房地產(chǎn)估價第3階段測試題資料

1、江南大學(xué)現(xiàn)代遠(yuǎn)程教1第三階段測試卷考試科目：房地產(chǎn)評估 第7章至第10章（總分100分）時間：90分鐘學(xué)習(xí)中心（教學(xué)點） 批次： 層次： 專業(yè)： 學(xué)號： 身份證號： 姓名： 得分：一、單項選擇題：（本題共10小題，每題2分，共20分）1、 估價時點應(yīng)與（）的日期相一致。A. 簽訂估價合同B. 開始估價作業(yè)C. 完成估價報告D. 估價結(jié)果所屬2、某宗房地產(chǎn)的收益期限為 40年，通過預(yù)測未來 3年的年凈收益分別為 15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年 25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為 8%則該宗房地 產(chǎn)的收益價格最接近于（）萬元。A .280B .285C .290D .29

2、53、 某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預(yù)計未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的I .2倍，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為（）萬元。A . 4580B . 5580C . 6580D . 75804、 某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計建成后的建筑面積為15000怦，年凈收益為480萬元，自開工建成的開發(fā)期為3年，估計該項目至建成還需I . 5年，已知報酬率為 8%折現(xiàn)率為12%，該項目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬元。A.4023.04B.4074.10C.4768.50D . 5652. 09）。5、實際估價中

3、設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（A. 過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法B. 過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法C. 未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法D. 未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法6在采用假設(shè)開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項目是（）。A. 未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B. 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費C. 銷售費用和銷售稅費D. 開發(fā)成本和管理費用2 2 27 某類房地產(chǎn) 2001年初至2005年初的價格分別為 2300元/m、2450元/m、2650元/m、2830 元/m2和3000元/m2,其增減量的權(quán)重分別為 0.1、0.3、0.2和0.4 ,按平均增減量趨勢法估計，

4、以2001年初為預(yù)測基期，則該類房地產(chǎn)與2006年初的價格最接近于（）元/m2。A. 3100 B. 3195 C. 3285 D. 33008當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降， 并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時， 宜采 用（ ）預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格。A. 數(shù)學(xué)曲線擬合法B. 平均增減量法C. 平均發(fā)展速度法D. 移動平均法229 .某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m和4800元/m，采用平均2發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價格最接近于（）元/m oA4800 B5124 C5800 D7124 10、同一建筑物若使用性質(zhì)不同，其年折舊額由大到小的排列順序

5、為（）oA. 般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房；B. 非生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房；C. 腐蝕性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房；D. 非生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房。二、多項選擇題：（本題共 10小題，每題 2 分，共 20 分）1、某估價對象為一宗熟地，當(dāng)進(jìn)行可比實例權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）oA. 后退道路紅線距離B. 土地使用期限C. 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D. 容積率E. 合并的可能2、殘余法是依據(jù)（）價格。A. 土地收益求取土地B. 建筑物收益求取建筑物C. 房地收益求取房地D. 房地收益單獨求取土地或建筑物3、收益乘數(shù)有（ ）。A. 毛租金乘數(shù)B.

6、利潤乘數(shù)C.凈收益乘數(shù)D.銷售收入乘數(shù)E. 潛在毛收入乘數(shù)4、 房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括（）。A. 取得土地使用權(quán)時的出讓金或轉(zhuǎn)讓金B(yǎng). 基礎(chǔ)設(shè)旌建設(shè)費C. 公共配套設(shè)施建設(shè)費D. 勘察設(shè)計和前期工程費E. 管理費網(wǎng)原創(chuàng)）5、 下列關(guān)于估價上的建筑物折舊的說法中，正確的有（）。（建設(shè)工程教育A. 估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B. 建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額C. 建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失D. 建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新購建價格與市場價值之間的差額E. 建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊6、 收益法中確定資本化率的基本

7、方法有（）。A. 市場提取法B.累加法C.指數(shù)調(diào)整法D.投資收益率排序插入法E. 收益乘數(shù)法7、 與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（）。A. 是一種專業(yè)意見B. 估計價格或價值C. 實行有償服務(wù)D. 承擔(dān)法律責(zé)任E. 估價作業(yè)日期長8、 收益性房地產(chǎn)包括（）。A. 未出租的餐館B. 旅店C. 加油站D. 農(nóng)地E. 未開發(fā)的土地9、 預(yù)期原理是（）等估價方法的理論依據(jù)。A. 市場比較法B. 收益法C. 成本法D. 假設(shè)開發(fā)法E. 路線價法10、 應(yīng)用路線價法需要進(jìn)行（）等修正。A.臨街深度B. 土地形狀C.交易曰期D.交易情況E. 臨街寬度三、名詞解釋：（本題共4小題，每題3分，共12 分）1

8、、保障性住房2、動態(tài)地價：3、路線價區(qū)段：4、標(biāo)準(zhǔn)深度：四、填空題（本題共10空，每空1分，共10分）1、 里地線以外的區(qū)域稱為 。里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或 。2、 工業(yè)廠房的價格還受到 、和等因素的影響3、 商業(yè)房地產(chǎn)最主要的特點有 和。4、 專門用于土地價格評估的方法有 、。H、簡答題：（本題共4小題，每題6分，共24 分）1、假設(shè)開發(fā)法適用的外部條件？2、城鎮(zhèn)土地分等地級的含義？3、解釋假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法?4、房地產(chǎn)估價報告的基本內(nèi)容包括哪些?六、計算題：（本題共2小題，每題7分，共14分）1、某宗房地產(chǎn)的總價值為 5000萬元，其中土地總價值為 2000萬元，總建筑

9、面積為 10000 m2o 某公司擁有該宗房地產(chǎn)的一部分， 該部分的房地價值為 750萬元，建筑面積為1600 m。試按土 地價值分?jǐn)偡椒ㄓ嬎阍摴菊加械耐恋胤蓊~。2、某臨街深度為 30.48 （ 100 英尺）、臨街寬度 25的矩形宗地，總價為 158 萬元。試根據(jù) 四三二一法則，計算其相鄰臨街深度15.24 （ 50英尺）、臨街寬度 15的矩形宗地的總價。附：參考答案：一、單項選擇題：（本題共 20 小題，每題 1分，共 20分）1、D 2 、A 3 、D 4 、C 5 、 C 6 、C 7 、B 8 、B 9 、C 10 、C二、多項選擇題：（本題共 10 小題，每題 2分，共 20分）

10、1、BD 2 、AB 3 、ACE 4 、BCD 5 、ACDE 6 、ABD 7 、 ACDE 8、ABC 9、AD 10、 ABE三、名詞解釋：（本題共 4小題，每題 3 分，共 12分）1、指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應(yīng)對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、 銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會保障性質(zhì)的住房。包括兩限商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房 以及廉租房。2、動態(tài)地價又稱真實地價， 它是以開發(fā)建成后房地產(chǎn)的實際或接近實際的售價扣除有關(guān)的成本、 稅費及利潤后的余額，作為待分?jǐn)偟牡貎r。3、是指具有同一個路線價的地段。因此，在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的 土地劃為同一

11、個路線價區(qū)段。4、是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點，由此接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高；由此遠(yuǎn)離街道的方向，其地價隨距離街道距離的增加，可視為基本不變。四、填空題 （本題共 10空，每空 1 分，共 10分）1、里地、表地2、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施、地理位置、實物狀況3、業(yè)態(tài)多樣、收益性4、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法五、簡答題：（本題共 4 小題，每題 6 分，共 24分） 1、1）房地產(chǎn)市場較為完善，投資開發(fā)按照市場機(jī)制運行；2）房地產(chǎn)業(yè)政策穩(wěn)定而透明、開放而長遠(yuǎn)；3）房地產(chǎn)法規(guī)健全；4）房地產(chǎn)資料數(shù)據(jù)庫透明、公開、完備、動態(tài)；5 )房地產(chǎn)投資與交易的稅費穩(wěn)定，清單清晰、全面；6) 土地供應(yīng)計劃長期穩(wěn)定、合理、公開。2、城鎮(zhèn)土地分等定級是土地分等定級的一部分，其評定對象為城鎮(zhèn)建成區(qū)及近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地。我國城鎮(zhèn)土地分等定級采用“等”和“級”兩個層次的劃分體系。土地等反映城鎮(zhèn)之 間土地的地域差異，土地等的順序是在各城鎮(zhèn)間排列。土地級反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和 利用效益的差異，土地級的順序是在各城鎮(zhèn)內(nèi)部統(tǒng)一排列。3、這種方式是一種動態(tài)的計算方式，它模擬開發(fā)過程，預(yù)測在未來發(fā)生的各項支出、收入的數(shù)額，將各項支出、收入均按其在實際發(fā)生時點的數(shù)額貼現(xiàn)到估價時點，然后再進(jìn)行加減。此時各項支出、收入都在一個時點上，因為此時的計息期為零，所以實際利息也為零。4、 根據(jù)房地產(chǎn)估