《房地產金融市場》PPT課件.ppt

房地產金融市場,Company Logo,什么是金融市場? 它有什么作用?,首先讓我們來了解,Company Logo,資金的融通，叫做金融。,為金融活動提供的場所， 叫金融市場。,怎樣理解這些抽象的概念呢?,Company Logo,假設我想辦一個公司，把我的經濟學課件制作成光盤，我的公司規(guī)模不大，所需要的資金也不多，有50萬元就可以了。但是我沒有錢，我需要,舉例,籌集資金,Company Logo,我將如何籌資？,Company Logo,比如說有一些公司和個人表示愿意投資,Company Logo,因為我只需要50萬元資金，找私人借錢的成本太高，這樣會把我自己的信譽押進去了。我是做教育工作的，如果用這樣的方式籌集到這筆錢，我還能搞教學嗎?我的手機鈴聲從此就會不絕于耳。我要回答所有給我投資人的詢問，我對他們都得有個交代，這不是很費我的時間嗎?,為什么呢?,缺點：1、融資成本相對高2、信息不對稱3、有高額時間的成本、機會成本等。,Company Logo,換個角度說，你要是公司的老板，你應當不應當把錢直接借給我？,不應該。因為你監(jiān)督債務人的成本太高了。如果你有100萬，都借給自己的熟人，你得監(jiān)督100個人，你忙得過來嗎?你的監(jiān)督成本不是太高了嗎?你把錢存入銀行，銀行作為中介幫你往外貸款，我可能不還錢給你，但是銀行保證會把錢還給你。所以你的效率、你的收益、你的資金安全，都由銀行來幫你完成了。,Company Logo,現在金融機構之所以發(fā)展如此之快，第一是它使獲得資本的成本最小，第二是它監(jiān)督債務人的成本最小，第三是它分攤風險。比如一個銀行貸款100筆，如果有90筆可以收回來，有10筆收回不來，這個銀行不僅能運轉，甚至還能賺錢。但是，如果你自己借出去一筆錢收不回來，那你就百分之百地損失了。因為你沒有火眼金睛，很難分辨出誰不能還錢，這不是你的專長。,Company Logo,我決定去找銀行借錢,于是我就來到銀行，準備多借一點，先借100萬吧。銀行經理聽了我的介紹，看了我的項目評估報告，對我的信譽和實力了解之后，愿意借錢給我經營，當然要履行正規(guī)的貸款原則和法律程序。于是銀行真的答應借錢給我了100萬元人民幣。銀行相信我，是看好了我的項目。 我不必付給銀行更高的利息，只要貸款到期，能夠還本付息就行。,我想了想最終還是沒要這筆貸款。,Company Logo,因為我在想，找銀行貸款還不是最經濟的，對我來說也不是負擔最輕的。不管我企業(yè)經營如何，是盈是虧，銀行都坐地收銀，風險由我一個人承擔，我的負擔仍然重，這包括我的心理負擔、利息負擔，我要兌現所有承諾。,又是為什么呢?,所以，我要繼續(xù)尋找更合適的借錢途徑。,Company Logo,我又找到了股市，我想去股市融資。,假設我經營了一個企業(yè)，達到了一定的規(guī)模，我們做好一個特別詳細的上市公司報告，說明公司市場前景、經營狀況、利潤狀況、融資用途等，并找到相關證券商的支持和協助，再到證監(jiān)會去申請，爭取到上市公司的資格，然后到股市上去融資。我發(fā)行的股票面值是1元錢1股，計劃發(fā)行5000萬股。通過股市去融資，一旦發(fā)行成功，我就可以融到數以千萬計的資金。,Company Logo,我到股市去融資，我的資金成本最低，除了上市費用外，關鍵是我不必歸還本金。但是一個企業(yè)經營出現問題，投資者要風險共擔的。你是自愿來買我的股票，我們風險共擔，一榮俱榮、一損俱損。,Company Logo,如果有人在一級市場上買了我這只股票之后，他們就變成了我的股東，這個企業(yè)就是我們大家共同擁有了。如果投資者在一級市場買了之后，不想要這張股票了，他不能退還給我，那他到哪兒才能變回現錢呢?他必須要到二級市場去賣。這就是我們大家非常熟悉的證券交易所，比如深圳證券交易所、上海證券交易所、美國紐約證券交易所、納斯達克市場、日本證券交易所、倫敦證券交易所等，全都在那兒交換著股票。,Company Logo,你去銀行存錢時你就知道，當你把錢存進銀行時，原則上是不必擔心到時錢取不出來的。銀行把錢貸出去的時候，也會有抵押，它不是隨便就把錢貸出去。銀行做了存貸的中介，完成存貸雙方的間接融資，這件事由銀行來承擔。 但是，如果一個國家所有的融資行為都由銀行體系去完成的話，那銀行的負擔就太重了，融資的速度也太慢，而且銀行的風險也會變大。因此，隨著經濟的發(fā)展，出現了股票市場、債券市場等。,Company Logo,金融市場分為兩部分： 一部分是貨幣市場：如果企業(yè)需要籌措短期的現金，可以到貨幣市場去借錢。只經營一年以下信用的叫貨幣市場， 一部分是資本市場：經營一年以上信用的叫資本市場。資本市場又分為證券市場和長期借貸市場，而證券市場又分為股票市場和債券市場等。,Company Logo,在現代社會，有人有錢，但他們不想投資；有人沒有錢，但他們有好的投資計劃。正是大家有了不同的需求，他們才一起來到金融市場。也正是金融機構具備了這樣的一些職能，幫助人們融資，使資金成本最低、監(jiān)督債務人成本最低，還可以分擔風險，創(chuàng)造資金的流動性，促進經濟發(fā)展，因此才發(fā)展得如此之快。,Company Logo,上面講的籌資故事是一個虛構的假設，然而它又是現實中的一個抽象。這樣的事情每天都在發(fā)生，只是故事的主人公不同而已。,Company Logo,第一章 金融市場概述,一、什么是金融市場 （一）概念 資金供求雙方借助金融工具進行各種貨幣資金交易活動的市場。 狹義上講，限定在以票據和有價證券為對象的金融活動。如金融機構的拆借、債券市場、股票市場、黃金外匯交易等。 廣義上講，泛指資金供求雙方運用各種金融工具，通過各種形式進行的以貨幣為對象的金融交易活動。除了狹義的金融市場還包括保險市場、存貸款市場。,Company Logo,Contents,房地產金融市場的構成要素,1,房地產金融市場的分類,2,我國金融市場的特點,3,Company Logo,Hot Tip,房地產金融市場的構成要素 一、房地產金融市場的構成要素 （一）融資主體 1、企業(yè) 向金融機構存款或者貸款 發(fā)行或者出售股票和債券 2、居民個人 3、特定主體政府部門 公積金管理中心,Company Logo,（二）融資中介 1、房地產金融專營機構 住房儲蓄銀行；住房資金管理中心、住房信用合作社；房地產開發(fā)財團 2、房地產兼營機構 商業(yè)銀行的房地產信貸部；保險公司；信托投資公司 發(fā)放房地產貸款；購進有價證券和其他金融工具 提供咨詢，代理發(fā)型證券,Company Logo,（三）金融工具 商業(yè)票據、房地產抵押債券、房地產金融債券、房地產機構發(fā)行的股票、債券以及各種未到期的住房存款單和住房抵押貸款契約。 二、房地產金融市場的功能 （一）融通資金的功能 表現為對資源的配置功能： 從利用效率低的部門流向收益率高的部門,Company Logo,（二）轉移和分散風險的功能 市場上的風險偏好 信用中介機構的分擔風險 （三）調節(jié)和反映經濟的功能 1、自發(fā)的調節(jié)功能 2、政府通過市場的宏觀調控 “貨幣政策”“財政政策”,Company Logo,三、健康房地產金融市場的必備條件 1、又完整的對稱信息。 2、市場供求決定價格機制 3、有完善的市場機制、管理手段和交易方法 第二節(jié) 房地產金融市場的分類 （一）按金融市場層次分 一級市場 指借款人通過金融中介機構貨直接從資本市場金融資金融通的過程。 二級市場 二級市場指房地產融資工具的再交易和再流通市場。,Company Logo,（二）按房地產金融服務對象分 房產金融市場 房產金融市場是指銀行及其他非銀行金融機構為房屋再生產所進行資金融通的市場。 地產金融市場 地產金融市場是指以土地作抵押向金融機構融通資金的活動的總稱。 （三）按金融交易工具的期限分 貨幣市場： 融通短期資金，包括同業(yè)拆借市場、回購協議市場、商業(yè)票據市場、銀行承兌匯票市場、短期政府債券市場、大面額可轉讓存單市場。,Company Logo,同業(yè)拆借（Inter-bank offered credit market）； 國庫券（Treasury bills）； 商業(yè)票據（Commercial paper ）； 銀行承兌匯票（Bankers acceptances ）； 大額可轉讓存單CDs （Negotiable certificates of deposit）； 回購/逆回購協議 Repurchase Agreements (RPs) 歐洲貨幣 Eurocurrencies,Company Logo,（一）同業(yè)拆借,產生：法定存款準備金制度 發(fā)展： 市場參與者隊伍在擴大 目的已不再局限于補足銀行存款準備金和扎平票據交換頭寸 已成為銀行實施資產負債管理的有效工具。 組織形式：多以電話電傳等方式進行,Company Logo,起步(1984); 治理整頓; 二級網絡(1996); 統一拆借市場形成(1998),我國同業(yè)拆借市場,從2001年開始，銀行間拆借市場成員已經包括銀行、證券公司、基金管理公司、保險公司等13類金融機構。 2006年,上海同業(yè)拆借利率擬成為基準利率,Company Logo,（二）國庫券Treasury bills,“金邊證券”,特點 流動性最高；風險最??；交易量大； 以貼現形式發(fā)行 品種(以美國為例) 期限一般在1年以內，主要有13周、26周、52周和現金管理國庫券幾種。 每周出售一次13周和26周國庫券；每四周出售一次52周國庫券； 最小購買額為10,000美元，并以1000美元的整數倍遞增。,Company Logo,發(fā)行方式,拍賣分競爭性和非競爭性投標，非競爭性投標主要是用于對市場了解不夠的中、小投資者，并規(guī)定了購買限額; 拍賣時投資者可以直接或通過交易商將標書送給聯邦儲備銀行或財政部 ; 在拍賣中，財政部將投標的收益從低向高排列。每個競爭性投標中標者以與其所投利率或收益相應的價格購買國債，支付的是不同的價格；非競爭性投標者則以競爭性投標中標的加權平均價格或收益購買國債。,Company Logo,貨幣市場 大額定期存單市場,1. 可轉讓大額定期存單是上世紀60年代商業(yè)銀行的金融創(chuàng)新產品。 存單金額為整數，到期之前不可提款，但可轉讓。 2. 在發(fā)達市場經濟國家，它已經是貨幣市場的主要交易品種之一。,Company Logo,大額定期存單市場,含義：大額可轉讓定期存單，簡稱存單（CD)，是商業(yè)銀行出售的一種債務工具，它每年支付固定利息，到期按照購買價格還本，最大的特點是可以轉讓，它兼有定期存款和有價證券的特性。 特點： 1、不記名，所以不能掛失； 2、可自由轉讓買賣，但不能要求銀行提前償付； 3、期限短，一般為14天1年； 4、面額固定，且金額較大； 5、既有活期存款流動性強的特點，又有定期存款收益較高的特點。,Company Logo,我國大額可轉讓定期存單,業(yè)務始于1986年，最初由交通銀行和中國銀行發(fā)行。1989年后，其他商業(yè)銀行也相繼辦理。 投資者主要是個人，面額為500元及其整數倍，對單位發(fā)行的不多， 期限有1個月、3個月、6個月、9個月和1年，不分段計息，逾期不計利息，利率水平通常是在同期定期儲蓄存款的利率基礎上再加上1個2個百分點。 1996年12月14日這項業(yè)務被取消。,Company Logo,（四）商業(yè)票據,最古老的金融工具之一； 特點： 低成本；可靠性高； 資金來源多元化； 資金使用的靈活性；,Company Logo,種類,商業(yè)承兌匯票,銀行承兌匯票,承兌,本票,匯票(期票),貼現,背書轉讓,流通,Company Logo,（五）銀行承兌匯票,由銀行承諾在商業(yè)匯票到期日支付匯票金額給收款人或持票人的一種票據。 業(yè)務特點： 1、經過銀行承兌，付款有保障； 2、票據可背書轉讓，流通性強； 3、出票人需要簽發(fā)時，不必要準備全部貨款，可取得銀行授信支持； 4、持票人可向銀行貼現。 申請條件： 1、在承兌銀行開立帳戶的法人或其他組織； 2、與承兌銀行具有真實的委托付款關系； 3、資信良好，具有支付匯票金額的可靠資金來源,Company Logo,回購/逆回購協議,資金融入方在出售證券的同時和證券購買者簽定的在一定期限內按約定價格購回所賣證券的協議。,特點： 安全(本質上是一種質押貸款協議)； 期限短，流動性強； 收益穩(wěn)定且超過銀行存款收益， 商業(yè)銀行利用回購協議融入的資金不用交納存款準備金。,Company Logo,債券回購協議市場,回購協議是一份合約，可分為兩種： 正回購：同一內容的資產先賣出再買進的合約。 逆回購：同一內容的資產先買進再賣出的合約。 特征： 期限短，隔夜-7天，超過30天稱為定期回購。 買賣的資產都是流通量大、質量最好的金融工具，如國庫券； 回購的實質是一種有抵押品的短期借貸，最初目的是融資，后發(fā)展為貨幣政策手段。 回購協議買賣價格是一致的，但賣方（融入方）要付息給買方。 回購市場的參與者主要是金融機構、企業(yè)和中央銀行。,Company Logo,資本市場： 中長期信貸市場和證券市場。包括債券市場、股票市場、基金市場、保險市場、融資租賃市場。 中長期信貸市場是金融機構與房地產企業(yè)之間的貸款市場。 資本市場是房地產金融的主要市場，其金融產品有住房儲蓄存款、住房按揭貸款、房地產抵押貸款、房地產信托、資產證券化、房地產保險等。,Company Logo,資本市場,一.特點： 期限長，交易量大 收益高而流動性差，有風險和投機性 二功能： 解決投資性資金的供求需要 資源配置 三.工具： 股票 債券,融資期限在一年以上的中長期資金市場,Company Logo,股票及分類,股份有限公司在籌集資金時向出資人發(fā)行的股份憑證。它代表著持有者（即股東）對股份公司的所有權。 持有人可根據公司的分紅政策定期或不定期地取得紅利收入 同一類別的每一份股票所代表的公司所有權是相等的。 每個股東所擁有的公司所有權份額的大小，取決于其持有的股票數量占公司總股本的比重。 股票一般可以通過買賣方式有償轉讓，但不能要求公司返還其出資。 發(fā)行股票可以幫助公司籌集資金卻不會增加債務負擔，但也意味著增加了公司的股東，分散了股權。,Company Logo,普通股Common stock 優(yōu)先股Preferred stock,1.普通股： 決策參與權； 利潤分配權； 優(yōu)先認股權； 剩余財產分配權。,分類1,2.優(yōu)先股 固定股息； 優(yōu)先分配權； 優(yōu)先求償權； 無參與權。,Company Logo,按業(yè)績分:,分類2,績優(yōu)股 垃圾股 藍籌股,我國分類： A股：人民幣普通股； B股：人民幣特種股票。 H股：注冊在內地，上市在香港的外資股； N股：注冊在內地，上市在紐約的外資股。,Company Logo,(二)債券,債券是政府、金融機構或工商企業(yè)等發(fā)行的、承諾按一定的期限和利率水平支付利息并按約定期限償還本金的、證明持有人和發(fā)行人之間債權債務關系的法律憑證。 構成要素:,票面價值 償還期限 利息率 計息方式 債務人,Company Logo,債權債務憑證 發(fā)行債券以后公司增加的是債務， 回收風險小,利息收益事先約定且固定不變,所有權憑證，“利益共享、風險共當” 發(fā)行股票以后公司增加的是資本金 風險較大，其收益狀況隨公司的經營情況而定,1. 債券,股票,VS,Company Logo,2. 種類,按照發(fā)行主體: 政府債券 金融債券 公司債券 按照發(fā)行期限: 短期 中期 長期債券,按照保障程度 : 擔保債券 抵押債券 信用債券 按利率是否固定 : 固定利率債 浮動利率債,Company Logo,政府債券,國債 政府代理機構債券 市政債券,Company Logo,國債,發(fā)行國債目的 為籌措軍費而發(fā)行戰(zhàn)爭國債 為平衡國家財政收支、彌補財政赤字而發(fā)行赤字國債。 為籌集建設資金而發(fā)行建設國債 為償還到期國債而發(fā)行借換國債 成為財政政策與貨幣政策的結合點 國債特點 安全性高 流動性強，變現容易 可以享受許多免稅待遇 廣泛地被用于抵押和保證,Company Logo,企業(yè)債券,記名,不記名,參加,非參加,可提前贖回,不可提前贖回,普通,可轉換,有認股權證,可退還,Company Logo,二、 證券的發(fā)行,（一）發(fā)行方式 1.公募（public offering） 是向廣泛的而非特定投資者發(fā)行證券的一種方式。 涉及到眾多的投資者，其社會責任和影響很大，政府對證券的公募發(fā)行控制很嚴，要求發(fā)行人具備較高的條件，發(fā)行成本較高。 公募證券可以上市流通，具有較高的流動性，易被廣大投資者接受，能提高發(fā)行者的知名度。,Company Logo,2. 私募（private placement） 僅向少數特定投資者發(fā)行證券的一種方式，也稱內部發(fā)行。 私募必須發(fā)行提供較優(yōu)厚的報酬，并易受認購人的干預，且私募證券一般不允許上市流通，因而證券的流動性較差。 發(fā)行對象一般是與發(fā)行者有特定關系的投資者，發(fā)行者的資信情況為投資者所了解，不必像公募發(fā)行那樣向社會公開內部信息，也沒有必要取得證券資信級別評定，可節(jié)省發(fā)行費用。,Company Logo,直接發(fā)行與間接發(fā)行,2.間接發(fā)行（indirect issue）：也稱承銷發(fā)行，是發(fā)行人不直接參與證券的發(fā)行過程，而是委托給一家或幾家證券承銷機構承銷的一種方式。 代銷； 助銷； 包銷,1.直接發(fā)行（direct issue）：是指發(fā)行人不通過證券承銷機構而自己發(fā)行證券的一種方式。 直接發(fā)行簡便易行，發(fā)行費用低廉，籌資速度快捷。 在許多國家要受到法律法規(guī)的諸多限制。,Company Logo,三.證券交易市場,證券交易所,店頭交易市場,第一市場,第二市場,第四市場,第三市場,主板市場,二板市場,三板市場,Company Logo,(一)證券交易所（securities exchanges）,提供交易場所; 制定交易規(guī)則 信息發(fā)布 仲裁交易糾紛,專門的、有組織的證券集中交易場所。,二級市場的核心，但各國上市證券一般只占全部發(fā)行證券的10%左右。,職能：,Company Logo,證券上市（listing） 將證券在證券交易所登記注冊，并有權在交易所掛牌買賣，即賦予某種證券在某個證券交易所進行交易的資格。 證券的上市可提高上市公司的經濟地位與社會知名度，便于以后新證券的發(fā)行。 各國的證券管理機構對于證券的上市都作了詳盡的規(guī)定。,Company Logo,組織形式,1.公司制 以營利為目的，提供交易場所和服務人員 ; 收取發(fā)行公司的上市費與證券成交的傭金，其主要收入來自買賣成交額的一定比例; 交易的公平性有保證。,2.會員制 由會員(經紀商或自營商)自愿組成,不以營利為目的，自治自律; 參與經營的會員可以參加股票交易中的股票買賣; 傭金和上市費用較低。 公正性較前者差,Company Logo,(二)場外交易-店頭交易市場 （Over-the-Counter trading）,以證券公司為中介進行買賣; 交易的主要是不具備上市條件或不愿上市交易的證券。 沒有固定的交易場所和固定的交易時間； 交易價格采用買入價賣出價的雙價形式，由交易雙方協商議定價格。 是二級市場的基礎和主體。,Company Logo,第一市場-證券交易所市場 第二市場-非上市的場外交易市場 第三市場-已上市的證券的場外交易市場 第四市場-不通過經紀人而是通過計算機網絡直接進行的大宗交易的場外市場,Company Logo,Company Logo,二、房地產金融市場的融資方式 房地產金融市場的融資方式按有無中介機構參與可分為間接融資、直接融資 。直接融資與間接融資各有利弊，相互補充、相互促進。 （一）間接融資 房地產金融機構不直接參與房地產開發(fā)經營與各種投資，而是根據自身資本金運轉狀態(tài)與實際力量，為房地產開發(fā)、經營組織存款并發(fā)放開發(fā)經營及消費所需要的貸款。 間接融資具有無限擴展的可能性，不受融資雙方在資金數量、時間地點與范圍等方面的限制。,Company Logo,（二）直接融資 銀行或者房地產金融機構直接向房地產企業(yè)投資，參與公司的開發(fā)，經營活動，以獲取利潤。 在資本市場上發(fā)行股票、債券，以籌措資金。 直接融資一般要受到資金數量、時間、地點和收益預期判斷的影響 。,Company Logo,故 事,從前有個農民在家里養(yǎng)牛，好長時間才能養(yǎng)大一頭牛，靠賣牛肉賺錢，他覺得這樣太慢了。于是在我國股市特別紅火的時候，他干脆把家里的牛賣了，之后進城去買股票。沒想到，當他買完股票幾天以后發(fā)現賠了，他就到證券公司去退。他說： “俺不買了，俺要退錢?！弊C券公司工作人員說：“股票不能退?！彼麊枺骸盀槭裁床荒芡?，你們證券公司是國家開的嗎?為什么我在銀行存錢，不存了就可以取出來，為什么在你們這兒買了股票就不能退呢?”證券公司的工作人員說：“你買的股票不能退，你想不要股票只能你自己賣出去?！彼f：“我已經賣不出原來的價錢了，我只要求退錢給我。”,Company Logo,這個故事只是說明我國的股市還不成熟，我們的股民當時還不懂得什么是直接融資，什么是間接融資。如果你進入股市，買了股票，就是直接融資了，你就是公司的股東了。公司經營是有風險的，這要你自己承擔。買完股票之后想不要了，必須通過股市（二級市場）賣出去。除非上市公司做回購注銷，或者倒閉清盤，否則這筆錢你是要不回來的。因為，買股票就是直接融資。,Company Logo,什么是間接融資和直接融資？,如果我找銀行借錢，這叫間接融資；如果我到證券市場去發(fā)股票，這叫直接融資。,為什么？,融資形式有銀行作為中介，叫間接融資。,Company Logo,第一節(jié) 資金融通,盈余單位 （surplus unit）,短缺單位 (deficit unit),間接金融 (indirect finance)。,直接金融 (direct finance),金融機構,一. 融資渠道,Company Logo,(一)直接金融(direct finance),短缺單位直接在證券市場向盈余單位發(fā)行某種憑證即金融工具。,資金供求雙方通過一定的金融工具直接形成債權債務關系的融資形式,Company Logo,(二)間接金融 (indirect finance),盈余單位把資金存放或投資到銀行等金融機構，再由這些金融機構以貸款或證券投資的形式將資金轉移到短缺單位的手中;,金融中介機構不是一般的代理人，而是一個獨立的交易主體;它發(fā)行自己的憑證,是風險的直接承擔者。,資金盈虧雙方不直接形成債權債務關系;,Company Logo,三、房地產抵押貸款市場 （一）初級抵押貸款市場 是房地產金融機構為買房和建房單位或個人提供貸款的市場 初級抵押貸款的流程 1、房屋營建，申請建設貸款 2、清償建設貸款 3、創(chuàng)建抵押貸款 四個角色：開發(fā)商；購房者 ；建設貸款的貸款人；永久性貸款的借款人,Company Logo,Company Logo,案例1,假定某開發(fā)商用自有資金買下一塊價值30萬元的土地使用權(在我國，土地使用權和所有權分離)，然后，開發(fā)商便可以用該土地的使用權、商品房建設計劃和開發(fā)商本身的資信，向商業(yè)銀行申請短期的建設貸款。這里假定建設貸款額度為70萬元，貸款期限為6個月，所開發(fā)的商品房價值為125萬元。,Company Logo,第一步,房屋營建，申請建設貸款。開發(fā)商向專門從事建設貸款業(yè)務的商業(yè)銀行申請短期建設貸款。銀行根據建設項目的可行性、建設計劃和開發(fā)商的資信確定是否貸款和貸款多少。,Company Logo,第二步,清償建設貸款，商品房屋建設完工之后，假定開發(fā)商以成本的125的價格，即125萬元出售房屋，開發(fā)商即可用購房者支付的購房款清償建設貸款本息。,Company Logo,第三步,創(chuàng)建抵押貸款。假定房價與抵押貸款的比率為70，那么，購房者可以申請抵押貸款額為875萬元；剩余的30，即375萬元，須由購房者一次性支付，我們稱這筆款項為首期付款。,Company Logo,（二）二級抵押市場 是指抵押貸款人和投資者之間轉讓以發(fā)放的抵押貸款契據活買賣以房地產為擔保的抵押證券的市場。 （1）吸引了社會資金進入抵押市場 （2）鼓勵抵押資金雜地區(qū)間的流動 （3）使抵押貸款人能夠將抵押契據變現 （4）平抑抵押資金的供求波動,Company Logo,二級抵押貸款市場結構,抵押貸款人,借款人,投資者,二級 市場機構,抵押貸款人,資金,資金,抵押貸款轉售,貸款,抵押,抵押,價格,Company Logo,第三節(jié) 我國房地產金融市場的特點 一、我國房地產金融市場的主要特點 （一）銀行信貸是房地產金融的主要渠道 （二）股權融資在我國房地產金融市場中比重比較小 據2006年中國行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心的調查，全國現有房地產開發(fā)企業(yè)58710家，但只有100家左右主營業(yè)務為房地產開發(fā)的A股上市公司，此外還有眾多在主業(yè)之外投資參股房地產項目的上市公司。股權融資占全部房地產企業(yè)的資金來源不足0.5%。,Company Logo,Company Logo,（三）房地產債券所占份額也很小 我國房地產債券最先出現在1992年，19931998年上半年，受政策限制，房地產企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產債券。到1999年，債券在房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源的占比達到0.21%。根據中國央行的數據，2006年股票和債券融資已占非金融企業(yè)融額的12%。,Company Logo,（四）房地產資金信托是活躍的融資形式 “過橋貸款”為未達到商業(yè)貸款條件的房地產項目提高前期信托貸款，投資者為較多為自然人 目前房地產信托功能較為單一，房地產資金信托計劃大部分是提供“過橋貸款”，即主要為未達到商業(yè)銀行貸款條件的房地產項目提供前期信托貸款，這些信托計劃基本上不具有組合投資功能和期限轉換功能。2005年4月，北京房地產金融市場發(fā)行的第一個實行“發(fā)行前向當地銀監(jiān)局審批的事先報備制度”的集合資金信托計劃面市。,Company Logo,（二）我國法房地產金融市場