房地產(chǎn)估價(jià)考試重要公式(整理)復(fù)習(xí)進(jìn)程

1、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法重要公式1. 2房地產(chǎn)的概念建筑密度 %= 建筑基底總面積X 100%建筑用地面積容積率=總建筑面積建筑用地面積總建筑面積=土地總面積X建筑密度X建筑層數(shù)容積率=建筑密度X建筑層數(shù)套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺(tái)面積建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e2. 3房地產(chǎn)的供求與價(jià)格供給量=存量一拆毀量一轉(zhuǎn)換為其它種類的房地產(chǎn)量+其它種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量彈性=作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化-房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性 =-房地產(chǎn)需求的收入彈性 =-房地產(chǎn)需求的人口彈性 =-房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性-房地產(chǎn)需求的

2、價(jià)格預(yù)期彈性-房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性 =-房地產(chǎn)供給的要素成本彈性房地產(chǎn)需求量變化的百分比房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比房地產(chǎn)需求量變化的百分比消費(fèi)者收入量變化的百分比房地產(chǎn)需求量變化的百分比人口數(shù)量變化的百分比=一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比另一種房地產(chǎn)或商品價(jià)格變化的百分比=房地產(chǎn)需求量變化的百分比預(yù)期的房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比 房地產(chǎn)供給量變化的百分比 房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比 = 房地產(chǎn)供給量變化的百分比要素價(jià)格變化的百分比2. 4房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值 =正常成交價(jià)格=市場(chǎng)價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè) 等用途，

3、分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。標(biāo)定價(jià)格：政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下，于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格， 它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。房屋重置價(jià)格：某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋，建造它所需要 的一切合理必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤(rùn)。房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格土地價(jià)格=房地價(jià)格一建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格=房地價(jià)格一土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)總建筑面積樓面地價(jià)=土地總價(jià)X 土地總面積=土地單價(jià)總建筑面積土地總面積容積率期房目前的價(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格一（預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間）現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值

4、一風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 -補(bǔ)地價(jià)=改變后的地價(jià)一改變前的地價(jià)-補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）-補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）-補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=現(xiàn)樓面地價(jià)X現(xiàn)容積率一原樓面地價(jià)X原容積率=補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）X土地總面積=原樓面地價(jià)X（現(xiàn)容積率一原容積率）補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=原容積率下的土地單價(jià)X（現(xiàn)容積率一原容積率）原容積率4 . 4建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建筑面積下的價(jià)格=套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格X套內(nèi)建筑面積建筑面積建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格X使用面積建筑面積套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格X 使用面積套內(nèi)使用面積 1公頃=10 000平方米 1畝=666.67平方米 1平方英尺=0.09290304平方米 1坪=3.30579平方米平方米

5、下的價(jià)格=公頃下的價(jià)格出0 000平方米下的價(jià)格=畝下的價(jià)格代66.67平方米下的價(jià)格=平方英尺下的價(jià)格弋.09290304平方米下的價(jià)格=坪下的價(jià)格為.305794. 5交易情況修正采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格 X交易情況修正系數(shù)二可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格 X 1二可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格1士 S %或者：可比實(shí)例成交價(jià)格 X 100二可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格100 士 S %上式中,1 或 100是交易情況修正系數(shù)1 士 S% 100士 S%采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格士交易情況修正數(shù)額二可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格正常成交價(jià)格 一應(yīng)有

6、賣方繳納的稅費(fèi)二賣方實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià)格+應(yīng)有買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)際付岀的價(jià)格應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格X賣方繳納稅率應(yīng)有買方繳納的稅費(fèi)二正常成交價(jià)格X買方繳納稅率正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格1 賣方繳納稅率正常成交價(jià)格=買方實(shí)際付岀的價(jià)格1+買方繳納稅率4. 6交易日期調(diào)整可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X （1寸戸可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X （100日）/100二可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日

7、期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)X再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)XX估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)二可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X （1 士?jī)r(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)二可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X （1 士?jī)r(jià)格變動(dòng)率X期數(shù)）二可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格4. 7房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法、回歸分析法可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格或者：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)二可比實(shí)例

8、在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格X 1二可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格1 士 R%X 100二可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格注：上式（）為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分4. 8求取比準(zhǔn)價(jià)格百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連乘公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格二可比實(shí)例成交價(jià)格100 士 RX 100/ （）=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格X 100/ （） X （） /100二可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格估價(jià)對(duì)象價(jià)格 X （1 士 S %） X （1 士 R %）=可比實(shí)例成交價(jià)格估價(jià)對(duì)象價(jià)

9、格二可比實(shí)例成交價(jià)格X交易情況修正系數(shù) X交易日期調(diào)整系數(shù) X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)X （1 士 T %）或者：X 1 X （1 士 T %） X 1 或者：1 士 S%估價(jià)對(duì)象價(jià)格二可比實(shí)例成交價(jià)格X 100 X 100 士 T X 100100 士 S100100 士 R-百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)累加公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格二可比實(shí)例成交價(jià)格估價(jià)對(duì)象價(jià)格 X （1 士 S% 士 R %）=可比實(shí)例成交價(jià)格估價(jià)對(duì)象價(jià)格二可比實(shí)例成交價(jià)格X （1 +交易情況修正系數(shù) +交易日期調(diào)整系數(shù)+房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）X （1 士 T %）或者：估價(jià)對(duì)象價(jià)格二可比實(shí)例成交價(jià)格1 士 S%士 R %X 100 士

10、TX 1 士 T % 或者：-差額法下的公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格二可比實(shí)例成交價(jià)格100 士 S 士 R±交易情況修正系數(shù) 士交易日期調(diào)整系數(shù) 士房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額5. 2房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成土地取得成本 一開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)二開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，即：直接成本利潤(rùn)率 =開發(fā)利潤(rùn)/ （土地取得成本+開發(fā)成本）計(jì)算基數(shù)二土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用：投資利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/ （土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用）計(jì)算基數(shù)二土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為 成本利潤(rùn)率，即：成本利潤(rùn)率=開

11、發(fā)利潤(rùn)/ （土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用）計(jì)算基數(shù)二開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)）,相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為 銷售利潤(rùn)率，即：銷售利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值5 . 3成本法的基本公式成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=重新購建價(jià)格一折舊新開發(fā)土地價(jià)格二取得待開發(fā)土地的成本+ 土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn) 上式中：開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率二開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積X 100%新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=（取得該用地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售費(fèi)用+總銷售稅費(fèi)+ 總開發(fā)利潤(rùn)）/（

12、用地總面積X開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓面積的比率）X用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價(jià)的過程如下：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)十土地開發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息+總銷售費(fèi)用+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤(rùn)=取得該荒地的總代價(jià)十土地開發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià) 埒肖售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率得出：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=(取得該荒地的總代價(jià)十土地開發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息)1銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息(1銷

13、售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率)可轉(zhuǎn)讓熟地面積=(取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用十總投資利息)(1 銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率)可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率X該荒地總面積新建房地價(jià)格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā) 利潤(rùn)新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格+建筑物的重新購建價(jià)格一建筑物重新購建價(jià)格舊建筑物價(jià)格二建筑物的重新購建價(jià)格一建筑物的折舊5 . 5建筑物的折舊建筑物的折舊二建筑物重新購建價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過年數(shù)直線

14、法的年折舊計(jì)算公式：Di = D = C S/N=C (1 R) /N上式中：Di第i年的折舊額。D是一個(gè)常數(shù)；C建筑物的重新購建價(jià)格；S建筑物的凈殘值N建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命；R建筑物的凈殘值率；(C S)稱為折舊基數(shù)；年折舊率 d=D/C X 100% =(C S)/(C X N) X 100 % =(1 R)/N X 100 %有效經(jīng)過年數(shù)為 t年的建筑物 折舊總額Et=D X t = (C S)t/N = C(1 R) t/ N直線法折舊下的 建筑物現(xiàn)值 的計(jì)算公式為： V=C Et = C (C S)t/ N = c1 (1 R)t/N上式中：Et 建筑物的折舊總額；V 建筑物的現(xiàn)值；(C

15、 S)稱為折舊基數(shù)；成新折扣法V=C + q式中：V建筑物的現(xiàn)值；C建筑物的重新購建價(jià)格；q建筑物的成新率()；用直線法計(jì)算成新率的公式為：q = 1 (1 R)t/ N X 100%當(dāng) R= 0 時(shí)，q = (1 t/ N) X 100 %=1 (1 R) N n/N X 100 %= t/ N X 100%=1 (1 R) t/ t + n X 100%= n/ t+ nX 100%建筑物經(jīng)濟(jì)壽命二1/年折舊率修復(fù)所必需的費(fèi)用w修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值一修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值扣除功能過剩引起的折舊后的成本=重置成本一超額持有成本扣除功能過剩引起的折舊后的成本=重置成本一(無效成本+超額持有成本)5.

16、 6成本應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定年折舊額二原價(jià)X (1殘值率”耐用年限6.1收益法的基本原理地價(jià)二年地租 X購買年地價(jià)二地租/利息率某筆資金X利率=房地產(chǎn)的凈收益房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)的凈收益/利率A(1 Yj)6. 2報(bào)酬資本化法的公式-V=A/1 +Y1+ A2/(1 + Y1) X (1 + 丫2) + An/(1 + Y) X (1 + Y2)-X (1 + Yn)nA-V=A 1/1 + 丫 + A2/(1 + Y)2 + A3/(1 + 丫)3 + + An/(1 + 丫)n17V (1 Y)1-A 末=A 初(1 + Y)-V=A/Y1 1/(1 + Y)n-V=A/Y-Kn=1 1/(

17、1 + Y)n =(1 + Y)n 1/(1 + Y)n-V70=V XK70-V50=V* XK 50-VTO =V30/K50-V40=V40 X K40/K50-Vn= Vn X Kn/ KnN _nnN=VN X (1 + Y) X (1 + 丫)一 1 / (1 + Y) 1-Vn= A/Yn 1 1/(1 + Yn)n或 Vn= A/Y n 11/(1 + Yn)n以上幾個(gè)公式中：V房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱現(xiàn)值；n收益年限；A1, A.A第n期凈收益;Y1 , YYn第丫期報(bào)酬率（折現(xiàn)率）收益期限為有限年的公式：V 占后11代式中t為凈收益有變化的期限（1 Y）收益期限為無限年的公式:V

18、Ai iy (1 +丫)AY(1 Y)t-凈收益按一定數(shù)額遞增有限年V=(A/Y+b/Y2) X 1 1/(1 +Y)n b/Y X n/(1+ Y)n 未來第n 年為A 十(n 1)b-凈收益按一定數(shù)額遞減-凈收益按一定比率遞增-凈收益按一定比率遞減收益年限為無限年V=A/Y+b/ Y2有限年 V=(A/Y b/Y2) X1 1/(1+Y)nW A/b+1n+b/Y X/(1+Y) n 未來第n年為A (n 1)b有限年無限年有限年無限年V=A/(Y g) X1 (1+g)/(1+Y)V=A/(Y g)V=A/(Y+g) X 1 (1 g)/(1+Y)V=A/Y+g未來第n年為A(1+g)

19、n 1n未來第n年為A(1 g)n 1以上幾個(gè)公式中： V房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱現(xiàn)值；b凈收益逐年遞增（減）的數(shù)額；g 凈收益逐年遞減的比率;-凈收益為有效毛收入減運(yùn)營費(fèi)用公式：有效毛收入逐年遞增的比率為gi，運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增的比率為gE,收益年限為有限年公式為：v=i/(y gi)X 1 (1 + gi)/(1 + 丫)ne/y gEX1 (1 + gE”(1 + y) n 上式中：I 有效毛收入；E-運(yùn)營費(fèi)用；gi逐年遞增的比率； gE逐年遞增的比率;-預(yù)知未來若干年后的價(jià)格的公式:亠亠i (1 Y) (1 Y)-如果凈收益每年不變?yōu)?如果凈收益按一定數(shù)額遞增-如果凈收益按一定數(shù)額遞減-如果凈

20、收益按一定比率遞增-如果凈收益按一定比率遞減-如果難以預(yù)測(cè)未來的價(jià)格公式為A,則公式為：V=A/Y1 (1 + 丫)j + vt /(1 + Y) t,則公式為：V=(A/Y + b/Y 2)11/(1 + 丫) b/YX t/(1 + 丫)t+ Vt/(1+丫)t,則公式為：V=A/Y g1(1+ g/1 + Y)t +b/Y Xt/(1 +丫)t+Vt/(1+ 丫)t,貝9公式為:V=A/Y g1(1+ g/1 + 丫)j +Vt/ (1+ 丫)七,貝9公式為:V=A/Y+ g1(1+ g/1 + 丫)t +Vt/ (1+ Y)七:V=A (1 + 丫才一1 /Y(1 + Y)(1 +)=

21、A/ Y x Y/(1 + Y)仁A/ Y a上式中：a 償債基金系數(shù)；A凈收益；V房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱現(xiàn)值；丫一報(bào)酬率(折現(xiàn)率)；增值率；6 . 3凈收益潛在毛收入(PGI) ； 有效毛收入(EGI) ； 凈運(yùn)營收益(NOI) ； 稅前現(xiàn)金流量(PTCF) ； 運(yùn)營費(fèi)用率(OER) 稅后現(xiàn)金流量(ATCF) ； 凈收益率(NIR)凈收益率=1運(yùn)營費(fèi)用率凈收益二潛在毛收入一空置等造成的收入損失一運(yùn)營費(fèi)用二有效毛收入一運(yùn)營費(fèi)用(運(yùn)營費(fèi)用，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi) 用和所得稅)有租約限制下的價(jià)值=無租約限制下的價(jià)值一承租人權(quán)益的價(jià)值6. 4報(bào)酬率報(bào)酬率二無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)

22、酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠6. 5直接資本化法資本化率=年收益/價(jià)格上式中：V房地產(chǎn)價(jià)值；NOI 房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；R 資本化率; V = NOI/R收益乘數(shù)=價(jià)格/年收益房地產(chǎn)價(jià)值二年收益X收益乘數(shù):毛租金乘數(shù)=價(jià)格 /毛租金(毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為：房地產(chǎn)價(jià)值二毛租金x毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即 講的租售比價(jià)”) V = PGI x PGIM潛在毛收入乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，

23、即:PGIM=V/PGI V = EGI x EGIM有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即:EGIM=V/EGI V = NOI X NIM凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即:NIM=V/NOI由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換 為價(jià)值的形式，即：V=NOI/R凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM因?yàn)镹IR=1 OER所以 Ro=(1 OER)/EGIM上述公式的來源是：因?yàn)?Ro=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時(shí)除以有效毛收入(E

24、Gl)得:Ro=NIR/EGIM上式中：Ro 綜合資本化率；OER 運(yùn)營費(fèi)用；V 房產(chǎn)價(jià)格；NIR 凈收益率；EGIM 有效毛收入乘數(shù)； NOI 某一年的凈收益；在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y 1 1/(1 + Y)、R=Y/1 1/(1 + Y)在凈收益按一定比率 g遞增并收益期限為無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y g在預(yù)知未來若干年后的價(jià)格相對(duì)變動(dòng)的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y X Y/(1 + 丫廠一1或R= Y x Y/(1 + Y)16.6投

25、資組合和剩余技術(shù)式中：R。一綜合資本化率；Rl土地資本化率；Rb 建筑物資本化率；Vl土地價(jià)值；Vb 建筑物價(jià)值；V 土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率；B 建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率，L + B = 100 %; Ro=V l x Rl + Vb x Rb/ V l + Vb Rl=(V l + Vb)RoV b x Rb/V l Rb=( V l + Vb)Ro Vl x Rl/V b Ro = L x Rl + B x Rb Ro = L x Rl + (1 L)R b Ro = (1 B) Rl+ B x Rb抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為： Ro=M x Rm + (1 M) x Re在分期等額本息

26、償還貸款的情況下，抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為：Rm=Ym x (1 + Ym)“心+ Ym)“一 1=Y m + Ym/(1 + Ym) 1式中：Rm 抵押貸款常數(shù)；Ym 抵押貸款報(bào)酬率，即抵押貸款利率( i)； n 抵押貸款期限；房地產(chǎn)的價(jià)格=抵押貸款金額+自有資金額房地產(chǎn)凈收益=抵押貸款收益+自有資金收益直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式為：Vl= AoVb x Rb/ Rl直接資本化法的建筑物剩余技術(shù)公式為：Vb= AoVl x Rl/ RbV B建筑物價(jià)值；Rb 建筑物資本化率;上式中：Vl 土地價(jià)值；Ao 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益；Rl 土地資本化率；直接資本化法的自由資金剩余技術(shù)

27、公式為：Ve= Ao VmX Rm/ Re直接資本化法的抵押貸款剩余技術(shù)公式為：Vm = Ao VeX Re/ Rm上式中：ve 自有資金權(quán)益價(jià)值； Ao 房地產(chǎn)凈收益；Vm 抵押貸款金額；Rm 抵押貸款常數(shù); Re 自有資金資本化率；6.7凈收益與資本化率的匹配 由土地收益求取土地價(jià)格：土地價(jià)格=土地凈收益/土地資本化率 由建筑物收益求取建筑物價(jià)格：建筑物價(jià)格=建筑物凈收益/建筑物資本化率 由房地收益求取房地價(jià)格：房地價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率 由房地收益單獨(dú)求取土地價(jià)格： 土地價(jià)格=房地凈收益一建筑物凈收益 / 土地資本化率土地價(jià)格=房地凈收益一建筑物價(jià)格X建筑物資本化率/ 土地資本化

28、率土地價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率一建筑物價(jià)格 由房地收益單獨(dú)求取建筑物價(jià)格：建筑物價(jià)格=房地凈收益一土地凈收益 /建筑物資本化率建筑物價(jià)格=房地凈收益一土地價(jià)格X土地資本化率/建筑物資本化率建筑物價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率一土地價(jià)格7. 2假設(shè)開發(fā)法的基本公式待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值二開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開發(fā)利潤(rùn)一投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一-生地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由生地建成房屋的開發(fā)成本開發(fā)利潤(rùn)一買方

29、購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)-生地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值一由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本土地開發(fā)利潤(rùn)一買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)-毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由毛地建成房屋的開發(fā)成本開發(fā)利潤(rùn)一買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)-毛地價(jià)值二開發(fā)完成后的熟地價(jià)值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi) 土地開發(fā)利潤(rùn)一買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)-熟地價(jià)值二開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一 開發(fā)利潤(rùn)一買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)-在建工程價(jià)值二續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一續(xù)建投資利潤(rùn) 一買方

30、購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)舊房?jī)r(jià)值二裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一裝修改造成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一裝修改造投資利潤(rùn)一買方購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)-適用于開發(fā)完成后出售的公式：V = Vp C適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式：V = VrC上式中：V 待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值；V p用市場(chǎng)法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；Vc 應(yīng)扣除項(xiàng)目Vr用收益法測(cè)算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；7 . 4假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取利率二單位時(shí)間內(nèi)的利息 /本金X 100 %-I = Px i x n F= P(1 + i x n)-復(fù)利的本利和計(jì)算公式為：F = P(1 + i)n-復(fù)利的總利

31、息計(jì)算公式為：I = P(1十i)n 1-在名義利率下的本利和為：F = P(1 + r/ m)nXm-在名義利率下的一年末本利和為：F= P(1 + r/m)m假設(shè)實(shí)際年利率為i則在實(shí)際利率下的一年末本利的為：F= P(1 + i)令一年末名義利率與實(shí)際利率的本利和相等，即P(1 + i)=P(1 + r/m) m得岀i = (1 + r/m)m 1名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，還可以通過利率的計(jì)算公式得出，即i=(F P)/P =P(1 + r/m)mP/p=(i + r/m)m 1上7.4式中：i 利率；n計(jì)息周期數(shù);I 總利息；F計(jì)息期末的本利和；r名義年利率；m 年中計(jì)息m次； r/ m

32、每次計(jì)息的利率;P本金；8 . 2數(shù)學(xué)曲線似合法 Y = a+ bX a=(EY bxE X)/N b=(N xE XY EX xE Y)/ N xE X2(EX)2當(dāng)E X=0 時(shí)， a= EY /N b= EXY/ E X2上式中：丫一各期的房地產(chǎn)價(jià)格;X 時(shí)間；a , b 為末知參數(shù)；N時(shí)間序列的項(xiàng)數(shù)；8. 3平均增減量法 Vi = Po 十 d x i d = (P! Po) + (P2 Pl) + + (Pi Pi 1) + (Pn Pn- 1 )/n =(P n Po)/n上式中：Vi第i期房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)值；i 時(shí)期序數(shù)；P。一基期增減量的平均數(shù)；d逐期增減量的平均數(shù)； P 第i

33、期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值；8 . 4平均發(fā)展速度法 Vi = p°x ti t=(Pi/p°x P2/P1 x P3/P2x Pi/Pi 1 x - x Pn/Pn 1)"“ =(Pn/Po)"n上式中：t 平均發(fā)展速度；8 . 6指數(shù)修勻法下式中：Vi第i期的預(yù)測(cè)值；R 第i期的實(shí)測(cè)值；Vi+1 第i + 1期的預(yù)測(cè)值；a修勻常數(shù)，OW a< 1公式為： V i+1 = Vi+ a(Pi Vi) = aPi +(1 a) Vi V i+1 = aPi + (1 a) V i Vi+1 = V i + a(PiVi)9 . 1路線價(jià)法臨街深度價(jià)格修正率的形式臨街深度(英尺)255075100125150175200四三二一法則()403020109876單獨(dú)深度價(jià)格修正率()403020109876累計(jì)深度價(jià)格修正率()4070901001091171