智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告

智慧城智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第1頁(yè)長(zhǎng)建地產(chǎn)

“長(zhǎng)安新城”項(xiàng)目

發(fā)展定位策劃匯報(bào)智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第2頁(yè)而我們只能選擇其中一條條條大道通羅馬智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第3頁(yè)項(xiàng)目策劃目標(biāo)：塑造“三性”實(shí)現(xiàn)“五出”智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第4頁(yè)我們認(rèn)為，在企業(yè)品牌在西安市區(qū)市場(chǎng)還沒(méi)有形成品牌號(hào)召力情況下，項(xiàng)目必須充分挖掘區(qū)域板塊優(yōu)勢(shì)、整合周?chē)Y源，塑造項(xiàng)目標(biāo)“三性”（唯一性、權(quán)威性和排他性），鑄造精品，以差異化競(jìng)爭(zhēng)方式，在西安占據(jù)一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)（教育地產(chǎn)）高端。另外，本案作為企業(yè)運(yùn)作第一個(gè)中大型戰(zhàn)略性項(xiàng)目，應(yīng)該在獲取良好利潤(rùn)基礎(chǔ)上，到達(dá)“五出”（出結(jié)果、出人才、出機(jī)制、出品牌、出網(wǎng)絡(luò)）目標(biāo)，樹(shù)立獨(dú)特項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌，從而確立企業(yè)在今后西安市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第5頁(yè)目錄第一部分態(tài)勢(shì)分析第二部分發(fā)展思緒第三部分項(xiàng)目定位第四部分規(guī)劃提議第五部分開(kāi)發(fā)策略第六部分首期開(kāi)啟第七部分營(yíng)銷(xiāo)推廣智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第6頁(yè)第一部分態(tài)勢(shì)分析一、城市篇二、地產(chǎn)篇三、項(xiàng)目篇四、企業(yè)篇智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第7頁(yè)一、城市篇謀全局者，方能得一域智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第8頁(yè)1、西安城市地位與能級(jí)不停提升西安自古以來(lái)，就是三秦中心和西北重鎮(zhèn)。如今，在西部大開(kāi)發(fā)推進(jìn)下，西安城市地位與能級(jí)正在不停提升。現(xiàn)在西安，不但僅是西安人西安，更是陜西人西安，西北人西安，乃至全國(guó)人西安。在此趨勢(shì)下，西安對(duì)西北各省人來(lái)講吸引力是正在越來(lái)越強(qiáng)，有更多人正來(lái)到西安，“學(xué)習(xí)在西安、置業(yè)在西安、創(chuàng)業(yè)在西安、生活在西安”正在成為一個(gè)趨勢(shì)。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第9頁(yè)西安——西北“門(mén)戶”和“樞紐”西安，是新歐亞大陸橋——隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶上最大中心城市，也是我國(guó)干線公路網(wǎng)中承東啟西貫?zāi)贤ū苯Y(jié)點(diǎn)，是西部大開(kāi)發(fā)第一階梯，是陜西省關(guān)中城市發(fā)展軸和南北城鎮(zhèn)發(fā)展軸交點(diǎn)，其區(qū)域價(jià)值不可忽略，在新一輪區(qū)域平衡發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下，西安戰(zhàn)略價(jià)值越來(lái)越凸現(xiàn)。大北京經(jīng)濟(jì)圈成渝經(jīng)濟(jì)圈大上海經(jīng)濟(jì)圈西安西北經(jīng)濟(jì)板塊門(mén)戶智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第10頁(yè)2、西安進(jìn)入高速城市化階段城市化水平20406080100初級(jí)階段中級(jí)階段中上階段高級(jí)階段恩格爾系數(shù)%30394960最富裕小康向小康過(guò)渡溫飽絕對(duì)貧困智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第11頁(yè)西安城市空間外溢加速?gòu)纳媳砟軌蚩闯鑫靼踩司鵊DP已靠近美元，超出全國(guó)平均水平；恩格爾系數(shù)也已經(jīng)到達(dá)小康向富裕過(guò)渡階段；同時(shí)，西安城市化已經(jīng)到達(dá)50%，表明西安已經(jīng)進(jìn)入到城市化高速發(fā)展階段。在這一宏觀趨勢(shì)下，西安城市空間開(kāi)始快速向外擴(kuò)張，二環(huán)路改造、繞城高速修通等城市骨架正在形成。西安城正在從“小西安”（城墻之內(nèi)傳統(tǒng)皇城）向“大西安”（多功效組團(tuán)當(dāng)代化城市）擴(kuò)展。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第12頁(yè)西安擴(kuò)張：從“方城”到“環(huán)城”西安城發(fā)展三個(gè)階段：—小西安：方城附近為界。以方城為中心雜居時(shí)代?！形靼玻阂試?guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)為龍頭，西安城市中心向南偏移。經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展高新區(qū)已經(jīng)成為發(fā)展良好西安“輔城”?！笪靼玻阂岳@城高速為標(biāo)志，城市在“拉寬骨架、降低密度、產(chǎn)業(yè)北上、城市南移”指導(dǎo)下，正在“多組團(tuán)環(huán)城”時(shí)代擴(kuò)展。長(zhǎng)安大西安中西安小西安智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第13頁(yè)“大西安”時(shí)代，外圍組團(tuán)中心形成如今西安城，正處于“中西安”發(fā)展框架形成，逐步向“大西安”過(guò)渡發(fā)展階段。伴伴隨此輪“城市擴(kuò)張”運(yùn)動(dòng)，在東、西、南、北都出現(xiàn)了不一樣程度郊區(qū)化跡象，尤其是南部正在成長(zhǎng)為西安成熟“城市副中心”。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第14頁(yè)資料：西安新一輪規(guī)劃“一城多心”結(jié)構(gòu)在西安第四次規(guī)劃布局思緒中，提出了“九宮格局，一城多心”總體布局，并要“降低中心密度，保護(hù)古城風(fēng)貌”，實(shí)施“南北拓展空間，東西延伸發(fā)展”：在西南方向形成以戶縣為主副中心，在東北方向形成以新筑、臨潼為主副中心，在北部方向形成以閻良為主副中心，在渭北方向形成以高陵、涇河工業(yè)為主副中心，在南部方向形成以長(zhǎng)安區(qū)為主副中心。

智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第15頁(yè)3、南部西安，大西安最成熟城市副中心在“大西安”眾多組團(tuán)中，包含西高新、曲江新區(qū)、西部慧谷（韋曲）、西部大學(xué)城以及長(zhǎng)安新城在內(nèi)“南部新西安”，已經(jīng)成為西安城市發(fā)展最亮點(diǎn)，成為發(fā)展最成熟，最被認(rèn)可新西安拓展區(qū)。西高新連續(xù)多年成為中國(guó)發(fā)展最良好國(guó)家級(jí)高新開(kāi)發(fā)區(qū)；曲江新區(qū)在眾多重大工程帶動(dòng)下，正在成為西安新中心；西部大學(xué)城已經(jīng)有數(shù)十萬(wàn)高素質(zhì)人群入駐；“西部慧谷”一座富有特色產(chǎn)業(yè)新城正在崛起；長(zhǎng)安區(qū)正在建設(shè)新長(zhǎng)安中心區(qū)，新經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn)正在形成。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第16頁(yè)西部大學(xué)城南部新西安格局曲江新區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)新城西高新長(zhǎng)安區(qū)：？西部慧谷南部新西安智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第17頁(yè)位于“南部新西安”關(guān)鍵區(qū)長(zhǎng)安區(qū)，正在全新規(guī)劃并建設(shè)新中心區(qū)——長(zhǎng)安新行政中心區(qū)，而且借助西部大學(xué)城（擁有30萬(wàn)高素質(zhì)人士）、“西部慧谷”（擁有眾多航天等相關(guān)科研機(jī)構(gòu)）獨(dú)特教育、科研優(yōu)勢(shì)，實(shí)施新一輪戰(zhàn)略舉措——打造“知識(shí)長(zhǎng)安”。能夠看見(jiàn)，原來(lái)以農(nóng)為主“長(zhǎng)安縣”正一躍成為西安最富有知識(shí)氣息智慧高地。4、“知識(shí)長(zhǎng)安”，浮出水面知識(shí)改變長(zhǎng)安智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第18頁(yè)依據(jù)西安市城市副中心規(guī)劃，長(zhǎng)安正在形成五大功效板塊：西部大學(xué)城：教育、居住長(zhǎng)安科技園：居住、教育、運(yùn)動(dòng)長(zhǎng)安新區(qū)：行政、文化、商貿(mào)、居住長(zhǎng)安老城區(qū)：商貿(mào)、居住、行政韋曲科技產(chǎn)業(yè)園：居住、商貿(mào)、運(yùn)動(dòng)、游憩。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第19頁(yè)資料：大學(xué)城促進(jìn)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展從國(guó)內(nèi)外大學(xué)城發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)聯(lián)來(lái)看，大學(xué)城促進(jìn)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式如圖所表示：智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第20頁(yè)“知識(shí)長(zhǎng)安”關(guān)鍵區(qū)正在崛起從當(dāng)前格局來(lái)看，以長(zhǎng)安新行政中心區(qū)、盛世商都和大學(xué)城關(guān)鍵配套區(qū)以及本案組成知識(shí)長(zhǎng)安關(guān)鍵區(qū)——新長(zhǎng)安中心區(qū)正在形成。從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)看，這里將成長(zhǎng)為“知識(shí)長(zhǎng)安”“心臟”，將成為高級(jí)商務(wù)中心，高級(jí)服務(wù)業(yè)、知識(shí)產(chǎn)業(yè)聚集中心以及高尚人文居住中心。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第21頁(yè)智慧城，“新長(zhǎng)安中心區(qū)”關(guān)鍵引擎從“新長(zhǎng)安中心區(qū)”重點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)看：大學(xué)城里大學(xué)，各自為戰(zhàn)，并沒(méi)有形成有檔次、有水平配套服務(wù)，基本是屬于圍墻經(jīng)濟(jì)；大學(xué)城服務(wù)中心開(kāi)發(fā)遲遲未有動(dòng)靜；行政中心區(qū)建設(shè)屬于政府行為，主要是為長(zhǎng)安行政辦公和相關(guān)公務(wù)員所服務(wù)，也缺乏市場(chǎng)行為帶動(dòng)；盛世商都以商業(yè)配套為出發(fā)點(diǎn)，兼顧soho辦公，對(duì)新長(zhǎng)安中心部分功效含有完善和推進(jìn)作用。智慧城項(xiàng)目，是區(qū)域內(nèi)唯一一個(gè)能夠負(fù)擔(dān)整合與提升戰(zhàn)略性項(xiàng)目，有著非同普通戰(zhàn)略價(jià)值。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第22頁(yè)5、結(jié)論：

智慧城，區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略引擎從以上分析能夠看出，本案正處于西安城市發(fā)展主脈上，正處于西安城市拓展“火山噴發(fā)口”上，不論對(duì)宏觀“南部新西安”，還是對(duì)中觀“知識(shí)長(zhǎng)安”都有非常主要戰(zhàn)略價(jià)值。假如項(xiàng)目運(yùn)作思緒得當(dāng)、操作到位，將極大促進(jìn)和加速“知識(shí)長(zhǎng)安”形成，并為提升長(zhǎng)安形象起到主要作用，成為“新長(zhǎng)安中心區(qū)”戰(zhàn)略引擎，成為“南部新西安”主要引擎。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第23頁(yè)謀全局者，方能得一域工作室認(rèn)為，對(duì)于智慧城，不但僅是普通房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，更是區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略引擎性項(xiàng)目。所以，我們認(rèn)為，項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)充分考慮區(qū)域發(fā)展需求，植入能夠提升區(qū)域價(jià)值“關(guān)鍵引擎”，經(jīng)過(guò)對(duì)區(qū)域價(jià)值支持，來(lái)提升項(xiàng)目標(biāo)價(jià)值，從而使項(xiàng)目發(fā)揮更大價(jià)值。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第24頁(yè)二、地產(chǎn)篇?jiǎng)?chuàng)新成就“黑馬”智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第25頁(yè)1、西安房地產(chǎn)總體發(fā)展趨勢(shì)分析經(jīng)過(guò)幾年高速成長(zhǎng)，西安市場(chǎng)正在從當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商小盤(pán)為主向外地大兵團(tuán)規(guī)模開(kāi)發(fā)為主階段，從“插花”開(kāi)發(fā)逐步轉(zhuǎn)向品牌開(kāi)發(fā)，這預(yù)示著西安房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于升級(jí)換代關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第26頁(yè)1）西安房地產(chǎn)已從當(dāng)?shù)乇鴪F(tuán)小盤(pán)開(kāi)發(fā)階段轉(zhuǎn)變到“八國(guó)聯(lián)軍”大盤(pán)規(guī)模開(kāi)發(fā)。當(dāng)?shù)厥兰o(jì)金花、東盛等紛紛拿下大宗土地；綠地、珠江、中海、和記黃埔等外地大鄂紛紛進(jìn)入西安。西安房地產(chǎn)正從賣(mài)家居走向買(mǎi)環(huán)境、買(mǎi)生活方式階段。這種改變產(chǎn)生結(jié)果，一個(gè)刺激新消費(fèi)，挖掘新購(gòu)置力，也就是將加速換房進(jìn)程，讓原來(lái)已經(jīng)有房人住上好房子；另一個(gè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念和運(yùn)作模式要發(fā)生根本性改變。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第27頁(yè)2）西安房地產(chǎn)還處于賣(mài)家居、賣(mài)環(huán)境階段，真正營(yíng)造全新生活方式賣(mài)生活方式項(xiàng)目還極少。北京西安智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第28頁(yè)3）西安房地產(chǎn)處于供需相對(duì)穩(wěn)定，真正有效需求還有很大挖掘潛力。20：西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量1336萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售面積250.3萬(wàn)平方米，其中商品住宅銷(xiāo)售面積227.9萬(wàn)平方米。20：西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量1497萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售面積209.4萬(wàn)平方米，其中，住宅銷(xiāo)售面積188.6萬(wàn)平方米。據(jù)預(yù)算，西安在2003-20之間，每年要自然增加38萬(wàn)非農(nóng)人口，這還不包含流感人口，而按照西安“十五”規(guī)劃，20人均住宅最少應(yīng)到達(dá)15平米。以年西安人家居住面積數(shù)據(jù)（建筑面積：20平方米）為基數(shù)，那么從2003-30，西安每年最少要760萬(wàn)平方米住宅面積。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第29頁(yè)4）西安房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)迎來(lái)新一輪郊區(qū)化趨勢(shì)。西安老城區(qū)居住環(huán)境已經(jīng)到了人們?nèi)淌苌舷蓿膀v籠換鳥(niǎo)”已成必定趨勢(shì)，市委市政府也已明確提出該戰(zhàn)略。所以，西安房地產(chǎn)郊區(qū)化是不可阻擋時(shí)尚，關(guān)鍵是開(kāi)發(fā)商怎樣投資引導(dǎo)。以紫薇田園城市為代表郊區(qū)大盤(pán)，將西安人從老城區(qū)吸引到了高新區(qū)內(nèi)，開(kāi)啟了西安郊區(qū)化居住第一輪浪潮，實(shí)現(xiàn)了西安人心理郊區(qū)化第一步。不過(guò)，從當(dāng)前西安郊區(qū)樓盤(pán)發(fā)展來(lái)看，郊區(qū)盤(pán)配套嚴(yán)重滯后，它們據(jù)真正郊區(qū)樓盤(pán)還有相當(dāng)距離，要形成郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)還需時(shí)日。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第30頁(yè)第一輪郊區(qū)化主要問(wèn)題在以紫薇田園城市為代表這一輪郊區(qū)化浪潮對(duì)西安人居住理念影響是巨大，但因?yàn)椴僮魃显?，并沒(méi)有把大盤(pán)優(yōu)勢(shì)、郊區(qū)盤(pán)優(yōu)勢(shì)做出來(lái)，使得很大一批客戶對(duì)郊區(qū)化失去信心，造成郊區(qū)盤(pán)“有市無(wú)勢(shì)”尷尬局面。其主要原因在于以下幾點(diǎn)：交通不通暢；配套設(shè)施建設(shè)滯后，沒(méi)有形成居住氣氛，影響了后續(xù)客戶追捧；發(fā)展商缺乏精細(xì)化運(yùn)作，產(chǎn)品品質(zhì)沒(méi)有大區(qū)分；受房地產(chǎn)發(fā)展水平和豐重利潤(rùn)刺激，近郊區(qū)樓盤(pán)產(chǎn)品形態(tài)絕大多數(shù)是以小高層、高層為主，容積率大都比較高，并沒(méi)有表達(dá)出郊區(qū)樓盤(pán)居住品質(zhì)。沒(méi)有與城區(qū)樓盤(pán)在景觀上、在居住品質(zhì)上形成差異化。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第31頁(yè)新一輪郊區(qū)化將展現(xiàn)特點(diǎn)：區(qū)域發(fā)展成為此輪郊區(qū)化主要背景，產(chǎn)品由住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：伴隨城市化推進(jìn)，此輪郊區(qū)化首先是城市功效和城市組團(tuán)外遷。城市功效已經(jīng)組成了此輪郊區(qū)化最主要支撐。比如，南部副中心（長(zhǎng)安區(qū)）周?chē)呀?jīng)有高新區(qū)長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園、曲江新區(qū)、大學(xué)城以及“西部慧谷”等眾多市級(jí)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)形成。此輪郊區(qū)化產(chǎn)品也從單純住區(qū)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變到融合教育、產(chǎn)業(yè)等綜合城市功效復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。企業(yè)一號(hào)公園（辦公）、盛世商都（商業(yè)中心）等城市功效也正在項(xiàng)目周?chē)纬?。綠地世紀(jì)城以打造高新區(qū)CBD為旗幟，進(jìn)行商業(yè)、辦公以及住宅綜合性開(kāi)發(fā)。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第32頁(yè)配套先行、環(huán)境先行：在城市功效外移推進(jìn)下，此輪郊區(qū)化開(kāi)發(fā)中，配套已成為郊區(qū)開(kāi)發(fā)主要砝碼，而且出現(xiàn)配套、環(huán)境限于住宅開(kāi)發(fā)趨勢(shì)。大雁塔北廣場(chǎng)、大唐芙蓉園等大型項(xiàng)目標(biāo)形成，就使得曲江新區(qū)房?jī)r(jià)成為西安最高區(qū)域。品牌先導(dǎo)，形象打造：新一輪房地產(chǎn)郊區(qū)化將會(huì)形成品牌企業(yè)先導(dǎo)發(fā)展模式，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)將會(huì)重視品質(zhì)，并提倡一個(gè)新生活方式。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第33頁(yè)規(guī)模化、品牌化和郊區(qū)化已經(jīng)成為西安房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪發(fā)展趨勢(shì)，在此背景下，項(xiàng)目就必須要塑造獨(dú)特個(gè)性，形成鮮明形象與品牌，才能在新一輪發(fā)展趨勢(shì)中脫穎而出。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第34頁(yè)從西安房地產(chǎn)特點(diǎn)看，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從粗放式模仿開(kāi)發(fā)階段（曾經(jīng)一度是以南方市場(chǎng)尤其是深圳為樣板，大批克?。蚓?xì)化、細(xì)分化自主創(chuàng)新階段轉(zhuǎn)變。模仿克隆開(kāi)發(fā)造成了西安房地產(chǎn)幾個(gè)特點(diǎn)，主要表現(xiàn)在：2、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第35頁(yè)據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)統(tǒng)計(jì)資料顯示，從西安市房屋價(jià)格走勢(shì)看，因?yàn)槔骝?qū)動(dòng)，自年起，西安市新上市樓盤(pán)結(jié)構(gòu)逐步向高層偏移，造成西安市當(dāng)前高層商品房在總量上比重日益擴(kuò)大，二環(huán)以內(nèi)多層建筑寥寥無(wú)幾，在客觀上就造成了西安市房屋價(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲局面。西安市今年二季度住宅類(lèi)每平方米均價(jià)為2904.4元，其中普通住宅多層住宅每平方米均價(jià)為.0元，而高層住宅就到達(dá)了每平方米均價(jià)為3054.0元，多為高層建筑形式高檔公寓每平方米均價(jià)高達(dá)4354.1元。1）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，高層商品房建設(shè)比重逐年增大，從而造成西安市房屋價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第36頁(yè)2）城內(nèi)小規(guī)模開(kāi)發(fā)占主導(dǎo)，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。3）市場(chǎng)細(xì)分不足，對(duì)于占西安購(gòu)房群體主導(dǎo)中青年可客戶，還沒(méi)有充分市場(chǎng)研究和產(chǎn)品創(chuàng)新，更多只是剽竊發(fā)達(dá)城市小戶型。在西安，因?yàn)閱挝粓F(tuán)購(gòu)比較普遍，45歲以上群體單位經(jīng)過(guò)各種路徑能夠處理住房問(wèn)題；西安整體購(gòu)房主力為中青年，年紀(jì)為26-40歲，占到整個(gè)購(gòu)房群體70%；城區(qū)內(nèi)有一批為年輕人打造小戶型時(shí)尚小區(qū)，如東尚等。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第37頁(yè)市場(chǎng)正在呼喚真正能夠表達(dá)新一代購(gòu)房群體（中青年相對(duì)高知識(shí)群體）、能夠營(yíng)造新時(shí)代生活方式原創(chuàng)性項(xiàng)目！智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第38頁(yè)3、西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)燒點(diǎn)區(qū)域分析東部未來(lái)板塊北部經(jīng)開(kāi)板塊中心城區(qū)板塊大學(xué)城板塊高新、曲江板塊智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第39頁(yè)中心城區(qū)板塊：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于“插花”開(kāi)發(fā)，已無(wú)大規(guī)模開(kāi)發(fā)空間。高新、曲江板塊：這是當(dāng)前西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最活躍區(qū)域，尤其是高新區(qū)，它新增開(kāi)發(fā)量占到了西安60%；而曲江因?yàn)橥恋卦?，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受到了限制，放量有限。東部未來(lái)板塊：西安重點(diǎn)打造東部新城，其開(kāi)發(fā)潛力依然不可小視。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第40頁(yè)西部大學(xué)城板塊：以長(zhǎng)安區(qū)及大學(xué)城為開(kāi)發(fā)關(guān)鍵，也是本案所處區(qū)域，當(dāng)前開(kāi)發(fā)量比較少，受高新區(qū)板塊影響較大，處于城市重點(diǎn)發(fā)展軸上，潛力無(wú)限。北部經(jīng)開(kāi)區(qū)：受經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和市級(jí)行政中心遷移影響，已成為西安新一輪房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)潛在熱點(diǎn)區(qū)域，如珠江投資等進(jìn)入。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第41頁(yè)4、南部新西安，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)群雄逐鹿以高新區(qū)、曲江新區(qū)、西部大學(xué)城、“西部慧谷”等組成南部新西安，成為西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭型區(qū)域，引得國(guó)內(nèi)外大型開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐，勢(shì)頭頗似當(dāng)年廣州華南板塊。綠地世紀(jì)城（120萬(wàn)平米）楓林綠洲（120萬(wàn)平米）中華世紀(jì)城（100萬(wàn)平米）世家星城（75萬(wàn)平米）田園城市（180萬(wàn)平米）智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第42頁(yè)南部新西安房地產(chǎn)總體描述高新區(qū)：當(dāng)前開(kāi)發(fā)樓盤(pán)產(chǎn)品大同小異，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象非常嚴(yán)重；而且大盤(pán)開(kāi)發(fā)配套不完善，沒(méi)有形成居住氣氛，但伴隨外地大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)進(jìn)入，已經(jīng)處于一個(gè)產(chǎn)品升級(jí)和開(kāi)發(fā)理念創(chuàng)新前夜。大學(xué)城：伴隨近期10萬(wàn)大學(xué)生逐步入住，大學(xué)城周?chē)涮追康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)，尤其是特色商業(yè)需求將會(huì)迎來(lái)一個(gè)小高潮。

西部大學(xué)城：規(guī)劃占地25.1平方公里，分為南、北、西三個(gè)區(qū)。北、西區(qū)側(cè)重于普通高教，南區(qū)側(cè)重于高等職教。已入住18所高校，將入住學(xué)校將到達(dá)25所，規(guī)劃師生規(guī)模30萬(wàn)人左右。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第43頁(yè)南部、西南總體價(jià)格區(qū)域分布高新區(qū)3500-3800元電子城2200-2600元長(zhǎng)安區(qū)老城3000-3300元本案？智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第44頁(yè)年6月份城內(nèi)及高新區(qū)域各物業(yè)均價(jià)比較單位：元/平方米從西高新與城內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展水平來(lái)看，二者已經(jīng)基本持平，尤其是在普通住宅上。所以，西高新已經(jīng)成為整個(gè)西安房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)鍵區(qū)域，西高新已經(jīng)得到了西安消費(fèi)者認(rèn)可，它發(fā)展對(duì)長(zhǎng)安新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展含有主動(dòng)意義和顯著心理帶動(dòng)作用。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第45頁(yè)5、結(jié)論：伴隨外地實(shí)力企業(yè)進(jìn)軍西安，西安房地產(chǎn)正處于升級(jí)換代關(guān)鍵時(shí)刻，正處于洗牌前夜。在新一輪開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)中，品牌競(jìng)爭(zhēng)、開(kāi)發(fā)模式競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)已經(jīng)提上日程，他們帶來(lái)新開(kāi)發(fā)理念也刺激了人們消費(fèi)熱情，給西安原有產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，以“克隆”外地成熟產(chǎn)品為主模式，帶來(lái)更多競(jìng)爭(zhēng)壓力。新一輪西安房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)關(guān)鍵詞：

品牌競(jìng)爭(zhēng)、創(chuàng)新開(kāi)發(fā)、品質(zhì)開(kāi)發(fā)智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第46頁(yè)長(zhǎng)建地產(chǎn)，抓住機(jī)遇，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)突破，成為西安地產(chǎn)界“黑馬”。處于升級(jí)換代關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上西安房地產(chǎn)市場(chǎng)，正是群雄并起時(shí)代，越是如此，越要求創(chuàng)造獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以全新開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)造，差異化生存，才能在新一輪地產(chǎn)發(fā)展大潮中成為成就“黑馬”。假如思緒得當(dāng)，操作到位，將有可能經(jīng)過(guò)項(xiàng)目標(biāo)成功，帶動(dòng)企業(yè)成功，成為新一輪西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中一批“黑馬”。創(chuàng)新造就“黑馬”！智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第47頁(yè)三、項(xiàng)目篇整合周?chē)?，塑造“三性”智慧城?xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第48頁(yè)1、項(xiàng)目周?chē)鷧^(qū)域關(guān)系圖本案智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第49頁(yè)高新區(qū)（含長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園）韋郭路（長(zhǎng)安大道）盛世商都本案新行政中心規(guī)劃中綠化路規(guī)劃中子午大道大學(xué)城長(zhǎng)安老城智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第50頁(yè)2、地塊優(yōu)勢(shì)地處長(zhǎng)安區(qū)新行政中心。本案地塊為長(zhǎng)安新行政中心住宅配套用地，臨近新行政中心；地處正在形成區(qū)域性商業(yè)中心內(nèi)。本案往東不遠(yuǎn)處有盛世商都商業(yè)中心、家世界購(gòu)物中心；地處擁有30萬(wàn)高素質(zhì)人群西部大學(xué)城關(guān)鍵區(qū)內(nèi)。本案往南是有10萬(wàn)學(xué)生西部大學(xué)城，已經(jīng)進(jìn)駐有陜西師范大學(xué)、西北政法學(xué)院、西安郵電大學(xué)；交通條件良好。本案西側(cè)是西安規(guī)劃南北大通道－－子午大道和行政中心前韋郭路（長(zhǎng)安大道）。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第51頁(yè)3、地塊劣勢(shì)本案處于長(zhǎng)安區(qū)，大部分西安人仍把長(zhǎng)安當(dāng)成縣，是郊區(qū)鄉(xiāng)下；本案周?chē)涮撞煌晟?；本案周?chē)蜗笄芳眩槐景钢車(chē)飿I(yè)價(jià)格低廉；本案項(xiàng)目地塊低洼不平，平整成本較大。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第52頁(yè)從項(xiàng)目周?chē)h(huán)境來(lái)看，項(xiàng)目處于新長(zhǎng)安中心區(qū)關(guān)鍵位置，周?chē)形鞑看髮W(xué)城、長(zhǎng)安新行政中心等重大項(xiàng)目已在建或建成，項(xiàng)目應(yīng)立足周?chē)?，最大程度整合相關(guān)資源（尤其是教育、商務(wù)等高端資源），樹(shù)立起“復(fù)合地產(chǎn)”模式，提升項(xiàng)目標(biāo)附加值，塑造項(xiàng)目標(biāo)唯一性、權(quán)威性和排他性。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第53頁(yè)四、企業(yè)篇原創(chuàng)開(kāi)發(fā)，成就“五出”智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第54頁(yè)1、企業(yè)概況品牌：長(zhǎng)安區(qū)當(dāng)?shù)佚堫^開(kāi)發(fā)企業(yè)，在長(zhǎng)安區(qū)有一定影響力，但在西安缺乏品牌度，影響有限；經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰Γ撼晒﹂_(kāi)發(fā)過(guò)幾個(gè)房地產(chǎn)樓盤(pán)，但規(guī)模有限，缺乏中大盤(pán)操作經(jīng)驗(yàn)；資本運(yùn)行：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本以自有資金為主，缺乏資本運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第55頁(yè)2、企業(yè)定位房地產(chǎn)企業(yè)四種類(lèi)型：住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，主要以開(kāi)發(fā)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目；商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，主要以開(kāi)發(fā)商業(yè)（寫(xiě)字樓、商鋪）房地產(chǎn)項(xiàng)目；產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)，主要以開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)（廠房、開(kāi)發(fā)區(qū)）房地產(chǎn)項(xiàng)目；綜合性（城市）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

從企業(yè)當(dāng)前發(fā)展來(lái)看，提議長(zhǎng)建地產(chǎn)企業(yè)定位為：為西安提供優(yōu)質(zhì)生活住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第56頁(yè)3、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)建地產(chǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)：經(jīng)過(guò)幾個(gè)戰(zhàn)略型項(xiàng)目標(biāo)運(yùn)作，樹(shù)立企業(yè)在西安著名度、品牌度和美譽(yù)度，使企業(yè)成為西安當(dāng)?shù)爻錾髽I(yè)代表和典范。企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)路徑：引擎項(xiàng)目策劃運(yùn)作企業(yè)戰(zhàn)略智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第57頁(yè)4、企業(yè)對(duì)外形象口號(hào)長(zhǎng)建地產(chǎn)對(duì)外形象口號(hào)，提議：長(zhǎng)久建筑品質(zhì)生活智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第58頁(yè)小結(jié)：從以上態(tài)勢(shì)分析，我們認(rèn)為，智慧城項(xiàng)目已經(jīng)具備了良好天時(shí)與地利，假如在配合新開(kāi)發(fā)理念與操作模式，將極有可能成為企業(yè)戰(zhàn)略性品牌項(xiàng)目，即有可能成為帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展引擎性項(xiàng)目。反過(guò)來(lái)，區(qū)域升值將反過(guò)來(lái)促進(jìn)項(xiàng)目標(biāo)價(jià)值，使項(xiàng)目到達(dá)轟動(dòng)性效果。天時(shí)：大西安形成；西安房地產(chǎn)升級(jí)換代。地利：“知識(shí)長(zhǎng)安”關(guān)鍵區(qū)，新長(zhǎng)安中心區(qū)主要組成部分。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第59頁(yè)第二部分發(fā)展思緒一、開(kāi)發(fā)理念二、開(kāi)發(fā)模式智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第60頁(yè)思緒決定出路一、開(kāi)發(fā)理念智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第61頁(yè)在西安城市正處于大拓展、西安房地產(chǎn)正處于升級(jí)換代良好天時(shí)下，在西部大學(xué)城、長(zhǎng)安新行政中心等地利條件下，工作室提議，智慧城開(kāi)發(fā)，應(yīng)該跳出傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)路子，放棄過(guò)分保守做法，從區(qū)域戰(zhàn)略高度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全新定位，以提升區(qū)域價(jià)值為目標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目操作模式設(shè)計(jì)和配套功效定位，以城市運(yùn)行和復(fù)合地產(chǎn)全新開(kāi)發(fā)理念，創(chuàng)造出含有獨(dú)特個(gè)性主題地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式和城市功效區(qū)開(kāi)發(fā)模式。只有這么，才能夠以城市和區(qū)域“大馬”拉動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)“小車(chē)”，最大程度提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，才能夠引領(lǐng)市場(chǎng)時(shí)尚，取得超常規(guī)戰(zhàn)略成功！智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第62頁(yè)開(kāi)發(fā)理念一：城市經(jīng)營(yíng)理念下地產(chǎn)運(yùn)行大馬拉小車(chē)：從增加城市價(jià)值，提升區(qū)域發(fā)展角度，設(shè)定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo)，從而使項(xiàng)目成為區(qū)域成長(zhǎng)、城市價(jià)值提升主要支撐點(diǎn)。用區(qū)域、城市等超級(jí)資源（政府、行政等）“大馬”拉動(dòng)項(xiàng)目住宅開(kāi)發(fā)“小車(chē)”。本案是“知識(shí)長(zhǎng)安”關(guān)鍵區(qū)主要組成部分，是長(zhǎng)安區(qū)新房住、新生活形象代表者，是西部大學(xué)城主要配套項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)對(duì)區(qū)域價(jià)值提升，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提升為政府進(jìn)行區(qū)域開(kāi)發(fā)有力抓手，爭(zhēng)取成為長(zhǎng)安區(qū)重點(diǎn)工程，從而取得超常規(guī)戰(zhàn)略資源。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第63頁(yè)“做項(xiàng)目”，先要“做區(qū)域”

位于“知識(shí)長(zhǎng)安”關(guān)鍵位置，同時(shí)有毗連西部大學(xué)城本案，注定了其含有常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目所不含有特殊價(jià)值，假如把握得當(dāng)，將可能取得常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目所沒(méi)有政府、區(qū)域等資源，使項(xiàng)目取得超出常規(guī)地產(chǎn)能量。對(duì)于項(xiàng)目來(lái)講，就必須善于借勢(shì)借力，充分整合周?chē)Y源，跳出常規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思維框架，站在西安市、西部大學(xué)城等區(qū)域高度來(lái)定位項(xiàng)目，使項(xiàng)目成為該區(qū)域必不可缺“整合器”和“超級(jí)服務(wù)中心”，才能取得超常規(guī)成功。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第64頁(yè)理念二：復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)該跳出傳統(tǒng)“就住宅開(kāi)發(fā)住宅”模式，應(yīng)站在區(qū)域角度，從完善區(qū)域城市功效角度出發(fā)，將大學(xué)城教育資源、新行政中心新區(qū)資源和周?chē)?dāng)代化區(qū)域商業(yè)配套資源三種關(guān)鍵資源與項(xiàng)目標(biāo)住宅開(kāi)發(fā)相結(jié)合，形成“教育+商務(wù)商業(yè)+住宅”復(fù)合地產(chǎn)全新開(kāi)發(fā)理念，經(jīng)過(guò)對(duì)教育、商業(yè)商務(wù)等軟環(huán)境營(yíng)造，創(chuàng)造一個(gè)城市功效區(qū)，成為一個(gè)城市要素聚集中心，從而提升原有住宅產(chǎn)品附加值，形成小區(qū)獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第65頁(yè)理念三：文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念文化是持久競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)根本是品牌競(jìng)爭(zhēng)，品牌競(jìng)爭(zhēng)根本是文化競(jìng)爭(zhēng)。構(gòu)建獨(dú)樹(shù)一幟文化品牌，是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)差異化絕佳路徑。我們?cè)谧鲰?xiàng)目標(biāo)同時(shí)，更要重視做文化，形成小區(qū)特有生活方式和文化形態(tài)，才能使項(xiàng)目脫穎而出，企業(yè)立于不敗之地。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第66頁(yè)做項(xiàng)目，要“做品牌”品牌制勝品牌競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最高級(jí)階段，本項(xiàng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)當(dāng)然主要，不過(guò)塑造品牌形象更為主要。我們要經(jīng)過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)傳輸，首先建立項(xiàng)目品牌，然后經(jīng)過(guò)項(xiàng)目品牌展示企業(yè)形象，從而樹(shù)立起企業(yè)在西安人心目中品牌形象。經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目標(biāo)操作，企業(yè)不但取得利潤(rùn)，而且將取得品牌、機(jī)制、人才、網(wǎng)絡(luò)和更多機(jī)會(huì)。經(jīng)過(guò)項(xiàng)目品牌運(yùn)作，帶動(dòng)企業(yè)品牌升級(jí)，使企業(yè)取得連續(xù)發(fā)展動(dòng)力。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第67頁(yè)理念四：新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)理念新市鎮(zhèn)主義:項(xiàng)目所在長(zhǎng)安新區(qū)，即使與市區(qū)有一定距離，但不是郊區(qū)，而是一個(gè)新城區(qū)概念。項(xiàng)目提出新市鎮(zhèn)主義理念，參考?xì)W洲小鎮(zhèn)做法，將優(yōu)美環(huán)境、繁榮商業(yè)、便捷交通、文明小區(qū)和時(shí)尚生活方式等等集合起來(lái)，將本項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)環(huán)境品質(zhì)高、建筑特色強(qiáng)、人文氣息濃郁居住景區(qū)和人文住區(qū)，追求一個(gè)當(dāng)代歐洲小鎮(zhèn)最本初格調(diào)，營(yíng)造一個(gè)強(qiáng)烈城鎮(zhèn)生活和居住氣氛。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第68頁(yè)二、開(kāi)發(fā)模式模式?jīng)Q定成敗智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第69頁(yè)1、“主題地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)模式提議項(xiàng)目重視對(duì)配套設(shè)施提煉，經(jīng)過(guò)對(duì)周?chē)约靶^(qū)本身教育概念提煉于挖掘，經(jīng)過(guò)對(duì)小區(qū)配套、景觀小品、戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)視覺(jué)系統(tǒng)、營(yíng)銷(xiāo)推廣等各個(gè)節(jié)點(diǎn)和步驟整合和提煉，形成“大學(xué)城人文住區(qū)”“知識(shí)景觀新洋房”主題概念，旗幟鮮明地樹(shù)立教育主題地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，塑造項(xiàng)目標(biāo)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力。智慧城項(xiàng)目發(fā)展定位策劃報(bào)告第70頁(yè)從業(yè)主角度，主題概念是一個(gè)：

生活主張從設(shè)計(jì)師角度，主題概念是一個(gè)：

設(shè)計(jì)理念