凱旋城商業(yè)計(jì)劃書 房地產(chǎn).ppt

2 目錄 摘要 荊門 鄂中明珠 在步入21世紀(jì)后 面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇將荊門帶入湖北省地級(jí)市的第一梯隊(duì) 成為荊門各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)在新世紀(jì)卓有遠(yuǎn)見的戰(zhàn)略決策 凱旋城 這一畫龍點(diǎn)睛的城市規(guī)劃部署 將成為荊門新城市建設(shè)的里程碑 荊門市經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步騰飛的新基石 2011年 一個(gè)全新的荊門 凱旋城 將出現(xiàn)在掇刀新區(qū) 成為整個(gè)荊門乃至湖北省21世紀(jì)新生態(tài)城的典范 我們將開創(chuàng)荊門房地產(chǎn)高端市場(chǎng)的新時(shí)代 使佳信凱旋城成為荊門房地產(chǎn)發(fā)展的新坐標(biāo) 3 4 目錄 一 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 1 荊門市及經(jīng)濟(jì)狀況 5 荊門位于湖北中部 東眺武漢 西臨三峽 南望瀟湘 北通川陜 素有 荊楚門戶 之稱 現(xiàn)轄京山縣 沙洋縣 鐘祥市 東寶區(qū) 掇刀區(qū) 屈家?guī)X管理區(qū)和荊門經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 高新區(qū) 地域面積1 24萬平方公里 總?cè)丝?00萬 一 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 荊門歷史悠久 文化底蘊(yùn)深厚 資源豐富 基礎(chǔ)設(shè)施日趨完備 在湖北實(shí)施的 一帶兩圈 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略中 荊門處于鄂西生態(tài)文化旅游圈之內(nèi) 緊鄰武漢城市圈 既占 兩圈 地理之便 又享 兩圈 政策之利 是中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展極具活力的城市之一 先后成為中國優(yōu)秀旅游城市 全國科技進(jìn)步先進(jìn)城市 全國造林綠化十佳城市 國家循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)市 國家現(xiàn)代林業(yè)建設(shè)示范市 全國農(nóng)機(jī)化示范區(qū) 國家節(jié)水型社會(huì)試點(diǎn)市 國家生態(tài)示范區(qū)試點(diǎn)城市 全國創(chuàng)建創(chuàng)業(yè)型城市和國家加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地 是湖北省歷史文化名城 湖北省a級(jí)金融信用市 6 一 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 2 荊門市房地產(chǎn)業(yè)及市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 2010 7 2010年城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16 8777億元 占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的21 同比增長92 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速首次超過社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速 房地產(chǎn)開發(fā)投資中住宅投資為13 6351億元 占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的82 同比增長85 一 房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長 一 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 2 荊門市房地產(chǎn)業(yè)及市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 2010 8 2010年城區(qū)通過招牌掛方式出讓土地使用權(quán)39宗 比上年減少16宗 下降29 成交面積810畝 比上年減少205畝 下降22 成交價(jià)格4 12億元 比上年增長 每畝單價(jià)138 52萬元 比上年增長37 在商品房開發(fā)建設(shè)成本中 土地價(jià)格占了將近30 成為推動(dòng)房價(jià)上漲的主要因素 二 土地供應(yīng)量減價(jià)增 一 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 2 荊門市房地產(chǎn)業(yè)及市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 2010 9 2010年城區(qū)商品房施工面積為282 2萬平方米 同比增長25 經(jīng)濟(jì)適用住房 不含集資建房 施工面積為3萬平方米 與上年持平 商品房竣工面積為179 98萬平方米 同比增長18 經(jīng)濟(jì)適用住房竣工2萬平方米 三 增量市場(chǎng)供求兩旺 1 商品房供應(yīng) 一 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 2 荊門市房地產(chǎn)業(yè)及市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 2010 10 2010年我市商品房實(shí)際銷售面積為137 01萬平方米 銷售均價(jià)2702元 平方米 不包括屈家?guī)X 銷售總額近50億元 上繳利稅約12億元 幾項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)下近年新高 三 增量市場(chǎng)供求兩旺 2 商品房銷售 一 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 2 荊門市房地產(chǎn)業(yè)及市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 2010 11 城區(qū)積壓3年以上的商品房全部銷售告罄 3年以下待銷和滯銷商品房面積為8 2436萬平方米 其中商品住宅7 2157萬平方米 主要分布為老城區(qū)西片1 0849萬平方米 老城區(qū)東片5 2066萬平方米 新城區(qū)0 9242萬平方米 非住宅1 0279萬平方米 主要分布為老城區(qū)西片0 4779萬平方米 老城區(qū)東片0 35萬平方米 新城區(qū)0 2萬平方米 商品房空置率約為1 三 增量市場(chǎng)供求兩旺 3 空置商品房 一 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 2 荊門市房地產(chǎn)業(yè)及市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 2010 12 荊門市房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)作出巨大貢獻(xiàn) 既擴(kuò)大了城市規(guī)模 繁榮了城市產(chǎn)業(yè) 又美化了城市形象 提升了城市品位 更改善了居住條件 提高了生活質(zhì)量 荊門市承辦省十三運(yùn)會(huì)時(shí) 房地產(chǎn)企業(yè)家踴躍捐款800余萬元 2010年 荊門市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資38 8億元 占城鎮(zhèn)以上投資的9 1 全市商品房新開工面積282 8萬平方米 竣工面積179 98萬平方米 城區(qū)人均居住面積從2005年的30 68平方米上升到2010年的32 7平方米 一 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 2 荊門市房地產(chǎn)業(yè)及市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 2010 13 城區(qū)典型樓盤如下表 一 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 3 項(xiàng)目簡介及在荊門市發(fā)展中的地位和意義 14 本項(xiàng)目位深圳大道以南 培公大道以西 龍井大道以東 白石坡路以北 通過深圳大道與中心城區(qū)相連 距市中心8 5公里 項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)美 空氣清新 是荊門未來的發(fā)展中心 有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?該項(xiàng)目所在掇刀新區(qū)是荊門市近期建設(shè)的主要地區(qū) 也是新城與舊城聯(lián)動(dòng)的一次堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn) 高起點(diǎn)規(guī)劃和公共設(shè)施 基礎(chǔ)設(shè)施綜合配套的新城建設(shè) 它的開發(fā)建設(shè)不僅符合荊門城市的文化和風(fēng)貌特點(diǎn) 更要能代表荊門城市未來的形象 是一個(gè)具有跨時(shí)代意義的房地產(chǎn)項(xiàng)目 是荊門房地產(chǎn)市場(chǎng)一次真正意義上的質(zhì)的飛躍 15 目錄 一 方案構(gòu)思設(shè)計(jì) 1 產(chǎn)品定位 16 根據(jù) 荊門市城市總體規(guī)劃 綱要 2001 2020 所提出的 鄂中區(qū)域中心城市 新興特色工業(yè)城市 歷史文化名城和生態(tài)宜居城市 的宏偉目標(biāo) 我們將配合荊門市政府將掇刀新城建成一個(gè)由開放會(huì)所公園 居住區(qū)和城市基礎(chǔ)設(shè)施組成高品質(zhì)超大規(guī)模的居住社區(qū) 荊門具有國際水準(zhǔn)和面向中 高產(chǎn)階級(jí)的歐洲風(fēng)情高檔社區(qū) 一 方案構(gòu)思設(shè)計(jì) 1 產(chǎn)品定位 17 結(jié)合荊門市在湖北省城市中的經(jīng)濟(jì)地位以及新一輪城市總體規(guī)劃和佳信 凱旋城的整體建設(shè)目標(biāo) 本案將為荊門市及周邊地區(qū)居民提供一個(gè)美麗 輕松 舒適的生活新空間 荊門具有國際水準(zhǔn)和面向中 高產(chǎn)階級(jí)的歐洲風(fēng)情高檔社區(qū) 一 方案構(gòu)思設(shè)計(jì) 2 產(chǎn)品概念 18 概念一 鄂中21世紀(jì)新城開發(fā)的典范 先啟動(dòng)城市 再啟動(dòng)社區(qū)是新城運(yùn)作的成功模式 一 方案構(gòu)思設(shè)計(jì) 2 產(chǎn)品概念 19 在整個(gè)佳信 凱旋城的運(yùn)作過程中 我們將按照市政府城市規(guī)劃要求 在市政府的配合下 努力做好城市運(yùn)營商的工作 我們將按經(jīng)濟(jì) 社會(huì) 環(huán)境協(xié)調(diào)的發(fā)展的原則 先啟動(dòng)城市 再啟動(dòng)本項(xiàng)目 使佳信 凱旋城在價(jià)格及品質(zhì)上能被荊門市民接受 并成為鄂中城市開發(fā)的楷模 佳信 凱旋城的運(yùn)作成功也必將對(duì)荊門房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至荊門經(jīng)濟(jì)帶來巨大影響 直接提升土地的價(jià)值和房產(chǎn)的價(jià)格 形成荊門房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)增長的新格局 為荊門新一輪經(jīng)濟(jì)騰飛開創(chuàng)新的局面 一 方案構(gòu)思設(shè)計(jì) 2 產(chǎn)品概念 20 概念二 以精英文化為主導(dǎo)的創(chuàng)新型社區(qū) 文化的繼承和創(chuàng)新是一座新城誕生的要素 一 方案構(gòu)思設(shè)計(jì) 2 產(chǎn)品概念 21 對(duì)荊門市歷史文化的繼承和保護(hù)是方案構(gòu)思的關(guān)鍵之一 在此基礎(chǔ)上我們進(jìn)一步提出了佳信 凱旋城文化創(chuàng)新的概念 即將傳統(tǒng)文化和歐美文化整合 創(chuàng)新 形成佳信 凱旋城獨(dú)特的精英文化 提升社會(huì)的綜合品質(zhì) 一 方案構(gòu)思設(shè)計(jì) 2 產(chǎn)品概念 導(dǎo)入國際文化 歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn) 歐美先進(jìn)教學(xué)模式 提供雙語教學(xué) 國際文化氛圍體系 22 佳信凱旋城精英文化創(chuàng)新切入點(diǎn) 優(yōu)良完備的教育機(jī)構(gòu) 國內(nèi)外知名教育機(jī)構(gòu)入駐 國際標(biāo)準(zhǔn)管理團(tuán)隊(duì)營造歐洲文化風(fēng)情建筑 小鎮(zhèn)式典雅公共建筑 濱水與森林型的園林 一 方案構(gòu)思設(shè)計(jì) 2 產(chǎn)品概念 23 概念三 旅游型 新城市主義的社區(qū)規(guī)劃模式 一 方案構(gòu)思設(shè)計(jì) 2 產(chǎn)品概念 24 將佳信 凱旋城融入周邊環(huán)境 最終達(dá)到 城在景中 景色映城 效果 整個(gè)社區(qū)成為掇刀新城一道亮麗的城市風(fēng)景線 周邊可以依托的旅游景觀資源有 規(guī)劃待建中的中心公園街區(qū)綠化帶基地內(nèi)部自有水系 可改造成人工湖 按新城市主義的理念 將本項(xiàng)目劃分為4個(gè)聚居區(qū) 每個(gè)聚居區(qū)以5分鐘的步行距離 500米 為半徑 占地7萬平米左右 配備一定比例的公共設(shè)施 每個(gè)聚居區(qū)又是由若干個(gè)建筑組團(tuán)構(gòu)成 組團(tuán)之間 聚居區(qū)之間通過路網(wǎng)連接構(gòu)成一個(gè)有機(jī)整體 一 方案構(gòu)思設(shè)計(jì) 2 產(chǎn)品概念 中高產(chǎn)階級(jí)聚居區(qū) 步行導(dǎo)向 增加服務(wù)設(shè)施密度 發(fā)展社區(qū)商業(yè)設(shè)施 建設(shè)獨(dú)特的城內(nèi)商業(yè)街 25 佳信凱旋城社區(qū)規(guī)劃模式創(chuàng)新切入點(diǎn) 強(qiáng)化人工湖和臨湖休閑場(chǎng)所建設(shè) 營造自由放松的生活氛圍 大社區(qū)的可成長性 以荊門市場(chǎng)需求為基礎(chǔ) 設(shè)計(jì)最新穎最實(shí)用的居家戶型 一 方案構(gòu)思設(shè)計(jì) 2 產(chǎn)品概念 26 概念四 allinone 的國際生活理念 一 方案構(gòu)思設(shè)計(jì) 2 產(chǎn)品概念 27 佳信 凱旋城項(xiàng)目將以建設(shè)湖濱大型歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)作為設(shè)計(jì)理念 規(guī)劃設(shè)計(jì)手法采用 主題分區(qū)低密度大綠帶商業(yè)街周邊式道路分組團(tuán)物業(yè)管理建筑方案擬包括小高層 高層 別墅 花園洋房 商業(yè)街 主題會(huì)所及泛會(huì)所等多種建筑類型 在保證了住戶私密的同時(shí)又可以享受度假休閑般的生活 足不出戶就可以滿足居住 休閑 旅游 購物 鄰里交往等需求 在荊門市實(shí)現(xiàn)住宅消費(fèi)的先進(jìn)理念 一 方案構(gòu)思設(shè)計(jì) 2 產(chǎn)品概念 國際級(jí)的生活服務(wù) 五星級(jí)的商業(yè)配套 國際級(jí)物業(yè)管理 泛會(huì)所與陽光健康生活服務(wù) 28 佳信凱旋城國際生活理念創(chuàng)新切入點(diǎn) 國際級(jí)的商務(wù)配套 智能化與電子商務(wù)理念 小區(qū)自配班車10輛 豪華中巴 29 目錄 三 項(xiàng)目經(jīng)營與管理方案 1 管理機(jī)構(gòu) 30 為使本項(xiàng)目運(yùn)作成功 將組織一個(gè)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來運(yùn)作項(xiàng)目 組織機(jī)構(gòu)圖如下 三 項(xiàng)目經(jīng)營與管理方案 1 管理機(jī)構(gòu) 31 行政部職能 資料管理 行政事務(wù) 對(duì)外銜接 人力資源配置 文員1人 資料員1人 辦公室主任 工程部職能 工程質(zhì)量 安全 進(jìn)度管理配置 總工1人結(jié)構(gòu)工程師1人 建筑師1人水電工程師1人 造價(jià)師2人 安全員1人財(cái)務(wù)部職能 銀行對(duì)接 稅務(wù)處理 結(jié)算配置 財(cái)務(wù)總監(jiān)1人 會(huì)計(jì)2人 財(cái)務(wù)1人 按揭文員1人 三 項(xiàng)目經(jīng)營與管理方案 1 管理機(jī)構(gòu) 32 營銷部職能 營銷策劃 房屋銷售配置 營銷總監(jiān)1人 策劃師1人 銷售人員10人 平面設(shè)計(jì)1人保安部職能 安全保衛(wèi) 周邊協(xié)調(diào)經(jīng)營辦 規(guī)劃 土地 建筑手續(xù) 招投標(biāo) 工程發(fā)包審核等配置 暫定4人 三 項(xiàng)目經(jīng)營與管理方案 2 項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)和戰(zhàn)略 33 作為佳信地產(chǎn)的啟動(dòng)項(xiàng)目 本項(xiàng)目將促進(jìn)掇刀新區(qū)地區(qū)經(jīng)濟(jì) 社會(huì)和環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展 挖掘掇刀新區(qū)土地和房產(chǎn)的真正價(jià)值 達(dá)到政府 企業(yè)和消費(fèi)者三贏的可持續(xù)發(fā)展局面 為了順利實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的經(jīng)營目標(biāo) 我們將采用發(fā)展型經(jīng)營戰(zhàn)略 針對(duì)新的消費(fèi)者提供新產(chǎn)品 三 項(xiàng)目經(jīng)營與管理方案 3 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 34 為了實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的經(jīng)營目標(biāo) 并使經(jīng)營戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)最小化 我們將從新產(chǎn)品的研發(fā) 建設(shè) 營銷和投資4個(gè)環(huán)節(jié)來把握項(xiàng)目 相應(yīng)的計(jì)劃性綱要如下 前期準(zhǔn)備工作計(jì)劃 招聘各部門管理人員 落實(shí)部門人數(shù)開始對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的勘測(cè) 施工圖紙方案圖和戶型圖的審核辦理施工手續(xù)期間 落實(shí)施工隊(duì)伍的招投標(biāo)確定規(guī)劃方案后開始對(duì)配套工程的落實(shí)和施工 爭取在開工前將配套工程順利完成 三 項(xiàng)目經(jīng)營與管理方案 1 新產(chǎn)品開發(fā)計(jì)劃綱要 35 為提升本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平 滿足開拓市場(chǎng)的需要 我們將利用公司內(nèi)外部設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的優(yōu)勢(shì) 合作的設(shè)計(jì)院 技術(shù)力量雄厚 經(jīng)過多個(gè)項(xiàng)目的實(shí)踐 設(shè)計(jì)管理水平業(yè)界名列前茅 與國內(nèi)外眾多優(yōu)秀的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和獨(dú)立設(shè)計(jì)師合作 并結(jié)成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系 實(shí)行技術(shù)與市場(chǎng)的無邊界小組管理模式 通過概念構(gòu)思 篩選 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 測(cè)試 商業(yè)化 推廣的全程國際標(biāo)準(zhǔn)操作 建立產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì) 三 項(xiàng)目經(jīng)營與管理方案 結(jié)合本項(xiàng)目的營銷戰(zhàn)略 本項(xiàng)目的新產(chǎn)品開發(fā)計(jì)劃如下 36 第一階段 目標(biāo)是配合周邊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)來啟動(dòng)市場(chǎng) 為確立佳信 凱旋城項(xiàng)目的高端市場(chǎng)地位 我司將首先推出別墅 花園洋房和townhouse產(chǎn)品 結(jié)合佳信 凱旋城規(guī)劃向全市推廣宣傳 高價(jià)入市 不斷提升本案以及掇刀新區(qū)地區(qū)的市場(chǎng)價(jià)值 第二階段 目標(biāo)是初步形成項(xiàng)目品牌 利用佳信 凱旋城的高端市場(chǎng)形象和本項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度 不斷擴(kuò)大一期的市場(chǎng)份額 在一期建成的同時(shí)全面啟動(dòng)配套設(shè)施的建設(shè) 三 項(xiàng)目經(jīng)營與管理方案 結(jié)合本項(xiàng)目的營銷戰(zhàn)略 本項(xiàng)目的新產(chǎn)品開發(fā)計(jì)劃如下 37 第三階段 通過荊門市民對(duì)佳信 凱旋城高端市場(chǎng)的接受和一期的建成小區(qū)的樣板作用 鞏固佳信 凱旋城項(xiàng)目今后各期的市場(chǎng)份額 根據(jù)本項(xiàng)不同分區(qū)的規(guī)劃布局和環(huán)境主題的變化不斷推出新產(chǎn)品 以滿足市場(chǎng)需求的變化 第四階段 在地區(qū)不斷成熟 人氣較旺的前提下 推出小區(qū)的商業(yè)門面 將小區(qū)的利潤實(shí)現(xiàn)最大化 三 項(xiàng)目經(jīng)營與管理方案 2 新產(chǎn)品建設(shè)計(jì)劃綱要 38 佳信 凱旋城項(xiàng)目將采用滾動(dòng)開發(fā)的形式 通過對(duì)荊門房地產(chǎn)市場(chǎng)的跟蹤調(diào)研 區(qū)域性大型項(xiàng)目每期開發(fā)量在10萬平方米以上仍可被市場(chǎng)吸納 根據(jù)本案70萬平方米的建筑體量 本案擬分3期開發(fā) 每期開發(fā)量在23萬平方米 根據(jù)我司其他各項(xiàng)目資金運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn) 為了使項(xiàng)目總體的現(xiàn)金流量 內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)指標(biāo)達(dá)到最佳效果 各期啟動(dòng)時(shí)間間隔一般在半年左右 因此本案的建設(shè)周期為三年 三 項(xiàng)目經(jīng)營與管理方案 3 新產(chǎn)品營銷計(jì)劃綱要 39 根據(jù)測(cè)算 本項(xiàng)目折合可售面積的均價(jià)為4100元 平方米 以首推的別墅 花園洋房和townhouse產(chǎn)品高價(jià)入市 確立本項(xiàng)目高端產(chǎn)品的市場(chǎng)形象 普通住宅則采用低開高走的價(jià)格策略 三 項(xiàng)目經(jīng)營與管理方案 3 新產(chǎn)品營銷計(jì)劃綱要 40 本項(xiàng)目整體推案計(jì)劃如下 三 項(xiàng)目經(jīng)營與管理方案 3 新產(chǎn)品營銷計(jì)劃綱要 41 在本項(xiàng)目各期的銷售中 進(jìn)行階段性的推廣 階段性的推廣計(jì)劃如下 階段總目標(biāo) 提升佳信 凱旋城的項(xiàng)目價(jià)值和市場(chǎng)美譽(yù)度 突出項(xiàng)目的主要賣點(diǎn) 體現(xiàn)樓盤個(gè)性 預(yù)熱市場(chǎng) 營造熱銷氣氛 給目標(biāo)客戶強(qiáng)烈的銷售感染力 展示本項(xiàng)目休閑 美麗 親和的市場(chǎng)形象 三 項(xiàng)目經(jīng)營與管理方案 3 新產(chǎn)品營銷計(jì)劃綱要 42 三 項(xiàng)目經(jīng)營與管理方案 3 新產(chǎn)品營銷計(jì)劃綱要 43 三 項(xiàng)目經(jīng)營與管理方案 4 新產(chǎn)品投資計(jì)劃綱要 44 根據(jù)測(cè)算本項(xiàng)目總的建筑成本為166200萬元 按總建設(shè)期3年 滾動(dòng)開發(fā)的運(yùn)作方式 各年投資額度見下圖 三 項(xiàng)目經(jīng)營與管理方案 4 項(xiàng)目運(yùn)作建議 45 根據(jù)荊門的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn) 對(duì)于一個(gè)成功的大型項(xiàng)目 下面的條件將是十分必要的 合適的啟動(dòng)方案和政府大力支持 企業(yè)雄厚的實(shí)力和管理水平 企業(yè)創(chuàng)新的項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略和企業(yè)戰(zhàn)略的執(zhí)行力 46 目錄 四 財(cái)務(wù)與融資 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及銷售收入 47 1 地塊的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 四 財(cái)務(wù)與融資 48 四 財(cái)務(wù)與融資 成本與費(fèi)用估算 49 1 估算依據(jù) 本次估算參考了荊門市近年來類似商品房小區(qū)可行性研究報(bào)告的結(jié)論 土地費(fèi)用暫取凈地出讓方式65萬 畝計(jì)算 費(fèi)用中已包括土地使用權(quán)出讓金 征地費(fèi) 動(dòng)拆遷費(fèi)用和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等 有關(guān)管理部門提供的參考數(shù)據(jù) 四 財(cái)務(wù)與融資 成本與費(fèi)用估算 50 2 投資估算 土地費(fèi)用本地塊土地費(fèi)用暫取65萬 畝 前 后 期工程費(fèi)根據(jù)荊門市近年類似商品房可研報(bào)告測(cè)算 暫取50元 平方米 建筑安裝工程費(fèi)其中設(shè)計(jì)費(fèi)為25元 平方米 高于市場(chǎng)平均水平以支撐佳信 凱旋城中高檔精品住宅的定位 四 財(cái)務(wù)與融資 51 2 投資估算 住宅造價(jià)根據(jù)荊門市造價(jià)統(tǒng)計(jì)資料顯示 造價(jià)為2100元 平 包含所有配套費(fèi)用 b 其它相關(guān)費(fèi)用暫取造價(jià)的2 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)根據(jù)政府部門提供的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 水電煤等后配套費(fèi)為150元 平方米 環(huán)境綠化及小品費(fèi)200 300元 平方米綠地面積 以60 綠化率折合建筑面積為100 150元 平方米 道路工程費(fèi)及其它工程費(fèi)暫取50元 平方米 四 財(cái)務(wù)與融資 52 2 投資估算 市政公建配套費(fèi)交納部分人防費(fèi)用 并可與地下室 地下車庫相結(jié)合 不可預(yù)見費(fèi)暫取直接成本的0 5 營銷策劃及辦公費(fèi)用根據(jù)荊門市場(chǎng)行情數(shù)據(jù) 銷售金額的1 5 管理費(fèi)根據(jù)政府規(guī)定 為直接成本的0 5 四 財(cái)務(wù)與融資 53 2 投資估算 財(cái)務(wù)費(fèi)根據(jù)工行提供的資料顯示 1年以上開發(fā)貸款利率為6 31 根據(jù)荊門民間融資的行情 年利率為25 即40000萬元 25 2年 20000萬元 稅費(fèi)經(jīng)營稅及附加共計(jì)總銷金額的12 本次計(jì)算所得稅 印花稅暫不考慮 總成本根據(jù)測(cè)算 本項(xiàng)目總成本為達(dá)到272343 08萬元 見下表 四 財(cái)務(wù)與融資 54 投資估算匯總表 四 財(cái)務(wù)與融資 55 四 財(cái)務(wù)與融資 56 四 財(cái)務(wù)與融資 銷售收入估算與資金籌措 57 1 住宅銷售價(jià)格 根據(jù)對(duì)荊門市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系及競爭強(qiáng)度分析 我們認(rèn)為現(xiàn)階段本項(xiàng)目高層住宅的市場(chǎng)價(jià)格為3800元 平方米左右 多層住宅的市場(chǎng)價(jià)格為3600元 平方米左右 別墅的市場(chǎng)價(jià)格為5000元 平方米 考慮到市場(chǎng)的成長性 根據(jù)荊門近年商品房平均價(jià)格走勢(shì)圖顯示 半年期住宅銷售均價(jià)增幅保持在150元 平方米 由于目前國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大力調(diào)控 本項(xiàng)目半年期住宅均價(jià)增幅暫取100元 平方米 因此 本項(xiàng)目住宅均價(jià)為4100元 平方米 四 財(cái)務(wù)與融資 銷售收入估算與資金籌措 58 四 財(cái)務(wù)與融資 銷售收入估算與資金籌措 59 2 銷售收入與均價(jià) 根據(jù)測(cè)算 本項(xiàng)目的銷售收入為367859萬元 折合可售面積的均價(jià)為5743 9元 平方米 四 財(cái)務(wù)與融資 銷售收入估算與資金籌措 60 3 資金籌措 根據(jù)測(cè)算 本項(xiàng)目的啟動(dòng)資金為40000萬元 主要來源于民間融資 其余資金來源為項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)中的預(yù) 銷售收入 占總投資的87 5 四 財(cái)務(wù)與融資 4 不確定性分析 61 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為直接成本 銷售收入 稅金 間接成本成本 100 60 73 即當(dāng)銷售面積達(dá)到42 5萬平方米時(shí) 本項(xiàng)目可保本 安全余度約39 27 62 目錄 五 投資風(fēng)險(xiǎn) 1 風(fēng)險(xiǎn)因素 63 房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)而言具有較高的投資回報(bào) 但與此同時(shí)也面臨一定的投資風(fēng)險(xiǎn) 具體的投資風(fēng)險(xiǎn)大致有如下幾種 1 政策風(fēng)險(xiǎn) 相對(duì)上海 北京等地的房產(chǎn)市場(chǎng)來說 荊門的房產(chǎn)市場(chǎng)目前還不完善 充滿很多變動(dòng)因素 此外 房產(chǎn)開發(fā)通常經(jīng)歷一個(gè)或幾個(gè)經(jīng)濟(jì)周期 不同的經(jīng)濟(jì)周期內(nèi)會(huì)有不同的經(jīng)濟(jì)政策 而房產(chǎn)作為一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)投資 受政策影響的因素相當(dāng)?shù)拇?因此 國家或地方的立法的速度 內(nèi)容對(duì)本公司的經(jīng)營和投資會(huì)產(chǎn)生不確定的影響 同時(shí) 國家其它相關(guān)法律 法規(guī)的頒布與修訂以及產(chǎn)業(yè)政策 稅收政策等方面的調(diào)整都可能會(huì)給公司的運(yùn)營帶來一定的風(fēng)險(xiǎn) 五 投資風(fēng)險(xiǎn) 64 2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 公司新進(jìn)入一個(gè)新市場(chǎng) 對(duì)市場(chǎng)的脈搏把握不確定性 以及對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的不了解 公司不能準(zhǔn)確地確定市場(chǎng)的接受能力 公司將會(huì)面臨市場(chǎng)激烈競爭的威脅 在競爭中 我們最終能否完成公司的既定目標(biāo) 事先難以完全準(zhǔn)確地測(cè)算 目前地塊周邊不成熟 雖政府在進(jìn)行道路建設(shè) 但公共交通跟進(jìn)較慢 線路稀少 其次地塊周邊商業(yè)配套不成熟 仍未產(chǎn)生虹吸效應(yīng) 對(duì)購房者吸引力較弱 需政府加大后續(xù)設(shè)施建設(shè)的投入 推動(dòng)市場(chǎng)的成熟 五 投資風(fēng)險(xiǎn) 65 3 人才風(fēng)險(xiǎn) 公司目前擁有優(yōu)秀的管理隊(duì)伍和研發(fā)隊(duì)伍 但隨著公司在無荊門業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)展 公司對(duì)技術(shù) 管理 資本運(yùn)營的高級(jí)人才將會(huì)有更大的需求 如果不能找到合適的人才 將會(huì)對(duì)公司在荊門的發(fā)展帶來很大的影響 4 融資風(fēng)險(xiǎn) 房產(chǎn)開發(fā)前期工作對(duì)資金的依賴較大 會(huì)對(duì)公司資金形成很大壓力 需通過多種渠道解決資金問題 5 其它風(fēng)險(xiǎn) 不可抗力和不可預(yù)測(cè)事件的出現(xiàn) 可能導(dǎo)致公司的投資損失 五 投資風(fēng)險(xiǎn) 2 風(fēng)險(xiǎn)控制 66 1 針對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn) 本公司為有限責(zé)任公司 公司的設(shè)立和運(yùn)作嚴(yán)格遵守國家的法令 法規(guī)和政策 公司將加強(qiáng)對(duì)有關(guān)政策 法規(guī)的研究 掌握國家法規(guī)政策的最新動(dòng)態(tài) 及時(shí)調(diào)整公司的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營戰(zhàn)略 公司加快房產(chǎn)開發(fā)速度 縮短投資周期 盡可能的減少政策變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn) 五 投資風(fēng)險(xiǎn) 67 2 針對(duì)管理風(fēng)險(xiǎn) 研究成功公司先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合公司的實(shí)際情況采取一種靈活的管理方式 充分調(diào)動(dòng)員工的積極性 創(chuàng)造出優(yōu)良的成績 3 針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 考慮到荊門房產(chǎn)市場(chǎng)光明的發(fā)展前景 公司將加大對(duì)荊門市場(chǎng)研究的投入 并結(jié)合公司在荊門成功的經(jīng)驗(yàn) 以人性化的房型 優(yōu)美的環(huán)境 優(yōu)質(zhì)的