青陽鎮(zhèn)市場調(diào)查報(bào)告

1、青陽市場調(diào)研報(bào)告宏觀環(huán)境分析： 青陽鎮(zhèn)概況： 青陽鎮(zhèn)位于江陰市正南端，東與徐霞客鎮(zhèn)接壤，南與無錫市惠山區(qū)堰橋鎮(zhèn)、前洲鎮(zhèn)相鄰，西與常州市武進(jìn)區(qū)芙蓉鎮(zhèn)隔河相望，北與月城鎮(zhèn)毗鄰，中心鎮(zhèn)區(qū)距江陰市區(qū)18公里。鎮(zhèn)域總面積67.56平方公里。 歷史人文： 青陽自古物華天寶，人杰地靈。據(jù)考證已有5000年的人類活動(dòng)史、2500年的文明史和1700年的文字記載史。據(jù)北宋江陰全境圖，青陽鄉(xiāng)列境內(nèi)17鄉(xiāng)之一，距今有千年歷史。 外聯(lián)交通： 公路運(yùn)輸：一級(jí)公路錫澄公路（無錫-江陰）位于工業(yè)園區(qū)之旁，錫澄高速公路與滬寧高速公路緊貼工業(yè)園區(qū)東側(cè)與南側(cè)，其入口分別距工業(yè)園區(qū)約5公里和8公里。規(guī)劃建設(shè)中的滬澄（上海-江陰）沿

2、江高速公路青陽入口座落于園區(qū)北側(cè)3公里處。 鐵路運(yùn)輸：新長鐵路（江蘇新沂至浙江長興）青陽火車站位于工業(yè)園區(qū)西側(cè)1公里處。 內(nèi)河運(yùn)輸：西面的錫澄運(yùn)河（無錫-江陰）是大運(yùn)河的蘇南復(fù)線五級(jí)航道，可通航300噸級(jí)貨船。北部有青祝運(yùn)河為六級(jí)航道。 重要支柱產(chǎn)業(yè)： 大力實(shí)施“工業(yè)立鎮(zhèn)，三產(chǎn)興鎮(zhèn)”的發(fā)展方略，全鎮(zhèn)擁有各類工業(yè)企業(yè)587家之多，青陽鎮(zhèn)有大中型民營企業(yè)近140家，產(chǎn)品7000多種，年銷售額達(dá)102億元，利潤5.3億元，稅金1.9億元。分為建材、輕工、化工、電子、冶金及金屬制品、紡織、機(jī)械（汽車配件、機(jī)械設(shè)備）等七大行業(yè)，其中已形成金屬特色材料、IT產(chǎn)業(yè)、機(jī)械制造、電線電纜、汽車零部件等5大特色行

3、業(yè)。2007年，青陽鎮(zhèn)完成工業(yè)開票銷售102億元，其中骨干支撐作用越來越明顯，兆順中板、澄潤石化等12家超億元企業(yè)占全鎮(zhèn)工業(yè)總量的58.8。企業(yè)積極開展自主創(chuàng)新，提高核心競爭能力，全年申報(bào)專利達(dá)101件。青陽鋼材交易市場成為青陽現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的領(lǐng)頭羊并非偶然。30年來，特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來，三產(chǎn)服務(wù)業(yè)成為青陽鎮(zhèn)一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。2007年，市場銷售額達(dá)到25億元。創(chuàng)建華東一流的鋼材市場，這是青陽鋼材市場的目標(biāo)。傳統(tǒng)的紡織業(yè)更是生機(jī)昂然，繼續(xù)它的強(qiáng)大發(fā)展勢頭。三次產(chǎn)業(yè)： 2008-2009年，全鎮(zhèn)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到65億元，年均增長20以上；二三產(chǎn)業(yè)開票銷售超過300億元，年均增長30%以上；地方財(cái)

4、政收入5億元以上，年均增長22；累計(jì)固定資產(chǎn)投資80億元，實(shí)際使用外資1億美元，實(shí)際使用內(nèi)資80億元，經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量和效益明顯提高。 人口與生活水平： 青陽鎮(zhèn)下轄15個(gè)行政村、1個(gè)街道辦事處和3個(gè)社區(qū)居委會(huì)，年末常住人口7.2萬人，少數(shù)民族人口222人，外來暫住人口30616人。人口自然增長率3%左右，外來人口處于穩(wěn)定增長中。 消費(fèi)結(jié)構(gòu)： 主要以餐飲業(yè)，休閑服務(wù)業(yè)為主，僅僅人民路與南環(huán)路之間就有青陽大飯店，大娘水餃等18家上規(guī)的模餐飲消費(fèi)會(huì)所，中小型的更是不計(jì)其數(shù)。 休閑服務(wù)場所散布的更為廣泛密集，僅僅鎮(zhèn)中心人民路、公園路及府前路就聚集著各式各樣的休閑服務(wù)場所，例如超辰賓館，福達(dá)超市、福達(dá)休閑

5、中心、黃金角賓館等等幾十家休閑娛樂會(huì)所！小結(jié)：從以上情況來分析，江陰市青陽鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，這為青陽鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場提供了很大優(yōu)勢：青陽鎮(zhèn)快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、打造特色產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)，提升產(chǎn)業(yè)層次結(jié)構(gòu)，不斷增加人們的可支配收入。常住人口的持續(xù)穩(wěn)定增長、大力吸引外資及外來人口的不斷涌入，從而積累了對(duì)房產(chǎn)的需求，這些都為房地產(chǎn)市場的發(fā)展與繁榮奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。個(gè)案解讀：個(gè)案一：府前沁園項(xiàng)目地址青陽鎮(zhèn)府前路南側(cè)，寧儀路西側(cè)！樓盤形態(tài)多層住宅、小高層住宅、高層住宅、商鋪。開發(fā)商江陰市上由房地產(chǎn)有限公司總占地面積43412總建筑面積68300容積率1.6綠化率30%總戶數(shù)545戶物業(yè)費(fèi)1.2元/

6、.月多層均價(jià)3600元/小高層均價(jià)4000元/商鋪均價(jià)7800元/車庫均價(jià)7萬/個(gè)地下車位均價(jià)4萬/個(gè)注：該案以中小戶型最為熱銷，大戶型銷量一般。周圍設(shè)施教育：青陽高級(jí)中學(xué)、青陽二中、青陽實(shí)驗(yàn)小學(xué)等等醫(yī)療：博愛醫(yī)院、青陽衛(wèi)生服務(wù)中心，天寧大藥房等等購物：福達(dá)超市、新全新超市等等休閑：花鳥市場、迎秀生態(tài)園、青陽公園等等建筑策略：府前沁園以建造住宅與商鋪相結(jié)合為目標(biāo)，住宅以中中小戶型擔(dān)當(dāng)主力，青陽鎮(zhèn)政府南遷，大型公園在此興建，從長遠(yuǎn)來看，此處是一商業(yè)投資價(jià)值很高的地段。商鋪的魅力就盡顯無疑了。 小結(jié)： 該地段處于初期發(fā)展階段，新興地產(chǎn)不多，周圍交通便利，購物方便，醫(yī)療場所距離很近。教育資源豐富，該

7、樓盤價(jià)格均衡，由于新興樓盤較少，銷售狀況良好，中小戶型極為熱銷（90-140），集中在兩房，三房。大戶型銷售狀況一般。但其綠化一般，車位配比不夠. 個(gè)案二： 青陽商業(yè)步行街項(xiàng)目地址青陽鎮(zhèn)與迎秀路交匯處樓盤形態(tài)商鋪開發(fā)商江陰市大源置業(yè)有限公司總占地面積31038總建筑面積48610容積率1.5綠化率15%地上總建筑面積46703地下總建筑面積1524其中地上建筑面積包括商業(yè)建筑面積29904和酒店建筑面積16779?？头块g數(shù)252間商鋪數(shù)量317間地面機(jī)動(dòng)車車位105地下機(jī)動(dòng)車車位25注：商鋪面積在35-125之間，單價(jià)10000元/左右開盤時(shí)間2010年5、6月份周圍配套設(shè)施教育：青陽高級(jí)中學(xué)

8、、青陽二中、青陽實(shí)驗(yàn)小學(xué)等等醫(yī)療：博愛醫(yī)院、青陽衛(wèi)生服務(wù)中心，天寧大藥房等等購物：福達(dá)超市、新全新超市等等休閑：花鳥市場、迎秀生態(tài)園、青陽公園等等建筑理念：青陽鎮(zhèn)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勢，新政府，新法院的南遷，使得本案地段成為未來青陽鎮(zhèn)的又一個(gè)商業(yè)中心，開發(fā)商著重于此，大力開發(fā)商鋪，將成為一大賣點(diǎn)。小結(jié)： 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使得青陽鎮(zhèn)迅速的向南發(fā)展，江陰大源置業(yè)有限公司抓住這一絕佳時(shí)機(jī)，傾力打造商鋪，為未來商業(yè)街奠定基礎(chǔ)，價(jià)格與其他樓盤相比偏高，其商鋪為三層，該案注重的是商業(yè)價(jià)值，突出自己的特點(diǎn)，為其樓盤增添了附加價(jià)值個(gè)案三：青水陽光步行街項(xiàng)目地址公園路西側(cè)、南環(huán)路北側(cè)，青陽公園東側(cè)。樓盤形態(tài)多層住宅、

9、商鋪開發(fā)商江陰市旌陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司首次開盤2010-01-26總占地面積26298總建筑面積46532.47其中B1#B2#建筑面積4523（40戶）B1#B2#住宅停車庫閣樓面積1480商業(yè)建筑面積24815.74商鋪三層住宅建筑面積7256.32（60戶）商鋪三層閣樓建筑面積4205.61地下停車庫3627連廊348物業(yè)共工用房267.8建筑總占地2740.46建筑密度48.5%容積率1.632綠化率15%總戶數(shù)100戶其中90以下戶數(shù)30戶住宅停車位52個(gè)商業(yè)停車位122個(gè)自行車停車面積1300物業(yè)費(fèi)0.5-1.5元/.月多層均價(jià)3000元/商鋪均價(jià)5540元/注：該案住宅銷量很好，

10、特別是中小戶型，其大型商鋪銷量一般。周圍設(shè)施教育：青陽高級(jí)中學(xué)、青陽二中、青陽實(shí)驗(yàn)小學(xué)等等醫(yī)療：博愛醫(yī)院、青陽衛(wèi)生服務(wù)中心，天寧大藥房等等購物：福達(dá)超市、新全新超市等等休閑：花鳥市場、迎秀生態(tài)園、青陽公園等等交通：錫澄公路在小區(qū)東150米，鎮(zhèn)公交車站在小區(qū)旁邊50米建筑策略：該項(xiàng)目為青陽鎮(zhèn)舊城改造的一個(gè)亮點(diǎn)，商業(yè)用房25000，其中超市8000，住宅17000地下停車位3600，采用江南水鄉(xiāng)設(shè)計(jì)風(fēng)格融合現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，打造青陽鎮(zhèn)的一個(gè)新的商中心！小結(jié)：1.該項(xiàng)目為舊城改造的一個(gè)亮點(diǎn)，價(jià)格相對(duì)其他樓盤偏低，而且地理位置優(yōu)越，毗鄰青陽公園，環(huán)境優(yōu)雅，是居住的好地方。2.本案地處鎮(zhèn)中心，同時(shí)不失為投資

11、的好去處，其中有8000為超市；住宅商鋪一體化。3.綠化率為15%的確不高，為其一軟肋，規(guī)劃合理客戶才能認(rèn)可。 個(gè)案四：錦繡莊園項(xiàng)目地址青陽鎮(zhèn)府前路南側(cè)。樓盤形態(tài)小高層住宅，商鋪。開發(fā)商江陰市桐岐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積27367總建筑面積46738容積率1.45綠化率39.8%總戶數(shù)291戶物業(yè)費(fèi)0.6-2元/.月車位配比1：1工程進(jìn)度現(xiàn)房小高層均價(jià)3050元/商鋪均價(jià)5000元/注：該案以140為主力面積，銷售狀況良好。商鋪待售。周圍設(shè)施教育：青陽高級(jí)中學(xué)、青陽二中、青陽實(shí)驗(yàn)小學(xué)等等醫(yī)療：博愛醫(yī)院、青陽衛(wèi)生服務(wù)中心，天寧大藥房等等購物：福達(dá)超市、新全新超市等等休閑：花鳥市場、迎秀生態(tài)園

12、、青陽公園等等建筑策略：面對(duì)青陽鎮(zhèn)即將呈現(xiàn)的新的商業(yè)中心，桐岐房地產(chǎn)開發(fā)公司將目光投向商住兩用房，緊跟青陽鎮(zhèn)發(fā)展的腳步，2000多的大型商鋪?zhàn)屓搜矍耙涣?，不由的使人感受到此地段的商業(yè)魅力盡顯無疑。 小結(jié)： 1.地理位置優(yōu)越，高端客戶的置業(yè)熱情激發(fā)了桐岐房地產(chǎn)的開發(fā)意識(shí)，其第三期工程主要是小高層與商鋪，商鋪的出現(xiàn)更體現(xiàn)了此處商業(yè)的價(jià)值。 2.借助周邊的環(huán)境，公園，政府，大型超市等等能為其樓盤增加不少附加值。 綜合小結(jié)：1.從客戶來看，現(xiàn)在青陽鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均GDP不斷穩(wěn)定增長，人口的不斷增長，市場供需關(guān)系產(chǎn)生了變化，購房置業(yè)已經(jīng)是人們現(xiàn)在關(guān)注的焦點(diǎn)，這些都為地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)良好的氛圍.2

13、.從開發(fā)角度來看，青陽鎮(zhèn)發(fā)展以新政府為核心，其周邊區(qū)域有較大的發(fā)展空間，具有很好的投資前景。 樓盤戶型分析對(duì)比府前沁園：主體戶型:中小戶型為主,一般都是兩房、三房。對(duì)應(yīng)面積：90-140青水陽光步行街主體戶型：中小戶型為主,100戶就有30戶90以下小戶型.對(duì)應(yīng)面積:70-120青陽商業(yè)步行街主體：商鋪對(duì)應(yīng)面積：35-125錦繡莊園主體戶型：小高層以中等戶型為主，主力面積140左右 3.從戶型對(duì)比來看，主力面積大約為100-140左右，以兩房、三房為主。而以160左右的四房銷售有抗性，應(yīng)該適當(dāng)降低戶型配比。4.從目前現(xiàn)狀來看，樓盤數(shù)量偏少，而且規(guī)模不大，是對(duì)房地產(chǎn)市場開發(fā)的較好時(shí)機(jī)。根據(jù)青陽鎮(zhèn)現(xiàn)有發(fā)展趨勢，整體向東南遷移，包括行政配套和部分房產(chǎn)項(xiàng)目，所以，項(xiàng)目選址應(yīng)跟隨鎮(zhèn)內(nèi)經(jīng)濟(jì)東南遷移，鎖定開發(fā)板塊。 5從房價(jià)來看，在售樓盤銷售情況均不俗，項(xiàng)目總建筑面積為五萬左右，規(guī)模適當(dāng)，價(jià)格在穩(wěn)步提升，年漲幅30%左右。6.從商業(yè)價(jià)值來看，幾個(gè)樓盤均推出批量商鋪，尤其青陽商業(yè)步行街推出全部商鋪，這就看出此地段的商業(yè)價(jià)值不容忽視。在未來的幾年里，此地段商業(yè)價(jià)值會(huì)越來越高，越來越多的客戶將