dfsservice房地產評估

1、第五章 房地產評估一、單項選擇題1某可比交易實例成交地價為3000元/m2，對應使用年期為30年，若待估宗地出讓年期為40年，土地資本化率為7%，則通過年限修正該宗土地的價格最接近于（）。A2900元/m2 B3223元/m2 C3322元/m2 D4000元/m22如果某房地產的售價為5000萬元，其中建筑物價格3000萬元，地價2000萬元，該房地產的年客觀收益為450萬元，建筑物的資本化率為10%，那么土地的資本化率最接近于（）。A9% B12.5% C7.5% D5%3某評估機構采用市場法對一房地產進行評估，評估中共選擇了A、B、C三個參照物，并分別得到127萬元、142萬元、151萬

2、元三個評估結果。根據A、B、C三個參照物與被評估對象的差異因素分析，判定其結果的權重依次為25%、40%和35%，則被評估房產的評估值最接近于（）。A140萬元 B157.5萬元 C141.4萬元 D148.5萬元4某評估機構采用統(tǒng)計分析法對一企業(yè)的固定資產進行評估。其中磚混結構建筑物10棟，賬面原值500萬元；設備100臺，賬面原值1000萬元。評估中對3棟具有代表性的建筑物進行估算，其重置成本為180萬元，而該3棟建筑物的賬面原值為165萬元；同時選擇10臺具有代表性的設備進行了評估，其重置成本為150萬元，而該10臺設備的賬面原值為120萬元；則該企業(yè)被評估建筑物及設備的重置成本最接近于

3、（）。A1736.85萬元 B1795.45萬元 C1818.36萬元 D2100萬元5被評估建筑物賬面價值80萬元，1995年建成，要求評估1998年該建筑物的重置成本。根據調查得知，被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指數從1995年到1998年每年比上年提高分別為：3%、3%、2%，該建筑物的重置成本最接近于（）。A86萬元 B87萬元 C90萬元 D85萬元6.某宗土地2000平方米，土地上建一幢10層的賓館，賓館首層面積為1200平方米，第2層至第10層每層建筑面積為1000平方米，則由此計算出的建筑容積率為（ ）A06 B51 C2 D67某磚混結構單層住宅宅基地200平方米，建

4、筑面積120平方米，月租金3000元，土地還原利率8%，取得租金收入的年總成本為8000元，評估人員另用市場比較法求的土地使用權價格每平方米1200元，建筑物的年純收益為（）。A8600元 B8800元 C9000元 D12000元8有一宗地，占地面積為500平方米，地上建有一幢三層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價為3000元/平方米，則樓面地價為（）。A1000元/平方米 B1500元/平方米 C2100元/平方米 D2800元/平方米9有一宗地，出讓年期為50年，已使用30年，資本化率為10%，預計未來每年的收益為15萬元，則該宗地的評估價值最接近于（）。A128萬元 B

5、141萬元 C149萬元 D150萬元10有一宗房地產，評估基準日后第一年的純收益預計為70萬元，資本化率為8%，以后未來各年的純收益將在上一年的基礎上增長1%，則該宗房地產的在永續(xù)使用的前提下評估價值最近近于（）。A700萬元 B800萬元 C1000萬元 D1100萬元二、計算題1待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進行評估，有關數據如下：拆遷補償、安置費5萬元/畝，其他費用（含稅費）3萬元/畝，開發(fā)費用1.5億元/平方公里，當地銀行貸款年利率為9%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤率為10%，土地所有權收益為土地成本的10%，試估算該地產的

6、市場價值。2某商業(yè)用房地產，按國家規(guī)定其土地使用權最高年限為40年，現該房地產擬出租，出租期為10年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定，前5年租金是以第一年租金8萬元為基礎，每年按等比級數遞增，每年遞增比率為2%，后5年租金按每年15萬元固定不變。假定資本化率（折現率）為10%，如按上述租賃合同條件為依據，該房地產10年租期內的收益現值是多少？要求：（1）按分段法計算并寫出公式，其中后5年預期收益現值必須使用年金法計算；（2）寫出計算過程；（3）寫出正確結論。3待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求評估其1997年5月的市場價值。評估人員通過搜集有關數據資料（過程略），選出3個交易實例作

7、為比較參照物，交易實例有關情況見下表：項目 ABC待估對象坐落 略略略略所處地區(qū) 繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)用地性質 商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型 空地空地空地空地價格總價25.2萬元49萬元43.5萬元  單價1500元/m21400元/m31450元/m4 交易日期 1996.10 1996.121997.11997.5面積 168m2350m2300m2600m2形狀 長方形長方形長方形長方形地勢 平坦平坦平坦平坦地質 普通普通普通普通基礎設施 完備

8、較好較好較好交通通訊狀況很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年30年已知以下條件：（1）交易情況正常；（2）1996年以來，土地價格每月上漲1%。（3）交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，B、C的區(qū)域因素修正系數情況可參照下表進行判斷：項目B分值C分值自然條件相同10相同10社會環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8相同10繁華程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車站稍遠7相同10交通流量稍少8稍少8周圍環(huán)境較差8相同10綜合打分8693注：比較標準以待估地塊的各區(qū)域因素標準，即待估地塊的區(qū)域因素分值為100。（4）待估地塊面積因素對

9、價格的影響較各交易實例高3%。（5）折現率為8%。4有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為2年，建筑費為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設期內均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預計售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當地銀行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。5. 某城市某用途土地容積率修正系數如下表容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系數0.50.60.81.01.1

10、1.21.61.81.92.1如果確定可比案例宗地地價每平方米為1000元，容積率為1.3，被評估宗地規(guī)劃容積率為2.0，試對被評估宗地的價格根據容積率因素作出修正。參考答案一、單項選擇題1. B 解題思路：（萬元）2. C 解題思路：3. C 解題思路：127×25%+142×40%+151×35%=141.4（萬元） 4. B解題思路：180×（500/165）+150×（1000/120）=1795.45（萬元）5. B 解題思路：80×(1+3%)×(1+2%)×(1+3%)=86.57（萬元） 6. B

11、解題思路： 7. B 解題思路：房地產全年凈收益=12×3000-8000=28000（元）；土地凈收益=1200×200×8%=19200（元）建筑物年純收益=28000-19200=8800（元） 8. B 解題思路：3000/2=1500（元/平方米） 9.A 解題思路：尚可使用年限=50-30=20（年）評估價值=（萬元） 注：此公式錯了：（1/10%）應改為“（1+10%） 10. C 解題思路：70/(8%-1%)=1000（萬元）二、計算題1解：（1）估算每平方米土地取得費用和開發(fā)費用拆遷補償、安置費用：50000÷66775元平方米其他費

12、用：30000÷66745元平方米土地取得費用合計：75元/平方米+45元/平方米=120元/平方米土地開發(fā)費用：150，000，000÷1，000，000150元平方米每平方米土地取得費用和開發(fā)費用合計為：120+150270元平方米（2）計算利息：土地取得利息：120× =22.572土地開發(fā)利息：150×3/4× +150×1/4× =15.525+1.65=17.175總利息：22.572+17.17539.7元平方米（3）計算利潤：270×1027（元平方米）（4）計算土地成本：270+39.7+2733

13、6.7（元平方米）（5）計算待估土地公平市場價值：336.7×（1+10）370.37（元平方米）每平方米土地公平市場價值為370.37元平方米，近似等于每平方米370元。2 解： （1）計算公式為：（2）計算過程：前五年的租金收益分別為：R1=8（萬元）R2=8×(1+2%)=8.16（萬元）R3=8×(1+2%)2=8.32（萬元）0R4=8×(1+2%)3=8.49（萬元）R5=8×(1+2%)4=8.66（萬元）后五年的租金收益均為：R=15（萬元）折現率為：r=10%（3）將（2）中的數據代入（1）中的公式中，求得P=66.75（萬元

14、）3解：（1）進行交易情況修正。從評估人員的調查中發(fā)現交易實例的交易沒有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。（2）進行交易時間修正。交易實例A交易時間修正系數1071001.07交易實例B交易時間修正系數1051001.05交易實例C交易時間修正系數1041001.04（注： 由于地價每月上漲1，故從交易實例A成交日期1996年10月至評估基準日1997年5月地價共上漲了7；交易實例B從成交期1996年12月至評估基準日1997年5月地價共上漲5；交易實例C從成交期1997年1月至評估基準日1997年5月地價共上漲了4。）（3）進行區(qū)域因素修正。交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，無需

15、做區(qū)域因素調整。交易實例B區(qū)域因素修正系數100861.163交易實例C區(qū)域因素修正系數100931.075（注：式中86由表2中加總獲得，同理93也由表2縱向加總獲得。）（4）進行個別因素修正。關于面積因素修正。由于待估對象的面積大于3個交易實例地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3。土地使用權年限因修正。除交易實例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例A與C均需作使用年限因素修正，修正系數計算如下（假定折現率為8）：交易實例A及C使用年限修正系數11（1+8）30÷11（1+8）350.9659交易實例A的個別修正系數1.0

16、3×0.96590.995交易實例B的個別修正系數1.03交易實例C的個別修正系數1.03×0.96590.995（5）計算待估土地初步價格。A1500×1×1.07×1×0.9951597（元平方米）B1400×1×1.05×1.163×1.031761（元平方米）C1400×1×1.04×1.075×0.9951613（元平方米）（6）采用算術平均法求得評估結果。待估地塊單位面積價格評估值（1597+1761+1613）31657（元平方米）待估地塊總

17、價評估值1657×600994200（元）因此，這一地塊的評估值為994200元。4解：（1）現已知樓價的預測和各項開發(fā)成本及費用，可用假設開發(fā)法評估，計算公式為：地價樓價-建筑費-專業(yè)費-利息-銷售稅費-利潤（2）計算樓價：樓價2000×2.5×900045,000,000（元）（3）計算建筑費和專業(yè)費建筑費3000×2000×2.515,000,000（元）專業(yè)費建筑費×1015,000,000×101,500,000（元）（4）計算銷售費用和稅費銷售費用45,000,000×2.51,125,000（元）銷售稅費45,000,000×6.52,925,000（元）（5）計算利潤利潤（地價+建筑費+專業(yè)費）×10（地價+16,500,000）×10（注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.）（6）計算利息利息地價×（1+6）21+（15,000,000+1,500,000）×（1+6）110.1236×地價+990，000（注:地價