìn)。 2012-09-28 國(guó)土部:完善行政復(fù)議監(jiān)督機(jī)制 化解 針對(duì)近年行政復(fù)議案件“執(zhí)行難”問題，中國(guó)國(guó)土資源部27日在京作出表示，各級(jí)國(guó)土資源部門拒不履行行政復(fù)議決定的，申請(qǐng)人可向行政復(fù)議機(jī)關(guān)申請(qǐng)，責(zé)令被申請(qǐng)人履行。 2012-09-29 10月1日起山東取消暫住人口制度 消除地域歧視 齊魯網(wǎng)9月28日訊據(jù)山東廣播電視臺(tái)電視生活頻道生活幫報(bào)道，從10月1號(hào)起，“暫住人口”這個(gè)名詞將廢止，取而代之的是“流動(dòng)人口”?！皶鹤∪丝凇焙汀傲鲃?dòng)人口”不光是名字上的不同，更重要的是“流動(dòng)人口”所享受的權(quán)利的增加。,月報(bào)架構(gòu),一、房地產(chǎn)政策及資訊,三、濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,二、濰坊土地信息,四、重點(diǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作監(jiān)測(cè),索引國(guó)內(nèi)市場(chǎng)資訊,二、濰坊土地信息,本月土地的供需情況,濰坊市本月土地供應(yīng)為35宗，383.38萬平米，但住宅用地成交量較差，隨著城市土地供應(yīng)的增加，濰坊城市化進(jìn)程快速增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力隨之增大,奎文區(qū)：本月出讓土地5宗，供應(yīng)面積26.78萬平米；無工業(yè)用地供應(yīng)；無任何土地成交。 濰城區(qū)：本月出讓土地7宗，供應(yīng)面積29.75萬平米；本月成交土地1宗，成交面積3.32萬平米。 坊子區(qū): 本月出讓土地11宗，供應(yīng)面積52.43萬平米。其中無工業(yè)用地供應(yīng)；無任何土地成交。 高新區(qū)：本月出讓土地5宗，供應(yīng)面積24.13萬平米，本月無任何土地成交。 濱海開發(fā)區(qū)：本月土地出讓7宗，供應(yīng)面積242.76萬平米；其中全部為工業(yè)用地宗；本月出讓土地成交6宗，成交面積179.45萬平米。,濰坊市本月土地供應(yīng)為35宗，383.38萬平米，其中工業(yè)用地7宗，242.76 萬平米；本月土地成交7宗，182.77萬平米，其中工業(yè)用地6宗，179.45萬平米。本月工業(yè)等其他用地較多，占總供需土地的近98%以上。,住宅供地供應(yīng)量增加，但由于市場(chǎng)原因，住宅用地成交狀況較差，造成土地的大量積壓，市場(chǎng)進(jìn)入正式上揚(yáng)期后將進(jìn)行集中釋放，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大,土地市場(chǎng),本月濰坊市土地供應(yīng)為35宗，383.38萬平米，其中工業(yè)用地7宗，279.33萬平米；未來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將較為激烈； 本月濰坊市土地成交7宗182.77萬平米，其中工業(yè)用地6宗，179.45萬平米。,小結(jié)：,月報(bào)架構(gòu),一、房地產(chǎn)政策及資訊,三、濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,二、濰坊土地信息,四、重點(diǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作監(jiān)測(cè),索引國(guó)內(nèi)市場(chǎng)資訊,2011年10月2012年9月，全市新增預(yù)售量與簽約量。,住宅市場(chǎng)-供需比,當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，一味的大幅的促銷手段不但不能帶來成交，更加增強(qiáng)客戶的觀望情緒！,2012年9月份濰坊市住宅市場(chǎng)簽約量略有下降，環(huán)比下降23.7%，供應(yīng)量的快速增加導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度增加，9月份市場(chǎng)全面進(jìn)入“另類”促銷的惡性競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致市場(chǎng)觀望情緒較之前更為嚴(yán)重，市場(chǎng)成交量出現(xiàn)大幅下滑,數(shù)據(jù)來源：房管局,住宅市場(chǎng)-成交量,2012年1-9月濰坊全市住宅成交情況：,9月份濰坊市成交量環(huán)比下降，簽約套數(shù)2496套，簽約面積26.06萬平米。環(huán)比下降23.7%，主要原因是大量項(xiàng)目新推或加推房源和部分項(xiàng)目開盤，房源充足，促銷活動(dòng)力度大。購(gòu)房客戶選擇性大。促使傳統(tǒng)的“金九銀十”黃金時(shí)期，成交不盡人意，成交下降。,2012年9月份濰坊市住宅市場(chǎng)在售項(xiàng)目較8月份比環(huán)比下降，成交量環(huán)比下降23.7%,數(shù)據(jù)來源：房管局,成交套數(shù)創(chuàng)自五月來新低,住宅市場(chǎng) 成交量分析,數(shù)據(jù)來源：房管局,本月濰坊市場(chǎng)每周的成交量均較低，全部為750套以下,本月簽約量2496套，成交面積26.06萬平米，較上個(gè)月環(huán)比下滑23.7%. 本月成交量略有下降，總體呈現(xiàn)波動(dòng)狀態(tài)。,住宅市場(chǎng) 成交區(qū)域分析,數(shù)據(jù)來源：房管局,本月住宅簽約銷售中，高新區(qū)成交量最高，簽約套數(shù)為787套，環(huán)比下降24.85%，簽約面積為8.66萬平方米，在七區(qū)之中，占比例達(dá)到33%,本月濰坊七區(qū)較上個(gè)月相比均環(huán)比下降，其中，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)環(huán)比下跌較大；下跌35.87%。高新區(qū)7、8月已連續(xù)兩個(gè)月上漲。,從上圖看出，本月均價(jià)上漲，環(huán)比上漲1.7%，均價(jià)已連續(xù)5個(gè)月上漲，且本月上漲力度較大，總體呈上漲趨勢(shì)； 其次，由趨勢(shì)線可以看出；市場(chǎng)均價(jià)將會(huì)呈波動(dòng)狀態(tài)，且波動(dòng)區(qū)間在（34004500）之間。震蕩區(qū)間逐漸減小。房?jī)r(jià)處于震蕩上揚(yáng)的階段，將會(huì)保持平穩(wěn)的上漲趨勢(shì)。,住宅市場(chǎng)價(jià)格,數(shù)據(jù)來源：房管局,本月濰坊市住宅市場(chǎng)價(jià)格為3892元/平米，環(huán)比上漲1.7%；9月市場(chǎng)供應(yīng)量增加，同時(shí)促銷無實(shí)質(zhì)性的手段，導(dǎo)致市場(chǎng)成交量下滑,住宅市場(chǎng)區(qū)域價(jià)格分析,數(shù)據(jù)來源：房管局,本月濰坊市住宅市場(chǎng)價(jià)格最高的區(qū)域?yàn)榭膮^(qū)，均價(jià)4689元/平米，其次為濰城區(qū)和高新區(qū)，區(qū)位價(jià)值是影響價(jià)格的主要因素,奎文區(qū)因區(qū)域價(jià)值的優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致其成為濰坊市房?jī)r(jià)最高的區(qū)域，均價(jià)4689元/平米，較上個(gè)月環(huán)比下跌0.82%，其次為濰城區(qū)，均價(jià)4363元/平米，高新區(qū)較上月同比上漲0.2%，寒亭區(qū)上漲最快5.88%，說明市場(chǎng)需求大或市場(chǎng)開始發(fā)展。,商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域成交量,數(shù)據(jù)來源：房管局,本月濰坊市商業(yè)市場(chǎng)總成交量為2.33萬平米，其中奎文區(qū)成交量面積較高，為0.99萬平米；其中濰城區(qū)成交套數(shù)168套，其他區(qū)域因城市發(fā)展和市場(chǎng)影響的原因，本月商業(yè)市場(chǎng)略顯落后和蕭條,在9月份商業(yè)簽約銷售中，奎文區(qū)和濰城區(qū)成交量較高，分別為0.99和0.95萬平米，在七區(qū)之中，占比例達(dá)到83%。 其中，濰城區(qū)成交168套，占成交套數(shù)之最。,2012年9月份濰坊七區(qū)商業(yè)簽約均價(jià)情況,奎文區(qū)簽約均價(jià)最高為13724元/平米；環(huán)比上漲46.11%。 其次為濰城區(qū)，為11727元/平米；環(huán)比下跌4.68%。,商業(yè)市場(chǎng)-價(jià)格,2012年9月濰坊市商業(yè)市場(chǎng)均價(jià)最高的區(qū)域?yàn)榭膮^(qū)，13724元/平米，其次為濰城區(qū)，其他區(qū)域因城市發(fā)展和市場(chǎng)影響的原因，本周商業(yè)市場(chǎng)略顯落后和蕭條,數(shù)據(jù)來源：房管局,寫字樓市場(chǎng)區(qū)域成交量,本月濰坊市寫字樓市場(chǎng)成交量為0.59萬平米，其中奎文區(qū)成交面積最高，為0.45萬平米，占總成交的76%，成交套數(shù)最高49套；其他區(qū)域因城市的發(fā)展或市場(chǎng)的影響，本月寫字樓市場(chǎng)明顯落后或蕭條,數(shù)據(jù)來源：房管局,奎文區(qū)簽約量最高為0.45萬平米；其次為高新區(qū)，為0.1萬平米。 坊子區(qū)、寒亭區(qū)等地四區(qū)均0成交，說明這四區(qū)缺乏寫字樓市場(chǎng)的需求；寫字樓市場(chǎng)明顯落后。,2012年9月份濰坊七區(qū)寫字樓簽約均價(jià)情況,寫字樓市場(chǎng)-價(jià)格,從上圖可以看出，寫字樓價(jià)格最高為奎文區(qū)，達(dá)到5589元/平米；其次為濰城區(qū)，價(jià)格為4532元/平米，本月寫字樓價(jià)格均下跌，其中濰城區(qū)最低；說明市場(chǎng)相對(duì)比較低迷，投資客仍在觀望。,數(shù)據(jù)來源：房管局,2012年9月濰坊市寫字樓市場(chǎng)均價(jià)最高的區(qū)域?yàn)榭膮^(qū)，5589元/平米,小結(jié)：,目前處于“買方市場(chǎng)”的階段，客戶敏感度較強(qiáng)，市場(chǎng)供應(yīng)量增加的同時(shí)，采用單一的促銷手段將導(dǎo)致客戶觀望情緒嚴(yán)重，影響市場(chǎng)成交。,物業(yè)供需分析,當(dāng)前的市場(chǎng)規(guī)律大幅降價(jià)/小幅上漲是刺激客戶成交的核心！,月報(bào)架構(gòu),一、房地產(chǎn)政策及資訊,三、濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,二、濰坊土地信息,四、重點(diǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作監(jiān)測(cè),索引國(guó)內(nèi)市場(chǎng)資訊,濰坊在售樓盤TOP20跟蹤,濰坊9月在售樓盤top20成交情況明細(xì),明星項(xiàng)目跟蹤,各區(qū)重點(diǎn)在售項(xiàng)目本月成交情況明細(xì),數(shù)據(jù)來源：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研,明星項(xiàng)目個(gè)案,（1）項(xiàng)目：恒大名都 上月加推一棟198套，本月銷售43套。一期清盤，每周末比賽活動(dòng)不斷。 最低價(jià)4790元起，送1500元/平米精裝修，兩年無息分期付款。,恒大名都銷售率75%，平均去化速度50套/月（本月銷售53套）。 開盤價(jià)格及優(yōu)惠政策：開盤4480元/起價(jià)，銷售均價(jià)5500元/，加推湖景樓王觀瀾閣，房源價(jià)格4718元/起，含1500元/精裝，首付6萬。,（2）項(xiàng)目：陽光100 即5月12號(hào)SOHO創(chuàng)意空間開盤推出后，7月28號(hào)加推2號(hào)樓，均價(jià)5300-6000元。 陽光100城市廣場(chǎng)將于9月7日舉行3號(hào)樓185-225CBD行政官邸產(chǎn)品發(fā)布會(huì)。 推售房源：推出套數(shù)289套。 共17層，每層17套。,陽光100銷售率75%，平均去化速度8套/月（本月銷售9套）。開盤價(jià)格及優(yōu)惠政策：均價(jià)5300元/平米。首付兩成，6萬元起。市場(chǎng)對(duì)寫字樓影響較大，說明市場(chǎng)還是以剛需住宅為導(dǎo)向。,明星項(xiàng)目個(gè)案,（3）項(xiàng)目：中央生活城 中央公寓開始交房，超市、酒店入駐 推售房源：本月無推售房源，,中央生活城一直沒有新動(dòng)態(tài)，銷售率80%，平均去化速度18套/月，本月銷售25套。 推廣策略：超市、酒店入駐，借勢(shì)傳播小區(qū)配套已經(jīng)成熟，現(xiàn)房銷售。,10,15,3月份推出1棟18層，共2個(gè)單元，兩梯三戶，102戶。,戶型：中間戶88，西邊戶125平米。東邊戶131平米。,明星項(xiàng)目個(gè)案,4月份推出1棟28層，共1個(gè)單元，兩梯四戶，112戶。,（4）項(xiàng)目：中建大觀天下 繼7月12號(hào)，加推兩棟月500余套。 5號(hào)樓瞰景樓王，4200起火爆認(rèn)籌。 大二期別墅近期上市 推售房源：本月推售2棟，共172套,中建大觀天下銷售率85%，月去化速度31套/月（本月網(wǎng)簽29套）。 開盤價(jià)格及優(yōu)惠政策：一口價(jià)3888元之后，推出5號(hào)樓4200元起；瞰景樓王火爆銷售中，購(gòu)房一次性付款98折，按揭99折。,推出1棟18層，共2個(gè)單元，兩梯三戶，108戶。,4月份推出1棟32層，共1個(gè)單元但是只推了一般，兩梯四戶，64戶。,4,1,明星項(xiàng)目個(gè)案,5,2,3,大二期別墅認(rèn)籌中,（5）項(xiàng)目：萬達(dá)廣場(chǎng),活動(dòng)內(nèi)容： 4月25日，濰坊萬達(dá)廣場(chǎng)舉行開工奠基儀式，此次開工標(biāo)志著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌萬達(dá)廣場(chǎng)正式登陸濰坊。 6月9日，位于東風(fēng)街與鳶飛路路口北100米的濰坊萬達(dá)廣場(chǎng)營(yíng)銷中心開放！著名歌手楊坤、知名主持人吳大維將親臨現(xiàn)場(chǎng)，激情助陣。到場(chǎng)兩千多人。 8月4號(hào)，萬達(dá)舉行樣板間開放盛大活動(dòng)，周慧敏、柳巖等明星參加。,意義： 萬達(dá)廣場(chǎng)以成熟的商業(yè)綜合體模式實(shí)現(xiàn)全國(guó)化復(fù)制，其與全球著名商家定制化的合作方式，以及先進(jìn)的規(guī)劃理念，必將塑造濰坊市場(chǎng)新標(biāo)桿，質(zhì)變?yōu)H坊市場(chǎng)格局。,明星項(xiàng)目個(gè)案,坊萬達(dá)廣場(chǎng)8月25日推出首批住宅房源，均價(jià)6000元/；面積在90-160?，F(xiàn)購(gòu)房按揭99折，一次性付款97折。 8月7號(hào)推出商鋪價(jià)格，現(xiàn)一期商鋪僅剩4套在售，26000元/起價(jià)，最高價(jià)36000元/，面積140左右。,觀點(diǎn)：,當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)