商業(yè)房產(chǎn)銷售(招商)百問.doc

一、有關(guān)工程問題：1、 商業(yè)用房總面積？獨立商業(yè)的面積？ 答：商業(yè)用房總面積：74338.64；獨立商業(yè)的面積：62763.212、 商業(yè)外立面的裝飾建材？商業(yè)整體的交房標準？答：外立面的裝飾建材為玻璃幕墻3、 層高、凈高分別是多少？答：負二層層高4.2米，負一層和一層層高5.7米，二至七層層高為5.1米；凈高為每層層高減去700mm的梁高。4、 是否為集中供暖？供暖費如何收取？5、 商業(yè)是否有獨立的上下水，洗手間？答：無獨立上下水，每層有公共衛(wèi)生間6、 商業(yè)是否有電梯？品牌？是否能直達住宅？答：商業(yè)有電梯，品牌未知，無住宅7、 是否有中央空調(diào)？是否有預留空調(diào)機位？答：有中央空調(diào)8、 商業(yè)用電強度及功率是多少？9、 商業(yè)消防、防盜設(shè)施有哪些？答：消防設(shè)施有消火栓、噴淋等10、 是否預留電視、電話、插孔？如何分布？11、 商業(yè)是否有局域網(wǎng)？答：會安裝局域網(wǎng)12、 商業(yè)是否通燃氣？可否按客戶需求加裝燃氣？答：商業(yè)通燃氣，可以加裝燃氣13、 商業(yè)是否有獨立煙道，隔油池？答：有獨立煙道、隔油池14、 每部分商業(yè)是否有貨物進出及工作人員專用通道？15、 商業(yè)是否有庫房？是租或售？16、 商業(yè)是否有地下車位？可否免費停車？地下車位的數(shù)量？答：商業(yè)有地下車位，數(shù)量為84417、 商業(yè)與住宅單元門入口是否分開？住宅可否直接進入商業(yè)？答：無住宅18、 建筑物總體結(jié)構(gòu)是什么？答：總體結(jié)構(gòu)為混凝土框架結(jié)構(gòu)19、 每棟樓之間的樓間距是多少？20、 樓間的日照間距是多少？21、 按照規(guī)范，樓與樓之間正常的樓間距應(yīng)當是多少？22、 按照規(guī)范，底層的日照時間應(yīng)當是怎樣的？23、 商業(yè)項目的開工時間?整體竣工時間?24、 建筑設(shè)計分哪幾個階段？答：（1）規(guī)劃設(shè)計：根據(jù)規(guī)劃要求設(shè)計項目整體規(guī)劃圖（2）初步設(shè)計：定建筑方案（3）施工圖設(shè)計：土建、結(jié)構(gòu)、水電暖。25、 施工圖能不能給業(yè)主看，為什么？施工圖紙在施工過程中會因?qū)嶋H情況而有所變更，所有包括施工圖紙及其變更洽商內(nèi)容均會在工程竣工圖中體現(xiàn)出來，竣工圖繪制完成之后會存放于物業(yè)管理部門，業(yè)主可直接在物業(yè)管理部門處查閱，因此不會給業(yè)主提供施工圖。26、 開發(fā)商、監(jiān)理、施工單位之間的關(guān)系？答：開發(fā)商，即甲方，業(yè)主。工程的發(fā)起單位，業(yè)主會委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位建造具體項目，并委托具有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理單位進行質(zhì)量監(jiān)控，因此監(jiān)理對業(yè)主負責，監(jiān)督施工單位作業(yè)，施工單位則按業(yè)主的要求進行施工，對施工項目負責。27、 施工質(zhì)量是如何控制的？答：監(jiān)理負責按施工規(guī)范要求施工人員達到國家規(guī)定的標準。1) 施工人員按圖紙規(guī)范進行施工2) 監(jiān)理按圖紙規(guī)范進行監(jiān)督，如達不到標準，監(jiān)理有權(quán)令其停工，返工。28、 申請竣工備案表的前提條件有哪些？答：質(zhì)檢站監(jiān)督下的四方聯(lián)驗，人防、電梯、消防、環(huán)保的驗收通過。29、 監(jiān)理公司介紹及其資質(zhì)？30、 施工單位介紹及其主要業(yè)績？31、 樓板承重力是多少？可否可以加固？答：一至六層商業(yè)區(qū)3.5KN/m2，不能加固，需原設(shè)計單位同意。32、 商業(yè)公攤分別是多少？使用率？33、 商業(yè)周邊的道路何時完善？路寬多少米？有無公交車？機動車是否可以通行？34、 商業(yè)是否有廣告位？可否滿足每戶一個廣告位？35、 廣告位的形式？是否為燈箱？36、 銷售面積由誰測量，根據(jù)什么測量？答：面積應(yīng)為房管所指定的測繪公司測量。37、 分攤是按什么原則劃分的？38、 車位有多少個？是否有產(chǎn)權(quán)？多少年？答：車位有844個二、有關(guān)物業(yè)問題：1.商業(yè)物業(yè)費是？答：目前昌德國際商業(yè)城A區(qū)商業(yè)物業(yè)費按年按平米計收，每平米2.00元。2. 地下車位租賃費、管理費、臨時停車費、水、電、燃氣、及供暖費的收費標準？3.地上車位收費標準？答：2、3、商業(yè)目前沒分地上地下停車位，收費標準300.00元/月/車；住宅部分汽車停車位待定費用待定，自行車、電瓶車、摩托車白天停放橋面廣場，晚上保安室對面；商業(yè)部分用電按表計量外加線損1度（用電量不足5度的線損加夠5度），每度1.45元；水按表計量，每噸1.90元。住房部分水、電、氣費由業(yè)主自行繳納。4.小區(qū)保安服務(wù)情況？答：市場部保安3班倒，24小時有保安值班，視頻監(jiān)控。5. 住宅室內(nèi)裝飾裝修禁止行為有哪些？答：.屋內(nèi)梁、柱等承重結(jié)構(gòu)嚴禁撤除、改動；.建筑外墻禁止損壞；.嚴禁私自改動燃氣設(shè)備；.樓梯間禁止堆放裝修建筑垃圾，業(yè)主裝修產(chǎn)生的建筑垃圾由業(yè)主自行負責倒入指定地點；.住宅內(nèi)其它部分需改動的，業(yè)主告知物業(yè)，由物業(yè)聯(lián)系工程部相關(guān)人員現(xiàn)場確認可改動后方可施工。6.裝修時間有何限制？答：裝修時間定為2個月，不強制，可視情況延長。7.物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責任應(yīng)如何劃分？答：房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺，由業(yè)主負責維修。房屋共用部位和共用的設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、加壓水泵、機電設(shè)備和消防設(shè)施等房屋主體共用設(shè)施，由物業(yè)和工程部定期養(yǎng)護。8.業(yè)主的權(quán)利將通過什么方式得到保證？答：業(yè)主委員會監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約及各項物業(yè)制度。9. 業(yè)主臨時公約包括哪些內(nèi)容？答：第一章 總則第一條：為維護本物業(yè)區(qū)域全體業(yè)主、合法權(quán)益，促進物業(yè)管理使用、維護業(yè)主的共同利益，做到建設(shè)管理有序、服務(wù)規(guī)范完善、秩序良好、環(huán)境優(yōu)美、文明和諧的午夜服務(wù)區(qū)域。根據(jù)物業(yè)管理條例和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，制定本臨時管理規(guī)約對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。第二條：臨時管理規(guī)約是住宅小區(qū)有關(guān)物業(yè)使用、維護和其他管理服務(wù)活動的行為規(guī)范、管理規(guī)約對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主、物業(yè)使用人均具有約束力，業(yè)主應(yīng)遵守物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、政策和本臨時管理規(guī)約，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各項管理工作，合理使用物業(yè)。對于違反臨時管理規(guī)約的業(yè)主、使用人應(yīng)承擔相應(yīng)的責任。使用人違反規(guī)定的，相關(guān)業(yè)主承擔連帶責任。第二章 物業(yè)基本情況第三條：本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)的基本情況物業(yè)名稱：昌德國際建材裝飾城A區(qū)坐落位置：潼川鎮(zhèn)新西外街138號物業(yè)類型：底商住宅樓第四條：根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)：1、 由單幢建筑物的全體業(yè)主共有共用部位，包括該幢建筑的承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻壁等2、 由單幢建筑物的全體業(yè)主的共用設(shè)施設(shè)備，包括該幢建筑物內(nèi)的給排水管道、落水管、水泵、照明設(shè)施、消防設(shè)備、避雷設(shè)施等。3、 由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括圍墻、池井、照明設(shè)備，公共綠地、道路、污水管、公益性問題設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋、物業(yè)管理用房。第五條：在本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)根據(jù)物業(yè)買賣合同，以下部位和設(shè)施設(shè)備為出賣人所有：1、除乙方已購房屋外,按有關(guān)規(guī)定配置的物業(yè)服務(wù)用房以及其他建筑物屬全體業(yè)主所有。2、自行車、電瓶車、摩托車汽車等車位由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租用于補充物業(yè)管理費的不足。3、頂樓買受人所購商品房所在樓宇頂樓配置屋頂平臺的（以下統(tǒng)稱平臺），該平臺不計價第三章 物業(yè)的使用第六條：業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。第七條：業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環(huán)境保護等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。第八條：業(yè)主應(yīng)按設(shè)計用途使用物業(yè)。因特殊需要改變物業(yè)設(shè)計用途的，業(yè)主應(yīng)在征得相鄰業(yè)主書面同意后，報有關(guān)行政主管部門批準，并告知物業(yè)管理企業(yè)，并按照改變后的用途屬性繳納物管和其他相關(guān)費用。第九條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋時，應(yīng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主應(yīng)按照裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事裝飾裝修的禁止行為。第十條：因搬遷、裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的，業(yè)主應(yīng)及時恢復原狀并承擔相應(yīng)的賠償責任。第十一條：業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣等共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自拆改，否則，應(yīng)當承擔修復、損失賠償?shù)让袷仑熑?，故意或過失損壞電力燃氣等易燃易爆設(shè)備構(gòu)成犯罪的，應(yīng)依法承擔刑事責任。第十二條：業(yè)主應(yīng)按設(shè)計預留的位置安裝空調(diào)，未預留設(shè)計位置的，應(yīng)按物業(yè)管理企業(yè)指定的位置安裝，并按要求做好噪音及冷凝水的處理。第十三條：業(yè)主及物業(yè)使用人使用共用器材，應(yīng)遵守助幫物業(yè)共用器材使用管理規(guī)定。第十四條：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停車規(guī)則。第十五條：本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為；1.損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計用途：2.占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，擅自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備；3.違章搭建、私設(shè)攤點；4.在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物；5.擅自改變房屋建筑及設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計用途、功能和布局等；6.擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場所懸掛、張貼、涂改、刻畫；7.利用物業(yè)從事危害公共利益的侵害他人合法權(quán)益的活動和其他不道德行為；8.對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；9.占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、綠地、停車場、自行車房（棚）等公用部位、設(shè)施及公共場所（地）；10.擅自損壞、切斷、拆除、改造供電、共氣、供水、通信、排水、排污、消防等公共設(shè)施；11.違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)；12.踐踏、占用綠化地，損壞、涂畫園林建筑小品；13.隨意停放車輛和鳴喇叭，制造超標準的噪音；14.以任何方式干涉或影響物業(yè)公司對本區(qū)域的維修、養(yǎng)護和其它管理；15.損壞、挪用消防器材和設(shè)備；16.法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其它行為和小區(qū)物業(yè)相關(guān)規(guī)定中的禁止行為；第十六條：業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)寵物不得違反政府有關(guān)規(guī)定。第四章 物業(yè)維修養(yǎng)護第十七條：業(yè)主對物業(yè)專有部位的維修養(yǎng)護行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。第十八條：頂層帶有花園之業(yè)主，必須承擔該花園的全部維修責任，同時為物業(yè)管理公司的管理檢查和公共維修無條件提供方便。頂層住宅享有的屋頂花園僅限于用于綠化。第十九條：因維修養(yǎng)護作業(yè)確需進入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護的進行造成物業(yè)損壞及其它損失的，應(yīng)負責修復并承擔賠償責任。第二十條：發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，必須及時進入物業(yè)專有部分進行維修養(yǎng)護，但無法通知相關(guān)業(yè)主的，物業(yè)管理企業(yè)可向相鄰業(yè)主說明情況，在第三方（如所在地居委會和派出所和相鄰業(yè)主）的監(jiān)督下，進入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部位進行維修養(yǎng)護，事后應(yīng)及時通知相關(guān)業(yè)主并做好善后工作。第二十一條：因維修養(yǎng)護物業(yè)，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地，應(yīng)當征得建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復原狀。第二十二條：物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和其他業(yè)主合法權(quán)益時，責任人應(yīng)當及時采取措施消除隱患。否則，過錯方應(yīng)當就造成地損害向受害方進行賠償。第二十三條：建設(shè)單位應(yīng)按國家規(guī)定的保養(yǎng)期和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。第二十四條：本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按規(guī)定繳存、續(xù)籌、使用和管理物業(yè)專項維修資金。第五章 業(yè)主和共同利益第二十五條：為維護業(yè)主的共同利益，全體業(yè)主同意在物業(yè)管理活動中授予物業(yè)管理企業(yè)以下權(quán)益：1.根據(jù)本管理規(guī)約配合建設(shè)單位制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；2.以評比、規(guī)勸、公示、限期整改等必要措施制止業(yè)主，物業(yè)使用人違反本管理規(guī)約和規(guī)章制度的行為；3.必要時可采取停水、停電的措施，要求用戶限期整改并賠償損失；第二十六條：建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置設(shè)置公告欄，用于張貼物業(yè)管理規(guī)章制度以及應(yīng)告知全體業(yè)主和物業(yè)使用人的通知、公告。物業(yè)管理公司有權(quán)通過在公告欄張貼公告等方式向全體業(yè)主告知相關(guān)事項，而無須親自通知每位業(yè)主或物業(yè)使用人。第二十七條：本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)收費采取按實際平方、按月計費,實行每年一次性收取，前期物業(yè)管理的其他費用按相關(guān)規(guī)定另行收取。業(yè)主應(yīng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)外服務(wù)費用（物業(yè)外服務(wù)資金）。物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）是物業(yè)服務(wù)活動正常開展的基礎(chǔ)，涉及全體業(yè)主的共同利益，業(yè)主有積極倡導欠費業(yè)主履行交納物業(yè)管理費用的義務(wù)。第六章 違約責任第二十八條：業(yè)主違反本管理規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其它業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)本管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。第二十九條：業(yè)主違反本管理規(guī)約關(guān)于共同利益的約定，導致全體業(yè)主的共同利益受損的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)本管理規(guī)約向人民法院起訴。第三十條：建設(shè)單位未能履行本管理規(guī)約約定義務(wù)的，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可向有關(guān)行政主管部門投訴。也可根據(jù)本管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。第七章 附則第三十一條：本管理規(guī)約所稱物業(yè)的專有部分，是由單個業(yè)主獨立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。本管理規(guī)約所稱物業(yè)的共用不位、共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單個業(yè)主專有部分以外的，屬于多個或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。第三十二條：業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時，應(yīng)提前書面通知物業(yè)管理企業(yè)，并要求物業(yè)繼受人簽署本管理規(guī)約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本管理規(guī)約，否則原業(yè)主將承擔連帶責任。第三十三條：本臨時管理規(guī)約由建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)和每位業(yè)主各執(zhí)一份。第三十四條：本臨時管理規(guī)約一式2份共 3 頁，物業(yè)公司和業(yè)主各一份。自首位物業(yè)買受人承諾之日起生效，至業(yè)主大會制定的臨時管理規(guī)約簽定生效之日終止。第三十五條:本臨時管理規(guī)約簽定地點:本小區(qū)物業(yè)管理部10.公共設(shè)施指哪些？答：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房屋以外的地上建筑物、其他附著物只能為房屋所有人共同所有，都屬于小區(qū)的公共財產(chǎn)。公共設(shè)施主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、行政管理、社區(qū)服務(wù)等設(shè)施。比如：綠地、道路、路燈、地下(上)線路和管道、停車場(庫)、配電房(室)及電器設(shè)備、水泵房(室、井)及水泵、會所、門衛(wèi)室、人防用房及設(shè)備、消防用房及設(shè)備、電梯、假山假水、健身娛樂設(shè)施、公告牌等等。（現(xiàn)目前A區(qū)很多不具備）11.公共地方指哪些?答：共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、