江西企業(yè)主高級(jí)墅級(jí)公寓策劃方案

1、精品人才公寓工程概念性籌劃方案孔目江上游臨江地塊 XXXXXXX二OO九年十二月目 錄前言3第一章：工程背景4第二章：工程概況6第三章：市場(chǎng)調(diào)查分析8第四章：目標(biāo)客群定位12第五章：規(guī)劃構(gòu)思與建設(shè)規(guī)模13第六章：綠化環(huán)境24第七章：工程規(guī)劃28第八章：環(huán)境保護(hù)31第九章：財(cái)務(wù)論證32第十章：結(jié)論37前 言首先，我們站在開展新余的高度來建設(shè)人才公寓工程(暫定名)。目前新余市的開展已經(jīng)邁上了一個(gè)新臺(tái)階，根底設(shè)施建設(shè)也進(jìn)一步完善，開展前景十分良好。隨著經(jīng)濟(jì)的開展和人民生活水平的提高，人們對(duì)酒店消費(fèi)、休閑娛樂、高尚居住環(huán)境有了更高層次的需求。新余是一 座工業(yè)城市，積聚了一大批大型工業(yè)企業(yè)，吸引了大批的

2、高級(jí)管理、專業(yè)人才，他們代表了新余市消費(fèi)的未來。目前的新余市房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然有了較快的開展，但高檔生活區(qū)、精端產(chǎn)品并不多，具有國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的園林式公寓更是一片空白。因此新余龍華置業(yè)擬在孔目江上游臨江地塊投資建設(shè)具有地標(biāo)性的工程人才公寓，滿足大型中外企業(yè)的國(guó)際、國(guó)內(nèi)人才的生活需求。人才公寓工程的開發(fā)既是新余市開展的迫切需要，又是“人居與環(huán)境雙優(yōu)化的現(xiàn)實(shí)選擇，不僅在很大程度上完善新余市的配套，提升新余市的整體品位，而且能夠滿足新余市企業(yè)高層人才的居住消費(fèi)。建成后，工程將成為新余市具有地標(biāo)性的高尚居住場(chǎng)所。在這里，我司對(duì)人才公寓工程的可行性進(jìn)行調(diào)研分析，并做出了概念性籌劃方案，由于資料還不是很齊全，觀點(diǎn)

3、僅代表我公司的理解，敬請(qǐng)指導(dǎo)。第一章 項(xiàng) 目 背 景一、工程背景1、企業(yè)品牌XXXXXXX。是龍華企業(yè)的全資子公司，具有浙商背景，系浙江商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位、新余市建筑業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位、XXXXX會(huì)長(zhǎng)單位。龍華企業(yè)主要業(yè)務(wù)涉及建筑設(shè)備租賃、市政工程建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)等，己經(jīng)成為贛西地區(qū)最具影響力的公司之一，組織施工了23萬平方米的XXXXXXXXX，投資承建了XXXXXX工程等多項(xiàng)工程。公司目前全力開發(fā)XXXXXXXX，工程建成后將成為新余市首座五星級(jí)國(guó)際酒店，企業(yè)品牌已名聲在外。2、工程概況描述工程位置：孔目江上游臨江地塊。建設(shè)規(guī)模：總占地面積約200畝，總建筑面積83500萬平米，容積率0.65左

4、右，建筑密度20%左右，綠化率大于60%。投資內(nèi)容：園林式投資經(jīng)營(yíng)型住宅，建設(shè)后將成為效勞國(guó)內(nèi)外客商及企業(yè)高管的高檔次工程。3、預(yù)計(jì)開發(fā)進(jìn)度在獲取開發(fā)用地后2年內(nèi)建筑竣工并試營(yíng)業(yè)開始。現(xiàn)階段屬于工程論證期。4、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積：133334平米200畝建筑面積：83500平方米建筑密度：20%左右綠化率：大于60%總套數(shù)：589套其中小套400套， 60平/每套，大套150套， 258平/每套工程總投資：39140萬元 預(yù)計(jì)銷售額：29920萬元第二章 項(xiàng) 目 概 況一、 新余市概況1、較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)條件新余市地處江西中部，是江西省直轄市，總面積3178平方公里，人口110萬。2006年全

5、市城市居民人均可支配收入10151元，增長(zhǎng)12.1%； 農(nóng)民人均純收入4320元，增長(zhǎng)12.5%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額54.1億元，增長(zhǎng)16.2%。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的人均水平居全省前列。新余工業(yè)興旺，已形成以鋼鐵工業(yè)為龍頭，機(jī)電、紡織、化工、建材、電力、煤炭、食品等門類比擬齊全的工業(yè)體系。新余的城市化進(jìn)展快，目前建成城區(qū)面積達(dá)45平方公里，人口33萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)47%，高于全省平均水平10多個(gè)百分點(diǎn)。2、宜人的氣侯條件新余市全年平均氣溫17左右，年均濕度70左右。由于景區(qū)小氣候的影響，其年最高、最低氣溫與市區(qū)均相差56度。近年來，最冷月2月5度,最熱月7月29度左右。新余市區(qū)內(nèi)大氣環(huán)境符合?環(huán)境空

6、氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(GB30951996)?中一類區(qū)(自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)和其它需要特殊保護(hù)的地區(qū))的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。因新余市的典型亞熱帶氣候，四季清楚，日照充足，無霜期長(zhǎng)，雨量充分，寒暑期短，氣候宜人。3、便利的交通條件新余市區(qū)位條件優(yōu)越。距南昌市 150 公里，處浙贛鐵路，滬瑞、贛粵高速公路和省道清宜公路線上，交通便利。新余境內(nèi)共有12條鐵路線，為全國(guó)各大城市旅客提供了極大的鐵路交通便利。新余市東距南昌向塘機(jī)場(chǎng)、樂化機(jī)場(chǎng)分別為140公里和180公里；西距長(zhǎng)沙黃花機(jī)場(chǎng)220公里。4、良好的旅游開展條件近年來，新余市走全方位對(duì)外開放的路子，加快了旅游根底設(shè)施建設(shè)的步伐，先后新建了大批現(xiàn)代化旅游公路?，F(xiàn)已開

7、發(fā)了20余處風(fēng)光景點(diǎn)和人文勝跡，是游人觀光旅游、休閑度假的絕好去處，新余市仙女湖風(fēng)景名勝區(qū)被評(píng)為國(guó)家AAAA級(jí)旅游區(qū)。二、工程地塊概述1、地理位置：人才公寓工程位于孔目江上游臨江地塊，距濕地公園僅5分鐘的車程。2、地塊面積：本地塊占地約200畝。3、地形地貌：為平整長(zhǎng)方形地塊，北臨孔目江，南接濕地公園，東面為新欣大道，西靠靠群山，目前為耕地。 4、周邊設(shè)施狀況：濕地公園等，給排水、電力、電訊等設(shè)施均在近期規(guī)劃建設(shè)中，周邊在建房產(chǎn)工程較多。第三章 市 場(chǎng) 調(diào) 查 分 析一、經(jīng)濟(jì)調(diào)查分析1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。新余市近年來社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展較快，國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速開展。全市生產(chǎn)總值到達(dá)278.12億元，

8、增速居全省第一，人均GDP3200美元；財(cái)政總收入41.56億元，占GDP的比重列全省第一，年度增收首次突破10億元，其中地方財(cái)政收入達(dá)19.26億；全市規(guī)模工業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入、增加值和利稅分別到達(dá)523.4億元、140.51億元和56.24億元，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)突破200點(diǎn)大關(guān)，到達(dá)233.69，創(chuàng)歷史最好水平；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)12090元，農(nóng)民人均純收入5020元，均居全省前茅；外貿(mào)進(jìn)出口、實(shí)際利用外資成倍增長(zhǎng)，增速居全省第一，進(jìn)出口總額達(dá)13.1億美元，總量居全省第二。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的10.7：58.9：30.4調(diào)整為8.8：63.8：27.4，第二產(chǎn)業(yè)比重比上年提高4.9

9、個(gè)百分點(diǎn)。多種經(jīng)濟(jì)成分共同開展的格局根本形成，非公有制經(jīng)濟(jì)增加值154.32億元，增長(zhǎng)24.8%，占GDP的比重達(dá)55.5%。財(cái)政收入增勢(shì)強(qiáng)勁。2007年財(cái)政總收入41.56億元，比上年增長(zhǎng)38.4%，年度增收首次突破10億元；財(cái)政收入占生產(chǎn)總值比重14.9%，居全省第一。地方財(cái)政收入19.26億元，增長(zhǎng)38.0%。2、旅游業(yè)較快開展新余市旅游業(yè)呈穩(wěn)步開展，旅游收入逐年升高態(tài)勢(shì)：2003年旅游人次為30.94萬人，增長(zhǎng)2.8，實(shí)現(xiàn)旅游總收入3403.4萬元，同比增長(zhǎng)6.7。2004年全年接待國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)萬人次，增長(zhǎng)18.6%；國(guó)內(nèi)旅游收入億元，增長(zhǎng)15.6%；旅游外匯收入萬美元，增長(zhǎng)164.4

10、%；旅游總收入億元，增長(zhǎng)23.0%。2005年全市全年接待國(guó)內(nèi)游客197.18萬人次，比上年增長(zhǎng)40.0%；接待入境游客2161人次，增長(zhǎng)6.8%。國(guó)內(nèi)旅游收入11.58億元，增長(zhǎng)54.4%，旅游外匯收入62.6萬美元，增長(zhǎng)7.0%。2007年全市旅游業(yè)快速開展。全市接待國(guó)內(nèi)外游客295.6萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入17.32億元。新余商貿(mào)興旺，鐵路貨物到發(fā)量位居南昌鐵路局第一，為進(jìn)一步促進(jìn)物流業(yè)開展，新余正加快建設(shè)物流設(shè)施、信息、配送三大平臺(tái)，著力打造贛西物流集散中心和內(nèi)陸港口。3、城市消費(fèi)者的消費(fèi)水平城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)提高。全年城市居民人均可支配收入 10151 元，居全省第二，比上年增長(zhǎng)

11、12.1% ，人均消費(fèi)支出 8323 元，增長(zhǎng) 23.0% 。農(nóng)民人均純收入 4320 元，居全省第三，增長(zhǎng) 12.5% ，人均生活消費(fèi)支出 3258 元，增長(zhǎng) 14.2% 。2004年全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲3.1%；2005年全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲2.2%，漲幅比上年回落0.9個(gè)百分點(diǎn)；2006年全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲0.9%，漲幅比上年回落個(gè)百分點(diǎn)。2007年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲4.45%，其中,食品價(jià)格上漲12.04%，衣著、家庭設(shè)備用品及維修效勞、交通和通信、娛樂教育文化用品及效勞分別下降1.84%、0.12%、2.00%、0.36%；商品零售價(jià)格上漲3

12、.99%。4、支柱產(chǎn)業(yè)新余市大型企業(yè)眾多。作為新興的工業(yè)城市，新余市積聚了數(shù)百家大型企業(yè)，以江西新余塞維LDK太陽能高科技、新余鋼鐵有限責(zé)任公司、新華金屬制品股份等企業(yè)為代表的多家國(guó)際國(guó)內(nèi)大型企業(yè)紛紛落戶新余，不僅豐富了新余的就業(yè)，更吸引了一大批國(guó)際國(guó)內(nèi)的高端管理、技術(shù)人才來到新余，這局部人群必然存在著高檔消費(fèi)的需求，而人才公寓作為他們熟悉的消費(fèi)模式也必然能夠得到他們的認(rèn)可。5、外來人口新余市外籍人士、外來客商、高科技人才眾多。隨著城市的開展和企業(yè)的成長(zhǎng)，新余吸引了一大批外籍人士、外來客商、高科技人才，這局部人群大多數(shù)來自世界興旺國(guó)家和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)，他們對(duì)生活有較高品質(zhì)的要求，這局部人群常

13、過著幾個(gè)城市棲居的生活，住酒店缺乏家庭歸屬感，租住一般住宅又得不到較好的物業(yè)效勞。他們需要的是一種高品質(zhì)的生活，有良好的外部和內(nèi)部環(huán)境，配套齊全的會(huì)所功能，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，便利的交通和繁華的商業(yè)氣氛。提供一個(gè)良好的生活環(huán)境才能使他們更高效的投入到城市和企業(yè)的開展和建設(shè)中。綜合市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)新余市作為新興工業(yè)城市，經(jīng)濟(jì)開展較快，消費(fèi)實(shí)力也較強(qiáng)，旅游消費(fèi)逐漸成為熱點(diǎn)，而一大批企業(yè)及帶來的高素質(zhì)外來人才也將成為消費(fèi)的中堅(jiān)力量。我們論證工程的作用：結(jié)合新余的市場(chǎng)情況及工程的概念設(shè)想，主要作用有以下幾點(diǎn)：1、將工程打造為新余市的標(biāo)志性投資經(jīng)營(yíng)型住宅物業(yè)，為新余的城市化開展添磚加瓦；2、營(yíng)造工程獨(dú)特的

14、品位和檔次，滿足新余市高端人群的生活需求；3、滿足高端客戶的租房、商務(wù)、購(gòu)物、休閑、娛樂等多層面的需求；4、同時(shí)滿足高端客戶享受五星級(jí)物管效勞和家的溫暖；5、將投資、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)聯(lián)動(dòng)起來，形成獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)場(chǎng)所；6、表達(dá)城市環(huán)境的生態(tài)性和環(huán)保性；第四章 目 標(biāo) 客 群 定 位一、目標(biāo)客源市場(chǎng)分析因?yàn)槭嵌ㄏ蛞?guī)劃與開發(fā)，針對(duì)這樣的工程需要政府給予穩(wěn)定的客源量，保證一定的出租率、出租年限及出租價(jià)格。客源分析：按地理位置和需求總量分析：以新余為中心，在250公里半徑范圍內(nèi)，包括南昌、宜春、吉安、萍鄉(xiāng)、撫寧、鷹潭等城市，湘潭、長(zhǎng)沙、衡陽、岳陽等城市。在250-500公里半徑范圍，包括省內(nèi)其他城市，湖南省

15、和江西省的大局部城市，湖北武漢市，浙江省小局部城市等。二、客源市場(chǎng)空間細(xì)分A、以新余大中型企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)階層為一級(jí)市場(chǎng)，充分滿足他們的需求B、以南昌、贛州、景德鎮(zhèn)、長(zhǎng)沙、武漢、株洲、湘潭周邊較興旺的大、中城市為二級(jí)客源市場(chǎng)。C、以浙江、上海、福州、廣州等以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)和“9+2泛珠江三角洲地區(qū)除一、二級(jí)市場(chǎng)等國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)，及海外時(shí)機(jī)市場(chǎng)，為三級(jí)客源市場(chǎng)。 第五章 規(guī)劃構(gòu)思與建設(shè)規(guī)模一、設(shè)計(jì)理念1、自信江南江南水鄉(xiāng)，以其粉墻黛瓦、小橋流水、曲巷幽弄等諸多人居風(fēng)貌與建筑格式而呈現(xiàn)出特有的傳統(tǒng)風(fēng)貌。人才公寓工程地塊內(nèi)河道縱橫，孔目江及大小溪流環(huán)繞地塊，是典型的水鄉(xiāng)地貌。是對(duì)江南水鄉(xiāng)的深

16、刻閱讀?！白x而信，信那么達(dá)，江南水鄉(xiāng)的格局不能千城一面地照搬西方現(xiàn)代文化城市模式，而應(yīng)根植在江南水鄉(xiāng)的自信中。 2、延伸濕地公園濕地公園是孔目江的亮點(diǎn)，也是新余市的亮點(diǎn)。人才公寓工程正位于濕地公園的上游，做到延伸濕地公園，打造更大范圍的濕地公園型景觀，從開發(fā)和保護(hù)的角度看，都不失濕地公園及孔目江應(yīng)有的氣質(zhì)。3、流水長(zhǎng)長(zhǎng)尊重江南水鄉(xiāng)的歷史譜系，今天的江南水鄉(xiāng)和昨天的江南水鄉(xiāng)不一樣，早晨的江南水鄉(xiāng)與晚上的江南水鄉(xiāng)又不一樣。要在歷史的變遷中留下自己的軌跡，就要防止博物館式地搬弄，不能不顧一切抄襲西方環(huán)境下的“現(xiàn)代建筑。因而，設(shè)計(jì)中我們力求與地域文脈相吻合，品味悠久與悠遠(yuǎn)，回味細(xì)水長(zhǎng)流的江南韻味。二、

17、設(shè)計(jì)原那么1、流水不腐組團(tuán)布置古人對(duì)水和水運(yùn)的依賴從而呈現(xiàn)出強(qiáng)烈的人文特征，工程以水為主要線索，組織、分隔、聯(lián)系中心組團(tuán)。在孔目江與大小自然溪流之間，穿插“小橋、“流水、“人家，在河流交匯處規(guī)劃會(huì)所及商業(yè)配套。中心由三個(gè)水系環(huán)繞的低層建筑組團(tuán)組成，均為低層住宅。2、戶樞不蠹交通組織組團(tuán)之間以河道聯(lián)系，以道路、綠化分隔。交通組織做到道路等級(jí)清楚，主干道便捷通暢、直中帶曲，分隔出相應(yīng)組團(tuán)，識(shí)別性較強(qiáng)；次干道及宅前小路結(jié)合水體與綠化景觀，做到人車分流、動(dòng)靜結(jié)合、迂回而親切、變化而不失識(shí)別性、趣味而不失功能性。同時(shí)，進(jìn)行了無障礙設(shè)計(jì)，讓殘疾人和老年人也能享受到一分便捷和愜意。 3、十米江南城市肌理以低

18、層為主，強(qiáng)調(diào)小開間、大進(jìn)深、小內(nèi)院的傳統(tǒng)平面布局；屋頂平坡結(jié)合，山墻上下錯(cuò)落，強(qiáng)調(diào)出上下變化的十米江南水鄉(xiāng)韻味；宅前小路結(jié)合景觀或擴(kuò)大或縮小，以便減緩機(jī)動(dòng)車駕乘速度；適當(dāng)增加住宅前后的院落空間，呈現(xiàn)公共空間與私密空間交融、尺度漸變的適宜居住環(huán)境。三、細(xì)部設(shè)計(jì)1、單體設(shè)計(jì)作為現(xiàn)代時(shí)尚生活與水鄉(xiāng)詩意的共同載體，設(shè)計(jì)的低層局部傳承江南底蘊(yùn)，蘊(yùn)涵現(xiàn)代氣度，以富有現(xiàn)代氣質(zhì)的外立面材質(zhì)組合，通過恰當(dāng)?shù)谋壤P(guān)系控制，表達(dá)出一種新時(shí)代民居的大氣與活力，使我們的低層局部充分地映襯出江南獨(dú)特環(huán)境造就下的人文意境，仿青磚質(zhì)貼面、粉墻黛瓦的意象性更強(qiáng)化地表達(dá)出這一點(diǎn)。2、空間布局院一，采用面寬小、進(jìn)深大，北高南低并設(shè)

19、置內(nèi)院的住宅布局。內(nèi)院北側(cè)三層，南側(cè)一至二層，東西兩側(cè)，一側(cè)為聯(lián)系南北的通道或樓梯，另一側(cè)為鄰里分隔的墻體，形成四水歸堂的空間。院二，采用面寬小、進(jìn)深大，北高南低并設(shè)置前后院的住宅布局。入口處結(jié)合車輛停放、信報(bào)箱、圍墻與大門設(shè)置半開放式庭院。后院結(jié)合景觀、圍墻分隔、綠化種植進(jìn)行設(shè)計(jì)，讓其與公共空間既分隔又聯(lián)系。圍墻高度與材質(zhì)分隔考慮人體尺度與景觀滲透。水一，臨水局部采用不對(duì)稱布局。依據(jù)周邊環(huán)境，采取不對(duì)稱格局，做到戶戶有景，有窗必有景。依據(jù)整體造型，局部臨水建筑立面造型及屋頂處理采取不對(duì)稱處理，改變坡頂方向，或改變山墻位置，做到錯(cuò)落有序。水二，臨水局部采用前院或后院直接臨水布局，結(jié)合院落深度及

20、院墻限定盡可能地享用河道景觀。3、細(xì)部處理屋頂采用平屋頂、坡屋頂相結(jié)合的形式，單坡頂便于高度與方向的靈活布置，上下錯(cuò)落，表達(dá)十米水鄉(xiāng)的意味。檐口不采用混凝土檐溝，防止了檐口厚重的感受，更凸顯屋面線條輕巧、間接的特征。院落設(shè)計(jì)結(jié)合內(nèi)外墻體面層材料，加之引入無框玻璃，到達(dá)了內(nèi)外空間滲透的效果。4、建筑設(shè)計(jì)整體色彩以黑、白、灰為基調(diào)，基座為深灰色面磚，主體為淺灰色涂料，結(jié)合陽臺(tái)配置白色豎向的墻面，凸顯江南水鄉(xiāng)底蘊(yùn)。作為最主要的造型元素，陽臺(tái)造型分段設(shè)置。不同的樓層采用不同的陽臺(tái)形式，頂部陽臺(tái)出挑深遠(yuǎn)、上下錯(cuò)落，形成秩序井然的天際線。陽臺(tái)立面顏色結(jié)合木質(zhì)百葉，形成豐富的變化。入口處設(shè)置開放式門廳，既作

21、為避風(fēng)雨的場(chǎng)所，又為開啟信報(bào)箱提供了尺度宜人的功能性空間。門樓造型以及殘疾人坡道的不對(duì)稱處理與周邊的景觀設(shè)置相結(jié)合，提供了很好的識(shí)別性，使之成為真正得以駐足“停留欣賞的景觀元素。5、房型設(shè)計(jì)小套臥室、功能室配置合理，空間布局疏密有致、收放自如，使住戶能在小尺度中獲得豐富的空間體驗(yàn)，滿足每日不同的新鮮感攝入與分享。主區(qū)的人性化設(shè)計(jì)同樣表達(dá)在合理化與舒適感的增加上。套房的尊貴布局，更能表達(dá)非凡氣度與人文追求。每種大套房型中都有帶內(nèi)庭院的造型可供選擇。內(nèi)庭院毗鄰客廳與餐廳以及臥室，有利于營(yíng)造更加宜人的居室內(nèi)環(huán)境。每套房的內(nèi)環(huán)境都在庭院的調(diào)節(jié)下，更具生態(tài)感受與人文關(guān)心的氣度。大套房型都結(jié)合南北側(cè)露臺(tái)的

22、設(shè)置，在主體的尺度上，豐富了庭院與空間變化感。四、效果圖1、鳥瞰圖2、總體平面圖3、單體建筑示意圖 4、景觀示意圖 5、裝修示意圖第六章 綠 化 環(huán) 境一、綠化配置人才公寓工程的景觀設(shè)計(jì)概念，其靈感來自于中國(guó)傳統(tǒng)江南水鎮(zhèn)和諧的生活情調(diào)。景觀設(shè)計(jì)以生態(tài)設(shè)計(jì)、人性化設(shè)計(jì)和景觀美學(xué)作為主要理念，強(qiáng)調(diào)可持續(xù)、人性化、和諧的概念，通過改善人與自然的關(guān)系表達(dá)現(xiàn)代居住理念。生活在這一新社區(qū)中的人將享受到親水、自然的環(huán)境并具有強(qiáng)烈的歸屬感。工程的綠化將到達(dá)60%以上，其中硬地面積小于綠化總面積的20%。工程景觀將圍繞兩條主要的水流來布置，在這里河流將人和自然有力地聯(lián)系在一起，并建造標(biāo)志性的“聚會(huì)場(chǎng)所。江濱步道

23、和親水平臺(tái)源于傳統(tǒng)理念，表現(xiàn)出強(qiáng)烈的親水感，江岸濕地創(chuàng)造出生態(tài)和自然的屬性。從這一“中心向外輻射而形成的環(huán)狀水道系統(tǒng)，將綠色走廊和一系列不同的鄰里空間結(jié)合起來。鄰里河道和步道表達(dá)江南水鄉(xiāng)“居-街-河的特色，營(yíng)造出強(qiáng)烈的水鄉(xiāng)情感。公共空間、半公共空間和私密空間各得其所。小高層園林景觀的靈感來源于中國(guó)傳統(tǒng)的自然元素：金、木、水、火、土，分別以景觀地形、鋪地形式、水系、植被和材質(zhì)為主題形成各具特色的庭院空間，從不同年齡層次居民的需求出發(fā)，提供多樣化和人性化的活動(dòng)場(chǎng)所。二、鋪地和景觀材質(zhì)從傳統(tǒng)江南水鄉(xiāng)中提煉出簡(jiǎn)潔、樸素的風(fēng)格，以新的構(gòu)成方式重新融合傳統(tǒng)與現(xiàn)代。材料多項(xiàng)選擇用適合本地氣候、具有本地特色的

24、混凝土磚、自然石材、木材等，顏色的選擇以傳統(tǒng)的米色、深灰色為主，鋪面以粗糙的面層或較深的顏色來到達(dá)防滑和防止眩光的效果，通過使用透水磚和提高鋪面基層的透水性來減少地表徑流量。三、植栽設(shè)計(jì)針對(duì)江西地方的氣候，通過科學(xué)的種植設(shè)計(jì)來實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)區(qū)內(nèi)小氣候、降低污染、調(diào)節(jié)濕度、保水、提供野生動(dòng)物的活動(dòng)場(chǎng)所等生態(tài)功能，并同時(shí)滿足景觀空間劃分和視覺的效果。在主干道路邊設(shè)置30米50米寬的密林綠化隔離帶，用以降低都市化所帶來的噪音與污染。以科學(xué)的多層次配置來形成生態(tài)植物群落，以植物品種的多樣性來實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的局部生態(tài)效應(yīng)。通過使用闊葉植物來增加光合作用，從而減少肥料的使用，常綠和落葉樹種的科學(xué)配比創(chuàng)造出各具特色的

25、季象特色。樹種的選擇以鄉(xiāng)土化為主，并適當(dāng)采用經(jīng)過實(shí)踐證明適合本地區(qū)土壤條件的樹種，以減少外來強(qiáng)勢(shì)植物對(duì)外鄉(xiāng)物種的侵害，維持本地生態(tài)次序。小區(qū)的基調(diào)樹種主要為香樟、廣玉蘭、馬尾松、楓香、垂柳等，水杉、剛竹、合歡、桂花、樸樹、烏桕等作為主力樹種構(gòu)成群落上層，由木芙蓉、火棘、冬青、構(gòu)骨、紫荊、臘梅、八仙花等多種灌木構(gòu)成群落中層，并輔以多樣化的地被植物，構(gòu)成種類豐富的植物群落，形成相對(duì)穩(wěn)定并可持續(xù)開展的生態(tài)系統(tǒng)。通過地被植物截流地表雨水，減少后期維護(hù)費(fèi)用高、需水量大的冷季型草坪的使用。針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的水體，采用了大量且品種豐富的水生植物，實(shí)現(xiàn)水體凈化、護(hù)坡、為鳥類和魚類提供棲息場(chǎng)地的生態(tài)目的，營(yíng)造出自然的環(huán)

26、境氣氛。四、景觀水管理針對(duì)江西的氣候特征，并結(jié)合工程的場(chǎng)地條件，最大程度地利用雨水，減少人工灌溉用水，結(jié)合鋪裝和植被的設(shè)計(jì)截流雨水，降低地表徑流量，防止地表沖刷和水土流失，減輕市政雨水管網(wǎng)壓力。利用干溪收集雨水和增加場(chǎng)地的滲水能力，用暗渠收集經(jīng)地表植被截流后的綠地雨水。五、特色景觀干溪：以具有濕地的功能的自然溪流為模本，實(shí)現(xiàn)雨水收集、水體凈化、增加地面滲透能力、創(chuàng)造親水性的功能。通過收集地表雨水，再局部進(jìn)行沉淀、暴氣，利用水生植物實(shí)現(xiàn)水體自我凈化，將處理過的水排入社區(qū)的河道。植物的配置力求自然，為鳥類和兩棲類動(dòng)物提供棲息地，并使人可以近距離的接觸自然。景觀廊道：以生態(tài)學(xué)理論為指導(dǎo)，創(chuàng)造出人為干

27、擾度低、景觀特色強(qiáng)的生態(tài)走廊，為野生生物創(chuàng)造可供其活動(dòng)的線形廊道，以富有特色的植物提升景觀的感染力。江濱生態(tài)景觀帶：利用地塊內(nèi)的河道創(chuàng)造出的生態(tài)濕地景觀和生態(tài)護(hù)坡，提供日常休閑游憩場(chǎng)所，滿足人們親水的需求和渴望。整個(gè)景觀設(shè)計(jì)以自然、生態(tài)和人性化為主導(dǎo)思想，創(chuàng)造出既蘊(yùn)含傳統(tǒng)文化、又表達(dá)時(shí)代特色的可持續(xù)開展工程。六、濕地景觀利用地塊內(nèi)現(xiàn)有的河道及外部的孔目江，設(shè)計(jì)具有生態(tài)功能的濕地景觀。通過人工濕地的配置來展示其多種生態(tài)效應(yīng)：調(diào)節(jié)區(qū)內(nèi)小氣候、修養(yǎng)水源、均化洪水、降解污染物、保護(hù)生物多樣性，同時(shí)能繁育植物，吸引動(dòng)物棲息，形成一個(gè)令人賞心悅目的生態(tài)景觀和工程景點(diǎn)。通過研究新余地區(qū)的濕地植物現(xiàn)狀，在濕地

28、中我們沿坡度、梯度和坡面相對(duì)較高的區(qū)域，分別種植蘆葦、香蒲等挺水植物，蓮、荇菜、水鱉、槐葉蘋等浮水植物，苦草、菹草、輪藻、金魚藻、狐尾藻等沉水植物，以此形成群落關(guān)系，保持生物的多樣性。同時(shí)利用干溪形成簡(jiǎn)單的濕地形態(tài)，通過收集和蓄積雨水，結(jié)合植物種植，到達(dá)修養(yǎng)水分，調(diào)節(jié)空氣濕度，沉積泥沙等多種功能。第七章 工 程 規(guī) 劃一、 生活用水生活用水量：一期工程日最大用水量502M3/日，二期工程日最大用水量372M3/日，共計(jì)874M3/日估算。生活水源：生活用水采用自來水，日產(chǎn)水量500010000M3/日，滿足工程及周邊用水量。生活用水采取二次加壓供水，內(nèi)部設(shè)假設(shè)干座食品級(jí)不銹鋼鋼板水箱及變頻供水

29、設(shè)備可分期設(shè)置，保證生活用水供水平安衛(wèi)生。熱水集中制備、供給，熱水采用集中太陽能及空調(diào)熱泵熱水機(jī)組制備，熱水管道循環(huán)供給。集中太陽能及空調(diào)熱泵熱水機(jī)組充分利用自然能源，節(jié)約能耗，無廢氣廢水排放，對(duì)自然環(huán)境影響降到最低。二、消防用水消防用水量：室外消防用水量30L/S,火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3小時(shí)。消防水源：引自自來水廠，同時(shí)臨湖江處修建假設(shè)干消防取水口，以便消防車取水滅火。三、排水建筑內(nèi)部排水采用糞便污水與洗滌廢水分質(zhì)排放，室外排水采用雨水與生活污廢水分開排放。建筑內(nèi)部污廢分流排放有效提高內(nèi)部衛(wèi)生質(zhì)量，排水立管采用螺旋消音管道，最大限度降低管道排水產(chǎn)生的噪音，改善室內(nèi)環(huán)境。生活污廢水由室外管道收集。地勢(shì)

30、較低建筑單獨(dú)或集中在周邊設(shè)污水提升裝置，將污水排入污水主管道。污水集中排至工程出口處污水處理設(shè)施。污水處理設(shè)施采用地埋式污水處理站，不會(huì)產(chǎn)生明顯異味，不會(huì)對(duì)周邊景觀起到破壞作用，處理出水水質(zhì)到達(dá)國(guó)家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)處理后污水須修建市政污水管道排入污水處理廠，不直接排入周邊水系，對(duì)景區(qū)水體環(huán)境不構(gòu)成污染。新建市政污水管道可接合周邊環(huán)境統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)。室外雨水單獨(dú)設(shè)管道排放，工程室外道路及鋪砌盡量采用滲透率高的材料，建筑屋面雨水盡量排至草地，使雨水充分滲透，保護(hù)地下水位，減少雨水排放量，降低對(duì)景觀環(huán)境的影響。室外雨水管道收集的雨水近期可排入江體，遠(yuǎn)期可納入市政雨水管道。四、用電本工程在一期設(shè)一個(gè)變配

31、電所，內(nèi)設(shè)4臺(tái)800KVA變壓器；二期設(shè)一個(gè)變配電所，內(nèi)設(shè)5臺(tái)1000KVA變壓器。電源由附近變電站兩根高壓電線引入兩個(gè)變配電所。經(jīng)變配電所變壓后，0.4KV電源線穿管埋地敷設(shè)至各用電點(diǎn)。五、 通訊郵政：已有。電信：新余市電信局承當(dāng)。 ：采用二級(jí)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，由3個(gè)匯接局和6個(gè)端局組成，采用全覆蓋方式。在本工程中，設(shè)置程控機(jī)房一間，面積20平米左右。本工程利用外圍周邊移動(dòng)、聯(lián)通基站進(jìn)行移動(dòng)通信，移動(dòng)通信信號(hào)覆蓋全工程。播送：設(shè)有一中轉(zhuǎn)微波站，本工程利用此中轉(zhuǎn)微波站可接收20多套節(jié)目。六、 防洪所在區(qū)域地勢(shì)較低。各單體建筑地面高度控制在洪水位以上，在發(fā)生洪澇災(zāi)害時(shí)無淹沒危險(xiǎn)。區(qū)域內(nèi)部落差較大，視規(guī)劃

32、條件設(shè)置假設(shè)干排洪溝，防止暴雨影響。第八章 環(huán) 境 保 護(hù)一、建筑1、建筑高度：為低層建筑，高度為12米以下。2、建筑形象的塑造：建筑以平屋頂為主，與水體和山體照應(yīng)，風(fēng)格采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的風(fēng)格，表達(dá)現(xiàn)代城市風(fēng)貌，同時(shí)摻入當(dāng)?shù)氐奈幕?，使建筑帶上地域文化烙印。二?污水處理問題1、采用雨、污完全分流的排水體制。2、嚴(yán)禁向孔目江江體排污水，采用市政污水處理。3、排水主方向：由北向南，由西向東。三、垃圾處理問題為保護(hù)孔目江的景觀環(huán)境，禁止生活垃圾的進(jìn)入，設(shè)立垃圾箱進(jìn)行集中處理。第九章 財(cái) 務(wù) 論 證一、投資估算：工程總體投資本錢暫時(shí)按照占地面積200畝凈地，容積率按照0.65計(jì)算，建筑面積8.35萬平

33、方米，總589套，其中園林式公寓小套400套，大套189套，在這里我們計(jì)算的是總的本錢和效益。土地費(fèi)用： 暫時(shí)按照3萬/畝計(jì)算 600萬元前期工程費(fèi)場(chǎng)地整理 按工程土建投資的5% 396萬元市政工程配套附屬: 50元/M 83500M 418萬元土建安裝費(fèi)用： 9504萬元小套6070 M： 1000元/M 24000M 2400萬元大套250280 M： 1200元/M 48700M 5844萬元會(huì)所： 1500元/M 800M 120萬元餐飲娛樂等商業(yè)與配套： 1200元/M 8600M 1032萬元租賃效勞中心： 1000元/M 600M 60萬元公用建筑： 600元/M 800M 48萬元裝修費(fèi)包括設(shè)備： 9040萬元 小套6070 M： 3500元/M 24000M 9120萬元大套250280 M： 不裝修 48700M 0萬元會(huì)所： 4500元/M 800M 360萬元餐飲娛樂等商業(yè)與配套： 不裝修 8600M 0萬元租賃效勞中心： 4000元/M 600M 240萬元公用建筑： 500元/M 800M 40萬元景觀費(fèi)用： 150元/M