房地產開發(fā)企業(yè)涉及哪些稅種

1、房地產開發(fā)企業(yè)涉及哪些稅種答： 房地產開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費有 11 種：營業(yè)稅、 城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、土地使用稅、 印花稅、 企業(yè)所得稅、 耕地占用稅、 個人所得稅以及契稅等。1. 營業(yè)稅（1）稅目與稅率營業(yè)稅涉及轉讓無形資產和銷售不動產 （包括銷售建筑 物或構筑物、銷售其他土地附著物 ）兩個（2）特殊規(guī)定轉讓不動產有限產權或永久使用權，以及單位將不動產 無償贈與他人，視同銷售不動產。 （營業(yè)稅暫行條例實施細 則第四條 ）在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉 讓的行為，比照銷售不動產征稅。以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承 擔投資風險的行為，不征營

2、業(yè)稅。但轉讓該項股權，應按本 稅目征稅。 2002 年 12 月財政部、國家稅務總局關于股權 轉讓有關營業(yè)稅問題的通知 （財稅 2002191 號）對這種行為 征稅辦法重新作出規(guī)定，自 2003年1月 1日起，對以無形 資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承 擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃和不動產租賃，不按轉讓無形資產和銷售不動 產納稅，而是按照租賃業(yè)稅目納稅。土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用 權歸還給土地所有者的行為，不征營業(yè)稅。在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉 讓的行為，比照銷售不動產征稅。(3) 納稅地及納稅時間納稅人銷售不動產、轉讓土

3、地使用權，向土地房屋所在 地主管稅務機關申報繳納營業(yè)稅。營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款 項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天。納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方 式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。單位贈與 不動產的，納稅義務發(fā)生時間為不動產所有權轉移的當天。(4) 抵減問題單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地 使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓 原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權 的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后 的余額為營業(yè)額。 （財政部、 國家稅務總局關于營業(yè)稅若干

4、 政策問題的通知財稅 200316 號）2. 城市維護建設稅計稅依據是納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。稅率分別為 7%、5%、1%。不同地區(qū)的納稅人實行不同 檔次的稅率。計算公式：應納稅額=營業(yè)稅稅額 滋3. 教育費附加教育費附加的計稅依據是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅 額費率為 3%。計算公式:應交教育費附加額=應納營業(yè)稅稅額 滾率。4. 土地增值稅計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額 為納稅人轉讓房地產取得的收入減除條例和細則規(guī) 定的扣除項目金額后的余額。稅率為 30%、40% 、50% 、60%，土地增值稅預征稅率 各地區(qū)不等。計算公式：應交土地增值稅 =增值額X費率-速算扣除數-預

5、繳稅金5. 房產稅(1) 以房產稅原值 (評估值 )為計稅依據，稅率為 1.2%。計算公式為：房產稅年應納稅額 =房產原值 (評估值 ) X(1-30%) X1.2(2) 以租金收入為計稅依據的， 稅率為 12%。計算公式為 :房產稅年應納稅額 =年租金收入 X12%6. 土地使用稅土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據， 依照規(guī)定稅額計算征收。7. 印花稅印花稅是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的 憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額 =計稅金額 *稅率 ,應納稅額 =憑證數量 *單位稅 額。(1) 開發(fā)企業(yè)的會計帳簿、

6、營業(yè)執(zhí)照等貼印花稅 ;(2) 土地使用權出讓轉讓書立的憑證 (合同 )暫不征收印花 稅;(3) 在土地開發(fā)咨詢、施工、采購、房產出售、出租活動 中所書立的合同、書據等，應按照印花稅有關規(guī)定繳納印花 稅;(4) 進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書 據所載金額萬分之五繳納印花稅，通常在房地產交易活動同 時收取 ;(5) 在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，8. 企業(yè)所得稅計稅依據：應納稅所得額 =收入總額 -準予扣除項目金額稅率：(1) 企業(yè)所得稅的稅率為 25%.(2) 非居民企業(yè)取得本法第三條第三款規(guī)定的所得，適用稅率為 20%。(3) 符合條件的小型微利企

7、業(yè)，減按 20%的稅率征收企 業(yè)所得稅。(4) 國家需要重點扶持的高新技術企業(yè)， 減按 15% 的稅率 征收企業(yè)所得稅(5) 外商投資企業(yè)和外資企業(yè)，過渡期。計算公式：應納稅額=應納稅所得額X稅率9. 耕地占用稅占用耕地建房或者從事非農業(yè)建設的單位或者個人，為 耕地占用稅的納稅人，應當依照本條例規(guī)定繳納耕地占用 稅。耕地占用稅的稅額規(guī)定如下：(1)人均耕地不超過 1 畝的地區(qū) (以縣級行政區(qū)域為單位， 下同 )，每平方米為 10 元至 50 元 ;(2) 人均耕地超過 1 畝但不超過 2 畝的地區(qū)， 每平方米為8 元至 40 元 ;(3) 人均耕地超過 2 畝但不超過 3 畝的地區(qū)， 每平方米

8、為6 元至 30 元 ;(4) 人均耕地超過 3 畝的地區(qū)， 每平方米為 5 元至 25 元。10. 個人所得稅個人所得稅是以個人取得的各項應稅所得對象征收的 一種稅。支付所得的單位或者個人為個人所得稅的扣繳義務 人,按照稅法規(guī)定代扣代繳個人所得稅 ,是扣繳義務人的法定 義務。房地產企業(yè)除了企業(yè)通常的個人所得稅業(yè)務以外，特殊 的就是拆遷補償、擋光或施工補償、晚交房和晚辦產權補償 等各項補償的涉稅情況。11. 契稅契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時 向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種 稅。注意：買受方的單位和個人為契稅的納稅人。契稅以按土地使用權、房屋所有權轉移時的成交價格為計稅依據。大連市普通住現行契稅稅率為 3-5% ，各地有減半