安徽蘇寧環(huán)球蕪湖項目市場調研及發(fā)展計劃策略總綱-XXXX年

蘇寧蕪湖項目發(fā)展計劃及策略總綱文本一：區(qū)域價值分析與案例研究結論：城東CBD發(fā)展時間軸確認項目發(fā)展戰(zhàn)略目標三個級別確認基礎投資的安全性中期資產的可持續(xù)經營與升值股價穩(wěn)定發(fā)展，提升蘇寧環(huán)球的融資能力與擴張實力文本二：項目整體定位及發(fā)展建議

中國第一個民營CBD的確認

細分定位：綜合商業(yè)體定位及特色價值建議（構建蘇寧模式）五星級酒定位及特色價值建議寫字樓定位及特色價值建議住宅區(qū)定位及特色價值建議文本三：項目營銷策略開發(fā)策略時間表及說明推廣策略時間表及說明文本四：項目形象定位與視覺策略文本五：附件：基礎市場調研報告OutlineMasterprojectdevelopmentplansandstrategies基礎市場調研報告總結構Basedmarketresearchreport第三部第四部第二部商業(yè)市場第一部住宅市場第五部城東土地市場酒店市場寫字樓市場第一部住宅市場市場背景歷史走勢蕪湖歷年商品房成交走勢2008年受宏觀經濟和市場影響，蕪湖樓市銷量下降，但進入2009年后，市場回暖，銷量也大幅提升，但價格較平穩(wěn)，漲幅較小近幾年蕪湖房地產穩(wěn)步發(fā)展，銷量和價格均保持5-10%的年均增長率；2009年蕪湖房地產取得了重大突破，商品房銷售面積高達261.27萬平方米，同比增長51%；銷售價格4487元/平方米，同比上漲10%；市場背景0908-1007蕪湖住宅市場走勢4月新政前后，蕪湖的住宅市場受到較為嚴重的打擊，成交量出現明顯的大幅下滑，下滑幅度達50%以上，近期雖有緩慢上升跡象，但仍遠低于新政前水平；商業(yè)和辦公市場受新政影響的幅度較小。價格方面，雖然經歷了4月新政的襲擾，但蕪湖住宅市場的價格依舊呈現穩(wěn)步上升態(tài)勢；商業(yè)和辦公市場價格變化幅度不大，但可以看出其價格呈波動型緩慢上漲。從成交和供應量方面來看，蕪湖商品房市場上，住宅占有絕大比重，而商業(yè)和辦公物業(yè)市場所占的比重非常的少，但近期，辦公市場引來了一波供應高峰，預計隨著供應的增加，其成交也會相應上升。市場解讀板塊分布世茂濱江花園名流印象長江長現代城中央城柏莊麗城偉星城圣地雅歌左岸生活鳳凰城銀湖春天別墅東方紅郡柏莊觀邸長江灣1號項目地塊城北板塊蕪湖重點發(fā)展的工業(yè)區(qū)，住宅產品較為稀少，以低價產品為主；城中板塊城市主流住宅產品集中區(qū)域，去化速度快，產品價格較高；城東新區(qū)板塊蕪湖的規(guī)劃發(fā)展重點，區(qū)域土地規(guī)模放量，在建項目多，價格成長空間大；濱江板塊蕪湖住宅市場價格高地，依托市中心江景資源，產品豪宅化；城南板塊主要依托區(qū)域的教育資源，集中了一批規(guī)模性樓盤，價格居中；發(fā)展基調：重心轉向城東新區(qū)世茂濱江花園東方紅郡名流印象隨著蕪湖城市發(fā)展重心的向東轉移，城市發(fā)展的擴容形成了多板塊、多極化的發(fā)展市場解讀濱江板塊代表項目物業(yè)類型戶型段（平米）當前售價（元/平米）上市套數剩余套數銷售情況客戶構成世茂濱江花園超高層、高層2房：100-1203房：136-1674房：1968200-95001407149作為豪宅標桿，市場關注高，去化快，目前尾盤階段公司高管、外地生意人、投資客名流印象超高層、高層2房：1053房：130-1454房：1807000-80001331872一期4月開盤去化完畢，8月再推，目前銷售過半城市白領、公司高管、外籍人士、投資客長江長現代城高層、小高層103-281的3房-8房，戶型跨度大6500-7500169065項目開盤后銷售較快，目前尾盤階段本地生意人、城市白領、政府機關人員擁有不可復制的一線江景資源，在城市早期的發(fā)展過程中，擔當了發(fā)展核心的角色，奠定了濱江板塊豪宅化的市場基調；隨著板塊土地的日益稀缺和資源價值的不斷提升，該板塊一直保持單一的產品特征，即以超高層、高層為主，大戶型產品為主；市場表現：銷售價格高，去化速度快市場解讀濱江板塊—世茂濱江花園蕪湖市場高端住宅產品的標桿項目，其最大價值在于不可復制的一線江景資源；目前項目已進入尾盤階段，在售的是其最后一棟樓；項目評價產品設計不合理——整個項目的公攤面積達到近30%，過多的浪費面積凸顯出內部格局的不合理立面用材較差——二層以上全部采用暗紅色涂料外墻，部分已有脫落市場抗風險能力強——由于購買該項目產品的都是高端客戶，因此，即使受到金融危機和新政的打擊，成交有所下滑，但其價格依然堅挺用地面積：18萬方建筑面積：66萬方容積率：3.01裝修標準：毛坯當前售價：8200-9500元/平米開發(fā)商：上海世茂股份有限公司最近一次開盤：2010-6-27超高層產品全市最高價市場解讀城中板塊代表項目物業(yè)類型戶型段（平米）當前售價（元/平米）上市套數剩余套數銷售情況客戶構成左岸生活高層、小高層、多層1房：42-552房：69-1093房：105-1434房：1836500-6700236849城中70萬方大盤，目前銷售過半以蕪湖本地市區(qū)客戶為主，主要是私營業(yè)主和公務員圣地雅歌高層多層洋房、聯排洋房：99-138聯排：193-249公寓：2房873房：107洋房：7000聯排：12000起公寓：580053617洋房先期開盤就以售完，聯排月均去化4.5套，公寓已本售完洋房和聯排客戶以生意人為主，兼有投資客，公寓已市區(qū)一般客戶長江灣1號高層2房：87-1153房：120-1255800-6400398212該項目是9月新開盤項目，目前已銷售近40%以本地市區(qū)客戶為主，主要是公司白領和私營業(yè)主，也有部分投資客雖然不如濱江板塊占據市中心的一線景觀資源，但該板塊位居城市中心地段，配套設施齊全，是城市主流群體的購房首選；以符合城區(qū)居家主流的普通住宅為主，面積段集中在50-120平米之間，受總價的限制，普通城市居民更傾向于中小戶型產品；市場表現：價格偏高，中小戶型熱銷市場場解解讀讀城中中板板塊塊—左岸岸生生活活蕪湖湖城城區(qū)區(qū)住住宅宅大大盤盤，，總總量量達達70萬方方，，位位于于城城市市心心臟臟區(qū)區(qū)域域，，配配套套齊齊備備，，區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢明明顯顯。。目目前前去去化化過過半半，，接接下下來來還還將將有有大大量量后后續(xù)續(xù)推推盤盤；；項目目評評定定產品品契契合合市市場場需需求求———項目目主主要要以以中中小小戶戶型型為為主主，，面面積積集集中中在在50-120平米米之之間間，，在在總總價價限限制制下下，，迎迎合合了了當當下下市市中中心心住住宅宅多多以以普普通通居居家家型型產產品品為為主主的的需需求求產品品品品質質一一般般———無論論從從社社區(qū)區(qū)建建設設還還是是產產品品用用材材來來看看，，該該項項目目都都顯顯得得較較為為普普通通用地地面面積積：：30萬方建筑面積：70萬方容積率：2.39裝修標準：毛毛坯當前售價：6500-6700元/平米開發(fā)商：安徽徽偉星置業(yè)有有限公司最近一次開盤盤：2010-7-25市中心規(guī)模大大盤市場解讀城北板塊代表項目物業(yè)類型戶型段（平米）當前售價（元/平米）上市套數剩余套數銷售情況客戶構成信德翡翠灣小高層、多層1房：50-702房：75-1003房：1355000-53009972509年至今的月均去化接近100套城北開發(fā)區(qū)客戶占了大部分，自住為主，投資性質較少鳳凰城高層、小高層、多層1房：492房：63-803房：92-964000100489去化速度快，最新一期在1月開盤地緣型客戶，多用于自住整體檔次居中中，但項目整整體品質和老老城區(qū)相差并并不大，但由由于板塊主打打低總價和性性價比，因此此價格很難有有上漲；工業(yè)園區(qū)的定定位決定了北北區(qū)市場以園園區(qū)產業(yè)客為為主，對住房房的需求也集集中在最為基基本的要求，，因此低總價價的小戶型更更受是市場歡歡迎；市場表現：價價格適中，1房2房最為好賣市場解讀城北板塊—信德翡翠灣項目在產品設設計上主要以以小戶型產品品為主，就是是為了滿足園園區(qū)購房者的的需求，主打打“小面積，，大空間”概念，以贈送送面積的方式式贏得市場關關注；項目評定著重于項目的的推廣——在全市范圍內內展開項目品品牌、產品、、營銷手段等等推廣，使其其成為城北地地區(qū)最知名的的項目之一贈送面積——是較早將贈送送面積類產品品加入到蕪湖湖市場的項目目，而且因此此實現了同類類產品區(qū)域的的最高售價，，獲得了不錯錯的市場口碑碑和銷售成績績用地面積：5.5萬方建筑面積：10.8萬方容積率：1.59裝修標準：毛毛坯當前售價：5000-5300元/平米開發(fā)商：信德德房地產開發(fā)發(fā)有限公司最近一次開盤盤：2009-12-21主打小戶型滿滿足園區(qū)客市場解讀城南板塊代表項目物業(yè)類型戶型（平米）當前售價（元/平米）上市套數剩余套數銷售情況客戶構成中央城小高層多層2房：903房：109-13351002957355開盤前期去化速度快，達到80%左右客戶主要以城南地區(qū)和市區(qū)的自住客為主柏莊麗城高層聯排聯排：216-2322房：82-1053房：107-127聯排：15000公寓：500046442月均去化30套左右，公寓的去化較為迅速聯排的客戶以當地和市區(qū)生意人為主，兼有自住和投資；公寓的客戶以自住為主城南各項目都都具備較高的的競爭力，注注重產品內部部的打造，隨隨著交通等配配套設施的逐逐步完善，價價格和銷售速速度正逐漸與與老城區(qū)靠近近；該板塊主要以以區(qū)域客戶為為主，且以自自住為主，因因此，在同樣樣的功能條件件下，小戶型型產品更為熱熱銷；市場表現：價價格穩(wěn)步成長長，小戶型熱熱銷市場解讀城南板塊—柏莊麗城蕪湖市場別墅墅產品并不多多，但該項目目通過對聯排排產品的打造造，使其成為為了城南板塊塊的標志性項項目，其客群群包括市區(qū)的的高端客戶群群；項目評定區(qū)域品質代表表項目——由于有別墅產產品的存在，，因此該項目目在對外推廣廣的形象塑造造上推出了板板塊豪宅的概概念，也確實實吸引到了市市場高端客群群的注意小區(qū)內部物業(yè)業(yè)管理混亂——在內部景觀的的營造上，運運用了水系、、堆坡、大量量種植樹木等等等手段，但但物業(yè)管理顯顯得較為混亂亂，上述種種種景觀缺少打打理用地面積：26.6萬方建筑面積：52萬方容積率：1.8裝修標準：毛毛坯當前售價：公公寓5000元/平米聯排15000元/平米開發(fā)商：蕪湖湖柏麗置業(yè)最近一次開盤盤：2010-1-16城南板塊高端端項目，注重重品質打造市場解讀城東新區(qū)板塊塊代表項目物業(yè)類型戶型段（平米）當前售價（元/平米）上市套數剩余套數銷售情況客戶構成偉星城小高層、多層2房：77-873房：89-1384房：142-1925400117181開盤即接近售罄主城區(qū)和周邊區(qū)域客戶，以自住為主，外地客主要用于投資東方紅郡高層、小高層、多層1房：50-552房：81-873房：104-1224房：147520037737一開盤即去化近80%,目前正積極推廣二期主城區(qū)和周邊區(qū)域客戶，以自住為主隨著市政府重重心的轉移和和客戶對區(qū)域域認知的逐步步轉變，板塊塊項目逐步增增多，市場銷銷售情況良好好，價格上漲漲積極；板塊目前還未未出現高品質質產品，個別別項目仍處于于低位運行，，市場價值成成長空間大，，有待進一步步開發(fā)；市場表現：價價格成長快，，產品去化快快市場解讀城東新區(qū)板塊塊—偉星城項目的建筑樣樣式延續(xù)了偉偉星品牌在蕪蕪湖市場的一一貫風格距離市中心的的近距離較近近，因此選擇擇到此置業(yè)的的一般剛需客客戶都是市區(qū)區(qū)的價格擠壓壓客戶項目評價品牌優(yōu)勢——偉星置業(yè)在蕪蕪湖市場經營營多年，擁有有多個在售項項目，形成了了項目品牌效效應價格優(yōu)勢——位于城東于老老城區(qū)的集合合部位，但售售價比市中心心低，帶來了了項目的開盤盤熱賣區(qū)位優(yōu)勢——區(qū)位優(yōu)勢較為為明顯，加上上以偉星品牌牌在蕪湖市場場的多年經營營，項目一開開盤就取得了了快速的去化化用地面積：34.6萬方建筑面積：62萬方容積率：1.8裝修標準：毛毛坯當前售價：5400元/平米開發(fā)商：安徽徽偉星置業(yè)有有限公司最近一次開盤盤：2010-8-8以價格優(yōu)勢吸吸引市區(qū)客市場解讀競爭格局目前，隨著市市中心供應的的減少和受價價格因素的排排擠，市區(qū)擠擠壓客戶逐漸漸外溢，南、、北、東三大大板塊成為擠擠壓客的選擇擇區(qū)域，從而而使板塊之間間形成競爭格格局市中心區(qū)域以以其產品價格格高度和居住住價值高度獨獨立于這波競競爭格局之外外城東板塊尚未未成熟，當前前的區(qū)域市場場主要以價格格優(yōu)勢吸引市市中心擠壓客客戶，以剛性性需求為主城北版塊城東版塊城南版塊格局解讀：城城東崛起未來，隨著蕪湖城市發(fā)展重心的逐步東移，城東板塊將成長為新的城市中心，區(qū)域項目所面臨的競爭將主要來自自身及老市中心區(qū)域項目城東板塊的崛起過程中，其客群的來源也將變得多樣化，改善型和投資型客戶將逐步增多城北版塊城東版塊城南版塊市場解讀板塊代表項目當前售價（元/平米）客戶構成客群屬性濱江板塊世茂濱江花園8200-9000公司高管、外地生意人、投資客高端客+投資客名流印象7600-8700城市白領、公司高管、外籍人士、投資客高端客+投資客長江長現代城6500-7500本地生意人、城市白領、政府機關人員改善客+投資客城中板塊左岸生活6500-6700以蕪湖本地市區(qū)客戶為主，主要是私營業(yè)主和公務員一般剛需客+改善客圣地雅歌洋房：7000洋房和聯排客戶以生意人為主，兼有投資客高端客+投資客聯排：12000起公寓：5800公寓以市區(qū)一般客戶為主一般剛需客+改善客長江灣1號5800-6400以本地市區(qū)客戶為主，主要是公司白領和私營業(yè)主，也有部分投資客一般剛需客+改善客+投資客城北板塊信德翡翠灣5000-5300城北開發(fā)區(qū)客戶占了大部分，自住為主，投資性質較少一般剛需客鳳凰城4000地緣型客戶，多用于自住城南板塊中央城5100客戶主要以城南地區(qū)和市區(qū)的自住客為主一般剛需客柏莊麗城聯排：15000聯排的客戶以當地和市區(qū)生意人為主，兼有自住和投資高端客公寓：5000公寓的客戶以自住為主一般剛需客城東板塊偉星城5400主城區(qū)和周邊區(qū)域客戶，以自住為主，外地客主要用于投資一般剛需客+投資客東方紅郡5200主城區(qū)和周邊區(qū)域客戶，以自住為主一般剛需客客群分析高端置業(yè)客代表項目：世世茂濱江花園園、名流印象象、柏莊麗城改善型置業(yè)客客代表項目：左左岸生活、長長江長現代城城一般剛需置業(yè)業(yè)客代表項目：信信德翡翠灣、、偉星城、東方紅郡投資置業(yè)客代表項目：世世茂濱江花園園、偉星城客群定性分析析高端置業(yè)客需求集中在單單一的產品形形態(tài)和對稀缺缺資源的占有有世茂濱江花園園：產品表現現一般，但擁擁有一線的江江景柏莊麗城：高高于市場一般般水平的產品品力和營銷手手段改善型置業(yè)客客關注點集中于于對地段、配配套及使用面面積的關注左岸生活：市市中心項目，，周邊配套設設施完善長江長現代城城：產品戶型型房間數眾多多，一般在3-8個一般剛需置業(yè)業(yè)客對價格敏感，，需求是滿足足基本的置業(yè)業(yè)需求，更容容易接受新區(qū)區(qū)項目偉星城：位于于城東新區(qū)，，以低價吸引引市區(qū)價格擠擠壓客東方紅郡：該該項目的成交交客戶中很多多都是來自市市區(qū)投資置業(yè)客看重的是物業(yè)業(yè)的長期升值值空間，對地地域并不在意意世茂濱江花園園：市中心項項目，蕪湖市市場豪宅標桿桿項目偉星城：城東東新區(qū)項目，，區(qū)域的升級級建設提升板板塊價值標桿機會點：：市場缺少高品品質標桿項目目，諸如世貿貿濱江等市場場表現良好，，在獲得高溢溢價的同時也也能快速去化化?？們r機會點：：蕪湖置業(yè)者追追求性價比，，從價格來看看，只要性價價比高的產品品，無論總價價高低，均受受到市場的熱熱捧客群機會點：：隨著城東板塊塊的發(fā)展，其其客群的來源源也將變得多多樣化，本案案產品線的豐豐富更能滿足足不同客戶的的選擇市場解讀機會第二部商業(yè)市場0908-1007蕪湖商業(yè)市場場走勢圖重點商業(yè)區(qū)及及商業(yè)發(fā)展分分布1縱觀蕪湖各區(qū)區(qū)，商業(yè)地產產項目又有何何分布？在城南區(qū)域，，新時代商業(yè)業(yè)街逐漸把蕪蕪湖城南商業(yè)業(yè)帶動起來，，泰鑫商業(yè)中中心，也是城城市發(fā)展應運運生的商業(yè)，，隨著泰鑫商商務中心的形形成，可以說說城南的商務務中心也會逐逐步形成。包包括弋江區(qū)政政府也在打造造城南的商業(yè)業(yè)中心。商業(yè)市場疆域區(qū)域市場概述時勢市場背景分析諸侯競爭個案簡述商業(yè)市場疆域區(qū)域市場概述時勢市場背景分析諸侯競爭個案簡述蕪湖各區(qū)快功功能分布蕪湖市現狀具具備一定的商商業(yè)功能區(qū)的的區(qū)域：⑴以中山路步步行街與鏡湖湖周邊地段為為中心的市級級商業(yè)中心；；⑵由長江市場場園、亞夏汽汽車城等市場場組成的專業(yè)業(yè)市場群；⑶以長街、沿沿河路組成的的跨區(qū)域性小小商品市場；；⑷由新時代商商業(yè)街為中軸軸的城南商業(yè)業(yè)中心；⑸銀湖中路兩兩側密布的家家具、建材、、裝飾材料商商業(yè)群；⑹南瑞社區(qū)商商業(yè)中心。1.城市重點商業(yè)業(yè)區(qū)及商業(yè)發(fā)發(fā)展分布蕪湖市目前商商業(yè)分布示意意圖蕪湖商業(yè)在中中部省份中是是非常發(fā)達的的,同時基本上國國內的一線品品牌的商家全全部都有進入入,一些國際品牌牌（如BOSS、雅格獅丹、、都彭、萬寶寶龍BOSS、雅格獅丹、、都彭、萬寶寶龍等）都以以進入,一些國際級的的商業(yè)巨頭(如嘉德置業(yè))也有進入,目前整體的發(fā)發(fā)展非常良好好。蕪湖市城市2010年商業(yè)功能區(qū)等級規(guī)模一覽表等級稱謂個數名稱一級市級3中山路商業(yè)中心區(qū)、城中金融商務中心區(qū)、弋江路專業(yè)市場群二級區(qū)級3城南區(qū)級中心、長江大橋區(qū)級中心、城北區(qū)級中心亞區(qū)級3東郊路商業(yè)中心、新時代商業(yè)中心、古城商業(yè)中心三級社區(qū)級14紅梅、汀塘、神山口、礱坊、清水、王拐、南瑞、桂花橋、瀂港、火龍崗、四褐山、大橋、越秀路、裕溪口蕪湖市商業(yè)功功能區(qū)發(fā)展規(guī)規(guī)劃蕪湖市商業(yè)功功能區(qū)布局要要與蕪湖市““東擴南延””城市總體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略相一一致，體現““中部提升，，東南推進，，北部培育””的發(fā)展思路路。蕪湖市商業(yè)網網點規(guī)劃示意意圖本案據相關資料顯顯示，弋江區(qū)區(qū)隨著2008年招商引資力力度的推進，，和瑞動漫科科技園、賽爾爾大型農副產產品批發(fā)市場場、蕪湖市物物流中心、大大型醫(yī)療器械械物流交易中中心、蕪湖工工程機械大市市場等為代表表的一批商業(yè)業(yè)地產項目在在城南崛起。。城南地區(qū)將涌涌現大批以專專業(yè)大市場為為主流形態(tài)的的大批商業(yè)地地產項目，當地業(yè)士高度看好好這批專業(yè)大大型市場給未未來幾年內蕪蕪湖商業(yè)地產產帶來的活力力。城南板塊——專業(yè)市場集中中地商業(yè)市場疆域區(qū)域市場概述時勢市場背景分析諸侯競爭個案簡述marketplace在城北區(qū)域，，由五星級的的漢爵陽明酒酒店、法國歐歐尚大賣場、、華強·方特樂園、華華強城城市綜綜合體構成的的綜合配套設設施，將促使使該區(qū)域成為為蕪湖新的區(qū)區(qū)域商業(yè)、文文化、旅游中中心。城北板塊——旅游文化中心心商業(yè)市場疆域區(qū)域市場概述時勢市場背景分析諸侯競爭個案簡述城中板塊——城市蛻變核心心在城中區(qū)域，，則有聯盛國國際商業(yè)中心心、融匯中江江廣場（西區(qū)區(qū)）、鏡街、、僑鴻國際商商城、小九華華商業(yè)街、凱凱帆大廈、摩摩根100等一批新的商商業(yè)地產項目目。值得一提的是是蕪湖名流印象項目，該案集商業(yè)街、精品品寫字樓、經經濟型酒店、住宅公寓等幾幾大建筑群構構成的超大型型城市綜合體體，位于蕪湖湖市鏡湖區(qū)，，毗鄰蕪湖城城市商業(yè)步行行街，東臨吉吉和南路，北北臨北京西路路，占地面積積8.7萬平方米，規(guī)規(guī)劃總建筑面面積48.09萬平方米。這這些將進一步步鞏固鏡湖區(qū)區(qū)的中心商業(yè)業(yè)區(qū)的地位，，從而擔負起蕪湖城市新商商業(yè)圈的重任。商業(yè)市場疆域區(qū)域市場概述時勢市場背景分析諸侯競爭個案簡述在城東區(qū)域，，沿弋江北路路形成的幾大大專業(yè)市場仍仍然將繼續(xù)散散發(fā)商業(yè)活力力。隨著市政政府的東遷、、商業(yè)文化中中心區(qū)的建設設，以及綠地地·鏡湖世紀城、、東部星城、、金都檀宮等等等一批住宅宅項目的崛起起，諸多的房房地產企業(yè)也也注意到了這這一區(qū)域內商商業(yè)需求帶來來的對商業(yè)地地產項目的新新需求，據蕪蕪湖商業(yè)網點點規(guī)劃，該區(qū)域內的商商業(yè)網點建設設與配套，將將促成蕪湖商商業(yè)地產新熱熱點。商業(yè)市場疆域區(qū)域市場概述時勢市場背景分析諸侯競爭個案簡述城東板塊——蕪湖商住新熱熱點值得關關注的的聯盛盛國際際商業(yè)業(yè)中心心就處處在城城市中中心，，又是是和城城東鏈鏈接的的重要要紐帶帶，項項目不不僅僅僅可以以滿足足老城城區(qū)的的生活活需求求，同同時對對城東東板塊塊也有有非常常大的的推動動作用用。聯聯盛搜搜秀城城之所所以備備受追追捧，，主要要是小小面積積，門門檻低低，另另外提提供給給消費費者、、投資資客的的是四四年的的固定定租金金收益益的營營銷模模式，，這也也是符符合蕪蕪湖商商業(yè)的的發(fā)展展規(guī)律律的商商業(yè)模模式。。商業(yè)市場疆域區(qū)域市場概述時勢市場背景分析諸侯競爭個案簡述城中板板塊——城市蛻蛻變核核心商業(yè)市場疆域區(qū)域市場概述時勢市場背景分析諸侯競爭個案簡述蕪湖商商業(yè)發(fā)發(fā)展趨趨勢蕪湖城城市東東擴的的戰(zhàn)略略意義義蕪湖東擴城市版圖擴大，城市功能強化城市交通體系整體向東偏移擴張，交通鏈接長三角輻射意向明顯城市“綠肺”功能凸顯城市新格局形成投資環(huán)境價值提升山水蕪湖、生態(tài)商業(yè)功能愈將顯現，空間距離拉近，蕪湖新區(qū)崛起東部城市人口密度上升，是規(guī)模最大、檔次最高的現代住宅區(qū)域住宅地產、商業(yè)地產開發(fā)量的迅速上升，引發(fā)各類消費需求產生據悉，，目前蕪蕪湖一一些街街區(qū)商商業(yè)網網點的的布局局都是是由地地產開開發(fā)商商自主主選擇擇，造造房子子順便便造門門面，，缺乏乏有效效引導導和控控制，，因而而無法法形成成合理理的商商業(yè)層層次結結構。。因而，蕪湖在在近年年房地地產拍拍地及及規(guī)劃劃過程程中，，政府部部門加加大了了對商商業(yè)規(guī)規(guī)劃、、合理理開發(fā)發(fā)的關關注力力度，，以此此規(guī)范范土地地商業(yè)業(yè)價值值的合合理化化與高高端化化。蕪湖商商業(yè)發(fā)發(fā)展趨趨勢除了少少數項項目外外，蕪蕪湖目目前缺缺乏專專業(yè)的的商業(yè)業(yè)地產產開發(fā)發(fā)機制制，大大部分分商業(yè)業(yè)地產產是作作為住住宅地地產項項目的的配套套工程程而建建設，，開發(fā)發(fā)商將將其等等同于于住宅宅，興興建了了一批批體量量較小小、適適合個個人購購買的的單開開間門門面，，只顧銷銷售，，忽略了了商業(yè)業(yè)的培育階段，直接接導致致部分分街區(qū)區(qū)商鋪鋪過剩剩，有房無市。。而一些大大中型型商業(yè)業(yè)經營營企業(yè)業(yè)則因商鋪鋪體量量普遍遍較小小而尋租無無門。。商業(yè)地地產開開發(fā)與與商業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)需求求脫節(jié)節(jié)現象象比較較嚴重重。蕪湖商商業(yè)發(fā)發(fā)展趨趨勢位于蕪蕪湖市市城南南的新新時代代商業(yè)業(yè)街。。該街街規(guī)劃劃為集集居住住、購購物、、餐飲飲、休休閑、、娛樂樂為一一體的的綜合合街區(qū)區(qū)。規(guī)規(guī)劃之之初，，被普普遍看看好成成接受受步行行街輻輻射的的“第第二商商圈””。2004年底，，該項項目完完工，，商鋪鋪基本本銷售售一空空，但但在開開發(fā)商商退出出該街街區(qū)后后，問問題便便暴露露出來來：因而新時代代商業(yè)業(yè)街商商業(yè)氛氛圍一一直不不溫不不火，，更無無法與與相距距不足足兩公公里的的步行行街商商圈相相比，，原有的商業(yè)業(yè)規(guī)劃劃已不可可能實現。。街上商商鋪單單體面面積小小，結結構單單一；；開發(fā)商商只顧顧銷售售方便便，忽忽略了了招商商需求求的考考慮，，配套設設施也也不足足。無法滿滿足大中型型商家家的硬件件需求求，蕪湖商商業(yè)綜綜述規(guī)劃目目標：：到2020年，蕪蕪湖市市區(qū)將將形成成一處城城市商商業(yè)中中心六六處副副城市市商業(yè)業(yè)中心心七處區(qū)區(qū)級商商業(yè)中中心和和五十十一處處社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)中心心全面完完成市市區(qū)三三處購購物中中心、、二十十處大大中型型百貨貨店、、六十十六處處大中中型超超市、、十五五條商商業(yè)街街、九九十三三處菜菜市場場的建建設目目標。。蕪湖商商業(yè)發(fā)發(fā)展趨趨勢蕪湖商商業(yè)發(fā)發(fā)展趨趨勢商業(yè)網網點體體系結結構一處商商業(yè)中中心中山路路商業(yè)業(yè)中心心六處城城市副副商業(yè)業(yè)中心心商業(yè)中中心、、繁昌昌縣商商業(yè)中中心、、南嶺嶺商業(yè)業(yè)中心心、蕪蕪湖縣縣商業(yè)業(yè)中心心七處區(qū)區(qū)級商商業(yè)中中心城北商商業(yè)中中心、、銀湖湖商業(yè)業(yè)中心心、大大橋商商業(yè)中中心、、兩站站商業(yè)業(yè)中心心、弋弋江北北路商商業(yè)中中心、、西洋洋湖商商業(yè)中中心、、城東東商業(yè)業(yè)中心心七處區(qū)區(qū)級商商業(yè)中中心天門新新城社社區(qū)商商業(yè)中中心等等51處根據不不同商商業(yè)區(qū)區(qū)域，，重點點發(fā)展展連鎖鎖經營營的超超市及及便利利店、、專業(yè)業(yè)店、、綜合合型和和專業(yè)業(yè)型的的批發(fā)發(fā)市場場、特特色餐餐飲店店、早早餐連連鎖店店等；；支持發(fā)展規(guī)規(guī)模適中的的百貨店、、大型專業(yè)業(yè)店、折扣扣店和加盟盟店、特許許經營店；；適度發(fā)展大大型購物中中心；在城城區(qū)關閉擾擾民、污染染環(huán)境的網網點。明確的規(guī)劃劃，體現了了政府將在在蕪湖商業(yè)業(yè)布局中，，發(fā)揮越來來越大的調調控作用。蕪湖商業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢總總結步行街核心心商圈依舊舊具備蕪湖湖其它商圈圈所不具備備的超高人人氣，這也也因此成為為商家的““必爭之地地”。蕪湖的兩大大購物中心心“南京新新百”“華華億集團””都坐落在在此，近年年來都不斷斷擴大規(guī)模模；包括蘇寧、、五星、國國美等幾乎乎所有的家家電賣場都都盤踞在步步行街；當地一通訊訊企業(yè)、銀銀行等實力力企業(yè)基本本于步行街街扎根，外地商業(yè)零零售巨頭企企業(yè)進軍蕪蕪湖市場，，目前步行行街依然為為其首選。。蕪湖消費習習慣步行街作為為蕪湖市的的核心商圈圈，無論是是人流量所所帶來的經經濟效益，，還是給企企業(yè)形象宣宣傳帶來的的提升，都都是蕪湖市市其它商圈圈無法相比比的。商業(yè)的關關鍵就是是選址，，大批有有品牌號號召力的的商的聚聚集于此此，是步步行街核核心商圈圈繁榮的的關鍵因因素。未來，伴伴隨蕪湖湖整體區(qū)區(qū)域商圈圈的不斷斷形成，，步行街的的旅游消消費將高高于其純純商業(yè)消消費。蕪湖消費費習慣此外，步步行街核核心商圈圈依然存存在一定定的局限限和不足足。如基基礎設施施滯后，，周邊路路況復雜雜，行車車困難，，車位偏偏少，停停車不便便。其次次一些建建筑老化化嚴重，，破舊落落后，品品牌層次次重復率率大，且且普遍層層次不高高，整體商圈圈實力和和檔次亟亟待升級級。蕪湖消費費習慣蕪湖東擴擴南進，，300萬人口城城市副中中心即將將耀世登登場。蕪湖固有有商圈已已顯老化化，新的的商業(yè)核核心競爭爭力板塊塊尚未形形成。高端消費費傾向南南京、上上海等地地，客源源外流比比較嚴重重，隨著行政政中心的的遷徙，，城市規(guī)規(guī)模擴大大，全民民期待一一座具備備現代化化消費理理念的綜綜合商業(yè)業(yè)中心。。商業(yè)發(fā)展展背景總總結高端消費費，急需需出口??！如今，住住宅房貸貸政策收收緊嚴重重打擊了了投資客客的熱情情，商業(yè)業(yè)地產反反而獲得得了全新新的發(fā)展展機遇。。在近期期HOUSE365進行的一一項網絡絡調調查查中，由由于住宅宅房貸的的收緊，，55.57%的網友將將投資眼眼光轉向向商業(yè)地地產，尤尤其是大大型商業(yè)業(yè)或將成成為投資資客的新新寵。商業(yè)投資資調查以上數據據摘自《HOUSE365》》網新政助推推商業(yè)地地產成為為投資新新寵商業(yè)投資資調查在剛需為為主導的的蕪湖房房地產市市場，投投資客認認為哪里里的商業(yè)業(yè)地產最最具有投投資價值值呢？調查結果果顯示：：城中商商業(yè)仍然然最受投投資客青青睞，獲獲得了43.34%的支持；；近期利利好頻傳傳的城東東板塊則則受到27.03%的投資客客青睞。。在商業(yè)業(yè)地產的的業(yè)態(tài)選選擇上，，大型商商業(yè)成為為網友心心中最具具投資價價值的商商業(yè)地產產。商業(yè)投資資調查以上數據據摘自《HOUSE365》》網商業(yè)市場疆域區(qū)域市場概述時勢市場背景分析諸侯競爭個案簡述商業(yè)投資資調查本案即為為：榜眼眼地段的的冠軍產產品第三部酒店市場發(fā)展現狀狀：2005年，蕪湖湖的星級級酒店有有18家，而到到2007年8月為止，，這個數數字卻降降為了15家。4星級酒店店只有海海螺、鐵鐵山、國國信三家家，其余余則為3星級以下下的酒店店，這與與目前高高級酒店店業(yè)消費費者特別別是商務務型客人人的實際際需求是是脫節(jié)的的。蕪湖的高檔星星級酒店業(yè)的的整體“軟件件水平”始終終不高，這成成為蕪湖高檔檔酒店業(yè)發(fā)展展的另一個致致命的”瓶頸頸。僑鴻、新百的的5星級酒店建成成，但其服務務軟件水平的的仍距世界一一流品牌酒店店有一定差距距。隨著以城東新新區(qū)新的中央央政務區(qū)和商商務區(qū)的發(fā)展展，蕪湖酒店店業(yè)正迎來一一個新的提升升機遇。酒店業(yè)現狀及及發(fā)展分析蕪湖僑鴻皇冠冠假日酒店緊緊鄰鳳凰美食食街、商業(yè)步步行街以及沃沃爾瑪超市；；距離蕪湖經經濟開發(fā)區(qū)、、國際會展中中心、方特歡歡樂世界僅需需10-15分鐘車程；距距離南京、上上海1-4小時車程；距距離九華山、、黃山僅需2-3.5小時車程。餐飲設施：潘菲諾潘菲諾餐廳、鳳凰吧、華夏宮、錦繡園中餐廳、曼哈頓西餐廳、咖啡吧會議設施：皇冠宴會廳：全市最大的宴會廳，可容納約500人左右，配備先進完善的會議設施皇冠宴會廳A：配有先進的會議設施，可容納350人左右的雞尾酒會皇冠宴會廳B：配有先進的會議設施，可容納240人左右的宴會會議室A：配有先進的會議設施，可容納50人左右的會議會議室B：配有先進的會議設施，可容納90人左右的會議會議室C：固定劇院式擺放，可容納約123人會議室D：配有先進的會議設施，可容納80人左右的會議會議室E：配有先進的會議設施，可容納90人左右的會議

休閑設施：桑拿按摩、SPA、健身運動、游泳服務設施：洗衣服務、叫醒服務、禮賓司服務、停車位周圍景觀：美食一條街信用卡：國際信用卡Visacard、國際信用卡運通卡、國際信用卡大萊卡、國際信用卡JCBcard、國內銀聯卡蕪湖僑鴻皇冠冠假日酒店瑪麗蒂姆蕪湖湖酒店2010年7月1日開業(yè)由蕪湖碧桂園園與德國HMS酒店管理集團團簽約合作，，由德方負責責五星級標準準蕪湖碧桂園園瑪麗蒂姆酒酒店和碧桂園園銀河城鳳凰凰酒店的管理理工作。HMS酒店管理集團團為德國最大大的酒店集團團。蕪湖瑪麗蒂姆蕪湖湖酒店坐落在風景秀秀美的龍窩湖湖畔，擁有602間客房及套間間，一個1540平米的大型宴宴會廳和32間大小不等的的會議廳。除除了大堂酒吧吧和卡拉OK行政酒廊外，，酒店還有可可以提供各種種美食多種餐餐廳。此外瑪瑪麗蒂姆蕪湖湖酒店還提供供健身房、桑桑拿、蒸氣浴浴、美容美發(fā)發(fā)和室內室外外泳池。喜歡歡運動的客人人還可以在酒酒店的網球場場、籃球場和和保齡球館一一試身手。信德華府·德信假日酒店店（在建五星星級酒店）作為城北首家家五星級酒店店，德信假日日酒店是由酒酒店客房、宴宴會廳、各式式餐廳、會議議區(qū)、健康中中心等配套齊齊全的設施組組成的一座國國際五星級酒酒店。項目總總用地面積為為37042.7㎡，總建筑面積積為93629㎡㎡。地上部分酒酒店為12層，建筑高度度為50m；員工宿舍為為8層，建筑高度度為37.2m；地下2層，總建筑面面積為93629㎡㎡。海螺國際大酒店:海螺國際大酒店擁有208套各類型客房,中央空調,國際直撥電話,私人保險箱,衛(wèi)星電視等國際標準的硬件設施.19個風格迥異的餐廳為您提供正宗的淮揚菜,川菜,粵菜和西餐.另有健身房,夜總會,歌舞廳,美容中心,桑拿中心,購物中心等配套設施。鐵山賓館：鐵山賓館是中共蕪湖市委市政府的政務接待基地，是接待與經營為一體的國家四星級旅游飯店，是安徽省第四屆、五屆文明單位，省園林式單位，省優(yōu)秀星級飯店。賓館現有總統(tǒng)套房、豪華套房、標準房等各式客房220間（套）；各類風格不同的中西式餐廳能同時容納1000人就餐。四星級酒店代表奧頓酒店：奧頓酒店是是蕪湖首選港港澳酒店管理理模式的三星星級商務度假假酒店，位于于蕪湖市中心心北京路與九九華中路交匯匯處，距火車車站、汽車站站、港口均只只有10分鐘左右路程程；西鄰全國國十大商業(yè)街街之一“蕪湖湖中山路步行行街”、鳩茲茲廣場；北面面彰顯皖風徽徽韻的赭山公公園、九華廣廣場。擁有111套溫馨舒適的的高中檔客房房，裝修為國國際流行的簡簡約時尚風格格。國信大酒店：位于國家級級蕪湖經濟技技術開發(fā)區(qū)園園區(qū)中心，毗毗鄰開發(fā)區(qū)管管委會辦公大大樓，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，交通便便捷。擁有八八個特色飲食食包間，樓高高6層，客房166間，配套設施施有桑拿、臺臺球、網球等等四星級酒店代代表酒店名星級樓高客房數量餐廳包房數量海螺國際大酒店掛牌四星10層199中餐包房14間漢爵陽明酒店準五星14層305中餐包房105間國信大酒店掛牌四星5層166中餐包房10間鐵山賓館掛牌四星別墅式建筑220中餐包房20間現存四星級酒酒店標準統(tǒng)計計蕪湖主要現存存酒店餐飲消消費情況統(tǒng)計計一覽表酒店名星級中餐零點消費中餐包房消費全天包房上座率海螺國際大酒店掛牌四星人均80元200100%漢爵陽明酒店準五星人均30－50元美食超市普包200豪包300－400110-120%國信大酒店掛牌四星人均70元180－200100%鐵山賓館掛牌四星人均80元150－20090%09年主要高星級級酒店客房出出租率、平均均房價

出租率平均房價備注海螺76．43%360.17漢爵103%30006年10月開業(yè)，出租率超過103％，是酒店有許多鐘點房出租國信75．8%283鐵山68%257主要高星級酒酒店客房收入入一覽表（元元）酒店2006客房收占比備注海螺19720910.945.56%國信1281935655.64%鐵山1384099247.67%序號項目名稱地點星級標準管理集團規(guī)模營業(yè)時間1聯盛國際赭山中路和北京路交匯處五星級未獲得總建19萬平米，雙塔結構，28層層高，客房約300間套2009年試營業(yè)2海螺2期北京東路五星級未確定約300－320間套2009年試營業(yè)3漢爵2期銀湖北路五星級未獲得約500間套2010年最近開業(yè)投入入運營高星級級酒店項目個案商業(yè)市場區(qū)域市場概述市場背景分析個案簡述聯盛國際商業(yè)業(yè)廣場項目名稱：聯聯盛國際商業(yè)業(yè)廣場城市：蕪湖項目類型：在在建商業(yè)均價：15217元/平方米物業(yè)類別：商商住樓，辦公公,住宅建筑類別：城城市綜合體裝修狀況：初初裝修容積率：3.86物業(yè)地址：其其他區(qū)北京東東路與赭山中中路交匯口蕪湖聯盛國際際商業(yè)廣場位位于蕪湖市鏡鏡湖區(qū)的北京京東路與赭山山中路交匯口口，距蕪湖火火車站和汽車車站僅500米，交通便利利。總面積達達19萬平米。該案案先后攜手樂樂購賣場、五五星級影院、、真溜冰場、、大型家紡城城、電器連鎖鎖、時尚商務務酒店、恒溫溫游泳池、大大型餐飲等一一系列知名品品牌，為其日日后成為區(qū)域域地標提供有有力支持。聯盛國際商業(yè)業(yè)廣場該案目前銷售售情況商業(yè)市場區(qū)域市場概述市場背景分析個案簡述商業(yè)市場區(qū)域市場概述市場背景分析個案簡述小九華街項目名稱：小小九華街城市：蕪湖項目類型：交交房商業(yè)均價：37472元/平方米物業(yè)類別：商商業(yè)建筑類別：街街區(qū)型裝修狀況：毛毛坯容積率：1.39物業(yè)地址：蕪蕪湖市九華廣廣場南項目地址位于于蕪湖市中心心北京東路和和九華路交匯匯處，是蕪湖湖傳統(tǒng)商業(yè)聚聚集地。該項項目總投資近近2億元，建筑面面積約23300平方米。建成成后的金科?小九華商街，，將以“盛宴宴、休閑、文文化、靚影””為四大商業(yè)業(yè)主題，涵蓋蓋餐飲、KTV、保健、酒吧吧、健身房、、古玩書畫、、旅游文化用用品、珠寶首首飾等業(yè)態(tài)，，力求再現蕪蕪湖歷史的繁繁華。商業(yè)市場區(qū)域市場概述市場背景分析競爭個案簡述小九華街僑鴻國際商城城商業(yè)市場疆域區(qū)域市場概述時勢市場背景分析諸侯競爭個案簡述項目名稱：僑僑鴻國際商城城城市：蕪湖項目類型：交交房辦公均價：7276/平方米物業(yè)類別：寫寫字樓、商業(yè)業(yè)裝修狀況：初初裝修物業(yè)地址：鏡鏡湖區(qū)中山北北路77號鴻國際商城城僑鴻國際商城城商業(yè)市場疆域區(qū)域市場概述時勢市場背景分析諸侯競爭個案簡述僑鴻國際商城城包含一座五五星級酒店和和唯一一幢國國際甲級商務務寫字樓，以以及一個34,000平方米大型購購物中心的僑僑鴻國際商城城。其項目地地處蕪湖心臟臟的核心地勢勢，與中山路路步行街、省省內聞名的鳳鳳凰美食街和和全球最大的的零售業(yè)沃爾爾瑪超市連成成一條軸線，，合力形成以以僑鴻國際商商城為核心的的蕪湖新商業(yè)業(yè)中心。該案目目前銷銷售情情況項目名名稱：：中央央城城市：：蕪湖湖項目類類型：：交房房物業(yè)類類別：：普通通住宅宅商商住樓樓建筑類類別：：高層層、小小高層層裝修狀狀況：：毛坯坯物業(yè)地地址：：其他他區(qū)花花津南南路西西側價格：：起價價暫暫無資資料均價5000元/平方米米中央城城該項目目以國國際會會展中中心為為龍頭頭，是是集大大型生生活區(qū)區(qū)、國國際會會展中中心、、五星星級酒酒店、、高檔檔寫字字樓和和現代代化商商業(yè)為為一體體的130萬地標標性復復合地地產項項目。。中央城城商業(yè)市場區(qū)域市場概述市場背景分析個案簡述寫字樓市場第四部0908-1007蕪湖辦辦公市市場走走勢市場解解讀樓盤名稱體量（平米）上市套數剩余套數主力面積劃分銷售價格（元/平米）主力總價（萬）銷售情況摩根10033490496約2045、少量61、94米面積段銷售較快僑鴻國際商城35000239145130、195、少量3108000110-170半租半售，銷售部分已基本售完泰鑫商務中心136781212959-81、部分159、249、416700045-6059-81面積段銷售完畢匯金廣場3500063521632、39、40、42、46、471000032-47銷售部分已基本售完，余下部分用于出租世茂濱江中心33000未上市——————————金璽商業(yè)廣場約30000未上市——————————徽商財富廣場40000未上市——————————在售寫寫字樓樓項目目較少少，主主要集集中在在市中中心板板塊，，小面面積去去化較較快僑鴻國國際商商城匯金廣廣場摩根100泰鑫商商務中中心市場解解讀客戶特特征自用客客戶特征：：多為企企業(yè)客客戶，，主要要是出出于公公司辦辦公形形象需需要而而購買買或租租用關注：：市中心心區(qū)域域、周周邊商商務配配套、、辦公公形象象、價價格/租金投資客客戶特征：：蕪湖市市場上上從事事多年年房產產投資資者，，投資資經驗驗豐富富關注：：升值空空間、、總價價、投投資回回報購買特特征辦公樓樓購買買客戶戶主要要以投投資客客戶為為主，，夠買買后經經由開開發(fā)商商統(tǒng)一一招租租或中中介招招租的的方式式出租租給企企業(yè)租租戶；；基本以以本地地客戶戶為主主，且且本地地客戶戶傾向向于小小面積積，大大面積積客戶戶主要要為企企業(yè)客客戶，，用于于辦公公需要要；蕪湖市市場寫寫字樓樓物業(yè)業(yè)較少少，因因此客客戶總總量較較小市場解解讀蕪湖現現階段段正處處于寫寫字樓樓市場場的發(fā)發(fā)展階階段，，目前前市場場上甲甲級寫寫字樓樓稀少少，開開發(fā)水水平和和產品品品質質較一一般；；由于受受城市市能級級、產產業(yè)結結構、、開發(fā)發(fā)水品品等限限制，，辦公公物業(yè)業(yè)在蕪蕪湖房房地產產市場場上所所占比比重較較?。?；城市能能級、、以制制造業(yè)業(yè)為核核心的的產業(yè)業(yè)結構構限制制其發(fā)發(fā)展市場解解讀本案市政府府城東新新區(qū)是是蕪湖湖當前前重點點打造造的新新行政中中心、、經濟濟中心心、商商業(yè)中中心、、文化化中心心行政中中心：：大量量的政政府機機構、、辦事事處、、企事事業(yè)單單位經濟中中心：：銀行行業(yè)、、金融融業(yè)、、保險險業(yè)、、信貸貸業(yè)企企業(yè)商業(yè)中中心：：商業(yè)業(yè)經營營管理理文化中中心：：新聞聞、傳傳媒、、教育育、圖圖書出出版等等機構構四大中中心的的形成成將直直接帶帶動城城東新新區(qū)板板塊未未來寫寫字樓樓市場場的市市場需需求市場解解讀機會挖挖掘依據市市場上上寫字字樓產產品的的銷售售特點點面積分分割以以小面面積為為主，，控制制在50平米左左右，，可自自由分分割組組合得房率率不應應過低低，控控制在在65%以上