哈爾濱索菲亞商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)策劃方案完071115

目目 錄錄 第第一一部分部分 索菲亞商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)定位索菲亞商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)定位27 一、項(xiàng)目概況27 二、平均租金建議27 三、定位思路同中央大街，略29 四、定位方法29 五、定位過(guò)程32 六、定位方案32 第三部分第三部分 項(xiàng)目租售比例建議與收益預(yù)估項(xiàng)目租售比例建議與收益預(yù)估46 一、租售比例建議46 二、索菲亞項(xiàng)目收益預(yù)估49 第四部分第四部分 商鋪交付裝修標(biāo)準(zhǔn)建議商鋪交付裝修標(biāo)準(zhǔn)建議51 一、鋪內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)51 二、公用設(shè)備設(shè)施及裝修52 第五部分第五部分 商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理模式建議商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理模式建議54 一、管理功能54 二、管理模式54 第六部分第六部分 租賃合同和商戶管理公約建議租賃合同和商戶管理公約建議56 一、租賃合同56 二、商戶管理公約60 第七部分第七部分 招商初步策略建議招商初步策略建議66 總體策略思路66 2 第第一一部分部分 索菲亞商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)定位索菲亞商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)定位 一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況 索菲亞地下商業(yè)項(xiàng)目處于索菲亞教堂地下位置，兆麟街與透籠街交匯 處，索菲亞地下廣場(chǎng)商業(yè)部分的建筑面積為 7319 平方米，停車(chē)場(chǎng)部分的建 筑面積為 4308 平方米，總建筑面積為 11218 平方米。項(xiàng)目地上部分屬于建 筑博物館物業(yè)（目前空置） ，項(xiàng)目分八個(gè)出入口，其中兩個(gè)主入口位于索菲 亞教堂廣場(chǎng)，緊鄰人車(chē)流較為密集的兆麟街，與聯(lián)升地下相連，另外兩個(gè) 次出入口位于博物館一層位置，再一個(gè)出口通往項(xiàng)目錯(cuò)層停車(chē)場(chǎng)的位置。 項(xiàng)目四周臨街，車(chē)來(lái)車(chē)往，人群熙攘，周邊的商業(yè)集中了如哈一百、 金太陽(yáng)、華聯(lián)、世紀(jì)聯(lián)華、燕莎、聯(lián)升地下廣場(chǎng)、時(shí)尚地下等大中型百貨、 （地下）商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)基本都以百貨、服裝、服飾為主，經(jīng)營(yíng)檔次以中 檔為主。 二、平均租金建議二、平均租金建議 最理性租金市場(chǎng)比較法租金 本項(xiàng)目地處成熟商圈，因此在制定租價(jià)時(shí)應(yīng)采取市場(chǎng)比較法。通過(guò)對(duì) 可比項(xiàng)目的租金分析比較，利用市場(chǎng)比較法來(lái)確定本商場(chǎng)的最理性租金。 “可比”的定義是：規(guī)模、經(jīng)營(yíng)品種相似的或地理位置接近的商業(yè)場(chǎng)所。 1、比較法定價(jià)的影響因素 商場(chǎng)商場(chǎng)聯(lián)升地下時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)曼哈頓商廈（二層） 金太陽(yáng) （二層） 路段兆麟街石頭道街透籠街地段街 面積（） 881010 租金（元 /月） 330350355350 Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案 3 項(xiàng)目權(quán)重本案聯(lián)升地下時(shí)尚購(gòu)物 廣場(chǎng) 曼哈頓商廈 （二層） 金太陽(yáng) （二層） 平均租價(jià) （元/m2） PZ=XP1=330P2=350P3=355P4=350 地理位置 1277778 交通狀況 1077788 商業(yè)氛圍 1077777 人流量狀況 1078788 商業(yè)規(guī)模 743555 門(mén)面大小 1066666 促銷(xiāo)活動(dòng) 755566 店面形象 1166657 經(jīng)營(yíng)管理 877677 經(jīng)營(yíng)商信譽(yù) 866576 商品知名度 755566 合 計(jì) 100Q=67Q1=67Q2=64Q3=74Q4=75 商鋪價(jià)格測(cè)算表（表商鋪價(jià)格測(cè)算表（表 2-12-1） （1）各參考項(xiàng)目租價(jià)是根據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)租價(jià)計(jì)算而來(lái)的； （2）的各因素評(píng)價(jià)是指在較為理想的狀態(tài)下而比較得出。 修正后各相關(guān)項(xiàng)目的價(jià)格 PI PZPZ=（Q/QI ） PZ 注：PZ 為租賃均價(jià) P1P1=（Q/ Q1） P1=(67/67) 330=330 元平方米 P2P2=（Q/ Q2） P2=(67/64) 350=366 元平方米 P3P3=（Q/ Q3） P3=(67/74) 355=321 元平方米 P4P4=（Q/ Q4） P4=(67/75) 350=313 元平方米 各相關(guān)項(xiàng)目權(quán)重取值為 Wz W1=22%W1=22% W2=W2= 22%22% W3=W3= 28%28% W4=28%W4=28% 租價(jià) Pz=PIWI 4 租價(jià) Pz=33022%+36622%+32128%+31328% =73+81+90+88 =332 元/月 此為負(fù)一樓平均月租金計(jì)算值,第一年建議在此基礎(chǔ)上九折優(yōu)惠： 33290%=298.8，取整數(shù)為 300 元/月。 說(shuō)明：同中央大街，略 三、定位思路三、定位思路同中央大街，略 四、定位方法四、定位方法 排除法 + 選擇法 （一）排除法： 通過(guò)分析，排除目前哈爾濱市場(chǎng)常規(guī)的地下商業(yè)物業(yè)定位 （二）選擇法： 我們將在其可行的商業(yè)定位中尋找更加適合本項(xiàng)目的定位方案。 1、集購(gòu)物、餐飲、旅游休閑、娛樂(lè)于一體的一站式 SHOPPING MALL 商業(yè)街 特點(diǎn)：多功能綜合商業(yè)街指企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各 類(lèi)零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體，規(guī)劃一般在 5 萬(wàn)平方米以上。 （1）由發(fā)起者有計(jì)劃地開(kāi)設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。 （2）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。 （3）內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，與各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài) 店、快餐店等組合構(gòu)成。 （4）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣(mài)場(chǎng)租賃制。 （5）核心店的面積一般不超過(guò)購(gòu)物中心面積的 80%。 （6）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體。 Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案 5 （7）根據(jù)銷(xiāo)售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)。 與本項(xiàng)目差異點(diǎn)：與本項(xiàng)目差異點(diǎn)： 項(xiàng)目地處索菲亞教堂地下，無(wú)論從建筑規(guī)模還是硬件設(shè)施上都無(wú)法達(dá) 到以上定位要求。 結(jié)論：這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場(chǎng)和大型純商業(yè)物 業(yè)，對(duì)本項(xiàng)目不適合。 2、專(zhuān)業(yè)型商業(yè)街 特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)商品是專(zhuān)業(yè)類(lèi)別，專(zhuān)業(yè)商業(yè)街往往集中經(jīng)營(yíng)某一類(lèi)（種） 商品，如古玩街、旅游商品一條街、酒吧街、餐飲娛樂(lè)一條街等。 整個(gè)商業(yè)街的市場(chǎng)成本比較低，只要商業(yè)街的開(kāi)發(fā)商/經(jīng)營(yíng)商對(duì)整個(gè)商 業(yè)街恰當(dāng)進(jìn)行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一市場(chǎng)宣傳所帶 來(lái)的市場(chǎng)效果。另外，因?yàn)閷?zhuān)業(yè)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商品的品種簡(jiǎn)單化特點(diǎn)，其規(guī) 劃設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度較低，開(kāi)發(fā)商不太容易發(fā)生因?yàn)樯虡I(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)不合 理，最終對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)發(fā)生負(fù)面影響的情況。 與本項(xiàng)目差異點(diǎn)：與本項(xiàng)目差異點(diǎn)： 1、針對(duì)古玩街/旅游商品一條街的定位，因其在品種類(lèi)別和數(shù)量上無(wú)法 填充本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)面積，無(wú)法形成一定規(guī)模；再加之項(xiàng)目地上附近已有一 些同類(lèi)的店鋪以及規(guī)模較大的曼哈頓小商品城，同時(shí)項(xiàng)目又處地下，各方 面條件還不成熟，所以此定位不予考慮。 2、針對(duì)酒吧一條街和餐飲娛樂(lè)一條街的定位，因受本項(xiàng)目自身的限制 以及其面積要求相對(duì)較大，將會(huì)導(dǎo)致投資者短期租金收益與預(yù)期相差過(guò)大。 結(jié)論：種類(lèi)上無(wú)法滿足項(xiàng)目規(guī)模需求的商品和商鋪面積要求較大的專(zhuān) 業(yè)型商業(yè)街不適合本項(xiàng)目的商業(yè)街定位，但周邊市場(chǎng)存在空白且品種類(lèi)別 能夠填充本項(xiàng)目的商品定位可以考慮。 3、主題概念型商業(yè)街 6 主題型概念型商業(yè)街特點(diǎn)：以消費(fèi)群特征為細(xì)分對(duì)象，在商品種類(lèi)上 不具備占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)平臺(tái)，但它的目標(biāo)客戶群卻是一定的，或是某一 文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體，等等。對(duì)于這些群體來(lái)說(shuō)， 主題商場(chǎng)能夠盡可能的滿足他們的異質(zhì)化需求和個(gè)性化心理訴求，針對(duì)性 強(qiáng)。此概念的定位是受項(xiàng)目本身的特點(diǎn)和在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)情況下提 出來(lái)的，與其它大眾化定位的本質(zhì)區(qū)別在于：其賦予了商業(yè)鮮明且具有針 對(duì)性的主題，業(yè)態(tài)組合集中針對(duì)某一特定人群進(jìn)行合理分配與布局，在消 費(fèi)人群的選擇上有所取。 此主題型概念商業(yè)街，原則上街區(qū)的長(zhǎng)度不應(yīng)超過(guò) 600 米。因?yàn)?，?們逛街時(shí)都會(huì)有一個(gè)疲勞極限，所以，在間隔二三百米或四五百米的地方 必須設(shè)有可以休息、放松的設(shè)施，這些設(shè)施可以是普通坐椅，也可以是相 應(yīng)的業(yè)態(tài)，比如餐飲、酒吧等。另外，街區(qū)的寬度也不宜過(guò)寬或過(guò)窄。過(guò) 寬，人群的回游性會(huì)有問(wèn)題；過(guò)窄會(huì)造成交通不便。 精品店的層高一般在 4.5 米以上為比較合理，因?yàn)樯婕昂笃谘b修時(shí)可能 吊頂，如果層高較低，在裝修時(shí)便難以營(yíng)造出高檔的氛圍；要是服裝、餐 飲則對(duì)層高的要求不是很高，有 3 米就足夠。但需要注意的是，若街區(qū)以 經(jīng)營(yíng)餐飲為主，那么，就需要充分考慮到停車(chē)位是否充足、設(shè)置是否合理 等問(wèn)題。一般而言，餐飲業(yè)其建筑距離馬路應(yīng)留有足夠的空間，否則，不 僅停車(chē)位難以保證，而且還會(huì)影響道路交通，從而難以吸引客流。商業(yè)街 兩頭的店面必須具有相當(dāng)聚集人流的效應(yīng)，比如大的主題精品店等。 與本項(xiàng)目融合點(diǎn)： （1）項(xiàng)目規(guī)模、街區(qū)長(zhǎng)度、高度、通道的寬度均符合以上要求。 （2）目前在道里區(qū)甚至是哈爾濱整個(gè)的商業(yè)場(chǎng)所中，以此主題型概念 定位的商業(yè)場(chǎng)所很少，多數(shù)商業(yè)概念模糊、定位不清，市場(chǎng)存在空白點(diǎn)。 結(jié)論：保守估計(jì)目前道里區(qū)約 6 萬(wàn)多的兒童和 20 多萬(wàn)的中青年女性人 群，再加上項(xiàng)目可能輻射到的南崗、道外區(qū)，其潛在消費(fèi)人群保守估計(jì)分 別約近 10 萬(wàn)和 25 萬(wàn)之多，如此龐大的潛在消費(fèi)市場(chǎng)，有其存在和發(fā)展的 必要。以兒童或女性人群為主要消費(fèi)對(duì)象的主題型特色商場(chǎng)的定位符合本 Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案 7 項(xiàng)目實(shí)際。 五、定位過(guò)程五、定位過(guò)程 目前哈爾濱道里區(qū)以專(zhuān)業(yè) 型和主題型定位的場(chǎng)所較 少與聯(lián)升地下以及博物 館互通，能夠?qū)崿F(xiàn)潛在消 費(fèi)群的交叉互動(dòng) 可進(jìn)入性 主題型市場(chǎng)的巨大吸客力10 萬(wàn)多的兒童 消費(fèi)市場(chǎng)25 萬(wàn)多的女性群體潛在消費(fèi)市場(chǎng) 可盈利性 開(kāi)發(fā)商背景專(zhuān)業(yè)招商管 理團(tuán)隊(duì) 可執(zhí)行性 兒童世界女人世界 （圖（圖 2-1） 附市場(chǎng)定位圖： 商 品 檔 次 高低 潛在消費(fèi)人群數(shù)量 少 多 （圖（圖 2-2） 8 六、定位方案六、定位方案 （一）定位方案 A 1、經(jīng)營(yíng)（主題）定位 “兒童世界兒童天地”這是一個(gè)特定人群聚集的場(chǎng)所，這里有 兒童益智館、兒童游樂(lè)園，孩子們?cè)谶@里可以相互溝通，一起學(xué)習(xí)、一塊 玩耍，在玩樂(lè)中開(kāi)發(fā)智力，在學(xué)習(xí)中體會(huì)快樂(lè)。這里還有孩子們最喜歡的 卡通像、貼畫(huà)、玩具、圖書(shū)、游戲以及他們身上穿的，日常用的等等，總 之，只要是想到與兒童有關(guān)的東西，來(lái)這里一定會(huì)讓你得到最大的滿足甚 至還會(huì)有意想不到的驚喜。這是一個(gè)玩的天地，看的世界，寓教于樂(lè)的個(gè) 性展示空間！ 主題形象描述： 兒童世界應(yīng)該組合：緊跟市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)兒童智力、塑造兒童身心健康的 新模式，以及最新的國(guó)內(nèi)外兒童書(shū)籍、文具、動(dòng)漫飾品、音樂(lè)、游戲等； 適合鍛煉兒童團(tuán)隊(duì)意識(shí)的娛樂(lè)活動(dòng)和場(chǎng)所；國(guó)內(nèi)最新款的童裝、童鞋、以 及兒童日用品等。 兒童世界打造的是“哈爾濱市首家集教育、娛樂(lè)、與購(gòu)物結(jié)合的互動(dòng)式 體驗(yàn)中心”： 1兒童樂(lè)、教、購(gòu)的精神家園 作為兒童的家長(zhǎng)，孩子可能就是自己的全部精神支柱。所以，現(xiàn)代社 會(huì)的人們對(duì)于孩子的人生成長(zhǎng)過(guò)程從物質(zhì)到精神上都會(huì)給于很大的關(guān)注。 從胎教開(kāi)始到營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充，從滿足孩子物質(zhì)如：服裝、鞋、玩具再到提 供其精神食糧如幼教、沙畫(huà)、益智開(kāi)發(fā)等。看一看琳瑯滿目的商品，試一 試喜歡的服裝，領(lǐng)略一下國(guó)內(nèi)外最前言的益智教育模式，如果累了，還可 以到樂(lè)園里和伙伴們一起玩游戲，一塊畫(huà)畫(huà)，體會(huì)童年的樂(lè)趣，享受童年 的美麗。 2互動(dòng)式購(gòu)物中心 Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案 9 兒童世界互動(dòng)包括步行街內(nèi)各業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)、商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑物之間 的互動(dòng)、項(xiàng)目與周邊商業(yè)場(chǎng)所的互動(dòng) 3 個(gè)層面。并根據(jù)各業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)時(shí)間的 不同區(qū)分功能區(qū)域，既考慮購(gòu)物環(huán)境的舒適性、連貫性，又考慮在不同的 營(yíng)業(yè)時(shí)段有不同消費(fèi)亮點(diǎn)及補(bǔ)充： 兒童世界內(nèi)各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)：兒童世界內(nèi)集中了商品、教育、 娛樂(lè)等業(yè)態(tài)，所有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)都在一個(gè)主題下相對(duì)獨(dú)立，通過(guò)連廊、扶梯、 休憩平臺(tái)多種交通手段串聯(lián)，最終達(dá)到任意商鋪單位經(jīng)營(yíng)環(huán)境均好性目的； 商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑物之間的互動(dòng)：我們提出的業(yè)態(tài)類(lèi)型除考慮到租金承 受能力外，最主要的是將建筑物未來(lái)經(jīng)營(yíng)要求分割的靈活性充分計(jì)算，所 有的功能建議都是可以在現(xiàn)有建筑柱網(wǎng)及建筑細(xì)節(jié)前提下靈活拆分、組合， 并通過(guò)建筑物的細(xì)節(jié)處理及適當(dāng)?shù)耐敢暡Ａг黾恿速?gòu)物環(huán)境的趣味性； 兒童世界與周邊商業(yè)場(chǎng)所的互動(dòng)：兒童世界與周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)， 從而為實(shí)現(xiàn)其與周邊消費(fèi)人流進(jìn)行互動(dòng)成為可能。 2、主題特色營(yíng)造 1業(yè)種及其組合特色：引進(jìn)目前在市場(chǎng)上具有特色的業(yè)種，如：兒 童益智館、兒童動(dòng)漫等，以其成熟、領(lǐng)先的組合形象給消費(fèi)者創(chuàng)造更多的 心里需求。在業(yè)種規(guī)劃上考慮將購(gòu)物益智娛樂(lè)體驗(yàn)等進(jìn)行整 合，使消費(fèi)者能夠在商場(chǎng)內(nèi)部產(chǎn)生互動(dòng)消費(fèi)。 2品牌特色：引進(jìn)目前在哈爾濱沒(méi)有的品牌，以其全新的款式，給 潛在消費(fèi)者耳目一新的感覺(jué)，進(jìn)一步刺激其消費(fèi)。 3主入口及其它入口特色：根據(jù)所定位的主題，對(duì)項(xiàng)目的主入口進(jìn) 行富有創(chuàng)意形象的設(shè)計(jì)，充分展示項(xiàng)目所要表達(dá)主題的意義。地下商業(yè)主 入口不僅是商業(yè)特至的形象標(biāo)志，更是主題型商業(yè)項(xiàng)目吸引聚集目標(biāo)消費(fèi) 群體，表現(xiàn)與眾不同的商業(yè)特質(zhì)的表現(xiàn)。切合經(jīng)營(yíng)主題，設(shè)計(jì)新穎、風(fēng)格 獨(dú)特的主入口能使商場(chǎng)在消費(fèi)建筑的風(fēng)格協(xié)調(diào)。既要在保持城市原有特色 的情況下把步行街插入到地段中，又不能夠失去商場(chǎng)自身的現(xiàn)代特色，這 10 是難點(diǎn)所在。為了保持街道整體景觀的一致性，主入口設(shè)計(jì)需要考慮尺度 和材料與周?chē)P(guān)系，材料選擇是體現(xiàn)建筑風(fēng)格的重要因素。項(xiàng)目定位為兒 童樂(lè)教購(gòu)一體的綜合家園，需要商場(chǎng)體現(xiàn)出卡通、動(dòng)漫形象的建筑風(fēng)格和 色彩。 4內(nèi)部裝修特色：兒童世界營(yíng)造“哈爾濱首家樂(lè)教購(gòu)式互動(dòng)中心”， 在引入適兒童消費(fèi)的娛樂(lè)、購(gòu)物商品和服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)該強(qiáng)調(diào)公共活動(dòng)區(qū) 入口、過(guò)道和店面裝修方面強(qiáng)調(diào)兒童的符號(hào)，色彩的暖色調(diào)，以及造 型的卡通、親切等。 5宣傳促銷(xiāo)特色：通過(guò)商場(chǎng)內(nèi)電子廣告以及專(zhuān)門(mén)設(shè)置的促銷(xiāo)平臺(tái)， 逢節(jié)假日期間定時(shí)做一些禮儀促銷(xiāo)活動(dòng)，如少兒書(shū)畫(huà)賽、少兒象棋賽、智 力比拼賽等，使消費(fèi)者與商品產(chǎn)生互動(dòng)，既給孩子們的增添了意趣，又將 商場(chǎng)內(nèi)的商品做了宣傳，一舉兩得。 6管理服務(wù)特色：通過(guò)在商場(chǎng)內(nèi)設(shè)置母嬰休息室、茶水間等富于人 性化的設(shè)置，使項(xiàng)目更具吸引力和誘惑力。 3、市場(chǎng)定位 因?yàn)榭紤]到周邊市民的消費(fèi)與購(gòu)買(mǎi)力，項(xiàng)目商品定位主要以中檔為主， 輔以適當(dāng)比例的中高價(jià)位商品。消費(fèi)群定位主要以年齡在 1-16 歲左右的兒 童青少年，且有一定消費(fèi)力的家庭。 4、形象定位 道里區(qū)首個(gè)兒童樂(lè)教式購(gòu)物商城道里區(qū)首個(gè)兒童樂(lè)教式購(gòu)物商城 重點(diǎn)將兒童娛樂(lè)與兒童智力開(kāi)發(fā)教育相結(jié)合，從內(nèi)到外，塑造孩子健 康的心靈和開(kāi)發(fā)他們潛在的智力，從而帶動(dòng)其它相關(guān)聯(lián)商品的銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn) 其商場(chǎng)贏利目的。 從項(xiàng)目室內(nèi)外裝修和設(shè)計(jì)，以及從后期招商和媒體宣傳推廣中充分預(yù) 以體現(xiàn)，并將此形象逐漸滲透到潛在的兒童以及其家長(zhǎng)消費(fèi)人群當(dāng)中，從 而形成習(xí)慣性思維定向。 Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案 11 5、功能定位 這是一個(gè)集購(gòu)、教、玩、樂(lè)于一身的兒童世界，是一個(gè)不同于單純的 兒童商品城、單純的兒童娛樂(lè)城的主題性場(chǎng)所。它將寓教于購(gòu)、寓樂(lè)于購(gòu)、 樂(lè)中有教，教中帶樂(lè)，充分發(fā)現(xiàn)與挖掘孩子的天份和潛力。 5、業(yè)態(tài)組合與業(yè)種規(guī)劃（附：業(yè)態(tài)分布圖） 12 方案方案 A 業(yè)態(tài)組合圖（圖業(yè)態(tài)組合圖（圖 2-3） Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案 13 方案方案 A 業(yè)種比例表（表業(yè)種比例表（表 2-2） 兒童攝影, 55.47, 2% 兒童理發(fā), 55.47, 2% 胎毛筆制作室, 37, 1%游樂(lè)場(chǎng)/益智館, 248, 9% 沙畫(huà), 61, 2% 水吧, 48, 2% 兒童日用品, 188, 7% 童床/童車(chē), 405, 14% 童裝區(qū), 835, 29% 玩具區(qū), 472, 17% 童鞋區(qū), 420, 15% 童裝區(qū)玩具區(qū)童鞋區(qū)兒童日用品 童床/童車(chē)水吧沙畫(huà)兒童攝影 兒童理發(fā)胎毛筆制作室游樂(lè)場(chǎng)/益智館 方案方案 A 業(yè)種比例圖（圖業(yè)種比例圖（圖 2-4） 業(yè)種業(yè)種商鋪數(shù)量商鋪數(shù)量所占面積所占面積比例比例 童裝區(qū)童裝區(qū)5083530% 玩具區(qū)玩具區(qū)3447216.7% 童鞋區(qū)童鞋區(qū)2542014.8% 兒童日用品區(qū)兒童日用品區(qū)161886.6% 童床童床/童車(chē)區(qū)童車(chē)區(qū)2140514 水吧水吧1481.6 沙畫(huà)沙畫(huà)1612.2 兒童攝影兒童攝影155.472 兒童理發(fā)兒童理發(fā)155.472 胎毛筆制作室胎毛筆制作室1371.3 游樂(lè)場(chǎng)游樂(lè)場(chǎng)/益智館益智館12488.8 合計(jì)1532825100% 14 說(shuō)明：兒童世界主題下的經(jīng)營(yíng)范圍主要包括：兒童商品、兒童用品、兒 童益智、兒童游樂(lè)等能夠彼此之間能夠產(chǎn)生互動(dòng)的主題性消費(fèi)場(chǎng)所。這里不 僅僅是一個(gè)購(gòu)物的消費(fèi)場(chǎng)所，不僅僅是停留在滿足消費(fèi)者對(duì)商品的需求上， 更多的是對(duì)消費(fèi)者心理、精神上需要認(rèn)同的滿足。在綜合考慮商鋪使用率最 大化和消費(fèi)者購(gòu)物舒適度的情況下，將通道規(guī)劃為 3 米。主力面積以 12、16 平方米居多，屆時(shí)可根據(jù)商戶實(shí)際需要進(jìn)行適當(dāng)合理的調(diào)整。 6、支撐點(diǎn)： （1）政府規(guī)劃：采取限制與鼓勵(lì)相結(jié)合，用定位招商的辦法，吸引相 同業(yè)態(tài)集聚，進(jìn)行街道品牌化運(yùn)作。 這一規(guī)劃旨在改變哈爾濱目前商業(yè)業(yè)態(tài)分布零亂，規(guī)劃不夠合理等的 現(xiàn)狀，從資源利用最大化和方便市民消費(fèi)的角度進(jìn)行的近期整改目標(biāo)，為 項(xiàng)目此定位提供了較為有利的市場(chǎng)平臺(tái)。 （2）目前除在哈爾濱除南崗區(qū)人和地下商城有一規(guī)模較大的兒童商城 主要經(jīng)營(yíng)童裝、童鞋、童飾外，在道里區(qū)專(zhuān)門(mén)以兒童為主題的相關(guān)商場(chǎng)較 少。此定位是綜合了兒童益智、兒童商品、兒童樂(lè)園、兒童攝影、兒童理 發(fā)等集樂(lè)、教、購(gòu)與一體的主題商城，其發(fā)展存在巨大空間。 （3）保守估計(jì)項(xiàng)目所輻射的潛在消費(fèi)人群（1-16 歲左右）約 10 萬(wàn)之 多，市場(chǎng)潛力較大。 （4）此定位將會(huì)與周邊服裝、百貨、小商品市場(chǎng)以及其它批發(fā)市場(chǎng)等 在業(yè)態(tài)上形成互補(bǔ)，在人流上交叉互動(dòng)，最終實(shí)現(xiàn)多方共贏的市場(chǎng)局面。 （5）在與哈爾濱本地相關(guān)商業(yè)專(zhuān)業(yè)人士的談?wù)撝?，再一次?yàn)證了我們 所提出的這一主題商城在哈市前景廣闊，成功的關(guān)鍵問(wèn)題在于能將招商實(shí) 施、控制與宣傳推廣以及后期經(jīng)營(yíng)管理做到位。 7、商鋪面積表 序號(hào)序號(hào)面積面積序號(hào)序號(hào)面積面積序號(hào)序號(hào)面積面積序號(hào)序號(hào)面積面積 A0153A479C0716E1016 A0237A489C0816E1116 A0337A4912C0916E1216 A0437A5012C1016E1316 Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案 15 A0537 小計(jì)小計(jì) 835835C1114E1416 A0619B0116C1214E1516 A0713B0216C1319E1616 A0813B0316C1419E1716 A0913B0416C1519E1857 A1013B0516C1619E1928 A1113B0616C1719E2028 A1213B0712C1819E2128 A1319B0812C1916 小計(jì)小計(jì) 405405 A1416B0912C2016 水吧水吧 4848 A1516B1012C2118 沙畫(huà)沙畫(huà) 6161 A1616B1112C2218 兒童攝影兒童攝影 55.4755.47 A1716B1212C2318 兒童理發(fā)兒童理發(fā) 55.4755.47 A1816B1312C2416 胎毛筆制作室胎毛筆制作室 3737 A1916B1412C2516 游樂(lè)場(chǎng)游樂(lè)場(chǎng)/ /益智館益智館 248248 A2016B1512 小計(jì)小計(jì) 420420 合計(jì)合計(jì) 28252825 A2116B1612D0112 A2216B1712D0212 A2316B1812D0312 A2416B1911D0412 A2516B2011D0512 A2616B2111D0612 A2716B2211D0712 A2816B2316D0812 A2916B2416D0912 A3012B2516D1012 A3112B2616D1112 A3212B2716D1212 A3312B2816D1311 A3416B2916D1411 A3516B3016D1511 A3616B3116D1611 A3716B3216 小計(jì)小計(jì) 188188 A3812B3314E0112 A3912B3414E0212 A4012 小計(jì)小計(jì) 472472E0316 A4112C0116E0416 A4212C0216E0516 A4312C0316E0616 A4412C0416E0716 A4512C0516E0816 A4612C0616E0916 方案方案 A 商鋪面積表（表商鋪面積表（表 2-3） 16 （二）定位方案 B 1、經(jīng)營(yíng)（主題）定位 “女人世界女人天下女人空間” ，這是一個(gè)女性群體聚集、溝通的 平臺(tái)，化妝、美容美體個(gè)性體驗(yàn)。淘寶、購(gòu)物隨性自然。主要以 經(jīng)營(yíng)化妝品、珠寶、首飾、女包、女鞋、公仔，輔以美容美體、化妝間等 體驗(yàn)式塑美空間，為打造個(gè)性化完美女人而創(chuàng)新的另類(lèi)世界。 2、市場(chǎng)定位 商品主要以中檔為主，兼有部分中高端商品。無(wú)論從硬件裝修還是從 品牌引進(jìn)方面都將在聯(lián)升地下商場(chǎng)的基礎(chǔ)上提高一個(gè)檔次，為避開(kāi)與周邊 多家百貨商場(chǎng)的正面競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)檔次要介于百貨與聯(lián)升之間，作為聯(lián)升的 升級(jí)與延伸。消費(fèi)群主要針對(duì) 18-45 歲之間的時(shí)尚、健康、愛(ài)美且有一定消 費(fèi)力的女性。 3、形象定位 健美時(shí)尚體驗(yàn)式購(gòu)物空間健美時(shí)尚體驗(yàn)式購(gòu)物空間 將女性健康、美麗、時(shí)尚的主題形象予以充分體現(xiàn)，在業(yè)態(tài)布局中合 理安排可以進(jìn)行互相聯(lián)動(dòng)的商品和空間，通過(guò)商場(chǎng)內(nèi)部裝修環(huán)境以及廣告 媒體軟性推廣，使得此形象定位深入人心，從而將潛在的消費(fèi)人群進(jìn)行鎖 定，引導(dǎo)，最終成為商場(chǎng)的忠實(shí)消費(fèi)顧客。 4、功能定位 這是一個(gè)集欣賞、體驗(yàn)、淘購(gòu)于一體的女性多彩世界。這里不僅有女 人喜歡的琳瑯滿目的各種商品，而且還有供消費(fèi)者親身體驗(yàn)的個(gè)性空間。 在這里，你可以擁有健康、更可以找到自信，做一個(gè)真正意義上完美的女 性。 5、業(yè)態(tài)組合與業(yè)種規(guī)劃（附：業(yè)態(tài)分布圖） Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案 17 方案方案 B 業(yè)態(tài)組合圖（圖業(yè)態(tài)組合圖（圖 2-5） 18 方案方案 B 業(yè)種比例表（表業(yè)種比例表（表 2-5） 水吧, 24, 1%婚紗攝影, 111, 4% 美甲, 37, 1% 皮鞋/皮具, 405, 14% 美容/美發(fā)/美體, 248, 9% 女裝區(qū), 1107, 39% 化妝品/精品, 500, 18% 內(nèi)衣, 393, 14% 女裝區(qū)化妝品/精品內(nèi)衣皮鞋/皮具美容/美發(fā)/美體美甲婚紗攝影水吧 方案方案 B 業(yè)種比例圖（圖業(yè)種比例圖（圖 2-6） 說(shuō)明：女人世界主題下的經(jīng)營(yíng)范圍主要包括：女性商品、女性用品、 女性美容、女性康體、女性休閑等能夠彼此之間能夠產(chǎn)生互動(dòng)的主題性消 費(fèi)場(chǎng)所，這里不僅僅是一個(gè)購(gòu)物的消費(fèi)場(chǎng)所，不僅僅是停留在滿足消費(fèi)者 對(duì)商品的需求上，更多的是對(duì)消費(fèi)者心理、品味、精神上需要認(rèn)同的滿足。 業(yè)種業(yè)種商鋪數(shù)量商鋪數(shù)量所占面積所占面積比例比例 女裝區(qū)女裝區(qū)67110739% 化妝品化妝品/精品精品4050018% 內(nèi)衣內(nèi)衣2239314% 皮鞋皮鞋/皮具皮具2140515% 美容美容/美發(fā)美發(fā)/美體美體12488 婚紗攝影婚紗攝影11114 美甲美甲1371.2 水吧水吧1240.8 合計(jì)合計(jì)1532825100% Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案 19 在綜合考慮商鋪使用率最大化和消費(fèi)者購(gòu)物舒適度的情況下，將通道規(guī)劃 為 3 米。主力面積以 12、16 平方米居多，屆時(shí)可根據(jù)商戶實(shí)際需要進(jìn)行適 當(dāng)合理的調(diào)整。 6、支撐點(diǎn) （1）政府規(guī)劃：采取限制與鼓勵(lì)相結(jié)合，用定位招商的辦法，吸引相 同業(yè)態(tài)集聚，進(jìn)行街道品牌化運(yùn)作。 這一規(guī)劃旨在改變哈爾濱目前商業(yè)業(yè)態(tài)分布零亂，規(guī)劃不夠合理等的 現(xiàn)狀，從資源利用最大化和方便市民消費(fèi)的角度進(jìn)行的近期整改目標(biāo)，為 項(xiàng)目此定位提供了較為有利的市場(chǎng)平臺(tái)。 （2）與聯(lián)升地下商場(chǎng)連為一體，借助其較大的人流效應(yīng)與本項(xiàng)目進(jìn)行 互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)雙方共贏的良好局面。 （3）此定位作為聯(lián)升地下商場(chǎng)在硬件裝修和商品檔次以及業(yè)態(tài)功能上 的升級(jí)和延續(xù)，借助項(xiàng)目周邊巨大的潛在消費(fèi)人群將會(huì)有較好的發(fā)展。 （4）在與哈爾濱本地相關(guān)商業(yè)專(zhuān)業(yè)人士的談?wù)撝?，再一次?yàn)證了我們 所提出的這一主題商城在哈市前景廣闊，成功的關(guān)鍵問(wèn)題在于能將招商實(shí) 施、控制與宣傳推廣以及后期經(jīng)營(yíng)管理做到位。 7、商鋪面積表 序號(hào)序號(hào)面積面積序號(hào)序號(hào)面積面積序號(hào)序號(hào)面積面積序號(hào)序號(hào)面積面積 A0153A4916B2912D1316 A0237A5016B3012D1416 A0337A5116B3112D1516 A0437A5212B3212D1616 A0537A5312B3312D1716 A0619A5412B3412D1857 A0713A5512B3512D1928 A0813A5612B3612D2028 A0913A5712B3711D2128 A1013A5812B3811 小計(jì)小計(jì) 405405 A1113A5912B3911 美容美發(fā)美體美容美發(fā)美體 248248 A1213A6012B4011 婚紗攝影婚紗攝影 111111 A1319A619 小計(jì)小計(jì) 500500 美甲美甲 3737 A1416A629C0119 水吧水吧 2424 20 A1516A6312C0219 合計(jì)合計(jì) 28252825 A1616A6412C0319 A1716A6516C0419 A1816A6616C0519 A1916A6716C0619 A2016 小計(jì)小計(jì) 11071107C0716 A2116B0112C0816 A2216B0212C0918 A2316B0312C1018 A2416B0412C1118 A2516B0512C1216 A2616B0612C1316 A2716B0712C1416 A2816B0812C1516 A2916B0912C1616 A3012B1012C1716 A3112B1112C1816 A3212B1212C1916 A3312B1311C2014 A3416B1411C2114 A3516B1511C2237 A3616B1611 小計(jì)小計(jì) 393393 A3716B1716D0112 A3816B1816D0212 A3916B1916D0316 A4016B2016D0416 A4116B2116D0516 A4216B2216D0616 A4316B2314D0716 A4416B2414D0816 A4516B2512D0916 A4616B2612D1016 A4716B2712D1116 A4816B2812D1216 方案方案 AB 利分弊析（圖利分弊析（圖 2-7） Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案 21 （三）定位方案 AB 利弊分析對(duì)比： 定位方案 A定位方案 B 具有特別鮮明的商業(yè)主題定位，再加上與其吻合的經(jīng)營(yíng)商品、硬件裝修和特色管 理服務(wù)，將會(huì)與消費(fèi)者產(chǎn)生心理共鳴，從而極具傳導(dǎo)性和主題引導(dǎo)性。 利 與周邊商場(chǎng)的定位進(jìn)行互補(bǔ)，與 其消費(fèi)者產(chǎn)生互動(dòng)。 與周邊商場(chǎng)的定位在檔次上進(jìn)行錯(cuò)位、商 品上聯(lián)動(dòng)，從而產(chǎn)生強(qiáng)大的市場(chǎng)積聚效應(yīng)。 弊 方案方案 AB 利分弊析（圖利分弊析（圖 2-7） 22 第三部分第三部分 項(xiàng)目項(xiàng)目租售比例建議租售比例建議與收益預(yù)估與收益預(yù)估 一、租售比例建議一、租售比例建議 出租商鋪由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理是目前中國(guó)大部分 開(kāi)發(fā)商運(yùn)用的經(jīng)營(yíng)模式。應(yīng)該說(shuō)，在現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和城市發(fā)展情況下， 這種操作模式較為靈活而且能更好地滿足開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)獲取要求。但是它 也存在一定弊端，因?yàn)樵谧馐郾壤目刂粕希芏嚅_(kāi)發(fā)商往往把握不住火 候， ，如果出售的比例太高，而且投資成分太大，經(jīng)過(guò)混亂的易手后，將會(huì) 造成商業(yè)形態(tài)無(wú)法統(tǒng)一協(xié)調(diào)，由此影響商鋪的入住率，這樣不僅使業(yè)主的 產(chǎn)業(yè)無(wú)力增值，同時(shí)也使出租能力下降，從而使項(xiàng)目難以穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。因此， 中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者和經(jīng)營(yíng)者為了發(fā)展必將不斷地提高自己的商業(yè)運(yùn)作 能力，從而使純物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式成為可能，因?yàn)檫@種模式最重要的在于前期 的商業(yè)運(yùn)作，只有這個(gè)階段成功了，后續(xù)的經(jīng)營(yíng)才能維系，并在經(jīng)營(yíng)增值 后才會(huì)由于有多種處理方式而使抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯提高，這是商業(yè)地產(chǎn)成熟 的表現(xiàn)，也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)。 本項(xiàng)目租售方案建議本項(xiàng)目租售方案建議：本案商業(yè)中心的銷(xiāo)售租賃比例最佳組合為 3：3：4，即先將商業(yè)價(jià)值最好的 30%面積銷(xiāo)售回籠資金，項(xiàng)目培育完成后 將另外 30%提價(jià)銷(xiāo)售將利潤(rùn)最大化，余下 40%保留作出租用途獲取穩(wěn)定現(xiàn) 金流來(lái)保證日常的經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)。 就兩個(gè)項(xiàng)目目前情況來(lái)看,索菲亞項(xiàng)目對(duì)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商要求較高， 而且受地域的影響，所以不易出售，建議此項(xiàng)目采用統(tǒng)一出租模式；而中 央大街項(xiàng)目對(duì)統(tǒng)一招商要求不高，建議進(jìn)行鋪面合理分割后對(duì)外銷(xiāo)售。 根據(jù)香港及沿海發(fā)達(dá)城市商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作與銷(xiāo)售情況來(lái)看，其常用的銷(xiāo) 售模式歸納起來(lái)有直銷(xiāo)、帶租約銷(xiāo)售、租轉(zhuǎn)售（先租后售） 、返租銷(xiāo)售（或 售后包租） 、定期回購(gòu)、利潤(rùn)分成其銷(xiāo)售模式共計(jì) 6 種，其利弊如下： 商業(yè)項(xiàng)目常用 6 種銷(xiāo)售模式分析 Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案 23 銷(xiāo)售模式銷(xiāo)售模式說(shuō)說(shuō) 明明利利 弊弊 分分 析析 利：一般由投資者自行經(jīng)營(yíng)或自行出 租，與發(fā)展商不存在任何關(guān)系，故對(duì) 發(fā)展商而言無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)； 一般直銷(xiāo) 市面上進(jìn)行的普通銷(xiāo)售，即發(fā)展商 無(wú)任何承諾的情況下，投資者直接 購(gòu)買(mǎi)商鋪 弊：業(yè)權(quán)分散，不利于整體經(jīng)營(yíng)；銷(xiāo) 售賣(mài)點(diǎn)不突出，投資者信心不足； 利：投資者的信心增強(qiáng)，商鋪價(jià)值提 升，直接促進(jìn)銷(xiāo)售；帶租約銷(xiāo)售 即發(fā)展商在商鋪發(fā)售前已與商家簽 訂或意向簽訂租賃協(xié)議，投資者在 購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)，發(fā)展商將已簽定的的 租賃協(xié)議轉(zhuǎn)至投資者名下，投資者 直接獲得商家租金； 弊：由于發(fā)展商事先要與商家簽訂， 加大了發(fā)展商前期招商的難度； 利：成熟經(jīng)營(yíng)，商家穩(wěn)定，商鋪的價(jià) 值高漲，商鋪可高價(jià)出售； 租轉(zhuǎn)售 （先租后售） 即發(fā)展商先將商鋪?zhàn)孕薪?jīng)營(yíng)一段時(shí) 間，待有穩(wěn)定的租賃商家或經(jīng)營(yíng)成 熟后，再將該鋪銷(xiāo)售給投資者。投 資者直接坐享其成，即買(mǎi)即收租； 弊：加大了發(fā)展商前期招商的難度， 商鋪在市場(chǎng)培育期內(nèi)經(jīng)營(yíng)不確性較大， 如果經(jīng)營(yíng)較差，商鋪迅速貶值，不利 出售轉(zhuǎn)手； 利：有穩(wěn)定的、定期兌現(xiàn)的投資回報(bào)， 投資者信心較強(qiáng)，直接促銷(xiāo)銷(xiāo)售；利 于項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理； 返租銷(xiāo)售 （或售后包租） 指投資者購(gòu)買(mǎi)物業(yè)時(shí)，將鋪位的前 五年的使用權(quán)和收益權(quán)出讓給發(fā)展 商或經(jīng)管機(jī)構(gòu)，作為回報(bào)，發(fā)展商 或經(jīng)管機(jī)構(gòu)按照協(xié)定的年回報(bào)率， 在鋪位交付后，按月或季度返回投 資者； 舉例：購(gòu)買(mǎi)價(jià)值 100 萬(wàn)元商鋪，按 年回報(bào) 8%，前五年由發(fā)展商或經(jīng)管 機(jī)構(gòu)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。發(fā)展商按 8%的回報(bào) 率（40 萬(wàn)元） ，在五年內(nèi)近按月或 季度分批返還投資者； 弊：項(xiàng)目在市場(chǎng)培育期內(nèi)經(jīng)營(yíng)不確性 較大，發(fā)展商選擇此種銷(xiāo)售模式進(jìn)行 促銷(xiāo)，必須在返租期內(nèi)將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)至 良好水平，否則直接后果是在返租期 內(nèi)租金收入低于返租支出，承擔(dān)虧損 風(fēng)險(xiǎn)，最終導(dǎo)致項(xiàng)目投資收益率迅速 降低；【市場(chǎng)培育期后的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定期 可采用此方式，一般來(lái)說(shuō)，只要投資 回報(bào)率值不太高，仍具有一定的可行 24 性】 利：，投資者的信心達(dá)至最高水平， 投資者無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)；X 年回購(gòu) 指投資者在購(gòu)買(mǎi)鋪位時(shí)，出于對(duì)商 場(chǎng)及個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)心，可以和發(fā)展 商簽署回購(gòu)協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，投資 者在規(guī)定年限后可將鋪位按規(guī)定條 件賣(mài)回發(fā)展商； 弊：發(fā)展商必須承擔(dān)投資者大量退鋪 的巨大風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)有時(shí)對(duì)項(xiàng)目是 毀滅性的打擊； 利：投資者商鋪總款降低，加大貸款 金額，直接促進(jìn)銷(xiāo)售；利于項(xiàng)目統(tǒng)一 經(jīng)營(yíng)管理； 發(fā)展商使用期內(nèi)，如果經(jīng)營(yíng)良好，可 擁有良好的經(jīng)營(yíng)收益；利潤(rùn)分成 指投資者購(gòu)買(mǎi)物業(yè)時(shí)，將鋪位前 X 年的使用（一般是 3-5 年） 、收益 權(quán)出讓給發(fā)展商或經(jīng)管機(jī)構(gòu)，由發(fā) 展商或經(jīng)管機(jī)構(gòu)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。作為回 報(bào)，發(fā)展商或經(jīng)管機(jī)構(gòu)按照協(xié)定的 年回報(bào)率（通常按 8%）將投資者出 讓年限的總收益在購(gòu)買(mǎi)時(shí)一次性返 還投資者，從商鋪總價(jià)中一次性扣 除； 舉例：購(gòu)買(mǎi)價(jià)值 100 萬(wàn)元鋪，按年 回報(bào) 8%，前三年由發(fā)展商或經(jīng)管機(jī) 構(gòu)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。發(fā)展商按 8%的回報(bào)率， 3 年合計(jì) 24 萬(wàn)元一次性從商鋪總款 中扣除，即投資者購(gòu)買(mǎi)此鋪僅需 76 萬(wàn)元； 弊：商鋪總價(jià)略有降低，降低部分需 通過(guò)后市經(jīng)營(yíng)收入中獲??； （表（表 3-1） 此外，市場(chǎng)還有保租、半保半返、租金額外回報(bào)的模式，只不過(guò)其名 稱(chēng)上的不同，其本質(zhì)基本相同，故此處不再另行闡述。 分析上述 6 種銷(xiāo)售模式，我司認(rèn)為：一般直銷(xiāo)模式適用于沿街的商鋪, 其經(jīng)營(yíng)的好壞于商場(chǎng)沒(méi)有太大的關(guān)系。對(duì)于商場(chǎng)內(nèi)的商鋪， 操作手法雖然 簡(jiǎn)單，但業(yè)權(quán)分散，不利于整體經(jīng)營(yíng)；銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)不突出，投資者信心不足。 Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案 25 定期回購(gòu)銷(xiāo)售模式，風(fēng)險(xiǎn)較大。租轉(zhuǎn)售（先租后售）銷(xiāo)售模式，回籠 資金時(shí)間較長(zhǎng)，招商成本較高，故建議不予重點(diǎn)考慮，屆時(shí)可根據(jù)招商狀 況決定是否采用；利潤(rùn)分成將前 2-3 的地回報(bào)率一次性從商鋪總款中扣除， 大大降低了回籠資金，建議不采納。至于帶租約銷(xiāo)售由早期商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目 操作中，返租是一種較為成熟的方式，即由發(fā)展商在出售該商鋪時(shí)，即時(shí) 向投資者租下該商鋪以作統(tǒng)一的招商。但自 2001 年 6 月 1 日起，返租已被 禁止。在建設(shè)部出臺(tái)的商品房銷(xiāo)售管理辦法中，有如下規(guī)定： 第十一條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方第十一條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方 式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方 式銷(xiāo)售未竣工商品房。式銷(xiāo)售未竣工商品房。 由此可見(jiàn)，商場(chǎng)未竣工前采用帶租約銷(xiāo)售方式不可行，但如果在商場(chǎng) 竣工后招商的同時(shí)采用此種模式，具有一定的可行性。 銷(xiāo)售部分銷(xiāo)售部分：方案一的 B 區(qū)、 C 區(qū)和 D 區(qū)的 179 間鋪位,共計(jì) 2679 平方. 出租部分出租部分：中央大街項(xiàng)目的 A 區(qū)、美食區(qū)和休閑區(qū)和索菲亞項(xiàng)目的 212 間鋪位。共計(jì) 4946 平方 二、項(xiàng)目收益預(yù)估（中央大街和索菲亞兩個(gè)項(xiàng)目）二、項(xiàng)目收益預(yù)估（中央大街和索菲亞兩個(gè)項(xiàng)目） 指標(biāo)指標(biāo)類(lèi)別類(lèi)別商鋪商鋪 銷(xiāo)售面積（） 2679 實(shí)際銷(xiāo)售面積（） 2976（按 90%的使用面積出售） 銷(xiāo)售單價(jià)建議36000 元/ 銷(xiāo)售收益10700 萬(wàn)元 所繳稅金588 萬(wàn)（按 5.5%計(jì)） 銷(xiāo)售 銷(xiāo)售凈收益1011210112 萬(wàn)萬(wàn) 出租面積（） 4946 實(shí)際出租面積（）5495（按 90%的使用面積出租） 租金均價(jià)建議295 元/月 建議租金價(jià)265 元（第一年 9 折優(yōu)惠） 出租率按 95%計(jì) 租金收入549595% (265 元12) =1660 萬(wàn) 商業(yè)部分商業(yè)部分 出租 所繳稅金298 萬(wàn)（按 18%計(jì)） 26 租金凈收益13621362 萬(wàn)萬(wàn) 前 10 年總收益預(yù)估 （按年平均遞增率 6% 計(jì)） 約 1.79 億元 建面（） 6845 停車(chē)位228（按 30/車(chē)位） 銷(xiāo)售車(chē)位（個(gè)）68（按 30%銷(xiāo)售） 銷(xiāo)售收入20 萬(wàn)/車(chē)位/50 年使用權(quán)68=1360 萬(wàn)元 所繳稅金75 萬(wàn)（按 5.5%計(jì)） 停車(chē)場(chǎng)部分停車(chē)場(chǎng)部分 銷(xiāo)售凈收益12851285 萬(wàn)萬(wàn) 押金收入 212 萬(wàn)（租賃部分每個(gè)商戶一次性繳納 1 萬(wàn) 作為履約保證金） 其它收入其它收入 管理費(fèi)用101 萬(wàn)/年（按 10 元/平方/月） 廣告推廣50 萬(wàn)(按租金總收入的 3%) 管理費(fèi)成本(按 10 元/實(shí)面/月)12 =101 萬(wàn) 運(yùn)營(yíng)成本 水、電、采暖費(fèi)用約 600 萬(wàn) 經(jīng)營(yíng)成本支出經(jīng)營(yíng)成本支出 小計(jì)小計(jì)751751 萬(wàn)萬(wàn) 建筑物1000 萬(wàn)(按投資 2 億,20 年折舊) 硬件設(shè)備600 萬(wàn)(按投資 3000 萬(wàn),5 年折舊) 固定資產(chǎn)年折舊固定資產(chǎn)年折舊 費(fèi)計(jì)提費(fèi)計(jì)提 小計(jì)小計(jì)16001600 萬(wàn)萬(wàn) 稅前總收益預(yù)估稅前總收益預(yù)估 經(jīng)營(yíng)期稅前收益經(jīng)營(yíng)期稅前收益= =經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)收入- -經(jīng)營(yíng)成本支出經(jīng)營(yíng)成本支出= =銷(xiāo)售凈收益銷(xiāo)售凈收益+ +租金凈收益租金凈收益+ +停車(chē)場(chǎng)銷(xiāo)停車(chē)場(chǎng)銷(xiāo) 售收益售收益+ +其它收入其它收入- -經(jīng)營(yíng)成本支出經(jīng)營(yíng)成本支出- -年折舊費(fèi)年折舊費(fèi)=10112=10112 萬(wàn)元萬(wàn)元+1362+1362 萬(wàn)元萬(wàn)元+1285+1285 萬(wàn)元萬(wàn)元 +313+313 萬(wàn)元萬(wàn)元-751-751 萬(wàn)元萬(wàn)元-1600-1600 萬(wàn)元萬(wàn)元=10721=10721 萬(wàn)元萬(wàn)元 Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案 27 第四部分第四部分 商鋪交付裝修標(biāo)準(zhǔn)建議商鋪交付裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 一、鋪內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)一、鋪內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房 內(nèi)墻：水泥砂漿壓實(shí)趕光 地面：混凝土基面 門(mén)鎖：沿通道面為鋼化白色透明玻璃，鋼化清門(mén)，不銹鋼拉手，其他 面鋁合金門(mén)窗。 給排水：統(tǒng)一提供，pvc 排水管和污水管到位。 通訊：每鋪位一條電話線及寬頻網(wǎng)絡(luò)預(yù)留接口或線路。 廣告位：可根據(jù)具體位置適當(dāng)安排廣告位，由經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 和管理。 鋪與鋪之間以及鋪與通道之間用不同顏色瓷磚線條分割或由商戶自己 隔斷； 鋪與鋪之間用優(yōu)質(zhì)防火板材間隔（街鋪之間用磚墻間隔） ； 鋪面 12cm 玻璃和玻璃門(mén)； 耐磨性，防滑性地磚； 天花采用鋁板天花； 鋪面燈箱統(tǒng)一由發(fā)展商制作； 預(yù)留出風(fēng)口及多插座電掣、電話線； 獨(dú)立電表。 28 二、公用設(shè)備設(shè)施及裝修二、公用設(shè)備設(shè)施及裝修 地 面：選用高級(jí)花崗石配華貴拋光磚； 天 花：采用鋁板天花； 公共衛(wèi)生間：采用名牌潔具及云石臺(tái)面，地面防滑地磚，內(nèi)墻面貼瓷 片，鋁扣板吊頂，設(shè)衛(wèi)生潔具；各獨(dú)立鋪位，不單獨(dú)提供衛(wèi)生間。 供電供水：商場(chǎng)采用設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)，確保給排水、供電的正常使用。 照明設(shè)備：除正常供電自動(dòng)化系統(tǒng)外還備有充足的后備發(fā)電，確保商 場(chǎng)的用電正常。 通迅設(shè)備：設(shè)置了信息自動(dòng)化系統(tǒng)，配有充足的程控電話及分機(jī)，提 供 24 小時(shí)專(zhuān)業(yè)保安服務(wù)，并連接有關(guān)保安機(jī)構(gòu)的自動(dòng)報(bào)警裝置。 照 明：輔以配合商場(chǎng)整體裝修風(fēng)格的照明燈具； 保安設(shè)備：項(xiàng)目所有出入口、電梯、公共通道及停車(chē)場(chǎng)等均設(shè)有閉路 電視監(jiān)控系統(tǒng)，提供 24 小時(shí)專(zhuān)業(yè)保安服務(wù)，并連接有關(guān)保安機(jī)構(gòu)的自動(dòng)報(bào) 警裝置。 全自動(dòng)消控系統(tǒng)：采用智能化消防警報(bào)中心，設(shè)有煙感、溫感報(bào)警裝 置及自動(dòng)化噴淋和氣體防火系統(tǒng)物由中央控制負(fù)責(zé) 24 小時(shí)監(jiān)察。 停車(chē)場(chǎng)管理：閉路電視實(shí)施 24 小時(shí)錄像確保車(chē)輛安全。 商場(chǎng)用電：地面按規(guī)劃平面圖的鋪位每個(gè)預(yù)留用電插座一個(gè)，各商鋪 設(shè)獨(dú)立電表，并全部裝置暗線，燈制及插座設(shè)備完全；配大容量發(fā)電機(jī)組 作為備用電源，供緊急時(shí)使用； 空調(diào)：中央空調(diào)調(diào)節(jié)系統(tǒng)，使每位經(jīng)營(yíng)者及顧客進(jìn)入商城即享有四季 如春的感覺(jué)。 標(biāo)識(shí)、導(dǎo)示系統(tǒng)：于主通道合理位置通過(guò)如空中懸掛和地面引導(dǎo)等方 式設(shè)功能分區(qū)、經(jīng)營(yíng)品種牌、洗手間指示、電梯及緊急出口指示等。 Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案 29 休閑設(shè)施：于電梯附近或位置較寬松的地方如中庭等位置設(shè)置休閑椅， 供購(gòu)物者休息之用。 中央保安監(jiān)控設(shè)備：全方位為每位營(yíng)業(yè)者的經(jīng)營(yíng)及顧客的消費(fèi)保駕護(hù) 航。 網(wǎng)絡(luò)、宣傳系統(tǒng)：廣播設(shè)備、音像傳播設(shè)備，網(wǎng)絡(luò)宣傳點(diǎn)高質(zhì)、高效 地傳播最新商業(yè)動(dòng)態(tài)信息。 手機(jī)無(wú)線通訊號(hào)接收放大設(shè)備：確保每位營(yíng)業(yè)者及顧客通訊無(wú)障礙。 促銷(xiāo)氣氛營(yíng)造：幾種顏色的彩帶裝飾，形成色彩繽紛、熱鬧喜慶的氣 氛，有利于銷(xiāo)售和良好購(gòu)物心情的培養(yǎng)。 停車(chē)場(chǎng)：極大地方便了消費(fèi)者取送貨品及“駕車(chē)族”前來(lái)購(gòu)物。 30 第五部分第五部分 商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理模式建議商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理模式建議 一、管理功能一、管理功能 大型商業(yè)物業(yè)的管理特點(diǎn)是統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)，針對(duì)這一特點(diǎn)，我 們建議采用如下的管理模式。 管理功能圖 二、管理模式二、管理模式 管理模式選擇上，建議采用慣用的商業(yè)和物業(yè)雙管的管理模式。由投 資商成立一家經(jīng)營(yíng)管理公司在交付商鋪后的三年內(nèi)甚至長(zhǎng)期作為物業(yè)的管 理者進(jìn)行商業(yè)和物業(yè)雙功能的日常管理，該經(jīng)營(yíng)管理公司可由投資商控股 的有限責(zé)任公司。 公司設(shè)立商業(yè)管理部，負(fù)責(zé)商鋪的租賃、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)運(yùn)管理等 工作，為促進(jìn)商鋪日后良好經(jīng)營(yíng)管理，可以聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)顧問(wèn)公司 作為商業(yè)顧問(wèn)提供管理方案與技術(shù)指導(dǎo)，待商場(chǎng)走上正軌后，由公司自己 組建團(tuán)隊(duì)接手管理。投資商重視商業(yè)管理顧問(wèn)將有助于商鋪日后經(jīng)營(yíng)，對(duì) 商鋪的租金價(jià)格提升有正面的影響。 物業(yè)管理按普通的物業(yè)管理功能運(yùn)作，但須加強(qiáng)對(duì)商鋪營(yíng)銷(xiāo)和營(yíng)運(yùn)管 招商管理招商管理市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)行政人事行政人事保安清潔保安清潔工程管理工程管理 主要管理功能主要管理功能 商業(yè)管理功能商業(yè)管理功能物業(yè)管理功能物業(yè)管理功能 營(yíng)運(yùn)管理營(yíng)運(yùn)管理業(yè)主服務(wù)業(yè)主服務(wù)財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理 Funbuy 哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案 31 理的服務(wù)，管理高層則須重視商業(yè)管理部門(mén)和物業(yè)管理部門(mén)的協(xié)調(diào)工作。 經(jīng)營(yíng)管理公司的收入主要是商鋪?zhàn)饨稹⑽飿I(yè)管理費(fèi)、廣告推廣費(fèi)和墻 體廣告位租金收入，主要的支出是廣告推廣費(fèi)、人員工資、其它管理費(fèi)用 （含保安、清潔、招商、機(jī)電設(shè)備管理等） 。 具體組織架構(gòu)圖如下： 組織架構(gòu)圖組織架構(gòu)圖 招商管理招商管理市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)行政部行政部保安清潔保安清潔工程管理工程管理 總經(jīng)理總經(jīng)理 商業(yè)管理部商業(yè)管理部物業(yè)管理部物業(yè)管理部 營(yíng)運(yùn)管理營(yíng)運(yùn)管理業(yè)主服務(wù)業(yè)主服務(wù)財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部 32 第六部分第六部分 租賃合同和商戶管理公約建議租賃合同和商戶管理公約建議 一、租賃合同一、租賃合同 商鋪?zhàn)赓U合同 出租方（甲方）： 地址： 承租方（乙方）： 地址： 身份證號(hào)碼： 根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，本著平等互利的原則，為明確雙方 之間的權(quán)利與義務(wù)，經(jīng)協(xié)商一致，簽定本合同。 第一條：出租商鋪位置及面積 甲方將位于 地方 層 號(hào)商鋪（見(jiàn)附圖）出租 給乙方經(jīng)營(yíng)。 第二條：合同期限和用途 合同期限為 年，從二 00 年 月 日至二 00 年 月 日。合同期 滿后，如乙方繼續(xù)承租，經(jīng)甲方書(shū)面同意后，在同等條件下享有續(xù)約優(yōu)先 權(quán)。 乙方所承租的商鋪經(jīng)營(yíng)范圍僅限于 ，如需要更改經(jīng)營(yíng)范圍 或轉(zhuǎn)換品牌需經(jīng)甲方書(shū)面同意，否則，按違約處理，甲方收回鋪，終止合 同，乙方保證在合同期內(nèi)遵循有關(guān)法律、法規(guī)及 管理公約 的 規(guī)定 第三條：租金費(fèi)用及繳納