房地產(chǎn)土地開發(fā)費(fèi)用

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)土地開發(fā)費(fèi)用-土地開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)土地費(fèi)用第一部分：我國建設(shè)用地簡述我國土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地三大類。建設(shè)用地是指以營造建（構(gòu)）筑物為目的的工程用地的總稱。按其利用方式不同分為農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。開發(fā)土地費(fèi)用第一部分：我國建設(shè)用地簡述我國土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地三大類。建設(shè)用地是指以營造建（構(gòu)）筑物為目的的工程用地的總稱。按其利用方式不同分為農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。開發(fā)用地主要是針對(duì)非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地來說的，它又可以分為國家建設(shè)用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地和外商投資企業(yè)用地三種類型。在我國，建設(shè)用地應(yīng)使用國有土地：集體土地須經(jīng)依法征用

2、轉(zhuǎn)為國有土地后，才能使用；企業(yè)或單位原使用的存量土地改變用途，需要辦理出讓、轉(zhuǎn)讓等手續(xù)后才能使用。國有土地的取得主要通過行政劃撥和市場(chǎng)機(jī)制兩條途徑。利用國有土地搞建設(shè)，只能依法享有土地使用權(quán)，土地所有權(quán)仍屬國有。一、 通過行政劃撥獲取土地使用權(quán)根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)，需要征用集體或國有土地的，可以由政府行政劃撥。行政劃撥作為一項(xiàng)國家措施，它具有一定的強(qiáng)制性。二、 通過市場(chǎng)機(jī)制獲取土地使用權(quán)通過市場(chǎng)機(jī)制獲得土地使用權(quán),主要適用于國內(nèi)外各種經(jīng)營性組織和個(gè)人獲取土地進(jìn)行、利用、經(jīng)營。它包括出讓和轉(zhuǎn)讓兩種方式。1、  出讓國

3、有土地使用權(quán)是指國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地出讓金的方式，具體又可分為協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌四種方式。土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，是竟價(jià)方式出讓，而協(xié)議出讓則是主管部門與用地者雙方協(xié)商議價(jià)的方式，兩者互為補(bǔ)充。集體土地必須轉(zhuǎn)為國有土地才能有償出讓。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府審批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并交納土地使用權(quán)出讓金。2、 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)是指擁有國有土地使用權(quán)的用地者，通過合法方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的方式。主要有：買賣、合

4、資、合作建房、交換、作價(jià)入股等方式。       通過市場(chǎng)機(jī)制取得土地使用權(quán)的用地者，在規(guī)定的使用年                                    

5、0;                      限內(nèi),有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)和從事其他經(jīng)營活動(dòng)的權(quán)利。土地的使用年限與土地的性質(zhì)有關(guān)，一般住宅用地70年，辦公用地50年，商業(yè)用地40年。第二部分：開發(fā)土地費(fèi)用本部分主要以國家出讓國有土地使用權(quán)的方式為例簡述開發(fā)土地費(fèi)用的組成。成本，主要包含以下五項(xiàng)費(fèi)用：一、 土地使用權(quán)出讓金：根據(jù)國務(wù)院和財(cái)政部的有關(guān)規(guī)定，土地出讓金應(yīng)全部

6、上繳財(cái)政，由財(cái)政列入預(yù)算，?？顚Ｓ茫僧?dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、和管理情況，專項(xiàng)使用。財(cái)政部門是土地出讓金收入的主管機(jī)關(guān)，土地行政管理部門是土地出讓金的代征機(jī)關(guān)，其他部門和單位一律不得代為征收。土地出讓金應(yīng)上繳到土地所在各市、地、縣財(cái)政部門。按照濟(jì)政發(fā)199933號(hào)文的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。表1：濟(jì)南市城區(qū)國有土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表土地級(jí)別 一級(jí) 二級(jí) 三級(jí) 四級(jí) 五級(jí) 六級(jí)商用土地 元/M2 4654 3362 2345 1226 757 499 萬元/畝

7、60;310.3 224.1 156.3 81.7 50.5 33.3住宅用地 元/M2 3242 2231 1564 845 617 425 萬元/畝 216.1 148.7 104.3 56.3 41.1 28.3工業(yè)用地 元/M2 2856 1691 1050 714 581 383 萬元/畝 190.4

8、0;112.7 70.0 47.6 38.7 25.5政府出讓土地純收益標(biāo)準(zhǔn)。一、二、三級(jí)土地為15%，四、五、六級(jí)土地為20%，六級(jí)以外參照六級(jí)土地的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。二、 新增建設(shè)用地有償使用費(fèi):新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)是指國務(wù)院或省級(jí)人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地時(shí)，向取得出讓等有償使用方式的新增建設(shè)用地的縣（市）人民政府收取的平均土地純收益。其30上繳中央財(cái)政，70上繳省財(cái)政（其中，20%留省財(cái)政，50%用于每年年底清算時(shí)，各縣、市有項(xiàng)目時(shí)撥款，?？顚Ｓ?，專項(xiàng)用于耕地開發(fā)，搞土地占補(bǔ)平衡；沒有土地項(xiàng)目時(shí)不予撥款）。表2新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)征

9、收標(biāo)準(zhǔn)                                                 

10、60;         單位：元/平方等別 一等 二等 三等 四等 五等 六等 七等 八等 九等 十等 十一等 十二等 十三等 十四等 十五等標(biāo)準(zhǔn) 70 60 50 40 32 28 24 21 17 14 12 10 8 7&#

11、160;5注：1、表內(nèi)定額標(biāo)準(zhǔn)為平均土地純收益。中央分成部分=定額標(biāo)準(zhǔn)×30%；地方分成部分=定額標(biāo)準(zhǔn)×70% .2、對(duì)成片轉(zhuǎn)用土地，以批準(zhǔn)面積為基數(shù)，按上述標(biāo)準(zhǔn)征收。3、對(duì)在城市用地規(guī)模之外單獨(dú)選址的項(xiàng)目，應(yīng)依法實(shí)行有償使用的，根據(jù)土地所在地的等級(jí)，按相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)征收。4、城市等別中全國省市、縣名稱及行政范圍，依據(jù)民政部中華人民共和國行政區(qū)劃簡冊(cè)1998確定，其中城市僅指城市市區(qū)，市轄縣、市在分等中單列。5、濟(jì)南、青島、重慶屬于四等城市。（1999年8月4日  財(cái)政部、國土資源部新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)收繳使用管理辦法）    

12、     根據(jù)以上費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可以算出，濟(jì)南市新增建設(shè)用地有償                                          

13、;                   使用費(fèi)為2.667萬元/畝。三、 補(bǔ)償費(fèi)：此資金通過土地所在國土資源局，轉(zhuǎn)入財(cái)政部門，然后撥給被占用耕地單位。一土地補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)的確定按被征用耕地前三年平均年產(chǎn)值的倍數(shù)計(jì)算。   二地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)：1、 青苗補(bǔ)償費(fèi)按被征用耕地一季作物的產(chǎn)值計(jì)算；2、 政府成片開發(fā)建設(shè)征用土地，房屋補(bǔ)償以建房安置為主，標(biāo)準(zhǔn)為40M2/人

14、。被安置人自搬遷之日起至搬入安置房止,按80元/人、月發(fā)放過渡安置補(bǔ)助費(fèi)；3、 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地被少量征用且需要拆除零星住宅的，其拆除的住宅以貨幣形式補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)見附表4。被安置人搬家費(fèi)按50元/人計(jì)發(fā)，一戶不足兩人按100元計(jì)發(fā)。4、 另外還有其他地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。      三人員安置補(bǔ)助費(fèi)：人員安置補(bǔ)助費(fèi)分別為：土地安置補(bǔ)助費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、就業(yè)補(bǔ)助費(fèi)、撫養(yǎng)費(fèi)和醫(yī)療補(bǔ)助費(fèi)。濟(jì)南市國土資源局在2003年5月頒發(fā)了濟(jì)南市統(tǒng)一征用土地暫行辦法，對(duì)以上補(bǔ)助、補(bǔ)償費(fèi)用做了具體規(guī)定。四、 征地管理費(fèi)：一般按總補(bǔ)償

15、費(fèi)的2-4%收取。上繳給土地批準(zhǔn)部門（國土資源局）。按照1992年國家土地管理局頒發(fā)的征地管理費(fèi)暫行辦法執(zhí)行。五、 耕地復(fù)懇費(fèi)：一般按照占一補(bǔ)一的原則，按耕地年產(chǎn)值的10倍計(jì)算。此資金通過土地所在國土資源局，轉(zhuǎn)入財(cái)政部門，然后撥給被占用耕地單位。按照1999年頒發(fā)的山東省土地復(fù)墾管理辦法執(zhí)行。     開發(fā)土地費(fèi)用一覽表序號(hào) 費(fèi)用名稱 文件依據(jù)一 土地出讓金 濟(jì)政發(fā)199933號(hào)文二 新增建設(shè)用地使用費(fèi) 財(cái)政部新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)收繳使用管理辦法1999年三 補(bǔ)償

16、費(fèi) 2003年1 土地補(bǔ)償費(fèi) 濟(jì)南市統(tǒng)一征用土地暫行辦法2003年2 地上物、青苗補(bǔ)償費(fèi) 濟(jì)南市統(tǒng)一征用土地暫行辦法2003年3 人員安置補(bǔ)助費(fèi) 濟(jì)南市統(tǒng)一征用土地暫行辦法2003年四 征地管理費(fèi) 征地管理費(fèi)暫行辦法1992年五 耕地復(fù)墾費(fèi) 山東省土地復(fù)墾管理辦法1999年表3土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)類       別  年產(chǎn)值 （元/畝）  補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) （元/畝） 備 注耕地(含園地、魚塘、藕池) 

17、;城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi) 7001300 560013000 征用耕地為該耕地被征地前三年平均年產(chǎn)值的810倍 城市規(guī)劃區(qū)范圍外 7001300 420010400 征用耕地為該耕地被征地前三年平均年產(chǎn)值的68倍菜地 12002400 960024000 征用菜地為該菜地被征用前三年平均年產(chǎn)值的810倍林地、葦塘、水面 7001300 35007800 征用林地、葦塘、水面為鄰近一般耕地前三年平均年產(chǎn)值的56倍建設(shè)用地 7001300 35009100

18、 征用建設(shè)用地為鄰近一般耕地前三年平均年產(chǎn)值的57倍未利用地 7001300 21003900 征用未利用地為鄰近一般耕地前三年平均年產(chǎn)值的3倍表4房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)  類別 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 補(bǔ)償價(jià)格鋼混結(jié)構(gòu) 主體承重為鋼結(jié)構(gòu)或砼結(jié)構(gòu)，主要指框架結(jié)構(gòu)的大跨度廠房或多層樓房。 550元/M2磚混結(jié)構(gòu)（樓房） 磚墻承重，現(xiàn)澆或預(yù)制板保溫防水屋面，水泥或其他硬化地面的樓房。  450元/ M2磚混結(jié)構(gòu) （平房） 磚墻承重，現(xiàn)澆或預(yù)制板保溫防水屋面，水泥或其他硬化地面的平房，檐高不低于2. 5米

19、。 350元/ M2磚木結(jié)構(gòu) （平房） 規(guī)則的石腳，磚墻或石墻承重，符合規(guī)格的木屋架，木（預(yù)制）檁條，瓦屋面，外墻扦縫（抹灰），檐高不低于2.5米。  300元/ M2簡易結(jié)構(gòu) 承重墻土坯、磚頭、條磚混砌、碎石等，不規(guī)則木梁檁 、瓦屋面，兩面借墻或檐高低于2.5米。 150元/ M2表5地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)  序號(hào) 名稱 類             別 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 備 &

20、#160;     注一 圍墻 亂石基磚墻高2.5米以上 80元/米 舊料歸原主  亂石基磚墻高22.5米 70元/米   亂石基磚墻高1.52米 60元/米   亂石基土坯墻高1.52.5米 40元/米 二 畜禽舍 磚混結(jié)構(gòu)  80元/ M2 舊料歸原主  簡易結(jié)構(gòu)  40元/ M2 三 遷墳 棺

21、木、拾骨、骨灰盒 120元/座 包括遷葬工料費(fèi)四 溫室 鋼、砼骨架、玻璃頂 50元/ M2 舊料歸原主  鋼、砼骨架、塑料薄膜頂 40元/ M2   簡易塑料薄膜棚 20元/ M2 五 小橋 鋼筋混凝土矩形板橋 1000元/ M2 按橋面面積計(jì)算  平坦石拱橋  800元/ M2   石拱橋  1400元/ M2 六 涵洞

22、60;石蓋板涵跨徑12米 400元/米   石拱涵跨徑12米（含） 800元/米   石拱涵跨徑24米  1400元/米   鋼筋混凝土圓管涵跨徑1-2米 1000元/米   鋼筋混凝土蓋板涵跨徑1.5-3米（含） 1000元/米   鋼筋混凝土蓋板涵跨徑3-4米 1500元/米 七 臺(tái)田石堰  40元/米 八 水渠水池

23、0;土筑水渠、水池 按挖方面積5元/ M3 不包括田間毛渠  石砌水渠、水池 50元/ M3 含土方補(bǔ)償  磚砌水渠、水池  60元/ M3 九 水井 手壓井 10元/米 1、水井補(bǔ)償包括開鑿工程、用料及用工等費(fèi)用2、廢、枯井按同類井補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)3050%補(bǔ)償3、機(jī)井按井深分段計(jì)算補(bǔ)償  土井：直徑1.2米 90元/米   磚井（包括亂石井）深510米直徑1.5米深1020米直徑2.5米 2

24、200元4200元   下管井 260元/米   機(jī)井：深2050米深50100米深100250米深250米以上 180元/米230元/米280元/米330元/米 十 喬木 胸徑小于5厘米（幼樹，松柏樹小于3厘米） 移栽費(fèi)2元/株 喬木系指用材林種，沿海防護(hù)林基干林帶、山丘地區(qū)防護(hù)林喬木補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可提高4060%，特種用途林樹木價(jià)格另議；樹歸原主  胸徑510厘米（松柏樹36厘米） 30元/株   胸徑102

25、0厘米（松柏樹610厘米） 40元/株   胸徑大于20厘米（松柏樹10厘米）以上成材樹 45元/株 十一 果樹 苗木 移栽費(fèi)2元/株 果樹包括：蘋果、梨、桃、杏、核桃、櫻桃、柿、棗等樹種，樹歸原主  幼齡期（區(qū)分樹種）  30元/株   初果期（區(qū)分樹種） 190元/株   盛果期（區(qū)分樹種） 300元/株   衰老期（區(qū)分樹種）  120元/株   葡萄（區(qū)分生長期） 20元/株 十二 灌木 一年生以上 一年生以下  3元/墩4元/墩 每墩出條數(shù)按1020根計(jì)算十三 電力通訊線路&