地匯投資SOHO東海廣場(chǎng)價(jià)值投資計(jì)劃書(shū).doc

上海地匯投資管理有限公司SOHO東海廣場(chǎng)價(jià)值投資計(jì)劃書(shū)上海地匯投資管理有限公司2009年12月MELIVE TM商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值投資計(jì)劃（Value Investment Planning for Commercial Real Estate）MELIVEM市場(chǎng)（Marketing）E企業(yè)（Enterprise）L位置（Location）I投資回報(bào)（Investment Return）V內(nèi)在價(jià)值（Value）E執(zhí)行建議（Excute）MELIVE為上海地匯投資管理有限公司之專用商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值投資分析方法，未經(jīng)上海地匯投資管理有限公司許可，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人不得擅自作為商業(yè)用途使用。 TM TM 為上海地匯投資有限公司之注冊(cè)商標(biāo)，受國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)之保護(hù)。本報(bào)告觀點(diǎn)獨(dú)立，不受任何人為因素影響，嚴(yán)格按照公司規(guī)范進(jìn)行客觀分析，代表本公司對(duì)投資標(biāo)的之理解，并作為本公司之投資決策依據(jù)及公司客戶投資建議。本建議不對(duì)任何投資結(jié)果負(fù)責(zé)。投資標(biāo)的物l 名稱：上海SOHO東海廣場(chǎng)l 投資類型： 物業(yè) 股票/股權(quán) 債券 實(shí)物 租賃權(quán)/使用權(quán)l(xiāng) 項(xiàng)目概況：SOHO東海廣場(chǎng)地處上海南京西路中央商務(wù)區(qū)中心位置，項(xiàng)目高217米，是上海摩天大廈之一，更是上海南京西路的地標(biāo)性建筑?？偨ㄖ娣e為80510平米，其中寫(xiě)字樓面積為67829平米，目前入駐的企業(yè)95%以上均為國(guó)外知名公司；1-2層為商業(yè)，建筑面積為3842平米。SOHO東海廣場(chǎng)坐落在上海南京西路中央商務(wù)區(qū)的中心地帶。南京西路商圈是具有商業(yè)傳統(tǒng)，商業(yè)規(guī)劃一流的獨(dú)特區(qū)位。多家五星級(jí)酒店和高端購(gòu)物中心聚集于此，兩條地鐵線及延安高架橋近在咫尺，與上海商城、恒隆廣場(chǎng)、上海嘉里中心步行之遙。l 位置：上海市南京西路1486號(hào)l 當(dāng)前價(jià)格：均價(jià)6萬(wàn)元/平方米l 購(gòu)置條件：整層購(gòu)買，標(biāo)準(zhǔn)層面積：高區(qū)（38-57層）建筑面積：1237.74平方米/層； 中區(qū)（23-37層）建筑面積：1451.7平方米/層； 低區(qū)樓層：3-22層。 標(biāo)準(zhǔn)層平面圖l 歷史狀況：公開(kāi)資料顯示，東海廣場(chǎng)在其“爛尾”的10年間已經(jīng)被數(shù)次轉(zhuǎn)手，其最早的東家為長(zhǎng)江計(jì)算機(jī)集團(tuán)，之后被上海安聯(lián)投資發(fā)展公司接手，2003年10月，開(kāi)開(kāi)集團(tuán)以7.38億元的巨資接下東海廣場(chǎng)，此后，該項(xiàng)目又由靜安土地開(kāi)發(fā)控股總公司接手，2005年，東海廣場(chǎng)被上海市靜安區(qū)土地開(kāi)發(fā)控股總公司對(duì)外公開(kāi)轉(zhuǎn)讓，浙江綠城集團(tuán)以13億元的價(jià)格奪標(biāo)；一年后，摩根士丹利以19.6億元的價(jià)格接手東海廣場(chǎng)，其時(shí)，該項(xiàng)目的成交單價(jià)（即使不算待建部分的成本）也已升至1.5萬(wàn)元。2009年8月，SOHO中國(guó)以24.5億從大摩手中整體收購(gòu)東海廣場(chǎng)，經(jīng)改裝后于11月散售。l 預(yù)備作為投資目標(biāo)之理由：1、本區(qū)域?qū)儆谏虾Ｊ蟹比A商業(yè)地段，作為投資性產(chǎn)品，未來(lái)具有較高之升值潛力；2、發(fā)展商SOHO中國(guó)對(duì)其商業(yè)模式成功復(fù)制到上海充滿信心,即吸引全國(guó)高端客戶投資城市中心的商業(yè)物業(yè)，并進(jìn)行統(tǒng)一推廣，統(tǒng)一招租，統(tǒng)一管理使這些商業(yè)物業(yè)的價(jià)值最大化。東海廣場(chǎng)外觀圖效果圖【執(zhí)行概要】1、地匯投資經(jīng)過(guò)測(cè)算，估計(jì)此物業(yè)（標(biāo)準(zhǔn)層）的內(nèi)在價(jià)值為9180萬(wàn)元，目前購(gòu)買折價(jià)率為95%。2、按目前之租金水平，若長(zhǎng)期持有，該項(xiàng)目投資回報(bào)較低，總投資回報(bào)率為7.2%，IRR=4%，低于期望值，因此建議作短線投資。3、通過(guò)市場(chǎng)分析，我們認(rèn)為該物業(yè)未來(lái)具有較大的升值潛力，因而考慮在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)轉(zhuǎn)讓。1 市場(chǎng)分析（Marketing）2 企業(yè)分析（Enterprise）3 位置分析（Location）4 標(biāo)的物內(nèi)在價(jià)值評(píng)估（Internality Value Evaluating）5 投資回報(bào)分析（Investment Return）6 執(zhí)行建議（Excute）1、市場(chǎng)分析（Marketing）受上半年整體市場(chǎng)回暖的刺激，從今年第三季度起，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，租賃需求有所回升，租金下跌速度開(kāi)始放緩。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，第三季度上海甲級(jí)辦公樓平均租金為6.1元/平方米/天，環(huán)比下降了3.6%，但降速已經(jīng)放緩。與此同時(shí)，租賃需求有明顯的增長(zhǎng)，凈吸納量接近14萬(wàn)平方米，與今年前兩季度凈吸納量幾乎為零形成鮮明對(duì)比。從空置率來(lái)看，由于陸家嘴三季度空置率都有明顯下降，帶動(dòng)該區(qū)域整體空置率較二季度下降2個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)比住宅市場(chǎng)價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升，目前上海部分區(qū)域的寫(xiě)字樓與住宅售價(jià)倒掛明顯，個(gè)別寫(xiě)字樓項(xiàng)目甚至傳出打折消息。價(jià)格的 洼地，重啟辦公物業(yè)投資潮。 盡管住宅市場(chǎng)已出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，但寫(xiě)字樓復(fù)蘇為時(shí)尚早。上海市由于眾多利好因素的影響，如兩個(gè)中心國(guó)際金融中心和國(guó)際航運(yùn)中心的建設(shè)、大浦東、大虹橋建設(shè)及迪斯尼落戶等因素的刺激，整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)將帶動(dòng)企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓需求的增長(zhǎng)，而目前上海寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)并不多，因而寫(xiě)字樓供不應(yīng)求的局面即將形成?；九袛啵河捎谏套r(jià)格倒掛以及未來(lái)上海對(duì)寫(xiě)字樓的需求，寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資的時(shí)機(jī)成熟。在未來(lái)整體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的前提下，本物業(yè)預(yù)期具有較大的升值空間。2 企業(yè)分析（Enterprise）SOHO中國(guó)有限公司成立于1995年，由SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹和SOHO中國(guó)總裁張欣聯(lián)手創(chuàng)建。SOHO中國(guó)是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)袖，主要在北京和上海城市中心開(kāi)發(fā)高檔商業(yè)地產(chǎn)。公司與國(guó)際知名建筑師合作，結(jié)合本土客戶的需求，把他們創(chuàng)新的設(shè)計(jì)理念轉(zhuǎn)化成引領(lǐng)潮流的物業(yè)。在公司“創(chuàng)造CBD繁華”理念的指引下，SOHO中國(guó)精準(zhǔn)地把握契機(jī)，堅(jiān)持獨(dú)特創(chuàng)新的建筑理念，建造具有中國(guó)當(dāng)代風(fēng)格的建筑，所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均成為新北京城市建設(shè)中的里程碑建筑。SOHO中國(guó)在北京已經(jīng)完成和正在建設(shè)的項(xiàng)目有：“SOHO現(xiàn)代城”、“建外SOHO”、“SOHO尚都”、“朝外SOHO”、“光華路SOHO”、“光華路SOHOII”、“SOHO北京公館”、“中關(guān)村SOHO”、“三里屯SOHO”、“前門(mén)大街”、“朝陽(yáng)門(mén)SOHO I”、“朝陽(yáng)門(mén)SOHO II”、“銀河SOHO”（原“朝陽(yáng)門(mén)SOHO III”）。同時(shí)，SOHO中國(guó)在北京長(zhǎng)城腳下和海南博鰲分別開(kāi)發(fā)建設(shè)了全球知名前衛(wèi)建筑項(xiàng)目“長(zhǎng)城腳下的公社”和“博鰲藍(lán)色海岸”。2009年8月18日，SOHO中國(guó)宣布收購(gòu)SOHO東海廣場(chǎng)。此項(xiàng)目收購(gòu)的完成，標(biāo)志著SOHO中國(guó)將業(yè)務(wù)拓展到上海的城市中心繁華地段。9月3日，SOHO中國(guó)通過(guò)招拍掛獲得北京望京地區(qū)B29地塊。該項(xiàng)目的建筑高度可達(dá)200米。SOHO中國(guó)將和全世界最好的建筑設(shè)計(jì)師合作，將該項(xiàng)目打造成為從機(jī)場(chǎng)進(jìn)入北京市區(qū)的第一個(gè)地標(biāo)建筑。SOHO中國(guó)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目取得了巨大的商業(yè)成功，連續(xù)多年蟬聯(lián)北京銷售冠軍。SOHO中國(guó)的成功源自公司在城市中心最繁華的地段，為注重生活品味的人群提供了創(chuàng)新、高品質(zhì)的居住、工作和消費(fèi)的空間以及時(shí)尚的生活方式。截至2008年年底，SOHO中國(guó)共完成開(kāi)發(fā)總建筑面積約175萬(wàn)平方米。目前在建項(xiàng)目的總建筑面積約175萬(wàn)平方米。SOHO中國(guó)在北京CBD開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的總建筑面積位居所有開(kāi)發(fā)商之首。SOHO中國(guó)一直是一個(gè)負(fù)責(zé)任的企業(yè)公民，自2003年起，SOHO中國(guó)連續(xù)多年成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)納稅前10名企業(yè)；SOHO中國(guó)秉承“推動(dòng)社會(huì)物質(zhì)發(fā)展的同時(shí)，推動(dòng)精神的進(jìn)步與成長(zhǎng)”的理念，于2005年成立了公益慈善機(jī)構(gòu)“北京搜候中國(guó)城市文化基金會(huì)”（簡(jiǎn)稱“SOHO中國(guó)基金會(huì)”），旨在通過(guò)提高教育水平以改善一些地區(qū)的貧困現(xiàn)狀。 到目前為止，SOHO中國(guó)基金會(huì)各項(xiàng)捐款總額已經(jīng)接近5000萬(wàn)元人民幣，包括為“5.12汶川地震”救災(zāi)和災(zāi)后恢復(fù)重建捐款的2200萬(wàn)元人民幣， 其中很大比例的善款正用于教育設(shè)施的興建和恢復(fù)。上述關(guān)于SOHO中國(guó)的文字介紹，出自SOHO東海廣場(chǎng)官方網(wǎng)站?；九袛啵篠OHO中國(guó)在CBD寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)上具有成熟的經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)實(shí)力雄厚，而且給投資者留下一定的發(fā)展空間，因此在對(duì)企業(yè)的判斷上應(yīng)充滿信心。3 位置分析（Location）從城市區(qū)位來(lái)講，南京西路已形成包括上海商城、嘉里中心、中欣廣場(chǎng)、梅隴鎮(zhèn)、恒隆廣場(chǎng)、中信泰富等高檔寫(xiě)字樓、酒店、零售商業(yè)聚集的商務(wù)區(qū)，是上海市最繁華的商業(yè)地段之一。地段價(jià)值評(píng)估我司對(duì)該項(xiàng)目地段進(jìn)行評(píng)估，綜合得分為84分，說(shuō)明該地段在上海屬于一級(jí)商業(yè)地段。地段評(píng)分項(xiàng)目權(quán)數(shù)(%)打分得分連接成本道路系統(tǒng)3902.7交通5904.5雇員中心2801.6零售店2801.6消費(fèi)者基礎(chǔ)5854.25勞工團(tuán)體1800.8供應(yīng)商3601.8原料1300.3公用事業(yè)2901.8市政服務(wù)2801.6教育設(shè)施1600.6娛樂(lè)設(shè)施1850.85健康服務(wù)1700.7文化設(shè)施1750.75鄰近設(shè)施3902.7競(jìng)爭(zhēng)性用途2501連接成本小計(jì)3527.55模式/趨勢(shì)土地使用4803.2交通3902.7規(guī)章2701.4歷史事件1900.9成長(zhǎng)性5904.5模式小計(jì)1512.7需求/供給人口1900.9就業(yè)3852.55收入6955.7工資4853.4房地產(chǎn)價(jià)格5804房產(chǎn)價(jià)值6804.8銷售量3902.7稅制3702.1增長(zhǎng)趨勢(shì)6905.4最高最優(yōu)使用5954.75競(jìng)爭(zhēng)性用途3852.55潛在需求5904.5需求/供給小計(jì)5043.35地段總計(jì)10083.6地點(diǎn)分析通過(guò)對(duì)地點(diǎn)的分析，可知作為本投資標(biāo)的十分適合寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)。地點(diǎn)評(píng)分項(xiàng)目權(quán)數(shù)打分得分可接近性路邊圍欄8806.40 街邊3802.40 街角設(shè)置4853.40 中央分隔帶1010010.00 小計(jì)2522.20 土地要素尺寸2901.80 臨街空地2501.00 土壤11001.00 公用設(shè)施2801.60 構(gòu)造1900.90 排水2801.60 土地形狀2901.80 供水設(shè)施1800.80 陰溝1800.80 道路系統(tǒng)2801.60 地點(diǎn)便利設(shè)施1700.70 審美1800.80 地勢(shì)21002.00 應(yīng)急措施1800.80 消防通道2951.90 深度1900.90 工程需要1900.90 小計(jì)2520.90 法規(guī)要素建筑法規(guī)限制2901.80 所需的許可31003.00 小計(jì)54.80 建筑物特性建筑物吸引力0.51000.50 房齡0.3900.27 房體狀況0.31000.30 房屋類型0.31000.30 尺寸0.3800.24 舒適0.5950.48 可見(jiàn)性1900.90 服務(wù)0.2800.16 結(jié)構(gòu)0.2800.16 泊位0.5900.45 樓層通道0.2800.16 樓層高度0.5900.45 裝卸臺(tái)及高度0.31000.30 效率0.2900.18 經(jīng)營(yíng)時(shí)間0.1700.07 位置0.5900.45 安全0.1980.10 小計(jì)165.46 承租人質(zhì)量31003.00 規(guī)模21002.00 承租人類型2961.92 繳租能力3902.70 租期2601.20 流動(dòng)情況2901.80 小計(jì)1412.62 成本購(gòu)置5954.75 改善5904.50 承租4903.60 經(jīng)營(yíng)6905.40 小計(jì)2018.25 地點(diǎn)評(píng)分總計(jì)10084.23 214 標(biāo)的物內(nèi)在價(jià)值評(píng)估（Internality Value Evaluating）按照巴菲特價(jià)值投資理念，通過(guò)租金收益推算該項(xiàng)物業(yè)之內(nèi)在價(jià)值。假設(shè)：購(gòu)置一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層物業(yè)，按單價(jià)6萬(wàn)元/平方米計(jì)算，需投資8712萬(wàn)元。租金按12元/天平方米計(jì)，每年遞增5%計(jì)算15年內(nèi)總收益，由此推導(dǎo)該物業(yè)之內(nèi)在價(jià)值。資本化率r=貸款比例x利率+首付比例x期望收益率=60%x6%+40% x20%=11.6%，取11%按上表計(jì)算結(jié)果，本物業(yè)之內(nèi)在價(jià)值為9180萬(wàn)元，目前折價(jià)率為95%，購(gòu)買價(jià)格并不占優(yōu)勢(shì) 。5 投資回報(bào)分析（Investment Return）總租金乘數(shù)=價(jià)格/租金=60000/360=137180，說(shuō)明物業(yè)定價(jià)還是比較合理的。年投資回報(bào)率=租金/投資總額=12*360/60000=7.2%；根據(jù)測(cè)算結(jié)果，IRR=4%，小于11%的貼現(xiàn)率，無(wú)法滿足投資期望值。此項(xiàng)投資需要24年才能收回投資。（計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)下表：現(xiàn)金流量表）