有一套員工內(nèi)部培訓資料

1、T|iT奇Tf"木動產(chǎn)LiL-S-JYouYtTo套員工培訓資料（內(nèi)部資料）一、基礎知識篇1、房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地(或土地使用權)，建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質實體及其權益。2、房地產(chǎn)開發(fā)商又稱房地產(chǎn)發(fā)展商，是以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主體的企業(yè)，它們通過實施開發(fā)過程而獲取利潤，根據(jù)企業(yè)的資本的多少，國家又把開發(fā)企業(yè)劃為不同的等級資質而進行管理。3、承建商也叫建

2、造商，是指負責建設房地產(chǎn)項目的市政工程、基礎工程及土建裝修工程的建筑企業(yè)。4、代理商狹義且日常所指的代理商也稱為銷售代理商，是指負責銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機構。廣義的代理商是指經(jīng)政府批準成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀、評估等業(yè)務的中介服務機構，接受委托，提供房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租、及物業(yè)咨詢評估、銷售等有償服務。5、房地產(chǎn)市場是地產(chǎn)和房產(chǎn)買賣市場，即房屋建筑物商品交換的場所和地產(chǎn)使用權商品轉讓交換關系的總和(出讓、轉讓、抵押、開發(fā)，房地產(chǎn)買賣、租賃、轉讓、交換、抵押、信托，以及一些與房地產(chǎn)有關的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務活動的單位或個人的總和)。是土地和房屋商

3、品化的必要途徑。6、房地產(chǎn)市場的分級：(1)、房地產(chǎn)一級市場即土地使用權出讓市場，是指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用招標、拍賣、掛牌等方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其他土地使用者(2)、房地產(chǎn)二級市場一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場，包括土地二級市場，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。(3)、房地產(chǎn)三級市場是指在房地產(chǎn)二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產(chǎn)交易市場，是單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權轉讓、抵押、租賃的市場，它是在二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產(chǎn)交易活動的市場，即

4、存量房市場。7、房屋一般是指上有屋頂，周圍有墻，能防風避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學習、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎，層高一般在2.2米以上的永久性場所。根據(jù)某些地方的生活習慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應包括在內(nèi)。8、私房也稱私有住宅、私產(chǎn)住宅。它是由個人購買或建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。城鎮(zhèn)職工購買的公有住房也就轉為私有住宅09、公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住

5、房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。10、商品房：商品房主要指由各地房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設，以盈利為目的的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋（成本+利潤）11、增量房就是指房屋開發(fā)一級市場所開發(fā)出的新房，是相對于存量房而言的房屋，包括商品房和經(jīng)濟適用房的預售房和現(xiàn)房。12、房改房（已購公有住房）：是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或標準價/優(yōu)惠價）購買的公有住房13、安居房：即安居工程住房或平價房，是指由國家安排貸款和地方自籌資金建設（一般為4：6）面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房。要求精心設計，保證施工質量，提高和改善住宅的使用功能。安居

6、房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和困難戶。14、單位產(chǎn)權房：是指產(chǎn)權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權房、系統(tǒng)房。15、廉租房：是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。16、經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質的商品住宅。具有經(jīng)濟性和適用性的特點。17、定銷房是指為了妥善安置棚戶區(qū)的被拆遷居民、使棚戶區(qū)的原有居民能夠買得起房、買

7、得到房，由政府組織，開發(fā)企業(yè)建設，物業(yè)企業(yè)管理，以確定的銷售價格、套型面積向貨幣安置的被拆遷居民定向銷售的中、小型商品房。18、現(xiàn)房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的竣工驗收合格的商品房，開發(fā)商已辦妥所售的商品房的“大產(chǎn)證”，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以入住并辦理產(chǎn)權證（小產(chǎn)證）。19、準現(xiàn)房：是指房屋主體已基本封頂完工，但未竣工驗收的房屋，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。20、期房：指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽訂

8、商品房預售合同。期房銷售在港澳地區(qū)稱為賣“樓花”，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。21、二手房：二手房是指非開發(fā)商出售的、由房屋產(chǎn)權人或購買人轉讓的房產(chǎn)。包括已取得權證需要轉讓和尚未取得產(chǎn)權需要轉讓的房產(chǎn)，包括私房、單位自管房、二手商品房、上市房改房，等等。22、躍層在定義上是指一套房屋占用兩個樓層，有內(nèi)部樓梯連接。23、復式是起源于躍層，又優(yōu)于躍層，一般復式的房型是客廳或餐廳位置上下兩層連通，其他位置上下兩層區(qū)分，有內(nèi)部樓梯，所以，躍層不一定是復式，而復式一定是躍層?，F(xiàn)在的市場中，躍層基本上都以復式結構的形式存在。不管是獨幢

9、的別墅或高層的上下兩層的連通，都稱為復式24、錯層是指室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，高度差約為4060厘米之間，以實現(xiàn)動靜、公私的分離。25、磚混住宅即磚混結構住宅。磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。磚混結構住宅中的“磚”，指的是統(tǒng)一尺寸的粘土磚，也有其他尺寸的異型粘土磚，如空心磚等?！盎臁敝傅氖怯射摻睢⑺?、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐，這些配件與磚承重墻構成磚混結構式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在56層以下。26、框架結構住宅是指以鋼筋混凝土澆搗稱承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質板材隔

10、離分戶裝配而成的住宅，適合大規(guī)模工業(yè)施工，效率較高，工程質量較好。27、鋼混結構住宅這類住宅的結構材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細骨料（碎石）、水等的混合體。這種結構的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經(jīng)久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分隔較自由，目前，多、高層住宅多采用這種結構。其缺點是工藝比較復雜，建筑造價較高。28、經(jīng)紀是經(jīng)濟活動中的一種中介服務活動，具體是指自然人、法人和其他經(jīng)濟組織以收取傭金為目的，通過居間、代理、行紀等服務方式，促成他人交易的經(jīng)濟活動。29、行紀是指經(jīng)紀機構受委托人的委托，以自己的名義與第三方進行交易，并承擔規(guī)定的法律責任的商業(yè)行為。行

11、紀與代理的區(qū)別有兩點：一是經(jīng)委托人同意，或雙方事先約定，經(jīng)紀機構可以以低于（高于）委托人指定的價格買進（賣出）并因此而增加報酬；二是除非委托人不同意，對具有市場定價的商品，經(jīng)紀機構自己可以作為買受人或出賣人。30、居間是指經(jīng)紀人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，撮合交易成功并從委托人及其交易取得報酬的商業(yè)行為。其特點是服務對象廣泛，經(jīng)紀人與委托人之間一般沒有長期固定的合作關系。31、經(jīng)紀人是指：依法取得經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書，從事經(jīng)紀活動的執(zhí)業(yè)人員和依法設立的具有經(jīng)紀活動資格的個體工商戶和經(jīng)濟組織。32、房地產(chǎn)經(jīng)紀是指向進行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉讓、抵押、租賃的當事人提供房地產(chǎn)居間介紹、

12、代理和行紀的經(jīng)營活動，目前主要包括代理新舊房買賣、租賃等業(yè)務。33、房地產(chǎn)經(jīng)紀人是為房地產(chǎn)買賣雙方介紹交易以獲取傭金的中間人，又稱為不動產(chǎn)經(jīng)紀人，是專門為房地產(chǎn)交易雙方充當媒體，并收取一定傭金的中間商。34、房地產(chǎn)經(jīng)紀活動是指向進行房地產(chǎn)開發(fā)、轉讓、抵押、租賃等房地產(chǎn)經(jīng)營活動的當事人有償提供居間介紹、代理和行紀的營業(yè)性活動。35、房地產(chǎn)居間是指以房地產(chǎn)或有關房地產(chǎn)的業(yè)務為對象，房地產(chǎn)經(jīng)紀人以自己的名義為他人提供交易信息和機會，通過居間協(xié)調，促成交易雙方完成交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀人依法取得合理的中介報酬的經(jīng)營活動。36、建筑容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面

13、積與地塊面積的比值，即：容積率=總建筑面積+建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質量就會越高。37、綠化率：是指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。38、住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。39、住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度。40、開間：即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，因為就一個自然

14、間的寬度而言，故又稱為開間。41、進深：就是房間的長度。在建筑學上指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。42、飄窗又叫外飄窗，是指房屋窗子呈矩形或梯形向室外圖凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。43、建筑面積：建筑面積=套內(nèi)面積+公攤面積44、套內(nèi)面積：套內(nèi)面積=套內(nèi)凈面積套內(nèi)墻體面積陽臺面積45、公攤面積：公共門廳、走道、電梯井、樓梯、設備間等它僅限于本棟樓內(nèi)的公用建筑面積，與本棟房屋不相連的公共建筑不得分攤到本棟房屋內(nèi)。46、實用面積也叫地毯面積/凈面積，就是往地下鋪地毯，鋪滿以后地毯的面積。47、使用面積：使用面積=建筑

15、面積-公攤面積，而實用面積才是我們真正能夠用到的面積。套內(nèi)使用面積就是實用面積。而套內(nèi)建筑面積就是使用面積。48、房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。國家對地產(chǎn)交易規(guī)定了基本的制度，即國有土地有償有限期使用制度、房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)權屬登記發(fā)證制度。49、房地產(chǎn)轉讓：是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、交換、贈與等方式將其房屋所有權、土地使用權轉移給他人的行為。50、房地產(chǎn)贈與是指當事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)貍髯尳o他人的法律行為。父母與子女之間、配偶之間的房地產(chǎn)贈與和交換免交土地增值費（土地收益金）。51、房地產(chǎn)交換是指當事人將各自擁有的房地產(chǎn)互相轉移

16、給對方的法律行為。房地產(chǎn)交換由差價的，應當就差價部分按有關規(guī)定交納稅費。52、房地產(chǎn)買賣是房地產(chǎn)轉讓的最基本的形式，目前房地產(chǎn)買賣主要由商品房預售、商品房銷售、二手房買賣、商品房預售合同轉讓、房屋在建工程轉讓等類型。53、起價是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。54、均價是指商品房的銷售價格之和除以單位建筑面積之和。55、什么樣的二手房禁止買賣（ 1） 司法機關和行政機關依法裁定，決定或者以其他方式限制二手房權利的。（ 2） 依法收回土地使用權的。（ 3） 共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的。（ 4） 權屬有爭議的。（ 5） 未依法登記領取權屬證書的。（ 6） 已抵押，但是沒有將出賣情況書面通知抵押權人的。（ 7） 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。56、需求是指對有能力購買并愿以購買某一個具體的產(chǎn)品的欲望，當具有購買能力時，欲望便轉化為需求，即欲望+購買力=需求。二、接待禮儀篇1、 顧客在店外關注信息時，經(jīng)紀人應攜帶名片和宣傳資料，打開大門，主動向顧客打招呼?！澳?，請問您有什么需要嗎？我們店里還有許多信息，您請到店里坐吧?！?、 顧客進店，經(jīng)紀人立刻起身打招呼，請顧客坐下，并為顧客倒一杯水?！澳?！請您這邊坐?！薄罢埡人?。”3、